不動産投資の仕組みとは？　メリットや注意点、始め方も分かりやすく解説

老後資金の準備や将来の資産形成を考える中で不動産投資に興味を持ち始めたものの「本当に初心者でも始められるのか」「ローンを組んでまで投資するのは不安」と感じて、最初の一歩を踏み出せない方も多いでしょう。実際、不動産投資では、不動産会社や物件の選び方、無理のない資金計画、万が一の際の備えなど、事前に把握しておくべきポイントが多くあります。しかし、仕組みやリスクを正しく理解した上で取り組めば、少ない手間で安定した収益を得ることが可能です。

本記事では、不動産投資の仕組みからメリット、始める際の注意点まで、初心者が押さえておきたい「不動産投資のいろは」を分かりやすく解説します。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入・運用して、収益を得る投資手法です。一口に不動産投資といっても収益を得る仕組みにはいくつかの種類があり、主な収益の柱は、入居者から毎月支払われる家賃収入です。また所有している不動産を売却して、売却益を得ることもできます。詳細については後述します。

不動産投資では、最初に不動産を購入しなければなりません。ただし金融機関の融資を活用できるため、自己資金が少なくても数千万円規模の不動産を購入・運用できる点が特長です。

不動産投資の仕組み

不動産投資で得られる収益には、大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。それぞれの特徴や仕組みを詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産の保有・運用によって得られる利益のことです。不動産投資においては、マンションやアパートなどの物件を貸し出して得られる家賃収入が該当します。

例えば、所有するワンルームマンションの一室を家賃10万円で貸し出している場合、毎月10万円の家賃収入を得られます。ただし、この金額がそのまま手元に入るわけではありません。ワンルームマンションの運用では、毎月、管理費や修繕積立金、ローンの返済などのコストがかかります。家賃収入からコストを差し引いた額が実質的な収益となる点を認識しておきましょう。

なお現在の不動産投資では、不動産を長期的に保有して安定的にインカムゲインを得るという手法が主流になっています。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、所有する資産を売却して得られる利益のことです。不動産投資においては、所有している物件を手放す際の売却益が該当します。売却価格がそのまま収益となるわけではなく、売却価格から取得費用や諸経費を差し引いて残ったものが実際のキャピタルゲインとなります。

不動産投資のメリット

数ある投資の中でも、不動産投資ならではのメリットが複数あります。ここでは、以下のメリットをご紹介します。

• レバレッジをかけられる
• インフレ対策になる
• 安定収入を得られる
• 節税効果を期待できる
• 生命保険や死亡保険の代わりになる

それぞれのメリットについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

不動産投資の本当のメリットは〇〇！？5つの本質について不動産投資のプロが解説【初めての不動産投資シリーズ】

レバレッジをかけられる

不動産投資の最大のメリットは、融資を活用して効率良く資産を増やせる点です。以下の条件に当てはまっていれば、融資を活用して少ない自己資金でも数千万円の物件を購入・運用できる可能性があります。

• 年収が500万円以上
• 1年以上、安定した企業に勤めている
• 安定した職種に就いている

結果的に、自己資金の何倍もの投資効果（レバレッジ効果）を得られるため、効率的な資産形成ができるでしょう。また現金を手元に残しておけるのもメリットといえます。

なお、融資をする金融機関は年収や返済能力といった投資家の属性によって、融資限度額を決定します。そのため返済が困難になるような無理な融資は行われません。「多額の借り入れができて心配」という方もいるかもしれませんが、運用する物件の家賃収入やローン返済額、その他の諸経費などをあらかじめシミュレーションしておき、収支バランスを適切に管理すれば、大きなリスクにはつながりにくいでしょう。

インフレ対策になる

2026年の日本は、物価上昇が続いているインフレ状態にあります。インフレが進むとお金の価値が下がるため、現金や預貯金などの額は変わらなくても実質の価値が目減りしてしまいます。

一方で不動産は、実物資産です。不動産の価値はインフレに連動しやすいという特徴があり、将来にわたって需要が見込めるエリアの物件を選んでしっかりと管理していれば、インフレの進行に合わせて家賃を値上げできたり、購入価格より高く売れたりする可能性があります。不動産投資は今後のインフレ対策として、有効な手段の一つといえます。

