REAL ESTATE INVESTMENT 不動産投資の基礎知識一覧

• 2026.05.29 2026.07.13 大阪環状線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 大阪環状線は、大阪市の中心部を一周するJR西日本の路線です。大阪駅・京橋駅・天王寺駅といった主要駅を通るため、通勤・通学や買い物、観光など幅広い目的で利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの大阪環状線沿いの駅をご紹介します。大阪で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 大阪環状線は、大阪市中心部を一周する交通利便性の高い路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る大阪環状線の人気駅は、天満駅・桜ノ宮駅・玉造駅 大阪環状線で交通の利便性が高い駅は、大阪駅・京橋駅・天王寺駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪環状線とは？ 大阪環状線は、JR西日本が運営する大阪市中心部を一周する環状線です。大阪市内の主要エリアをつないでおり、通勤・通学はもちろん、買い物や観光目的でも多くの人に利用されています。 大阪環状線の1周は21.7kmで、駅数は19駅です。1周にかかる所要時間は約40分で、大阪駅や京橋駅、天王寺駅、西九条駅などを通っています（※）。 また環状運転を行う普通列車だけではなく、他の路線に直通する快速列車や普通列車も走っている点が特徴です。例えば、天王寺駅から和歌山方面へ向かう阪和線や、奈良方面へ向かう大和路線（関西本線）、西九条駅から桜島駅方面へ向かうJRゆめ咲線（桜島線）などが乗り入れています。このように大阪市内外へ移動しやすい点は、賃貸需要を考える上でも注目したいポイントです。 ※参考：JR西日本.「沿線点描 【大阪環状線】大阪市」.（参照2026-05-21）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る大阪環状線の人気駅3選 大阪環状線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、一定の賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、大阪環状線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 天満 桜ノ宮 玉造 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 天満 天満駅は大阪市北区にある駅で、大阪駅や京橋駅といった主要駅へ数分で移動できるため、通勤・通学の利便性を重視する方にとって使いやすい立地です。 駅周辺には、大規模な商店街が広がっています。中でも天神橋筋商店街は、天神橋1丁目から7丁目まで南北に約2.6kmにわたって続く商店街で、日頃の買い物から休日の食べ歩きまで楽しめるエリアです（※）。地元の人々に親しまれている天満市場もあり、新鮮な食材を購入しやすい環境が整っています。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、カフェ、レストランなども多くあるため、日常生活の買い物には困らないでしょう。図書館や市民センターなどの公共施設に加え、関西テレビやキッズプラザ大阪といった文化施設も利用しやすい立地です。 交通利便性と生活利便性の両方を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万1,750人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約3分、京橋駅まで約5分、天王寺駅まで約23分 利用可能路線 JR大阪環状線 ※参考：大阪観光局.「天神橋筋商店街」.（参照2026-05-21）. 桜ノ宮 桜ノ宮駅は、大阪市都島区にある駅です。京橋駅の隣駅に位置しており、大阪駅方面にも短時間で移動しやすい立地です。 駅前にはマンションや戸建てが立ち並び、比較的穏やかな雰囲気があります。駅の西側には大川が流れており、春には川沿いの桜が満開に。お花見の人気スポットとして知られている他、ランニングやウォーキングをしやすい環境も整っています。 大川沿いを中心に複数の公園があるため、休日の憩いの場としても利用しやすいでしょう。徒歩10分圏内には、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あります。さらに大阪市立総合医療センターを中心に医療機関も充実しており、日常生活の安心感につながるでしょう。 都心へのアクセスと落ち着いた住環境を両立したい方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万732人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約4分、京橋駅まで約2分、天王寺駅まで約20分 利用可能路線 JR大阪環状線 玉造 玉造駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro長堀鶴見緑地線の2路線を利用できます。大阪駅・天王寺駅・京橋駅のいずれにも移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方にとって使いやすい駅です。 駅周辺は、都心近郊でありながら穏やかなマンション街が広がっています。歴史的な街並みも残っており、豊臣秀吉の家臣であった真田家にちなんだ地名「真田山」があることでも知られるエリアです。 また名門の私立校が点在しており、文教地区としても知られています。玉造公園をはじめとする公園もあり、緑を身近に感じられる環境です。 スーパーマーケットや商店街の個人店、コンビニエンスストアなども多いので、日常の買い物を駅周辺で済ませられます。都心へのアクセスと住環境のバランスを重視する単身者やファミリー層から選ばれやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万2,152人 朝ラッシュの混雑度 ＜玉造→鶴橋＞ 6：49～7：49の混雑率 28％ 7：49～8：49の混雑率 73％ 8：49～9：49の混雑率 38％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約14分、京橋駅まで約6分、天王寺駅まで約9分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 交通の利便性から見る大阪環状線の人気駅3選 不動産投資では、複数路線を利用できる駅や、主要エリアへ短時間で移動できる駅も有力な候補になります。交通の利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、大阪環状線の中でも交通の利便性に優れた以下3つの駅をご紹介します。 大阪 京橋 天王寺 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 大阪 大阪駅は大阪市北区にある駅で、大阪環状線をはじめ、東海道本線（JR京都線・JR神戸線）や福知山線（JR宝塚線）、JR東西線といった複数のJR線を利用可能です。地下通路を使えば、Osaka Metro御堂筋線の梅田駅や、阪急電鉄・阪神電鉄の大阪梅田駅にも乗り換えられます。 またバスターミナルや空港リムジンバスの乗り場もあり、関西国際空港や大阪国際空港（伊丹空港）方面へも移動しやすい立地です。大阪市内はもちろんのこと、関西圏内外へのアクセスを重視する方にとって使いやすい駅といえるでしょう。 大阪駅周辺には「グラングリーン大阪」や「グランフロント大阪」「大阪ステーションシティ」「梅田スカイビル」などが集まっています。百貨店や商業施設、飲食店、オフィスビルも多く、昼夜を問わず多くの人が行き交うエリアです。 ビジネス街・商業エリアとしての性格が強いため、都心での暮らしや職住近接を重視する単身者、ビジネスパーソンからの需要を見込めるでしょう。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、金融機関、医療機関などもそろっており、日常生活の利便性も高いです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：75万1,006人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 京橋駅まで約7分、天王寺駅まで約23分 利用可能路線 JR大阪環状線・JR京都線・JR神戸線・JR宝塚線・JR東西線など 京橋 京橋駅は大阪市城東区にある駅で、JR大阪環状線・JR東西線・学研都市線といったJR線や、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線を利用できます。大阪シティバスのバス停やタクシー乗り場もあり、駅から離れた住宅地や商業施設、公共施設などへも移動しやすいでしょう。 駅周辺には繁華街が広がっており、少し離れた場所にはマンションや幹線道路、河川などがあります。大阪市東部を代表するオフィス街・大阪ビジネスパークも近くにあり、職住近接を重視する方からの賃貸需要を見込めるエリアです。 地下鉄や京阪本線の駅の周辺には「京阪モール」や「KiKi京橋」などの大型ショッピングモールや、京阪線高架下にある商業エリア「Kぶらっと」などがあります。2023年に誕生した駅前広場「FULALI KYOBASHI」には、飲食ゾーンやイベントスペース、芝生広場が整備されており、憩いの場としても利用可能です。 一方で、駅近くには昭和の雰囲気を残す商店街も複数あります。スーパーマーケットや業務スーパー、飲食店も豊富にあるため、交通利便性と生活のしやすさを重視する単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：23万3,396人 朝ラッシュの混雑度 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6：49～7：49の混雑率 71％ 7：49～8：49の混雑率 101％ 8：49～9：49の混雑率 55％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分、天王寺駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線・JR東西線・学研都市線、京阪本線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線の他、Osaka Metro御堂筋線・谷町線、近鉄線、阪堺線などを利用できます。Osaka Metro御堂筋線を使えば、梅田や本町といった主要なビジネスエリアにも乗り換えなしでアクセス可能です。 駅周辺には「あべのキューズモール」「Hoop」「あべのand」「天王寺MIO」など、大型商業施設が多く集まっています。大阪のランドマークとして知られる「あべのハルカス」もあり、買い物や外食、休日の外出を楽しみやすい環境です。 また駅の北西には、天王寺公園があります。園内には「てんしば」と呼ばれる芝生広場や天王寺動物園、美術館、子ども向けの遊び場などがあり、都心にいながら自然や文化に触れられる点も魅力です。 百貨店やショッピングセンターが多く、日常の買い物にも不便を感じにくいでしょう。交通利便性と生活利便性の両方に優れているため、単身者からファミリー層まで幅広い層の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：26万7,658人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分、京橋駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線、近鉄線、阪堺線 地域の特徴から見る大阪環状線で賃貸需要の高い駅3選 大阪環状線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下3つの駅をご紹介します。 森ノ宮 弁天町 西九条 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 森ノ宮 森ノ宮駅は大阪市中央区にある駅で、JR大阪環状線の他に、Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線を利用可能です。大阪駅や天王寺駅方面へ乗り換えなしでアクセスできる他、Osaka Metroを利用すれば大阪市内を東西方向へスムーズに移動できます。 駅周辺には「もりのみやキューズモールBASE」や「ビエラ森ノ宮」「セントラルスクエア森ノ宮」といった商業施設が集まっています。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも充実しており、日常の買い物に困りにくい環境です。飲食店やカフェも多いため、外食や休憩にも利用しやすいでしょう。 また大阪城公園に近いだけではなく「大阪歴史博物館」や「クールジャパンパークオオサカ」「森ノ宮ピロティホール」など、歴史や芸術、文化に触れられる施設も点在しているため、休日のお出かけや散歩にも適しています。 2025年9月には、森ノ宮駅から徒歩で行ける距離に、大阪公立大学の新たな拠点・森之宮キャンパスが開設されました。学生や教職員を含めて多くの人が利用するキャンパスであるため、周辺エリアにおいて学生や教職員からの賃貸需要の高まりが期待されています。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万6,830人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約12分、京橋駅まで約4分、天王寺駅まで約10分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線 弁天町 弁天町駅は大阪市港区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro中央線の2路線を利用できます。 駅周辺は、高層複合施設「大阪ベイタワー」を中心に、物流・サービス・インフラ関連の企業が集まるエリアです。近年は高層マンションも複数建設されており、居住地としての存在感も高まっています。近隣で働く方はもちろん、JR大阪環状線・Osaka Metro中央線にあるビジネスエリアや、南港・湾岸エリアで働く方からの賃貸需要も見込めるでしょう。 駅直結の大阪ベイタワーには、オフィスやホテルの他、スーパーマーケット、ドラッグストア、飲食店なども入っています。天候に左右されず、日常生活に必要な買い物をスムーズに済ませられる点も魅力です。 また駅から歩ける距離には、昔ながらの雰囲気を感じられる繁栄商店街もあります。弁天公園や弁天東公園、磯路中央公園といった公園も点在しており、都心に近い場所で暮らしやすさを求める方に検討されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万5,645人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約8分、天王寺駅まで約11分、京橋駅まで約17分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro中央線 西九条 西九条駅は大阪市此花区にある駅で、JR大阪環状線・JRゆめ咲線、阪神なんば線を利用できます。JRゆめ咲線を使えば、ユニバーサルシティ駅方面へ短時間で移動できるため、湾岸エリアへのアクセスを重視する方にとって便利な立地です。 駅周辺には、運輸や物流、製造業に関わる多くの企業が拠点を構えています。周辺で働く、職住近接を重視する方の生活拠点として選ばれる可能性があるエリアです。 生活面では、ドラッグストアやスーパーマーケット、コンビニエンスストアがそろっています。朝日橋公園や正蓮寺川公園、此花スポーツセンターなども歩ける距離にあるため、自然を感じながら散策したり、運動を楽しんだりしやすい環境です。 また大阪暁明館病院をはじめ、内科や歯科などの医療機関も駅周辺にあります。小児科や保育園など、子育て世帯が利用しやすい施設も多いため、ファミリー層にとっても検討しやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市此花区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万6,830人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約5分、天王寺駅まで約14分、京橋駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線・JRゆめ咲線、阪神なんば線 その他大阪環状線の人気駅 大阪環状線で不動産投資を検討する際は、街の特性や雰囲気などにも注目しましょう。個性的な店舗や商店街がある駅は、充実した暮らしを重視する人から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、ここまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ駅として、以下3つの駅をご紹介します。 鶴橋 大正 野田 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 鶴橋 鶴橋駅は大阪市生野区にある駅で、JR大阪環状線やOsaka Metro千日前線、近鉄線を利用できます。大阪市内だけではなく、奈良方面や大阪上本町方面へも移動しやすい駅です。 鶴橋はコリアンタウンとしても知られており、韓国料理店やカフェ、韓国食材を扱う店舗などが多く集まっています。買い物や外食を楽しみながら暮らしたい方にとって、魅力を感じやすい環境といえるでしょう。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、薬局なども複数あります。日用品や食材を購入しやすく、日常生活にも困りにくい立地です。近隣には大阪赤十字病院もあるため、医療機関へのアクセスを重視する方にも検討されやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市生野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：17万5,648人 朝ラッシュの混雑度 ＜鶴橋→玉造＞ 6：49～7：49の混雑率 88％ 7：49～8：49の混雑率 109％ 8：49～9：49の混雑率 31％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分、京橋駅まで約7分、天王寺駅まで約6分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線、近鉄線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 大正 大正駅は大阪市大正区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro長堀鶴見緑地線を利用可能です。阪神なんば線のドーム前駅も徒歩圏内にあり、複数の路線を使い分けられます。大阪シティバスの路線も充実しているので、区内各所へ移動しやすいだけではなく、なんば・あべの橋方面へもアクセスしやすい点もポイントです。 周辺エリアは、海と川に囲まれた運河と渡船の街としても知られています。区内には渡船場が複数あり、地域ならではの暮らしを感じられる点も魅力の一つでしょう。 プロ野球やコンサートに使用されるスタジアム「京セラドーム大阪」も近くにあり、周辺には飲食店やコンビニエンスストア、ショッピングモール、大型ホームセンターなどもあります。 またスーパーマーケットや商店街も充実しており、日常の買い物にも困りにくいでしょう。沖縄料理店や沖縄食材を扱う店舗も多く、区内には「リトル沖縄」と呼ばれるエリアも。個性的な街の雰囲気を好む方からの一定の賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市大正区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万8,252人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約12分、京橋駅まで約29分（OsakaMetro長堀鶴見緑地線なら19分）、天王寺駅まで約6分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 野田 野田駅は、大阪市福島区にある駅です。近隣にはOsaka Metro千日前線の玉川駅もあるため、大阪市内の主要エリアへもスムーズにアクセスできます。 駅周辺は下町の温かみがありながら、都市の利便性も兼ね備えたエリアです。改札を出てすぐの高架下には複合商業施設「ビエラ野田」があり、買い物や食事に利用できます。 また昔ながらの商店街や市場も点在しています。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも多く、日々の買い出しを駅周辺で済ませやすい環境です。 徒歩数分圏内には、吉野町公園や江成公園などの中規模の公園もあります。さらに内科、小児科、耳鼻科など、個人病院も駅周辺にそろっています。穏やかな生活環境を重視する単身者やファミリー層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市福島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万3,694人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約3分、京橋駅まで約11分、天王寺駅まで約22分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線 大阪環状線沿線で注目の開発情報 大阪環状線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。駅前の整備や新しい施設の開業が進むと、人の流れが増え、将来的な賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、大阪環状線沿線で注目したい以下5つの開発情報をご紹介します。 大阪駅西高架エリア開発 グラングリーン大阪の開発 大阪環状線改造プロジェクト 森之宮エリアの開発 なにわ筋線の開業 京橋駅の地平ホームの地下化計画 大阪駅西高架エリア開発 大阪駅周辺では、駅西側エリアを中心にまちづくりが進められています。具体的には、東海道線支線地下化・新駅設置事業や、うめきた2期地区開発計画などが進行しており、大阪駅周辺では交通・商業の両面で利便性の向上が進んでいます。 JR西日本グループは、2011年に駅ビル「大阪ステーションシティ」を開業。その後も、2023年3月には大阪駅うめきた地下口と西口の供用を開始し、2024年7月には駅ビル「イノゲート大阪」も開業しています。 また2024年9月には、都市型ショッピングセンター「うめきたグリーンプレイス」と既存の大阪駅方面を結ぶ歩行者デッキが開通しました。2025年3月には、うめきたグリーンプレイスの開業に合わせて、新たな歩行者デッキも整備されています。 さらに2027年春にかけて、高架下の商業ゾーンも順次開業する予定です。大阪駅周辺の商業機能や歩行者動線が充実すれば、就業者や来訪者の動きがより活発になり、周辺エリアの賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 グラングリーン大阪の開発 大阪駅周辺では、うめきたエリアの大規模開発プロジェクトとして「グラングリーン大阪」の整備が進められています。グラングリーン大阪は、商業施設やオフィス、ホテルなどを備えた複合施設です。 2024年9月には先行まちびらきが行われ、2025年3月には南館がグランドオープンしました。開発エリアの中央には「うめきた公園」が併設されており、都心で自然を感じながら過ごせる空間として注目されています。2027年には、全体のまちびらきが行われる予定です。 これまで大阪駅周辺は、梅田エリアを代表する商業・オフィス街として高い集客力を持っていました。そこに新たな商業施設や都市公園が加わったことで、梅田エリア全体の魅力がさらに高まっています。充実した暮らしを重視する方や、職住近接を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 大阪環状線改造プロジェクト JR西日本では、2013年度から「大阪環状線改造プロジェクト」が進められています。「明るい、きれい、わかりやすい」などをコンセプトに、新型車両の導入や駅設備の刷新などが行われてきました。 新型車両の導入では、車いすスペースが設けられたり、車内ディスプレイに4カ国語の案内表示が設置されたり、国内外の利用者にとって使いやすい環境が整えられています。 駅設備の刷新については、具体的な駅の改良工事例を2つ見ていきましょう。 京橋駅改良工事 京橋駅では、2022年3月1日にリニューアルが行われました。可動式ホーム柵の設置に加え、エレベーターやエスカレーターの整備、トイレの改良、駅ナカ店舗のリニューアルなどが実施されています。駅の安全性や快適性が高まることで、賃貸需要が高まる可能性があります。 弁天町駅改良工事 弁天町駅では、Osaka Metro中央線との乗り換えを円滑にするため、駅の改良工事が行われました。改良工事では、既存の南北改札の間に新駅舎を整備し、新たな改札口を設置。バリアフリー機能も向上しました。 また2025年3月、新駅舎の開業に合わせて、駅前には人工芝広場「べんてんひろば」も新たに開業しました。元々は2025年大阪・関西万博に合わせたにぎわい空間としてオープンした広場でしたが、万博終了後も定期的にイベントなどが開催され、多くの人でにぎわうスペースになっています。 このように駅周辺の滞在性や回遊性が高まれば、居住地としての魅力向上にもつながるでしょう。 森之宮エリアの開発 森之宮エリアでは、大阪城東部地区まちづくりとして、新たな都市機能の整備が進められています。大阪城公園に近い立地を生かしながら、大学・商業・交流機能などを備えたエリアとしての発展が期待されています。 1期開発では、先述した通り、2025年9月に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開設されました。JR大阪環状線の森ノ宮駅の北口から歩ける距離に位置しており、学生や教職員の往来が増えることで、駅周辺のにぎわいにもつながるでしょう。 1.5期開発では、JR大阪城公園駅から大阪公立大学キャンパスまでをデッキでつなぐ計画が進められています。歩行者動線が整えば、大阪城公園や京橋エリアへの移動もしやすくなります。 また2028年春には、Osaka Metroが森之宮新駅（仮）を開業する予定です。さらに大阪城公園の東側では、1万人超の観客を収容できる「森之宮アリーナ（仮）」の開発も計画されています。学生や来訪者の増加が見込まれるため、周辺の賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 なにわ筋線の開業 大阪市内では、2031年春の開業に向けて、なにわ筋線の整備が進められています。なにわ筋線とは、大阪駅（うめきたエリア）とJR難波駅、南海本線の新今宮駅をつなぐ新たな鉄道路線です。 鉄道施設は関西高速鉄道が整備・保有し、JR西日本と南海電鉄が施設を使用して旅客営業を行う計画です。大阪駅周辺と難波・新今宮方面を結ぶことで、大阪市中心部の南北方向の移動がしやすくなるでしょう。 またなにわ筋線の開業により、関西国際空港や新大阪駅方面への移動がよりスムーズになることも期待されています。大阪の鉄道ネットワークが強化されれば、沿線で働く人や訪れる人の動きも変化する可能性があります。大阪環状線沿線でも、大阪駅や新今宮駅周辺を中心に、居住地としての注目度が高まるかもしれません。 京橋駅の地平ホームの地下化計画 京橋駅周辺では、JR東西線・学研都市線のホーム付近を地下化する計画が検討されています。 先述した通り、京橋駅は複数路線が乗り入れるターミナル駅ですが、線路が地上を東西に走っており、地域の回遊性に課題があります。周辺には「開かずの踏切」もあり、人の流れが分断されやすい状況です。地下化によって歩行者や車両の移動が円滑になれば、駅周辺の再開発を進めやすくなるでしょう。 今後、大阪市は地下化事業に必要な用地の範囲を早期に確定させ、都市計画手続きを進める方針を示しています。現時点では、2030年度の事業認可と2053年度の事業完了が想定されています。 長期的な計画ではありますが、京橋駅周辺の交通環境や街の回遊性が改善されれば、職住近接を重視する層からの賃貸需要にも良い影響を与えるでしょう。 