REAL ESTATE INVESTMENT 不動産投資の基礎知識一覧

• 2026.06.10 2026.06.10 有楽町線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 有楽町線は、和光市駅から新木場駅までを結ぶ地下鉄路線です。住宅地から池袋・飯田橋・有楽町・豊洲などの主要駅を通り、湾岸エリアまでをつないでいます。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの有楽町線の駅をご紹介します。 また有楽町線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。有楽町線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 有楽町線は、和光市駅から新木場駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る有楽町線の人気駅は、小竹向原駅・護国寺駅・豊洲駅 有楽町線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪の淡路駅や四天王寺前夕陽ヶ丘駅、弁天町駅、なんば駅周辺などもおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です 有楽町線とは？ 有楽町線は、東京メトロが運営する地下鉄路線です。埼玉県和光市の和光市駅から、東京都江東区の新木場駅までを結んでいます。営業キロは28.3kmで、駅数は24駅です（※1）。 都心を中心に北西方向から南東方向へ走っており、沿線には住宅地としての性格が強いエリアから、池袋や有楽町といった商業・ビジネスエリア、豊洲・新木場方面の湾岸エリアまであります。 また延伸プロジェクトも進行中で、豊洲駅で線路を分岐させ、東陽町駅や住吉駅方面へ4.8km延伸する計画です（※2）。開業目標は2030年代半ばとされており、今後の交通利便性や周辺エリアの変化にも注目したい路線といえるでしょう。 ※1 参考：東京地下鉄株式会社.「FACT BOOK 2025」.（参照2026-06-03）. ※2 参考：東京メトロ.「有楽町線延伸について」.（参照2026-06-03）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る有楽町線の人気駅3選 有楽町線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、駅周辺の生活環境が整っているエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、有楽町線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 小竹向原 護国寺 豊洲 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 小竹向原 小竹向原駅は東京都練馬区にある駅で、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線を利用できます。副都心線は東急東横線と相互直通運転を行っているため、渋谷方面だけではなく、横浜方面へも乗り換えなしで移動可能です。 駅前からは路線バスも利用でき、池袋駅や新宿駅、高円寺駅、赤羽駅、王子駅方面へ向かえます。鉄道とバスの両方を使いやすい点は、日常の移動を重視する方にとって魅力の一つとなるでしょう。 駅周辺には、閑静な住宅街が広がっています。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなども複数あり、日常生活に必要な買い物を済ませやすい環境です。 また徒歩圏内には、日本大学芸術学部・大学院芸術学研究科や武蔵野音楽大学などがあります。学生や大学関係者の他、落ち着いた住環境を求める方からの賃貸需要も見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都練馬区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：17万9,783人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約6分、飯田橋まで約18分、有楽町まで約31分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線 護国寺 護国寺駅は、東京都文京区にある駅です。駅前には、講談社や光文社といった大手出版社が本社を構えている他、お茶の水女子大学や日本女子大学目白キャンパスをはじめ、教育機関が多い点も特徴です。国立の大学附属校から歴史ある区立校までが徒歩圏内に集まっており、文教エリアとしての性格が強い駅といえるでしょう。 駅名の由来にもなっている真言宗豊山派の大本山である護国寺は、街のシンボルです。周辺には歴史的な建造物が残っており、門前町らしい落ち着いた雰囲気が漂っています。 駅周辺に大規模な繁華街はありませんが、スーパーマーケットやコンビニエンスストアが点在しており、食料品や日用品の買い物には困りにくい環境です。江戸川公園や大塚公園、目白台運動公園なども徒歩圏内にあり、静かな住環境を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都文京区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万640人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 ＜新木場方面＞7：00〜7：30 2～3 7：30〜8：00 2～3 8：00〜8：30 2～3 8：30〜9：00 2～3 9：00〜9：30 2～3 主要駅への所要時間 池袋駅まで約4分、飯田橋駅まで約6分、有楽町駅まで約14分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線 ※参考：東京メトロ.「列車の混雑状況」.（参照2026-06-03）. 豊洲 豊洲駅は東京都江東区にある駅で、東京メトロ有楽町線とゆりかもめを利用可能です。ゆりかもめを使えば、お台場方面へもスムーズに移動できます。羽田空港方面へのリムジンバスも運行しており、出張や旅行の際にも便利です。車での移動にも適しており、一般道でも銀座方面へ短時間でアクセスできます。 駅周辺は、大規模な再開発によって整備された湾岸エリアです。街全体に統一感があり、海沿いの景観を楽しめる点も魅力といえるでしょう。「アーバンドック ららぽーと豊洲」や「スーパービバホーム豊洲店」といった大型商業施設がある他、保育施設や医療施設もバランス良く配置されています。駅前のビルやマンションの低層階には、ドラッグストアや銀行、飲食店なども集まっているため生活利便性も高いです。 広々とした芝生広場や遊具を備えた豊洲公園もあり、共働き世帯やファミリー層からも検討されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都江東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：21万782人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約28分、飯田橋まで約18分、有楽町まで約8分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線、ゆりかもめ 交通の利便性から見る有楽町線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、有楽町線の中でも交通の利便性に優れている、以下3つの駅をご紹介します。 池袋 飯田橋 有楽町 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 池袋 池袋駅は東京都豊島区にある駅で、東京メトロ有楽町線の他、丸ノ内線・副都心線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、西武池袋線、東武東上線を利用できます。 埼玉方面をはじめ、新宿駅や渋谷駅方面へも移動しやすい立地です。池袋サンシャインシティバスターミナルや西武高速バスの停留所もあり、遠方への移動にも便利でしょう。 駅周辺には「西武池袋本店」や「東武百貨店池袋店」「ルミネ池袋」「池袋PARCO」などの大型商業施設が集まっており、買い物や外食を楽しみやすい環境です。 また池袋は、アートやカルチャーの発信地としても知られています。ホールやライブハウス、映画館などがある他、アニメや漫画の専門店も点在しており、若年層からの賃貸需要も見込みやすいでしょう。一方で、池袋西口公園や南池袋公園、西池袋公園といった自然を感じられるスポットもあり、日常的にリフレッシュしやすい環境です。 table2 項目 内容 所在地 東京都豊島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：51万8,135人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 飯田橋まで約11分、有楽町まで約24分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、西武池袋線、東武東上線 飯田橋 飯田橋駅は東京都千代田区・新宿区・文京区にまたがる駅で、東京メトロ有楽町線・東西線・南北線、都営大江戸線、JR中央・総武線（各駅停車）を利用できます。 複数の路線が交差しているため、都内各方面へ移動しやすい点が特徴です。新宿駅や東京駅方面にもアクセスしやすく、通勤利便性を重視する方にとって使いやすい駅といえるでしょう。 駅周辺には、オフィスビルや商業施設が立ち並んでいます。一方で、少し歩くと落ち着いた住宅街も広がっており、都心の利便性と住環境のバランスを取りやすいエリアです。駅直結のショッピングセンター「飯田橋ラムラ」や、西口側には商業施設「飯田橋サクラテラス」もあり、買い物や外食に便利な環境です。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも多く、食料品や日用品の調達にも困りにくいでしょう。 また駅から徒歩圏内には、神楽坂エリアがあります。落ち着いた路地におしゃれな飲食店が立ち並んでおり、外食を楽しみながら暮らしたい方からも検討されやすい立地です。 table2 項目 内容 所在地 東京都千代田区・新宿区・文京区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：15万9,807人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約9分、有楽町まで約12分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線・東西線・南北線、都営大江戸線、JR中央・総武線（各駅停車） 有楽町 有楽町駅は東京都千代田区にある駅で、東京メトロ有楽町線の他にJR山手線・京浜東北線を利用できます。徒歩圏内には銀座駅や日比谷駅、東京駅があり、複数の地下鉄路線に乗り換えやすい立地です。 丸の内と銀座に挟まれたエリアにあり、周辺にはオフィスビルや商業施設が集まっています。都心で働くビジネスパーソンにとって、通勤しやすい駅といえるでしょう。 「有楽町マルイ」や「ルミネ有楽町」「東京ミッドタウン日比谷」といった買い物や外食を楽しめる場所が多く、日常的に利便性を感じやすい環境です。また「東京国際フォーラム」や「ヒューリックホール東京」などの文化施設やコンサートホールも近くにあります。文化や芸術に触れやすい点も、有楽町駅周辺の魅力です。徒歩圏内には日比谷公園や皇居外苑もあり、都心にいながら緑を感じられるでしょう。 オフィス街や商業地に近い場所で暮らしたい方や、洗練されて落ち着いた暮らしをしたい方からの賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都千代田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：13万9,041人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約20分、飯田橋まで約10分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線、JR山手線・京浜東北線 地域の特徴から見る有楽町線で賃貸需要の高い駅2選 有楽町線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。官公庁や企業、大学、オフィスビルなどが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、有楽町線で一定の賃貸需要があると考えられる駅として、以下2つの駅をご紹介します。 月島 市ヶ谷 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 月島 月島駅は東京都中央区にある駅で、東京メトロ有楽町線と都営大江戸線を利用できます。 駅周辺は、都心近接の湾岸住宅地です。大手町や有楽町、汐留方面などのビジネスエリアにもアクセスしやすいため、都心で働くビジネスパーソンからの賃貸需要を見込めます。 再開発によって高層マンションが建ち並ぶ一方で、昔ながらの下町情緒を感じられる街並みも残っている点が特徴的なエリアです。「月島西仲共栄会商店街」や「西仲通り商店街」などの商店街が複数ある他、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも点在しているので、日常の買い物には困りにくいでしょう。 もんじゃ焼きの街としても有名ですが、その他にも和食や洋食、中華といったさまざまなジャンルの飲食店がそろっているため、外食を楽しみながら暮らしたい方や単身者の方からのニーズも見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：7万195人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約26分、飯田橋まで約16分、有楽町まで約5分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線、都営地下鉄大江戸線 市ヶ谷 市ヶ谷駅は東京都千代田区にある駅で、東京メトロ有楽町線・南北線、JR中央・総武線（各駅停車）、都営新宿線を利用できます。複数路線を使い分けられるため、都心の各方面へ移動しやすい立地です。 駅周辺は法政大学市ケ谷キャンパスがある他、オフィスビルも建ち並んでおり、学生やビジネスパーソンの往来が多いエリアです。高層マンションも立ち並んでおり、職住近接を重視する方からの需要も期待できるでしょう。 一方で、近隣には皇居や靖国神社、外濠公園などがあります。駅のホームから見える、創業50年以上の歴史を持つ釣り堀「市ヶ谷フィッシュセンター」も有名で、街の個性を感じられるスポットです。このように都心にありながら、落ち着いた時間を過ごせる場所が点在している点も特徴です。 また靖国通りや外堀通り、日本テレビ通り沿いには、さまざまな飲食店がそろっています。24時間営業や深夜まで営業しているスーパーマーケットもあるため、日常生活には困りにくいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都千代田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：13万3,367人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約12分、飯田橋まで約2分、有楽町まで約9分 利用可能路線 東京メトロ有楽町線・南北線、JR中央・総武線（各駅停車）、都営地下鉄新宿線 有楽町線沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ 有楽町線は、都心へのアクセスや生活利便性に優れた駅が多く、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、東京の物件価格は非常に高騰しています。特に新築の場合は、ワンルームマンションでも1億円を超えるケースもある他、供給量自体も少ないです。東京と大阪の新築ワンルームマンションの物件価格の一例を見てみましょう。 table2 項目 内容 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 2,340万円（建築年2025年／エスリード ザ・グラン大阪ノース／大阪市淀川区） エリアによっても物件価格は異なりますが、上記データを見ると、東京の新築ワンルームマンションの物件価格は大阪に比べて12倍以上になることが分かります。 その一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほどは差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。そのため、有楽町線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えばOsaka Metro中央線は、ベッドタウンから都心のビジネス街、タワーマンションが立ち並ぶ湾岸エリアまでを結ぶ路線で、有楽町線と類似した点があります。 有楽町線沿線で物件を探している方は、Osaka Metro中央線沿いも比較対象になるでしょう。 有楽町線の駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、有楽町線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した有楽町線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【小竹向原を大阪の駅で例えると？】淡路 【護国寺を大阪の駅で例えると？】四天王寺前夕陽ヶ丘 【豊洲を大阪の駅で例えると？】弁天町 【池袋を大阪の駅で例えると？】なんば 【飯田橋を大阪の駅で例えると？】本町 【有楽町を大阪の駅で例えると？】西梅田 【月島を大阪の駅で例えると？】福島 【市ヶ谷を大阪の駅で例えると？】谷町四丁目 有楽町線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【小竹向原を大阪の駅で例えると？】淡路 小竹向原駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、淡路駅が挙げられます。淡路駅は大阪市東淀川区にある駅で、阪急京都線と阪急千里線、JRおおさか東線を利用可能です。 小竹向原駅との類似点は、交通利便性と住宅地としての落ち着きを併せ持つ点です。小竹向原駅は、先述した通り東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線を利用でき、池袋・新宿三丁目・渋谷・有楽町方面へ移動しやすい立地にあります。 淡路駅も複数の路線が交差する駅です。大阪梅田駅方面や京都方面へもアクセスしやすく、通勤・通学の利便性を重視する方に検討されやすいでしょう。 淡路駅周辺には、下町らしいにぎわいと落ち着いた住宅街が広がっています。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などが点在している他、東西には商店街が広がっているので、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすい環境です。交通利便性と生活利便性を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえるでしょう。 なおエスリードでは、淡路駅から徒歩2～3分の新築ワンルームマンション「エスリード ザ・グラン大阪ノース」を取り扱っています。大阪で不動産投資を検討する際は、ぜひチェックしてみてください。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市東淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万7,652人（2024年／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約19分（阪急千里線/大阪梅田から徒歩） 新大阪駅まで約15分（阪急千里線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約25分（阪急千里線準急～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約27分（阪急千里線～Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 阪急京都線・阪急千里線、JRおおさか東線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-03）. 【護国寺を大阪の駅で例えると？】四天王寺前夕陽ヶ丘 護国寺駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、四天王寺前夕陽ヶ丘駅が挙げられます。四天王寺前夕陽ヶ丘駅は大阪市天王寺区にある駅で、Osaka Metro谷町線を利用可能です。 護国寺駅との類似点は、由緒ある寺院を中心に、教育機関や穏やかな住宅地が集まる点です。四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺には、593年に聖徳太子によって建立された四天王寺があります。周辺には寺院が多く、歴史を感じられる落ち着いた街並みが特徴です。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店も充実しているので、日常の買い物には困りません。複数の店舗の中で価格帯や品ぞろえを比較しながら、用途に合わせて店舗を選べるでしょう。 また大阪星光学院中学校・高等学校や四天王寺中学校・高等学校など、教育施設も点在しています。文教地区としての性格があり、子育て世帯の方にも検討されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万4,950人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約27分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約10分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約2分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-03）. 【豊洲を大阪の駅で例えると？】弁天町 豊洲駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、弁天町駅が挙げられます。弁天町駅は大阪市港区にある駅で、Osaka Metro中央線とJR大阪環状線を利用可能です。 豊洲駅との類似点は、かつての工業地帯から、タワーマンションや商業施設が集まる街へと発展した点です。豊洲駅周辺は、再開発によって住宅・商業・業務機能が整備された湾岸エリアとして知られています。弁天町駅周辺も、大阪ベイエリアの玄関口として開発が進んできたエリアで、駅周辺には高層マンションや大型商業施設、ホテルなどが立ち並んでいます。商業施設の中にはスーパーマーケットや飲食店、医療施設などがそろっているので、日常生活に必要な買い物や用事を駅周辺で済ませやすいでしょう。 大阪港や夢洲方面へ向かう中央線を利用できるため、湾岸エリアで働く方にも検討されやすい立地です。交通利便性と湾岸エリアらしい開放感を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万2,916人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約8分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約19分（JR大阪環状線～JR京都線新快速） なんば駅まで約17分（Osaka Metro中央線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約9分（JR関空快速） 利用可能路線 Osaka Metro中央線、JR大阪環状線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水）」.（参照2026-06-03）. 【池袋を大阪の駅で例えると？】なんば 池袋駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、なんば駅が挙げられます。なんば駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線を利用できます。 池袋駅との類似点は、複数路線が乗り入れる大規模ターミナル駅である点です。商業施設や飲食店、観光スポットが集まる繁華街であり、娯楽や若者文化の色が強い点も共通しています。 なんば駅周辺には「なんばCITY」「なんばパークス」「なんばマルイ」「高島屋大阪店」といった大型商業施設が豊富です。また道頓堀や千日前、アメリカ村方面にもアクセスしやすく、観光やエンターテインメントの拠点としても知られており、日常的ににぎわいを感じられるでしょう。 交通利便性と商業施設の充実度を重視する単身者からの賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：36万7,846人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro四つ橋線 ＜西梅田方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro千日前線 ＜野田阪神方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜南巽方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（Osaka Metro四つ橋線/西梅田から徒歩） 新大阪駅まで約16分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約6分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線、南海本線・高野線、近鉄難波線、阪神なんば線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火）」.（参照2026-06-03）. 【飯田橋を大阪の駅で例えると？】本町 飯田橋駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、本町駅が挙げられます。本町駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線を利用可能です。 飯田橋駅との類似点は、多くの路線が交差するオフィス街である点です。本町駅周辺は大阪を代表するビジネスエリアの一つで、オフィスビルや金融機関、飲食店などが集まっており、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。 一方で駅から少し歩くと、新阿波座公園や靱公園、久宝公園といった公園が点在しており、都心の中でも憩いを感じられるスポットもあります。深夜まで営業しているスーパーマーケットもある他、コンビニエンスストアも多数あるため、忙しい方にもおすすめの立地です。職住近接を重視する単身者や共働き世帯から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：21万3,894人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 Osaka Metro四つ橋線 ＜西梅田方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約11分（Osaka Metro四つ橋線/西梅田から徒歩） 新大阪駅まで約11分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約3分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約12分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月）」.（参照2026-06-03）. 【有楽町を大阪の駅で例えると？】西梅田 有楽町駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、西梅田駅が挙げられます。西梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro四つ橋線を利用できます。 有楽町駅との類似点は、ビジネス街でありながら、商業施設や文化施設が集まっている点です。西梅田駅周辺には「HERBIS PLAZA／PLAZA ENT」や「BREEZE BREEZE」などの商業施設があります。高級感のある店舗や飲食店も多く、落ち着いた都心の雰囲気を味わえるエリアです。 また大阪駅や北新地駅、梅田駅も徒歩圏内にあります。JR線や阪神線、阪急線、Osaka Metro御堂筋線などを利用すれば大阪市内外へ移動しやすい点も魅力です。コンビニエンスストアが充実している一方で、スーパーマーケットの数は限られるため、日常的な買い物は周辺駅の店舗も併せて利用するとよいでしょう。 職住近接や交通利便性を重視する方に検討されやすいエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：11万3,613人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro四つ橋線 ＜西梅田方面＞ 終点駅のためなし ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約4分（徒歩） 新大阪駅まで約11分（大阪駅まで徒歩/JR京都線） なんば駅まで約7分（Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約15分（Osaka Metro四つ橋線～Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro四つ橋線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月）」.