安定収入を得られる

不動産投資では入居者がいる限り、毎月安定的に決まった額の家賃収入を得られるのも大きなメリットです。景気動向や地域の賃貸ニーズなどに応じて、家賃を変更しなければならない場合もありますが、その幅は他の投資に比べて緩やかです。

例えば、毎月の家賃収入が8万円の場合、年間では96万円の収入を見込めます。仮に年利3％の投資信託で同じ96万円のリターンを得ようとすると、約3,200万円の元本が必要です。つまり不動産投資における家賃収入は、数千万円規模の金融資産から得られる利益に相当するのです。

ただし先述した通り、不動産の運用には管理費やローンの返済といったコストが発生するため、実際に得られる収益は年96万円よりも少なくなります。そのため「ローンを完済してからが本当の利益」と考える方もいますが、ローンの返済で減っているのは資産ではなく負債です。返済を続けることで借入残高は減り、その分だけ純資産は増えているのです。

また不動産投資では、空室が発生して家賃収入を得られなくなるリスクが付き物ですが、将来にわたって需要が見込めるエリアの物件を選んでいれば、そのリスクは抑えられます。またどうしても空室リスクが心配な場合は、不動産会社が物件を一括で借り上げて、それを入居者に転貸するサブリースを選択するのも一つの方法です。サブリースを利用する場合、不動産会社へ手数料を支払わなければならないものの、空室が発生したとしても毎月一定の家賃収入を得られます。

節税効果を期待できる

副収入を得るために不動産投資を行う場合、所得税や住民税の節税につながる可能性があります。なぜなら、不動産所得には「損益通算」が認められているからです。損益通算とは、特定の所得で損失が出た場合、給与所得など他の所得金額から赤字分を差し引ける仕組みのことです。

物件の取得費用は耐用年数に応じて、毎年「減価償却費」として分割して経費計上します。減価償却費は毎年実際に現金を支払う費用ではなく、帳簿上の経費として計上するものです。そのため実際の収支は黒字でも、会計上は赤字になるケースがあるのです。この赤字を給与所得と損益通算することで、課税所得を圧縮できます。課税所得が少なくなれば所得税の税率を抑えられる可能性があり、節税できるかもしれません。

ただし損益通算によってどの程度節税できるかは、給与所得額や物件の運用状況などによっても変わるため、老後資金の準備や将来の資産形成を目的とした不動産投資においては、おまけ程度に考えるのがよいでしょう。

生命保険や死亡保険の代わりになる

金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められることが一般的です。団信とは、ローンの契約者が死亡または高度障害になって返済が困難になった場合、保険金でローン残高を全額返済できる保険です。最近では三大疾病保障特約などが付いた、保障内容が手厚い団信もあります。

団信は実質的に生命保険や死亡保険の代わりになるため、現在加入している保険を見直して月々の保険料を節約するという方法もあります。

不動産投資を始める際に押さえておきたいポイント

さまざまなメリットがある不動産投資ですが、投資である以上はリスクがゼロになることはありません。可能な限りリスクを抑えるためには、事前にいくつか押さえておきたいポイントがあります。

ここからは不動産投資を始める際に押さえておきたい、以下のポイントをご紹介します。

• 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ
• 災害リスクを踏まえて物件を選ぶ
• 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する

将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ

不動産投資の収益性は、物件の立地によって大きく左右されます。

立地選びは慎重に行い、現在だけではなく数十年先まで賃貸需要を見込めるエリアを選びましょう。将来にわたって需要の減少しないエリアの物件であれば、退去があってもすぐに次の入居者が見つかるので、家賃収入が減るリスクを抑えられます。

また築年数の経過による家賃の下がり幅を抑えられるのも、需要の減少しないエリアを選ぶメリットです。一般的にマンションやアパートは、築年数が経過すると経年劣化によって、家賃を引き下げなければ入居者を見つけにくくなります。しかし需要が高いエリアなら、家賃を引き下げなくても入居者を確保しやすいでしょう。再開発などによってこれから人口が増えていくエリアなら、需要の増加に合わせて家賃を値上げできる可能性もあります。