大阪環状線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 大阪環状線は、大阪市中心部を一周する交通利便性の高い路線です。大阪駅や京橋駅、天王寺駅といった主要駅を通る他、住宅地として暮らしやすい駅や、大学・企業・商業施設が集まる駅もそろっています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の生活環境や開発情報も確認することが大切です。長期的な賃貸需要を見極めるには、地域事情に詳しい不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、大阪環状線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月29日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.29 2026.07.13 御堂筋線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 御堂筋線は、江坂駅からなかもず駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅といった大阪市内の主要駅を通るため、通勤・通学や日常の移動で多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や朝の混雑状況、交通の利便性、地域の特徴などから見た不動産投資におすすめの御堂筋線の駅をご紹介します。 suggest2 御堂筋線は、大阪市内の主要エリアを南北に結ぶ利便性の高い路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る御堂筋線の人気駅は、江坂駅・東三国駅・西中島南方駅 御堂筋線で交通の利便性が高い駅は、新大阪駅・梅田駅・なんば駅・天王寺駅・なかもず駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 御堂筋線とは？ 御堂筋線とは、大阪市の中心部を縦断する道路「御堂筋」の地下を走るOsaka Metroの路線です。正式名称は「高速電気軌道第1号線」で、吹田市の江坂駅から堺市北区のなかもず駅までを結んでいます。 営業区間は24.5kmで、駅数は20駅です（※）。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅など、大阪市内の主要駅を通っているため、通勤・通学だけではなく、買い物やレジャーにも使いやすい路線といえるでしょう。 沿線には繁華街やオフィス街、住宅地など、さまざまなエリアがそろっています。大阪市内を柔軟に移動できる点は、賃貸需要を考える上でも注目したいポイントです。 ※参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-20）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る御堂筋線の人気駅3選 御堂筋線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、御堂筋線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 江坂 東三国 西中島南方 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 江坂 江坂駅は、吹田市南部にある駅です。Osaka Metro御堂筋線と北大阪急行線を利用でき、大阪市中心部だけではなく、北摂方面（大阪府の北部地域）へも移動しやすい立地にあります。 駅周辺には「江坂ウエストサイドストリート」と呼ばれる商業通りがあり、衣料品店や雑貨店、100円ショップなどが立ち並んでいます。飲食店やカフェも多く、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすい環境です。 また江坂公園や豊津公園、江の木公園といった緑を感じられる場所もあります。江坂公園には図書館や市民サービス窓口も併設されているため、子育て世帯にとっても暮らしやすいエリアといえるでしょう。 24時間営業や深夜まで営業しているスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あります。交通利便性と生活利便性の両方を重視する単身者やファミリー層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府吹田市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万4,078人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 始発駅のため無し ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約4分、梅田駅まで約11分、なんば駅まで約21分、天王寺駅まで約28分、なかもず駅まで約47分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、北大阪急行線 東三国 東三国駅は、大阪市淀川区にある駅です。利用できる路線はOsaka Metro御堂筋線のみですが、隣駅の新大阪駅までは徒歩や自転車でも行ける距離で、出張や通勤の利便性を重視する方にとって使いやすい立地といえます。 駅周辺は、娯楽施設が少ない住宅街です。北側には神崎川が流れており、川沿いには遊歩道も整備されています。散歩やジョギングを日常に取り入れやすく、落ち着いた住環境を求める方に向いているでしょう。 また定食屋やラーメン店、ファストフード店など、一人でも利用しやすい飲食店が多くあります。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あるため、日常の買い物にも困りにくい環境です。 クリニックや郵便局、銀行ATM、クリーニング店なども駅周辺にまとまっています。都心へのアクセスと生活のしやすさを両立したい単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万8,753人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約1分、梅田駅まで約8分、なんば駅まで約18分、天王寺駅まで約27分、なかもず駅まで約44分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線 西中島南方 西中島南方駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線に加え、阪急線も利用できます。大阪市内の主要エリアへ移動しやすいだけではなく、京都方面へもアクセスしやすい立地です。 駅周辺にはオフィスビルが多く、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。ビジネスホテルやコワーキングスペースも見られ、仕事の拠点としての側面が強いエリアです。新大阪駅にも近いため、出張が多い方からも検討されやすいでしょう。 飲食店の選択肢が豊富な点も、西中島南方駅周辺の特徴です。居酒屋やカフェ、バーの他、ラーメン店も多く、外食を楽しみながら暮らしたい単身者にとって便利な環境といえます。 また24時間営業のスーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あります。近隣には総合病院がある他、幼稚園や小学校も点在しているため、生活利便性を重視する単身者や共働き世帯、ファミリー層からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,754人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 主要駅への所要時間 利用可能路線 利用可能路線 交通の利便性から見る御堂筋線の人気駅5選 不動産投資では、複数路線を利用できる駅や、主要エリアへ短時間で移動できる駅も有力な候補になります。交通の利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、御堂筋線の中でも交通の利便性に優れた以下5つの駅をご紹介します。 新大阪 梅田 なんば 天王寺 なかもず ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 新大阪 新大阪駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線に加え、JR線・東海道新幹線などを利用できます。大阪市内だけではなく、京都・神戸・東京方面へも移動しやすい広域交通の拠点です。 駅周辺にはオフィスビルやビジネスホテルが多く、平日はビジネスパーソンが多い傾向にあります。駅構内や駅周辺には、飲食店やカフェ、コンビニエンスストアなどが充実。日常の外食や買い物に加え、出張前後の利用にも便利です。周辺にはマンションも見られるため、職住近接を重視する単身者や、移動のしやすさを求めるビジネスパーソンからの賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万1,389人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 梅田駅まで約6分、なんば駅まで約16分、天王寺駅まで約23分、なかもず駅まで約42分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、JR線、東海道新幹線 梅田 梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・谷町線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線を利用できます。大阪市内の主要エリアへ短時間で移動しやすく、交通利便性に優れたエリアといえるでしょう。 駅周辺は昼夜を問わず人通りが多く、商業施設やオフィスビルが立ち並んでいます。「阪急うめだ本店」「阪神梅田本店」「大丸梅田店」といった百貨店の他「LUCUA osaka」「グラングリーン大阪」「LINKS UMEDA」「グランフロント大阪」「阪急三番街」などの大型商業施設もそろっています。 スーパーマーケットやドラッグストアも豊富にあり、日常の買い物にも困りません。飲食店についても、高級店からチェーン店まで幅広く集まっているため、外食を楽しみながら暮らしたい方にも向いています。 交通利便性や買い物環境を重視する単身者、都心での暮らしを求めるビジネスパーソンから、選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：21万7,351人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 4 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約7分、なんば駅まで約9分、天王寺駅まで約16分、なかもず駅まで約35分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・谷町線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線 なんば なんば駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線の他、JR線、阪神線、近鉄線、南海線を利用できます。 JR難波駅に直結する大型複合商業施設「OCAT」にはバスターミナルがあり、関西国際空港や大阪国際空港（伊丹空港）方面へのバスに加え、日本各地へ向かう高速バスも発着しています。鉄道だけでなく、バスを使った移動にも便利な駅です。 駅周辺には「大阪高島屋」や「なんばマルイ」などの百貨店の他に「なんばCITY」「なんばパークス」といったショッピングモールもあります。日常の買い物に便利なスーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あり、都心部でありながら生活利便性も高い環境です。 また観光スポットでもある道頓堀周辺には、個性的な飲食店やエンターテインメント施設も点在しています。一方で、裏通りや住宅街エリアには落ち着いた雰囲気のカフェや個人経営の店舗もあり、にぎわいと暮らしやすさの両方を感じられるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：18万623人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約16分、梅田駅まで約9分、天王寺駅まで約6分、なかもず駅まで約25分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線、JR線、阪神線、近鉄線、南海線 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・谷町線に加え、JR線や近鉄線、阪堺線を利用できます。南大阪や奈良、和歌山方面へのアクセスに優れており、大阪市内外を結ぶ交通拠点の一つです。 リムジンバスや夜行高速バスも運行しているため、通勤・通学だけではなく、出張や旅行の機会がある方にとっても使いやすい駅といえるでしょう。 駅周辺には「あべのハルカス」「あべのキューズタウン」「天王寺MIO」といった大型商業施設が集まっており、にぎわいのあるエリアです。一方で少し離れると、昔ながらの住宅街や商店街も見られます。 駅すぐの場所にある天王寺公園には「てんしば」と呼ばれる芝生広場やカフェ、レストラン、天王寺動物園などがあり、休日の気分転換の場所として適しています。都会の利便性と落ち着いた暮らしの両方を求める方から、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万7,078人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約24分、梅田駅まで約17分、なんば駅まで約7分、なかもず駅まで約18分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・谷町線、JR線、近鉄線、阪堺線 なかもず なかもず駅は堺市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と南海線を利用可能です。南大阪方面から大阪市中心部へ移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方に適しています。御堂筋線の始発駅に当たるため、朝の通勤時間帯でも座って移動しやすい点が魅力の一つです。 駅周辺には大阪公立大学中百舌鳥キャンパスがあり学生が多いため、単身者向けの賃貸需要も見込めるエリアです。駅から数分圏内には複数のスーパーマーケットがあり、日常の買い物にも困りにくい環境が整っています。 また中百舌鳥駅前通商店街には、定食屋や和菓子店、喫茶店などがそろっており、穏やかな雰囲気を味わえます。 なお、なかもず駅周辺は古墳で有名なエリアでもあり、北区だけでも10個以上の古墳が遺跡として残っているのも特徴です。歴史や自然を身近に感じたい方にも検討されやすいエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府堺市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,603人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜なかもず方面＞ 終点駅のため無し 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約40分、梅田駅まで約33分、なんば駅まで約24分、天王寺駅まで約17分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、南海線 地域の特徴から見る御堂筋線で賃貸需要の高い駅2選 御堂筋線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下の2駅をご紹介します。 淀屋橋 本町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 淀屋橋 淀屋橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と京阪線を利用できます。 駅周辺は、大阪の中でも有数のオフィス街です。地下鉄の地上部を走る大幹線道路・御堂筋を中心に、淀屋橋・本町・北浜・肥後橋の一帯には、高層オフィスビルが多く立ち並んでいます。 近年はタワーマンションも増えており、職場の近くで暮らしたい方からも注目されているエリアです。また御堂筋沿いには商業施設やコンビニエンスストア、飲食店などもあり、多くの人でにぎわっています。 スーパーマーケットは多くありませんが、お弁当やパン、惣菜などを購入できる店舗は豊富にあります。日常の食事を手軽に済ませやすいため、単身者や共働き世帯からの一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万4,944人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約10分、梅田駅まで約2分、なんば駅まで約6分、天王寺駅まで約13分、なかもず駅まで約32分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、京阪線 本町 本町駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・中央線の3路線を利用できます。南北方向と東西方向のどちらへの移動にも対応しやすく、大阪市内の幅広いエリアへアクセスしやすい駅です。 駅周辺には大手企業の本社やオフィスが多く集まっており、平日は多くのビジネスパーソンが行き交っています。夜間は比較的落ち着いた雰囲気になり、繁華街のような騒がしさもないため、都心で静かに暮らしたい方に住まいの候補として選ばれやすいでしょう。 日常の買い物には、夜遅くまで営業する小型のスーパーマーケットやホームセンターを利用可能です。飲食店やクリニックも充実しており、駅から少し歩けば公園も複数あります。職住近接と暮らしやすさを両立したい方から、一定の需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万6,113人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約11分、梅田駅まで約4分、なんば駅まで約3分、天王寺駅まで約12分、なかもず駅まで約30分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・中央線 その他御堂筋線の人気駅 御堂筋線沿線で不動産投資を検討する際は、交通利便性やオフィス需要だけではなく、街の雰囲気や暮らしやすさにも注目しましょう。商店街や公園、生活利便施設がそろう駅は、居住地として選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、これまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ御堂筋線の駅として、以下の3駅をご紹介します。 中津 心斎橋 大国町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 中津 中津駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線を利用できる他、少し離れた場所には阪急電鉄の中津駅もあります。梅田駅にも近く、大阪市中心部へ移動しやすい立地です。 駅周辺は、ビジネス街の近代的な雰囲気と、昔ながらの下町らしさが共存しています。マンションの他に古い長屋や商店街も残っており、都心に近い場所で落ち着いて暮らしたい方に検討されやすいでしょう。 また駅前には警察署がある他、中津中央公園や北スポーツセンターなども近く、日常的に体を動かしたり、気分転換をしたりしやすい環境です。 小学校や保育園も点在しているため、ビジネスパーソンだけではなく、ファミリー世帯からの賃貸需要も見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万1,143人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約4分、梅田駅まで約2分、なんば駅まで約11分、天王寺駅まで約19分、なかもず駅まで約38分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、阪急線 心斎橋 心斎橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・長堀鶴見緑地線の3路線を利用できます。大阪の「キタ」エリアと「ミナミ」エリアのどちらにも移動しやすい、交通利便性の高い駅です。 駅周辺は、東西南北で異なる特色を持っています。東側には飲食店が集まるエリア、西側にはアメリカ村、南側には道頓堀、北側には繊維の卸問屋街として知られる南船場があります。買い物や外食、娯楽を身近に楽しめる点が魅力です。 また「大丸心斎橋店」「心斎橋PARCO」「クオーツ心斎橋」といった大型商業施設の他に、歴史ある心斎橋筋商店街もあり、平日・休日を問わず多くの人が行き交っています。 繁華街としてのにぎわいがある一方で、周辺にはマンションも見られます。交通の利便性や買い物環境を重視する若者や、都心での暮らしを楽しみたい方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9万1,813人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約14分、梅田駅まで約7分、なんば駅まで約1分、天王寺駅まで約8分、なかもず駅まで約27分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・長堀鶴見緑地線 大国町 大国町駅は大阪市浪速区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と四つ橋線の2路線を利用できます。なんば駅の隣駅に位置しており、都心へのアクセスを重視する方にとって便利な立地です。 駅の東側では再開発が進み、近代的な街並みが広がっています。一方で下町らしい雰囲気が残っているエリアもあり、都心に近い場所で生活感のある暮らしを送りたい方にも向いているでしょう。 駅周辺には、買い物や食事、温泉などを楽しめる「大阪木津卸売市場」があります。深夜まで営業しているスーパーマーケットもあり、帰宅時間が遅くなりやすい単身者にとっても便利な環境です。 また保育園や公立図書館、公園なども点在しており、日常生活に必要な施設が充実している点も魅力です。 エスリードでは、御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅から徒歩6分の「エスリード 難波ALLURE」を取り扱っています。大阪市中心部でワンルームマンション投資を検討する際は、注目したいエリアの一つです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市浪速区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万1,705人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約20分、梅田駅まで約12分、なんば駅まで約1分、天王寺駅まで約4分、なかもず駅まで約23分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線 御堂筋線沿線で注目の開発情報 御堂筋線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。開発によって商業施設や文化施設、歩行者空間などの整備が進むと、人の流れが増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、御堂筋線沿線で注目したい以下7つの開発情報をご紹介します。 御堂筋線の主要駅の大規模リニューアル 淀屋橋駅東地区都市再生事業 心斎橋プロジェクト 淀屋橋駅西地区再開発 本町4丁目プロジェクト 新大阪駅周辺のまちづくり グレーターなんば 御堂筋線の主要駅の大規模リニューアル Osaka Metroでは「地下空間の大規模改革」として、主要駅のリニューアルが進められています。御堂筋線では、2025年3月下旬から4月上旬にかけて、淀屋橋駅・本町駅・大国町駅・天王寺駅がリニューアルされました。 この取り組みでは、老朽化した駅の壁や天井の剥離、落下などを防ぐための安全対策に加え、駅ごとの魅力を生かしたデザインや機能の刷新も行われています。日常的に利用する駅の安全性や快適性が高まることは、沿線で暮らす人々にとって大きなメリットです。 駅構内が明るく使いやすくなれば、通勤・通学時の印象も変わります。御堂筋線は大阪市内の主要駅を結ぶ路線であるため、駅の利便性向上は沿線全体の居住地としての魅力にもつながるでしょう。 淀屋橋駅東地区都市再生事業 淀屋橋駅東地区では、中央日本土地建物が所有する「日土地淀屋橋ビル」と、京阪ホールディングスが所有する「京阪御堂筋ビル」の共同建て替えが行われました。2025年6月23日には、新たなランドマークとして、淀屋橋駅直結の高さ約150mの複合ビル「淀屋橋ステーションワン」が開業しています。淀屋橋駅と接続する地下1階から地上2階には商業施設が入り、地下空間から地上まで吹き抜けの、明るく快適な空間が実現しました。 また本事業に伴い、淀屋橋駅の地下通路もリニューアルされ、淀屋橋ステーションワンから駅コンコースや周辺エリアへの歩行環境も向上されています。 先述した通り、淀屋橋は大阪有数のオフィス街であり、平日は多くの人々が行き交います。駅直結の複合ビルが開業したことで利便性が高まり、周辺で暮らしたいビジネスパーソンからの賃貸需要にも良い影響を与えるでしょう。 心斎橋プロジェクト 心斎橋エリアでは、長年にわたり地域のにぎわいを支えてきた「心斎橋プラザビル」と「心斎橋フジビル」の建て替えが行われました。新たな施設名は「クオーツ心斎橋」で、2026年4月25日に開業しています。 クオーツ心斎橋は、店舗・宿泊施設・オフィスなどを備えた、心斎橋駅直結の複合ビルです。地下2階から地上6階には商業施設、8階から14階にはオフィス空間が設けられています。さらに16階から28階にはヒューリックグループが運営する「ザ・ゲートホテル」が入り、2026年6月15日にグランドオープン予定です。 先述した通り、心斎橋駅周辺は商業施設や飲食店、宿泊施設が集まる大阪有数の繁華街です。新たな複合ビルの開業によって来訪者や就業者が増えれば、周辺エリアがさらににぎわうでしょう。交通利便性や都心での暮らしを重視する方からの賃貸需要にも、良い影響が期待できます。 淀屋橋駅西地区再開発 淀屋橋駅西地区では、オフィスと商業施設を備えた、駅直結の高層複合ビル「淀屋橋ゲートタワー」の建設が進められており、2026年7月9日にグランドオープンします。 同ビルは地上29階・地下2階建てで、1フロア約1,100坪の広いオフィス空間を備える予定です。大規模なオフィスが供給されることで、淀屋橋周辺で働く人の流れがさらに活発になる可能性があります。地下1階から2階には商業施設が入り、ファッションや雑貨、カフェなどの店舗が並ぶ予定です。 また地上11階には、一般客も利用できる屋上庭園やシェアラウンジが設けられる予定です。働く場所としてだけではなく、休憩や交流の場としての機能も高まるでしょう。駅周辺の快適性が向上すれば、職住近接を重視する単身者や共働き世帯からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 本町4丁目プロジェクト 本町4丁目では、御堂筋線本町駅直結の立地に、オフィス・学校・ホテルが入る複合ビルの整備が予定されています。施設名は「yui-note honmachi（ユイノート本町）」で、2026年7月末の竣工が予定されています。 10階から25階には、オフィス空間が設けられる計画です。1フロア約270坪で柱の無いレイアウトであるため、さまざまな規模の企業が入居しやすい仕様といえるでしょう。 2階から8階には、学校法人相愛学園の「相愛中学校」「相愛高等学校」の校舎が入る予定です。体育館やトレーニングルームに加え、アクティブラーニング（能動的学習）機能を備えた教室も設けられる計画となっています。またホテル棟もあり、2026年12月18日に「ソラリア西鉄ホテル大阪本町」が開業予定です。 オフィスワーカーや学生、宿泊者など多様な人が行き交う拠点が生まれれば、本町駅周辺のにぎわいはさらに高まるでしょう。駅直結という利便性もあり、職住近接を重視する層やファミリー層からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 新大阪駅周辺のまちづくり 新大阪駅周辺では、大阪府・大阪市によって「新大阪駅周辺地域まちづくり方針」が策定されています。