年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）でも不動産投資はできる？　融資の目安額や押さえておくべきポイントを解説

国税庁の「民間給与実態統計調査」によると、2024年の正社員の平均給与は545万円です。このデータからも、年収1,000万円未満の方が大半であることが分かります。また近年は資産形成を目的に、投資を始める方も増えています。そのような中で、年収が500万円や600万円でも不動産投資はできるのか、気になっている方もいるのではないでしょうか。

本記事では、年収別の不動産投資ローンの借入額の目安や節税効果、年収1,000万円未満で不動産投資をする際に押さえておくべきポイントなどを解説します。

※参考：国税庁.「令和６年分民間給与実態統計調査結果について」.（2026-04-13）.

年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）でも不動産投資を始められる？

年収が500万円や600万円でも、不動産投資を始められる可能性は十分あります。そのため、年収が1,000万円に届かないという理由だけで、不動産投資を諦める必要はありません。

国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」によると、賃貸住宅を所有している家主の世帯年収は以下の通りです。

• 400万～600万円未満：17.6％
• 600万～800万円未満：17.9％
• 800万～1,000万円未満：14.0％
• 1,000万～1,200万円未満：10.1%
• 1,200万～1,500万円未満：6.8％
• 1,500万～2,000万円未満：5.1％
• 2,000万円以上：4.3％

上記データを基にすると、年収1,000万円未満の層が約半分であることが分かります。

ただし、この調査には相続で賃貸住宅を取得したケースや、自身が住んでいた家を賃貸に出したケースなども含まれます。そのため、全ての人が不動産投資のために新規で物件を購入したわけではありません。

また不動産投資を行う人の年収の基準として、年収500万円以上であることが一つの目安とされています。年収500万円未満の場合は、融資を受けにくかったり、より多くの自己資金を求められたりする可能性があります。年収500万円に届いていない場合は、まずは年収アップを目指しましょう。

※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照2026-04-13）.

年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）で融資を受ける場合の借入額の目安

不動産投資を始める際は、不動産投資ローンで融資を受けるケースが一般的です。不動産投資ローンは投資用の物件を購入するためのローンであり、住宅ローンとは性質が異なります。返済原資の中心が家賃収入になるため、住宅ローンとは違う基準で審査されるのが特徴です。

不動産投資ローンの借入額の目安としては、一般的に年収の約7～8倍とされています。また年収や他の属性によっては、年収の10倍、20倍の融資を受けられるケースもあります。なお、融資額は年収だけで決まるわけではありません。金融機関は、年収の他に以下のような複数の条件を踏まえて審査します。

• 職種
• 勤務先
• 勤続年数
• 家族構成
• 他の借り入れの有無
• 滞納歴
• 購入する物件の価値や収益性　など

そのため同じ年収600万円の人でも、借りられる額が同じであるとは限りません。勤務先や勤続年数が安定している方や、他の借り入れが少ない方、資産価値の高い物件を選んでいる方は、より良い条件で融資を受けられる可能性があります。反対に、年収が基準を満たしていても、属性や物件評価によっては想定通りの融資を受けられないことがあると認識しておきましょう。

ここからは以下の年収帯に分けて、借入額の目安をご紹介します。

• 年収500万～600万円台の場合
• 年収700万～800万円台の場合
• 年収900万円台の場合

年収500万～600万円台の場合

年収500万～600万円台は、不動産投資のスタートラインとなる年収帯です。年収500万～600万円台の場合の借入額の目安は、以下の通りです。

• 年収500万円台：約3,500万～4,000万円
• 年収600万円台：約4,200万～4,800万円

投資できる物件の選択肢は高年収の層と比べると少なくなる他、利用できる金融機関が限られる傾向にあり、都市銀行や地方銀行では融資を受けるのが難しい可能性もあります。

年収700万～800万円台の場合

年収700万～800万円台になると、借入額の目安が上がるため、検討できる物件の幅も広がります。選択肢が増える一方で、何を基準に物件を選ぶかが重要です。借入可能額が増えるからこそ勢いで決めるのではなく、投資目的に合った物件かどうかを慎重に見極める必要があります。