災害リスクを踏まえて物件を選ぶ

日本である以上、どのようなエリアであっても災害が発生するリスクは避けられません。物件選びの際は、当該エリアでどのような災害が起こる可能性が高いのかを理解し、なるべくリスクを抑えられる物件を購入したり、リスクをカバーする対策を立てたりすることが大切です。

例えば、各エリアのハザードマップや地盤状況を確認する、火災保険・地震保険に加入するなど、万が一の災害に備えた対策を講じましょう。

金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する

不動産投資では、物件だけではなく、融資の条件によっても最終的な収益が大きく変わってきます。収益性を高めるには、できる限り好条件で金融機関に融資をしてもらうことが重要です。

不動産会社によって、提携している金融機関は異なります。特に大手の不動産会社の場合、提携数が豊富で、融資条件の良い金融機関を紹介してもらえる可能性が高いです。また複数の金融機関の融資額や金利、融資期間などを比較検討できるため、自身の状況に適した資金計画を立てやすくなります。

不動産投資を有利に進めるためにも、金融機関の選択肢が多い大手の不動産会社に依頼することがおすすめです。

不動産投資の種類

一口に不動産投資といっても、さまざまな種類があります。同じ不動産投資でも手法によって特徴が異なるので、それぞれの違いを理解した上で自身に合った投資手法を見極めましょう。ここでは以下の投資手法についてご紹介します。

• 区分投資
• 一棟投資
• 戸建て投資
• その他の投資

なお、不動産投資の種類については、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

不動産投資の種類について解説！【シリーズ：初めての不動産投資】

区分投資

区分投資とは、マンションやアパートを一部屋単位で購入し、入居者に貸し出す投資手法です。購入するのは部屋単位なので初期費用を抑えつつ不動産投資を始められます。また入居者対応や建物管理などは管理会社に任せるケースが多いため、日々の管理工数も少なく済むでしょう。会社員や公務員が副業として不動産投資を行う場合は、メリットの一つになります。

一方で、後述する一棟投資に比べると利回りは低くなりやすい点は認識しておきましょう。

一棟投資

一棟投資とはマンションやアパートを一棟丸ごと購入し、各部屋を貸し出す投資手法です。建物を丸ごと購入するので区分投資と比べて初期費用は高くなりますが、投資規模が大きいので、その分まとまった収益を確保しやすく投資効率も良くなります。

一棟丸ごと所有するので、維持管理のための費用がかかる点には注意が必要です。また同じ条件の複数の部屋を貸し出すことになるので、物件選びや立地選びを誤ると空室リスクが高まりやすく、収益に影響が出る恐れがあることを認識しておきましょう。

戸建て投資

戸建て投資とは文字通り、購入した戸建て住宅を貸し出す投資手法です。

戸建ての賃貸物件はファミリー層が主なターゲットとなるため、一度入居すると長期間住み続けてもらえる傾向にあります。そのため入居者さえ見つかれば、空室リスクを抑えやすいでしょう。

その反面、ファミリー層の場合は転居のタイミングが限られるため、退去が発生した場合に空室期間が長引く可能性がある点には注意してください。

その他の投資

不動産投資には、住居以外の選択肢もあります。代表的な投資対象は、以下の通りです。

• 駐車場（月極駐車場・コインパーキング）
• トランクルーム
• 民泊

ただしこれらの投資手法は需要が限定的な上、景気動向や法令による規制などの影響を受けやすいというリスクがあります。十分なノウハウがないまま始めると、思うような収益を得られない可能性もあるでしょう。

これから不動産投資に取り組むのであれば、比較的需要が安定している投資対象を選ぶことが大切です。とりわけ、初期費用や運用コストを抑えられる区分投資を選ぶのがおすすめです。

不動産投資の始め方

不動産投資を始める際は、適切なプロセスを踏むことが大切です。ここからは以下の6つのステップに分けて、投資家が行うべきことをご紹介します。

1. 目的を明確にする
2. 不動産会社を選定する
3. 所有する物件を選ぶ
4. 物件の申し込み・融資の申請をする
5. 契約を締結する
6. 必要な場合は管理会社や賃貸仲介会社を選定する