新大阪駅は、新幹線やJR線、御堂筋線といった複数路線を利用できる広域交通の拠点であり、今後さらにまちづくりが進むエリアです。 方針では、新大阪駅から500m圏内に観光・文化施設などを導入し、人々の交流を促すことが目指されています。また広域交通結節施設や大規模交流施設、駅と街をつなぐ歩行者動線、新大阪連絡線新駅ビルの開発なども計画されています。 新大阪駅周辺の利便性や回遊性が高まれば、出張者や観光客だけではなく、周辺で働く人々の流れも活発になるでしょう。大阪市内外へ移動しやすい立地であることから、交通利便性を重視する方からの賃貸需要も高まるかもしれません。 グレーターなんば なんば駅周辺では、南海電鉄を中心に再開発プロジェクト「グレーターなんば」が進められています。なんば駅を中心に主に4つのエリアで整備を行い、周辺エリア全体の魅力向上を目指す計画です。 同プロジェクトでは、なんば駅周辺を単なる乗り換え拠点としてではなく、商業・観光・ビジネスなどが一体となったエリアとして発展させる方針が示されています。商業施設やホテル、オフィスなどの開発が進めば、来訪者や就業者の増加も見込まれます。 再開発によって駅周辺のにぎわいがさらに高まれば、交通利便性と都心での暮らしを重視する方からの賃貸需要にもつながるでしょう。 御堂筋線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 御堂筋線は、江坂駅からなかもず駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅といった大阪市内の主要駅を通るため、交通利便性を重視する方から選ばれやすい路線といえます。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、御堂筋線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月29日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.27 2026.07.13 谷町線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 谷町線は、大日駅から八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。東梅田駅や天王寺駅、南森町駅といった主要駅を通るため、大阪市内の通勤・通学や日常の移動で多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの谷町線の駅をご紹介します。 suggest2 谷町線は、商業地や官庁街、住宅地などを結ぶOsaka Metroの主要路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る谷町線の人気駅は、都島駅・天神橋筋六丁目駅・谷町六丁目駅 谷町線で交通の利便性が高い駅は、東梅田駅・天王寺駅・南森町駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 谷町線とは？ 谷町線とは、大日駅から東梅田駅・谷町四丁目駅・天王寺駅などを経て、八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。守口市から大阪市中心部を通り、八尾市方面までを結んでいます。 営業距離は28.1kmで、駅数は26駅です（※1）。谷町線はOsaka Metroの中でも最も長い路線で、官庁や寺院の多い都市幹線道路・谷町筋の地下を走っています（※2）。 官公庁・オフィスビルが集まるエリアや、寺町の情緒を感じられるエリア、商業施設が充実しているエリア、住宅地として暮らしやすいエリアなど、さまざまな特色を持つ街がそろっている沿線です。 ※1参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-19）. ※2参考：Osaka Metro NiNE.「谷町線」.（参照2026-05-19）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る谷町線の人気駅3選 谷町線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に住んでいる人の多い人気駅を確認することが大切です。ここでは、谷町線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる以下の駅をご紹介します。 都島 天神橋筋六丁目 谷町六丁目 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 都島 都島駅は大阪市都島区にある駅です。電車だけではなく大阪シティバスも利用でき、城東区や旭区、守口市方面へもアクセスしやすい点が魅力です。また都島駅から南西に10分ほど歩くと、JR大阪環状線の桜ノ宮駅も利用できます。 駅から徒歩15分圏内には複数のスーパーマーケットがある他、昔ながらの商店も見られ、日常の買い物を済ませやすい環境です。都心に近い立地でありながら、暮らしやすさを重視する方からのニーズを見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,812人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約6分、天王寺駅まで約22分、南森町駅まで約9分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 天神橋筋六丁目 天神橋筋六丁目駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・堺筋線、阪急線を利用可能です。通称「天六」とも呼ばれており、駅周辺には下町風情のある天神橋筋商店街があります。個人商店や飲食店、カフェ、ドラッグストア、スーパーマーケットなどがそろっており、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませられます。 商店街を中心に生活利便性が高く、都心部へも移動しやすいため、単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万8,626人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約6分、天王寺駅まで約19分、南森町駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・堺筋線、阪急線 谷町六丁目 谷町六丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線を利用できます。通称「谷六」とも呼ばれており、落ち着いた雰囲気が魅力のエリアです。 駅周辺には官公庁やオフィスビルが集まっている一方で、桃園公園や難波宮跡公園といった公園もあります。谷町筋を挟んで東西には、昔ながらの町家や長屋も残っており、歴史ある街並みを感じられる点も特徴です。 生活面では、国立病院機構大阪医療センターをはじめ、クリニックや郵便局、金融機関などが徒歩圏内にあります。また駅から歩いてすぐの場所にある空堀商店街には、おしゃれな古民家カフェ・居酒屋や、セレクトショップなどが立ち並んでおり、昔ながらの城下町の街並みの中で外食や買い物を楽しめます。 駅周辺の官公庁やオフィスで働くビジネスパーソンや、生活利便性を重視する方からの一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万2,232人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約9分、天王寺駅まで約5分、南森町駅まで約6分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線 交通の利便性から見る谷町線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、谷町線の中でも交通の利便性に優れている、以下3つの駅をご紹介します。 東梅田 天王寺 南森町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 東梅田 東梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・御堂筋線・四つ橋線・JR線・阪急線・阪神線を利用できます。 駅周辺は、ビジネス街と繁華街が共存するエリアです。平日は多くのビジネスパーソンが行き交い、休日は買い物や外食を楽しむ人でにぎわいます。住宅は、曾根崎周辺から幹線道路の新御堂筋を越えた東側にかけて多く見られ、都心に近い場所で暮らしたい方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 駅から徒歩圏内には「大阪駅前ビル」や「阪急百貨店」「グランフロント大阪」「HEP FIVE」などの大型商業施設がある他、曾根崎には、昔ながらの雰囲気を残す曾根崎お初天神通り商店街もあります。通勤・買い物・外食の利便性を重視する単身者や共働き世帯にとって、東梅田駅周辺は候補に入りやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：16万4,709人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 天王寺駅まで約14分、南森町駅まで約2分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・御堂筋線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅です。Osaka Metro谷町線・御堂筋線、JR大阪環状線・大和路線・阪和線といった複数路線を利用できるため、大阪市内でも有数の交通利便性の高いターミナル駅といえます。 大阪市内の主要エリアへ移動しやすいだけではなく、関西国際空港方面や奈良・和歌山方面へも乗り換えなしでアクセスできます。通勤・通学に加え、出張や旅行の機会が多い方にとっても使いやすい駅でしょう。 駅周辺には「あべのハルカス」「あべのキューズモール」「天王寺MIO」などの商業施設があります。買い物や外食に便利な立地でありつつ、少し離れると昔ながらの一戸建て住宅や商店街も見られます。 また天王寺公園のように自然を感じられる場所もあり、都心の利便性と落ち着いた生活環境の両方を求める方からの賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：25万3,102人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約14分、南森町駅まで約12分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・御堂筋線、JR大阪環状線・大和路線・阪和線 南森町 南森町駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・堺筋線を利用できます。地下通路でJR東西線の大阪天満宮駅にもつながっており、大阪市内だけではなく京橋方面や尼崎方面へも移動しやすい立地です。 駅周辺には、税理士・司法書士・行政書士といった士業事務所や法律事務所、行政機関が多く集まっている一方で、駅から少し離れると落ち着いた住宅街が広がっています。先述した天神橋筋商店街も近く、日常の買い物や外食を済ませやすい環境です。 また駅から徒歩数分の場所には「天満の天神さん」と呼ばれ親しまれている神社「大阪天満宮」があります。毎年7月には大阪三大夏祭りの一つである「天神祭」が開催され、地域の歴史やにぎわいを身近に感じられる点も魅力です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万4,484人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約2分、天王寺駅まで約12分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・堺筋線、JR東西線 地域の特徴から見る谷町線で賃貸需要の高い駅2選 谷町線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下の2駅をご紹介します。 谷町四丁目 天満橋 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 谷町四丁目 谷町四丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線・中央線を利用可能です。 駅の西側には、繊維の卸商社が集まる「船場センタービル」で知られる堺筋本町のオフィス街、東側には大阪城公園、北側には大阪府庁や大阪府警察本部、大阪労働局、大阪府パスポートセンターなどがあり、エリアごとに異なる特徴を持っています。 また谷町筋や本町通などの大通り沿いには飲食店が多く、日用品や食品を購入できるスーパーマーケットも複数ある他、駅の北東側や南側には閑静な住宅街も見られます。 官公庁やオフィス街に近く、生活利便性も高いため、職住近接を重視する単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万1,330人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約7分、天王寺駅まで約7分、南森町駅まで約4分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・中央線 天満橋 天満橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線と京阪線を利用できます。官庁街や繁華街に近く、通勤・買い物の利便性を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 谷町四丁目駅周辺と同様に、駅から歩ける距離に大阪府庁や大阪府警察本部などがあります。警察官の巡回も見られるため、都心部でありながら安心感を得やすいエリアです。駅前には商業施設「京阪シティモール」もあり、買い物や外食にも困りません。 また大川沿いには、桜の名所としても知られている緑豊かな散歩道が広がっています。都心に近い場所で、自然を身近に感じながら暮らしたい方にも選ばれやすい立地です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万6,060人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約5分、天王寺駅まで約9分、南森町駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線、京阪線 その他谷町線の人気駅 谷町線で不動産投資を検討する際は、街の特性や雰囲気などにも注目しましょう。個性的な店舗や商店街がある駅は、充実した暮らしを重視する人から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、ここまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ駅として、以下の2駅をご紹介します。 中崎町 四天王寺前夕陽ヶ丘 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 中崎町 中崎町駅は大阪市北区にある駅です。大阪駅・梅田駅まで徒歩20分ほどでアクセスできる一方、昔ながらの住宅街の側面もあります。そのため、都心に近い場所で落ち着いて暮らしたい方に選ばれやすいエリアです。 駅周辺には、全長約400mの天五中崎通商店街があります。約110軒の店舗が立ち並び、買い物や食べ歩き、カフェ巡りなどを楽しめます。食品や日用品を購入できるスーパーマーケットもあり、日常の買い物にも困りにくいでしょう。 またギャラリーやアトリエも多く、アートの街としても知られています。梅田エリアへの近さに加え、昔ながらの街並みや個性的な店舗が残る雰囲気を好む単身者・若年層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万6,963人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約2分、天王寺駅まで約17分、南森町駅まで約5分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘 四天王寺前夕陽ヶ丘駅は、大阪市天王寺区にある駅です。駅名にもある通り、周辺には593年に聖徳太子によって建立された四天王寺があります。 駅周辺は、宗派を問わず多くの寺院が並ぶ落ち着いた街です。また四天王寺中学校・高等学校や大阪星光学院、清風高等学校といった教育施設も点在しており、文教地区としても知られています。 駅の東側には、天王寺区役所や天王寺警察署などの行政機関もあります。生活に必要な手続きをしやすく、安心感のある住環境を求めるファミリー層から支持されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万4,950人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約13分、天王寺駅まで約2分、南森町駅まで約11分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 谷町線で注目の開発情報 谷町線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。開発によって商業施設や文化施設、歩行者空間などの整備が進むと、人の流れが増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、谷町線沿線で注目したい以下2つの開発情報をご紹介します。 Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト 谷町九丁目駅直結ビルの建て替え Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト 長原駅前では「Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト」が進行しています。2025年春には、商業施設「そよら長原駅前」が開業しました。 また駅前では、大規模レジデンスの開発も進められています。商業施設と住宅の整備が進むことで駅周辺の利便性が向上し、居住地としての人気も高まるでしょう。長原駅周辺が注目されれば、谷町線沿線の賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 谷町九丁目駅直結ビルの建て替え 谷町九丁目駅周辺では、駅直結ビルの建て替えが進行中です。1960年代に竣工した東谷町ビルは2024年より閉鎖され、現在は建物の解体が進められています。東谷町ビルの跡地には、マンションが建設される見通しです。 また谷町九丁目駅周辺では、他にもタワーマンションの建設工事が複数進行しています。谷町九丁目駅はOsaka Metro谷町線・千日前線を利用できる駅で、東梅田駅やなんば駅方面へアクセスしやすい立地です。住宅供給が進めば、交通利便性を重視する方からの賃貸需要が高まり、居住エリアとしての存在感が高まるでしょう。 谷町線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 谷町線は、大日駅から八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。東梅田駅や天王寺駅などの主要駅を通る他、官公庁街や住宅地、商業地、寺町の情緒が残るエリアなど、さまざまな地域性を持つ駅がそろっています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、谷町線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月19日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.27 2026.07.13 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 JR中央本線は、東京都にある新宿駅から愛知県にある名古屋駅までを結ぶ路線です。通勤・通学はもちろん、出張や旅行などの広域移動にも利用されており、沿線にはオフィス街や商業地、住宅地などさまざまな特徴を持つ駅が点在しています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめのJR中央本線沿いの駅を名古屋地区に絞ってご紹介します。名古屋で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 JR中央本線（名古屋地区）は、愛知県にある名古屋駅から岐阜県の中津川駅、長野県の塩尻駅などを結ぶ路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る人気駅は、鶴舞駅・千種駅・大曽根駅 JR東海 中央本線で交通利便性が高い駅は、名古屋駅・金山駅 JR東海 中央本線とは？ JR中央本線は、東京駅から長野県の塩尻駅、岐阜県の中津川駅などを経由し、名古屋駅までを結ぶ路線です。東京駅から塩尻駅まではJR東日本が、名古屋駅から塩尻駅まではJR東海が管轄しています。 名古屋駅から塩尻駅までのJR東海区間には40の駅があり、名古屋駅から中津川駅までは名古屋圏の通勤・通学路線として多くの方に利用されています。普通列車や快速列車の他、有料快速列車・ホームライナーも運行されており、東京や長野、岐阜、山梨などへの長距離移動にも使われている路線です。 また名古屋市内では、名古屋駅・金山駅・鶴舞駅・千種駅・大曽根駅といった複数の駅に停車し、地下鉄線や名鉄線などへの乗り換えにも便利です。 乗降客数と朝の混雑状況から見るJR中央本線（名古屋地区）の人気駅3選 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけで判断しないことが大切です。実際に住んでいる人が多ければ、賃貸需要は高いと考えられるでしょう。ここでは、JR中央本線（名古屋地区）沿いの各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 鶴舞 千種 大曽根 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-20）. 鶴舞 鶴舞駅は名古屋市中区にある駅で、JR中央本線と名古屋市営地下鉄鶴舞線の2路線を利用できます。JRと地下鉄を使い分けられるため、名古屋駅や金山駅方面だけではなく名古屋市内の各方面へも移動しやすい環境です。 駅周辺は、自然と都市機能が調和したエリアです。駅からすぐの場所には「鶴舞公園」があり、春には桜、梅雨の時期には紫陽花や菖蒲などを楽しめます。「さくら名所100選」にも選ばれている公園で、都心にいながら四季の移ろいを感じられる点が魅力です。 また名古屋大学医学部附属病院をはじめとする医療機関や、名古屋大学・名古屋工業大学などの大学が点在しており、医療機関・教育機関に勤務する方や、学生の生活拠点としても選ばれやすいでしょう。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店、商店街、警察署などもあり、生活利便性も高く暮らしやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：4万671人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約8分、金山駅まで約3分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄鶴舞線 千種 千種駅は名古屋市千種区にある駅で、JR中央本線と名古屋市営地下鉄東山線の2路線を利用可能です。徒歩圏内には今池駅や新栄町駅、車道駅があり、目的地に応じて複数の路線・駅を使い分けられます。 駅周辺には、オフィスビルや予備校、専門学校などが複数立ち並び、ビジネスパーソンや学生の往来が多い傾向にあります。一方で、少し離れると落ち着いた住宅街も広がっており、都心への近さと暮らしやすさを両立しやすいエリアです。 駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などもそろっています。平和公園や覚王山日泰寺といった、自然や歴史を感じられる場所もあり、休日の散策やリフレッシュにも適しています。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市千種区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：5万2,832人 朝ラッシュの混雑度 ＜新守山→大曽根＞6：49～7：49の混雑率 97％7：49～8：49の混雑率 109％8：49～9：49の混雑率 64％※2020年度 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約21分（東山線を使えば9分）、金山駅まで約6分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄東山線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 大曽根 大曽根駅は名古屋市東区にある駅で、JR中央本線の他に、名古屋市営地下鉄名城線や名鉄瀬戸線を利用できます。ガイドウェイバス・ゆとりーとラインの始発となる場所で、守山駅や白沢渓谷駅、小幡緑地駅などにもアクセス可能です。 駅周辺には、ドーム球場「バンテリンドーム ナゴヤ（旧：ナゴヤドーム）」があります。野球観戦やコンサートなどのイベントを気軽に楽しめる環境で、休日の過ごし方の選択肢も広がりやすいでしょう。 また徒歩圏内には日本庭園「徳川園」もあり、秋の紅葉や冬の寒牡丹など、季節の移り変わりを身近に感じられるでしょう。都市の利便性に加え、文化や自然に触れられる点も魅力の一つです。 駅周辺には、スーパーマーケットや日用品を扱う店舗、コンビニエンスストア、飲食店などがそろっている他、ショッピングモール「イオンモールナゴヤドーム前」もあり、日常の買い物には困りません。交通利便性と生活利便性のどちらも重視する方にとって、暮らしやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市東区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：6万6,113人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約13分、金山駅まで約8分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄名城線、名鉄瀬戸線 交通の利便性から見るJR中央本線（名古屋地区）の人気駅2選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、JR中央本線（名古屋地区）の中でも交通の利便性に優れている、以下2つの駅をご紹介します。 名古屋 金山 名古屋 名古屋駅は名古屋市中村区にある駅で、JR中央本線をはじめ、JR東海道本線・関西本線、東海道新幹線、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線、名鉄名古屋本線、近鉄名古屋線などを利用できます。東京や大阪方面へも移動しやすく、名古屋を代表するターミナル駅です。 駅周辺には、オフィスビルや商業施設、ホテルなどが集まっています。「JRセントラルタワーズ」「タカシマヤ ゲートタワーモール」「ミッドランドスクエア」などの大型商業施設も多く、買い物や外食、旅行などさまざまな目的で多くの人が行き交うエリアです。 一方で駅から少し離れると、マンションや住宅街も見られます。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、銀行、郵便局、病院なども周辺にそろっているため、生活に必要な用事を済ませやすい環境です。 また近代的な商業施設が立ち並ぶ中、徒歩圏内には円頓寺商店街のように昔ながらの雰囲気を感じられる場所もあります。交通利便性と生活利便性を両立させたい単身者やビジネスパーソンからの、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中村区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：41万6,867人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 金山駅まで約4分 利用可能路線 JR中央本線、JR東海道本線、JR関西本線、東海道新幹線、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線、名鉄名古屋本線、近鉄名古屋線、あおなみ線 金山 金山駅は名古屋市中区にある駅で、JR中央本線の他にJR東海道本線、名古屋市営地下鉄名城線・名港線、名鉄名古屋本線を利用可能です。