「ワンルームマンション投資はもうからない」と言われる理由は？　不動産投資で重要な考え方や成功するためのポイントを解説

不動産投資について情報収集をしていると、しばしば「ワンルームマンション投資はもうからない」という話を目にしますが、実はその背景には誤った情報や、過剰な不安が影響している可能性があります。ワンルームマンション投資に興味があるのであればそこで諦めるのではなく、なぜそのような話が出てくるのかを把握した上で、自身に適した投資方法かどうかや、成功するための戦略や対策を考えることが大切です。

本記事では、ワンルームマンション投資がもうからないと言われる主な理由や、成功するために押さえておきたいポイントなどを解説します。

そもそもワンルームマンション投資の仕組みとは？

ワンルームマンション投資とは、一部屋（ワンルーム）の区分マンションを購入し、入居者に貸し出すことで収益を得る不動産投資の手法です。マンションを一棟丸ごと購入する一棟投資と比べて初期費用を抑えやすく、会社員でも始めやすい投資として知られています。

ワンルームマンション投資で得られる収益は、大きく2つに分けられます。1つ目は、毎月の家賃収入であるインカムゲインです。インカムゲインの場合、家賃収入から管理費・修繕費・ローンの返済などの運用経費を差し引いた額が、手元に残る収益となります。物件に入居者がいる限り安定した収入が見込めるため、長期的な資産形成が可能です。

2つ目は、購入した物件を売却することで得られるキャピタルゲインです。キャピタルゲインの場合、売却価格から物件の取得費用や仲介手数料、各種税金といった諸経費を差し引いた額が、収益となります。購入時よりも高い価格で売却できれば大きな利益を得られますが、市場の状況や物件の価値、売却のタイミングなどによっては売却損が生じるリスクもあります。

ワンルームマンション投資はもうからないと言われる理由

不動産投資を検討している方なら「ワンルームマンション投資はもうからない」という話を一度は耳にしたことがあるでしょう。投資である以上、リスクがゼロになることはありません。しかしワンルームマンション投資ではしっかりと対策をすることでリスクを抑えられる上に、着実に資産形成を目指せます。

ここからは、ワンルームマンション投資はもうからないと言われる理由を以下の4つに分けてご紹介します。

• インターネットの記事やSNSなどによるネガティブなイメージ
• 「ローン = 良くないこと」というイメージ
• リスクに対する過剰な不安
• 不動産会社のポジショントークによるネガティブイメージ

インターネットの記事やSNSなどによるネガティブなイメージ

ワンルームマンション投資に関して、リスクやデメリットを強調したインターネットの記事やSNSの投稿が多く存在します。中にはこうした情報に触れて「不動産投資は危険、もうからない」というイメージを抱いてしまい、それを拡散してしまう方もいるでしょう。

全ての投資はリスクとリターンがセットになっており、不動産投資の場合は安定収入を得られる、効率的に資産形成ができる、節税が期待できるといったさまざまなリターンがあります。しかしインターネットの記事やSNSの投稿には、リターンについては触れられず、リスク面だけが過度に強調されているものもあります。リスク面だけを切り取ったネガティブな情報を鵜呑みにするのではなく、良い面と悪い面を客観的に把握することが大切です。

「ローン = 良くないこと」というイメージ

ローン（借り入れ）に対して良くないものというイメージを持っている方も多いでしょう。しかし、不動産投資で借り入れをしたからといって、多額の借金が残ってしまい破産しなければならなくなるということはほとんどありません。

ローンには担保のない借り入れと担保のある借り入れの2種類があり、一般的にネガティブなイメージを持たれているのは、担保のないローンであるケースがほとんどです。

不動産投資のローンは担保のある借り入れに該当し、担保となるのは購入した物件そのものです。物件の登記簿に記載される抵当権がその証であり、万が一ローンの返済が困難になった場合には、金融機関が抵当権を行使して当該物件を競売にかけることで資金を回収します。そのためもし返済が滞ったとしても、多額の借金だけが手元に残る事態は基本的に生じません。

また金融機関は、投資家の年収や返済能力、勤務状況などを審査した上で融資限度額を設定するため、そもそも無理のある条件で融資が行われることはありません。

リスクに対する過剰な不安

先述した通り、ワンルームマンション投資には一定のリスクが存在しますが、内容を正しく理解した上で適切な対策を講じれば、それぞれのリスクを大幅に軽減できます。

「リスクがあるから危険」と過剰に不安視するのではなく、具体的にどのようなリスクがあり、どう備えるべきかを把握した上で臨むことが重要です。主なリスクと対策は、以下の通りです。