なお、新築の区分投資を始めるときの流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

新築ワンルームマンション購入の流れ【シリーズ：初めての不動産投資】

1. 目的を明確にする

不動産投資を始める際には、まずは投資目的を明確にしましょう。「家賃収入を得るため」「節税効果を得るため」といった表面的なものではなく「なぜ家賃収入や節税効果を得たいのか」まで深掘りすることが大切です。

「老後の資金を確保したい」「インフレ対策をしたい」「節税をしたい」といった本来の目的を明確にすれば、不動産投資で重視すべきポイントが自ずと見えてきます。例えば、老後資金の確保を目的とするのであれば、立地や物件の築年数などを重視する必要がある一方で、節税効果や不動産価格の上昇による売却益の最大化といった要素は考慮しなくてよいでしょう。

2. 不動産会社を選定する

目的が明確になったら、物件探しを依頼する不動産会社を選びましょう。

依頼する不動産会社によって、紹介してもらえる物件や金融機関などが異なります。そのため信頼できる会社を見つけられるかどうかが、不動産投資の成果に大きく影響します。信頼できる不動産会社の特徴は、以下の通りです。

• 需要の高いエリアの物件を数多く取り扱っている
• 自社グループで不動産管理会社や賃貸仲介会社を持っている
• 大手金融機関と提携している、さまざまな金融機関と提携している
• リスクも踏まえた、現実的な収支シミュレーションを提案してくれる
• 誠実で相性の良い営業担当者がいる

上記のポイントに着目して、資産形成のパートナーとしてふさわしい不動産会社を見極めてください。

3. 所有する物件を選ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、購入・所有する物件を選びます。複数の物件を比較する際は、以下に挙げる点を確認しましょう。

4. 物件の申し込み・融資の申請をする

気に入った物件があったら、すぐに不動産会社の担当者に購入の意思を伝えましょう。人気の物件は短期間で売れてしまうケースが多いため、購入したいと思った時点で早めに申し込むことが大切です。

物件の申し込みと並行して、金融機関に不動産投資ローンの申請をしましょう。先述した通り、金融機関は不動産会社から紹介してもらうのが一般的です。融資の申請後、仮審査・本審査と進んでいきますが、基本的には仮審査に通過しないと次のステップである不動産売買契約の締結ができません。仮審査には通常数日～1週間程度かかることを踏まえると、物件の申し込みをしたら速やかに融資を申請しましょう。

5. 契約を締結する

金融機関の仮審査に通ったら、不動産売買契約を締結します。

契約前に必要となるのが、宅地建物取引士による重要事項説明です。重要事項説明は、宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示した上で行われ、不動産売買では省略できない工程です。物件の権利関係や法令上の制限、契約解除の条件、費用負担など、投資判断に関わる重要な情報が含まれているため、必ず細かく内容を確認しましょう。

信頼できる不動産会社であれば、重要事項説明や書面による契約締結など、必要な手続きを適切に行ってくれます。一方、重要事項説明が行われない場合や、宅地建物取引士証が提示されない場合、また書面による契約締結が行われない場合は詐欺の可能性があるため、契約を取り止めるべきです。

また原則として契約締結後に内容を変更することはできません。ご自身でも、契約書や重要事項説明の内容を必ず確認することが大切です。不明点や調整・変更したい内容がある場合は、契約締結前に相談・交渉をしてください。

契約を無事締結したら、所有権移転と引き渡しの手続きへと進みます。ほとんどの場合、融資実行日に残代金の決済や引き渡し、所有権移転登記・抵当権設定登記が同時に行われます。

6. 必要な場合は管理会社や賃貸仲介会社を選定する

管理会社や賃貸仲介会社は、不動産会社が紹介してくれるケースが多いです。しかし、不動産会社によっては紹介してもらえない場合もあるので、必要に応じて自身で管理会社や賃貸仲介会社を選定しましょう。

