不動産投資ローンは借り換えするべき？　検討に適したタイミングやメリット・注意点を解説

ローンの借り換えとは、現在借り入れているローンを、別の金融機関で新たに組んだローンで一括返済することです。より低い金利や有利な返済条件のローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。

2026年6月、日本銀行は政策金利を現在の0.75％から1％に引き上げる追加利上げを検討する方針を明らかにしました。これを背景に「今より条件の良いローンに借り換えた方がよいのか」「金利が上がる前に見直すべきなのか」などと、変動金利型ローンの金利上昇への対策に悩んでいる方もいるでしょう。

ただし、不動産投資ローンの借り換えは、全ての人にとって有利になるわけではありません。金利差だけではなくローン残債や返済期間、借り換え時の諸費用、物件の担保価値、契約者属性の変化などを踏まえて判断する必要があります。

本記事では、不動産投資ローンを借り換えるタイミングやメリット、デメリット・注意点を解説します。現在のローン条件を見直したい方や、今後の金利上昇に備えたい方は、借り換えを検討する際の参考にしてください。

※本記事の内容は、2026年6月時点の情報です

不動産投資ローンの借り換えは可能？

不動産投資ローンの借り換えは可能です。現在よりも金利が低いローンや、返済条件の良いローンへ借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額の負担を軽減できる可能性があります。

不動産投資では、金利が収支に大きく影響します。金利が下がり毎月の返済負担を抑えられれば、キャッシュフローが改善し、突発的な修繕費や空室リスクにも備えやすくなるでしょう。そのため、現在のローン条件に不満がある方や、金利負担を見直したい方にとって、借り換えは有効な選択肢の一つです。

ただし、借り換えをすれば必ず条件が良くなるとは限りません。金融機関によって審査基準やローン要件は異なり、借り換え時には手数料や登記費用などの諸費用も発生します。金利が下がっても、諸費用を含めると総返済額があまり変わらないケースもあるため注意が必要です。

不動産投資ローンの借り換えを検討する際は、現在の金利や残債、残りの返済期間、借り換えにかかる費用を踏まえ、慎重にシミュレーションしましょう。条件やタイミングを見極めた上で判断することが大切です。

不動産投資ローンの借り換えを検討するタイミング

不動産投資ローンの借り換えは、いつ行っても同じ効果が得られるわけではありません。ここでは、不動産投資ローンの借り換えを検討しやすい代表的なタイミングをご紹介します。以下に当てはまる場合は、金融機関への相談やシミュレーションを検討してみましょう。

• 固定金利の期間が終わるタイミング
• 不動産の価値が上昇したタイミング
• 契約者の属性が変わったタイミング
• 住居用物件を貸し出すタイミング

固定金利の期間が終わるタイミング

不動産投資ローンには、大きく分けて以下の3つのタイプがあります。

• 借り入れ開始時から変動金利が適用されるタイプ（変動金利型）
• 借り入れ開始から5年・10年など一定期間だけ固定金利が適用され、その後に変動金利もしくは固定金利を選択できるタイプ（固定金利選択型）
• 契約期間中、適用金利が変わらないタイプ（全期間固定金利型）

固定金利選択型を選んでいる場合、固定期間中は金利変動の影響を受けにくく、毎月の返済額を一定に保ちやすい点がメリットです。一方で固定金利期間が終了すると、その時点における金利が適用されるため、市場金利が上昇傾向にあると返済負担が重くなる可能性があります。

固定金利期間の終了が近づいている場合は、現在のローン条件と他の金融機関の条件を比較し、より低金利なローンや条件の良いローンへ借り換えられるか確認してみましょう。

不動産の価値が上昇したタイミング

所有している不動産の価値が上昇したタイミングも、借り換えを検討しやすい時期です。不動産投資ローンでは物件が担保になるため、担保価値が高まると、金融機関にとっての貸し倒れリスクが下がり、借り換え先の金融機関から、現在よりも有利な金利や融資条件を提示してもらえる場合があります。

近年は地価の上昇傾向も見られます。2026年3月に国土交通省が発表した地価公示価格では、全国の全用途平均が5年連続の上昇となりました。こうした地価上昇の影響で、所有物件の評価額が上がっている可能性もあります。

ただし、不動産の価値はエリアや物件の状態、築年数、賃貸需要などによって異なります。地価公示価格が上昇しているからといって、必ずしも所有物件の担保評価が上がるとは限らないため、金融機関や不動産会社に確認することが大切です。

※参考：国土交通省.「全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇～令和８年地価公示～」.（2026-03-17）.