年収700万～800万円台の借入額の目安は、以下の通りです。

• 年収700万円台：約4,900万～5,600万円
• 年収800万円台：約5,600万～6,400万円

条件次第では、複数の物件への投資を検討できるケースもあります。利用できる金融機関も増えるため、資金計画の自由度も上がるでしょう。

年収900万円台の場合

年収900万円台になると、年収500万円台や600万円台と比べて、より好条件で融資を受けられる可能性があります。

年収900万円台の借入額の目安は、以下の通りです。

• 年収900万円台：約6,300万～7,200万円

この水準になると、不動産価格が上昇している東京の区分マンションや、地方の一棟アパートなども検討できるようになり、物件の選択肢の幅も大きく広がるでしょう。

年収1,000万円未満（500万・600万・700万・800万・900万）の人が不動産投資を行うメリット

不動産投資を行うと、自分の不動産を所有できる他にもさまざまなメリットを得られます。ここでは、年収1,000万円未満の方が不動産投資を行う主なメリットを、以下のポイントに分けてご紹介します。

• レバレッジをかけて効率的かつ無理なく資産形成できる
• 自己資金が少なくても始めやすい
• 団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる

レバレッジをかけて効率的かつ無理なく資産形成できる

年収1,000万円未満の方が不動産投資を行う大きなメリットの一つは、レバレッジをかけられることです。レバレッジとは、金融機関からの融資を活用しながら、少ない自己資金でその何倍もの投資を行う仕組みです。例えば自己資金が500万円の場合、株式投資や債券投資では融資を受けられないため、投資できる金額は500万円以内に限られます。一方、不動産投資では、信用力を生かして金融機関からの融資を受け、数千万円の物件から投資を始めることができます。投資額が大きい分、資産規模の拡大スピードも速くなり、また選ぶ投資戦略によっては、自己資金をそのまま手元に残しておくことも可能です。

年収500万円以上は、一般的に不動産投資ローンの審査に通りやすい年収帯とされています。ただし先述した通り、融資の審査では年収以外のさまざまな条件が考慮されます。年収500万円以上だからといって、必ず融資を受けられるわけではないことに注意しましょう。

自己資金が少なくても始めやすい

先述した通り、不動産投資は金融機関からの融資を受けられるので、自己資金が少なくても始められます。

投資と聞くと、まとまった頭金が必要という印象を持つ方も多いかもしれません。しかし頭金を十分に支払えない状態であっても、フルローンを活用することで不動産投資を始められます。

フルローンとは、物件価格の全額を借り入れるローンのことです。頭金が用意できる場合はフルローンにする必要はありませんが、頭金がない場合は選択肢の一つとなるでしょう。

頭金がたまるまで数年待つよりも、早い段階から投資を始めた方が家賃収入を得られる期間が長くなり、その分資産を形成できます。また頭金をためたタイミングで条件の良い物件に出会えるとは限りません。そのため、頭金がたまる前に好条件の物件に出会ったら、フルローンの活用を検討してみるのがおすすめです。

一方で、自己資金が全くない状態で始めることはおすすめできません。登記費用や仲介手数料、各種手続き費用など、購入時には物件価格以外の諸経費が発生します。少なくとも諸経費を支払える程度の自己資金は確保しておきましょう。

団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる

不動産投資で融資を受ける場合は、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。団信とは、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害状態）があった際に、ローンの残債が保険金で完済される保険制度です。残された家族にはローンのない不動産を資産として残せるため、保障と資産形成の両面でのメリットがあります。

既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信と保障内容が重複することがあります。そのため不動産投資を始めるタイミングで、保険の内容を見直してみるのがよいでしょう。見直しによって、毎月の保険料負担を抑えられる可能性があります。

年収1,000万円未満の場合は不動産投資による節税効果はあまり大きくない

会社員の方が不動産投資を行う場合、損益通算によって給与所得と不動産所得の損益を合算できるため、減価償却などによって不動産所得が帳簿上の赤字になった年は節税効果を得られる可能性があります。ただし、年収1,000万円未満の場合、課税所得がそこまで高くないので、節税効果もあまり大きくないでしょう。そのため節税を目的に、不動産投資を始めるのはおすすめできません。

そもそも所得税は、課税所得が高くなるほど税率も上がる仕組みです。不動産投資で赤字が出ると課税所得を圧縮できますが、元々の税率が高くない場合、税額の差もそこまで大きくなりません。そのため年収1,000万円未満の方にとっては、節税効果はあくまで副次的なものと考えるのがよいでしょう。

