年収1,000万円以上の人は不動産投資で節税しよう！　融資の目安額や押さえておくべきポイントを解説

年収1,000万円以上は、一般的に高収入といわれる水準です。そのためさらなる資産形成や節税を意識して、不動産投資を検討する方も少なくありません。不動産投資は、融資を活用することで効率的に資産を拡大できる投資方法です。年収が高いことで融資額や金利などの条件面で有利になる可能性があります。しかし年収が高いからこそ、悪徳業者に狙われる恐れもあるので注意が必要です。

本記事では、年収1,000万円以上の方に向けて、不動産投資を行うメリットや節税効果、投資を始める前に押さえておくべきポイントなどをご紹介します。

年収1,000万円以上の人はどのくらい不動産投資をしているの？

国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」によると、賃貸住宅を所有している家主の世帯年収は以下の通りです。

• 400万～600万円未満：17.6％
• 600万～800万円未満：17.9％
• 800万～1,000万円未満：14.0％
• 1,000万～1,200万円未満：10.1%
• 1,200万～1,500万円未満：6.8％
• 1,500万～2,000万円未満：5.1％
• 2,000万円以上：4.3％

世帯年収1,000万円以上で賃貸住宅を所有している人の割合は、合計で26.3％となります。家主全体の中で見ると、4人に1人程度は年収1,000万円以上の層だといえるため、不動産投資を行っている高年収層は一定数存在すると考えてよいでしょう。

ただし、上記調査には、相続や既存の住宅活用をきっかけに賃貸経営を始めたケースも含まれています。そのため、全ての人が不動産投資のために新規で物件を購入したわけではないことを認識しておきましょう。

※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照2026-04-13）.

年収1,000万円以上の人が融資を受ける場合の借入額の目安

物件を購入して不動産投資を行う際には、自己資金だけで賄うのではなく、不動産投資ローンを活用するケースが一般的です。

不動産投資ローンの融資額は、一般的に年収の7～8倍程度とされます。ただしこちらはあくまで目安であり、年収が高ければ高いほど、融資額も大きくなるケースが多いです。

また融資の審査では年収の他に、職種や勤務先、勤続年数、家族構成、他の借入金の有無、滞納歴、物件の価値などが確認されます。例えば、年収が1,000万円以上で安定した企業に長年勤めている他、他の借り入れが少ない、物件自体の収益性が高いといった場合は、年収の10倍、20倍の融資を受けられる可能性もあるのです。反対に、年収が高くても、他の借り入れが多い場合や、過去に支払い遅延があった場合などは、希望通りの条件にならないこともあります。

借入可能額が1億円を超えた場合、選べる物件の幅も広がります。近年、不動産価格が上昇している東京の区分マンションや地方のアパート一棟、マンション一棟などを所有できるケースもあるでしょう。

なお融資の審査対象について詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

不動産投資ローンとは？　受けられる融資額はどのくらい？【シリーズ：初めての不動産投資】

年収1,000万円以上の人が不動産投資を行うメリット

年収1,000万円以上の場合、不動産投資においてさまざまなメリットがあります。ここでは、以下のポイントに分けて得られるメリットをご紹介します。

• 好条件で融資を受けられる
• さまざまな投資手法を検討できる
• 節税効果が高くなる

好条件で融資を受けられる

不動産投資ローンにおいて、融資額はさまざまな要素を基に決まりますが、その中の一つが年収です。年収が高いほど、融資額は大きくなりやすい傾向にあります。

年収1,000万円以上の場合、属性や物件の収益性が良ければ、1億5,000万円以上の融資が可能になるケースもあるでしょう。また年収の高さは単に融資額だけではなく、返済能力の評価にもつながります。その結果、金利や融資期間などの条件面で有利になる可能性もあります。融資条件が良ければ、月々のキャッシュフローや長期的な収益性が良くなり、不動産投資の目的を達成しやすくなるでしょう。

さまざまな投資手法を検討できる

年収1,000万円以上の場合は、融資を含めて1億円以上の資金を投資に充てられるケースもあります。その分物件の選択肢が広がるため、区分投資や一棟投資、戸建て投資など、さまざまな投資手法を比較しながら、自身に適した方法を選べるのはメリットの一つです。主な投資手法の概要は以下の通りです。

年収1,000万円以上の場合で資金に余裕があれば、複数の不動産を所有・運用することもできます。例えば、都心の区分マンションと地方の一棟アパートを組み合わせたり、異なるエリアの物件を保有したりすることで、空室リスクや災害リスクを分散できるでしょう。投資対象を一つに絞るのではなく、異なる投資手法や異なる立地の物件を組み合わせることで、安定した運用を目指しやすくなります。

節税効果が高くなる

年収1,000万円以上の場合、不動産投資による節税効果が高くなる傾向にあります。

投資用物件の購入費用は、減価償却費として法定耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上できます。そのため実際のキャッシュフローは黒字でも、帳簿上は赤字になることがあるのです。この赤字を給与所得などと損益通算することで、課税所得を抑えられ、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