契約者の属性が変わったタイミング

契約者の属性が変わったタイミングも、借り換えを検討するきっかけになります。ローン審査では、年収や勤務先、勤続年数、企業規模、役職、他の借り入れ状況などが確認されます。

例えば昇進や転職によって年収が上がった場合や、勤続年数が長くなった場合は、以前よりも返済能力が高いと判断される可能性があります。また副業での収入や不動産収入が安定している場合も、金融機関によってはプラスに評価されることがあるでしょう。

ローンを組んだ当時よりも年収や勤務先、資産状況などが良くなっている場合は、より有利な条件で借り換えられる可能性があるため、金融機関に相談してみるとよいでしょう。

住居用物件を貸し出すタイミング

転勤などを理由に、これまで住んでいた自宅を賃貸に出したいと考えるケースもあります。数年後に戻る可能性があるため売却せずに貸し出したい場合や、投資用として活用したい場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要になることがあります。

住宅ローンは、原則として契約者本人が居住することを前提にしたローンです。そのため、金融機関に無断で住宅ローンのまま物件を賃貸に出すと、契約違反と判断される恐れがあります。住居用物件を賃貸に出す予定がある場合は、まず現在借り入れている金融機関へ相談しましょう。

一般的に、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。月々の返済負担が増える可能性はありますが、家賃収入を得ながら物件を保有し続けられます。転勤やライフプランの変化といったやむを得ない事情がある場合は、借り換えをうまく活用し不動産を運用しましょう。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

不動産投資ローンの借り換えには、さまざまなメリットがあります。特に、金利が下がる場合や返済条件を見直せる場合は、毎月のキャッシュフローや総返済額に大きく影響する可能性があります。

ここでは、不動産投資ローンを借り換える代表的なメリットを4つご紹介します。

• 返済総額を減らせる可能性がある
• 毎月の返済額を減らせる可能性がある
• 複数のローンを一本化できる
• 団体信用生命保険を見直せる

返済総額を減らせる可能性がある

不動産投資ローンを借り換える大きなメリットは、返済総額を減らせる可能性があることです。現在借り入れているローンよりも低い金利が適用されれば、利息負担が軽くなり、長期的な返済総額を抑えられる場合があります。

特に不動産投資ローンは借入金額が大きく、返済期間も長期にわたることが一般的です。そのためわずかな金利差であっても、最終的な返済総額に大きな差が出ることがあります。

例えば、1億円を35年間、元利均等返済・ボーナス払いなしで借り入れる場合、金利が0.1％違うだけでも返済総額には大きな差が生まれます。借り入れ当初は金利2.0％だったものの、返済10年目から2.1％に上がった場合と併せて、差額がどの程度になるのか見てみましょう。

月々で見れば数千円の違いでも、不動産投資ではその分だけ手元に残る収益が減ります。空室や修繕費が発生した場合には、収支への影響がさらに大きくなることもあるため、わずかな金利差でも軽視できません。

ただし、借り換えには保証料や融資事務手数料、登記費用などの諸費用がかかります。金利だけで判断するのではなく、借り換えにかかる費用も含めて総合的に比較し、返済総額を本当に抑えられるかを確認しましょう。

毎月の返済額を減らせる可能性がある

不動産投資ローンを借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性もあります。現在よりも低い金利のローンに借り換えられれば、元本に対する利息負担が軽くなり、返済期間を変えなくても月々のキャッシュフローを改善しやすくなります。

また借り換えにより返済期間を延長することで、毎月の返済負担を抑える方法もあります。例えば残り10年のローンを20年に延長できれば、1年当たりの返済額が下がり、毎月の支出を軽くできる可能性があります。手元資金にゆとりが生まれれば、修繕費や空室リスクにも備えやすくなるでしょう。

一方で返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がっても総返済額が増える場合があります。そのため、短期的なキャッシュフローを重視するのか、長期的な総返済額を抑えたいのかを整理した上で判断することが大切です。

反対に、借り換えによって返済期間を短くする方法もあります。毎月の返済額は増える可能性がありますが、短期間で元本を減らせるため、総返済額の削減や資産形成のスピード向上につながるでしょう。

複数のローンを一本化できる

複数の収益物件を所有しており、それぞれ異なる金融機関でローンを組んでいる場合は、借り換えによってローンを一本化できる可能性があります。ローンをまとめられれば、返済日や返済額、残債の管理がしやすくなり、資金管理の手間を軽減できます。

複数の金融機関から異なる日程で引き落としがある場合、残高管理や資金移動に手間がかかります。一本化できれば、毎月の返済状況の把握や収支管理もしやすくなるでしょう。

またローンをまとめることで借入金額の総額が大きくなり、金融機関に対して条件交渉をしやすくなる場合があります。金融機関によっては、まとまった借入金額や安定した返済実績を評価し、より低い金利や柔軟な返済条件を提示してくれる可能性もあります。

ただし、全てのローンを一本化できるとは限りません。物件ごとの担保評価や残債、収支状況によっては、一本化が難しいケースもあります。ローンの管理負担を減らしたい場合は、まず金融機関に相談し、一本化によって本当にメリットが出るか確認しましょう。

団体信用生命保険を見直せる

不動産投資ローンの借り換えでは、団体信用生命保険を見直せる可能性もあります。団体信用生命保険とは、ローン返済中に契約者が死亡したり、高度障がい状態になったりした場合に、ローン残高が保険金で返済される仕組みの保険です。

団体信用生命保険は、原則としてローンを借り入れるタイミングで加入します。そのため、現在のローンを組んだ後に保障内容を変更したいと思っても、途中で見直すことが難しい場合がほとんどです。