（参照2026-06-03）. 【月島を大阪の駅で例えると？】福島 月島駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、福島駅が挙げられます。福島駅は大阪市福島区にある駅で、JR大阪環状線を利用できます。徒歩圏内にはJR東西線の新福島駅や阪神本線の福島駅もあり、複数路線を使いやすい立地です。 月島駅との類似点は、古くからの下町情緒あふれる街並みと、都市型のマンションが共存している点です。福島駅周辺は、月島駅と同様、路地裏に飲食店が多く集まるグルメの街として知られています。和食やイタリアン、居酒屋、カフェなどが点在しており、外食を楽しみながら暮らしたい方に向いているでしょう。 一方で、マンションも多く立ち並んでおり、都心近接の住宅地としての性格もあります。大阪駅まで1駅で移動できるため、通勤利便性を重視する単身者や共働き世帯から検討されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市福島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数JR：5万6,884人阪神本線：1万1,053人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約1分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約11分（JR大阪環状線～JR京都線快速） なんば駅まで約18分（JR大阪環状線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約16分（JR関空快速） 利用可能路線 JR大阪環状線、JR東西線、阪神本線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-03）. 【市ヶ谷を大阪の駅で例えると？】谷町四丁目 市ヶ谷駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、谷町四丁目駅が挙げられます。谷町四丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線と中央線を利用可能です。 市ヶ谷駅との類似点は、官公庁や大学、企業が集まる都心エリアでありながら、自然や歴史を感じられる場所が多い点です。 谷町四丁目駅周辺には、大阪府庁や大阪府警察本部、大阪合同庁舎などが集まっています。官公庁街としての性格が強く、平日は多くのビジネスパーソンが行き交うエリアです。また大阪城公園にも近く、都心にいながら緑を感じやすい点も魅力です。休日には散歩やジョギングを楽しみやすく、仕事と暮らしのバランスを重視する方にも適したエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万1,330人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約21分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約13分（Osaka Metro中央線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約7分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・中央線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水）」.（参照2026-06-03）. 有楽町線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう 有楽町線は、和光市駅から新木場駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線です。沿線には、落ち着いた住宅地や文教エリア、オフィス街、湾岸の再開発エリアなどがあり、駅ごとにさまざまな層からの賃貸需要を見込めます。 一方で、東京の物件価格は非常に高騰している点に注意が必要です。そのため有楽町線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。有楽町線沿線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月3日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.10 2026.07.03 不動産投資ローンは借り換えするべき？　検討に適したタイミングやメリット・注意点を解説 ローンの借り換えとは、現在借り入れているローンを、別の金融機関で新たに組んだローンで一括返済することです。より低い金利や有利な返済条件のローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。 2026年6月、日本銀行は政策金利を現在の0.75％から1％に引き上げる追加利上げを検討する方針を明らかにしました。これを背景に「今より条件の良いローンに借り換えた方がよいのか」「金利が上がる前に見直すべきなのか」などと、変動金利型ローンの金利上昇への対策に悩んでいる方もいるでしょう。 ただし、不動産投資ローンの借り換えは、全ての人にとって有利になるわけではありません。金利差だけではなくローン残債や返済期間、借り換え時の諸費用、物件の担保価値、契約者属性の変化などを踏まえて判断する必要があります。 本記事では、不動産投資ローンを借り換えるタイミングやメリット、デメリット・注意点を解説します。現在のローン条件を見直したい方や、今後の金利上昇に備えたい方は、借り換えを検討する際の参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年6月時点の情報です suggest2 不動産投資ローンは、現在より低い金利や有利な条件のローンへ借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性がある 借り換えには返済負担の軽減やローンの一本化、団信の見直しといったメリットがある一方、融資手数料や諸費用、審査落ちのリスクもある 借り換えは金利差だけで判断せず、残債や返済期間、諸費用、今後の運用方針を踏まえてシミュレーションすることが重要 東証プライム上場企業のエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。 以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 不動産投資ローンの借り換えは可能？ 不動産投資ローンの借り換えは可能です。現在よりも金利が低いローンや、返済条件の良いローンへ借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額の負担を軽減できる可能性があります。 不動産投資では、金利が収支に大きく影響します。金利が下がり毎月の返済負担を抑えられれば、キャッシュフローが改善し、突発的な修繕費や空室リスクにも備えやすくなるでしょう。そのため、現在のローン条件に不満がある方や、金利負担を見直したい方にとって、借り換えは有効な選択肢の一つです。 ただし、借り換えをすれば必ず条件が良くなるとは限りません。金融機関によって審査基準やローン要件は異なり、借り換え時には手数料や登記費用などの諸費用も発生します。金利が下がっても、諸費用を含めると総返済額があまり変わらないケースもあるため注意が必要です。 不動産投資ローンの借り換えを検討する際は、現在の金利や残債、残りの返済期間、借り換えにかかる費用を踏まえ、慎重にシミュレーションしましょう。条件やタイミングを見極めた上で判断することが大切です。 不動産投資ローンの借り換えを検討するタイミング 不動産投資ローンの借り換えは、いつ行っても同じ効果が得られるわけではありません。ここでは、不動産投資ローンの借り換えを検討しやすい代表的なタイミングをご紹介します。以下に当てはまる場合は、金融機関への相談やシミュレーションを検討してみましょう。 固定金利の期間が終わるタイミング 不動産の価値が上昇したタイミング 契約者の属性が変わったタイミング 住居用物件を貸し出すタイミング 固定金利の期間が終わるタイミング 不動産投資ローンには、大きく分けて以下の3つのタイプがあります。 借り入れ開始時から変動金利が適用されるタイプ（変動金利型） 借り入れ開始から5年・10年など一定期間だけ固定金利が適用され、その後に変動金利もしくは固定金利を選択できるタイプ（固定金利選択型） 契約期間中、適用金利が変わらないタイプ（全期間固定金利型） 固定金利選択型を選んでいる場合、固定期間中は金利変動の影響を受けにくく、毎月の返済額を一定に保ちやすい点がメリットです。一方で固定金利期間が終了すると、その時点における金利が適用されるため、市場金利が上昇傾向にあると返済負担が重くなる可能性があります。 固定金利期間の終了が近づいている場合は、現在のローン条件と他の金融機関の条件を比較し、より低金利なローンや条件の良いローンへ借り換えられるか確認してみましょう。 不動産の価値が上昇したタイミング 所有している不動産の価値が上昇したタイミングも、借り換えを検討しやすい時期です。不動産投資ローンでは物件が担保になるため、担保価値が高まると、金融機関にとっての貸し倒れリスクが下がり、借り換え先の金融機関から、現在よりも有利な金利や融資条件を提示してもらえる場合があります。 近年は地価の上昇傾向も見られます。2026年3月に国土交通省が発表した地価公示価格では、全国の全用途平均が5年連続の上昇となりました。こうした地価上昇の影響で、所有物件の評価額が上がっている可能性もあります。 ただし、不動産の価値はエリアや物件の状態、築年数、賃貸需要などによって異なります。地価公示価格が上昇しているからといって、必ずしも所有物件の担保評価が上がるとは限らないため、金融機関や不動産会社に確認することが大切です。 ※参考：国土交通省.「全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇～令和８年地価公示～」.（2026-03-17）. 契約者の属性が変わったタイミング 契約者の属性が変わったタイミングも、借り換えを検討するきっかけになります。ローン審査では、年収や勤務先、勤続年数、企業規模、役職、他の借り入れ状況などが確認されます。 例えば昇進や転職によって年収が上がった場合や、勤続年数が長くなった場合は、以前よりも返済能力が高いと判断される可能性があります。また副業での収入や不動産収入が安定している場合も、金融機関によってはプラスに評価されることがあるでしょう。 ローンを組んだ当時よりも年収や勤務先、資産状況などが良くなっている場合は、より有利な条件で借り換えられる可能性があるため、金融機関に相談してみるとよいでしょう。 住居用物件を貸し出すタイミング 転勤などを理由に、これまで住んでいた自宅を賃貸に出したいと考えるケースもあります。数年後に戻る可能性があるため売却せずに貸し出したい場合や、投資用として活用したい場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要になることがあります。 住宅ローンは、原則として契約者本人が居住することを前提にしたローンです。そのため、金融機関に無断で住宅ローンのまま物件を賃貸に出すと、契約違反と判断される恐れがあります。住居用物件を賃貸に出す予定がある場合は、まず現在借り入れている金融機関へ相談しましょう。 一般的に、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。月々の返済負担が増える可能性はありますが、家賃収入を得ながら物件を保有し続けられます。転勤やライフプランの変化といったやむを得ない事情がある場合は、借り換えをうまく活用し不動産を運用しましょう。 不動産投資ローンを借り換えるメリット 不動産投資ローンの借り換えには、さまざまなメリットがあります。特に、金利が下がる場合や返済条件を見直せる場合は、毎月のキャッシュフローや総返済額に大きく影響する可能性があります。 ここでは、不動産投資ローンを借り換える代表的なメリットを4つご紹介します。 返済総額を減らせる可能性がある 毎月の返済額を減らせる可能性がある 複数のローンを一本化できる 団体信用生命保険を見直せる 返済総額を減らせる可能性がある 不動産投資ローンを借り換える大きなメリットは、返済総額を減らせる可能性があることです。現在借り入れているローンよりも低い金利が適用されれば、利息負担が軽くなり、長期的な返済総額を抑えられる場合があります。 特に不動産投資ローンは借入金額が大きく、返済期間も長期にわたることが一般的です。そのためわずかな金利差であっても、最終的な返済総額に大きな差が出ることがあります。 例えば、1億円を35年間、元利均等返済・ボーナス払いなしで借り入れる場合、金利が0.1％違うだけでも返済総額には大きな差が生まれます。借り入れ当初は金利2.0％だったものの、返済10年目から2.1％に上がった場合と併せて、差額がどの程度になるのか見てみましょう。 table2 比較条件 毎月の返済額 総返済額 差額 金利が2.0%の場合 331,263円 139,130,363円 - 金利が2.1%の場合 336,418円 141,295,500円 毎月+5,155円総額+2,165,137円 返済10年目から金利が2.1%に上がる場合 10年目まで：331,263円10年目以降：335,081円 140,275,789円 10年目以降：毎月+3,818円総額+1,145,426円 月々で見れば数千円の違いでも、不動産投資ではその分だけ手元に残る収益が減ります。空室や修繕費が発生した場合には、収支への影響がさらに大きくなることもあるため、わずかな金利差でも軽視できません。 ただし、借り換えには保証料や融資事務手数料、登記費用などの諸費用がかかります。金利だけで判断するのではなく、借り換えにかかる費用も含めて総合的に比較し、返済総額を本当に抑えられるかを確認しましょう。 毎月の返済額を減らせる可能性がある 不動産投資ローンを借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性もあります。現在よりも低い金利のローンに借り換えられれば、元本に対する利息負担が軽くなり、返済期間を変えなくても月々のキャッシュフローを改善しやすくなります。 また借り換えにより返済期間を延長することで、毎月の返済負担を抑える方法もあります。例えば残り10年のローンを20年に延長できれば、1年当たりの返済額が下がり、毎月の支出を軽くできる可能性があります。手元資金にゆとりが生まれれば、修繕費や空室リスクにも備えやすくなるでしょう。 一方で返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がっても総返済額が増える場合があります。そのため、短期的なキャッシュフローを重視するのか、長期的な総返済額を抑えたいのかを整理した上で判断することが大切です。 反対に、借り換えによって返済期間を短くする方法もあります。毎月の返済額は増える可能性がありますが、短期間で元本を減らせるため、総返済額の削減や資産形成のスピード向上につながるでしょう。 複数のローンを一本化できる 複数の収益物件を所有しており、それぞれ異なる金融機関でローンを組んでいる場合は、借り換えによってローンを一本化できる可能性があります。ローンをまとめられれば、返済日や返済額、残債の管理がしやすくなり、資金管理の手間を軽減できます。 複数の金融機関から異なる日程で引き落としがある場合、残高管理や資金移動に手間がかかります。一本化できれば、毎月の返済状況の把握や収支管理もしやすくなるでしょう。 またローンをまとめることで借入金額の総額が大きくなり、金融機関に対して条件交渉をしやすくなる場合があります。金融機関によっては、まとまった借入金額や安定した返済実績を評価し、より低い金利や柔軟な返済条件を提示してくれる可能性もあります。 ただし、全てのローンを一本化できるとは限りません。物件ごとの担保評価や残債、収支状況によっては、一本化が難しいケースもあります。ローンの管理負担を減らしたい場合は、まず金融機関に相談し、一本化によって本当にメリットが出るか確認しましょう。 団体信用生命保険を見直せる 不動産投資ローンの借り換えでは、団体信用生命保険を見直せる可能性もあります。団体信用生命保険とは、ローン返済中に契約者が死亡したり、高度障がい状態になったりした場合に、ローン残高が保険金で返済される仕組みの保険です。 団体信用生命保険は、原則としてローンを借り入れるタイミングで加入します。そのため、現在のローンを組んだ後に保障内容を変更したいと思っても、途中で見直すことが難しい場合がほとんどです。 借り換えを行う場合、健康状態などの要件を満たしていれば、新たな団体信用生命保険へ加入することが可能です。例えば、当初の保障範囲は死亡・高度障がいのみだった場合でも、借り換え先によっては、がん保障や介護保障などの特約が付いた保険を選べることがあります。 ただし、団体信用生命保険は、年齢や健康状態によって加入可否や保障内容が変わります。保障が充実している保険を選ぶと、金利が上乗せされる場合もあるため、ローン条件と保障内容を併せて確認することが大切です。 不動産投資ローンを借り換えるデメリット・注意点 不動産投資ローンの借り換えには、デメリットや注意点もあります。金利だけを見て借り換えを判断すると、諸費用を含めた総額ではあまり有利にならない場合もあるため注意が必要です。 ここでは、不動産投資ローンを借り換える際に押さえておきたい代表的な注意点を2つ解説します。 融資手数料や諸費用がかかる 不動産投資ローンを借り換える際は、新たなローン契約に伴う諸費用が発生します。主な費用の内訳と目安の金額は以下の通りです。 table2 諸費用の内訳 目安の金額 事務手数料 3万〜融資金額の2%程度※仲介業者が手続きを代行する場合は、上記よりもかかる可能性がある 保証料 借入金額の2%程度 繰り上げ返済手数料 5,000～5万5,000円程度※金融機関によって設定が異なる 抵当権の抹消にかかる登記費用 1,000円程度※建物と土地それぞれでかかる場合は2,000円程度 抵当権の設定にかかる登記費用 借入金額の0.4%程度 司法書士報酬 5万～10万円程度 印紙税 2万円程度※借入金額によって異なる 借り換えによって金利が下がっても、こうした費用を含めると、結果的に返済負担があまり軽くならないケースもあります。そのため借り換えを検討する際は、金利差だけで判断せず、諸費用を含めた総返済額で比較することが重要です。 審査に通らない可能性がある 不動産投資ローンの借り換えを希望しても、必ず審査に通るとは限りません。金融機関は、契約者の年収や勤務先、借り入れ状況だけでなく、物件の担保価値や収益性も確認した上で融資可否を判断します。 ローンを組んだ当初よりも物件の担保価値が下がっている場合や、空室が続いて収益状況が悪化している場合は、審査で不利になる可能性があります。また他の借り入れが増えていたり、返済遅延があったりすると、借り換えが難しくなることもあるでしょう。 頻繁に借り換えを行おうとすると、金融機関から計画性や返済能力を慎重に見られる場合もあります。借り換えを検討する際は、事前に現在の物件評価や収支状況を整理し、金融機関と条件面をすり合わせた上で、審査通過の可能性を見極めることが大切です。 不動産投資ローンは借り換えるべき？ 不動産投資ローンを借り換えるべきかどうかは、金利差だけではなく、ローン残債や残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用を踏まえて判断することが大切です。一般的には、現在のローン金利と借り換え先の金利に0.5％以上の差がある場合、利息負担を軽減できる可能性があります。 ただしローン残債が少ない場合や返済期間が短い場合は、金利が下がっても借り換えの効果が限定的になることがあります。事務手数料や登記費用などを差し引くと、結果的に大きなメリットが出ないケースもあるため注意が必要です。 借り換えを検討する際は、毎月の返済額や総返済額、団体信用生命保険の保障内容、今後の運用方針も含めて比較しましょう。判断に迷う場合は、金融機関や不動産会社に相談し、シミュレーションを行った上で検討するのがおすすめです。 不動産投資ローンは最初の借り入れ条件が重要 先述した通り、不動産投資ローンの借り換えにはメリットがある一方で、諸費用や審査などの注意点もあります。そもそも最初からできるだけ条件の良いローンを選んでいれば、将来的に借り換えを検討する必要性を抑えられるでしょう。 不動産投資ローンは、金融機関によって金利や融資期間、団体信用生命保険の内容、審査基準などが異なります。選択肢が多いほど、ご自身の収入状況や投資目的に合った条件を見つけやすくなるため、物件選びと同じくらい不動産会社選びも重要です。 大手の不動産会社は、複数の金融機関と提携しているケースが多く、不動産投資ローンの選択肢を広げやすい傾向にあります。借り入れ条件を比較しながら無理のない資金計画を立てるためにも、不動産投資を始める際は、ローン提案や金融機関との調整に強い不動産会社を選びましょう。 不動産投資ローンの借り換えは、タイミングと条件を見極めて判断しましょう 不動産投資ローンの借り換えは可能ですが、全ての人にとってメリットがあるとは限りません。現在よりも低い金利のローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。一方で、借り換え時には融資手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生するため、金利差だけで判断しないことが大切です。 固定金利期間が終了するタイミングや、不動産価格が上昇したタイミング、契約者の属性が改善したタイミングなどは、借り換えを検討する一つの目安になります。ただし、残債や残りの返済期間などによって、借り換えの効果は変わります。検討する際は、諸費用を含めた総返済額や毎月のキャッシュフローをシミュレーションした上で判断しましょう。 また借り換えは、あくまで現在の借り入れ条件を見直す手段の一つです。最初から条件の良いローンを選んでいれば、将来的な見直しの手間やコスト負担を抑えやすくなります。これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに物件を所有していて借り換えを検討している方も、金融機関の選択肢が多く、ローン条件を比較しやすい不動産会社に相談できる環境を整えておくことが重要です。 エスリードは大手金融機関と提携しており、希望や状況に応じた金融機関の提案が可能です。物件選定だけではなく、資金計画やローン条件の相談もできるため、条件の良い不動産投資ローンを組みたいとお考えの方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.08 2026.06.08 副都心線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 副都心線は、和光市駅から渋谷駅までを結ぶ地下鉄路線です。池袋・新宿三丁目・渋谷といった都心の主要エリアを縦断しており、通勤・通学などで多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの副都心線の駅をご紹介します。 また副都心線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。副都心線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 副都心線は、和光市駅から渋谷駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る副都心線の人気駅は、地下鉄成増駅・小竹向原駅・東新宿駅 副都心線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪のあびこ駅や淡路駅、長堀橋駅、なんば駅などの周辺もおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です 副都心線とは？ 副都心線は、東京メトロが運行する地下鉄路線です。埼玉県和光市の和光市駅から、東京都渋谷区の渋谷駅までを結んでいます。 営業キロは20.2kmで、駅数は16駅です（※）。和光市駅から小竹向原駅までの8.3kmは、有楽町線の線路を使用しており、池袋・新宿三丁目・渋谷といった東京の「副都心」と呼ばれるエリアを縦断しています。 東急東横線や西武線、東武東上線との直通運転も行っており、神奈川方面や埼玉方面へもアクセスしやすい路線といえるでしょう。 ※参考：東京地下鉄株式会社.「FACT BOOK 2025」.（参照2026-06-02）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る副都心線の人気駅3選 副都心線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、人気の駅周辺のエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、副都心線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる以下3つの駅をご紹介します。 地下鉄成増 小竹向原 東新宿 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 地下鉄成増 地下鉄成増駅は東京都板橋区にある駅で、東京メトロ有楽町線と副都心線を利用できます。 駅周辺は静かな住宅地が広がっており、落ち着いた暮らしを求める方に向いているエリアです。駅前には「エキア成増」や「成増プライム」などの商業施設があり、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店もそろっています。 また「なりますスキップ村商店街」や「成増北口通り商店街」といった商店街も複数あり、さまざまな店舗が軒を連ねています。日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすいため、生活利便性の高い環境といえるでしょう。 約60万㎡もの敷地を誇る光が丘公園も徒歩圏内で、休日には気軽に散歩やサイクリング、スポーツ、バーベキューなどを楽しめる点も魅力です。 table2 項目 内容 所在地 東京都板橋区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万698人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約15分、新宿三丁目まで約22分 利用可能路線 東京メトロ副都心線・有楽町線 小竹向原 小竹向原駅は東京都練馬区にある駅で、東京メトロ副都心線・有楽町線、西武有楽町線を利用可能です。 副都心線は東急東横線と相互直通運転を行っているため、渋谷方面だけではなく横浜方面へも乗り換えなしで移動できます。駅前からは路線バスも利用でき、池袋駅や新宿駅、高円寺駅、赤羽駅、王子駅方面へ向かえる点も便利です。 駅周辺には閑静な住宅街が広がっています。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも充実しているので、日常で買い物に困ることは少ないでしょう。 また日本大学芸術学部・大学院芸術学研究科や武蔵野音楽大学などの大学も徒歩圏内にあります。学生や教職員の往来も多く、単身者からファミリー層まで幅広い賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都練馬区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：17万9,783人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約4分、新宿三丁目まで約11分 利用可能路線 東京メトロ副都心線・有楽町線、西武有楽町線 東新宿 東新宿駅は東京都新宿区にある駅で、東京メトロ副都心線と都営大江戸線を利用可能です。新宿駅や歌舞伎町へも徒歩でアクセスでき、都心での移動の利便性に優れています。 駅周辺は都心らしいにぎわいがありながら、多国籍な飲食店や店舗、外国語学校も多く、国際色を感じられるエリアです。明治通り沿いには高層マンションが建ち並んでおり、路地に入ると低層の住宅街が広がっています。近くにはスーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あるため、食料品や日用品の調達には困りません。 駅から数分以内の場所には、小規模な公園が点在しています。また少し歩くと、箱根山や桜・紅葉で有名な戸山公園もあります。都心にあるとは思えないほど、静かで落ち着いた環境の中でリフレッシュできるでしょう。 都心にいながらも、落ち着いた住環境を求める方からの一定の賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 東京都新宿区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万302人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約7分、新宿三丁目まで約2分 利用可能路線 東京メトロ副都心線、都営地下鉄大江戸線 ※参考：東京都公園協会.「戸山公園」.（参照2026-06-03）. 交通の利便性から見る副都心線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、副都心線の中でも交通の利便性に優れている、以下3つの駅をご紹介します。 池袋 新宿三丁目 渋谷 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 池袋 池袋駅は東京都豊島区にある駅で、副都心線の他、東京メトロ有楽町線・丸ノ内線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、西武池袋線、東武東上線を利用できます。 