管理会社や賃貸仲介会社選びでは、費用の安さだけで選ばないことが大切です。それぞれ以下に挙げるポイントを確認しましょう。

• 管理物件の入居率（目安は95%以上）や管理実績
• 管理手数料の妥当性
• 対応できる業務範囲
• トラブル発生時の体制
• 担当者の対応

また中には、入居者管理・建物管理に加え、入居者募集も行っている管理仲介会社もあります。こうした会社なら管理と仲介を一括で依頼できるので、やり取りの手間を軽減できるでしょう。

なお、管理会社や賃貸仲介会社選びのポイントについて詳しく知りたい場合は、こちらの記事も参考にしてください。

不動産管理会社や賃貸仲介会社を選定する際のポイント【シリーズ：初めての不動産投資】

不動産投資に向いている方の特徴

ここまでご紹介してきた不動産投資の仕組みやメリット、注意点などを踏まえると、以下の特徴を持っている方は不動産投資に向いている可能性が高いです。

• 投資の目的と不動産投資の仕組みが合っている
• 不動産投資ローンの審査に通りやすい属性である
• ある程度の自己資金がある

詳細を見ていきましょう。

投資の目的と不動産投資の仕組みが合っている

投資の目的によって、選ぶべき投資の種類は異なります。一口に投資といっても、投資信託や株式投資、個人向け国債、暗号資産、FXなど種類はさまざまです。最近はNISAやiDeCoで資産運用している方も多いでしょう。

その中で不動産投資は、デイトレードのように短期間で大きな利益を狙う投資手法ではありません。基本的には、毎月入居者からの家賃収入を得ながらローン返済を進め、時間をかけて資産を育てていくものです。 そのため、長期的にコツコツ資産形成をしたい方や、安定した家賃収入によって老後資金を確保したい方に適しています。

不動産投資ローンの審査に通りやすい属性である

不動産投資では融資を受けることが一般的であるため、不動産投資ローンの審査に通りやすい属性の方に適しています。属性とは、金融機関が融資の審査をする際に、申し込みをした人の返済能力を見極めるために確認する評価要素のことです。

融資の審査で確認される属性の一つに年収があります。不動産投資ローンを組む場合、一般的に年収500万円以上が必要とされています。年収700万円以上あれば、より多くの金融機関で審査に通りやすくなるでしょう。

勤続年数や職種、勤務先なども審査で確認される属性です。勤続年数は最低でも1年以上、中には2〜3年以上を条件にしている金融機関もあります。また大企業・上場企業に勤務している方や士師業の方、公務員の方などは、安定した収入が続くと見なされ、審査で高く評価されやすいです。

ある程度の自己資金がある

ある程度の自己資金があると、融資の審査に通りやすい傾向にあります。現金だけではなく、株式や投資用物件など、いざというときに現金化できる資産を保有している場合でも同様です。

また一定の自己資金があれば、突発的に建物や設備に不具合が生じてもすぐに対応できる他、一定期間空室が発生して一時的にキャッシュフローが悪化しても問題なく対処できます。リスクヘッジの観点からも、ある程度の自己資金はあった方がよいでしょう。

不動産投資の仕組みを理解し、無理なく資産を形成していきましょう！

不動産投資を始める上で大切なのは、ご自身の投資目的を明確にすることです。その上で投資戦略を考え、目的に合った手法を選ぶようにしましょう。目的が明確になれば、自ずと投資判断の軸が定まり、感覚的な判断による失敗のリスクを減らせます。

また不動産投資は「物件」と「融資条件」の組み合わせによって、最終的な結果が変わります。どれだけ良い物件を選んだとしても、金融機関の選択肢が少ないと、返済条件が合わず、不動産投資の目的を達成できなくなったり、想定よりも達成率が低くなってしまったりする恐れがあるのです。そのため物件を購入する不動産会社は、なるべく提携している金融機関が豊富な会社を選びましょう。金融機関の選択肢が広がれば、自身の目的や収支計画に合った融資条件を検討しやすくなり、より柔軟に投資戦略を立てられます。

エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、これまでに多くの不動産投資を支援しています。投資物件の購入はもちろん、賃貸管理や仲介、将来的な売却なども丸ごと依頼可能です。初心者の方でもスムーズに不動産投資を始められるよう、物件を購入する際の戦略立案なども丁寧にサポートしますので、不動産投資に興味がある方はお気軽に以下のフォームからお問い合わせください。