起こり得るリスクの詳細については、こちらの記事も参考にしてください。

不動産投資の誤解2.不動産投資のリスク【初めての不動産投資シリーズ】

不動産会社のポジショントークによるネガティブイメージ

「ワンルームマンション投資はもうからない」というネガティブな意見の中には、自社のサービスや商品に誘導するために、意図的に発信されている情報も存在します。

例えば、中古物件を扱う不動産会社の中には、所有している物件を売却してもらいたいがためにワンルームマンション投資に対するネガティブな情報を発信したり、売却を強く促したりする会社もゼロではありません。こうしたポジショントークによって、間違った投資判断をしてしまわないように注意しましょう。

一口に不動産業者といっても、新築マンションを開発・提供する不動産デベロッパーや、売主から買主探しの依頼を直接受けている元付け業者、買主と元付け業者の仲介をする客付け業者など、さまざまな業者が存在します。発信者の立場や背景を把握した上で、その情報が適切なものかを判断することが大切です。複数の情報源を比較したり自身で不動産投資に関する勉強をしたりして、純粋な注意喚起として発信されているものなのかを見極めましょう。

投資の成功・失敗は「目的を達成できたか」どうか

投資において何を成功とするかは、目的によって変わります。老後資金を確保したい方もいれば、毎月の家賃収入によって安定した副収入を得たい方や、相続対策を目的とする方もいるでしょう。そのため不動産投資の成功・失敗は、単に物件価格が上がったか下がったかや、短期間でもうかったかどうかだけで判断できるものではありません。大切なのは、自分の目的を達成できたかどうかです。

例えば、老後に向けて長期的に安定収入を得ることを目的にワンルームマンション投資を始めた場合、長期間にわたって入居者が付き、毎月安定した家賃収入を得ているのであれば、成功といえるでしょう。仮に物件価格が購入時より下がっていたとしても、目的が「売却益を得ること」ではなく「長期的に収入を積み上げること」であれば、一概に失敗とはいえません。

反対に、不動産価格が上がったからと短期間で物件を売却してしまい、結果的に手元に数百万円しか残らずに他の投資にもつながらないのであれば、長期的に安定収入を得る目的は達成できません。

このように不動産投資が成功か失敗かは、目的によって大きく変わります。そのため「不動産投資やワンルームマンション投資はもうからない」といった否定的な記事や体験談を見かけても、その内容をそのまま受け取らないようにしましょう。発言した人にとっては失敗でも、目的によっては成功となるケースもあるのです。

ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

ワンルームマンション投資で成功するためには、事前にいくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは以下のポイントについて詳しくご紹介します。

• 投資の目的を明確にする
• 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ
• 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する
• 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ
• キャッシュフローに余裕を持たせる
• 長期的な目線で考える

投資の目的を明確にする

ワンルームマンション投資を始める前には、なぜ投資を行うのかという目的を明確にしておきましょう。先述した通り、一口に不動産投資といっても、老後の安定収入を得たいのか、売却益による資産拡大を狙うのか、節税効果を活用したいのかによって、適した投資方法や戦略は異なります。

目的に合わない物件を選んでしまうと、期待通りの成果を得られずに後悔することになりかねません。また投資の目的を明確にしておくことで、運用中の指標にもなります。短期的な収益の増減に振り回されることなく、冷静に状況を見極めながら運用を続けられるでしょう。

投資の目的を丁寧に整理した上で、目的に合った投資方法や物件を選び、戦略を立てることが、成功への第一歩となるでしょう。

将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ

ワンルームマンション投資では、物件の立地選定が成功のための重要なポイントの一つです。需要が高い立地にある物件の場合、空室リスクを抑えられるため、安定した家賃収入を得やすいでしょう。大切なのは現在の入居需要だけではなく、将来にわたって需要が減少しないエリアを探すことです。

一般的に不動産投資では、物件の築年数が経過するにつれて家賃を下げなければなりません。しかし安定的に需要が見込めるエリアの物件であれば、築年数が進んでも家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。さらに物価の上昇や周辺エリアの開発・人口増加といったプラス要因が重なれば、家賃を下げるのではなくむしろ上げられるケースもあるでしょう。