埼玉方面をはじめ、新宿駅や渋谷駅へもアクセスしやすい立地です。池袋サンシャインシティバスターミナルや西武高速バスの停留所もあり、遠方への移動にも便利でしょう。 駅周辺には、大型商業施設が集まっています。「西武池袋本店」や「東武百貨店池袋店」「ルミネ池袋」「池袋PARCO」などがあり、買い物や外食を楽しみやすい環境です。駅前や商業施設内にはスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなどもあり、日常生活の買い物にも困りません。 また池袋は、アートやカルチャーの発信地としても知られています。ライブハウスや映画館、イベントホールなどの施設が複数ある他、アニメや漫画の専門店も点在しているのが特徴です。一方で池袋西口公園や南池袋公園、西池袋公園といった自然スポットもあります。 交通利便性や商業施設の充実度を重視する単身者から選ばれやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都豊島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：51万8,135人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 7：00〜7：30 2～3 7：30〜8：00 2～3 8：00〜8：30 2～3 8：30〜9：00 2～3 9：00〜9：30 2～3 主要駅への所要時間 新宿三丁目まで約9分 利用可能路線 東京メトロ副都心線・有楽町線・丸ノ内線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、西武池袋線、東武東上線 ※参考：東京メトロ.「列車の混雑状況」.（参照2026-06-03）. 新宿三丁目 新宿三丁目駅は東京都新宿区にある駅で、東京メトロ副都心線・丸ノ内線、都営新宿線を利用できます。新宿駅とは地下街や地下歩道でつながっており、JR山手線・埼京線・中央線・総武線などへも乗り換えやすく、都内各方面への移動に便利です。 駅周辺は東京を代表する商業・ビジネスエリアです。オフィスビルが立ち並んでいる他、「伊勢丹 新宿店」や「新宿マルイ本館・アネックス」「ルミネエスト新宿」「NEWoMan新宿」「新宿タカシマヤタイムズスクエア」などがあり、平日・休日を問わず、多くの人でにぎわっています。 飲食店も多く、さまざまなジャンルの料理を楽しめるでしょう。駅から少し離れるとレトロな雰囲気を残す小道や飲食店街もあります。また都心部に位置しながら、季節の花や植物を楽しめる新宿御苑も近くにあり、都心にいながら自然を感じられる点も魅力です。 新宿三丁目駅周辺は、都心での暮らしや職住近接を重視する単身者、ビジネスパーソンからの需要を見込めるエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 東京都新宿区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：15万2,460人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約6分 利用可能路線 東京メトロ副都心線・丸ノ内線、都営地下鉄新宿線 渋谷 渋谷駅は、東京都渋谷区にある駅です。東京メトロ副都心線・銀座線・半蔵門線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線を利用できます。 鉄道だけではなく、空港方面や日本各地へ向かうバスも運行しており、遠方への移動にも便利です。出張や旅行の機会が多い方にとっても使いやすい駅といえるでしょう。 駅周辺には「渋谷ヒカリエ」や「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷PARCO」「SHIBUYA109」などの大型商業施設が集まっています。買い物や外食、エンターテインメントを満喫できるエリアです。 商業エリアの印象が強い一方で、駅から少し歩くと住宅エリアもあります。奥渋谷や渋谷東と呼ばれるエリアには一般住宅がある他、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも点在しています。代々木公園や明治神宮、渋谷区ふれあい植物センターなど、都心ながらも自然を感じられる場所がある点も魅力です。 交通利便性を重視する単身者や、都心で働くビジネスパーソンからの賃貸需要を見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都渋谷区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：75万1,998人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約16分、新宿三丁目まで約7分 利用可能路線 東京メトロ副都心線・銀座線・半蔵門線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線 地域の特徴から見る副都心線で賃貸需要の高い駅 副都心線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。官公庁や企業、大学、オフィスビルなどが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、副都心線で一定の賃貸需要があると考えられる駅として、西早稲田駅をご紹介します。 ※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）. 西早稲田 西早稲田駅は、東京都新宿区にある駅です。徒歩圏内には高田馬場駅もあり、JR山手線や東西線も利用できます。 周辺には早稲田大学西早稲田キャンパスをはじめとした教育施設が点在しており、文教エリアとしての性格が強い駅です。学生街としてのにぎわいもあり、比較的利用しやすい価格帯の飲食店が多くあります。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あるため、日常生活に必要な買い物もしやすい環境です。 また駅のすぐ近くには戸山公園があり、自然を身近に感じられる他、大通りから一歩入ると落ち着いた住宅街も広がっています。学生や大学関係者はもちろんのこと、都心へ通勤する方などから、選ばれやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都新宿区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万7,411人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 池袋まで約5分、新宿三丁目まで約6分 利用可能路線 東京メトロ副都心線 副都心線沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ 副都心線の各駅は、都心へのアクセスや生活利便性に優れており、一定の賃貸需要を見込みやすいです。しかし、東京の物件価格は非常に高騰している点には注意しましょう。特に新築の場合はワンルームマンションでも1億円以上になるケースもあり、供給量自体が少ないです。東京と大阪の新築ワンルームマンションの価格例を比較すると、以下のようになります。 table2 項目 内容 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 2,270万円（建築年2025年／エスリード新大阪アヴァン／大阪市淀川区） エリアによっても物件価格には差がありますが、上記例では東京の物件価格が大阪の12倍以上になることが分かるでしょう。一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほど大きな差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。 以上のことから、副都心線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えばOsaka Metroの堺筋線は阪急京都線・千里線と直通しながら、天神橋筋六丁目・北浜・堺筋本町・日本橋などをつないでいる鉄道路線です。住宅地と都心部を結ぶ役割がある点で、副都心線と堺筋線には類似する部分があります。そのため副都心線沿線で物件を探している方は、大阪の堺筋線沿いも比較対象になるでしょう。 副都心線の駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、副都心線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した副都心線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【地下鉄成増を大阪の駅で例えると？】あびこ 【小竹向原を大阪の駅で例えると？】淡路 【東新宿を大阪の駅で例えると？】長堀橋 【池袋を大阪の駅で例えると？】なんば 【新宿三丁目を大阪の駅で例えると？】東梅田 【渋谷を大阪の駅で例えると？】心斎橋 【西早稲田を大阪の駅で例えると？】森ノ宮 副都心線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【地下鉄成増を大阪の駅で例えると？】あびこ 地下鉄成増駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、あびこ駅が挙げられます。あびこ駅は大阪市住吉区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線を利用可能です。 地下鉄成増駅との類似点は、都心方面へ地下鉄で直通できる利便性がありながら、駅周辺には住宅地が広がり、日常生活に必要な施設もそろっている点です。地下鉄成増駅は池袋・新宿三丁目・渋谷方面へ移動しやすく、あびこ駅も天王寺・なんば・梅田方面へ乗り換えなしでアクセスできます。 またあびこ駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、飲食店などが充実しています。「地下鉄あびこ中央商店街」には、鮮魚店や青果店、惣菜店、書店などもあり、日常の買い物を駅周辺で済ませやすい環境です。 都心方面への通勤利便性と暮らしやすさを両立しやすいため、単身者や共働き世帯から検討されやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市住吉区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万5,632人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約33分（OsakaMetro御堂筋線/梅田から徒歩） 新大阪駅まで約32分（OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約16分（OsakaMetro御堂筋線） 天王寺駅まで約9分（OsakaMetro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月）」.（参照2026-06-03）. 【小竹向原を大阪の駅で例えると？】淡路 小竹向原駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、淡路駅が挙げられます。淡路駅は大阪市東淀川区にある駅で、阪急京都線と阪急千里線を利用できます。 小竹向原駅との類似点は、交通利便性と住宅地としての落ち着きを併せ持つ点です。小竹向原駅は先述した通り、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線を利用でき、池袋・新宿三丁目・渋谷・有楽町方面へ移動しやすい立地です。 淡路駅も阪急京都線と阪急千里線が交差しており、大阪梅田方面や京都方面へアクセスしやすく、通勤・通学の利便性を重視する方に検討されやすいでしょう。 駅周辺は、下町のにぎわいと住宅街の落ち着きが同居するエリアです。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などが点在している他、東西に大きな商店街が連なっているので、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすいでしょう。交通利便性と生活利便性の両方を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 なおエスリードでは、淡路駅から徒歩2～3分の新築ワンルームマンション「エスリード ザ・グラン大阪ノース」を取り扱っています。大阪で不動産投資を検討する際は、ぜひチェックしてみてください。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市東淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万7,652人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約19分（阪急千里線/大阪梅田から徒歩） 新大阪駅まで約15分（阪急千里線～OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約25分（阪急千里線準急～OsakaMetro千日前線） 天王寺駅まで約27分（阪急千里線～OsakaMetro谷町線） 利用可能路線 阪急京都線・阪急千里線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-01）. 【東新宿を大阪の駅で例えると？】長堀橋 東新宿駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、長堀橋駅が挙げられます。長堀橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro堺筋線と長堀鶴見緑地線を利用可能です。 東新宿駅との類似点は、繁華街に近く、オフィスや宿泊施設、住宅街が混在している点です。東新宿駅は歌舞伎町や新大久保に近く、長堀橋駅はミナミの歓楽街や繁華街に隣接しています。 駅周辺にはオフィスビルやホテル、マンションが建ち並んでいる他、チェーン店や個人経営の店など飲食店も幅広くそろっています。心斎橋や日本橋方面へも歩いてアクセスしやすく、買い物や外食に便利な立地です。 都心部らしいにぎわいがある一方で、通りを入るとマンションも多く、職住近接を重視する方に検討されやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万5,689人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro堺筋線 ＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜天下茶屋方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約17分（OsakaMetro堺筋線～JR関空快速） 新大阪駅まで約23分（OsakaMetro長堀鶴見緑地線～OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約5分（OsakaMetro堺筋線～OsakaMetro千日前線） 天王寺駅まで約12分（OsakaMetro堺筋線～OsakaMetro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro堺筋線・長堀鶴見緑地線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-01）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水）」.（参照2026-06-01）. 【池袋を大阪の駅で例えると？】なんば 池袋駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、なんば駅が挙げられます。なんば駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線を利用できます。少し歩けば南海線のなんば駅やJRの難波駅、近鉄線・阪神線の大阪難波駅も利用でき、大阪市内はもちろん、関西の各方面へアクセスしやすい点が魅力です。 池袋駅との類似点は、複数路線が乗り入れる大規模ターミナル駅であり、商業・飲食・観光の要素がそろう繁華街である点です。娯楽や若者文化の色が強い点も、両駅に共通しています。 なんば駅周辺には「なんばCITY」「なんばパークス」「なんばマルイ」「高島屋大阪店」といった大型商業施設が集まっています。また道頓堀や千日前、アメリカ村方面にもアクセスしやすく、観光やエンターテインメントの拠点でもあるため、休日の買い物や外食、レジャーを楽しみやすい環境です。交通利便性と充実した暮らしを重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：36万7,846人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro四つ橋線 ＜西梅田方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro千日前線 ＜野田阪神方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜南巽方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（Osaka Metro四つ橋線/西梅田から徒歩） 新大阪駅まで約16分（OsakaMetro御堂筋線） 天王寺駅まで約6分（OsakaMetro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線、南海本線・高野線、近鉄難波線、阪神なんば線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火）」.（参照2026-06-03）. 【新宿三丁目を大阪の駅で例えると？】東梅田 新宿三丁目駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、東梅田駅が挙げられます。東梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線を利用できます。 新宿三丁目駅との類似点は、巨大ターミナル駅に隣接しており、都心商業エリアの中にある点です。新宿三丁目駅は新宿駅の繁華街に近く、東梅田駅も大阪駅・梅田駅周辺のオフィス街や飲食店街に近い立地です。 駅周辺には「阪急うめだ本店」や「阪神梅田本店」「Whityうめだ」などがあります。買い物や外食に便利な環境が整っており、昼夜を問わず多くの人が行き交うエリアです。またオフィスビルも立ち並んでいるため、職住近接を重視する方から検討されやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：16万4,709人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 大阪駅まで約6分（徒歩） 新大阪駅まで約12分（梅田駅まで徒歩/OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約15分（梅田駅まで徒歩/OsakaMetro御堂筋線） 天王寺駅まで約14分（OsakaMetro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-03）. 【渋谷を大阪の駅で例えると？】心斎橋 渋谷駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、心斎橋駅が挙げられます。心斎橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と長堀鶴見緑地線を利用可能です。 渋谷駅との類似点は、若者カルチャーや流行の発信地としての性格が強い点です。渋谷駅周辺は大型商業施設やファッション関連の店舗が多いエリアで、心斎橋駅周辺も大阪を代表するショッピングエリアとして知られています。 心斎橋駅周辺には「心斎橋PARCO」や「大丸心斎橋店」「アメリカ村」「心斎橋筋商店街」などがあり、高級ブランド店から個性的なアパレルショップまで幅広い店舗が集まっています。またスーパーマーケットやドラッグストア、コンビニエンスストアなども点在しているので、食料品や日用品の調達にも困りません。 交通利便性と生活利便性が高く、活気のある街に暮らしたい単身者の方に検討されるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：19万18人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（Osaka Metro御堂筋線/梅田から徒歩） 新大阪駅まで約14分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約1分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約8分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・長堀鶴見緑地線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年05月19日（月）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水）」.（参照2026-06-03）. 【西早稲田を大阪の駅で例えると？】森ノ宮 西早稲田駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、森ノ宮駅が挙げられます。森ノ宮駅は大阪市中央区にある駅で、JR大阪環状線やOsaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線を利用可能です。 西早稲田駅との類似点は、都心に近いながらも、自然と学びの環境が両立している点にあります。西早稲田駅は先述した通り、戸山公園に近く、早稲田大学西早稲田キャンパスを中心とした文教エリアです。 森ノ宮駅も大阪城公園に近く、緑を身近に感じられる立地です。また2025年には付近に大阪公立大学森之宮キャンパスが開設され、新たな文教エリアとして注目されています。 駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などが点在している他、自然を感じられるスポットや観光スポットもあるため、日常生活の利便性と休日の過ごしやすさを兼ね備えたエリアです。 学生や大学の関係者、都心近くで落ち着いた暮らしを求める方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万6,885人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約12分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約23分（JR大阪環状線～JR京都線） なんば駅まで約17分（OsakaMetro長堀鶴見緑地線～OsakaMetro御堂筋線） 天王寺駅まで約10分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水）」.（参照2026-06-03）. 副都心線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう 副都心線は、和光市駅から渋谷駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線です。池袋・新宿三丁目・渋谷といった都心部へ移動しやすい上に、沿線には住宅地や文教エリアも点在しているため、通勤・通学に便利な路線といえるでしょう。 一方で、東京の物件価格は高い傾向にあります。副都心線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件にも視野を広げると、収支面で検討しやすくなる可能性があります。 不動産投資を進める際は、物件のあるエリア事情に精通した不動産会社へ相談することが大切です。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。大阪でのワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月3日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.05 2026.06.08 日暮里・舎人ライナーで不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 日暮里・舎人ライナーは、日暮里駅から見沼代親水公園駅までを結ぶ新交通システムです。東京都の郊外から都心方面へ短時間でアクセスできるので、通勤・通学で多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの日暮里・舎人ライナーの駅をご紹介します。 また日暮里・舎人ライナー沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。日暮里・舎人ライナー沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 日暮里・舎人ライナーは、荒川区と足立区を結ぶ新交通システム 乗降客数と朝の混雑状況から見る人気駅は、扇大橋駅・江北駅・見沼代親水公園駅 日暮里・舎人ライナー沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪の太子橋今市駅や八尾南駅、京橋駅、鶴橋駅、住吉大社駅周辺もおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です 日暮里・舎人ライナーとは？ 日暮里・舎人ライナーは、東京都交通局が運行する新交通システムです。東京都荒川区の日暮里駅から足立区の見沼代親水公園駅までを結んでいます。 営業キロは9.7kmで、駅数は13駅です（※）。2008年に開業した路線で、コンピューター制御による自動運転で運行しています。 沿線には、下町らしい住宅街や商店街、公園などが点在しています。日暮里駅や西日暮里駅でJR線・東京メトロ線へ乗り換えられるため、足立区北西部から都心方面へ通勤・通学する方にとって使いやすい路線といえるでしょう。 ※参考：東京都交通局.「交通局の概要 日暮里・舎人ライナー」.（参照2026-06-02）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る日暮里・舎人ライナーの人気駅3選 日暮里・舎人ライナーで不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、人気の駅周辺のエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、日暮里・舎人ライナーの各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる以下3つの駅をご紹介します。 扇大橋 江北 見沼代親水公園 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：東京都交通局.「日暮里・舎人ライナー営業案内 各駅乗降人員一覧」.（参照2026-06-02）. 扇大橋 扇大橋駅は東京都足立区にある駅で、尾久橋通りに近く、車での移動もしやすい立地です。駅前には深夜まで営業しているスーパーマーケットやコンビニエンスストアがあり、日常の買い物を駅周辺で済ませやすい環境が整っています。 また周辺には、昔ながらの商店街も点在しています。下町らしい落ち着いた雰囲気が残っているため、にぎやかさよりも穏やかな住環境を求める方に向いているでしょう。 医療施設や教育施設もそろっており、単身者だけではなくファミリー層も暮らしやすいエリアです。荒川が近く、散歩やランニングを日常に取り入れやすい点も魅力といえます。 table2 項目 内容 所在地 東京都足立区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9,914人 （2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 日暮里まで約10分、西日暮里まで約7分、熊野前まで約3分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー 江北 江北駅は、東京都足立区にある駅です。東西方向には環状七号線、南北方向には尾久橋通り、東京女子医大通りが伸びているので、電車だけではなく車での移動にも適しています。 駅を出てすぐの場所にはスーパーマーケットが複数ある他、家電量販店や100円ショップなどもあり、日用品や生活雑貨をそろえやすい環境です。飲食店や医療機関も多く、日常生活に必要な施設がまとまっています。大規模な繁華街はないため、落ち着いた雰囲気の中で暮らしたい方に向いているでしょう。 周辺には、江北平成公園や上沼田第二公園などの公園も点在しています。少し足を伸ばせば、約65ヘクタールもの広大な敷地を有する舎人公園も利用できます。日常的に自然を感じやすく、休日にはスポーツや散策、ピクニックなどを楽しめるでしょう。 買い物環境と住環境のバランスが良く、単身者や共働き世帯、ファミリー層といった幅広い世帯からの賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 東京都足立区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万2,626人（2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 日暮里まで約14分、西日暮里まで約11分、熊野前まで約6分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー 見沼代親水公園 見沼代親水公園駅は、東京都足立区にある駅です。