【2026年版】大阪市の地価公示価格ランキング｜上昇率の高い区と今後注目の再開発エリアを徹底解説

2026年3月17日、国土交通省は2026年の地価公示価格を発表しました。全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しており、全用途平均・商業地では上昇幅も拡大しています。東京圏や大阪圏、名古屋圏の三大都市圏でも上昇傾向が続いており、都市部を中心に土地需要の高さがうかがえます。特に大阪府では、住宅地は5年連続、商業地は4年連続の上昇となりました。

一方で、不動産投資を検討している方の中には「大阪市内で今後も需要が見込めるエリアはどこなのか」「どのように地価公示価格や上昇率を参考にしたらよいのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。

本記事では2026年の地価公示価格を基に、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別に解説します。さらに地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴や、大阪市内で進む再開発・交通インフラ整備についても紹介します。大阪で不動産投資を検討している方は、エリア選定の参考にしてください。

※本記事は2026年6月時点の情報です
※本記事の数値は、住宅・商業地のみを対象としております
※参考：大阪市.「マップナビおおさかオープンデータ一覧」. （2026-03-31）.

大阪市の地価公示価格・地価上昇率の推移

大阪市全体の変動率は2025年の8.4％から2026年には9.1％へ上昇しており、関西圏の地価上昇をけん引しているエリアの一つです。下落地点がなかったことも特筆すべき点で、住宅地の上昇率は6.4％、商業地は12.4％と高い伸びを示しました。大阪府全体では住宅地が2.8％、商業地が8.5％であることを踏まえると、大阪市の上昇率は府内でも目立つ水準です。

次項からは、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別にご紹介します。大阪市内で不動産投資を検討している方は、各ランキングを参考に、エリアごとの現在の評価や将来性などをチェックしてみましょう。

※参考：大阪府.「大阪府地価だより」.（2026-3-18）.

【区別】地価公示価格・地価上昇率ランキング

不動産投資物件を選定する上で、立地条件は重要な要素の一つです。地価公示価格はエリアの資産価値や需要の高さを把握する手掛かりになり、対前年の上昇率を見ることで、どのエリアの注目度が高まっているのか、将来性を期待できるのかを確認できます。

ここでは、大阪市内で地価公示価格や地価上昇率が高い区をご紹介します。

大阪市の地価公示価格が高い区ランキング

＜総合　地価公示価格ランキング＞

＜住宅地における地価公示価格ランキング＞

＜商業地における地価公示価格ランキング＞

地価公示価格が高い区を見ると、総合・住宅地・商業地のいずれにおいても、大阪市中心部やその周辺エリアが上位に入っています。特に中央区・西区は、住宅地・商業地のどちらのランキングでも上位に位置しており、心斎橋・なんば・本町・堀江など、商業やオフィス、居住ニーズが集まるエリアの地価水準が高いことが分かります。

また住宅地でランクインしている天王寺区は、都心へのアクセスの良さや落ち着いた街の雰囲気などが人気のエリアで、もともと一定の地価水準がある区です。今回さらに地価が上昇したことから、今後も住宅地としての需要がより高まることが伺えます。

大阪市の地価上昇率が高い区ランキング

次に地価の変動率別でも上位の傾向を見てみましょう。

＜総合　上昇率ランキング＞

＜住宅地における上昇率ランキング＞

＜商業地における上昇率ランキング＞

大阪市の地価上昇率が高い区を見ると、西区・浪速区が複数のランキングで上位に入っています。浪速区は、なんば・日本橋・新今宮などを有する大阪市中心部に近い区であり、交通利便性の高さが特長です。大阪市内の主要エリアへアクセスしやすく、日常生活の利便性も高いことから、住宅地・商業地の両面で需要が高まっていると考えられます。また中央区や西区など既に地価水準が高いエリアと比べると、相対的に価格を抑えながら都心近接の利便性を得やすい点も、上昇率の高さにつながっているのでしょう。

また中央区と西区は、地価公示価格の水準が高いだけではなく、変動率でも高い数値を示しており、既に需要のある中心部でさらに地価が上昇していることが分かります。

【住宅地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10

次に、大阪市内の住宅地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。

＜地価公示価格ランキング＞

＜地価の上昇率ランキング＞

Z大阪市の住宅地における地価公示価格ランキングでは、大阪駅や梅田駅にアクセスしやすい福島区福島や文教地区で知られる天王寺区上汐、天神橋筋商店街にほど近い北区紅梅町など、都心部に近く利便性の高い地点が上位に入っています。ただしトップ10のうち、昨年ランクインしていなかったのは10位の北区本庄東のみであることから、地価の高いエリアの人気が続いており、価格上昇も堅調であることが分かります。