将来的な人口推移や交通インフラの整備状況、再開発計画なども踏まえた上で、長期的に物件の価値を維持できるエリアを選ぶようにしましょう。

信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する

ワンルームマンション投資では、不動産会社・管理会社選びも重要です。どの不動産会社や管理会社に依頼するかによって、紹介してもらえる物件や金融機関の選択肢が大きく変わります。
信頼できる不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしてください。

なお、管理会社や賃貸仲介会社については不動産会社が紹介してくれるケースが多いですが、投資家自身で選ばなければならない際には以下のポイントを押さえておきましょう。

金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ

不動産会社によって提携している金融機関は異なり、大手の不動産会社は提携している金融機関の数が多く、融資条件の良い選択肢がそろっている傾向にあります。

不動産投資ローンは、どの金融機関で借りるかによって融資額・金利・融資期間・団体信用生命保険（団信）の内容など、投資の成否を左右する条件が大きく変わります。提携金融機関が多い不動産会社に依頼することで、複数の融資条件を比較検討しながら自身の状況に合った資金計画を立てやすくなるでしょう。

反対に提携先が限られている場合は、物件が優れていても融資条件が良くなく、最終的に不動産投資の目的を達成できなくなったり、想定よりも達成率が低くなってしまったりするリスクがあります。物件選びと同様に、不動産会社を選ぶ際は、提携金融機関が豊富かどうかも確認することが大切です。

キャッシュフローに余裕を持たせる

不動産投資ローンの返済原資の大半は家賃収入であるため、本業の給与などからの持ち出しはごく一部に限られるのが一般的です。しかしローンの組み方によっては持ち出しの割合が増えてしまうかもしれません。

特に以下のような場合は、持ち出しが多くなる傾向にあります。

• フルローンを組む場合
• 返済期間を短くする場合（年齢制限などによって、返済期間を短くせざるを得ない場合）
• 家賃相場に対して物件価格が高過ぎる場合

キャッシュフローが圧迫され持ち出しが増えると、生活費を削る必要が出て生活の質が低下したり、万が一の支出に対応できなくなったりするリスクがあります。そのため、ローンを組む前に持ち出しがどの程度発生するのかや、金利の上昇・家賃の下落が発生した場合にどの程度まで許容できるかなどをシミュレーションしておくことが重要です。

また物件購入時の諸経費などは、基本的には自己資金から捻出する必要があります。その分の費用を用意しておきましょう。

さらに運用中に、空室が発生したときや修繕が重なったときでも、資金がショートしないよう余裕を持った資金計画を立てておくと安心です。万が一の支出が発生しても無理なく対応できるよう、少なくとも3〜6カ月分の生活費を目安に生活防衛資金を確保しておくことをおすすめします。

長期的な目線で考える

ワンルームマンション投資は、長期にわたって安定運用しやすい投資方法です。時間を味方に付けながら、毎月の家賃収入で無理なく資産を拡大していける点が大きな強みといえるでしょう。

また不動産投資は、実物資産であるという特徴があります。ローンを返済している期間は実質的に負債が減っている状態であり、返済中であっても物件は資産として手元に残り続ける点を理解しておくことが大切です。実物資産はインフレに連動しやすく、物価が上昇した際には資産価値が上昇したり、家賃を値上げできたりするケースもあります。

こうした特性を踏まえると「すぐに大きな利益が出ない」「なんとなく損をしている気がする」という理由だけで売却を急ぐのは、多くの場合で得策ではありません。特に所有から5年未満での短期売却は、売却益にかかる税率が高くなるため手残りが少なくなる上、ローン残債を返済しきれないケースもあるので注意しましょう。

急に現金が必要な状況に陥らないよう、あらかじめキャッシュフローに余裕を持たせた計画を立てておくことが、長期運用を安定して続けるポイントです。

※参考：国税庁.「土地や建物を売ったとき」.（参照 2026-04-09）.

目的を明確にすることがワンルームマンション投資を成功させるカギ！

ワンルームマンション投資でリスクをゼロにすることはできません。しかし自身の目的を明確にし、目的に沿って準備や運用をすることで「想定と全く異なる結果になってしまった」といった事態を防げる可能性は高まります。

大切なのはリスクを正しく把握し、その上で適切な対策を取り続けることです。リスクを抑えながら投資を進める方法の一つに、信頼できる不動産会社に相談・依頼することがあります。

エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、これまでに多くの不動産投資の支援を行っています。立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介から、同グループの管理会社・賃貸仲介会社によるサポートまで一貫してお任せいただけます。ワンルームマンション投資に興味をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。