日暮里・舎人ライナーの始発駅に当たるため、通勤・通学時に座って移動しやすい点が魅力です。 駅前には広場が整備されており、交番もあります。周辺は緑の多い落ち着いた住宅街で、公園も点在しています。駅名にもなっている見沼代親水公園は、農業用水として利用されていた水路沿いに造られた公園です。緑を身近に感じられるため、散歩や気分転換の場所としても適しています。 近くに大規模な商業施設は少ないものの、生活必需品を購入できるスーパーマーケットやコンビニエンスストアは徒歩圏にあります。静かな住環境を重視する方にとって、候補に入りやすいエリアです。 始発駅としての利便性と落ち着いた住環境を兼ね備えているため、都心方面へ通勤・通学する方から一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都足立区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万3,251人 （2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 日暮里まで約23分、西日暮里まで約20分、熊野前まで約16分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー 交通の利便性から見る日暮里・舎人ライナーの人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、日暮里・舎人ライナーの中でも交通の利便性に優れている、以下3つの駅をご紹介します。 日暮里 西日暮里 熊野前 日暮里 日暮里駅は東京都荒川区にある駅で、日暮里・舎人ライナーの他に、JR山手線・京浜東北線・常磐線、京成本線を利用可能です。山手線を使えば、池袋駅や新宿駅、渋谷駅などへ、京成スカイライナーを利用すれば、成田空港方面へ乗り換えなしでアクセスできるため、交通利便性が高い立地といえます。 駅周辺は、東側と西側で異なる表情を持っています。東側には再開発による近代的な街並みが広がっている一方で、西側には下町情緒が残っています。昔ながらの店舗が並ぶ「谷中ぎんざ商店街」がある他、生地や服飾資材を扱う店舗が集まる「日暮里繊維街」もあり、街歩きも楽しめるでしょう。 また駅直結の「ステーションガーデンタワー」には、スーパーやドラッグストア、クリニック、飲食店などが入っているので、日常の買い物や外食には困りません。交通利便性と生活利便性の両方を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都荒川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万2,085人（2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 西日暮里まで約2分、熊野前まで約6分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー、JR山手線・京浜東北線・常磐線、京成本線 西日暮里 西日暮里駅は、東京都荒川区にある駅です。日暮里・舎人ライナーの他に、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線を利用できます。新宿や渋谷、品川の他、大手町や表参道方面へもアクセスしやすく、通勤利便性を重視する方にとって使いやすい駅といえるでしょう。 駅周辺には、レトロな雰囲気を味わえるスポットが多くあります。日暮里駅と同様に、個人商店が軒を連ねる「谷中ぎんざ商店街」も徒歩圏内にあるので、買い物や食べ歩きを楽しめる環境です。 駅から歩ける距離にある谷中・根津・千駄木周辺は、谷根千エリアとして知られています。神社や昔ながらの店舗が点在し、下町らしい街並みを身近に感じられるでしょう。国の重要文化財に指定されている根津神社は、つつじの名所としても有名です。 駅周辺には小型スーパーがある他、徒歩圏内には大型スーパーもあります。交通利便性と下町の暮らしやすさを求める方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都荒川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万1,946人（2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 ＜赤土小学校前→西日暮里＞混雑率188％（2026年度） 主要駅への所要時間 日暮里まで約2分、熊野前まで約3分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー、東京メトロ千代田線、JR山手線・京浜東北線 ※国土交通省.「都市鉄道における遅延・混雑対策の現状について」.（参照2026-06-02）. 熊野前 熊野前駅は東京都荒川区にある駅で、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線を利用できます。都電荒川線を使えば、町屋方面や王子方面へもアクセスしやすい立地です。下町情緒を感じられる街並みが残っており、大規模な商業施設は少ないものの、スーパーマーケットやドラッグストア、100円ショップなど、暮らしに便利な店舗はそろっています。 駅周辺には東京都立大学荒川キャンパスがあり、学生の往来も多いため、単身者向けの賃貸需要を考える上でも注目したいエリアです。また幼稚園や保育園、学校も点在しており、公園や図書館なども利用しやすいため、ファミリー層にとっても暮らしやすい環境といえます。 交通利便性とローカルな生活感を併せ持つ駅として、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8,714人（2023年4月～2024年3月／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 日暮里まで約6分、西日暮里まで約3分 利用可能路線 日暮里・舎人ライナー、都電荒川線 日暮里・舎人ライナー沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ 日暮里・舎人ライナーは、住宅街としての落ち着きと都心方面へのアクセスを兼ね備えた路線です。ここまで紹介した各駅も、生活利便性や交通利便性の面から一定の需要を見込めるでしょう。 一方で、東京都内の物件価格は高騰しています。新築のワンルームマンションでも、エリアによっては1億円を超えるケースがある他、供給量自体も少ないです。 東京と大阪の新築ワンルームマンションの物件価格の一例を見てみましょう。 table2 物件価格の一例 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 2,270万円（建築年2025年／エスリード新大阪アヴァン／大阪市淀川区） エリアによっても物件価格は異なりますが、上記データを見ると、東京の新築ワンルームマンションの物件価格は大阪に比べて約12倍に上ることが分かります。一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほどは差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。 そのため、日暮里・舎人ライナー沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えば大阪モノレールの彩都線や、北大阪急行の箕面方面は、日暮里・舎人ライナーと同じく、郊外の住宅地や生活エリアと主要駅をつなぐ路線です。それぞれのエリアの特性や物件価格、家賃相場などを比較しながら、収益性を見込めるエリアを見つけましょう。 日暮里・舎人ライナーの駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、日暮里・舎人ライナー沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した日暮里・舎人ライナーの駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【扇大橋を大阪の駅で例えると？】太子橋今市 【江北を大阪の駅で例えると？】大日 【見沼代親水公園を大阪の駅で例えると？】八尾南 【日暮里を大阪の駅で例えると？】京橋 【西日暮里を大阪の駅で例えると？】鶴橋 【熊野前を大阪の駅で例えると？】住吉大社 日暮里・舎人ライナーの駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【扇大橋を大阪の駅で例えると？】太子橋今市 日暮里・舎人ライナーの扇大橋駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、太子橋今市駅が挙げられます。太子橋今市駅は大阪市旭区にある駅で、Osaka Metro谷町線・今里筋線を利用可能です。 扇大橋駅との類似点は、大きな河川の近くに位置している点です。扇大橋駅の近くには荒川が流れており、太子橋今市駅の北側には淀川があります。どちらも都心部から住宅地へと切り替わるエリアにあり、落ち着いた生活圏として検討されやすいでしょう。 太子橋今市駅の周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などがある他、複数の商店街があります。大規模な繁華街はありませんが、日常の買い物や外食には困らないでしょう。 また淀川の河川敷には淀川河川公園が広がっており、散歩やランニングを楽しめる環境です。都心に近い場所で、穏やかな住環境を求める方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市旭区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万3,568人 （2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 Osaka Metro今里筋線 ＜井高野方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜今里方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約28分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約30分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約29分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・今里筋線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火）」.（参照2026-06-02）. 【江北を大阪の駅で例えると？】大日 日暮里・舎人ライナーの江北駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、大日駅が挙げられます。大日駅は守口市にある駅で、Osaka Metro谷町線と大阪モノレール本線を利用可能です。大阪モノレールを利用すれば、門真市方面や大阪空港方面へもスムーズにアクセスできます。 江北駅との類似点は、幹線道路沿いに生活利便施設が集まっている点です。先述した通り、江北駅周辺にはスーパーマーケットや家電量販店、100円ショップなどがあります。大日駅周辺にも「イオンモール大日」をはじめとした大型商業施設や家電量販店があり、日常の買い物を駅周辺で済ませやすいです。また大日駅周辺には国道1号線や大阪中央環状線が通っており、車での移動が便利な点も江北駅と類似しています。 「大日公園」や「大日中央公園」といった公園も点在しており、日常の中で自然を感じられる環境です。交通利便性や生活利便性を重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府守口市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万4,022人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 終点駅のためなし ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 大阪モノレール本線 ＜門真市方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜大阪空港方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約27分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約33分（Osaka Metro谷町線～JRおおさか東線） なんば駅まで約38分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約34分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線、大阪モノレール ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-02）. ※参考：大阪モノレール.「朝・夕ラッシュ時間帯の混雑状況ついて」.（参照2026-06-02）. 【見沼代親水公園を大阪の駅で例えると？】八尾南 日暮里・舎人ライナーの見沼代親水公園駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、八尾南駅が挙げられます。八尾南駅は八尾市にある駅で、Osaka Metro谷町線を利用可能です。 見沼代親水公園駅との類似点はどちらも路線の始発・終着駅で、通勤・通学時に座って移動できる可能性が高い点です。 駅周辺には、落ち着いた住宅地が広がっているため、静かな住環境を重視する方に検討されやすいでしょう。バス路線も整備されており、八尾駅や藤井寺駅などへも簡単にアクセスできます。 大規模な商業施設があるわけではありませんが、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などが点在しており、日常生活に必要な買い物は駅周辺で済ませやすい環境です。都心方面への通勤利便性と、落ち着いた住環境を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府八尾市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万656人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約42分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約51分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約32分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約19分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水）」.（参照2026-06-02）. 【日暮里を大阪の駅で例えると？】京橋 日暮里・舎人ライナーの日暮里駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、京橋駅が挙げられます。京橋駅は大阪市都島区にある駅で、JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線を利用可能です。大阪駅や天王寺駅方面だけではなく、京都方面や大阪市東部へも移動しやすい交通結節点といえます。 日暮里駅との類似点は、複数路線が交わっており、都心の各方面へ移動しやすい点です。日暮里駅がJR線や京浜東北線、京成本線などを利用できるように、京橋駅もJR線・私鉄・地下鉄を使い分けられます。 また駅周辺に商店街や飲食店が集まっており、庶民的なにぎわいがある点も、両駅で共通している点です。京橋駅周辺には「京阪モール」や「KiKi京橋」「Kぶらっと」といった複数の商業施設がある他、昔ながらの飲食店街も残っています。大阪城にも近いため、休日は気軽に散策や観光を楽しめる点も魅力です。 職住近接を重視する単身者や共働き世帯から、一定の賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区・城東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：23万3,396人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：3万4,897人（2025年11月11日交通調査） 京阪本線：13万1,851人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 JR大阪環状線 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6:40～7:40の混雑率 71％ 7:40～8:40の混雑率 101％ 8:40～9:40の混雑率 55％ Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約16分（JR学研都市線～JRおおさか東線）なんば駅まで約28分（京阪本線～Osaka Metro御堂筋線）天王寺駅まで約14分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線・JR東西線・学研都市線、京阪本線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-02）. ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-02）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水））」.（参照2026-06-02）. 【西日暮里を大阪の駅で例えると？】鶴橋 日暮里・舎人ライナーの西日暮里駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、鶴橋駅が挙げられます。鶴橋駅は大阪市天王寺区・生野区にまたがる駅で、JR大阪環状線やOsaka Metro千日前線、近鉄線を利用可能です。 西日暮里駅との類似点は、複数路線を利用できる交通利便性の高さと、少し雑多で下町らしい雰囲気を併せ持つ点です。西日暮里駅周辺には谷根千エリアの街並みがあり、鶴橋駅周辺にも昔ながらの商店街や飲食店街が広がっています。 鶴橋はコリアンタウンとしても知られており、韓国料理店や食材店、カフェなどが多く集まっている点も特徴です。買い物や外食を楽しみながら暮らしたい方にとって、魅力を感じやすい環境といえるでしょう。 また駅周辺には学校や進学塾などが点在しており、ファミリー層からの需要も期待できます。交通利便性と街の個性を重視する方に検討されやすいエリアの一つです。 なおエスリードでは、鶴橋駅から徒歩12分の新築ワンルームマンション「エスリード ザ・カレント大阪」を取り扱っています。大阪で不動産投資を検討する際は、ぜひチェックしてみてください。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区・生野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万9,297人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro千日前線 ＜野田阪神方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜南巽方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 JR大阪環状線 7:35～8:35の混雑率 118％ 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（JR大阪環状線～JR関空快速） 新大阪駅まで約27分（Osaka Metro千日前線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約5分（Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約6分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線、近鉄線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-02）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火）」.（参照2026-06-02）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-02）. 【熊野前を大阪の駅で例えると？】住吉大社 日暮里・舎人ライナーの熊野前駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、住吉大社駅が挙げられます。住吉大社駅は大阪市住吉区にある駅で、南海本線を利用できる他、徒歩圏内には阪堺電車の住吉鳥居前停留場もあります。なんば方面へ移動しやすく、路面電車を使えば天王寺方面へもアクセスしやすい立地です。 熊野前駅との類似点は、路面電車が通る下町らしい雰囲気を持っている点です。熊野前駅には都電荒川線、住吉大社駅周辺には阪堺電車が走っており、どちらもローカルな生活感が息づく街並みが広がっています。 住吉大社駅のすぐ近くには、全国の住吉神社の総本社である「住吉大社」があり、周辺は落ち着いた雰囲気が漂っています。昔ながらの飲食店や個人商店も点在しており、にぎやかな繁華街とは異なる穏やかな暮らしを求める方に適したエリアです。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなども多く、日常生活に必要な施設はそろっています。下町の親しみやすさを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市住吉区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8,273人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約37分（南海線～JR大和路快速） 新大阪駅まで約40分（南海線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約10分（南海線） 天王寺駅まで約19分（南海線～JR大和路線） 利用可能路線 南海本線、阪堺電車 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-02）. 日暮里・舎人ライナー沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう 日暮里・舎人ライナーは、日暮里駅から見沼代親水公園駅までを結ぶ新交通システムです。沿線には、落ち着いた住宅街や下町らしい雰囲気を持つエリアが多く、都心方面へ通勤・通学する方から一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、東京の物件価格は非常に高騰している点に注意が必要です。そのため日暮里・舎人ライナー沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。日暮里・舎人ライナー沿線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月3日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.05 2026.06.08 りんかい線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 りんかい線は、新木場駅から大崎駅までを結ぶ鉄道路線です。お台場方面や品川区の湾岸エリアを通っている他、JR埼京線との相互直通運転によって渋谷や新宿などの都心方面へもスムーズにアクセスできます。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめのりんかい線の駅をご紹介します。 またりんかい線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。りんかい線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 りんかい線は、東京の湾岸エリアと都心方面をつなぐ鉄道路線 乗降客数と朝の混雑状況から見るりんかい線の人気駅は、品川シーサイド駅・大井町駅 りんかい線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪のトレードセンター前駅や京橋駅、コスモスクエア駅、中之島駅周辺もおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です りんかい線とは？ りんかい線は、東京臨海高速鉄道が運営する鉄道路線です。東京都江東区の新木場駅から、品川区の大崎駅までを結んでいます。営業キロは12.2kmで、駅数は8駅です（※）。新木場駅・東雲駅・国際展示場駅・東京テレポート駅・天王洲アイル駅・品川シーサイド駅・大井町駅・大崎駅を通ります。 JR埼京線と相互直通運転を行っている点も特徴です。お台場方面から、渋谷・新宿・池袋・大宮・川越方面まで乗り換えなしでアクセスできます。臨海部と都心部をつなぐ路線として、通勤・通学やレジャーなど幅広い目的で利用されています。 ※参考：りんかい線.「りんかい線を知る」.（参照2026-05-30）. 乗降客数と朝の混雑状況から見るりんかい線の人気駅2選 りんかい線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、人気の駅周辺のエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、りんかい線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下の駅をご紹介します。 品川シーサイド 大井町 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 品川シーサイド 品川シーサイド駅は、東京都品川区にある駅です。少し歩けば、京急本線の青物横丁駅も利用でき、品川駅や羽田空港へも乗り換えなしでアクセスできます。 駅周辺は、オフィス街と住宅街が一体となったベイエリアです。海に近く、開放感のある街並みが広がっています。 複数の商業施設があり、駅直結の「オーバルガーデン」には、飲食店やドラッグストア、クリニックなどが入っている他、「イオンスタイル品川シーサイド」には食料品や日用品、衣料品などを購入できる店舗がそろっています。駅周辺に日常生活に必要な施設がそろっているため、暮らしやすい環境といえるでしょう。 歩道はフラットで広めに整備されており、ベビーカーでも移動しやすい環境です。徒歩圏内には「鮫洲運動公園」や「東品川海上公園」といった公園もあり、自然を身近に感じられます。これらのことから、子育て世帯からの賃貸需要も見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万8,773人 （2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 新木場まで約14分、大崎まで約6分 利用可能路線 りんかい線 ※参考：りんかい線.「よくあるご質問 りんかい線は、どのくらいのお客さまが利用されているのですか？」.（参照2026-06-01）. 大井町 大井町駅は東京都品川区にある駅で、りんかい線やJR京浜東北線、東急大井町線を利用可能です。駅前のバスロータリーからは、羽田空港行きの直行バスも運行しています。 駅周辺には、駅ビルの「アトレ大井町」をはじめ「阪急大井町ガーデン」「イトーヨーカドー大井町店」「西友 大井町店」「ヤマダデンキ LABI LIFE SELECT 品川大井町」などの複数の商業施設がそろっています。食料品やファッション、雑貨、家電まで幅広く購入できるため、日常の買い物には困りにくい環境です。 大通りから一歩入ると、昭和の雰囲気を残す飲食店街もあります。「東小路飲食店街」や「大井銀座商店街」には個人店や居酒屋などが並んでおり、外食を楽しみながら暮らしたい方にも向いています。 駅から少し歩くと落ち着いた住宅街が広がっており、徒歩圏内にはジョギングやテニスなどを楽しめる「しながわ中央公園」もあります。 大井町駅周辺は、交通利便性と生活利便性を兼ね備えているため、単身者や共働き世帯を中心に、一定の賃貸需要を見込める立地といえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万6,545人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 ＜大井町→品川シーサイド ＞7：00～8：00の混雑率 55％8：00～9：00の混雑率 79％9：00～10：00の混雑率 54％ 主要駅への所要時間 新木場まで約16分、大崎まで約3分 利用可能路線 りんかい線、JR京浜東北線、東急大井町線 ※参考：りんかい線.「よくあるご質問 りんかい線は、どのくらいのお客さまが利用されているのですか？」.（参照2026-06-01）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-01）. 交通の利便性から見るりんかい線の人気駅2選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、りんかい線の中でも交通の利便性に優れている、以下2つの駅をご紹介します。 新木場駅 大崎駅 新木場 新木場駅は東京都江東区にある駅で、りんかい線の他、東京メトロ有楽町線、JR京葉線・武蔵野線を利用できます。都心部や湾岸エリア、千葉方面など、さまざまな場所へ移動しやすい交通結節点です。 駅周辺は、材木問屋や倉庫、オフィスビルが集まる業務エリアです。住宅街というよりも、商業施設や物流施設が中心の立地といえるでしょう。 駅の北口側には「夢の島公園」があります。