所得税の速算表は、以下の通りです。

例えば、年収700万円の会社員で、給与所得控除や基礎控除、社会保険料控除などを差し引いた後の課税所得が約357万円だったとします。この場合の所得税率は20％です。ここで不動産投資により年間50万円の帳簿上の赤字が出て、課税所得が約302万円まで下がると、税率区分は10％になります。しかし、税率が下がった分控除額も下がるため、節税効果は数万円程度にとどまるのです。

以下は、所得控除が少ない独身の会社員（所得控除として、基礎控除・社会保険料控除のみを差し引いたケース）を想定したシミュレーションです。所得控除額は概算であるため、あくまで目安として参考にしてください。実際の額は投資家ごとに異なります。

このように、年収が上がるほど節税額も増えます。しかし年収1,000万円未満の範囲では、数十万円単位の大きな節税にはつながりにくいことを認識しておきましょう。

なお課税所得によって所得税率は異なるため、上記表で紹介した課税所得よりも金額が大きくなる方は、こちらの記事も参考にしてください。

年収1,000万円以上の人は不動産投資で節税しよう！　融資の目安額や押さえておくべきポイントを解説

※参考：国税庁.「No.2260 所得税の税率」.（参照2026-04-13）.
※参考：国税庁.「令和７年度版暮らしの税情報」.（参照2026-04-13）.

年収1,000万円未満の人が不動産投資を行う際に押さえておくべきポイント

年収1,000万円未満でも、不動産投資は十分に検討できます。ただし融資を受けられる可能性があることと、無理なく運用できることは同じではありません。実際に不動産投資を始める際は、事前準備や対策が欠かせません。

ここでは年収1,000万円未満の人が不動産投資を行う際に押さえておきたいことを、以下のポイントに分けてご紹介します。

• 不動産投資の目的を明確にする
• 借り入れがある場合は可能な限り整理する
• 信頼できる不動産会社に依頼する
• 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ
• 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する
• 月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする
• なるべく早く始める
• リスク分散をする

不動産投資の目的を明確にする

目的が曖昧なまま不動産投資を始めてしまうと、判断の軸がぶれやすくなります。自身に合わない投資方法を選んでしまうリスクもあるでしょう。そのため不動産投資を行う際は、まず投資によって何を実現したいのかを明確にすることが大切です。

不動産投資の目的は「老後資金を確保したい」「税金対策をしたい」など、人によってさまざまでしょう。例えば老後資金の確保を目的としている場合、長期にわたって入居者を確保するために欠かせない立地条件を重視して、物件を選ぶ必要があります。反対に売却のしやすさや節税効果などの考慮はあまり必要ありません。

年収1,000万円未満の方は、借入額に限りがあることも多いため、なおさら目的を明確にしておくことが重要です。何のために不動産投資をするのかを定めておけば、物件選びや資金計画でも迷いにくくなります。

借り入れがある場合は可能な限り整理する

不動産投資ローンの審査では、年収だけではなく他の借り入れの状況も確認されます。そのため自動車ローンやカードローン、デンタルローンなどが多い場合は、返済能力に不安があると見なされ、融資を受けられないかもしれません。

複数の借り入れをしている場合、年収を上げたり勤務先を変えたりして、自身の属性を高めることで融資を受けやすくする方法もあります。ただし基本的には時間がかかるので、利用しているローンを整理し、可能なものは完済するのがよいでしょう。

また住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むべきか悩む方もいますが、可能であれば不動産投資ローンを先に組むのがよいでしょう。先に住宅ローンを組むと、その分が負債と見なされ、不動産投資ローンの審査に影響することがあるためです。加えて住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも審査が易しい傾向にある他、不動産投資を始めて家賃収入を得られれば収入面での評価が高まり、住宅ローンの審査で有利に働く可能性もあります。

信頼できる不動産会社に依頼する

不動産投資を進める際は、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社ごとに、紹介される物件や金融機関は異なります。物件や金融機関によっても収益性が変わるため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

どのような不動産会社に依頼すべきかは、以下に挙げるポイントをチェックしてください。

将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ

不動産投資では、エリア選定が非常に重要です。将来にわたって安定した需要が見込める立地を選ばなければ、空室が発生しやすくなり、想定していた家賃収入を得られないでしょう。