借り換えを行う場合、健康状態などの要件を満たしていれば、新たな団体信用生命保険へ加入することが可能です。例えば、当初の保障範囲は死亡・高度障がいのみだった場合でも、借り換え先によっては、がん保障や介護保障などの特約が付いた保険を選べることがあります。

ただし、団体信用生命保険は、年齢や健康状態によって加入可否や保障内容が変わります。保障が充実している保険を選ぶと、金利が上乗せされる場合もあるため、ローン条件と保障内容を併せて確認することが大切です。

不動産投資ローンを借り換えるデメリット・注意点

不動産投資ローンの借り換えには、デメリットや注意点もあります。金利だけを見て借り換えを判断すると、諸費用を含めた総額ではあまり有利にならない場合もあるため注意が必要です。

ここでは、不動産投資ローンを借り換える際に押さえておきたい代表的な注意点を2つ解説します。

融資手数料や諸費用がかかる

不動産投資ローンを借り換える際は、新たなローン契約に伴う諸費用が発生します。主な費用の内訳と目安の金額は以下の通りです。

借り換えによって金利が下がっても、こうした費用を含めると、結果的に返済負担があまり軽くならないケースもあります。そのため借り換えを検討する際は、金利差だけで判断せず、諸費用を含めた総返済額で比較することが重要です。

審査に通らない可能性がある

不動産投資ローンの借り換えを希望しても、必ず審査に通るとは限りません。金融機関は、契約者の年収や勤務先、借り入れ状況だけでなく、物件の担保価値や収益性も確認した上で融資可否を判断します。

ローンを組んだ当初よりも物件の担保価値が下がっている場合や、空室が続いて収益状況が悪化している場合は、審査で不利になる可能性があります。また他の借り入れが増えていたり、返済遅延があったりすると、借り換えが難しくなることもあるでしょう。

頻繁に借り換えを行おうとすると、金融機関から計画性や返済能力を慎重に見られる場合もあります。借り換えを検討する際は、事前に現在の物件評価や収支状況を整理し、金融機関と条件面をすり合わせた上で、審査通過の可能性を見極めることが大切です。

不動産投資ローンは借り換えるべき？

不動産投資ローンを借り換えるべきかどうかは、金利差だけではなく、ローン残債や残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用を踏まえて判断することが大切です。一般的には、現在のローン金利と借り換え先の金利に0.5％以上の差がある場合、利息負担を軽減できる可能性があります。

ただしローン残債が少ない場合や返済期間が短い場合は、金利が下がっても借り換えの効果が限定的になることがあります。事務手数料や登記費用などを差し引くと、結果的に大きなメリットが出ないケースもあるため注意が必要です。

借り換えを検討する際は、毎月の返済額や総返済額、団体信用生命保険の保障内容、今後の運用方針も含めて比較しましょう。判断に迷う場合は、金融機関や不動産会社に相談し、シミュレーションを行った上で検討するのがおすすめです。

不動産投資ローンは最初の借り入れ条件が重要

先述した通り、不動産投資ローンの借り換えにはメリットがある一方で、諸費用や審査などの注意点もあります。そもそも最初からできるだけ条件の良いローンを選んでいれば、将来的に借り換えを検討する必要性を抑えられるでしょう。

不動産投資ローンは、金融機関によって金利や融資期間、団体信用生命保険の内容、審査基準などが異なります。選択肢が多いほど、ご自身の収入状況や投資目的に合った条件を見つけやすくなるため、物件選びと同じくらい不動産会社選びも重要です。

大手の不動産会社は、複数の金融機関と提携しているケースが多く、不動産投資ローンの選択肢を広げやすい傾向にあります。借り入れ条件を比較しながら無理のない資金計画を立てるためにも、不動産投資を始める際は、ローン提案や金融機関との調整に強い不動産会社を選びましょう。

不動産投資ローンの借り換えは、タイミングと条件を見極めて判断しましょう

不動産投資ローンの借り換えは可能ですが、全ての人にとってメリットがあるとは限りません。現在よりも低い金利のローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。一方で、借り換え時には融資手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生するため、金利差だけで判断しないことが大切です。

固定金利期間が終了するタイミングや、不動産価格が上昇したタイミング、契約者の属性が改善したタイミングなどは、借り換えを検討する一つの目安になります。ただし、残債や残りの返済期間などによって、借り換えの効果は変わります。検討する際は、諸費用を含めた総返済額や毎月のキャッシュフローをシミュレーションした上で判断しましょう。

また借り換えは、あくまで現在の借り入れ条件を見直す手段の一つです。最初から条件の良いローンを選んでいれば、将来的な見直しの手間やコスト負担を抑えやすくなります。これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに物件を所有していて借り換えを検討している方も、金融機関の選択肢が多く、ローン条件を比較しやすい不動産会社に相談できる環境を整えておくことが重要です。

エスリードは大手金融機関と提携しており、希望や状況に応じた金融機関の提案が可能です。物件選定だけではなく、資金計画やローン条件の相談もできるため、条件の良い不動産投資ローンを組みたいとお考えの方は、ぜひエスリードへご相談ください。