園内には運動場や競技場、スポーツ文化館、バーベキュー施設などがあり、休日に体を動かしたい方やレジャーを楽しみたい方にとって使いやすい環境です。 駅直結の商業施設「メトロピア新木場」には、飲食店やコンビニエンスストアが入っています。ただし、スーパーマーケットやドラッグストアは駅からやや離れているため、日常の買い物は他の駅を利用するのがよいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都江東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万483人 （2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大崎まで約19分 利用可能路線 りんかい線、東京メトロ有楽町線、JR京葉線・武蔵野線 ※参考：りんかい線.「よくあるご質問 りんかい線は、どのくらいのお客さまが利用されているのですか？」.（参照2026-06-01）. 大崎 大崎駅は東京都品川区にある駅で、りんかい線やJR山手線・埼京線・湘南新宿ラインを利用できます。渋谷・新宿・池袋方面へ乗り換えなしで移動でき、通勤・通学の利便性を重視する方に適した駅です。 駅前には、オフィスビルやマンションが複数立ち並んでいます。東口側には「大崎ニューシティ」「ゲートシティ大崎」「アートヴィレッジ大崎セントラルタワー」といった複合施設があり、買い物や外食に便利です。 周辺にはスーパーマーケットやドラッグストア、100円ショップがある他、内科や歯科、小児科などの医療機関も点在しています。日常生活に必要な施設が駅周辺にそろっており、暮らしやすい環境といえるでしょう。 ビル群を抜けると、目黒川沿いの落ち着いた街並みが広がります。春には桜並木を楽しめるため、都心に近い場所で自然を感じたい方にもおすすめの立地です。少し歩けば戸越銀座商店街方面にも行けるため、下町らしい雰囲気も味わえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万8,311人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 新木場まで約20分 利用可能路線 りんかい線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン ※参考：りんかい線.「よくあるご質問 りんかい線は、どのくらいのお客さまが利用されているのですか？」.（参照2026-06-01）. 地域の特徴から見るりんかい線で賃貸需要の高い駅 りんかい線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。官公庁や企業、大学、オフィスビルなどが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、りんかい線で一定の賃貸需要があると考えられる駅として、天王洲アイル駅をご紹介します。 天王洲アイル 天王洲アイル駅は東京都品川区にある駅で、りんかい線と東京モノレールを利用できます。都営バスを使えば、品川駅方面へも10〜20分程度でアクセス可能です。 駅周辺は、オフィスビルや住宅、商業施設が計画的に整備されています。「アートの島」としても知られており、周辺にはパブリックアートや壁画、写真展示なども点在しているのが特徴です。 駅直結の複合施設「シーフォートスクエア」には、劇場やホテル、レストラン、カフェ、ドラッグストアなどが入っています。小型スーパーマーケットや飲食店も点在しており、日常生活の買い物にも困りにくい環境です。また運河沿いには遊歩道があるので、水辺を眺めながら散歩やジョギングを楽しめます。都心に近い場所で落ち着いた暮らしを求める方にも検討されやすいエリアです。 オフィス需要と居住環境の両方の特性がある街なので、職住近接を重視する単身者や共働き世帯から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万5,669人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 新木場まで約11分、大崎まで約8分 利用可能路線 りんかい線、東京モノレール羽田空港線 ※参考：りんかい線.「よくあるご質問 りんかい線は、どのくらいのお客さまが利用されているのですか？」.（参照2026-06-01）. りんかい線沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ りんかい線は、東京の湾岸エリアと都心方面をつなぐ利便性の高い路線です。品川区や江東区の湾岸部を通るため、オフィスや商業施設、住宅が集積している駅も多く、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、東京は物件価格が非常に高騰しています。特に新築の場合はワンルームマンションでも1億円以上になるケースもあり、供給量自体も少ないです。 東京と大阪の新築ワンルームマンションの物件価格の一例を見てみましょう。 table2 物件価格の一例 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 2,270万円（建築年2025年／エスリード新大阪アヴァン／大阪市淀川区） エリアによっても物件価格は異なりますが、上記データを見ると、東京の新築ワンルームマンションの物件価格は大阪に比べて約12倍に上ることが分かります。一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほどは差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。 そのため、りんかい線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えば大阪メトロ中央線は、大阪都心部から大阪港やコスモスクエア、夢洲方面へアクセスできる路線です。りんかい線と同じく、都心部と湾岸エリアを結び、展示場や商業施設、オフィス、観光施設などへ向かう人々の移動を支えています。 りんかい線周辺の物件に近い条件で不動産投資を検討したい場合、大阪の湾岸部や中央線沿線も比較対象になるでしょう。 りんかい線の駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、りんかい線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介したりんかい線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【品川シーサイドを大阪の駅で例えると？】トレードセンター前 【大井町・大崎を大阪の駅で例えると？】京橋 【新木場を大阪の駅で例えると？】コスモスクエア 【天王洲アイルを大阪の駅で例えると？】中之島 りんかい線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【品川シーサイドを大阪の駅で例えると？】トレードセンター前 りんかい線の品川シーサイド駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、トレードセンター前駅が挙げられます。トレードセンター前駅は、大阪市住之江区にある駅です。Osaka Metro南港ポートタウン線を利用でき、隣駅のコスモスクエア駅で中央線に乗り換えれば、本町方面へアクセスできます。 品川シーサイド駅との類似点は、都心の中心部ではなく、湾岸部に整備された再開発エリアにある点です。周辺にはオフィスビルや商業施設が集まっており、海に近く開放的な街並みが広がっています。 駅周辺には、大規模複合施設「大阪南港ATC（アジア太平洋トレードセンター）」や国際展示場「インテックス大阪」、大阪府咲洲庁舎「さきしまコスモタワー」などがあります。展示会やイベントなどのビジネス目的で訪れる人も多く、商業・業務エリアとしての性格が強いです。そのため周辺で働く方からの一定の賃貸需要を見込めます。またコスモスクエアや夢洲方面へのアクセス拠点としての役割もあるため、湾岸エリアの開発動向によっては、今後さらに注目度が高まる可能性があります。 周辺の開発状況については、こちらの記事を参考にしてください。 大阪ニシで始める不動産投資！ 投資先として注目されている理由や注意点を解説 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市住之江区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万2,668人 （2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro南港ポートタウン線 ＜コスモスクエア方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約30分（OsakaMetro南港ポートタウン線～OsakaMetro中央線～JR大阪環状線） 新大阪駅まで約41分（OsakaMetro南港ポートタウン線～OsakaMetro中央線～OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約31分（OsakaMetro南港ポートタウン線～OsakaMetro中央線～OsakaMetro四つ橋線） 天王寺駅まで約35分（OsakaMetro南港ポートタウン線～OsakaMetro中央線～OsakaMetro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro南港ポートタウン線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-01）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月））」.（参照2026-06-01）. 【大井町・大崎を大阪の駅で例えると？】京橋 りんかい線の大井町駅や大崎駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、京橋駅が挙げられます。京橋駅は大阪市都島区にある駅で、JR大阪環状線・片町線・東西線、京阪本線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線を利用できます。大阪駅や天王寺駅方面はもちろんのこと、京都方面や大阪市東部へも移動しやすい交通結節点です。 大井町駅との類似点は、複数路線が乗り入れる利便性と、にぎわいのある飲食街を併せ持っている点です。駅周辺には商業施設や飲食店が多く、仕事帰りの外食や日常の買い物にも利用しやすいでしょう。 大崎駅との類似点は、駅周辺の再開発によって近代的なビジネス街が形成されている点です。大崎駅の周辺は、工場や倉庫が多かったエリアから、高層オフィスビルやマンションが立ち並ぶエリアへと変化しました。京橋駅周辺も大阪ビジネスパーク側に行くと、高層オフィスビルが整備された近代的な街並みが広がります。 商業施設やオフィスビルが集まっている一方で、京橋駅の周辺には昔ながらの商店街や飲食店街も残っています。利便性の高さと親しみやすい街の雰囲気を求める方から、検討されやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区・都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数JR：23万3,396人（2024年度／一日平均）Osaka Metro：3万4,897人（2025年11月11日交通調査）京阪本線：13万1,851人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 JR大阪環状線 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6:40～7:40の混雑率 71％ 7:40～8:40の混雑率 101％ 8:40～9:40の混雑率 55％ Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約16分（JR学研都市線～JRおおさか東線） なんば駅まで約28分（京阪本線～OsakaMetro御堂筋線） 天王寺駅まで約14分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-01）. ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-01）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水）」.（参照2026-06-01）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-01）. 【新木場を大阪の駅で例えると？】コスモスクエア りんかい線の新木場駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、コスモスクエア駅が挙げられます。コスモスクエア駅は大阪市住之江区にある駅で、Osaka Metro中央線と南港ポートタウン線を利用可能です。中央線を使えば、本町や堺筋本町方面へ乗り換えなしでアクセスできます。 新木場駅との類似点は湾岸部に位置し、周辺に物流施設や倉庫、オフィスビル、事業所などが多いことです。観光地や繁華街そのものというより、ベイエリアの各方面へ移動するための結節点として機能している点も共通しています。 駅周辺には、トレードセンター前駅と同様に「インテックス大阪」や「さきしまコスモタワー」、ホテルなどがあります。また水辺を生かした街づくりとして、海浜緑地「シーサイドコスモ」や咲洲キャナルと呼ばれる人工運河が整備されており、景観が良く、散歩やジョギングなどを楽しみやすい環境です。スーパーマーケットやドラッグストアなどは少ないため、近隣の駅を利用しなければなりませんが、湾岸エリアで勤務しており職住近接を重視する方や、景観の良い場所で暮らしたい方には検討される立地といえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市住之江区 乗降客数 1日当たりの乗降人員：2万3,712人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro南港ポートタウン線 ＜コスモスクエア方面＞ 終点駅のためなし ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約24分（OsakaMetro中央線～JR大和路快速） 新大阪駅まで約26分（OsakaMetro中央線～OsakaMetro四つ橋線） 天王寺駅まで約24分（OsakaMetro中央線～JR関空快速） 利用可能路線 Osaka Metro中央線・南港ポートタウン線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-01）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄の混雑状況（2025年10月15日（水））」.（参照2026-06-01）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄の混雑状況（2025年10月06日（月））」.（参照2026-06-01）. 【天王洲アイルを大阪の駅で例えると？】中之島 りんかい線の天王洲アイル駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、中之島駅が挙げられます。中之島駅は大阪市北区にある駅で、京阪中之島線を利用可能です。京阪中之島線の始発・終点駅であるため、通勤・通学に座って移動しやすい点も魅力の一つでしょう。 天王洲アイル駅との類似点は、ビジネス街でありながら、景観を楽しめる落ち着いた都市空間である点です。天王洲アイルは運河沿いの遊歩道やアート展示が点在しているエリアですが、中之島も堂島川と土佐堀川に挟まれた水辺の街として知られています。 駅周辺には、国立国際美術館や大阪府立中之島図書館、大阪市立科学館などの文化施設があります。オフィスビルやホテル、飲食店、スーパーマーケット、コンビニエンスストアなども集まっており、文化とビジネス、商業が共存するエリアです。川沿いには遊歩道も整備されているため、都心にいながらゆったりとした時間を過ごしやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの乗降人員：7,666人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約20分（福島駅まで徒歩/JR大阪環状線） 新大阪駅まで約26分（京阪中之島線～OsakaMetro御堂筋線） なんば駅まで約17分（京阪中之島線～OsakaMetro四つ橋線） 天王寺駅まで約25分（京阪中之島線～OsakaMetro四つ橋線～OsakaMetro御堂筋線） 利用可能路線 京阪中之島線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-01）. りんかい線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう りんかい線は、新木場駅から大崎駅までを結ぶ東京臨海高速鉄道が運営する鉄道路線です。お台場方面や品川区の湾岸エリアを通る他、JR埼京線との相互直通運転によって、渋谷や新宿、池袋方面へも移動しやすい特徴があります。 交通利便性や生活利便性の高い駅など、さまざまな特色を持つ駅がそろっていますが、東京の物件価格は非常に高騰している点に注意が必要です。そのためりんかい線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。りんかい線沿線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月1日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.05 2026.07.13 【2026年版】大阪市の地価公示価格ランキング｜上昇率の高い区と今後注目の再開発エリアを徹底解説 2026年3月17日、国土交通省は2026年の地価公示価格を発表しました。全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しており、全用途平均・商業地では上昇幅も拡大しています。東京圏や大阪圏、名古屋圏の三大都市圏でも上昇傾向が続いており、都市部を中心に土地需要の高さがうかがえます。特に大阪府では、住宅地は5年連続、商業地は4年連続の上昇となりました。 一方で、不動産投資を検討している方の中には「大阪市内で今後も需要が見込めるエリアはどこなのか」「どのように地価公示価格や上昇率を参考にしたらよいのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。 本記事では2026年の地価公示価格を基に、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別に解説します。さらに地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴や、大阪市内で進む再開発・交通インフラ整備についても紹介します。大阪で不動産投資を検討している方は、エリア選定の参考にしてください。 ※本記事は2026年6月時点の情報です ※本記事の数値は、住宅・商業地のみを対象としております ※参考：大阪市.「マップナビおおさかオープンデータ一覧」. （2026-03-31）. suggest2 2026年の大阪市の地価公示価格は、住宅地・商業地ともに上昇しており、下落地点がないほど堅調に推移している 地価公示価格が高いエリアは中央区・北区・西区などの中心部に集中し、地価上昇率では浪速区・福島区・城東区・東成区など周辺エリアの伸びも目立つ うめきた2期、大阪IR、なにわ筋線などの再開発・交通インフラ整備により、今後も大阪市の地価は上昇が見込まれる 東証プライム上場企業のエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 大阪市の地価公示価格・地価上昇率の推移 大阪市全体の変動率は2025年の8.4％から2026年には9.1％へ上昇しており、関西圏の地価上昇をけん引しているエリアの一つです。下落地点がなかったことも特筆すべき点で、住宅地の上昇率は6.4％、商業地は12.4％と高い伸びを示しました。大阪府全体では住宅地が2.8％、商業地が8.5％であることを踏まえると、大阪市の上昇率は府内でも目立つ水準です。 次項からは、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別にご紹介します。大阪市内で不動産投資を検討している方は、各ランキングを参考に、エリアごとの現在の評価や将来性などをチェックしてみましょう。 ※参考：大阪府.「大阪府地価だより」.（2026-3-18）. 【区別】地価公示価格・地価上昇率ランキング 不動産投資物件を選定する上で、立地条件は重要な要素の一つです。地価公示価格はエリアの資産価値や需要の高さを把握する手掛かりになり、対前年の上昇率を見ることで、どのエリアの注目度が高まっているのか、将来性を期待できるのかを確認できます。 ここでは、大阪市内で地価公示価格や地価上昇率が高い区をご紹介します。 大阪市の地価公示価格が高い区ランキング ＜総合 地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 中央区 4,393,845 16.85% 2位 北区 3,980,765 8.78% 3位 西区 1,771,286 16.29% ＜住宅地における地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 西区 956,000 10.52% 2位 中央区 772,667 8.42% 3位 天王寺区 718,667 8.68% ＜商業地における地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 中央区 4,652,500 14.31% 2位 北区 4,559,828 8.76% 3位 西区 1,812,050 16.45% 地価公示価格が高い区を見ると、総合・住宅地・商業地のいずれにおいても、大阪市中心部やその周辺エリアが上位に入っています。特に中央区・西区は、住宅地・商業地のどちらのランキングでも上位に位置しており、心斎橋・なんば・本町・堀江など、商業やオフィス、居住ニーズが集まるエリアの地価水準が高いことが分かります。 また住宅地でランクインしている天王寺区は、都心へのアクセスの良さや落ち着いた街の雰囲気などが人気のエリアで、もともと一定の地価水準がある区です。今回さらに地価が上昇したことから、今後も住宅地としての需要がより高まることが伺えます。 大阪市の地価上昇率が高い区ランキング 次に地価の変動率別でも上位の傾向を見てみましょう。 ＜総合 上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 中央区 4,393,845 16.85 2位 西区 1,771,286 16.29 3位 浪速区 880,273 15.60 ＜住宅地における上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 浪速区 541,000 10.86 2位 西区 956,000 10.52 3位 北区 622,200 9.50 ＜商業地における上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 中央区 1,812,050 16.45 2位 福島区 1,248,500 16.18 3位 浪速区 914,200 15.90 大阪市の地価上昇率が高い区を見ると、西区・浪速区が複数のランキングで上位に入っています。浪速区は、なんば・日本橋・新今宮などを有する大阪市中心部に近い区であり、交通利便性の高さが特長です。大阪市内の主要エリアへアクセスしやすく、日常生活の利便性も高いことから、住宅地・商業地の両面で需要が高まっていると考えられます。また中央区や西区など既に地価水準が高いエリアと比べると、相対的に価格を抑えながら都心近接の利便性を得やすい点も、上昇率の高さにつながっているのでしょう。 また中央区と西区は、地価公示価格の水準が高いだけではなく、変動率でも高い数値を示しており、既に需要のある中心部でさらに地価が上昇していることが分かります。 【住宅地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 次に、大阪市内の住宅地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市福島区福島3-1-55 1,470,000 8.9 2位 大阪市天王寺区上汐4-4-25 1,080,000 8 3位 大阪市北区紅梅町6-6 1,020,000 10.9 4位 大阪市中央区上町1-15-15 998,000 8.5 5位 大阪市西区北堀江4-13-5 956,000 10.5 6位 大阪市天王寺区真法院町10-6 813,000 8 7位 大阪市天王寺区上本町8-6-14 753,000 7 8位 大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5 715,000 9.2 9位 大阪市天王寺区大道3-6-6 620,000 7.1 10位 大阪市北区本庄東2-15-8 605,000 10.2 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市北区紅梅町6-6 1,020,000 10.9 1位 大阪市浪速区桜川1-4-12 541,000 10.9 3位 大阪市城東区中央2-9-19 408,000 10.6 4位 大阪市西区北堀江4-13-5 956,000 10.5 5位 大阪市北区本庄東2-15-8 605,000 10.2 6位 大阪市北区中津6-4-18 460,000 10 7位 大阪市淀川区東三国4-14-8 339,000 9.7 7位 大阪市東淀川区豊新1-13-24 261,000 9.7 9位 大阪市東淀川区淡路5-5-5 298,000 9.6 10位 大阪市城東区永田2-10-18 266,000 9.5 Z大阪市の住宅地における地価公示価格ランキングでは、大阪駅や梅田駅にアクセスしやすい福島区福島や文教地区で知られる天王寺区上汐、天神橋筋商店街にほど近い北区紅梅町など、都心部に近く利便性の高い地点が上位に入っています。ただしトップ10のうち、昨年ランクインしていなかったのは10位の北区本庄東のみであることから、地価の高いエリアの人気が続いており、価格上昇も堅調であることが分かります。 一方地価の上昇率ランキングを見ると、西区北堀江、北区本庄東、北区中津など6地点が新たにランクインしました。いずれも都心部へのアクセスに優れた住宅地でありながら、中心部の一等地と比較すると、相対的に検討しやすいエリアです。 このことから、職住近接を重視する賃貸需要が、中心部の高価格帯エリアから周辺へと徐々に広がりつつあることが伺えます。今後は、既に地価水準が高い中心部に徒歩・自転車で移動できるエリアにも注目していきましょう。 【商業地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 続いて、大阪市内の商業地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市中央区宗右衛門町7-2（デカ戎橋ビル） 25,000,000 6.4 2位 大阪市北区大深町4-20 （グランフロント大阪 南館） 24,700,000 1.6 3位 大阪市中央区心斎橋筋2-8-5（サンドラッグ心斎橋中央店） 19,900,000 13.1 4位 大阪市北区梅田1-8-17（大阪第一生命ビルディング） 19,600,000 3.2 5位 大阪市中央区西心斎橋1-4-5（御堂筋ビル） 15,300,000 13.3 6位 大阪市北区角田町7-10（ヘップナビオ） 14,500,000 7.4 7位 大阪市中央区南船場4-4-21（ＴＯＤＡＢＵＩＬＤＩＮＧ心斎橋） 14,100,000 15.6 8位 大阪市中央区難波1-8-2（ドトールコーヒーショップ難波店） 11,700,000 17 9位 大阪市中央区備後町3-6-2 （ＫＦセンタービル） 10,600,000 15 10位 大阪市中央区難波3-6-11（なんば池田ビル） 10,600,000 12.8 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市中央区道頓堀1-6-10 9,500,000 25 2位 大阪市中央区西心斎橋2-1-25 4,600,000 19.5 3位 大阪市西区立売堀1-9-15 1,910,000 19.5 4位 大阪市西区北堀江1-14-24 2,230,000 18.6 5位 大阪市浪速区桜川2-11-20 808,000 18.5 6位 大阪市北区豊崎3-20-10 2,700,000 18.4 7位 大阪市西区西本町2-1-34 2,510,000 18.4 8位 大阪市福島区福島6-20-2 1,800,000 18.4 9位 大阪市北区豊崎3-13-6 1,430,000 18.2 10位 大阪市北区大淀南1-10-9 2,090,000 18.1 大阪市の商業地における地価公示価格ランキングでは、中央区宗右衛門町や心斎橋筋、西心斎橋、難波など、大阪を代表する商業・業務エリアが上位に入っています。前年は北区大深町が1位でしたが、2026年は6年ぶりに中央区宗右衛門町が商業地の地価公示価格ランキングで1位となりました。順位の変動はあるものの、トップ10のラインナップは昨年と同じで、引き続き大阪市の中心エリアの需要が高いことが分かります。 一方地価の上昇率ランキングを見ると、昨年も大きく地価が上昇した中央区道頓堀や福島区福島などが上位に入っています。地価公示価格ランキングでは中央区・北区の一等地が目立つのに対し、上昇率ランキングでは西区・浪速区・福島区など、中心部に近い周辺エリアが多く見られる点が特徴です。 地価上昇の背景には、インバウンドを含む観光需要の高さや、都心部周辺での再開発・マンション開発などが挙げられます。