特に年収が高い方は課税所得や所得税率が高い傾向にあるため、年収が低い方よりも節税効果を得やすいでしょう。詳細については次項でご紹介します。

年収1,000万円以上の人が不動産投資を行う場合の節税効果

先述した通り、年収1,000万円以上の人が不動産投資を行う場合、所得税率が比較的高い水準にあるため、損益通算によって課税所得が下がったときの節税効果を実感しやすい傾向にあります。所得税の速算表は、以下の通りです。

ここでは年収1,000万円から1,500万円までの人について、所得控除を基礎控除と社会保険料控除のみとした場合の、所得税の目安をご紹介します。

＜損益通算を行わない場合の年収別の課税所得と所得税額の目安＞

例えば、年収1,500万円で不動産所得の損益通算によって課税所得を約890万円まで抑えられた場合、所得税は約141万円となります。損益通算をしない場合の課税所得の目安である約1,500万円の所得税額約185万円と比べると、約44万円の削減が可能です。

特に年収1,500万円や年収1,400万円の場合、何もしないと33％もの所得税率が適用される可能性があるため、損益通算によって所得税率が23％に下がれば、大きな節税効果を得られるでしょう。

※参考：国税庁.「No.2260 所得税の税率」.（参照2026-04-13）.
※参考：国税庁.「No.1410 給与所得控除」.（参照2026-04-11）.
※参考：国税庁.「令和７年度版暮らしの税情報」.（参照2026-04-13）.

年収1,000万円以上の場合、売却時の節税効果も大きい

不動産投資の節税効果を考える際は、物件の所有期間中だけではなく、売却時の税金まで含めて考えることが大切です。先述した通り、不動産投資では減価償却費を計上することで毎年の課税所得を抑えられる可能性がありますが、売却する際にはまた別の形で税負担が発生します。そのため節税効果を考える際には、物件の購入から運用、売却までにどのくらい税負担を抑えられるのかを確認しておきましょう。

物件を売却する場合、その利益は譲渡所得として課税されます。譲渡所得は給与所得や不動産所得とは分けて計算される分離課税であり、所有期間に応じた定率課税が適用されます。具体的には以下の通りです。

※2037年までは復興特別所得税が2.1%上乗せされる

また譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得 = 物件の売却価格 – （物件の取得費 + 売却時にかかった諸経費）

ここで押さえておきたいのが、譲渡所得を計算する際には、物件の取得費から減価償却した分を差し引かなければならない点です。つまり、所有期間中に減価償却費を計上した分だけ、帳簿上の物件価格は下がります。その状態で売却すると、譲渡所得が大きくなるため、売却時の税金が高くなることがあるのです。

そのため、所有期間中は減価償却によって節税できたように見えても、売却時にその分の税負担が増えるため、実際には税金を将来に繰り延べているだけになるケースもあります。

しかし、年収1,000万円以上の人の場合、この仕組みを踏まえても不動産投資の節税効果は大きくなりやすいです。理由は、給与所得や家賃収入に対してかかる課税所得の所得税率よりも、譲渡所得の税率の方が低くなる傾向にあるためです。

例えば、年収1,500万円で損益通算後の課税所得が約890万円、物件の所有期間が5年を超えているケースを考えてみましょう。この場合、物件の所有期間中の所得税率は23％で、住民税10％を合わせても実質的な税負担は33％になります。一方で、物件を売却する際の譲渡所得にかかる税率は20％です。単純に比較すると、約13％の差があることになります。

この差があるため、高年収層は不動産投資で高い節税効果を得られる可能性があるのです。ただし物件の購入から5年以下の短期で売却する場合、譲渡所得の税率は39％となり、売却時の税負担が重くなります。節税効果を重視するのであれば、物件の保有期間や売却のタイミングまで含めて、あらかじめ戦略を立てておくことが大切です。

※参考：国税庁.「土地や建物を売ったとき」.（参照2026-04-13）.
※参考：国税庁.「No.3261 建物の取得費の計算」.（参照2026-04-13）.

年収1,000万円以上の人が不動産投資を行う際に押さえておくべきポイント

年収1,000万円以上の人が不動産投資を行う際には、準備や対策が欠かせません。ここでは事前に押さえておきたいことを、以下のポイントに分けてご紹介します。

• 不動産投資の目的を明確にする
• 信頼できる不動産会社に依頼する
• 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ
• 月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする
• リスク分散をする

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を行う際は、まず「何のために投資をするのか」を明確にすることが大切です。年収1,000万円以上の人に限りませんが、目的が曖昧なまま始めてしまうと、誤った投資方法を選んだり戦略を間違ったりする恐れがあります。

例えば、税金対策を目的とする場合は、減価償却による節税効果だけではなく、将来的な売却まで見据えて物件を選ぶことが重要です。そのため立地条件や、物件の残存耐用年数といった点の優先度が高くなります。立地は将来的な資産価値や売却のしやすさに関わり、残存耐用年数は減価償却期間に影響します。