複数路線が集まる交通結節点ともいえます。 駅周辺は、商業施設や飲食店が集まるにぎやかなエリアです。駅の北側には、大型商業施設「アスナル金山」があります。カフェや居酒屋、専門店なども多く、外食や買い物に便利な環境です。 駅から徒歩圏内には、ショッピングモール「イオン金山店」もあり、生活用品や衣料品などをそろえやすいでしょう。また歩いて5分程度の場所にある「日本特殊陶業市民会館」では、コンサートや演劇、講演などが開催されており、文化施設としても利用されています。 一方で駅から少し離れると、落ち着いた住宅街もあります。木々に囲まれた「古沢公園」もあり、都市部にありながら身近に緑を感じられる環境です。都心に近いながらも、暮らしやすさを重視している方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：14万708人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約5分 利用可能路線 JR中央本線、JR東海道本線、名古屋市営地下鉄名城線・名港線、名鉄名古屋本線 JR中央本線（名古屋地区）で注目の開発情報 JR中央本線（名古屋地区）沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。駅や周辺施設の整備が進むと、人の流れが増えて将来的な賃貸需要にもプラスに働く可能性があります。 ここでは、JR中央本線（名古屋地区）沿線で注目したい以下3つの開発情報をご紹介します。 鶴舞公園リニューアル 名古屋駅のスーパーターミナル化 金山エリアの再開発 鶴舞公園リニューアル 鶴舞駅周辺で注目したい開発情報の一つが、鶴舞公園のリニューアルです。2023年5月、鶴舞公園の一部エリアで整備が行われ、新たな商業施設「TSURUMA GARDEN」が開業しました。 リニューアルでは、歴史・文化的資産を生かしながら、公園の景観や自然と調和した空間づくりが行われています。清潔なトイレや休憩所が整備された他、園路やスロープのバリアフリー化も進められました。 また「TSURUMA GARDEN」には、スイーツ・食料品を扱う店舗や飲食店などがそろっており、公園を散策する人だけではなく、買い物や食事を楽しみたい人にとっても利用しやすい空間になっています。 鶴舞公園の利便性や快適性が高まることで、自然を身近に感じながら暮らしたい方や、休日の過ごしやすさを重視する方からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 名古屋駅のスーパーターミナル化 名古屋駅周辺では、リニア中央新幹線の開業を見据えたまちづくりが進められています。その方向性を示すものが、名古屋市によって2014年に策定された「名古屋駅周辺まちづくり構想」です。 この構想では、名古屋駅を国際的・広域的な役割を担う圏域の拠点として位置付けています。誰にとっても使いやすい国際レベルのターミナル駅を目指し、駅前広場周辺の再整備や、分かりやすい乗り換え空間の形成などが進行中です。 また高速道路の整備をはじめとした、広域交通との接続性を高める取り組みも行われています。鉄道だけではなく、車やバスなども含めた移動環境が整えば、名古屋駅周辺は広域交通の拠点としてさらに存在感を高めていくでしょう。周辺で働く人や移動拠点として利用する人も増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 金山エリアの再開発 金山駅周辺では、大型商業施設のアスナル金山の再整備や、新たな劇場の整備を中心とした再開発が検討されています。 先述した通り、金山駅は複数路線が集まる交通の要衝です。名古屋市内外から人が集まりやすいエリアである一方で、来訪者の行動範囲が駅周辺に限定されやすいという課題があります。再開発によって商業機能や文化機能がさらに充実すれば、駅周辺だけではなく、地域全体のにぎわい創出にもつながるでしょう。 なお、アスナル金山は元々2028年2月で閉鎖され、新たな複合施設が建設予定でしたが、2036年3月まで存続する方針が示されています。その後の整備内容については、今後改めて検討される見込みです。 金山エリアの魅力が高まれば、通勤・通学の利便性だけではなく、商業施設や文化施設の利用のしやすさを重視する層からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ JR中央本線（名古屋地区）は、名古屋駅や金山駅、鶴舞駅、千種駅、大曽根駅などを通る路線です。複数路線に乗り換えられる駅も多く、名古屋市内外へ移動しやすいだけではなく、生活利便性の高いエリアも点在しています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、名古屋エリアや関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 名古屋で販売中のエスリードの物件 名古屋で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。名古屋で不動産投資をお考えの方はぜひチェックしてみてください。（※2026年5月20日時点の情報です） エスリード名古屋STATION NORTH エスリード 鶴舞シエスタ エスリード名古屋サザンプレイス エスリード鶴舞グランパークス エスリード桜山ル・ヴェール エスリード 大曽根アヴェール エスリード栄エステージ エスリード 東別院ザ・セントレ
• 2026.05.27 2026.06.01 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 不動産投資では事前に収支シミュレーションを行いますが、初心者の場合、表面利回りやローン返済額だけを確認すればよいと考えてしまいがちです。しかし、空室や滞納による損失や、運営費用、融資条件、税金などを含めて考えなければ、正しい収支は分かりません。 本記事では、不動産投資で必要なシミュレーションの考え方や要素、押さえておくべきポイントなどを解説します。正しいシミュレーションをすることは、無理のない不動産投資を行う上で重要です。これから不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 不動産投資では、キャッシュフローやローン定数K、損益分岐売却価格などのシミュレーションをして全体の収支を確認することが大切 シミュレーションに必要な情報は事前に漏れなく、かつ正確に集めておく 諸費用の考え方や家賃の下落周期・下落率、空室率、借入金の元金の減り方などによっても、シミュレーション結果が変わるので注意が必要 またエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 不動産投資ではどんなシミュレーションが必要？ インターネット上には不動産投資に関連するさまざまな簡易シミュレーションが存在していますが、それらは物件の利回りやローンの返済額など、それぞれ単体の情報しか分からないことがほとんどです。 しかし不動産投資において、物件の利回りだけ、あるいはローン返済額だけを切り取って見ても、全体の収支に問題がないかどうかは判断できません。実際の運用では、空室や滞納による損失が起こり得る他、運営費用や保険料、税金などもかかります。 現実的なシミュレーションをするには、複数の指標を踏まえた上で総合的に考えなければなりません。ここからは不動産投資のシミュレーションで考慮すべき以下の指標について、ご紹介します。 キャッシュフロー（実効総収入（EGI）・純営業収益（NOI）・税引前キャッシュフロー（CF）・税引後キャッシュフロー（CF）） ローン定数K 損益分岐売却価格 キャッシュフロー 不動産投資のキャッシュフローとは、投資の収益から支出を差し引いたときに手元に残るお金のことです。キャッシュフローを考えるときは、家賃収入はもちろんのこと物件の購入時や運用中にかかる費用についても整理しましょう。 不動産投資で物件の収益力を見るとき、まず目にしやすいのが利回りです。中でも、単に「利回り」とだけ書かれている場合は、表面利回りを示しているケースが多いでしょう。表面利回りとは物件価格に対する年間の家賃収入の割合で、計算式は以下の通りです。 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 例えば、年間家賃収入が84万円、物件価格が2,000万円なら、表面利回りは4.2％です。 ただし、表面利回りだけでは実際の手残りは分かりません。なぜなら、不動産投資では年間を通して常に満室であるとは限らず、家賃滞納が起こることもあるためです。さらに運用中は管理費や修繕費用、保険料、税金なども発生します。また不動産投資では融資を受けることが一般的なので、毎月、元金と利息の返済もしなければなりません。こうした支出を反映しないままでは、運用中の収支を正しく判断できないでしょう。 そのため不動産投資では表面利回りだけを見るのではなく、現実に近いキャッシュフローをシミュレーションすることが大切です。具体的には、空室や滞納を加味した実効総収入を計算した上で運営にかかる費用、ローン返済、税金などを差し引いて、手元にどれくらいお金が残るのかを確認します。 キャッシュフローの計算に欠かせない、以下の指標について詳しく見ていきましょう。 実効総収入（EGI） 純営業収益（NOI） 税引前キャッシュフロー（CF） 税引後キャッシュフロー（CF） 実効総収入（EGI） キャッシュフローを考える上で、最初に押さえたいのが実効総収入（EGI）です。実効総収入とは空室や滞納による損失を加味した後の、年間家賃収入を指します。一方で、常に満室で家賃の滞納もなく、損失が全くない前提で計算した年間家賃収入は、総潜在収入（GPI）と呼ばれます。 実効総収入（EGI）の計算式は以下の通りです。 実効総収入（EGI） = 総潜在収入（GPI） – 空室や滞納による損失 空室や滞納による損失は、新築物件の場合、総潜在収入（GPI）の3％程度を見込むとよいでしょう。「第11回 全国賃貸住宅実態調査報告書」によると、区分・単身向け物件の2022年の空室率は全国で2.33％、東京都で2.35％、大阪府で2.54％でした。このデータを踏まえると、空室や滞納による損失を3％程度で見込むことは現実的な目安といえます。 中古物件の場合、築浅であれば総潜在収入（GPI）の3％程度を目安にするとよいでしょう。一方で築30年を超えるのであれば、立地や管理状況によって空室期間が長引く可能性もあるため、総潜在収入（GPI）の5％程度を見込んでおくと、より現実に近いシミュレーションになるはずです。 また賃貸住宅の平均居住期間に関する調査「2022年日管協短観」では、単身世帯の平均居住期間は3年3カ月、ファミリー世帯は5年1カ月とされています。入退去は一定の周期で発生するため、空室が発生する頻度も考慮しておきましょう。 例えば、新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出すケースを考えてみます。総潜在収入（GPI）は、8万円 × 12カ月で96万円です。また空室や滞納による損失を総潜在収入（GPI）の3％とすると、96万円 × 3％で2万8,800円となります。これらの数値から、実効総収入（EGI）は96万円 -2万8,800円 = 93万1,200円となることが分かります。 ※参考：IREM JAPAN（全米不動産管理協会日本支部）.「第11回 全国賃貸住宅実態調査報告書」.（参照2026-05-15）. ※参考：日管協.「賃貸住宅の平均居住期間に関する調査「2022年日管協短観」を発表」.（参照2026-05-15）. 純営業収益（NOI） 実効総収入（EGI）を計算したら、次に確認したいのが純営業収益（NOI）です。純営業収益とは、実効総収入（EGI）から、その物件を運営するために必要な費用を差し引いた金額を指します。 純営業収益（NOI）の計算式は以下の通りです。 純営業収益（NOI） = 実効総収入（EGI） – 運営費用 物件の運営費用には、委託管理の管理手数料、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、原状回復費用、修繕費用などが含まれます。購入前の段階では具体的な金額が分からないこともあるため、それぞれの費用を一定の割合で見込んでおくとよいでしょう。主な物件の運営費用の目安は、以下の通りです。 table2 費用項目 目安 委託管理手数料 年間賃料収入の5〜10％程度（一般的には5％前後、地方や物件種別によっては10％近くになることも） 固定資産税・都市計画税 物件価格の0.8〜1.5％程度／年（固定資産税0.7〜1.2％＋都市計画税0〜0.3％程度）年間賃料収入の5〜15％程度に相当することが多い 火災保険料・地震保険料 年間賃料収入の0.5〜2％程度（建物の構造・築年・補償内容にもよる） 原状回復費用 年間賃料収入の1〜3％程度（入居者の平均居住期間や解約の頻度にもよる）退去ごとに数万〜数十万円、2〜3年ごとに発生するケースが多い 修繕費用 年間賃料収入の4〜8％程度（築年数・規模にもよる）築古物件の場合、上振れリスクもあるため注意が必要 これらの費用を合計すると、運営費用は総潜在収入（GPI）の20〜30％程度になるケースが多いです。そのためシミュレーションでは、物件ごとの条件を確認しつつ、運営費用を総潜在収入（GPI）の20〜30％程度で見込んでおくのがよいでしょう。 新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出す場合、前項で求めた実効総収入（EGI）は93万1,200円でした。運営費用を総潜在収入（GPI）である96万円の20％と仮定すると、96万円 × 20％で19万2,000円です。したがって、純営業収益（NOI）は93万1,200円 – 19万2,000円 = 73万9,200円となります。 ここまで計算すれば、その物件がローン返済前の段階でどれくらいの収益力を持つのかが分かります。 税引前キャッシュフロー（CF） 不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的です。そのためシミュレーションでは、ローンの返済額まで含めて考えなければなりません。その際に確認するのが、税引前キャッシュフロー（CF）です。 税引前キャッシュフロー（CF）とは、純営業収益（NOI）から、年間の元利返済額（元金と利息を合わせたローンの返済額）を差し引いた金額を指します。つまりローン返済後にどれくらいお金が残るのかを確認できるのです。税引前キャッシュフロー（CF）の計算式は、以下の通りです。 税引前キャッシュフロー（CF） = 純営業収益（NOI） – 年間元利返済額 新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出す場合、純営業収益（NOI）は73万9,200円でした。ここで以下の条件で融資を受けた場合の、税引前キャッシュフロー（CF）を計算してみましょう。 借入金額：2,000万円 金利：2.0％ 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：79万5,024円 この場合、税引前キャッシュフロー（CF）は、73万9,200円 – 79万5,024円 = ▲5万5,824円です。 このようにNOIが黒字でも、ローンの返済額まで含めると手残りがマイナスになることがあります。表面利回りやNOIだけを見て判断すると、実際の収支とのズレが生じやすくなるでしょう。不動産投資を検討するなら、最低限税引前キャッシュフロー（CF）まではシミュレーションしておくことが大切です。 税引後キャッシュフロー（CF） 税引後キャッシュフロー（CF）とは、税引前キャッシュフロー（CF）から所得税や住民税、個人事業税などの税金を差し引いた後の金額です。実際に手元に残るお金をより正確に把握するには、ここまで確認しておく必要があります。 税金を計算するときに重要になるのが、減価償却費です。減価償却とは、建物などの固定資産の購入費を耐用年数に応じて分割し、毎年経費計上する考え方です。不動産投資では、減価償却費を必要経費として計上できます。その結果、不動産所得が帳簿上の赤字になった場合、会社員であれば給与所得と損益通算することによって課税所得を抑えられ、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。 ただし区分マンション投資の場合、物件価格の全額を減価償却できるわけではありません。物件価格には土地の持ち分が含まれているため、建物価格と土地価格を分けて考える必要があると認識しておきましょう。 税引後キャッシュフロー（CF）を正しくシミュレーションするには、建物の耐用年数や価格を確認し、減価償却費を適切に計算することが大切です。 ローン定数K ローン定数Kとは、総借入金額に対して、年間でどの程度の割合でローンを返済しているのかを示す指標です。 ローン定数Kの計算式は、以下の通りです。 ローン定数K = 年間元利返済額 ÷ 総借入金額（残高） 不動産投資では、同じ借入金額でも、金利や返済期間が変われば毎年の返済負担も変わります。ローン定数Kは、金融機関の融資条件を比較するときや、その借り入れが無理のない水準かを考えるときに役立つでしょう。 ここで併せて確認したいのが、NOI利回りです。NOI利回りとは、純営業収益（NOI）を物件価格で割った割合を指します。計算式は以下の通りです。 NOI利回り = 純営業収益（NOI） ÷ 物件価格 例えば新築ワンルームマンションを家賃8万円で賃し出し、純営業収益（NOI）が73万9,200円、物件購入費用が2,100万円（物件価格2,000万円 + 初期費用100万円）と仮定した場合、NOI利回りは73万9,200円 ÷ 2,100万円 = 3.52％です。 このNOI利回りがローン定数Kを上回っていれば、物件の収益力が返済負担を上回っている状態といえます。一般に、この状態は健全なレバレッジ（順レバ）といわれます。反対に、NOI利回りがローン定数Kを下回っている場合は、物件の収益力よりも返済負担の方が重いということです。これを不健全なレバレッジ（逆レバ）といいます。 実際に2つの融資例を見てみましょう。 ＜融資例①＞ 借入金額：2,000万円 金利：1.0% 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：約67万7,486円 NOI利回り：3.52％ 上記の条件で融資を受けた場合のローン定数Kは、約67万7,486円 ÷ 2,000万円 = 約3.39％です。NOI利回りがローン定数Kよりも約0.13ポイント、上回っています。 ＜融資例②＞ 借入金額：2,000万円 金利：2.0% 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：約79万5,024円 NOI利回り：3.52％ 上記の条件で融資を受けた場合のローン定数Kは、約79万5,024円 ÷ 2,000万円 = 約3.98％です。ローン定数がNOI利回りよりも約0.46ポイント、上回っています。 上記の融資例では、①は健全なレバレッジ、②は不健全なレバレッジとなりました。つまり①の方は、物件の収益力が返済負担を上回っているため、収益を得やすい状態といえます。一方で②の方は、返済負担が物件の収益力を上回っているため持ち出しが発生しやすく、収支を圧迫しやすいでしょう。 このように比較することで、融資条件が不動産投資の成否に与える影響がよく分かります。金利や返済期間だけを見るのではなく、ローン定数KとNOI利回りの関係まで確認することで、その融資条件が本当に妥当かを判断しやすくなるでしょう。 損益分岐売却価格 不動産投資のシミュレーションでは、運用中の収支だけではなく、売却時の損益についても押さえておくことが大切です。そのときに役立つのが、損益分岐売却価格です。損益分岐売却価格とは、不動産投資全体の収支がちょうど0になる売却価格を指します。つまり、損益分岐売却価格以上の金額で売却できなければ、最終的な収支はマイナスになることを認識しておきましょう。 損益分岐売却価格は、物件の保有期間によって変わります。運用を続けるほどローン残債は減っていくため、保有年数が長いほど損益分岐売却価格は下がるのが一般的です。短期間で売却をする場合、ローン残債が多く残っているケースが多いため、より高い価格で売却しなければ赤字になってしまうでしょう。 損益分岐売却価格の計算式は、以下の通りです。 損益分岐売却価格 = ローン残債 + 手出し累計 – 手残り累計 正確に損益分岐売却価格の計算をするには、購入時の諸費用や売却時の諸費用も加味する必要があります。売却価格だけをざっくり見るのではなく、最終的にどの程度支出が発生するのかや、手元にいくら残るのかまで見ておくことが大切です。 シミュレーションに必要な情報 不動産投資のシミュレーションでは、条件が1つ変わるだけでもキャッシュフローや損益分岐売却価格などが変わってきます。そのためシミュレーションを行う前には、必要な情報をできるだけ漏れなく正確に集めておくことが大切です。 ここからは、以下の項目に分けて最低限確認しておきたい情報をご紹介します。 物件に関する情報 物件購入時の諸費用 不動産投資ローンの条件 物件の家賃・空室率 年間の諸経費 物件売却時の諸費用 物件に関する情報 不動産投資のシミュレーションを行うときは、物件そのものの情報を整理する必要があります。特に重要なのは、物件価格をそのまま1つの金額として見るのではなく、土地と建物に分けて把握することです。先述した通り建物部分は減価償却の対象になりますが、土地部分は対象外であるためです。 また新築か中古かによっても、空室率や修繕費、建物の法定耐用年数などが変わってくることを押さえておきましょう。事前に確認しておくべき、主な物件に関する情報は以下の通りです。 table2 項目 概要 土地価格 物件価格のうち土地に当たる部分減価償却の対象外 建物価格 物件価格のうち建物に当たる部分減価償却の対象 新築／中古 空室率や修繕費用などに影響する 築年数 家賃の下落や修繕タイミングなどを考える際の目安になる 修繕履歴 中古物件の場合、確認しておく将来の修繕費を考える材料になる 法定耐用年数 減価償却期間や融資期間の目安となる中古物件の場合、残存耐用年数を確認しておく 物件購入時の諸費用 物件を購入する際には、さまざまな諸費用が発生します。これらを見落としたまま購入してしまうと、購入時に必要な自己資金が足りなくなったり、収支計画と大きく乖離したりする恐れがあります。事前に確認しておくべき、主な物件購入時の諸費用は以下の通りです。 table2 項目 概要 消費税（建物部分） 物件価格のうち土地に当たる部分減価償却の対象外 印紙税 不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などにかかる税金 登録免許税 所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金 司法書士手数料 司法書士へ登記手続きを依頼する場合に発生する手数料 仲介手数料 仲介会社を利用した場合のみ、発生する費用 不動産取得税 不動産を取得した後に課される地方税 固定資産税・都市計画税の清算金 中古物件を購入して年の途中で所有者が変わる場合に発生するその年の固定資産税や都市計画税を日割り計算して、買主と売主で分担することが一般的 不動産投資ローンの条件 シミュレーションでは、不動産投資ローンの条件も細かく確認しておくことが重要です。特に借入金額や自己資金、金利、返済期間などは、毎年のキャッシュフローに直結します。事前に確認しておくべき、主な不動産投資ローンの条件は以下の通りです。 table2 項目 概要 借入金額 金融機関から借り入れる金額 頭金 物件購入時に自身で用意する資金物件価格から借入金額を差し引いたもの 金利（年利） 借入金に対してかかる利率 返済期間 不動産投資ローンを返済する期間 返済回数 通常は年に12回（毎月1回返済）会社員の場合、本業の賞与タイミングに返済回数を増やすボーナス併用返済や繰り上げ返済などもある 年間元利返済額 1年間で返済する元金と利息の合計額 物件の家賃・空室率 不動産投資では、購入時点の家賃がそのまま何十年も続くとは限りません。周辺の家賃相場や物件の築年数によって、家賃を見直す場面が出てくることがあります。周辺の類似物件の家賃相場や築年数ごとの賃料差を確認すると、家賃の下落率を想定しやすいでしょう。 また空室率は0％とするのではなく、入居者が見つからない場合や退去してしまった場合を想定して見積もることが大切です。事前に確認しておくべき、主な物件の家賃・空室率は以下の通りです。 table2 項目 概要 対象物件の家賃 物件の賃料 家賃以外の収入 駐車場代や共益費など、家賃以外の収入 周辺の家賃相場 自身の物件の家賃が相場とかけ離れていないかを比較するための目安 空室・滞納率 自身の物件の空室の発生率や、家賃の滞納率を加味する 家賃の下落タイミング 家賃を何年ごとに見直す想定にするか 家賃の下落率 家賃の見直し1回に対して、どれだけ下げる前提にするか 年間の諸経費 不動産投資では、運営中に複数の諸経費がかかります。家賃収入を得られても、経費が想定より多ければ、手元に残るお金はその分減ってしまうでしょう。 また諸経費には、毎月ほぼ一定で発生するものと、入居者の退去や修繕のタイミングでまとまって発生するものの2つがあります。そのため短期間の諸経費だけで見るのではなく、ある程度長期間で見込んでおくことが大切です。 事前に確認しておくべき、主な年間の諸経費は以下の通りです。 table2 項目 概要 管理費 マンションやアパートの場合、共用部分の維持管理のためにかかる費用 管理委託費 マンションやアパートの管理を、不動産管理会社へ依頼する場合の費用 修繕費 建物や設備の補修、交換にかかる費用 固定資産税・都市計画税 毎年1月1日に土地や建物を所有している人が負担する税金 地震保険料・火災保険料 災害や火災に備えるための保険料災害や火災によって建物が損壊したときに、保険金をローンの返済や建物の修繕に充てられる 原状回復費用 入居者が退去した後、貸し出した際の状態に戻すための費用 修繕積立金 マンションやアパートで将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用 物件売却時の諸費用 不動産投資のシミュレーションでは、売却時にかかる費用も見込んでおかなければなりません。売却価格だけを見て利益が出ると判断しても、実際には諸費用を差し引くと手残りが想定より少なくなることがあります。損益分岐売却価格を考える上でも、かかり得る費用を押さえておきましょう。 特に見落としやすいのが、税金と各種手数料です。売却益が出た場合には譲渡所得税が発生する可能性がある上に、仲介業者を通して売却をするなら仲介手数料もかかります。事前に確認しておくべき、主な売却時の諸費用は以下の通りです。 table2 項目 概要 譲渡所得税 売却によって利益が出た場合にかかる税金所得税と住民税の合算売却する不動産の所有期間によって税率が異なる 仲介手数料 仲介業者を利用して売却した場合のみ、発生する費用 登記費用 売主が抵当権抹消登記費用を負担するケースが多い ローン返済手数料 ローン返済額が残っている場合、売却時に一括で返済をしなければならないそれに伴って発生する手数料 印紙税 売買契約書にかかる税金 シミュレーション時に確認すべきポイント 必要な情報をそろえても、前提条件の設定が適切でなかったり、必要な費用を入れ忘れていたりすれば、正確なシミュレーションはできません。そのためシミュレーションをする際には、以下で紹介するポイントを押さえておくことが大切です。 購入時や売却時の諸費用が含まれているか ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないか 家賃の下落周期・下落率は適切か 空室率は適切か ローン返済シミュレーションの元金の減り方は適切か それぞれについて詳しく見ていきましょう。 購入時や売却時の諸費用が含まれているか 先述した通り、物件の購入時や売却時にはさまざまな諸費用がかかります。しかし簡易的なシミュレーションでは、物件価格や家賃、ローン返済額だけが想定されており、諸費用が考慮されていないケースもあります。その場合、実際よりも収益性が高くなってしまうでしょう。 正しいシミュレーションを行うには、購入時と売却時の費用を全て含めることが大切です。抜け漏れがないかをしっかりと確認してください。 ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないか シミュレーションを見るときは、借入金額の内訳も確認する必要があります。「本来は購入時に自己資金で支払う想定だった諸費用が、借入金額に含まれて計算されていた」というケースなどがあるためです。こうした前提のズレがあると、自己資金の額や月々の返済額を正しく算出できません。 物件購入時の諸費用を借入金に含めることを、オーバーローンといいます。