再開発などが進み街の回遊性が高まれば、周辺エリアにも観光客が立ち寄りやすくなるため、大阪市内の商業地では広い範囲で地価の上昇が続くと予想されます。 【交通地点】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 投資用物件を選定する際は、駅ごとの地価公示価格や上昇率をチェックするのも方法の一つです。 ここでは、市内の交通地点における地価公示価格と地価上昇率のランキングをご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 駅名 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 区 1位 大阪 22,150,000 2.4 北区 2位 梅田 10,270,000 8.7 北区 3位 なんば 10,081,833 15.0 中央区 4位 心斎橋 9,866,667 15.1 中央区 5位 大江橋 7,100,000 11.8 北区 6位 淀屋橋 5,726,667 14.6 中央区 7位 大阪阿部野橋 4,100,000 7.9 阿倍野区 8位 本町 3,917,143 16.6 中央区 9位 北浜 3,490,000 17.9 中央区 10位 西梅田 3,255,000 16.3 北区 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 駅名 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 区 1位 中津 2,065,000 18.3 北区 2位 桜川 851,000 18.0 浪速区 3位 北浜 3,490,000 17.9 中央区 4位 四ツ橋 2,860,000 17.7 西区 5位 阿波座 1,443,333 17.0 西区 6位 西大橋 2,145,000 17.0 西区 7位 難波 1,120,000 16.9 中央区 8位 中崎町 1,746,667 16.8 北区 9位 本町 3,917,143 16.6 中央区 10位 大阪天満宮 1,635,000 16.6 北区 交通地点別の地価公示価格ランキングを見ると、関西有数のターミナル駅である大阪駅と梅田駅が上位となりました。3位・4位・7位の駅も大型商業施設や百貨店などの最寄り駅であり、商業・観光需要の高さが地価にも表れていると考えられます。5位以降は淀屋橋・本町・北浜などオフィス街に位置する駅が多く、商業地とは異なる形で安定した需要が見込まれています。 一方地価の上昇率ランキングの上位である中津駅や桜川駅周辺は、梅田やなんばが徒歩圏内でありながら、住宅地としての側面も持つエリアです。都心部へのアクセスに優れつつ、昔ながらの街並みや生活利便性も備えていることから、居住ニーズの高まりが地価上昇につながっていると考えられます。また3位の北浜駅や5位の阿波座駅、9位の本町駅・大阪天満宮駅はオフィス街に近く、都心部で働く人の居住ニーズを満たしやすい立地といえます。 地価公示価格ランキングでは商業・観光・業務需要の強い駅が目立つ一方、上昇率ランキングでは、都心部へのアクセスと住みやすさを兼ね備えた駅が多くランクインしました。このように駅を基準に地価水準や上昇率を見ることで、エリアの傾向や将来性を把握しやすくなるでしょう。 地価公示価格はどのように決まるの？ 地価公示価格とは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格のことです。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表しており、一般の土地取引価格の指標や、公共事業用地の取得価格算定などに活用されています。標準地は、地域内で土地の利用状況や環境、地積、形状などが標準的と認められる土地から選ばれるのが一般的です。 地価公示価格は、土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行った上で判定されます。不動産鑑定士とは、土地や建物などの経済価値を分析し、適正な価格を判定する専門家です。複数の不動産鑑定士が評価に関わることで、評価の公平性や客観性が保たれています。 なお、地価公示価格で示されるのは、建物を含めた価格ではなく土地のみの価格です。標準地に建物がある場合でも、建物や権利がない更地の状態を前提として評価されます。そのため、実際に売買される不動産価格とは一致しない場合がある点に注意が必要です。 標準地の鑑定評価では、主に以下の手法が用いられます。 table2 評価手法 概要 取引事例比較法 周辺の類似した土地の取引事例を参考に、地域や個別条件の違いを補正して価格を求める方法 収益還元法 土地の上に収益物件を建てることを想定し、将来得られる収益を基に現在の土地価格を求める方法 原価法 同じ土地を改めて取得・造成すると仮定した場合の費用を基に、価格を求める方法 開発法 土地を開発して販売・賃貸した場合の収益から、建築費などの費用を差し引き、土地価格を逆算する方法 地価公示価格は、エリアごとの地価水準や変動傾向を把握する際の指標となります。ただし、実際の物件価格は、建物の築年数や管理状態、周辺環境、個別の取引条件などによって変わります。不動産投資を検討する際は、地価公示価格だけで判断するのではなく、賃貸需要や利回り、周辺の再開発計画なども併せて確認することが重要です。 地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴 地価公示価格が上昇しやすい土地には、いくつかの共通点があります。 table2 土地の特徴 内容 交通アクセスが良い 主要駅やターミナル駅に近い土地、複数路線を利用できる土地は、通勤・通学や買い物の利便性が高く、住宅・商業の両面で需要が高まりやすい傾向にある。そのため新駅が開業するエリアも地価が上昇しやすい 観光地や商業施設が集まっている 観光客や買い物客が多く訪れるエリアでは、店舗やホテルなどの需要が高まりやすく、商業地の地価上昇・維持につながりやすい 再開発が進んでいる 新しい商業施設やオフィスビル、マンションなどが整備されることで、街の利便性や認知度が高まり、住宅需要や事業用地の需要が増えやすくなる 地域経済が活性化している 企業の進出や雇用の増加が見られる地域では、働く人や住む人が増えやすく、周辺の住宅需要や店舗需要の高まりが地価に反映されることがある このように地価公示価格の上昇には、さまざまな要因が関係しています。不動産投資でエリアを選ぶ際は、今後需要を押し上げる要因があるかどうかを確認することも大切です。 各ランキング上位の傾向｜大阪市全体で地価の上昇が続く見込み ここからは先述したランキングに多く登場した区を中心に、地価公示価格上昇の背景を見ていきましょう。 北区 北区は、大阪市内有数の商業・オフィスエリアです。特に梅田周辺で行われている再開発が地価上昇の要因となっており、高品質のオフィス供給やにぎわいの場の創出が進められています。もともと商業地として高い地価を誇るエリアですが、こうした再開発により、今後も地価の上昇が続くと見られています。 また住宅地の変動率ランキングで1位になった紅梅町や本庄東、中津など住宅地としての需要が高まっていることも見逃せません。中高層マンションやオフィスが混在する地域では、都市部で働く人々の職住近接ニーズを取り込みやすく、近年はマンション開発も活発に行われています。 このように商業・オフィス機能が集まるエリアと、賃貸需要が高まるエリアの両方で地価の上昇が見込まれる点が、北区の特長といえるでしょう。 中央区 中央区は心斎橋・なんば・道頓堀など、大阪市内でも商業地としての性格が強い区です。商業地の地価公示価格ランキングや交通地点別のランキングに多く登場しており、観光・商業・オフィス需要の高さが地価に反映されています。特に2026年は、デカ戎橋ビルが商業地の地価公示価格ランキングで6年ぶりに1位になりました。インバウンドを含む観光需要の向上を背景に、中央区の存在感が高まっていることが伺えます。 中央区は住宅用地の地点が限られているものの、上町や森ノ宮中央などの住宅地も一定の地価水準を維持しています。観光需要の増加に加えて居住ニーズの広がりが重なれば、中長期的に地価を下支えする要因となるでしょう。 西区 西区も、複数の上昇率ランキングに多くの地点が登場している区です。北堀江や新町、阿波座、西大橋、四ツ橋など、都心部に近接しながら住宅地やオフィス街、商業地が混在している点が特長です。特に住宅地では、心斎橋やなんば方面へアクセスしやすいエリアで地価が上昇傾向にあり、人気の高まりが伺えます。建築費や販売価格が上昇する中でも、マンション需要が根強く、地価を支える要因になっていると考えられます。 詳しくは後述しますが、2031年予定のなにわ筋線開業に合わせて西区に新たな駅ができる見込みです。こうした要因も上昇率につながっているのでしょう。 城東区・東成区 2025年～26年にかけて、大阪の「ヒガシ」エリアでは複数地点で地価が上昇傾向にあります。特に城東区や東成区は10%台の高い上昇率を誇っています。 背景にあるのが、森之宮周辺で進むまちづくりです。2025年9月に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開設され、Osaka Metroの（仮称）森之宮新駅も2028年春の開業が予定されています。またまちづくりに併せて、大阪城～森之宮エリアの歩行者通路も整備される予定です。このような大学・新駅・駅前空間の整備は、単発の施設開発ではなく、地域全体の利便性や認知度を高める「面」の開発として、地域活性化の促進剤になるでしょう。 中央区や北区の地価上昇に伴い、相対的に検討しやすい東側エリアへ住宅需要が広がっていることも、城東区・東成区の地価上昇要因と考えられます。 浪速区 浪速区は、なんば・日本橋・新今宮・桜川・大国町などを含む、商業・観光と住宅の両方の性格を持つ区です。通天閣やジャンジャン横丁で知られる新世界、日本橋の電気街・サブカルチャーエリア、なんばパークス周辺など、観光・商業施設が集まる一方で、下町の雰囲気を残す住宅地も広がっています。 浪速区は特に上昇率のランキングに数多く登場しており、成長性の高い区の一つです。最近では事業所の跡地がマンション用地として活用されているケースもあり、賃貸需要がさらに高まることが期待されています。またなんばパークスの南側に位置する旧クボタ本社跡地には、1万2,000人規模のアリーナが2031年に開業する予定です。このように商業・観光需要と居住ニーズの両方が増加していけば、今後ますます地価が伸びていくかもしれません。 地価公示価格に影響を及ぼす大阪の代表的な再開発・整備計画 先述したように、再開発や交通インフラの整備は、地価公示価格の上昇につながりやすい要素の一つです。新しい商業施設やオフィス、住宅、交通網が整備されることで、エリアの利便性や認知度が高まり、住宅需要や事業用地の需要が増える可能性があります。 ここでは、大阪市内で行われている代表的な再開発や整備計画をご紹介します。 うめきたプロジェクト2期全体開業 日本初の大阪IRの開業 なにわ筋線の開業 リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸 うめきたプロジェクト2期全体開業 うめきたプロジェクトは、JR大阪駅の北側に広がる「うめきた地区」を対象とした大規模な再開発です。第1期では、2013年に商業施設・ホテル・オフィスが一体となった「グランフロント大阪」が開業し、大阪・梅田エリアの拠点性を高めました。 第2期では「みどり」と「イノベーション」の融合をテーマに開発が進められており、未来都市・グラングリーン大阪の整備が進められています。2024年9月には、グラングリーン大阪北館やうめきた公園の一部などが先行まちびらきし、2027年度には全体まちびらきが行われる予定です。 うめきた2期では、オフィスや商業施設、ホテル、都市公園、住宅などが一体的に整備されるため、梅田周辺の回遊性やにぎわいの向上が期待されます。大阪市内でも地価水準の高い北区において、今後も商業・オフィス需要や居住ニーズを支える要因となるでしょう。 日本初の大阪IRの開業 大阪IRは、夢洲で計画されている統合型リゾートです。国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設、カジノなどを備える複合施設として整備される予定で、観光だけではなく、ビジネスや国際交流の拠点としての役割も期待されています。 大阪市IR推進局の公式情報では、大阪IRの年間来訪者は約2,000万人、年間売り上げは約5,200億円と見込まれています。また運営による近畿圏への経済波及効果は年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人となる見込みです。 大阪・関西万博の開幕に合わせてOsaka Metro中央線が夢洲まで延伸したため、将来的なIR来訪者の受け入れに向けた交通基盤も整っています。大阪IRの開業により、観光・ビジネス需要が高まれば、夢洲周辺だけでなく、梅田・なんば・天王寺・ベイエリアなど大阪市内の広い範囲に影響を与える可能性があります。 ※参考：大阪市IR推進局.「統合型リゾートOSAKA IR」.（参照：2026-05-20）. なにわ筋線の開業 なにわ筋線は、大阪駅のうめきたエリアとJR難波駅、南海新今宮駅方面を結ぶ新たな鉄道路線です。大阪都心部を南北に縦貫する路線として、2031年春の開業に向けて整備事業が進められています。 なにわ筋線の整備により、新大阪・大阪・梅田・中之島・難波・新今宮・天王寺・関西国際空港をつなぐ新たな交通軸が形成される見込みです。関西国際空港や新大阪駅からミナミ方面へのアクセスが改善されることで、国内外の観光客やビジネス利用者の移動利便性も高まります。また開業に併せて、以下の3つの駅が新設される予定です。 （仮称）中之島駅：北区中之島に開業予定 （仮称）西本町駅：西区西本町に開業予定 （仮称）南海新難波駅：浪速区難波中に開業予定 既に地価公示価格・上昇率ランキングで登場しているエリアに新駅ができ、利便性がさらに高まれば、今後の地価動向にも影響を与えるでしょう。 リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸 リニア中央新幹線は、東京・名古屋・大阪の三大都市圏を約1時間で結ぶことを目指す国家的プロジェクトです。国土交通省によると、名古屋・大阪間の開業は当初2045年に予定されていましたが、財政投融資の活用により、最大8年間の前倒しが決定されています。 リニア中央新幹線が大阪まで開通すれば、東京・名古屋・大阪間の移動時間が短縮され、企業活動や観光、人の移動がさらに活発になる可能性があります。大阪の拠点性が高まることで、オフィス需要や宿泊需要、商業需要の増加につながり、長期的には大阪市内の地価にも好影響を与えることが期待できるでしょう。 また北陸新幹線の延伸も検討が行われており、これが実現すれば、北陸方面からのアクセス向上も見込まれます。結果として、大阪の広域交通拠点としての価値が高まり、中長期的な資産価値の向上・維持が見込まれます。 大阪市の地価公示価格は今後も上昇が見込まれるため、再開発動向を踏まえてエリアを見極めましょう 大阪市の地価公示価格は、住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いています。特に北区・中央区・西区・浪速区などの中心部やその周辺エリアでは、商業・観光需要、職住近接ニーズ、マンション開発需要などを背景に、地価の上昇が目立っています。またうめきた2期や大阪IR、なにわ筋線などの再開発・交通インフラ整備も進められており、今後も大阪市の地価動向には注目が集まるでしょう。 大阪で不動産投資を検討する際は、現在の地価公示価格だけではなく、上昇率や再開発計画、交通利便性、賃貸需要などを総合的に確認することが重要です。すでに地価水準が高い中心部だけではなく、今後の需要拡大が見込まれる周辺エリアにも目を向けることで、より目的に合った投資先を見極めやすくなります。 とはいえ、地価や再開発動向を踏まえて投資エリアを判断するには、地域ごとの特性や将来性を正しく把握する必要があります。不動産投資を成功させるためには、物件価格や利回りだけで判断するのではなく、地域情報に詳しく、物件選定から運用まで相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。 エスリード株式会社は、関西に密着して30年以上の実績を持つ不動産会社です。大阪の地域性を踏まえた物件提案に強みがあり、目的に合った投資用物件の選定から運用、管理委託、売却までをトータルでサポートしています。大阪で不動産投資を始めたい方や、今後の地価動向や再開発計画も踏まえながらエリア選定を行いたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。 【エスリードのおすすめ物件情報】 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細
• 2026.06.05 2026.07.16 不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？　種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説 団体信用生命保険は、住宅ローンや不動産投資ローンを組む際、または借り換えを行う際にしか加入できない保険です。そのため、物件購入を検討した段階で初めて耳にする人も多く「不動産投資ローンを組むなら団体信用生命保険に入った方がよいのか」「どれを選べばよいのか分からない」といった悩みや疑問を持つことも少なくありません。 団体信用生命保険は、種類によって保障範囲や金利負担が変わるため、内容を十分に理解しないまま選ぶと、必要以上のコストがかかったり、万が一への備えが不十分になったりする可能性もあります。 本記事では、団体信用生命保険の基本的な仕組みから種類ごとの違い、保険料の考え方、加入できない場合の対応まで、分かりやすく解説します。役割を正しく理解し、ご自身に合った団体信用生命保険を選ぶための参考にしてください。 suggest2 団体信用生命保険には、一般団信・疾病保障付き団信・ワイド団信などの種類がある 団体信用生命保険の保険料は別で支払うのではなく、ローン返済の中で負担するのが一般的で、保障が手厚いほど金利が上乗せされやすい 団体信用生命保険に加入できなくても不動産投資ローンを利用できる可能性はあるものの、借りられる金融機関は限られ、他の保険や貯蓄で備える必要がある 団体信用生命保険（団信）とは？ 団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローン返済中に契約者が死亡した場合や高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高が完済される保険です。契約者に万が一のことが起きて返済が難しくなった際には、ローン残高に相当する保険金が金融機関へ支払われ、債務の返済に充てられます。 高度障がい状態とは、以下のような状態に当てはまる場合を指します。 両眼の視力を永久に失った状態 言語やそしゃくの機能を永久に失った状態 終身にわたり常に介護を要する状態 両上肢または両下肢の機能を永久に失った状態 など 具体的な認定基準は保険商品ごとに異なるため、実際に加入する際は保障内容をよく確認しておくことが大切です。 団信に加入していれば、こうした万が一の際に、残された家族がローン返済を心配せずに済みます。住宅ローンであれば住まいを維持しやすくなり、不動産投資ローンであれば、返済が不要となった投資用物件を活用して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりできる可能性があります。なお、団信は一度加入すると途中で保障内容を変更できないのが一般的であり、生命保険料控除の対象にもなりません。 団信の加入要件 団信に加入できるのは、基本的にこれから住宅ローンや不動産投資ローンを借り入れる人、または借り換えを行う人です。すでに借り入れ中のローンに、後から任意で団信を付けることは原則としてできません。そのため団信に加入したい場合は、ローン契約のタイミングで申し込む必要があります。 また団信への加入では、所定の健康状態を満たしていることも要件の一つです。申し込み時には健康状態に関する告知が必要であり、その内容によっては加入できない場合もあります。持病や既往歴があっても加入できる商品が用意されていることもありますが、条件が異なるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。 団体信用生命保険（団信）の種類 団信には、保障の範囲や加入条件によって複数の種類があります。またどの団信が適しているかは、健康状態や家族構成、万が一の際にどこまで備えたいかによって異なります。団信の種類によって金利の設定が変わることもあるため、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身に合うものを選びましょう。 ここでは、以下の代表的な3つの団信について解説します。 一般団信 疾病保障付き団信 ワイド団信 一般団信 一般団信は契約者が死亡した場合、または先述した所定の高度障がい状態に該当した場合に、ローン残債がゼロになる最も基本的な団信です。 先述した通り、団信の加入に当たっては健康状態の告知が必要です。そのため、現在病気の治療をしている人や既往歴がある人は、一般団信に加入できない可能性があります。 どの団信が良いのか分からないという方は、まずはこの一般団信を基準に考え、その上で必要に応じて保障を上乗せするか、金利の上昇分を許容できるかどうかを検討するとよいでしょう。 疾病保障付き団信 疾病保障付き団信は、死亡や高度障がい状態に加えて、病気や就業不能などにも備えられるよう保障内容を充実させた団信です。例えば三大疾病や所定の身体障がい状態、要介護状態、就業不能、全疾病などを保障対象とする商品があります。 近年、医学の進歩により、病気によっては治療や回復が期待できるようになっています。一方で、病気になると治療のために仕事を休まざるを得ないケースも少なくありません。国立がん研究センターがん対策研究所の調査によると、がんと診断された人のうち53.4％が治療のために休業したと回答していました（※）。 住宅ローンの主な返済原資は給与所得や事業所得であるため、契約者が病気によって働けなくなった場合、資金繰りに直接的な影響が出る可能性があります。そのため、リスク回避の方法として疾病保障付き団信を選択する方も一定数いるでしょう。一方、不動産投資ローンの主な返済原資は家賃収入です。病気で休業したからといって、すぐにキャッシュフローが破綻するわけではありません。しかし、空室リスクや修繕リスクに備える手元資金に十分な余裕がない場合は、収支が不安定になる恐れもあります。そのため自己資金とのバランスを考慮して、疾病保障付き団信を選ぶ方もいます。 ただし、どの状態になったらローン残債がゼロになるかは、商品や特約によって異なります。診断確定だけで保険金が支払われるものもあれば、一定期間働けない状態が続くことを条件としているものもあります。そのため疾病保障付き団信を選ぶ際は、保障の範囲だけではなく、実際に保険金が支払われる条件まで確認しておくことが大切です。 ※参考：国立がん研究センターがん対策研究所.「患者体験調査報告書 令和5年度調査（最終版）」.（参照：2026-05-19）. ワイド団信 ワイド団信（引受条件緩和型団体信用生命保険）とは、持病や既往歴がある方でも加入できる可能性のある団信です。健康状態などを理由に、一般団信や疾病保障付き団信へ加入できない場合でも、加入条件を緩和したワイド団信であれば申し込めるケースがあります。 ただし加入条件が緩和されているとはいえ、誰でも無条件で加入できるわけではありません。申し込み時には所定の審査があり、その結果によっては加入できない場合もあります。また一般団信よりも金利が上乗せされるケースが多いため、加入の可否だけで判断するのではなく、保障内容や金利負担とのバランスも確認した上で検討しましょう。 団体信用生命保険（団信）の保険料はどのように支払う？ 団信の保険料は、契約者が保険会社へ直接支払うのではなく、金融機関がまとめて負担する仕組みです。実際には保険料相当額が金利に含まれているため、契約者はローンの返済を通じて間接的に保険料を負担しています。 また団信は保障範囲が広いほど、保険金が支払われる確率が高くなるため、金利の上乗せ幅が大きくなる傾向にあります。一般団信に比べて、疾病保障付き団信やワイド団信などは年0.1〜0.3％程度の金利が上乗せされるケースが多く見られます。保障内容が手厚くなるものの、毎月の返済額や総返済額にも影響が出るため、加入時には保障範囲と金利のバランスを中長期的に確認しておくことが大切です。 一方で、団信に加入すると必ず金利負担が重くなるとは限りません。金融機関によっては、所定の団信に加入することで返済不能リスクを抑えやすいと考え、金利優遇を適用する場合もあります。 例えば、団信への加入によって年0.3％の金利上乗せがある一方で、別途年0.05％の金利優遇が適用される場合、実質的な上乗せ幅は年0.25％となります。このように、表面的な上乗せ金利だけで判断するのではなく、優遇後の実質金利まで含めて比較してください。 団体信用生命保険（団信）に加入できなくても不動産投資ローンは利用できる？ 結論からいうと、団信に加入できなくても不動産投資ローンを利用できる可能性はあります。ただし、実際には多くの金融機関が団信への加入を融資条件としているため、団信なしで借り入れできる金融機関は限られるのが一般的です。 初めから団信に加入しない前提で不動産投資ローンを組もうとすると、融資の審査が厳しくなったり、共同担保や連帯保証人を求められたりします。場合によっては返済不能リスクを補うために金利が上乗せされ、想定よりも総返済額が高くなってしまうケースもあるでしょう。そのため不動産投資ローンを組む際は、ご自身の健康状態や必要な保障内容に応じて、加入できる団信の選択肢を確認しておくことが大切です。 また団信に加入せずに数千万円単位の不動産投資ローンを組む場合は、万が一の時の備えを別で用意しておく必要があります。例えば一定の貯蓄を確保しておく、収入保障保険など他の生命保険でカバーするといった方法が考えられます。団信に加入できないからといって直ちにローンを利用できないわけではありませんが、選択肢は狭まりやすいです。そのため、借り入れ条件だけではなく、残された家族がどのように返済を行うかまで含めて検討しておきましょう。 団信に加入したら生命保険は不要？ 団信は、死亡・高度障がい時や疾病時にローンを完済できるため、生命保険の死亡保障と役割が似ているといわれることがあります。そのため「団信に加入したら生命保険は不要なのでは」と考える人もいるでしょう。結論からいうと、団信に加入したからといって、全ての生命保険が不要になるわけではありません。 しかし、必要な保障額の考え方によっては、団信を死亡時の保障の一部として捉え、保障内容を見直すことも選択肢になります。 横軸を年数、縦軸を保険金額とした場合、一般的な生命保険は、契約時に定めた保険金額が一定期間変わらない「四角形」の保障です。保険料を1回支払っただけだとしても、保険の責任開始日以降であれば、万が一のことがあった際に契約した保険金額を満額受け取れる点は大きなメリットでしょう。しかし、契約者や家族にとって必要な保障額は、常に一定とは限りません。 例えば、子どもが小さいうちは、将来の教育費や生活費を見込んで、大きな保障額が必要になります。しかし子どもの成長に伴い、必要となる額は徐々に減っていくのです。例えば子どもが15歳であれば、高校・大学などの教育費や生活費の備えが必要ですが、7年後に22歳になり一般的な就職のタイミングを迎えれば、原則として教育費や生活費の負担はほぼ無くなるでしょう。 このように、万が一のときに実際に必要になる保障額は、一定額が続く「四角形」ではなく、時間の経過とともに右肩下がりになる「三角形」に近いと考えられます。その点、団信はローン残高の減少とともに保障額も減っていく「三角形」の仕組みです。これは、家族に必要な保障額が年齢やライフステージに応じて減っていく考え方と重なりやすいといえます。 ただし団信は、ローン残債を完済し無借金の不動産を遺族に残せる仕組みであり、現金が支払われるわけではありません。当面の生活費や葬儀費用など、現金で必要になる支出には預貯金や生命保険で備えておく必要があります。 団信に加入したら、加入中の生命保険の契約内容を確認した上で、不動産投資ローンの残債や家族構成、子どもの進路、生活費などを踏まえて必要な保障額を整理し、どの方法で備えるのかを検討することが大切です。 なお、生命保険の考え方については、投資マンガ「インベスターZ（作者：三田紀房さん）」が分かりやすいので、ぜひ併せてご覧ください。 団信の役割と保障内容を理解した上で、不動産投資ローンを検討しましょう 団信は、ローン返済中に契約者が死亡した場合や所定の高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高を完済する仕組みです。商品によっては疾病時に備えられるものや、既往歴がある場合でも加入できるものもあり、健康状態や備えたいリスクに応じて選べます。ただし保障範囲が広がるほど金利が上乗せされるケースもあるため、保障内容と負担のバランスを見ながら検討しましょう。 また団信は、万が一の時のローン返済に備えられる一方で、現金が直接支払われる保険ではありません。保障額もローン残高の範囲に限られるため、返済が進むほど小さくなります。そのため団信に加入したからといって、生命保険と役割が重なる部分は見直せても、生命保険を全てなくしてよいわけではありません。残されたご家族の生活費や教育費など、当面必要な資金まで含めて保障を考える必要があります。 団信やローンを選ぶ際に、ご自身に適したものを比較したい場合は、不動産会社選びにもこだわりましょう。東証プライム市場上場の不動産デベロッパーであるエスリードは、大手金融機関と連携しており、多くの選択肢の中からご状況に合った金融機関をご紹介しています。融資申請時のサポートも手厚いため、不動産投資経験が少ない方にも気軽にご相談いただけます。 「自分に合う団信の種類が分からない」「金利をなるべく抑えて不動産投資を始めたい」といった方は、エスリードへお問い合わせください。