このように投資の目的を明確にしていれば、何を重視すべきか、どのような投資方法を選ぶべきかを判断しやすくなるでしょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

不動産投資では、どの物件を選ぶかだけではなく、どの不動産会社に相談するかも重要です。不動産会社によって紹介される物件や金融機関などが異なるので、慎重に選ぶようにしましょう。信頼できる不動産会社を見極める、主なポイントは以下の通りです。

悪徳業者に注意！

年収1,000万円以上の場合、優良な見込み顧客と見なされ、一部の業者から強引な営業を受ける可能性があります。

中には「期間限定の優良物件」「特別値引き」「希望者多数のため抽選を実施」「確実な資産形成になる」といった過剰な営業トークで、何とか契約させようとする悪徳業者も存在します。しかし、その言葉通りのメリットを得られるかどうかは分かりません。

悪徳業者と契約をしないためにも、営業トークをうのみにせず、複数の会社を比較した上で信頼できる不動産会社かどうかを見極めるようにしましょう。

将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ

不動産投資では、エリア選定が重要です。現在の賃貸需要が高いだけではなく、将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶことで、空室リスクや家賃下落リスクなどを抑えやすく、また売却時もスムーズに進められる可能性が高まります。

家賃は築年数の経過とともに下落するのが一般的です。しかし人口が集中しやすいエリアや、再開発によって利便性の向上が見込まれるエリアであれば、築年数が進んでも家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。場合によっては、物価上昇や人口増加の影響によって、賃料を引き上げられることもあるでしょう。そのため将来のニーズを見据えて、人口動態や交通の利便性、開発計画などを確認するのが重要です。

また日本では、どのエリアでも自然災害が起こるリスクがあります。検討中のエリアのハザードマップや地盤の状況を確認し、浸水や土砂災害、地震などへの備えがどの程度必要かを把握しておきましょう。地盤の安定しているエリアや、標高の高いエリアを選ぶのも選択肢の一つです。さらに火災保険や地震保険などに加入し、万が一の場合に備えた対策をしておきましょう。

月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないようにする

不動産の運用中は、月々のキャッシュフローがギリギリになり過ぎないように注意しなければなりません。手元に資金がない状態で運用を続けていると、空室が発生して家賃収入を得られないときや、突発的な修繕が必要になったときに、支払いが難しくなる恐れがあります。

運用開始時から月々の収支に一定の余裕を持たせる、もしくは、いざというときに備えてある程度の資金を手元に残しておくようにしましょう。

自己資金がある場合は、物件の購入時に頭金を支払うことで借入額を減らし、毎月の返済額や総返済額を抑える方法があります。一方で、あえてフルローンを組み、手元資金を残しておくという考え方もあります。どちらがよいかは一概にはいえませんが、大切なのは生活費も含めて無理のない資金計画を立てることです。

リスク分散をする

先述した通り、年収1,000万円以上の人は、物件の選び方によっては複数の不動産を所有できる可能性があります。一つの物件に資金を集中させるのではなく、複数の不動産に分けて投資し、リスクを分散するのも選択肢の一つです。投資対象を分散させることで、空室リスクや災害リスクを抑えやすくなります。

具体的には、大阪や名古屋など、異なるエリアの区分マンションを複数持ったり、区分投資と地方の一棟投資を組み合わせたりする方法があります。

また資産形成を考えるときは、不動産投資だけに資金を集中させないことも戦略の一つです。株式（国内・海外）や投資信託（国内・海外）、債券（国内・海外）、NISA（国内・海外）、外貨、金・銀・プラチナ、暗号資産など、他の投資手法と組み合わせることで、資産全体のバランスを取りやすくなります。それぞれ値動きの特徴や強みが異なるので、投資の目的に応じて適したものを選びましょう。不動産投資を資産形成の柱の一つとして位置付けつつ、投資のポートフォリオの中でどのような役割を持たせるのかを考えることが重要です。

年収1,000万円以上あるなら不動産投資がおすすめ

年収が1,000万円以上ある場合、不動産投資を行うことで効率的に資産形成を進められます。年収1,000万円未満の人と比べて融資額も大きくなる傾向にあるため、区分投資だけではなく、一棟投資や戸建て投資など、さまざまな手法を検討できるでしょう。また元々の所得税率が高いことから、不動産投資による節税効果も大きくなる傾向にあります。

ただし不動産投資は、年収が高ければ必ずうまくいくものではありません。投資をする目的を明確にし、自身に合った投資手法を選ぶことが大切です。加えて、信頼できる不動産会社に相談し、将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶことで、より安定した運用を目指しやすくなります。

エスリード株式会社は、東証プライム市場に上場している不動産デベロッパーです。グループ一丸となって、物件の紹介から管理、入居者の募集、売却まで、不動産投資に関するさまざまな支援を行います。好立地の物件のご紹介も行っているので、年収1,000万円以上で不動産投資を検討している方はお気軽にご相談ください。