オーバーローンは手元資金を抑えられる一方で、返済総額が増えてしまいます。また諸費用にも利息が上乗せされることになるので年間元利返済額は大きくなりやすく、キャッシュフローが悪化する可能性があります。基本的に物件購入時の諸費用は、手元資金で支払うようにしましょう。 その上でシミュレーションをする際には、ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないかをチェックしてください。 家賃の下落周期・下落率は適切か 不動産投資のシミュレーションでは、家賃が将来どのように変動するかを適切に見込んでおくことが大切です。一般的に築年数がたつにつれて、家賃は下がっていく傾向にあります。そのため不動産投資を始めたときに設定した家賃が、何十年も変わらない前提で試算するのは現実的ではありません。 一方で、条件を厳しくすればよいというわけでもありません。例えば、新築の物件であるのに、たった5年で家賃が10％下落する設定にした場合、適切とはいえないでしょう。大切なのは、現実に近いラインで家賃の下落周期・下落率を考えることです。 家賃の下落周期の考え方 家賃の下落周期を考える上では、入居者の平均入居期間が参考になります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所による調査では、2023年度の首都圏における平均居住期間は以下の通りでした。 全体：4年5カ月 単身：3年7か月 ファミリー：5年5カ月 つまり、約3～5年に一度は入退去の機会が訪れる傾向にあることが分かります。ただし、退去の度に毎回家賃を下げる必要はありません。実際には、物件の立地や建物・設備の状態、募集時の周辺相場などによって、同じ賃料で次の入居者が決まることもあります。 そのためシミュレーションでは、6～10年に一度のタイミングで家賃を見直す想定をしておくのが一つの方法です。もちろん、これは全ての物件に当てはまる固定ルールではありません。駅近で需要が下がりにくい物件と、そうではない物件とでは、見直しの頻度は変わります。自分の検討している物件の立地や空室の状況などに合わせて、適切な下落周期を設定しましょう。 ※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所.「第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2023年4月～2024年3月」.（2024-11）. 家賃の下落率の考え方 家賃の下落率については、周辺の家賃相場を参考にする方法があります。具体的には、運用予定の物件と類似している立地や広さ、設備の物件をいくつか調査し、築何年で家賃がどの程度なのかを確認しましょう。これにより築年数ごとの家賃の目安が分かります。 ただし、家賃相場は、あくまで現在の物価や需給を前提として設定されているものです。例えば、インフレによって物価や人件費、建築費などが上昇している状況では、周辺の家賃相場も上がりやすくなるため、築年数の経過による家賃の下落周期や下落率が緩やかになる可能性もあります。だからこそ、1つの前提だけで結論を出すのではなく、複数のパターンを用意しておくのがおすすめです。例えば、家賃の下落率が5％の場合と10％の場合でそれぞれどの程度収支が変わるのかを確認しましょう。 空室率は適切か 不動産投資において空室率が高い状態が続くと、その分だけ家賃収入は減ってしまいます。シミュレーションの段階で空室率を適切な値に設定しておかないと、実際に運用を始めてから空室が埋まらず、想定していた収支計画が崩れてしまうかもしれません。 まず、空室率0％を前提にするのは不自然であることを認識しておきましょう。賃貸住宅では、どのような物件であっても入居者が退去するタイミングが訪れます。すぐに次の入居者が見つかったとしても、原状回復工事や入居日の調整などがあるため、一定の空室期間は発生することが一般的です。いくら条件の良い物件でも、全く空室が出ないとは考えにくいでしょう。 そのためシミュレーションでは、一定の空室を見込んでおく必要があります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所による調査では、2023年度の首都圏における委託管理物件の入居率は95.6％でした。つまり空室率は4.4％ということです。築年数を考慮するなら、新築で約3％、中古で5～10％程度にするのがよいでしょう。 例外としてサブリースを利用する場合は、投資家視点では空室率が0％になるケースもあります。サブリースとは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を支払う仕組みです。この場合、空室が発生した際の影響を直接受けにくいでしょう。 ただしサブリースを利用する場合、サブリース会社への手数料の支払いが発生するため、その分受け取れる賃料は少なくなってしまいます。また保証賃料の支払いが発生しない免責期間が設けられるケースもあるので、条件を細かく確認した上でシミュレーションすることが大切です。 ※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所.「第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2023年4月～2024年3月」.（2024-11）. ローン返済シミュレーションの元金の減り方は適切か ローン返済のシミュレーションをする際には、毎月の返済額だけではなく、元金の減り方が適切かどうかも確認しましょう。金融機関からの融資の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。 元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済初期は利息の割合が大きく元金はゆっくりとしか減りませんが、返済額が一定なので返済計画を立てやすいでしょう。一方、元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金の額が一定になる返済方法です。返済初期の負担は重くなりやすいものの、元金の減りが早く、総返済額は元利均等返済より少なくなります。 不動産投資ローンの場合、金融機関にもよりますが、返済方法を任意選択できないことが多く、原則として、元利均等返済となります。そのため、元利均等返済を前提にシミュレーションしておくとよいでしょう。 ここで重要なのは、元利均等返済の場合、返済初期は利息の比率が高く、返済が進むにつれて徐々に元金の割合が増える形で計算されているかどうかを確認することです。この点が正しく反映されていないと、税引後キャッシュフローにも影響が出ます。なぜなら利息は必要経費として扱える一方で、元金は経費にはならないためです。元金と利息の内訳がずれていると経費計上額が変わり、結果として税額も変わってしまうので注意しましょう。 不動産投資を始める前に適切な方法でシミュレーションを行いましょう 不動産投資のシミュレーションをする際には、表面利回りや毎月のローン返済額だけを見ても、実際の収支は判断できません。以下に挙げる要素を順番に確認して、キャッシュフローに問題がないかを考えましょう。 実効総収入（EGI） 純営業収益（NOI） 税引前キャッシュフロー（CF） 税金を差し引いた税引後キャッシュフロー（CF） またローン定数KやNOI利回り、損益分岐売却価格なども確認して、融資条件を検討したり、売却タイミングを考えたりすることも大切です。いくつかのパターンでシミュレーションをし、どの程度の条件変化までなら収支が成り立つのかを確認しておくと、投資判断の精度が高まるでしょう。 エスリード株式会社は東証プライム市場に上場している不動産デベロッパーであり、不動産投資に関するさまざまな支援を行っています。不動産投資のシミュレーションが手軽にできるシートを無料で提供しているので、ぜひご活用ください。またエスリードでは、シミュレーションのサポートも行っています。条件の設定や計算が合っているのか不安な方や不動産投資が初めての方は、お気軽にご相談ください。
• 2026.05.25 2026.05.25 不動産投資の仕組みとは？　メリットや注意点、始め方も分かりやすく解説 老後資金の準備や将来の資産形成を考える中で不動産投資に興味を持ち始めたものの「本当に初心者でも始められるのか」「ローンを組んでまで投資するのは不安」と感じて、最初の一歩を踏み出せない方も多いでしょう。実際、不動産投資では、不動産会社や物件の選び方、無理のない資金計画、万が一の際の備えなど、事前に把握しておくべきポイントが多くあります。しかし、仕組みやリスクを正しく理解した上で取り組めば、少ない手間で安定した収益を得ることが可能です。 本記事では、不動産投資の仕組みからメリット、始める際の注意点まで、初心者が押さえておきたい「不動産投資のいろは」を分かりやすく解説します。 suggest2 不動産投資は長期的に安定した家賃収入を得られる他、融資を活用して少ない自己資金で大きな投資効果を狙える 不動産投資には、区分投資や一棟投資、戸建て投資など複数の種類があるが、初心者におすすめなのは区分投資 不動産投資を成功させるには、投資の目的を明確にした上で信頼できる不動産会社に依頼することが大切 不動産投資とは？ 不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入・運用して、収益を得る投資手法です。一口に不動産投資といっても収益を得る仕組みにはいくつかの種類があり、主な収益の柱は、入居者から毎月支払われる家賃収入です。また所有している不動産を売却して、売却益を得ることもできます。詳細については後述します。 不動産投資では、最初に不動産を購入しなければなりません。ただし金融機関の融資を活用できるため、自己資金が少なくても数千万円規模の不動産を購入・運用できる点が特長です。 不動産投資の仕組み 不動産投資で得られる収益には、大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。それぞれの特徴や仕組みを詳しく見ていきましょう。 インカムゲイン インカムゲインとは、資産の保有・運用によって得られる利益のことです。不動産投資においては、マンションやアパートなどの物件を貸し出して得られる家賃収入が該当します。 例えば、所有するワンルームマンションの一室を家賃10万円で貸し出している場合、毎月10万円の家賃収入を得られます。ただし、この金額がそのまま手元に入るわけではありません。ワンルームマンションの運用では、毎月、管理費や修繕積立金、ローンの返済などのコストがかかります。家賃収入からコストを差し引いた額が実質的な収益となる点を認識しておきましょう。 なお現在の不動産投資では、不動産を長期的に保有して安定的にインカムゲインを得るという手法が主流になっています。 キャピタルゲイン キャピタルゲインとは、所有する資産を売却して得られる利益のことです。不動産投資においては、所有している物件を手放す際の売却益が該当します。売却価格がそのまま収益となるわけではなく、売却価格から取得費用や諸経費を差し引いて残ったものが実際のキャピタルゲインとなります。 不動産投資のメリット 数ある投資の中でも、不動産投資ならではのメリットが複数あります。ここでは、以下のメリットをご紹介します。 レバレッジをかけられる インフレ対策になる 安定収入を得られる 節税効果を期待できる 生命保険や死亡保険の代わりになる それぞれのメリットについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。 不動産投資の本当のメリットは〇〇！？5つの本質について不動産投資のプロが解説【初めての不動産投資シリーズ】 レバレッジをかけられる 不動産投資の最大のメリットは、融資を活用して効率良く資産を増やせる点です。以下の条件に当てはまっていれば、融資を活用して少ない自己資金でも数千万円の物件を購入・運用できる可能性があります。 年収が500万円以上 1年以上、安定した企業に勤めている 安定した職種に就いている 結果的に、自己資金の何倍もの投資効果（レバレッジ効果）を得られるため、効率的な資産形成ができるでしょう。また現金を手元に残しておけるのもメリットといえます。 なお、融資をする金融機関は年収や返済能力といった投資家の属性によって、融資限度額を決定します。そのため返済が困難になるような無理な融資は行われません。「多額の借り入れができて心配」という方もいるかもしれませんが、運用する物件の家賃収入やローン返済額、その他の諸経費などをあらかじめシミュレーションしておき、収支バランスを適切に管理すれば、大きなリスクにはつながりにくいでしょう。 インフレ対策になる 2026年の日本は、物価上昇が続いているインフレ状態にあります。インフレが進むとお金の価値が下がるため、現金や預貯金などの額は変わらなくても実質の価値が目減りしてしまいます。 一方で不動産は、実物資産です。不動産の価値はインフレに連動しやすいという特徴があり、将来にわたって需要が見込めるエリアの物件を選んでしっかりと管理していれば、インフレの進行に合わせて家賃を値上げできたり、購入価格より高く売れたりする可能性があります。不動産投資は今後のインフレ対策として、有効な手段の一つといえます。 安定収入を得られる 不動産投資では入居者がいる限り、毎月安定的に決まった額の家賃収入を得られるのも大きなメリットです。景気動向や地域の賃貸ニーズなどに応じて、家賃を変更しなければならない場合もありますが、その幅は他の投資に比べて緩やかです。 例えば、毎月の家賃収入が8万円の場合、年間では96万円の収入を見込めます。仮に年利3％の投資信託で同じ96万円のリターンを得ようとすると、約3,200万円の元本が必要です。つまり不動産投資における家賃収入は、数千万円規模の金融資産から得られる利益に相当するのです。 ただし先述した通り、不動産の運用には管理費やローンの返済といったコストが発生するため、実際に得られる収益は年96万円よりも少なくなります。そのため「ローンを完済してからが本当の利益」と考える方もいますが、ローンの返済で減っているのは資産ではなく負債です。返済を続けることで借入残高は減り、その分だけ純資産は増えているのです。 また不動産投資では、空室が発生して家賃収入を得られなくなるリスクが付き物ですが、将来にわたって需要が見込めるエリアの物件を選んでいれば、そのリスクは抑えられます。またどうしても空室リスクが心配な場合は、不動産会社が物件を一括で借り上げて、それを入居者に転貸するサブリースを選択するのも一つの方法です。サブリースを利用する場合、不動産会社へ手数料を支払わなければならないものの、空室が発生したとしても毎月一定の家賃収入を得られます。 節税効果を期待できる 副収入を得るために不動産投資を行う場合、所得税や住民税の節税につながる可能性があります。なぜなら、不動産所得には「損益通算」が認められているからです。損益通算とは、特定の所得で損失が出た場合、給与所得など他の所得金額から赤字分を差し引ける仕組みのことです。 物件の取得費用は耐用年数に応じて、毎年「減価償却費」として分割して経費計上します。減価償却費は毎年実際に現金を支払う費用ではなく、帳簿上の経費として計上するものです。そのため実際の収支は黒字でも、会計上は赤字になるケースがあるのです。この赤字を給与所得と損益通算することで、課税所得を圧縮できます。課税所得が少なくなれば所得税の税率を抑えられる可能性があり、節税できるかもしれません。 ただし損益通算によってどの程度節税できるかは、給与所得額や物件の運用状況などによっても変わるため、老後資金の準備や将来の資産形成を目的とした不動産投資においては、おまけ程度に考えるのがよいでしょう。 生命保険や死亡保険の代わりになる 金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められることが一般的です。団信とは、ローンの契約者が死亡または高度障害になって返済が困難になった場合、保険金でローン残高を全額返済できる保険です。最近では三大疾病保障特約などが付いた、保障内容が手厚い団信もあります。 団信は実質的に生命保険や死亡保険の代わりになるため、現在加入している保険を見直して月々の保険料を節約するという方法もあります。 不動産投資を始める際に押さえておきたいポイント さまざまなメリットがある不動産投資ですが、投資である以上はリスクがゼロになることはありません。可能な限りリスクを抑えるためには、事前にいくつか押さえておきたいポイントがあります。 ここからは不動産投資を始める際に押さえておきたい、以下のポイントをご紹介します。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 災害リスクを踏まえて物件を選ぶ 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 不動産投資の収益性は、物件の立地によって大きく左右されます。 立地選びは慎重に行い、現在だけではなく数十年先まで賃貸需要を見込めるエリアを選びましょう。将来にわたって需要の減少しないエリアの物件であれば、退去があってもすぐに次の入居者が見つかるので、家賃収入が減るリスクを抑えられます。 また築年数の経過による家賃の下がり幅を抑えられるのも、需要の減少しないエリアを選ぶメリットです。一般的にマンションやアパートは、築年数が経過すると経年劣化によって、家賃を引き下げなければ入居者を見つけにくくなります。しかし需要が高いエリアなら、家賃を引き下げなくても入居者を確保しやすいでしょう。再開発などによってこれから人口が増えていくエリアなら、需要の増加に合わせて家賃を値上げできる可能性もあります。 災害リスクを踏まえて物件を選ぶ 日本である以上、どのようなエリアであっても災害が発生するリスクは避けられません。物件選びの際は、当該エリアでどのような災害が起こる可能性が高いのかを理解し、なるべくリスクを抑えられる物件を購入したり、リスクをカバーする対策を立てたりすることが大切です。 例えば、各エリアのハザードマップや地盤状況を確認する、火災保険・地震保険に加入するなど、万が一の災害に備えた対策を講じましょう。 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 不動産投資では、物件だけではなく、融資の条件によっても最終的な収益が大きく変わってきます。収益性を高めるには、できる限り好条件で金融機関に融資をしてもらうことが重要です。 不動産会社によって、提携している金融機関は異なります。特に大手の不動産会社の場合、提携数が豊富で、融資条件の良い金融機関を紹介してもらえる可能性が高いです。また複数の金融機関の融資額や金利、融資期間などを比較検討できるため、自身の状況に適した資金計画を立てやすくなります。 不動産投資を有利に進めるためにも、金融機関の選択肢が多い大手の不動産会社に依頼することがおすすめです。 不動産投資の種類 一口に不動産投資といっても、さまざまな種類があります。同じ不動産投資でも手法によって特徴が異なるので、それぞれの違いを理解した上で自身に合った投資手法を見極めましょう。ここでは以下の投資手法についてご紹介します。 区分投資 一棟投資 戸建て投資 その他の投資 なお、不動産投資の種類については、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。 不動産投資の種類について解説！【シリーズ：初めての不動産投資】 区分投資 区分投資とは、マンションやアパートを一部屋単位で購入し、入居者に貸し出す投資手法です。購入するのは部屋単位なので初期費用を抑えつつ不動産投資を始められます。また入居者対応や建物管理などは管理会社に任せるケースが多いため、日々の管理工数も少なく済むでしょう。会社員や公務員が副業として不動産投資を行う場合は、メリットの一つになります。 一方で、後述する一棟投資に比べると利回りは低くなりやすい点は認識しておきましょう。 一棟投資 一棟投資とはマンションやアパートを一棟丸ごと購入し、各部屋を貸し出す投資手法です。建物を丸ごと購入するので区分投資と比べて初期費用は高くなりますが、投資規模が大きいので、その分まとまった収益を確保しやすく投資効率も良くなります。 一棟丸ごと所有するので、維持管理のための費用がかかる点には注意が必要です。また同じ条件の複数の部屋を貸し出すことになるので、物件選びや立地選びを誤ると空室リスクが高まりやすく、収益に影響が出る恐れがあることを認識しておきましょう。 戸建て投資 戸建て投資とは文字通り、購入した戸建て住宅を貸し出す投資手法です。 戸建ての賃貸物件はファミリー層が主なターゲットとなるため、一度入居すると長期間住み続けてもらえる傾向にあります。そのため入居者さえ見つかれば、空室リスクを抑えやすいでしょう。 その反面、ファミリー層の場合は転居のタイミングが限られるため、退去が発生した場合に空室期間が長引く可能性がある点には注意してください。 その他の投資 不動産投資には、住居以外の選択肢もあります。代表的な投資対象は、以下の通りです。 駐車場（月極駐車場・コインパーキング） トランクルーム 民泊 ただしこれらの投資手法は需要が限定的な上、景気動向や法令による規制などの影響を受けやすいというリスクがあります。十分なノウハウがないまま始めると、思うような収益を得られない可能性もあるでしょう。 これから不動産投資に取り組むのであれば、比較的需要が安定している投資対象を選ぶことが大切です。とりわけ、初期費用や運用コストを抑えられる区分投資を選ぶのがおすすめです。 不動産投資の始め方 不動産投資を始める際は、適切なプロセスを踏むことが大切です。ここからは以下の6つのステップに分けて、投資家が行うべきことをご紹介します。 目的を明確にする 不動産会社を選定する 所有する物件を選ぶ 物件の申し込み・融資の申請をする 契約を締結する 必要な場合は管理会社や賃貸仲介会社を選定する なお、新築の区分投資を始めるときの流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。 新築ワンルームマンション購入の流れ【シリーズ：初めての不動産投資】 1. 目的を明確にする 不動産投資を始める際には、まずは投資目的を明確にしましょう。「家賃収入を得るため」「節税効果を得るため」といった表面的なものではなく「なぜ家賃収入や節税効果を得たいのか」まで深掘りすることが大切です。 「老後の資金を確保したい」「インフレ対策をしたい」「節税をしたい」といった本来の目的を明確にすれば、不動産投資で重視すべきポイントが自ずと見えてきます。例えば、老後資金の確保を目的とするのであれば、立地や物件の築年数などを重視する必要がある一方で、節税効果や不動産価格の上昇による売却益の最大化といった要素は考慮しなくてよいでしょう。 2. 不動産会社を選定する 目的が明確になったら、物件探しを依頼する不動産会社を選びましょう。 依頼する不動産会社によって、紹介してもらえる物件や金融機関などが異なります。そのため信頼できる会社を見つけられるかどうかが、不動産投資の成果に大きく影響します。信頼できる不動産会社の特徴は、以下の通りです。 需要の高いエリアの物件を数多く取り扱っている 自社グループで不動産管理会社や賃貸仲介会社を持っている 大手金融機関と提携している、さまざまな金融機関と提携している リスクも踏まえた、現実的な収支シミュレーションを提案してくれる 誠実で相性の良い営業担当者がいる 上記のポイントに着目して、資産形成のパートナーとしてふさわしい不動産会社を見極めてください。 3. 所有する物件を選ぶ 依頼する不動産会社が決まったら、購入・所有する物件を選びます。複数の物件を比較する際は、以下に挙げる点を確認しましょう。 table2 確認するポイント 概要 立地 先述した通り、将来にわたって需要の減少しないエリアを選ぶ 再開発の予定があるエリアや、大学や工場など一定の需要が見込まれる施設の周辺エリアなどは、将来にわたって安定した需要が期待できるため、空室や家賃下落のリスクを抑えやすい アクセスの良い駅かつ駅から徒歩10分以内の物件の場合、需要が衰えにくい 家賃相場との差 当該エリアの家賃相場よりも高過ぎる場合、空室がなかなか埋まらないリスクがある相場より低過ぎる場合も、騒音トラブルや治安上の懸念がある可能性も 周辺施設の充実度 近隣にコンビニエンスストアやスーパーマーケット、病院、銀行、飲食店などがある物件は利便性が高く、人気になりやすい反対に、ごみ処理場やガソリンスタンド、工場、墓地などが近くにあると、家賃を相場より下げなければならないケースもある 住宅設備の充実度 「バス・トイレ別」「室内洗濯機置き場」といった室内の設備や「宅配ボックス」「オートロック」といった共用設備が充実している物件は需要が高い傾向にある 日当たりや風通し 日当たり・風通しの良い上階の部屋や角部屋は、需要が高い傾向にある家具や家電を配置しやすい、シンプルな四角い間取りの部屋は入居者が集まりやすい一方で柱や凹凸が多い間取りの場合、空室リスクが高まる可能性がある 4. 物件の申し込み・融資の申請をする 気に入った物件があったら、すぐに不動産会社の担当者に購入の意思を伝えましょう。人気の物件は短期間で売れてしまうケースが多いため、購入したいと思った時点で早めに申し込むことが大切です。 物件の申し込みと並行して、金融機関に不動産投資ローンの申請をしましょう。先述した通り、金融機関は不動産会社から紹介してもらうのが一般的です。融資の申請後、仮審査・本審査と進んでいきますが、基本的には仮審査に通過しないと次のステップである不動産売買契約の締結ができません。仮審査には通常数日～1週間程度かかることを踏まえると、物件の申し込みをしたら速やかに融資を申請しましょう。 5. 契約を締結する 金融機関の仮審査に通ったら、不動産売買契約を締結します。 契約前に必要となるのが、宅地建物取引士による重要事項説明です。重要事項説明は、宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示した上で行われ、不動産売買では省略できない工程です。物件の権利関係や法令上の制限、契約解除の条件、費用負担など、投資判断に関わる重要な情報が含まれているため、必ず細かく内容を確認しましょう。 信頼できる不動産会社であれば、重要事項説明や書面による契約締結など、必要な手続きを適切に行ってくれます。一方、重要事項説明が行われない場合や、宅地建物取引士証が提示されない場合、また書面による契約締結が行われない場合は詐欺の可能性があるため、契約を取り止めるべきです。 また原則として契約締結後に内容を変更することはできません。ご自身でも、契約書や重要事項説明の内容を必ず確認することが大切です。不明点や調整・変更したい内容がある場合は、契約締結前に相談・交渉をしてください。 契約を無事締結したら、所有権移転と引き渡しの手続きへと進みます。ほとんどの場合、融資実行日に残代金の決済や引き渡し、所有権移転登記・抵当権設定登記が同時に行われます。 6. 必要な場合は管理会社や賃貸仲介会社を選定する 管理会社や賃貸仲介会社は、不動産会社が紹介してくれるケースが多いです。しかし、不動産会社によっては紹介してもらえない場合もあるので、必要に応じて自身で管理会社や賃貸仲介会社を選定しましょう。 管理会社や賃貸仲介会社選びでは、費用の安さだけで選ばないことが大切です。それぞれ以下に挙げるポイントを確認しましょう。 管理物件の入居率（目安は95%以上）や管理実績 管理手数料の妥当性 対応できる業務範囲 トラブル発生時の体制 担当者の対応 また中には、入居者管理・建物管理に加え、入居者募集も行っている管理仲介会社もあります。こうした会社なら管理と仲介を一括で依頼できるので、やり取りの手間を軽減できるでしょう。 なお、管理会社や賃貸仲介会社選びのポイントについて詳しく知りたい場合は、こちらの記事も参考にしてください。 不動産管理会社や賃貸仲介会社を選定する際のポイント【シリーズ：初めての不動産投資】 不動産投資に向いている方の特徴 ここまでご紹介してきた不動産投資の仕組みやメリット、注意点などを踏まえると、以下の特徴を持っている方は不動産投資に向いている可能性が高いです。 投資の目的と不動産投資の仕組みが合っている 不動産投資ローンの審査に通りやすい属性である ある程度の自己資金がある 詳細を見ていきましょう。 投資の目的と不動産投資の仕組みが合っている 投資の目的によって、選ぶべき投資の種類は異なります。一口に投資といっても、投資信託や株式投資、個人向け国債、暗号資産、FXなど種類はさまざまです。最近はNISAやiDeCoで資産運用している方も多いでしょう。 その中で不動産投資は、デイトレードのように短期間で大きな利益を狙う投資手法ではありません。基本的には、毎月入居者からの家賃収入を得ながらローン返済を進め、時間をかけて資産を育てていくものです。 そのため、長期的にコツコツ資産形成をしたい方や、安定した家賃収入によって老後資金を確保したい方に適しています。 不動産投資ローンの審査に通りやすい属性である 不動産投資では融資を受けることが一般的であるため、不動産投資ローンの審査に通りやすい属性の方に適しています。属性とは、金融機関が融資の審査をする際に、申し込みをした人の返済能力を見極めるために確認する評価要素のことです。 融資の審査で確認される属性の一つに年収があります。不動産投資ローンを組む場合、一般的に年収500万円以上が必要とされています。年収700万円以上あれば、より多くの金融機関で審査に通りやすくなるでしょう。 勤続年数や職種、勤務先なども審査で確認される属性です。勤続年数は最低でも1年以上、中には2〜3年以上を条件にしている金融機関もあります。また大企業・上場企業に勤務している方や士師業の方、公務員の方などは、安定した収入が続くと見なされ、審査で高く評価されやすいです。 ある程度の自己資金がある ある程度の自己資金があると、融資の審査に通りやすい傾向にあります。現金だけではなく、株式や投資用物件など、いざというときに現金化できる資産を保有している場合でも同様です。 また一定の自己資金があれば、突発的に建物や設備に不具合が生じてもすぐに対応できる他、一定期間空室が発生して一時的にキャッシュフローが悪化しても問題なく対処できます。リスクヘッジの観点からも、ある程度の自己資金はあった方がよいでしょう。 不動産投資の仕組みを理解し、無理なく資産を形成していきましょう！ 不動産投資を始める上で大切なのは、ご自身の投資目的を明確にすることです。その上で投資戦略を考え、目的に合った手法を選ぶようにしましょう。目的が明確になれば、自ずと投資判断の軸が定まり、感覚的な判断による失敗のリスクを減らせます。 また不動産投資は「物件」と「融資条件」の組み合わせによって、最終的な結果が変わります。どれだけ良い物件を選んだとしても、金融機関の選択肢が少ないと、返済条件が合わず、不動産投資の目的を達成できなくなったり、想定よりも達成率が低くなってしまったりする恐れがあるのです。そのため物件を購入する不動産会社は、なるべく提携している金融機関が豊富な会社を選びましょう。金融機関の選択肢が広がれば、自身の目的や収支計画に合った融資条件を検討しやすくなり、より柔軟に投資戦略を立てられます。 エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、これまでに多くの不動産投資を支援しています。投資物件の購入はもちろん、賃貸管理や仲介、将来的な売却なども丸ごと依頼可能です。初心者の方でもスムーズに不動産投資を始められるよう、物件を購入する際の戦略立案なども丁寧にサポートしますので、不動産投資に興味がある方はお気軽に以下のフォームからお問い合わせください。