一般的に家賃は、築年数の経過とともに下落しやすいです。ただし需要が高いエリアであれば、築年数が経過している物件であっても、家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。また物価上昇や人口流入によっては、家賃を値上げできるかもしれません。

さらにエリアを選ぶ際には、自然災害の影響も考慮しましょう。日本ではどのような地域であっても、自然災害のリスクはゼロにはなりません。地域ごとの災害特性をしっかりと把握した上で、慎重に立地を決めることが大切です。ハザードマップや地盤状況などを確認した上で、地震保険や火災保険などに加入し、万が一の際に備えておきましょう。

金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する

先述した通り、不動産会社ごとに紹介される金融機関は異なります。大手の不動産会社は提携している金融機関の数が多い傾向にあり、複数の金融機関で融資額や金利、融資期間、団信の内容などの条件を比較できます。より条件の良い不動産投資ローンを組める可能性がある他、自身の状況に合った資金計画を組みやすいでしょう。

月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする

不動産投資を始める際は、月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにしましょう。手元に資金がないと、空室が発生し家賃収入がない状態でのローン返済や、想定外の修繕が必要になったときの費用などを支払えなくなってしまいます。そのため、毎月の収支に余裕を持たせるか、ある程度の現金を手元に残しておくことが重要です。

ある程度の自己資金がある場合は、物件の購入時に頭金を支払って借入額を減らす方法があります。これにより、毎月の返済額や総返済額を抑えられるでしょう。

一方で、自己資金があっても、物件購入時にあえてフルローンを選び、手元資金を残しておくという方法もあります。どちらがよいかは一概にいえませんが、大切なのは、いざというときに生活に支障が出ない状態を維持することです。

また諸費用（登記費用や手数料）をローンに組み込むオーバーローンという借り入れの方法もありますが、あまりおすすめできません。オーバーローンを利用すると、手元資金は残りやすいですが、借入額が増える分利息も増えるため、総返済額も大きくなります。

一般的に、どのような投資をする場合でも、3〜6カ月分程度の生活費は手元に残しておくのが望ましいとされています。その上で資金に余裕がある場合は、オーバーローンを組むよりも、諸費用や頭金に充てて借入額を抑える方が、最終的により多くの利益を残せるでしょう。月々の返済額や手元資金のバランスを踏まえ、無理のない資金計画を立てるようにしてください。

なるべく早く始める

不動産投資は、なるべく早くから始めるようにしましょう。それによって長期のローンを組みやすくなり、毎月の返済額を抑えながら運用しやすくなります。月々の負担を軽くできれば、キャッシュフローも安定しやすくなるでしょう。

また早くから不動産投資を始めれば、それだけ長い期間をかけて資産を積み上げられます。物件を貸し出していれば、空室が発生しない限り、ローン完済後も継続的に収益を得られるでしょう。

もちろん、焦って物件を決めることがよいわけではありません。ただし、準備が整っているのにもかかわらず先延ばしにしていると、年齢の上昇により返済期間が短くなり、月々の負担が増えてしまうでしょう。また収益を得られる期間も短くなります。無理のない範囲で、なるべく早く動くことが大切です。

リスク分散をする

年収1,000万円未満であっても、条件によっては区分マンションを複数所有できる場合があります。複数の区分マンションに分けて投資して、空室リスクや災害リスクを分散させることは、長期にわたって安定運用するために有効な戦略です。

また資産形成の方法を、不動産投資だけに絞らないという考え方もあります。株式や投資信託、NISA、債権、外貨、FX、暗号資産、金・銀・プラチナといった他の投資手法と組み合わせることで、特性の異なる資産を持てるようになりリスクを分散できるでしょう。

例えば、自身の目的を達成するための手段として不動産投資が適しているのなら、同じく長期で投資を行えるNISAやiDeCoを並行して行うことで、より安定した資産形成につながるかもしれません。

年収1,000万円未満でも不動産投資は可能！　ポイントを押さえて資産形成を行いましょう

年収1,000万円未満でも不動産投資を行える可能性は十分にあり、条件次第では数千万円規模の物件に投資できます。自己資金が多くなくても、融資を活用して効率的に資産形成を進められる点は、不動産投資の大きな魅力です。

ただし年収1,000万円未満の場合は、節税効果があまり大きくないなどの注意点もあります。まずは自身の目的を明確にした上で、立地・不動産会社の選定や借り入れの整理、資金計画の準備などを進めましょう。

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