• 2026.06.05 2026.06.05 不動産投資を始めれば生命保険はいらない？　団体信用生命保険（団信）加入時の保険見直しの考え方について解説 不動産投資について調べる中で「団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりになる」と聞いたことがある方もいるでしょう。団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった際にローン残債が保険金によって完済されるため、遺族に借入金のない物件を残せます。 一方で「本当に生命保険の代わりになるのか」「死亡保険を減らしても問題ないのか」と疑問に思う方も少なくありません。団信はローン残債を保障する仕組みであり、遺族が現金を直接受け取れる死亡保険とは役割が異なるため、両者の違いを理解した上で見直すことが大切です。 本記事では、不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由や、団信加入をきっかけに生命保険を見直すメリットを解説します。また不動産投資経験者200名を対象に実施したアンケートを基に、実際にどのくらいの方が生命保険を見直したのかもご紹介します。 団信と生命保険をどのように併用すべきか迷っている方や、不動産投資を生命保険代わりに活用できるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 団体信用生命保険（団信）は、契約者に万が一のことがあった際にローン残債が完済される保険のため、主に死亡保険の代わりになるといわれている 不動産投資前に生命保険へ加入していた方のうち約5割が、不動産投資をきっかけに生命保険を見直している 団信と生命保険を併用する際は、家族構成や必要な一時金の額、ライフイベント、疾病時の備えなどを踏まえて、保障のバランスを考えることが大切 不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由 不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由は、ローンを利用して投資用物件を購入する際に、団体信用生命保険（団信）へ加入するケースが多いためです。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障がい状態になった場合、保険金によってローン残債が完済される仕組みの保険です。 例えば、ローン残債が3,000万円ある時点で契約者が亡くなった場合、団信に加入していれば、保険会社が金融機関へ残債を支払います。そのため遺族は、ローンの支払いを引き継がずに、借入金のない投資用物件を相続できる可能性があります。 残された物件を賃貸として運用すれば、家賃収入を遺族の生活費に充てることが可能です。一般的な死亡保険は、保険金を一時金として受け取る形が多い一方、不動産投資では物件を保有し続けることで、継続的な収入源を残せる点が特長です。 また疾病保障付きの団信に加入している場合、がんや生活習慣病など所定の疾病に該当した際に、ローン残債の一部または全額が保障されることがあります。就業不能保険や傷病手当金は受給期間が限られるケースがあり、がん保険などの一時金も治療費に充てると生活費まで十分に残らない可能性があります。その点、団信でローン返済負担が軽減されれば、家賃収入を生活費や療養中の支えとして活用しやすくなるでしょう。 ただし団信の保障内容は、金融機関や保険商品によって異なります。死亡・高度障がいのみが対象となるものもあれば、がんや三大疾病、八大疾病などを対象とする特約付きの商品もあります。不動産投資を生命保険代わりとして考える場合は、団体信用生命保険の保障範囲や支払い条件を事前に確認することが大切です。 団体信用生命保険の仕組みについて詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。 不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？ 種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説 残された物件は賃貸・売却・住居として利用可能 契約者に万が一のことがあった後、遺族の手元に残った投資用物件は、賃貸運用・売却・住居としての利用など、状況に応じて活用できます。 例えば賃貸物件としてそのまま運用すれば、毎月の家賃収入を得ることが可能です。団信によってローン残債が完済されていれば、ローン返済のない状態で物件を保有できるため、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引いた家賃収入を、生活費や教育費などに充てやすくなります。 またまとまった資金が必要な場合は、物件を売却して一時金を得ることも可能です。相続後のライフプランや資金需要に合わせて、保有し続けるか売却するかを選べる点は、不動産ならではの特長といえるでしょう。 物件の立地や間取り、入居状況によっては、遺族が自分で住む選択肢もあります。特に交通利便性が高く、生活環境の整った物件であれば、住居として活用することで住まいの確保にもつながります。 このように不動産投資は、万が一の際に家族へ実物資産を残せる点が特長です。ローン返済のない物件を相続できれば、生活費や教育費の支えになる可能性があります。 団体信用生命保険（団信）への加入をきっかけに生命保険を見直すメリット 不動産投資ローンを利用して物件を購入する際に団信へ加入すると、既に加入している生命保険の保障内容を見直すきっかけになります。団信と生命保険では役割は完全に同じではありませんが、契約者の死亡時や高度障がい時に備えるという点では、保障内容が一部重なるためです。 生命保険文化センターの「2024（令和6）年度 生命保険に関する全国実態調査」によると、2人以上世帯における死亡保険金額は平均1,936万円です（※）。30〜50代は死亡保険金額が高くなる傾向にあり、家族構成や教育費、住宅ローンなどの負担が大きい世代ほど、死亡保障を厚く備えていることが分かります。 table2 年代 死亡保険金額 29歳以下 1,747万円 30～39歳 2,488万円 40～49歳 2,394万円 50～59歳 2,304万円 60～69歳 1,701万円 70～79歳 1,136万円 団信への加入をきっかけに生命保険を見直す主なメリットは、以下の通りです。 table2 メリット 概要 死亡保障の重複を整理しやすい 団信と死亡保険の目的が一部重なるため、必要保障額を見直すきっかけになる 保険料負担を抑えられる可能性がある 死亡保障の重複を調整すれば、民間の死亡保障を必要以上に大きく持たずに済む場合がある。結果的に、毎月の保険料を抑えやすくなる 団信の保険料をローン返済と別で支払う必要がない 一般的に団信の保険料相当額はローン金利に含まれているため、家計からの持ち出しを抑えられる。ただし疾病保障付き団信などを選ぶ場合は、金利が上乗せされることがあるため注意が必要 将来の保険料負担を見通しやすい 定期型の死亡保険は更新時の年齢に応じて保険料が上がるケースがある一方、団信は原則として、加入後に保険料相当分が年齢に応じて上がる仕組みではない 団信によってローン残債がなくなれば、遺族はローン返済をすることなく物件を相続できる可能性があります。ただし団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。生活費や教育費、医療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておく必要があるでしょう。 不動産投資を生命保険代わりとして活用する場合は、家族構成や必要保障額、既存の保険内容を踏まえて総合的に見直してください。 ※参考：生命保険文化センター.「2024（令和６）年度 生命保険に関する 全国実態調査」.（参照：2026-05-25）. 団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりにしている人はどのくらいいる？ 不動産投資経験者の中で、団信の加入をきっかけに生命保険を見直した方は、実際どの程度いるのでしょうか。ここからは、不動産投資経験者を対象に実施したアンケート結果を基に、団信と生命保険の見直しに関する実態について見ていきましょう。 【調査概要】 調査名：不動産投資についてのアンケート 調査方法：インターネット調査 調査対象：不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名 調査実施期間：2026年05月11日～2026年05月18日 生命保険加入者の約5割が見直しを行っている 不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名を対象にアンケートを実施したところ、不動産投資を行う前に生命保険に加入していた方は151名でした。そのうち、不動産投資をきっかけに生命保険の見直しを行った方は75名です。約2人に1人が、不動産投資をきっかけに保障内容を見直していることが分かります。 また見直しをした保険の種類は以下の通りです。 見直しをした保険の種類として最も多かったのは「死亡保障」で33.3%、次いで「就労不能保障」が26.7%、「がん保障」が17.3％でした。一般的な団信は、契約者の死亡時や所定の高度障がい状態に備える仕組みであるため、死亡保障を中心に見直す方が多い傾向にありました。 また不動産投資のように定期的な家賃収入が得られるものの場合、月々の手残りに加え空室・修繕リスクに耐え得る手元資金があれば、短期間働けなくなった場合にも乗り越えられる可能性があります。こうした考えから、就労不能保障の見直しをする方もいるのでしょう。 生命保険を見直して削減できた保険料はいくら？ 生命保険を見直した方に、見直しによって削減できた年間の保険料を尋ねたところ、最も多かったのは「10,001〜30,000円以内」で30.7%でした。次いで「5,001〜10,000円以内」が22.7%、「1,001〜5,000円以内」が21.3%となっています。10,001〜30,000円以内の区分の場合、月々に換算すると833～2,500円程度の負担軽減につながります。 一方で、年間5万円を超える保険料削減につながった方も8%程度いました。加入している保険の種類や保障額、家族構成によっては、団信への加入をきっかけに大きく保険料を見直せる可能性もあります。 ただし、保険料を下げることだけを目的に保障を削り過ぎると、万が一の際に生活費や教育費が不足する恐れがあります。実際に、見直しによって保険料が増えた方も2.7%いました。 そのため不動産投資を始める際は、生命保険を見直す・見直さないにかかわらず、一度現在の保障内容と保険料を試算してみるのがおすすめです。団信でカバーできる部分と、生命保険で備えるべき部分を整理することで、無理のない保険料負担と必要な保障のバランスを取りやすくなるでしょう。 生命保険の見直しを行わなかった人の声 一方で、不動産投資を始める際に生命保険の見直しを行わなかった方もいます。その理由を見ていきましょう。 見直しをしなかった理由として最も多かったのは「不動産投資と生命保険は別物だと思っているから」と答えた方で、39.5%でした。次いで「保険料負担がそこまで大きくなく、見直す必要がなかったから」という方が、27.6%となっています。 このように見直しを検討しても、役割の違いや削減額などを理由に調整しない選択をする人も一定数いることが分かります。 また「団信の加入が保険の見直しをするタイミングだと知らなかった」と回答した方が、18.4%いました。この方々に、今後保険の見直しを検討したいか聞いてみたところ、17.1%の方が「検討したい」、42.1%の方が「減額できる保険料の額によっては検討したい」と回答しました。条件次第では保険の見直しに前向きであることが分かります。 一方「生命保険の保障は別でしっかり備えておきたいので、見直しを検討しない」と回答した方も39.5%おり、団信と生命保険を分けて考えている方もいることが伺えます。 団体信用生命保険（団信）に加入したら生命保険は一切不要になる？ 先述したアンケート結果からも分かる通り、団信と生命保険のバランスを検討し、具体的に調整を行った方は約半数いました。ただし、たとえ役割が重複していたとしても、生命保険が一切不要になるわけではありません。 団信は、万が一の際に遺族へローン返済の負担を残さずに済む一方で、保障額はあくまでも残債額に限定されます。返済が進むほどローン残債は減っていくため、団信で保障される金額も年数の経過とともに少なくなってしまうのです。またローンを完済すれば、団信の保障も終了します。 さらに団信は、ローン残債を返済するための保険であり、遺族が現金を直接受け取れるわけではありません。そのため、団信と生命保険で一部重複する保障は見直せるものの、生命保険が一切不要になるわけではないのです。 団信と生命保険のバランスを検討する際は、家計の資産や負債を棚卸しし、万が一の際に「団信で何をカバーするのか」「生命保険で何を備えるのか」を整理することが大切です。ここでは、生命保険をある程度残しておくのが望ましい人の特徴をご紹介します。 万が一の際にある程度の一時金が必要な人 契約者に万が一のことがあった場合、遺族にはまとまった支出が発生します。例えば、葬儀費用や当面の生活費、子どもの教育費、相続税などです。預貯金だけで当面の支出を賄えない場合、生活費や納税資金を確保するために、相続した物件を売却せざるを得ないケースも考えられます。 しかし、物件をすぐに売却できるとは限らず、相場やタイミングによっては希望する価格で売れない可能性もあるでしょう。こうした遺族の意向に沿わない形で売却を迫られるリスクを避けるためにも、ある程度の一時金を確保できる死亡保障を残しておくのが望ましいです。 若いうちから終身保険に入っている人 若いうちから終身保険に加入している方は、団信に加入したからといってすぐに解約するのではなく、保障内容や保険料を確認した上で判断しましょう。 生命保険は同じ保障額を継続して持つ場合、加入時の年齢が高くなるほど保険料が上がりやすくなります。例えば25歳で不動産投資ローンを組み、35年後にローンを完済した場合、60歳時点で団信の保障は終了します。その時点で改めて死亡保障が必要になった場合、若い頃よりも高い保険料で新たに生命保険へ加入しなければなりません。また年齢を重ねると、健康状態によっては保険に加入しにくくなったり、加入できても保険料が割高になったりするケースもあります。 その点、終身保険は保障が一生涯続く保険です。加入時の年齢や条件を基に保険料が決まるため、定期型の死亡保険のように更新時の年齢に応じて保険料が上がる仕組みではありません。また掛け捨て型ではなく、解約返戻金のある商品も多いため、一定の資産形成機能を持てる場合もあるでしょう。 団信と保障が一部重複する場合でも、保険料の負担が大きくないのであれば、ローン完済後の保障や資産形成の観点から、終身保険を継続する選択肢もあります。 疾病時への備えをしっかりしておきたい人 がんや三大疾病、要介護状態などへの備えを重視したい方は、疾病保障付き団信に加入している場合でも、生命保険を一定程度残しておくことを検討しましょう。 疾病保障付き団信では、所定のがんや生活習慣病などに該当した場合に、ローン残債の一部または全額の返済が不要になることがあります。ただし保障されるのは基本的に残債額のみであり、治療費や入院費、通院費、生活費が直接支払われるわけではありません。 不動産投資では家賃収入を得られる可能性がありますが、空室リスクや修繕費、管理費などの支出が発生することもあります。治療が長期化した場合や働けない期間が続いた場合、家賃収入だけでは生活費や医療費を十分に賄えないケースもあるでしょう。 まとまった治療費や療養中の生活費を確保したい方は、傷病手当金などの公的保障をはじめ、がん保険や医療保険、就業不能保険なども含めて備えを検討することが大切です。 団体信用生命保険（団信）を生命保険代わりにするなら2部屋以上の分散投資がおすすめ 団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりとして活用したい場合は、2部屋以上の不動産投資を行う方法も選択肢の一つです。 投資用物件を1部屋だけ所有している場合、団信で保障されるのはその物件のローン残債に限られます。一方で、2部屋、3部屋と物件数を増やし、それぞれのローンで団信に加入できれば、万が一の際に保障されるローン残債の総額も大きくなります。 また購入時期を分けて複数の物件を保有すれば、団信による保障期間を長くしやすくなる点もメリットです。例えば1件目を30代で購入し、2件目を40代で購入した場合、それぞれのローン返済期間に応じて団信の保障が続きます。結果として、1部屋だけを保有する場合よりも、保障が続く期間を長く確保しやすくなるでしょう。 さらに複数物件を保有していれば、万が一の際に遺族が活用方法を選びやすくなります。例えば一部の物件は売却してまとまった資金を確保し、残りの物件は賃貸運用を続けて家賃収入を得るといった選択肢も考えられます。物件を複数に分けておくことで、資産の活用方法に柔軟性を持たせやすくなる点は、不動産投資ならではの特長です。 ただし、物件数を増やせばその分、借入額や修繕費、管理コストも大きくなります。団信による保障を広げることだけを目的に無理な借り入れを行うのは避け、収支計画や自己資金、将来のライフプランを踏まえて慎重に判断することが大切です。 また一般的にローン完済時の年齢には上限が設けられており、完済時年齢は79歳と定める金融機関が多いです。。ローンを完済すれば団信の保障も終了するため、老後まで含めた保障を団信だけで賄えるわけではありません。 生命保険を最小限に抑えたい場合でも、団信でカバーできる範囲と現金で備えるべき生活費・医療費・相続費用などを整理しておくことが重要です。複数物件への分散投資を検討する際は、保障面だけではなく賃貸需要や物件管理、返済計画まで含めて無理のない投資計画を立てましょう。 団体信用生命保険（団信）以外に不動産投資を始める際に加入すべき保険 不動産投資を始める際は、団信だけではなく、物件の損害や入居者・第三者とのトラブル、家賃収入の減少に備える保険も検討する必要があります。 団信はローン契約者の死亡や高度障がいなどに備える保険ですが、火災や地震による建物の損害、設備不良による事故、入居者の家賃滞納などはカバーできません。安定した賃貸経営を行うためには、リスクに応じた保険に加入しておくことが大切です。 不動産投資を始める際に検討したい主な保険は、以下の通りです。 table2 保険の種類 主な補償内容 加入を検討したいケース 火災保険 火災や落雷、風災、水災、盗難などによる建物・設備の損害を補償する 投資用物件を購入する場合は基本的に加入を検討したい 地震保険 地震・噴火・津波による火災や損壊などを補償する 地震リスクに備えたい場合、火災保険とセットで加入する 施設賠償責任保険 建物や設備の管理不備によって第三者にけがを負わせたり、物を壊したりした場合の損害賠償に備える 共用部や設備不良による事故リスクに備えたい場合 家賃保証保険 入居者の家賃滞納が発生した場合に、一定範囲で家賃収入を補償する 家賃滞納リスクを抑えたい場合、必要に応じて加入を検討する 補償される範囲や金額、期間は保険によって異なります。不動産投資に関する費用は経費として計上できるものの、手残りが減ってしまうことに変わりはないため、自己資金や修繕計画と併せて検討することが大切です。 不動産投資をするなら団体信用生命保険（団信）と生命保険を上手に併用しましょう 不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、団信に加入することで万が一の際にローン残債を保険金で完済できます。遺族に借入金のない物件を残せれば、引き続き賃貸に出して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりすることも可能です。 一方で団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。葬儀費用や当面の生活費、教育費、相続税の支払い、治療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておくことも検討しましょう。 不動産投資を生命保険代わりとして活用したい場合は、物件選びだけではなく、ローンや団信の内容も慎重に確認する必要があります。金融機関によって、利用できるローン条件や団信の保障内容、疾病保障の有無は異なるため、ご自身の目的に合った組み合わせを選びましょう。 エスリード株式会社は、創業30年超で培ってきた実績とノウハウを基に、物件選定から運用、管理委託、売却までトータルでサポートしています。大手金融機関とも提携しているため、ご希望や条件に応じたローンや団信のご提案も可能です。生命保険とのバランスを含め、将来の資産形成や万が一への備えを考えながら不動産投資を始めたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.01 2026.06.01 不動産投資のフルローン・オーバーローンはあり？　メリット・デメリットと判断のポイントを解説 不動産投資では、物件の購入資金をどのように準備するかによって、月々のキャッシュフローや最終的な収益が変わります。中でも、自己資金が少ない場合の選択肢として挙がるのが、物件価格の全額を借り入れる「フルローン」や、諸費用まで含めて借り入れる「オーバーローン」です。自己資金が少なくても不動産投資を始めやすい一方で、借入額が大きくなる分、月々のキャッシュフローには注意が必要です。 特に、不動産投資初心者の方にとっては「頭金をためるまで待つべきか」「フルローンを使って早く始めた方がよいのか」「オーバーローンまで使ってよいのか」と迷う場面もあるでしょう。ご自身に適した投資スタイルを決めるには、ローンの仕組みだけではなくメリットとデメリットの両方を理解した上で判断する必要があります。 本記事では、フルローンとオーバーローンの基本的な仕組みや、それぞれのメリット・デメリット、どの借り入れ方法が向いているのかを見極めるポイントを分かりやすく解説します。不動産投資を始めるタイミングや資金計画に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 フルローンは、自己資金が十分でなくても不動産投資を始めやすい方法だが、返済総額やキャッシュフローへの影響も踏まえて判断する必要がある オーバーローンは、諸費用まで借入金でまかなえる一方で、返済負担や売却時のリスクがさらに大きくなりやすいため、基本的にはおすすめしない フルローンを利用するかどうかは、頭金として使える資金の有無や手元資金を残したいかどうか、複数の投資機会を視野に入れているかといった点を踏まえて判断することが大切である 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている太田さんの話を聞いて、老後資金の確保を目的に新築ワンルームマンション投資を始めることを決意 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 フルローンとは？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん すぐにでも不動産投資を始めたいと思っているのですが、投入できる自己資金があまり多くありません。頭金がたまるまで不動産投資は始めない方がよいのでしょうか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 必ずしもそうとは限りません。山田さんのように老後の資産形成を目的とした長期運用を前提とするなら、頭金がたまるのを待つよりも、無理のない条件で『フルローン』を活用し、早期に投資を始める方が有利になるケースもあります。 フルローンとは、物件価格の全額を金融機関から借り入れるローンのことです。例えば4,000万円の物件を購入する場合、物件価格の全額を借り入れて購入代金に充てます。そのため、頭金を用意しなくても不動産投資を始めやすい点が特長です。 ただし、フルローンだからといって完全に自己資金が不要になるわけではありません。物件価格は全額ローンでまかなえても、登録免許税や不動産取得税、仲介手数料といった諸経費は、基本的に自己資金で支払う必要があります。つまり頭金に充てないとしても、一定の資金は事前に準備しておかなければなりません。 オーバーローンとは？ フルローンと同じく、頭金なしで不動産投資を始める方法として「オーバーローン」もあります。オーバーローンとは物件価格だけではなく、購入時にかかる諸費用まで含めて借り入れるローンのことです。一般的には、物件価格の110〜120％程度の融資を受けるケースが多いとされています。 例えば物件価格が4,000万円、諸経費が200万円の場合、フルローンは借り入れ額が4,000万円なのに対し、オーバーローンは両者を足した4,200万円程度を借り入れることになります。オーバーローンであれば自己資金に不安がある場合や、なるべく手元に資金を残したい場合でも投資を始めやすいでしょう。 ただし、オーバーローンは借入額が物件価格を上回るため、フルローン以上に返済負担が重くなりやすい点には注意が必要です。また将来の売却時に売却益でローンを完済できず、残債の返済が発生する可能性もあるため、仕組みだけではなくリスクも併せて理解しておくことが大切です。 フルローン・オーバーローンで不動産投資をするメリット 不動産投資を始めるに当たり、どのような融資を利用するのがベストなのか迷っている方に向けて、フルローン・オーバーローンを活用するメリットを3つ解説します。 まとまった資金がなくても不動産投資を始められる 手元に資金を残せる レバレッジ効果を最大限に活用できる ご自身のニーズに当てはまるかどうか、確認してみましょう。 まとまった資金がなくても不動産投資を始められる 不動産投資には、ワンルームマンション投資や一棟投資、戸建て投資など、さまざまな手法があります。いずれも物件を購入する以上、ある程度まとまった資金が必要です。しかし、フルローンやオーバーローンを利用すれば、自己資金がそこまで多くない状態でも不動産投資を始めやすくなります。 初期費用として必要な元手は、手付金が10万円以上、登記やローン契約などに伴う諸費用が100～200万円程度です。頭金については、物件価格に対して受けられる融資額が満たない場合は、差額分を用意する必要がありますが、そうではない場合は必ずしも充当する必要はありません。フルローンによって頭金の充当が不要であれば、110～210万円程度の負担のみで済むため、自己資金からの出費を大きく抑えながら投資を始められます。 【シリーズ：初めての不動産投資】第11回でも触れた通り、物件との出会いは一期一会です。せっかく条件の良い物件が見つかったのにもかかわらず「また次があるだろう」と資金準備を優先した結果、後から振り返って後悔しかねません。 まとまった資金がないために一歩を踏み出せないと感じている場合は、フルローンなどの仕組みを理解した上で活用することも選択肢の一つといえます。 手元に資金を残せる 頭金を支払わない分、手元に多くの現金を残しやすい点も、フルローンやオーバーローンのメリットです。不動産投資では、物件を購入した後にも急な設備の故障や退去に伴う原状回復、空室の発生など、想定外の支出や収入減が生じます。こうした場面でも自己資金に余裕があれば、ローン返済への影響を過度に心配せず、落ち着いて対応しやすくなります。 一方、手持ちの資金を頭金として多く投入すれば、借入額が減るため毎月の返済負担を抑えることが可能です。ただし、その分だけ手元の現金は減るため、万が一まとまった資金が急に必要になった場合には、キャッシングやカードローンなど、別の方法で資金を調達しなければならない状況も考えられるでしょう。 投資を始めた後の突発的な支出や資金繰りまで見据えると、現金を残した状態で運用を始められる点は大きなメリットといえます。 レバレッジ効果を最大限に活用できる フルローンやオーバーローンでは「レバレッジ効果」を高められる点もメリットの一つです。レバレッジとは、少ない自己資金と金融機関からの借り入れを組み合わせて高額な物件を取得し、投資効率を高める仕組みのことをいいます。頭金を充当しないフルローンやオーバーローンは、自己資金を抑えつつレバレッジ効果（投資効率）を最大化しやすいのが特長です。 この投資効率を把握する際に用いられるのが、自己資本利回り（CCR）です。自己資本利回りとは、投入した自己資金に対して、どれくらいの利益が得られているかを見る指標です。数値が高いほど、少ない資金で効率的に利益を上げていることになります。計算式は以下の通りです。 自己資本利回り（CCR） ＝ 税引前キャッシュフロー ÷ 自己資金 税引前キャッシュフロー = 純営業収益（NOI） – 年間元利返済額 純営業収益（NOI） = 年間家賃収入 – 運営費用 例えば、運用費用を差し引いた実質年間家賃収入（純営業収益）が84万円の物件をフルローンで購入し、自己資金の投入額が200万円、年間のローン返済額が80万円だとします。この条件を、先述した計算式に当てはめてみましょう。 自己資本利回り（CCR） = 4万円 ÷ 200万円 =2% 税引前キャッシュフロー = 84万円 – 80万円 = 4万円 この場合の自己資本利回りは2%です。 自己資金を多く投入しなくても一定の利益を得られれば、自己資本利回りは高まりやすくなります。ただし、借入額が増えるほど返済負担やリスクも大きくなるため、レバレッジ効果だけで判断せず、収支全体を踏まえて検討することが大切です。 フルローン・オーバーローンで融資を受けるのはあり？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん フルローンやオーバーローンの仕組みやメリットは分かってきました。ただ、実際に自分がどのローンを選ぶべきかは、どのように判断すればよいのでしょうか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 判断の軸はいくつかありますが、大切なのはご自身の資金状況や投資目的、どこまでリスクを取るかを踏まえて考えることです。ここからは、フルローンやオーバーローンを活用するかどうかを判断する上で、分岐点になるポイントを見ていきましょう。 手元資金が十分にあるならフルローンは原則なし フルローンやオーバーローンは、初期費用が比較的少なく手元資金を残しやすい一方で、借入額が増える分だけ毎月の返済額や返済総額も大きくなりやすいです。そのため、空室や突発的な修繕費に対応できるだけの十分な手元資金があるなら、あえてフルローンやオーバーローンを選ばず、頭金を支払って借入額を抑える方が堅実です。 借入額が減れば、その分月々のローン返済額を軽減しやすくなります。結果として、家賃収入に対する返済負担も抑えられるため、キャッシュフローが圧迫されにくくなるでしょう。老後資金の確保を目的に長期運用を考える場合、こうした安定感は大きなメリットになります。 