• 2026.05.22 2026.07.13 長堀鶴見緑地線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 長堀鶴見緑地線は、大正駅から門真南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。大阪市内を東西方向に走っており、心斎橋駅や森ノ宮駅、京橋駅など、商業地・オフィス街・住宅地をつないでいます。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や朝の混雑状況、交通の利便性、地域の特徴などから見た不動産投資におすすめの長堀鶴見緑地線の駅をご紹介します。 suggest2 長堀鶴見緑地線は、大阪市内を東西方向に走る地下鉄路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る長堀鶴見緑地線の人気駅は、谷町六丁目駅・森ノ宮駅・今福鶴見駅 長堀鶴見緑地線で交通の利便性が高い駅は、心斎橋駅・京橋駅 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 長堀鶴見緑地線とは？ 長堀鶴見緑地線とは、大阪市大正区の大正駅から、門真市の門真南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。正式名称は「高速電気軌道第7号線」で、大阪市内を東西方向に走っています。 路線距離は15kmで、駅数は17駅です（※1）。1990年に鶴見緑地で開催された「国際花と緑の博覧会（花博）」のアクセス路線として整備された他、日本で初めて鉄輪式リニアモーターカー技術を採用した地下鉄としても知られています（※2）。 長堀鶴見緑地線は、心斎橋駅や京橋駅のような商業・交通の拠点はもちろん、谷町六丁目駅や今福鶴見駅などのような住宅地として暮らしやすい駅も通っています。そのため、通勤のしやすさと日常生活の利便性を重視する方からの需要を見込める路線といえるでしょう。 ※1参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-18）. ※2参考：OsakaMetro.「長堀鶴見緑地線35周年を記念して、新商品を発売します！」.（参照2026-05-18）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る長堀鶴見緑地線の人気駅3選 長堀鶴見緑地線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、一定の賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、長堀鶴見緑地線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下の駅をご紹介します。 谷町六丁目 森ノ宮 今福鶴見 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月8日（水））」.（参照2026-05-16）. 谷町六丁目 谷町六丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線の2路線を利用できます。 駅周辺は、オフィス街と住宅街が混在するエリアです。都心に近い利便性がありながら、場所によっては昔ながらの下町らしい雰囲気も味わえます。 また駅から徒歩数分圏内には、1945年から続く空堀商店街があります。上町から松屋町にかけて東西に延びる商店街で、昔ながらの長屋や古民家を再利用した店舗も多く見られるエリアです。 スーパーマーケットやコンビニエンスストアも充実しており、日常の買い物に困らないでしょう。居酒屋などの飲食店は比較的少ない傾向にあるため、夜間に静かな住環境を重視する方からの需要も見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万8,626人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約4分、京橋駅まで約8分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 森ノ宮 森ノ宮駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro長堀鶴見緑地線・中央線、JR大阪環状線の3路線を利用可能です。利用できる路線が多いため、大阪市内の主要エリアへ移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方からの需要を見込めます。 駅周辺には、大阪城公園や難波宮史跡公園、大阪歴史博物館などがあります。大阪の歴史を身近に感じられるスポットが多く、観光客でにぎわうエリアです。例えば、大阪城公園では四季折々の自然を楽しめる他、大阪城ホールや大阪城音楽堂ではコンサートやイベントなども開催されており、休日にはさまざまな過ごし方ができるでしょう。 また2025年9月には、森ノ宮駅から徒歩圏内の場所に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開校しました。学生や教職員の往来が増えることで、駅周辺の賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 徒歩10分圏内には複数のスーパーマーケットが点在している他「ビエラ森ノ宮」や「もりのみやキューズモールBASE」といった商業施設もあり、日常の買い物や外食にも便利です。さらに駅の東側には商店街・元町銀座街もあり、生活の利便性の高さを感じられるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万8,626人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約9分、京橋駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線・中央線、JR大阪環状線 今福鶴見 今福鶴見駅は、大阪市城東区にある駅です。駅周辺は、住宅街を中心とした落ち着いたエリアです。繁華街や歓楽街は少なく、穏やかで静かな住環境を求める方に適しています。 生活利便施設がそろっている点も、今福鶴見駅周辺の魅力です。駅周辺にはスーパーマーケットやコンビニエンスストアが点在しており、日常の買い物を済ませやすい環境があります。また大型ショッピングセンター「イオンモール鶴見緑地」も利用しやすく、食料品や日用品、衣料品などをまとめて購入可能です。 大規模な繁華街に近い駅とは異なり、今福鶴見駅周辺は暮らしやすさを重視する方からの一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万1,969人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約18分、京橋駅まで約5分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 交通の利便性から見る長堀鶴見緑地線の人気駅2選 不動産投資では、複数路線を利用できる駅や、主要エリアへ短時間で移動できる駅も有力な候補になります。交通の利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、長堀鶴見緑地線の中でも交通の利便性に優れた以下2つの駅をご紹介します。 心斎橋 京橋 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月8日（水））」.（参照2026-05-16）. 心斎橋 心斎橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro長堀鶴見緑地線・御堂筋線の2路線を利用可能です。大阪シティバスの複数路線が運行している上に、東京方面へ向かう高速バスや夜行バスも発着しているため、鉄道以外の移動手段も利用しやすいでしょう。 心斎橋エリアは、大阪を代表するショッピングエリアとして知られています。「心斎橋PARCO」や「大丸心斎橋店」「心斎橋ビッグステップ」などの複数の商業施設が集まっている他、心斎橋筋商店街もあり、買い物や外食を楽しみやすい環境です。また「アメ村」の愛称で知られるアメリカ村も近く、若者文化や個性的な店舗が集まるエリアとしてにぎわっています。 繁華街としての性格が強い一方で、駅から徒歩圏内にはスーパーマーケットも複数あるので、日常生活にも困りません。交通の利便性や買い物環境を重視する単身者からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：19万18人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約18分、京橋駅まで約5分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線・御堂筋線 京橋 京橋駅は大阪市都島区にある駅で、Osaka Metro長堀鶴見緑地線の他に、JR大阪環状線・東西線・片町線、京阪本線といった複数の路線を利用できます。大阪市内だけではなく、京都方面や兵庫方面へも移動しやすい交通利便性の高い駅です。 駅周辺にはオフィス街や繁華街がある一方で、下町情緒が残っているエリアもあります。現代的な大阪のにぎわいと、昔ながらの大阪らしい雰囲気の両方を感じられる点が京橋駅の魅力の一つです。 駅前には複数の商業施設が集まっており、買い物や外食に便利です。また北側には新京橋商店街もあり、地域に根付いた飲食店や個人商店も利用できます。 少し歩けば、大阪城公園や藤田邸跡公園、藤田美術館といった自然や芸術に触れられるスポットも。通勤のしやすさと充実した暮らしを両立させたい方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万4,897人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約12分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線、JR大阪環状線・東西線・片町線、京阪本線 地域の特徴から見る長堀鶴見緑地線で賃貸需要の高い駅2選 長堀鶴見緑地線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下の2駅をご紹介します。 大阪ビジネスパーク 蒲生四丁目 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月8日（水））」.（参照2026-05-16）. 大阪ビジネスパーク 大阪ビジネスパーク駅は、大阪市中央区にある駅です。駅から徒歩圏内には、JR京橋駅・大阪城北詰駅・大阪城公園駅などもあります。 駅周辺は、大阪を代表するオフィス街の一つです。読売テレビ本社や住友生命本社といった大企業が拠点を構えており、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。 大阪城公園にも近く、都心にいながら自然を感じやすいため、オフィス街としての利便性と過ごしやすさを兼ね備えたエリアといえるでしょう。駅周辺にはマンションなどが立ち並ぶエリアもあり、職場の近くで暮らしたい単身者や共働き世帯からの需要を見込めます。 また商業施設も複数あるため、仕事帰りの食事や買い物にも便利です。オフィス街として安定した人の流れがあることから、長期的な賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万3,970人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約11分、京橋駅まで約1分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線、JR大阪環状線・東西線など 蒲生四丁目 蒲生四丁目駅は、大阪市城東区にある駅です。Osaka Metro長堀鶴見緑地線と今里筋線の2路線を利用でき、今里方面や市北東部へアクセスしやすい立地にあります。 駅周辺には、下町の風情が残る街並みが広がっています。大規模な繁華街というよりも、地域に根付いた店舗や住宅街が多く、落ち着いた住環境を求める方にとって暮らしやすい街といえるでしょう。 駅から数分の場所には城東区役所があるので、住民票や各種証明書の発行、手続きの相談などを手軽に行えるのも魅力の一つです。また城東区役所は、複数の公共施設と一体となった複合施設として機能しており、図書館や保健福祉センター、区民センターなども利用できます。 城東区役所で働く公務員や周辺施設で働く方に加え、行政手続きや公共施設の利用しやすさを重視するファミリー層など、幅広い層からの需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万8,458人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 終点駅のため無し ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約15分、京橋駅まで約2分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線・今里筋線 その他長堀鶴見緑地線の人気駅 長堀鶴見緑地線沿線で不動産投資を検討する際は、街の特性や雰囲気などにも注目しましょう。個性的な店舗や商店街がある駅は、充実した暮らしを重視する人から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、ここまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ駅として、以下の3駅をご紹介します。 松屋町 玉造 横堤 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月8日（水））」.（参照2026-05-16）. 松屋町 松屋町駅は、大阪市中央区にある駅です。駅周辺は、人形や玩具、花火、駄菓子などを扱う問屋街として知られています。また「まっちゃまち」の愛称で親しまれる松屋町筋商店街があり、平日は仕入れ業者、休日は一般客でにぎわっているエリアです。 住宅やマンション、小規模オフィスも多く見られます。スーパーマーケットやコンビニエンスストアもあり、日常生活に必要な買い物を済ませやすい環境です。小学校や中学校もいくつかあるため、子育て世帯にとっても検討しやすいでしょう。都心に近い場所で、商店街のにぎわいと落ち着いた住環境の両方を求める方から一定の需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9,820人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約3分、京橋駅まで約9分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 玉造 玉造駅は大阪市天王寺区にあり、Osaka Metro長堀鶴見緑地線とJR大阪環状線の2路線を利用できます。大阪市内の主要エリアへ移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方にとって使いやすい駅です。 駅周辺は、文教地区らしい落ち着いた雰囲気があります。心斎橋へ続く長堀通沿いや玉造筋沿いには、比較的新しいマンションも見られます。都心へのアクセスと住環境のバランスを重視する方に選ばれやすいでしょう。 進学校も点在しているので、教育環境を意識するファミリー層にとっても検討しやすいエリアといえます。またスーパーマーケットや商店街もあるので、日常の買い物にも困りにくいでしょう。 さらに駅から徒歩数分圏内には、真田幸村が大坂の陣の際に築いた防御拠点「真田丸」ゆかりの地とされる三光神社もあります。歴史を身近に感じられる点も、玉造駅周辺の魅力の一つです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万5,057人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約7分、京橋駅まで約6分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線、JR大阪環状線 横堤 横堤駅は大阪市鶴見区にある駅です。駅の南側は落ち着いた雰囲気の住宅街が広がっており、暮らしやすさや穏やかな住環境を求める方に選ばれやすいエリアです。駅から徒歩数分の場所には、スーパーマーケットやアパレルショップ、飲食店などが入る「イオンモール鶴見緑地」もあり、日常の買い物を駅周辺で済ませられます。 また都市公園「花博記念公園鶴見緑地」も近くにあり、自然を身近に感じられます。球技場や運動場、バーベキュー場なども利用できるため、休日の過ごしやすさを重視するファミリー層からの需要も見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市鶴見区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万7,560人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 心斎橋駅まで約20分、京橋駅まで約6分 利用可能路線 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 長堀鶴見緑地線で注目の開発情報 長堀鶴見緑地線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。開発によって商業施設や文化施設、歩行者空間などの整備が進むと、人の流れが増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、長堀鶴見緑地線沿線で注目したい以下3つの開発情報をご紹介します。 森之宮エリアの開発 大阪ビジネスパークエリアの再開発 京橋駅周辺の再開発 森之宮エリアの開発 森之宮エリアでは、先述した大阪公立大学のキャンパス開校に加え、周辺の新たな開発も進められています。森ノ宮駅から北へ約1kmの場所には、Osaka Metro中央線の森之宮新駅（仮称）が2028年春に開業予定です（※）。 またJR大阪城公園駅から森之宮新駅、大阪公立大学キャンパスまでをデッキでつなぐ計画も進められています。歩行者動線が整備されれば、大阪城公園や京橋エリアへの移動もしやすくなるでしょう。 新駅の上部空間を活用した駅ビルの建設も計画されています。商業施設やビジネス交流の拠点としての役割が期待されており、駅周辺の利便性向上につながる可能性があります。 さらに大阪メトロは、三菱地所と連携し、1万人超を収容できるアリーナを開発予定です。これらの整備が進めば、森之宮エリアを訪れる人が増え、周辺の賃貸需要にも良い影響を与えるでしょう。 ※参考：Osaka Metro Group.「森之宮新駅構想について」.（参照2026-05-18）. 大阪ビジネスパークエリアの再開発 大阪ビジネスパークエリアでは、国際的な業務・商業拠点としての機能強化が進められています。既存ビルのリニューアルや商業機能の充実により、働く人や訪れる人にとって過ごしやすい街づくりに向けた取り組みが進行中です。 また大阪ビジネスパークと京橋駅、大阪城公園駅周辺を結ぶ歩行者空間の整備も計画されています。駅同士の行き来がしやすくなれば、エリア全体の回遊性が高まり、周辺で働く人や暮らす人の利便性も向上するでしょう。ビジネスパーソンを中心とした賃貸需要が今よりも高まる可能性があります。 京橋駅周辺の再開発 京橋駅周辺では、大阪ビジネスパークや大阪城公園とのつながりを高めるための整備が検討されています。現状では鉄道や道路によって人の流れが分断されやすく、エリア全体の回遊性を十分に生かし切れていない点が課題です。 将来的には、既存の歩行者専用橋・大阪京橋プロムナードや、大阪ビジネスパーク内にあるケヤキ並木が特徴の歩道・パークアベニューに加えて、新たな歩行者ネットワークの整備が検討されています。スムーズに移動できる環境が整えば、京橋駅周辺から大阪ビジネスパーク、大阪城公園方面への人の流れが生まれやすくなるでしょう。 また京橋・大阪ビジネスパーク周辺では、国際的な業務・商業機能を高めながら、スタートアップやベンチャー企業が集まりやすい拠点づくりも進められる見込みです。周辺で働く人が増えることで、職住近接を重視する単身者や共働き世帯からの賃貸需要がより高まるでしょう。 長堀鶴見緑地線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 長堀鶴見緑地線は、大正駅から門真南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。心斎橋駅や森ノ宮駅、京橋駅などを通るため、大阪市内の通勤・通学や日常の移動に使いやすい路線といえます。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。谷町六丁目駅や今福鶴見駅のように居住地として暮らしやすい駅もあれば、心斎橋駅や京橋駅のように交通の利便性に優れた駅もあります。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、長堀鶴見緑地線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月21日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.22 2026.07.13 堺筋線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 堺筋線は、天神橋筋六丁目駅から天下茶屋駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。堺筋線の10駅全てで何らかの路線に乗り換えられるため、大阪市内の移動に便利な路線といえます。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの堺筋線の駅をご紹介します。 suggest2 堺筋線は、御堂筋線と並行して大阪の都心を南北に走る路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る堺筋線の人気駅は、天神橋筋六丁目駅・南森町駅・天下茶屋駅 堺筋線で交通の利便性が高い駅は、堺筋本町駅・日本橋駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 堺筋線とは？ 堺筋線とは、大阪市北区の天神橋筋六丁目駅から、堺筋本町駅・日本橋駅・動物園前駅などを経て、大阪市西成区の天下茶屋駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。正式名称は「高速電気軌道第6号線」で、御堂筋線と並行して大阪市内を南北に走っています。 営業区間は8.5kmで、駅数は10駅です（※）。各駅で他の路線に乗り換えられるのが特徴で、例えば、天神橋筋六丁目駅では谷町線や阪急線、堺筋本町駅では中央線、日本橋駅では千日前線や近鉄線に接続できます。そのため、通勤・通学や買い物など、日常の移動に使いやすい路線といえるでしょう。大阪市内の主要エリアへ移動しやすい点は、賃貸需要を考える上でも注目したいポイントです。 ※参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-18）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る堺筋線の人気駅3選 堺筋線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、一定の賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、堺筋線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下の駅をご紹介します。 天神橋筋六丁目 南森町 天下茶屋 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2024年11月13日（水））」.（参照2026-05-16）. 天神橋筋六丁目 天神橋筋六丁目駅は、大阪市北区にある駅です。Osaka Metro堺筋線・谷町線に加え、阪急線も利用できます。大阪市内の主要なビジネス街や繁華街へアクセスしやすく、通勤・通学の利便性を重視する入居者からの需要を見込めるでしょう。 駅周辺は、通称「天六」と呼ばれる親しみやすい街です。近くには「日本最長商店街」として知られている天神橋筋商店街があり、日常の買い物や外食を楽しみやすい環境が整っています（※）。 また商店街だけではなく、周辺にはスーパーマーケットも点在しています。食品や日用品の買い物を駅周辺で済ませやすく、生活の利便性が高いエリアです。商店街を中心に東西へ住宅街が広がっており、日常の暮らしやすさを重視する層からも選ばれやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万4,484人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 始発駅のため無し ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約7分、日本橋駅まで約11分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・谷町線、阪急線 ※参考：日本記録認定協会.「日本最長のアーケード商店街」.（参照2026-05-18）. 南森町 南森町駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro堺筋線・谷町線の2路線を利用できます。地下通路でJR東西線の大阪天満宮駅にも直結しているため、大阪市内だけではなく、京橋方面や尼崎方面へも移動しやすい立地です。 駅周辺は、大阪天満宮をはじめとする歴史的なスポットと、オフィスビルやマンションが並ぶ近代的な街並みが共存するエリアです。梅田エリアにも近く、通勤の利便性を重視する単身者や共働き世帯からの需要を見込めるでしょう。 また駅直結の24時間営業のスーパーマーケットがある他、飲食店やカフェも多くあります。天神橋筋六丁目と同様に、天神橋筋商店街も利用しやすく、日常の買い物や外食には困りにくい環境です。 徒歩数分圏内にある大阪天満宮では、毎年7月に日本三大祭りの一つである「天神祭」も開催されます（※）。通勤や買い物に便利なだけではなく、歴史ある街の雰囲気を身近に感じられる点も、南森町駅周辺の魅力といえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市西成区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：7万2,394人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約3分、日本橋駅まで約8分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・谷町線、JR東西線 ※参考：大阪市北区.「観光案内」.（参照2026-05-18）. 天下茶屋 天下茶屋駅は大阪市西成区にある駅で、Osaka Metro堺筋線の他、南海線も利用できます。堺筋線の始発・終点駅に当たるため、朝の通勤時も比較的座って移動可能です。また南海線を利用すれば、なんば方面や関西空港方面へもアクセスできます。大阪市中心部への通勤だけではなく、出張や旅行の機会がある方にとっても利便性の高い駅といえるでしょう。 駅周辺には、スーパーマーケットや業務スーパー、ドラッグストアなどが複数あります。日常の食材や生活用品をそろえやすく、普段の買い物には困りにくい環境です。 また西成区役所や西成図書館、区民センターなどの公共施設も徒歩圏内にあります。交通利便性と生活利便性の両方を重視する入居者から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市西成区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：7万2,394人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜天下茶屋方面＞ 終点駅のため無し 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約10分、日本橋駅まで約7分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線、南海線 交通の利便性から見る堺筋線の人気駅2選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは堺筋線の中でも交通の利便性に優れている、以下2つの駅をご紹介します。 堺筋本町 日本橋 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2024年11月13日（水））」.（参照2026-05-16）. 堺筋本町 堺筋本町駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro堺筋線・中央線の2路線を利用できます。南北方向に走る堺筋線と、東西方向に走る中央線が交差しているため、大阪市内の幅広いエリアへ移動しやすい駅です。 駅周辺は、大阪有数のオフィス街として知られています。高層ビルや大型のオフィスビルが立ち並び、平日は多くのビジネスパーソンが行き交うエリアです。そのため、職場の近くで暮らしたい方からの一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 また駅周辺には、大規模な複合商業施設「船場センタービル」があります。飲食店や物販店などが入っており、仕事帰りの食事や買い物にも便利です。東警察署や中央区役所、クリニックなども駅の近くにそろっているため、日常生活で不便に感じることは少ないでしょう。 駅から少し歩くと、東横堀公園・南大江公園・中之島公園といった公園も点在しています。ビジネス街としての利便性だけではなく、都心で落ち着いた暮らしを求める方にも選ばれやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：11万1,744人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 日本橋駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・中央線 日本橋 日本橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro堺筋線・千日前線、近鉄線を利用できます。南海線のなんば駅も徒歩圏内にあり、関西空港方面へアクセスしやすい点もポイントです。 駅周辺は、大阪を代表する繁華街「ミナミ」を構成するエリアの一角です。なんばや道頓堀方面にもアクセスしやすく、買い物や外食を楽しみながら暮らしたい方にとって便利なエリアといえるでしょう。 また日本橋駅から歩ける距離にある日本橋筋商店街は「でんでんタウン」という通称で親しまれている電気街です。電化製品やパソコン関連商品、ホビー用品などを扱う店舗が多く、個性的な街並みが広がっています。また通称「はきはきタウン」とも呼ばれる御蔵跡履物街（おくらとはきものがい）も、駅から徒歩圏内にあります。草履・靴・サンダル・バッグといった履物や関連小物を取り扱っている店舗が集まっており、昔ながらの専門店街の雰囲気を感じられるエリアです。 繁華街に近い一方で、駅の南東エリアにはマンションも見られます。交通の利便性や買い物環境を重視する単身者や、ミナミ周辺で働く方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：7万8,684人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・千日前線、近鉄線 地域の特徴から見る堺筋線で賃貸需要の高い駅 堺筋線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺の地域性も確認しましょう。官公庁や企業、オフィスビルなどが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、堺筋線で一定の賃貸需要があると考えられる駅として、北浜駅をご紹介します。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2024年11月13日（水））」.（参照2026-05-16）. 北浜 北浜駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro堺筋線と京阪線の2路線を利用できます。御堂筋線の淀屋橋駅も徒歩圏内にあり、大阪市内の主要ビジネス街へ移動しやすい立地です。 駅周辺は明治時代から、大阪取引所をはじめ、多くの銀行や証券会社が集まる金融ビジネスの要所として発展してきました。現在も大阪有数のビジネス街として知られており、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。 またレトロモダンな建築物が多く残っている点も、北浜エリアの特徴です。歴史ある街並みとオフィス街の雰囲気が調和しており、都心で働きながら落ち着いた暮らしを求める方からも選ばれやすいでしょう。 駅周辺には複数のタワーマンションが建っている他、徒歩圏内にはスーパーマーケットや業務スーパーなどもあります。仕事と日常生活の利便性を両立しやすく、単身者や共働き世帯からの賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万7,616人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約1分、日本橋駅まで約5分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線、京阪本線 その他堺筋線の人気駅 堺筋線沿線で不動産投資を検討する際は、街の特性や暮らしやすさにも注目しましょう。商店街や公園、文化施設などがそろう駅は、居住地として選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、これまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ堺筋線の駅として、以下の2駅をご紹介します。 扇町駅 動物園前駅 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2024年11月13日（水））」.（参照2026-05-16）. 扇町 扇町駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro堺筋線を利用できます。隣駅の天神橋筋六丁目駅で谷町線に乗り換えれば、梅田エリアへ数分で移動可能です。梅田方面へは自転車や徒歩でも移動しやすく、都心に近い場所で暮らしたい方に向いています。 また徒歩圏内にはJR大阪環状線の天満駅もあります。JR沿線へのアクセスもしやすいため、通勤先に合わせて柔軟に路線を使い分けられる点が魅力です。 駅周辺には、関西テレビ本社やキッズプラザ大阪といった、文化・教育施設もあります。またジョギングコースや遊具、芝生広場などが整備された扇町公園もあり、都心にいながらも自然を感じやすい環境で、子育て世帯からの賃貸需要を見込めるでしょう。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなども多く、日常の買い物にも困りません。周辺には飲食店が豊富にあり、飲み歩き文化も根付いています。外食を楽しみながら暮らしたい単身者や共働き世帯も、魅力を感じやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万8,906人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約5分、日本橋駅まで約9分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線、JR大阪環状線 動物園前 動物園前駅は大阪市西成区にある駅で、Osaka Metro堺筋線・御堂筋線を利用可能です。駅名の通り、天王寺動物園の最寄り駅でもあります。 駅周辺には、下町情緒あふれる繁華街「新世界」や、大阪のランドマーク「通天閣」、芝生広場が広がる「てんしば」、大阪市立美術館などがあります。観光やレジャーで訪れる人が多い一方で、複数路線を利用できるため通勤・通学にも便利な立地です。 また周辺には「動物園前一番街・二番街」の愛称でも知られる飛田本通商店街や、通称「ジャンジャン横丁」と呼ばれる南陽通商店街などもあります。飲食店も多く、外食を楽しみやすい環境です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市西成区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万3,342人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 堺筋本町駅まで約8分、日本橋駅まで約4分 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・御堂筋線 堺筋線で注目の開発情報 堺筋線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。駅前の整備や新しい施設の開業が進むと、人の流れが増え、将来的な賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、堺筋線沿線で注目したい以下3つの開発情報をご紹介します。 天神橋筋六丁目プロジェクト 堺筋本町タワーマンション建設 天下茶屋駅前まちづくり 天神橋筋六丁目プロジェクト 天神橋筋六丁目駅周辺では、2021年2月に「Osaka Metro 天神橋筋六丁目ビル」が開業しました。地上4階建ての建物で、複数のテナントが入居しています。 天神橋筋六丁目駅は先述した通り、堺筋線・谷町線・阪急線を利用でき、交通の利便性が高いです。駅周辺にさまざまな店舗や施設が増えることで、日常生活の利便性が高まり、居住地としての魅力向上にもつながるでしょう。 堺筋本町タワーマンション建設 堺筋本町駅周辺では、駅から徒歩1分程度の場所でタワーマンションの建設が進められています。この他にも、駅周辺では複数のタワーマンションの供給が見られ、居住エリアとしての注目度も高まっています。 先述した通り、堺筋本町駅は大阪有数のオフィス街に位置している駅で、職場の近くに住まいを構えたい単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。今後も駅周辺で住宅供給が進めば、職住近接を重視する層の受け皿となり、より安定した賃貸需要を見込めるでしょう。 天下茶屋駅前まちづくり 天下茶屋駅周辺では、駅前エリアの魅力向上に向けたまちづくりが進められています。 2024年には、大阪市西成区役所によって「天下茶屋駅前まちづくり方針」が策定されました（※）。この方針では「若年層の転入増加」と「子育て世帯の転出減少」に向けて、駅前のまちづくりを進めることが示されています。地域の文化を生かした教育を取り入れ、特色ある駅前空間の創出を目指している点が特徴です。 また回遊性が高く、車両との接触機会を抑えた安全な歩行者空間の整備も検討されています。その他にも広場空間を備えた交通結節機能の導入なども進められる予定です。 駅前の環境整備が進めば、若年層や子育て世帯にとって暮らしやすい街になり、賃貸需要も高まる可能性があります。 ※参考：大阪市.「天下茶屋駅前まちづくり方針」.（参照2026-05-18）. 堺筋線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 堺筋線は、天神橋筋六丁目駅から天下茶屋駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。沿線には観光スポットやオフィス街が多い一方で、全ての駅で他路線に乗り換えられるため、大阪市内の通勤・通学や日常の移動に便利な路線といえます。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、大阪で不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月21日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.22 2026.06.22 「ワンルームマンション投資はもうからない」と言われる理由は？　不動産投資で重要な考え方や成功するためのポイントを解説 不動産投資について情報収集をしていると、しばしば「ワンルームマンション投資はもうからない」という話を目にしますが、実はその背景には誤った情報や、過剰な不安が影響している可能性があります。ワンルームマンション投資に興味があるのであればそこで諦めるのではなく、なぜそのような話が出てくるのかを把握した上で、自身に適した投資方法かどうかや、成功するための戦略や対策を考えることが大切です。 本記事では、ワンルームマンション投資がもうからないと言われる主な理由や、成功するために押さえておきたいポイントなどを解説します。 suggest2 「ワンルームマンション投資はもうからない」と言われることがあるが、適切に準備や対策をしていれば着実に資産形成を目指せる 投資の成功・失敗は、投資家の目的が達成できたかどうかで変わる まずは投資の目的を明確にして、将来にわたって需要のある立地の物件を選定したり、信頼できる不動産会社に依頼したりすることが大切 そもそもワンルームマンション投資の仕組みとは？ ワンルームマンション投資とは、一部屋（ワンルーム）の区分マンションを購入し、入居者に貸し出すことで収益を得る不動産投資の手法です。マンションを一棟丸ごと購入する一棟投資と比べて初期費用を抑えやすく、会社員でも始めやすい投資として知られています。 ワンルームマンション投資で得られる収益は、大きく2つに分けられます。1つ目は、毎月の家賃収入であるインカムゲインです。インカムゲインの場合、家賃収入から管理費・修繕費・ローンの返済などの運用経費を差し引いた額が、手元に残る収益となります。物件に入居者がいる限り安定した収入が見込めるため、長期的な資産形成が可能です。 2つ目は、購入した物件を売却することで得られるキャピタルゲインです。キャピタルゲインの場合、売却価格から物件の取得費用や仲介手数料、各種税金といった諸経費を差し引いた額が、収益となります。購入時よりも高い価格で売却できれば大きな利益を得られますが、市場の状況や物件の価値、売却のタイミングなどによっては売却損が生じるリスクもあります。 ワンルームマンション投資はもうからないと言われる理由 不動産投資を検討している方なら「ワンルームマンション投資はもうからない」という話を一度は耳にしたことがあるでしょう。投資である以上、リスクがゼロになることはありません。しかしワンルームマンション投資ではしっかりと対策をすることでリスクを抑えられる上に、着実に資産形成を目指せます。 ここからは、ワンルームマンション投資はもうからないと言われる理由を以下の4つに分けてご紹介します。 インターネットの記事やSNSなどによるネガティブなイメージ 「ローン = 良くないこと」というイメージ リスクに対する過剰な不安 不動産会社のポジショントークによるネガティブイメージ インターネットの記事やSNSなどによるネガティブなイメージ ワンルームマンション投資に関して、リスクやデメリットを強調したインターネットの記事やSNSの投稿が多く存在します。中にはこうした情報に触れて「不動産投資は危険、もうからない」というイメージを抱いてしまい、それを拡散してしまう方もいるでしょう。 全ての投資はリスクとリターンがセットになっており、不動産投資の場合は安定収入を得られる、効率的に資産形成ができる、節税が期待できるといったさまざまなリターンがあります。しかしインターネットの記事やSNSの投稿には、リターンについては触れられず、リスク面だけが過度に強調されているものもあります。リスク面だけを切り取ったネガティブな情報を鵜呑みにするのではなく、良い面と悪い面を客観的に把握することが大切です。 「ローン = 良くないこと」というイメージ ローン（借り入れ）に対して良くないものというイメージを持っている方も多いでしょう。しかし、不動産投資で借り入れをしたからといって、多額の借金が残ってしまい破産しなければならなくなるということはほとんどありません。 ローンには担保のない借り入れと担保のある借り入れの2種類があり、一般的にネガティブなイメージを持たれているのは、担保のないローンであるケースがほとんどです。 不動産投資のローンは担保のある借り入れに該当し、担保となるのは購入した物件そのものです。物件の登記簿に記載される抵当権がその証であり、万が一ローンの返済が困難になった場合には、金融機関が抵当権を行使して当該物件を競売にかけることで資金を回収します。そのためもし返済が滞ったとしても、多額の借金だけが手元に残る事態は基本的に生じません。 また金融機関は、投資家の年収や返済能力、勤務状況などを審査した上で融資限度額を設定するため、そもそも無理のある条件で融資が行われることはありません。 リスクに対する過剰な不安 先述した通り、ワンルームマンション投資には一定のリスクが存在しますが、内容を正しく理解した上で適切な対策を講じれば、それぞれのリスクを大幅に軽減できます。 「リスクがあるから危険」と過剰に不安視するのではなく、具体的にどのようなリスクがあり、どう備えるべきかを把握した上で臨むことが重要です。主なリスクと対策は、以下の通りです。 table2 リスク 概要 対策 空室リスク 入居者がいない期間、空室が発生し、家賃収入が途絶えるリスク 将来にわたって需要の高いエリアの物件を選ぶ管理会社が物件を一括で借り上げるサブリース契約を結ぶことで、空室が発生した場合でも毎月一定の家賃収入を得られるようになる（ただし、その分手数料が発生する） 家賃下落リスク 築年数の経過や周辺相場の変動により、家賃を下げなければならないリスク 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ対応品質の高い管理会社に依頼し、なるべく良い状態を維持する 設備故障・建物老朽化リスク 設備の突発的な故障や、建物の経年劣化により修繕費が発生するリスク 設備や建物は故障や老朽化するものであると認識し、事前に資金計画にそのための費用を盛り込んでおく対応品質の高い管理会社に依頼し、なるべく良い状態を維持する 金利上昇リスク 変動金利型ローンの場合、金利上昇で返済額が増えるリスク 金利が上昇する可能性を踏まえて、返済シミュレーションを立てるそもそも金利上昇は経済が好調なサインであり、家賃を上げられる好材料がそろっているタイミングでもある収益が増えて金利上昇分を賄える場合もあるため、必ずしもリスクとは限らない 災害・事故リスク 地震・火災といった災害や、何らかの事故が原因で物件の価値や収益が影響を受けるリスク どのような災害が発生する可能性が高いのか、事前に当該エリアの情報やハザードマップなどを確認する火災保険・地震保険の加入にする中古物件を購入する際は、耐震基準を確認する緊急時の対応力がある管理会社を選ぶ 売却できないリスク 市況の悪化や物件条件により、希望するタイミングで売却できないリスク 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ対応品質の高い管理会社に依頼し、なるべく良い状態を維持する 起こり得るリスクの詳細については、こちらの記事も参考にしてください。 不動産投資の誤解2.不動産投資のリスク【初めての不動産投資シリーズ】 不動産会社のポジショントークによるネガティブイメージ 「ワンルームマンション投資はもうからない」というネガティブな意見の中には、自社のサービスや商品に誘導するために、意図的に発信されている情報も存在します。 例えば、中古物件を扱う不動産会社の中には、所有している物件を売却してもらいたいがためにワンルームマンション投資に対するネガティブな情報を発信したり、売却を強く促したりする会社もゼロではありません。こうしたポジショントークによって、間違った投資判断をしてしまわないように注意しましょう。 一口に不動産業者といっても、新築マンションを開発・提供する不動産デベロッパーや、売主から買主探しの依頼を直接受けている元付け業者、買主と元付け業者の仲介をする客付け業者など、さまざまな業者が存在します。発信者の立場や背景を把握した上で、その情報が適切なものかを判断することが大切です。複数の情報源を比較したり自身で不動産投資に関する勉強をしたりして、純粋な注意喚起として発信されているものなのかを見極めましょう。 投資の成功・失敗は「目的を達成できたか」どうか 投資において何を成功とするかは、目的によって変わります。老後資金を確保したい方もいれば、毎月の家賃収入によって安定した副収入を得たい方や、相続対策を目的とする方もいるでしょう。そのため不動産投資の成功・失敗は、単に物件価格が上がったか下がったかや、短期間でもうかったかどうかだけで判断できるものではありません。大切なのは、自分の目的を達成できたかどうかです。 例えば、老後に向けて長期的に安定収入を得ることを目的にワンルームマンション投資を始めた場合、長期間にわたって入居者が付き、毎月安定した家賃収入を得ているのであれば、成功といえるでしょう。仮に物件価格が購入時より下がっていたとしても、目的が「売却益を得ること」ではなく「長期的に収入を積み上げること」であれば、一概に失敗とはいえません。 反対に、不動産価格が上がったからと短期間で物件を売却してしまい、結果的に手元に数百万円しか残らずに他の投資にもつながらないのであれば、長期的に安定収入を得る目的は達成できません。 このように不動産投資が成功か失敗かは、目的によって大きく変わります。そのため「不動産投資やワンルームマンション投資はもうからない」といった否定的な記事や体験談を見かけても、その内容をそのまま受け取らないようにしましょう。発言した人にとっては失敗でも、目的によっては成功となるケースもあるのです。 ワンルームマンション投資で成功するためのポイント ワンルームマンション投資で成功するためには、事前にいくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは以下のポイントについて詳しくご紹介します。 投資の目的を明確にする 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ キャッシュフローに余裕を持たせる 長期的な目線で考える 投資の目的を明確にする ワンルームマンション投資を始める前には、なぜ投資を行うのかという目的を明確にしておきましょう。先述した通り、一口に不動産投資といっても、老後の安定収入を得たいのか、売却益による資産拡大を狙うのか、節税効果を活用したいのかによって、適した投資方法や戦略は異なります。 目的に合わない物件を選んでしまうと、期待通りの成果を得られずに後悔することになりかねません。また投資の目的を明確にしておくことで、運用中の指標にもなります。短期的な収益の増減に振り回されることなく、冷静に状況を見極めながら運用を続けられるでしょう。 投資の目的を丁寧に整理した上で、目的に合った投資方法や物件を選び、戦略を立てることが、成功への第一歩となるでしょう。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ ワンルームマンション投資では、物件の立地選定が成功のための重要なポイントの一つです。需要が高い立地にある物件の場合、空室リスクを抑えられるため、安定した家賃収入を得やすいでしょう。大切なのは現在の入居需要だけではなく、将来にわたって需要が減少しないエリアを探すことです。 一般的に不動産投資では、物件の築年数が経過するにつれて家賃を下げなければなりません。しかし安定的に需要が見込めるエリアの物件であれば、築年数が進んでも家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。さらに物価の上昇や周辺エリアの開発・人口増加といったプラス要因が重なれば、家賃を下げるのではなくむしろ上げられるケースもあるでしょう。 将来的な人口推移や交通インフラの整備状況、再開発計画なども踏まえた上で、長期的に物件の価値を維持できるエリアを選ぶようにしましょう。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する ワンルームマンション投資では、不動産会社・管理会社選びも重要です。どの不動産会社や管理会社に依頼するかによって、紹介してもらえる物件や金融機関の選択肢が大きく変わります。 信頼できる不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしてください。 table2 確認しておくべきポイント 詳細 需要の高い立地で開発をしている 需要の高い立地で継続的に開発を行えるということは、十分な資金力や不動産に関する豊富なノウハウ、情報ネットワークがあるデベロッパーであるといえる立地条件に優れた物件を紹介してもらえるだけではなく、手厚いサポートを受けられる可能性がある 同じグループ内に不動産管理会社・賃貸仲介会社があるか 物件を購入した後の管理や入居者の募集なども一貫して依頼できるグループ内の管理会社であれば、自社グループの物件としてしっかりと管理される傾向にあるグループ内の賃貸仲介会社であれば、自社グループの物件として優先的に入居希望者に紹介される傾向にある 宅建業者番号（免許番号）の数字が大きい 宅地建物取引業者免許の更新回数を確認する不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、括弧内に更新回数が表示されている例：国土交通大臣（7）第〇〇〇〇号括弧内の数字は、5年ごとの免許更新に合わせて増えていくまた業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができないケースもあるそのため数字が大きいほど、長期間にわたって営業を継続してきた不動産会社であることが分かる＜更新回数の目安＞ （1）〜（2）： 創業・営業開始からまだ日が浅い （5）以上： 20年以上の営業実績 （7）以上： 30年以上の営業実績 更新回数が少ないから必ずしも信頼できないというわけではないが、更新回数の多さは長年にわたって法令を遵守し、適切に事業を続けてきたということの判断基準の一つになる 堅実な収支シミュレーションを提案してくれるか 理想的な数字だけではなく、空室率や家賃の下落率、修繕費などの出費なども織り込んだ現実的なシミュレーションを提示してくれる会社を選ぶ 営業担当者の対応が誠実か 質問に対して誠実かつ丁寧に回答し、投資家の目的や状況に寄り添った提案をしてくれる営業担当者を選ぶ なお、管理会社や賃貸仲介会社については不動産会社が紹介してくれるケースが多いですが、投資家自身で選ばなければならない際には以下のポイントを押さえておきましょう。 