資産のうち多くを現金で保有しているなら、頭金として投入し、一部を不動産という実物資産に置き換えるというのも選択肢の一つです。インフレが進むと現金の実質的な価値は目減りしてしまいますが、実物資産はインフレに連動しやすく、立地や需要によっては物価上昇に合わせて資産価値や家賃が上昇する可能性があります。ただし、インフレ対策であれば頭金に充当する以外に、別の投資を検討することも有効です。金・銀・プラチナなども物価の上昇に合わせて価値が上昇しやすい実物資産なので、これらの選択肢も含めて検討した上で、頭金として活用するのかを判断しましょう。 手元資金が十分にない、減るのが不安ならフルローンはあり 反対に手元資金が十分にない場合や手元資金が減ってしまうことを不安に感じる場合は、フルローンは検討する価値があります。確かに頭金を入れた方が返済負担を抑えやすいですが、無理のない条件でフルローンを利用し、早めに運用を開始した方が、頭金がたまるのを待つよりも長期的には利益を積み上げやすくなる場合があるからです。 また先述した通り、不動産投資では条件の良い物件にいつ出会えるかは分かりません。頭金をため終えたタイミングで、必ずしもご自身に合った物件が見つかるとは限らない以上「資金がたまるまで待つこと」が常に最善とはいえません。良い物件との出会いがあったなら、フルローンを活用して早めに投資を始めることを検討してみましょう。 複数の投資機会を狙うならフルローンはあり 不動産投資以外の投資も並行して進めたいと考えている場合は、あえてフルローンを選ぶという考え方もあります。不動産投資は、金融機関から融資を受けて始められる点が大きな特長です。自己資金を温存しながら物件を取得できれば、残した資金を他の投資に充てることも可能です。 例えば不動産投資をしながら、NISAやiDeCo、投資信託など他の金融商品も並行して活用していけば、資産運用の選択肢を広げやすくなります。資金を一つの投資先に集中させずに済むため、全体としてリスク分散を図りやすい点もメリットです。 もちろん自己資金を温存できるからといって、むやみに借入額を増やしてよいわけではありません。不動産投資そのものの返済計画が無理のない範囲に収まっていることが前提です。その上で、不動産投資を含めて戦略的に資金を活用したいと考えているなら、フルローンも検討の余地があるでしょう。 オーバーローンはなし オーバーローンについては、基本的におすすめしません。物件価格だけではなく諸費用まで含めて借り入れができるため、自己資金が少なくても始めやすいように見えますが、その分だけ借入額はさらに大きくなります。結果として、毎月の返済負担や将来の売却時のリスクも大きくなりやすいです。 特に、売却時に物件価格よりローン残債の方が多い状態になると、売却代金だけで完済できず、自己資金で差額を補わなければならない可能性があります。フルローンでも返済負担は軽いとはいえませんが、オーバーローンではそのリスクがさらに高まります。 そのため自己資金が少ない場合でも、利用を検討するならフルローンまでにとどめておくのが無難でしょう。まずは返済計画に無理がないことを優先し、その上で長期的に運用を続けられるかどうかを判断することが大切です。 フルローン・オーバーローンのデメリット フルローンやオーバーローンは借入額が大きくなるため、注意すべき点もしっかりと理解した上で選択する必要があります。ここでは、フルローンやオーバーローンのデメリットを2点解説します。 返済総額が増える フルローンやオーバーローンに限らず、ローンを利用する場合は借りた金額に対して利子が上乗せされます。不動産投資ローンの金利は、借入先の金融機関や融資条件によって異なりますが、借入額が大きいほど利息負担も重くなり、最終的な返済総額も膨らみやすくなります。また金利が上昇した場合はそれに連動して、将来的に支払う総額が想定以上に増える恐れもある点に注意が必要です。 さらにオーバーローンは物件価格だけではなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用まで借り入れに含めます。本来であれば自己資金で支払うはずの費用にも利子がかかることになり、フルローン以上に返済総額が増えやすいため、基本的にはおすすめできません。 キャッシュフローに余裕がなくなる可能性がある フルローンやオーバーローンでは借入額が大きくなるため、月々のローン返済負担も重くなりやすいです。その結果、家賃収入に対する返済の割合が高くなり、毎月のキャッシュフローに余裕がなくなる可能性があります。 また空室や家賃下落、想定外の設備入れ替えなどが重なると、当初の目論見が破綻してしまう恐れもあります。 フルローンを選択する場合には、管理費や修繕費、固定資産税などの支出とローンの返済を踏まえて、生活費も含めた月々のキャッシュフローが厳しくなりすぎないか、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。また先述したようなリスクに備えて、以下のような対策をしておきましょう。 家賃保証サービスを利用する 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を購入する 修繕費や設備の入れ替え費を、節税による還付金を活用して積み立てておく など 不動産投資でフルローンを利用したい場合のポイント fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 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そうですね。ただし、フルローンは誰でも必ず利用できるものではありません。融資を受けやすくするためには、事前に押さえておきたいポイントがあります。 フルローンは借り入れ額が大きくなりやすいため、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。そのため審査に通りやすくするためのポイントを把握し、対策をしておくことが重要です。ここでは、不動産投資でフルローンを利用しやすくする代表的な3つのポイントを解説します。 借り入れがある場合は整理する 新築から築浅がおすすめ 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ 借り入れがある場合は整理する フルローンの審査を受ける際は、不動産以外の借入状況も確認されます。例えば、自動車ローンやカードローン、デンタルローンなどが多く残っている場合は、返済負担が重いと判断され、審査に通りにくくなることがあります。 もちろん、年収や勤務先、勤続年数などの属性を高めることで評価を上げることは可能です。ただし、属性の改善には時間がかかるため、まずは不動産以外の借入を整理し、完済できるものは事前に返済しておく方が現実的です。返済能力に余裕があると見てもらいやすくなれば、フルローンを利用できる可能性も高まります。 また不動産投資と並行して居住用の住宅購入も検討している場合、不動産投資ローンと住宅ローンでは、一般的に不動産投資ローンを先に組むのが良いとされています。この点は【初めての不動産投資シリーズ】第7回でも詳しく触れているため、併せて確認してみてください。 新築から築浅がおすすめ フルローンの審査では、投資対象となる物件の価値も重要です。不動産投資は事業として見なされるため、金融機関は「きちんと収益を生み出せる物件か」「担保として十分な価値があるか」といった点も審査します。 その点、新築～築浅物件は築古物件と比べて入居者が付きやすく、収益性を見込みやすいと判断される傾向にあります。また担保としての評価も高くなりやすいため、フルローンの審査でも有利に働きやすいです。 特に賃貸需要が高い都心部にあり、耐用年数の長い鉄筋コンクリート造の物件などは、金融機関から高く評価されやすい条件がそろっています。フルローンを前提に不動産投資を考えるなら、こうした評価を受けやすい物件を選ぶことが重要です。 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ フルローンを利用したい場合は、どの不動産会社を選ぶかも重要です。ご自身で金融機関を探して申し込み、必要書類をそろえながら比較するのは、想像以上に労力を費やします。その点、多くの金融機関と提携している不動産会社であれば、複数の選択肢を比較しながら、自分に合った融資先を見つけやすくなります。金融機関ごとに審査基準や金利条件は異なるため、選択肢が多いほど、フルローンを利用できる可能性も高まりやすいです。 また提携先の金融機関が少ない不動産会社の場合、審査に落ちた時点で物件購入そのものをあきらめなければならない場合もあります。提携先が多い不動産会社であれば、ある金融機関で難しくても、別の金融機関で再度審査を進められる可能性があります。加えて、厳しい審査や不利な融資条件を避けるためのアドバイスも受けやすいため、狙った物件を確実に仕入れたい方は不動産会社選びにもこだわりましょう。 フルローンの性質を理解して目的に合った借り入れ方法を選びましょう 物件価格の全額を金融機関から借り入れるフルローンを利用すれば、自己資金が十分ではない場合も不動産投資を始めやすくなります。頭金を支払わずに物件を購入できるため、手元に資金を残しやすく、急な修繕や空室など想定外の支出や収入減にも備えやすい点が特長です。また少ない自己資金で不動産を運用できることから、投資効率の向上も期待できます。 ただし、フルローンは借入額が大きくなるため、返済総額が増えやすい点には注意が必要です。特に空室や家賃下落、想定外の設備入れ替えなどが重なると、キャッシュフローが圧迫される恐れもあるため、無理のない返済計画を前提に検討しましょう。 フルローンを利用するかどうかは、手元資金が十分にあるか、それとも残しておきたいか、複数の投資機会を視野に入れているかといった点を踏まえて判断する必要があります。ご自身の資金状況や投資目的を整理した上で、どの方法が適しているのかを見極めましょう。なお、物件価格に加えて諸費用も借入金でまかなうオーバーローンは、返済負担や売却時のリスクがさらに大きくなりやすいため、基本的にはおすすめできません。 フルローンで不動産投資を始めたいと考えているなら、エスリード株式会社へご相談ください。エスリードでは、立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介に加え、大手金融機関とも連携し、多くの選択肢の中からお一人お一人の状況に合ったローンをご案内しています。30年超にわたる実績やノウハウを生かした支援に定評があるため、フルローンの審査に不安がある方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。
• 2026.05.29 2026.06.02 不動産投資の元手はいくら必要？　物件タイプ別の頭金や資金戦略について解説 不動産投資に興味はあるものの「多くの頭金が必要そう」「ローンの負担が大きくなりすぎないか」と不安を感じている人も多いのではないでしょうか。初期費用の負担がネックになっているなら、自己資金を抑えて不動産投資を始められる「フルローン」という選択肢があります。 ただし、フルローンを利用できるからといって、自己資金ゼロで不動産投資を始められるわけではありません。実際には、手付金や諸費用など、ローン実行前後に現金で準備しておくべき費用があります。また必要な元手の金額は、物件の種類や金融機関の融資条件、契約者の属性によっても変わります。 そのため、不動産投資を始める際は物件価格や利回りだけではなく「元手がいくら必要か」も理解した上で判断することが大切です。 本記事では、不動産投資に必要な元手の内訳や頭金の考え方、フルローンのメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。少ない自己資金で不動産投資を始めたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 ※本記事は2026年6月時点の情報です 自分が考えている自己資金でどういったプランニングが出来るのか気になる方は 上場企業であるエスリードが作成した、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 suggest2 不動産投資に必要な元手は、手付金・頭金・諸費用の3つに分かれる 用意するべき自己資金は一律ではなく、新築か中古か、区分か一棟か、さらに年収や勤続年数などの属性によって大きく変わる 頭金を多く入れて借入額を減らす方法もあれば、フルローンで自己資金を抑えて始める方法もあるため、ご自身の投資スタイルや資産状況に合った選択をすることが大切 不動産投資に必要な元手はいくら？ 居住用物件の購入に必要な元手（自己資金）の目安は、一般的に物件価格の2～3割程度といわれています。しかし不動産投資の場合は、ここまでの費用がかからないケースが多いです。物件のタイプやローンの種類、金融機関の融資条件、契約者の属性によって、多くの元手が必要な場合もあれば、少ない元手でも始められる場合もあります。 また元手というと頭金だけをイメージしがちですが、実際には手付金や諸費用も自己資金で準備しておく必要があります。特に手付金はローン実行前に支払うため、一時的であっても現金を用意しなければなりません。「頭金だけあればよい」と考えず、物件購入までに必要な費用全体を把握しておくことが大切です。 ここでは不動産投資を始めるに当たって必要な、3つの費用について解説します。 手付金 手付金とは不動産の売買契約を結ぶ際に、買い主から主売り主へ支払う金銭のことです。契約の意思を示す意味合いがあり、一般的には10万円以上が目安とされています。なお、売り主が宅地建物取引業者である場合、手付金の上限は売買代金の20％までです。 手付金を支払うタイミングは、金融機関のローン仮審査に通った後、売買契約を締結する前です。ローン審査に落ちた場合でも、売買契約書にローン特約が入っていれば手付金は返還されます。一方、買い主都合で契約を解除する場合は手付金が没収され、売り主側から解除する場合は手付金の倍額が買い主に支払われます。 売買契約が成立すると、手付金は最終的に売買代金の一部に充当されるのが一般的です。例えば、物件価格が2,000万円で手付金が10万円のケースでは、ローン実行時の残りの代金は1,990万円になります。フルローンで2,000万円を借りる場合、1,990万円を支払うと差額の10万円が口座に残ります。手付金が返還されるというよりも、先に支払った分がローン実行後の資金移動で実質的に戻るイメージです。 頭金 頭金とは、物件価格のうち自己資金で支払う部分を指します。例えば2,000万円の物件に対して300万円を頭金として入れる場合、ローンの借入額は1,700万円です。銀行からの融資額が物件価格に届かないときは、不足分を頭金で補う必要があります。一方フルローンであれば、頭金は不要です。 頭金の相場は、購入予定の物件やオーナーの属性、ローンの種類によって異なります。法的に「何％入れなければならない」と決まっているわけではないため、無理のない資金計画を立てた上で、頭金を充当するべきか検討しましょう。ただし、物件価格に対して受けられる融資額が満たない場合は、差額分を頭金として用意する必要があります。なお、頭金は原則として現金で支払います。 諸費用 不動産投資では、手付金や頭金とは別に登記やローン契約などに伴う諸費用が発生します。費用の目安は100～200万円程度です。 不動産投資における主な諸費用は、以下の通りです。 table2 項目 概要 目安・計算方法 登録免許税（※1） 購入した物件を法務局の登記簿に記録する際にかかる税金 建物の所有権保存登記の税率は0.4％、売買による所有権移転登記の税率は2％ 不動産取得税（※2） 不動産を取得した際にかかる税金 住宅は固定資産税評価額×4％で算出する※現在は軽減税率が適用され3%となる 印紙税 売買契約書やローン契約書に貼る印紙代 不動産の取得金額によって、税額が異なる 司法書士報酬 登記手続きを依頼する際の費用 10万円前後が目安 仲介手数料 仲介会社を通じて購入する場合にかかる手数料 400万円以上：成約価格×3％＋6万円200万円以上～400万円未満：成約価格×4％＋2万円200万円以下：成約価格×5％ ローン関連費用 融資事務手数料や保証料など 事務手数料は借入額の1～3％程度、保証料は借入額の2％程度が目安 火災・地震保険料 万が一に備えるための保険料 建物の構造や面積、補償内容によって異なる 登録免許税は、自己居住用の住宅の場合に軽減税率を適用できますが、投資用物件は原則対象外です。また不動産取得税や仲介手数料、火災・地震保険料などは、物件の種類や購入方法によって費用感が異なります。投資用物件を選定する際は、これらの諸費用がいくらかかるのかも併せてシミュレーションしておきましょう。 ※参考1：国税庁.「No.7191 登録免許税の税額表」.（参照：2026-04-28）. ※参考2：総務省.「不動産取得税」.（参照：2026-04-28）. 【物件タイプ別】頭金として必要な金額 不動産投資で必要になる頭金の額は、以下のように物件タイプによって大きく変わります。 table2 物件タイプ 頭金の目安 新築区分マンション投資 物件価格の0～20％程度 中古区分マンション投資 物件価格の0～30％程度 新築一棟投資 物件価格の10～30％程度 中古一棟投資 物件価格の10～30％程度 + 300～500万円程度 先述した通り、実際には物件の種類や築年数、金融機関の融資条件、契約者の属性によって必要額は変動するため、あくまで目安として捉えてください。ここでは物件タイプ別の頭金の目安と、費用感が異なる理由を解説します。 新築区分マンション投資 新築区分マンション投資の頭金の目安は、物件価格の0～20％程度です。例えば2,000万円の物件であれば、0～400万円程度になります。 新築区分マンション投資の借入期間は、建物の法定耐用年数の期間内に返済できるよう、一般的には35年と長めに組めます。また新築物件は、入居者が付きやすく収益性が高いと見なされるため、借り入れ可能額も高くなりやすいです。そのため、フルローンを組むケースが多く見られます。また安定した収入や一定の勤続年数があるなど、個人の属性評価が高い場合も、金融機関の審査で有利に働きやすく、頭金無しで購入できる可能性があります。 一方で審査を通りやすくしたい場合や、借入額を抑えて返済計画を安定させたい場合は、物件価格の10～20％程度を頭金として投入する方法も有効です。 中古区分マンション投資 中古区分マンション投資の頭金の目安は、物件価格の0～30％程度です。物件価格が2,000万円であれば、0～600万円程度になります。 先述した通り、ローンの借入期間は建物の法定耐用年数にひも付くため、中古物件でも築浅であれば借入期間の長いフルローンを組むことができ、逆にそれなりの築年数が経過している物件では借入期間が短くなりやすく、毎月の返済額も高くなりがちです。そのため後者の場合は、家賃収入に対する返済負担が重くなりすぎないよう、一定の頭金を入れて借入額を抑える必要があります。返済負担を軽くする目的で築古物件を格安で購入する方法もありますが、物件の価値が低いと担保として評価されにくく、ローンの審査に通らない可能性があります。 また中古区分マンションは、購入後に設備の入れ替えや修繕の費用がかかることも見越しておく必要があるため、新築物件よりも資金計画を慎重に立てた方がよいでしょう。 新築一棟投資 新築一棟投資の頭金の目安は、物件価格の10～30％程度です。例えば1億円の物件であれば、1,000～3,000万円程度になります。 一棟投資は区分マンション投資より借入額が大きくなるため、新築であっても一定の頭金を求められるケースが多くあります。融資期間は比較的長く設定しやすいものの、借入額が大きい分、家賃収入に対する返済の割合が高くなると運用が不安定になりやすいです。そのため頭金の額を決める際は、年間家賃収入に対する年間返済額の割合である返済比率を確認することが重要です。一般的には、返済比率を50%以下に設定するのが望ましいとされています。 また新築一棟投資は区分投資より規模が大きい分、空室や修繕の影響が資金計画に出やすくなります。頭金をどの程度入れるかは、審査の通りやすさはもちろん、購入後のキャッシュフローにどれだけ余裕を持たせたいかという視点でも考えてみましょう。 中古一棟投資 中古一棟投資の頭金の目安は、物件価格の10～30％程度に加えて、300万～500万円程度の追加資金を見込んでおくのが望ましいです。例えば1億円の物件であれば、1,300万～3,500万円程度になります。 中古一棟物件も中古区分マンションと同様、築年数の影響を受けやすく、借入期間が短くなりやすい点に注意が必要です。借入期間が短いと月々の返済額は上がりやすいため、頭金を多めに入れないと、返済比率が高くなってしまいます。 また中古一棟物件では、室内設備だけではなく外壁や共用部、給排水設備などにまとまった修繕費が必要になることもあります。そのため頭金だけを準備して終わりではなく、購入後の修繕やメンテナンスに備えるための予備資金まで見込んでおくことが大切です。中古一棟投資は利回りが高く見える物件もありますが、初期費用と運用開始後の出費の両方を考慮して資金計画を立てる必要があります。 融資に影響しやすいオーナーの属性 融資の審査では購入予定の物件に加えて、オーナー自身の属性も確認されます。属性によっては頭金を多めに求められることもあれば、フルローンで借りられることもあるでしょう。 そのため不動産投資に必要な自己資金を把握するには、物件価格だけを見るのではなく、ご自身の属性が融資にどう影響するのかを理解しておくことも大切です。ここでは、特に融資額に影響しやすい個人属性について解説します。 年収 金融機関が融資審査で重視する項目の一つが年収です。年収が安定している人ほど、返済が滞るリスクが低いと判断されやすいため、不動産投資ローンでも有利に働く傾向にあります。一般的には、不動産投資ローンの利用に当たって年収500万～700万円以上が一つの目安といわれていますが、実際の条件は金融機関によって異なります。 また融資額は年収の7～8倍程度を目安とすることが多く、希望する物件価格をフルローンで購入できるかどうかを考える際の参考にもなるでしょう。例えば年収500万円であれば、3,500万～4,000万円程度が大まかな借り入れ限度額です。ただし、年収だけで全てが決まるわけではなく、他の属性も含めて高く評価されれば、年収の10倍以上の融資を受けられるケースもあります。 企業規模や勤続年数 金融機関は、今後も継続して収入を得られるかどうかも判断材料にするため、勤務先の企業規模や勤続年数も重視されます。例えば大企業や上場企業の従業員である場合は、倒産リスクが比較的低く、一定以上の収入を安定して得られる可能性が高いと見なされます。事業内容や資本金、売上高なども評価の対象です。 また勤続年数も、安定した就労を続けられているかを測る指標になります。金融機関によっては、勤続年数2年以上を条件としているところもあります。転職して間もない場合は、年収が高くても慎重に判断されることがあるため注意が必要です。 また職種によっても評価が変わる場合があります。医師や弁護士・税理士・司法書士などの士業、公務員などは、比較的高収入で安定性が高いと判断されます。こうした属性は、融資条件や借り入れ可能額にプラスに働くでしょう。 年齢 不動産投資ローンでは、完済時の年齢について79歳を上限と定めている金融機関が多いです。そのため、現在の年齢も審査で重視されます。 例えば35年ローンを組む場合、完済時年齢を79歳とすると、44歳前後が一つの目安になります。それ以降にフルローンを組むとなると、結果として借入期間が短くなり、毎月の返済額が高くなってしまうのです。 ただし、年齢が高いからといって必ず不利になるわけではありません。借入期間が短くても頭金を多めに投入するなどして、安定した運用ができる物件ならば、リタイア後のシニア層でも不動産投資ローンを組める場合があります。 またローンの審査とは別に、団体信用生命保険（団信）でも加入時の年齢上限が設定されている点に注意が必要です。団信とは、返済中にローン契約者に万が一のことがあった際に、ローン残債がゼロになる保険です。商品やプランによっては年齢上限を65歳・70歳・72歳などと設定していることもあるため、団信の加入要件も含めて確認しておくとよいでしょう。 頭金は多く入れた方がいい？ 不動産投資では、自己資金を頭金として多めに入れるべきか、それとも想定外の支出に備えて手元に残しておくべきか、悩む人も多いでしょう。どちらが適しているかは、ご自身の総資産や投資スタイル、購入後にどのような運用を目指すのかによって異なります。 ここでは頭金を多く入れるメリットとデメリット・注意点を解説します。 頭金を多く入れるメリット 頭金を多く入れる最大のメリットは、ローンの借入額を減らせることです。借入額が少なくなれば、その分だけ毎月の返済負担も軽くなるため、家賃収入に対する返済の割合を抑えやすくなります。結果として、毎月の収支に余裕が生まれやすくなり、キャッシュフローの安定につながるでしょう。 また借入額が減ることで、返済総額を抑えやすくなる点もメリットです。支払う利息は借入額に応じて増えるため、頭金を多く入れて元本を小さくすれば、トータルの返済額を軽減できます。返済期間の短縮や、将来的な負担の軽減を重視したい人にとっては、頭金を多めに入れるメリットは大きいといえます。 さらに、金融機関の審査で有利に働く可能性がある点も見逃せません。借入額が少ないほど金融機関にとってのリスクは低くなるため、融資審査に通りやすくなります。加えて、金利の上昇局面でも総借入額が少なければ影響を受けにくくなるため、将来の返済負担を抑えやすい点もメリットです。 資産のうち多くを現金で保有している方にとっては、一部を不動産という実物資産に置き換えられる点もメリットになるでしょう。インフレによって物価が上昇すると、現金の実質的な価値は目減りしやすくなります。一方、不動産は実物資産であり、立地や需要によっては物価上昇に合わせて資産価値や家賃が上昇する可能性があります。そのため預貯金の一部をインフレリスクから守る効果も期待できます。 頭金を多く入れるデメリット・注意点 一方で頭金を多く入れすぎると、手元の現金が減る点には注意が必要です。不動産投資では、空室の発生や設備の故障、突発的な修繕など、購入後にまとまった資金が必要になる場面があります。頭金に自己資金を多く充てた結果、こうした支出に対応しにくくなると、資金繰りが苦しくなる恐れがあります。 また自己資金を多く投入すると、少ない元手で大きな資産を運用する「レバレッジ効果」が薄れてしまうのもデメリットの一つです。不動産投資では、ローンを活用して投資効率を高める考え方もあるため、頭金を多く入れることが常に有利とは限りません。並行して他の投資も検討している場合は、資金を一つの物件に集中させることで、選択肢が狭まる可能性もあります。 さらに教育資金や生活防衛資金、他の事業・投資に回すための現金が目減りする点にも気を配る必要があります。頭金を多く入れることで毎月の返済負担は軽くなりますが、その代わりに手元資金の柔軟性は下がってしまうのです。そのため、頭金をいくら入れるかを決める際は、ローン返済だけではなく、購入後の運用や家計全体への影響まで見据えて判断することが大切です。 頭金無しのフルローンはあり？ なし？ 頭金を多く入れるメリットとデメリットを比較した際、手元の資金を残したいと考えるなら頭金無しで不動産投資を始められるフルローンを組むという選択肢があります。 フルローンにもメリットとデメリットがあるため、しっかりと理解した上で、ご自身の資産状況や投資方針に合った方法を選ぶことが大切です。 フルローンのメリット フルローンのメリットの一つは、まとまった資金がなくても不動産投資を始めやすいことです。本来であれば頭金として数百万円単位の自己資金が必要になるケースでも、フルローンを利用できれば、負担を抑えたまま物件を取得しやすくなります。自己資金の準備に時間がかかることで投資の開始時期が遅れるより、条件の良い物件と出会ったタイミングで動ける点は大きなメリットといえるでしょう。 また手元に資金を残せる点も見逃せません。先述した通り、不動産投資では物件購入後に空室や修繕、設備の入れ替えなど、まとまった支出が発生することがあります。頭金を入れずに自己資金を確保しておけば、こうした想定外の費用にも対応しやすくなります。 さらに自己資金を温存しながら不動産という実物資産を持てるため、投資効率を重視したい人にとっては有力な選択肢になるでしょう。 フルローンのデメリット 一方で、フルローンには借入額が大きくなるというデメリットがあります。頭金を入れない分だけ元本が増えるため、支払う利息も多くなりやすく、結果として返済総額は大きくなります。長期で見たときのコストを抑えたい場合は、この点を軽視できません。 また毎月のローン返済額も重くなりやすいため、生活費を含めてキャッシュフローに余裕がなくなる可能性があります。家賃収入が想定通りに入っているうちは問題がなくても、空室や家賃下落、修繕費の発生が重なると、収支が急に苦しくなるケースもあります。特に、購入後の運用資金まで十分に確保できていない場合は、フルローンの負担感が大きくなりやすいでしょう。 このようにフルローンは手元に資金を残しやすい反面、借入額が増えるため将来の負担に備える必要があります。頭金無しで始められることだけに注目するのではなく、返済総額や毎月の収支、万が一の支出への備えまで含めて判断することが重要です。 少ない元手で始めたいなら新築ワンルームマンション投資がおすすめ 不動産投資に必要な元手は、物件のタイプや価格、投資スタイルなどによって変わります。頭金を多く入れて堅実に始める方法もあれば、フルローンを活用して自己資金をできるだけ抑える方法もあります。元手をなるべく減らしたい場合は、価格や融資の通りやすさ、購入後の維持費までを含めて物件を選ぶことが大切です。 フルローンを前提に不動産投資を始めるなら、入居者が付きやすく収益性が比較的高い新築ワンルームマンション投資がおすすめです。エリア選定を適切に行えば、単身者や学生などの需要を取り込みやすく、継続的な賃貸需要を見込めます。さらに新築であれば、購入後すぐに大きな修繕や設備交換が発生する可能性が比較的低いため、初期の運用負担を抑えやすいでしょう。 「なるべく少ない元手で不動産投資を始めたい」「不要な諸費用をかけたくない」という方は、エスリード株式会社へご相談ください。エスリード株式会社は、東証プライム市場上場企業としての安定した経営基盤を持ち、関西エリアを中心に30年超の支援実績があります。新築ワンルームマンションを直販しているため、仲介手数料をかけずに少ない元手で不動産投資を始められます。年収や資産状況に応じたアドバイスを行っているため、不動産投資を始めたいが元手が気になるという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。