table2 ポイント 詳細 管理物件の入居率が高く管理実績が豊富である 入居率が高いということは、入居付け力や集客力に強みがある可能性が高い入居率95%以上の会社を選ぶのがおすすめ自身の物件と同じエリアや類似条件の物件の管理実績が豊富である会社を選ぶ 管理手数料が妥当である 管理手数料が高過ぎるのはもちろん、相場より安過ぎる場合はサービスの質が低かったり、追加費用を請求されたりする可能性もあるので注意が必要管理手数料の内訳や追加費用の有無などを細かく確認する 依頼したい業務に対応している 入居者対応・修繕手配・家賃回収など、会社によって対応範囲が異なる自身が依頼したい業務が対応範囲に含まれているかを確認する トラブル発生時に柔軟に対応してくれる 運営体制はもちろん、緊急時の対応スピードなども確認する人員が少ない場合、トラブルが重なった際に対応が遅れてしまう可能性がある 担当者の対応が丁寧である 報告・連絡の頻度や日常的なやり取りのしやすさ、担当者との相性などを確認する 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ 不動産会社によって提携している金融機関は異なり、大手の不動産会社は提携している金融機関の数が多く、融資条件の良い選択肢がそろっている傾向にあります。 不動産投資ローンは、どの金融機関で借りるかによって融資額・金利・融資期間・団体信用生命保険（団信）の内容など、投資の成否を左右する条件が大きく変わります。提携金融機関が多い不動産会社に依頼することで、複数の融資条件を比較検討しながら自身の状況に合った資金計画を立てやすくなるでしょう。 反対に提携先が限られている場合は、物件が優れていても融資条件が良くなく、最終的に不動産投資の目的を達成できなくなったり、想定よりも達成率が低くなってしまったりするリスクがあります。物件選びと同様に、不動産会社を選ぶ際は、提携金融機関が豊富かどうかも確認することが大切です。 キャッシュフローに余裕を持たせる 不動産投資ローンの返済原資の大半は家賃収入であるため、本業の給与などからの持ち出しはごく一部に限られるのが一般的です。しかしローンの組み方によっては持ち出しの割合が増えてしまうかもしれません。 特に以下のような場合は、持ち出しが多くなる傾向にあります。 フルローンを組む場合 返済期間を短くする場合（年齢制限などによって、返済期間を短くせざるを得ない場合） 家賃相場に対して物件価格が高過ぎる場合 キャッシュフローが圧迫され持ち出しが増えると、生活費を削る必要が出て生活の質が低下したり、万が一の支出に対応できなくなったりするリスクがあります。そのため、ローンを組む前に持ち出しがどの程度発生するのかや、金利の上昇・家賃の下落が発生した場合にどの程度まで許容できるかなどをシミュレーションしておくことが重要です。 また物件購入時の諸経費などは、基本的には自己資金から捻出する必要があります。その分の費用を用意しておきましょう。 さらに運用中に、空室が発生したときや修繕が重なったときでも、資金がショートしないよう余裕を持った資金計画を立てておくと安心です。万が一の支出が発生しても無理なく対応できるよう、少なくとも3〜6カ月分の生活費を目安に生活防衛資金を確保しておくことをおすすめします。 長期的な目線で考える ワンルームマンション投資は、長期にわたって安定運用しやすい投資方法です。時間を味方に付けながら、毎月の家賃収入で無理なく資産を拡大していける点が大きな強みといえるでしょう。 また不動産投資は、実物資産であるという特徴があります。ローンを返済している期間は実質的に負債が減っている状態であり、返済中であっても物件は資産として手元に残り続ける点を理解しておくことが大切です。実物資産はインフレに連動しやすく、物価が上昇した際には資産価値が上昇したり、家賃を値上げできたりするケースもあります。 こうした特性を踏まえると「すぐに大きな利益が出ない」「なんとなく損をしている気がする」という理由だけで売却を急ぐのは、多くの場合で得策ではありません。特に所有から5年未満での短期売却は、売却益にかかる税率が高くなるため手残りが少なくなる上、ローン残債を返済しきれないケースもあるので注意しましょう。 急に現金が必要な状況に陥らないよう、あらかじめキャッシュフローに余裕を持たせた計画を立てておくことが、長期運用を安定して続けるポイントです。 ※参考：国税庁.「土地や建物を売ったとき」.（参照 2026-04-09）. 目的を明確にすることがワンルームマンション投資を成功させるカギ！ ワンルームマンション投資でリスクをゼロにすることはできません。しかし自身の目的を明確にし、目的に沿って準備や運用をすることで「想定と全く異なる結果になってしまった」といった事態を防げる可能性は高まります。 大切なのはリスクを正しく把握し、その上で適切な対策を取り続けることです。リスクを抑えながら投資を進める方法の一つに、信頼できる不動産会社に相談・依頼することがあります。 エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、これまでに多くの不動産投資の支援を行っています。立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介から、同グループの管理会社・賃貸仲介会社によるサポートまで一貫してお任せいただけます。ワンルームマンション投資に興味をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
• 2026.05.22 2026.05.25 年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）でも不動産投資はできる？　融資の目安額や押さえておくべきポイントを解説 国税庁の「民間給与実態統計調査」によると、2024年の正社員の平均給与は545万円です。このデータからも、年収1,000万円未満の方が大半であることが分かります。また近年は資産形成を目的に、投資を始める方も増えています。そのような中で、年収が500万円や600万円でも不動産投資はできるのか、気になっている方もいるのではないでしょうか。 本記事では、年収別の不動産投資ローンの借入額の目安や節税効果、年収1,000万円未満で不動産投資をする際に押さえておくべきポイントなどを解説します。 suggest2 年収500万円以上あれば、不動産投資を始められる可能性が高い 不動産投資ローンの融資額は、年収や職種、勤務先、勤続年数、家族構成、他の借り入れの有無、滞納歴、物件の担保価値など、さまざまな条件を踏まえて決められる 年収1,000万円未満の場合、不動産投資による節税効果は大きくない ※参考：国税庁.「令和６年分民間給与実態統計調査結果について」.（2026-04-13）. 年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）でも不動産投資を始められる？ 年収が500万円や600万円でも、不動産投資を始められる可能性は十分あります。そのため、年収が1,000万円に届かないという理由だけで、不動産投資を諦める必要はありません。 国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」によると、賃貸住宅を所有している家主の世帯年収は以下の通りです。 400万～600万円未満：17.6％ 600万～800万円未満：17.9％ 800万～1,000万円未満：14.0％ 1,000万～1,200万円未満：10.1% 1,200万～1,500万円未満：6.8％ 1,500万～2,000万円未満：5.1％ 2,000万円以上：4.3％ 上記データを基にすると、年収1,000万円未満の層が約半分であることが分かります。 ただし、この調査には相続で賃貸住宅を取得したケースや、自身が住んでいた家を賃貸に出したケースなども含まれます。そのため、全ての人が不動産投資のために新規で物件を購入したわけではありません。 また不動産投資を行う人の年収の基準として、年収500万円以上であることが一つの目安とされています。年収500万円未満の場合は、融資を受けにくかったり、より多くの自己資金を求められたりする可能性があります。年収500万円に届いていない場合は、まずは年収アップを目指しましょう。 ※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照2026-04-13）. 年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）で融資を受ける場合の借入額の目安 不動産投資を始める際は、不動産投資ローンで融資を受けるケースが一般的です。不動産投資ローンは投資用の物件を購入するためのローンであり、住宅ローンとは性質が異なります。返済原資の中心が家賃収入になるため、住宅ローンとは違う基準で審査されるのが特徴です。 不動産投資ローンの借入額の目安としては、一般的に年収の約7～8倍とされています。また年収や他の属性によっては、年収の10倍、20倍の融資を受けられるケースもあります。なお、融資額は年収だけで決まるわけではありません。金融機関は、年収の他に以下のような複数の条件を踏まえて審査します。 職種 勤務先 勤続年数 家族構成 他の借り入れの有無 滞納歴 購入する物件の価値や収益性 など そのため同じ年収600万円の人でも、借りられる額が同じであるとは限りません。勤務先や勤続年数が安定している方や、他の借り入れが少ない方、資産価値の高い物件を選んでいる方は、より良い条件で融資を受けられる可能性があります。反対に、年収が基準を満たしていても、属性や物件評価によっては想定通りの融資を受けられないことがあると認識しておきましょう。 ここからは以下の年収帯に分けて、借入額の目安をご紹介します。 年収500万～600万円台の場合 年収700万～800万円台の場合 年収900万円台の場合 年収500万～600万円台の場合 年収500万～600万円台は、不動産投資のスタートラインとなる年収帯です。年収500万～600万円台の場合の借入額の目安は、以下の通りです。 年収500万円台：約3,500万～4,000万円 年収600万円台：約4,200万～4,800万円 投資できる物件の選択肢は高年収の層と比べると少なくなる他、利用できる金融機関が限られる傾向にあり、都市銀行や地方銀行では融資を受けるのが難しい可能性もあります。 年収700万～800万円台の場合 年収700万～800万円台になると、借入額の目安が上がるため、検討できる物件の幅も広がります。選択肢が増える一方で、何を基準に物件を選ぶかが重要です。借入可能額が増えるからこそ勢いで決めるのではなく、投資目的に合った物件かどうかを慎重に見極める必要があります。 年収700万～800万円台の借入額の目安は、以下の通りです。 年収700万円台：約4,900万～5,600万円 年収800万円台：約5,600万～6,400万円 条件次第では、複数の物件への投資を検討できるケースもあります。利用できる金融機関も増えるため、資金計画の自由度も上がるでしょう。 年収900万円台の場合 年収900万円台になると、年収500万円台や600万円台と比べて、より好条件で融資を受けられる可能性があります。 年収900万円台の借入額の目安は、以下の通りです。 年収900万円台：約6,300万～7,200万円 この水準になると、不動産価格が上昇している東京の区分マンションや、地方の一棟アパートなども検討できるようになり、物件の選択肢の幅も大きく広がるでしょう。 年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）の人が不動産投資を行うメリット 不動産投資を行うと、自分の不動産を所有できる他にもさまざまなメリットを得られます。ここでは、年収1,000万円未満の方が不動産投資を行う主なメリットを、以下のポイントに分けてご紹介します。 レバレッジをかけて効率的かつ無理なく資産形成できる 自己資金が少なくても始めやすい 団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる レバレッジをかけて効率的かつ無理なく資産形成できる 年収1,000万円未満の方が不動産投資を行う大きなメリットの一つは、レバレッジをかけられることです。レバレッジとは、金融機関からの融資を活用しながら、少ない自己資金でその何倍もの投資を行う仕組みです。例えば自己資金が500万円の場合、株式投資や債券投資では融資を受けられないため、投資できる金額は500万円以内に限られます。一方、不動産投資では、信用力を生かして金融機関からの融資を受け、数千万円の物件から投資を始めることができます。投資額が大きい分、資産規模の拡大スピードも速くなり、また選ぶ投資戦略によっては、自己資金をそのまま手元に残しておくことも可能です。 年収500万円以上は、一般的に不動産投資ローンの審査に通りやすい年収帯とされています。ただし先述した通り、融資の審査では年収以外のさまざまな条件が考慮されます。年収500万円以上だからといって、必ず融資を受けられるわけではないことに注意しましょう。 自己資金が少なくても始めやすい 先述した通り、不動産投資は金融機関からの融資を受けられるので、自己資金が少なくても始められます。 投資と聞くと、まとまった頭金が必要という印象を持つ方も多いかもしれません。しかし頭金を十分に支払えない状態であっても、フルローンを活用することで不動産投資を始められます。 フルローンとは、物件価格の全額を借り入れるローンのことです。頭金が用意できる場合はフルローンにする必要はありませんが、頭金がない場合は選択肢の一つとなるでしょう。 頭金がたまるまで数年待つよりも、早い段階から投資を始めた方が家賃収入を得られる期間が長くなり、その分資産を形成できます。また頭金をためたタイミングで条件の良い物件に出会えるとは限りません。そのため、頭金がたまる前に好条件の物件に出会ったら、フルローンの活用を検討してみるのがおすすめです。 一方で、自己資金が全くない状態で始めることはおすすめできません。登記費用や仲介手数料、各種手続き費用など、購入時には物件価格以外の諸経費が発生します。少なくとも諸経費を支払える程度の自己資金は確保しておきましょう。 団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる 不動産投資で融資を受ける場合は、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。団信とは、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害状態）があった際に、ローンの残債が保険金で完済される保険制度です。残された家族にはローンのない不動産を資産として残せるため、保障と資産形成の両面でのメリットがあります。 既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信と保障内容が重複することがあります。そのため不動産投資を始めるタイミングで、保険の内容を見直してみるのがよいでしょう。見直しによって、毎月の保険料負担を抑えられる可能性があります。 年収1,000万円未満の場合は不動産投資による節税効果はあまり大きくない 会社員の方が不動産投資を行う場合、損益通算によって給与所得と不動産所得の損益を合算できるため、減価償却などによって不動産所得が帳簿上の赤字になった年は節税効果を得られる可能性があります。ただし、年収1,000万円未満の場合、課税所得がそこまで高くないので、節税効果もあまり大きくないでしょう。そのため節税を目的に、不動産投資を始めるのはおすすめできません。 そもそも所得税は、課税所得が高くなるほど税率も上がる仕組みです。不動産投資で赤字が出ると課税所得を圧縮できますが、元々の税率が高くない場合、税額の差もそこまで大きくなりません。そのため年収1,000万円未満の方にとっては、節税効果はあくまで副次的なものと考えるのがよいでしょう。 所得税の速算表は、以下の通りです。 table2 課税所得金額 税率 控除額 1,000円から194万9,000円まで 5％ 0円 1,95万円から329万9,000円まで 10％ 97,500円 330万円から694万9,000円まで 20％ 42万7,500円 695万円から899万9,000円まで 23％ 63万6,000円 900万円から1,799万9,000円まで 33％ 153万6,000円 1,800万円から3,999万9,000円まで 40％ 279万6,000円 4,000万円以上 45％ 479万6,000円 例えば、年収700万円の会社員で、給与所得控除や基礎控除、社会保険料控除などを差し引いた後の課税所得が約357万円だったとします。この場合の所得税率は20％です。ここで不動産投資により年間50万円の帳簿上の赤字が出て、課税所得が約302万円まで下がると、税率区分は10％になります。しかし、税率が下がった分控除額も下がるため、節税効果は数万円程度にとどまるのです。 以下は、所得控除が少ない独身の会社員（所得控除として、基礎控除・社会保険料控除のみを差し引いたケース）を想定したシミュレーションです。所得控除額は概算であるため、あくまで目安として参考にしてください。実際の額は投資家ごとに異なります。 table2 年収 課税所得の目安 不動産投資での赤字 損益通算後の課税所得 所得税・住民税の軽減額の目安 500万円 約208万円 50万円 約138万円 約11万1,500円 600万円 約278万円 50万円 約228万円 約10万円 700万円 約357万円 50万円 約302万円 約13万7,000円 800万円 約427万円 50万円 約377万円 約15万円 900万円 約517万円 50万円 約462万円 約16万5,000円 このように、年収が上がるほど節税額も増えます。しかし年収1,000万円未満の範囲では、数十万円単位の大きな節税にはつながりにくいことを認識しておきましょう。 なお課税所得によって所得税率は異なるため、上記表で紹介した課税所得よりも金額が大きくなる方は、こちらの記事も参考にしてください。 年収1,000万円以上の人は不動産投資で節税しよう！ 融資の目安額や押さえておくべきポイントを解説 ※参考：国税庁.「No.2260 所得税の税率」.（参照2026-04-13）. ※参考：国税庁.「令和７年度版暮らしの税情報」.（参照2026-04-13）. 年収1,000万円未満の人が不動産投資を行う際に押さえておくべきポイント 年収1,000万円未満でも、不動産投資は十分に検討できます。ただし融資を受けられる可能性があることと、無理なく運用できることは同じではありません。実際に不動産投資を始める際は、事前準備や対策が欠かせません。 ここでは年収1,000万円未満の人が不動産投資を行う際に押さえておきたいことを、以下のポイントに分けてご紹介します。 不動産投資の目的を明確にする 借り入れがある場合は可能な限り整理する 信頼できる不動産会社に依頼する 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする なるべく早く始める リスク分散をする 不動産投資の目的を明確にする 目的が曖昧なまま不動産投資を始めてしまうと、判断の軸がぶれやすくなります。自身に合わない投資方法を選んでしまうリスクもあるでしょう。そのため不動産投資を行う際は、まず投資によって何を実現したいのかを明確にすることが大切です。 不動産投資の目的は「老後資金を確保したい」「税金対策をしたい」など、人によってさまざまでしょう。例えば老後資金の確保を目的としている場合、長期にわたって入居者を確保するために欠かせない立地条件を重視して、物件を選ぶ必要があります。反対に売却のしやすさや節税効果などの考慮はあまり必要ありません。 年収1,000万円未満の方は、借入額に限りがあることも多いため、なおさら目的を明確にしておくことが重要です。何のために不動産投資をするのかを定めておけば、物件選びや資金計画でも迷いにくくなります。 借り入れがある場合は可能な限り整理する 不動産投資ローンの審査では、年収だけではなく他の借り入れの状況も確認されます。そのため自動車ローンやカードローン、デンタルローンなどが多い場合は、返済能力に不安があると見なされ、融資を受けられないかもしれません。 複数の借り入れをしている場合、年収を上げたり勤務先を変えたりして、自身の属性を高めることで融資を受けやすくする方法もあります。ただし基本的には時間がかかるので、利用しているローンを整理し、可能なものは完済するのがよいでしょう。 また住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むべきか悩む方もいますが、可能であれば不動産投資ローンを先に組むのがよいでしょう。先に住宅ローンを組むと、その分が負債と見なされ、不動産投資ローンの審査に影響することがあるためです。加えて住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも審査が易しい傾向にある他、不動産投資を始めて家賃収入を得られれば収入面での評価が高まり、住宅ローンの審査で有利に働く可能性もあります。 信頼できる不動産会社に依頼する 不動産投資を進める際は、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社ごとに、紹介される物件や金融機関は異なります。物件や金融機関によっても収益性が変わるため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。 どのような不動産会社に依頼すべきかは、以下に挙げるポイントをチェックしてください。 table2 ポイント 詳細 需要の高い立地で開発をしている 需要の高い立地で不動産開発を行えるということは、不動産業界の中でも強いデベロッパーといえる立地の良い物件を紹介してもらえる他、手厚いサポートを受けられる可能性がある 同じグループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社がある 同じグループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社があれば、物件の購入だけではなく、入居者の募集、物件の管理などまでを一括で任せられる自社グループの物件として、丁寧に管理してもらえたり、積極的に入居者を募集してもらえたりする可能性も 大手の金融機関と提携している 大手の金融機関の不動産投資ローンは、融資額や金利、団信の内容などの条件が良い可能性がある 宅建業者番号（免許番号）の数字が大きい 不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、括弧内に更新回数が表示されている例：国土交通大臣（7）第〇〇〇〇号括弧内の更新回数は、5年ごとの更新の度に増えていき、数字が大きいほど長期間にわたって営業を続けてきた不動産会社であることが分かる ＜更新回数の目安＞ （1）〜（2）： 創業・営業開始からまだ日が浅い （5）以上： 20年以上の営業実績 （7）以上： 30年以上の営業実績 業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができなくなるケースがある更新回数の小さい会社が必ずしも信頼できないというわけではないが、番号が大きいということは長年法令を遵守し、不正な取引や悪質な営業行為をしてこなかったことの証明となる 堅実な収支シミュレーションを提案してくれる 不動産投資の良い面だけを紹介するのではなく、注意点も伝えた上で、堅実的な収支シミュレーションを提案してくれる会社を選ぶ具体的には空室率や家賃の下落率、修繕費などがシミュレーションに盛り込まれているかを確認する 営業担当者の対応が良い 疑問や不安に対して、誠実に説明をしてくれる担当者であるかどうかを確認するなかなか返事が来ない、進捗の報告がないなどの対応だった場合は要注意担当者を変更しても変わらない場合は、その不動産会社から物件を購入すべきか、しっかりと検討する 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 不動産投資では、エリア選定が非常に重要です。将来にわたって安定した需要が見込める立地を選ばなければ、空室が発生しやすくなり、想定していた家賃収入を得られないでしょう。 一般的に家賃は、築年数の経過とともに下落しやすいです。ただし需要が高いエリアであれば、築年数が経過している物件であっても、家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。また物価上昇や人口流入によっては、家賃を値上げできるかもしれません。 さらにエリアを選ぶ際には、自然災害の影響も考慮しましょう。日本ではどのような地域であっても、自然災害のリスクはゼロにはなりません。地域ごとの災害特性をしっかりと把握した上で、慎重に立地を決めることが大切です。ハザードマップや地盤状況などを確認した上で、地震保険や火災保険などに加入し、万が一の際に備えておきましょう。 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 先述した通り、不動産会社ごとに紹介される金融機関は異なります。大手の不動産会社は提携している金融機関の数が多い傾向にあり、複数の金融機関で融資額や金利、融資期間、団信の内容などの条件を比較できます。より条件の良い不動産投資ローンを組める可能性がある他、自身の状況に合った資金計画を組みやすいでしょう。 月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする 不動産投資を始める際は、月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにしましょう。手元に資金がないと、空室が発生し家賃収入がない状態でのローン返済や、想定外の修繕が必要になったときの費用などを支払えなくなってしまいます。そのため、毎月の収支に余裕を持たせるか、ある程度の現金を手元に残しておくことが重要です。 ある程度の自己資金がある場合は、物件の購入時に頭金を支払って借入額を減らす方法があります。これにより、毎月の返済額や総返済額を抑えられるでしょう。 一方で、自己資金があっても、物件購入時にあえてフルローンを選び、手元資金を残しておくという方法もあります。どちらがよいかは一概にいえませんが、大切なのは、いざというときに生活に支障が出ない状態を維持することです。 また諸費用（登記費用や手数料）をローンに組み込むオーバーローンという借り入れの方法もありますが、あまりおすすめできません。オーバーローンを利用すると、手元資金は残りやすいですが、借入額が増える分利息も増えるため、総返済額も大きくなります。 一般的に、どのような投資をする場合でも、3〜6カ月分程度の生活費は手元に残しておくのが望ましいとされています。その上で資金に余裕がある場合は、オーバーローンを組むよりも、諸費用や頭金に充てて借入額を抑える方が、最終的により多くの利益を残せるでしょう。月々の返済額や手元資金のバランスを踏まえ、無理のない資金計画を立てるようにしてください。 なるべく早く始める 不動産投資は、なるべく早くから始めるようにしましょう。それによって長期のローンを組みやすくなり、毎月の返済額を抑えながら運用しやすくなります。月々の負担を軽くできれば、キャッシュフローも安定しやすくなるでしょう。 また早くから不動産投資を始めれば、それだけ長い期間をかけて資産を積み上げられます。物件を貸し出していれば、空室が発生しない限り、ローン完済後も継続的に収益を得られるでしょう。 もちろん、焦って物件を決めることがよいわけではありません。ただし、準備が整っているのにもかかわらず先延ばしにしていると、年齢の上昇により返済期間が短くなり、月々の負担が増えてしまうでしょう。また収益を得られる期間も短くなります。無理のない範囲で、なるべく早く動くことが大切です。 リスク分散をする 年収1,000万円未満であっても、条件によっては区分マンションを複数所有できる場合があります。複数の区分マンションに分けて投資して、空室リスクや災害リスクを分散させることは、長期にわたって安定運用するために有効な戦略です。 また資産形成の方法を、不動産投資だけに絞らないという考え方もあります。株式や投資信託、NISA、債権、外貨、FX、暗号資産、金・銀・プラチナといった他の投資手法と組み合わせることで、特性の異なる資産を持てるようになりリスクを分散できるでしょう。 例えば、自身の目的を達成するための手段として不動産投資が適しているのなら、同じく長期で投資を行えるNISAやiDeCoを並行して行うことで、より安定した資産形成につながるかもしれません。 年収1,000万円未満でも不動産投資は可能！ ポイントを押さえて資産形成を行いましょう 年収1,000万円未満でも不動産投資を行える可能性は十分にあり、条件次第では数千万円規模の物件に投資できます。自己資金が多くなくても、融資を活用して効率的に資産形成を進められる点は、不動産投資の大きな魅力です。 ただし年収1,000万円未満の場合は、節税効果があまり大きくないなどの注意点もあります。まずは自身の目的を明確にした上で、立地・不動産会社の選定や借り入れの整理、資金計画の準備などを進めましょう。 エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、これまでに多くの不動産投資の支援を行っています。立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介から、同グループの管理会社・賃貸仲介会社によるサポートまで一貫してお任せいただけます。 年収1,000万未満で不動産投資に興味がある方や、自身に合った投資方法が分からない方は、お気軽にエスリード株式会社へご相談ください。