一方地価の上昇率ランキングを見ると、西区北堀江、北区本庄東、北区中津など6地点が新たにランクインしました。いずれも都心部へのアクセスに優れた住宅地でありながら、中心部の一等地と比較すると、相対的に検討しやすいエリアです。

このことから、職住近接を重視する賃貸需要が、中心部の高価格帯エリアから周辺へと徐々に広がりつつあることが伺えます。今後は、既に地価水準が高い中心部に徒歩・自転車で移動できるエリアにも注目していきましょう。

【商業地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10

続いて、大阪市内の商業地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。

＜地価公示価格ランキング＞

＜地価の上昇率ランキング＞

大阪市の商業地における地価公示価格ランキングでは、中央区宗右衛門町や心斎橋筋、西心斎橋、難波など、大阪を代表する商業・業務エリアが上位に入っています。前年は北区大深町が1位でしたが、2026年は6年ぶりに中央区宗右衛門町が商業地の地価公示価格ランキングで1位となりました。順位の変動はあるものの、トップ10のラインナップは昨年と同じで、引き続き大阪市の中心エリアの需要が高いことが分かります。

一方地価の上昇率ランキングを見ると、昨年も大きく地価が上昇した中央区道頓堀や福島区福島などが上位に入っています。地価公示価格ランキングでは中央区・北区の一等地が目立つのに対し、上昇率ランキングでは西区・浪速区・福島区など、中心部に近い周辺エリアが多く見られる点が特徴です。

地価上昇の背景には、インバウンドを含む観光需要の高さや、都心部周辺での再開発・マンション開発などが挙げられます。再開発などが進み街の回遊性が高まれば、周辺エリアにも観光客が立ち寄りやすくなるため、大阪市内の商業地では広い範囲で地価の上昇が続くと予想されます。

【交通地点】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10

投資用物件を選定する際は、駅ごとの地価公示価格や上昇率をチェックするのも方法の一つです。

ここでは、市内の交通地点における地価公示価格と地価上昇率のランキングをご紹介します。

＜地価公示価格ランキング＞

＜地価の上昇率ランキング＞

交通地点別の地価公示価格ランキングを見ると、関西有数のターミナル駅である大阪駅と梅田駅が上位となりました。3位・4位・7位の駅も大型商業施設や百貨店などの最寄り駅であり、商業・観光需要の高さが地価にも表れていると考えられます。5位以降は淀屋橋・本町・北浜などオフィス街に位置する駅が多く、商業地とは異なる形で安定した需要が見込まれています。

一方地価の上昇率ランキングの上位である中津駅や桜川駅周辺は、梅田やなんばが徒歩圏内でありながら、住宅地としての側面も持つエリアです。都心部へのアクセスに優れつつ、昔ながらの街並みや生活利便性も備えていることから、居住ニーズの高まりが地価上昇につながっていると考えられます。また3位の北浜駅や5位の阿波座駅、9位の本町駅・大阪天満宮駅はオフィス街に近く、都心部で働く人の居住ニーズを満たしやすい立地といえます。

地価公示価格ランキングでは商業・観光・業務需要の強い駅が目立つ一方、上昇率ランキングでは、都心部へのアクセスと住みやすさを兼ね備えた駅が多くランクインしました。このように駅を基準に地価水準や上昇率を見ることで、エリアの傾向や将来性を把握しやすくなるでしょう。

地価公示価格はどのように決まるの？

地価公示価格とは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格のことです。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表しており、一般の土地取引価格の指標や、公共事業用地の取得価格算定などに活用されています。標準地は、地域内で土地の利用状況や環境、地積、形状などが標準的と認められる土地から選ばれるのが一般的です。

地価公示価格は、土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行った上で判定されます。不動産鑑定士とは、土地や建物などの経済価値を分析し、適正な価格を判定する専門家です。複数の不動産鑑定士が評価に関わることで、評価の公平性や客観性が保たれています。

なお、地価公示価格で示されるのは、建物を含めた価格ではなく土地のみの価格です。標準地に建物がある場合でも、建物や権利がない更地の状態を前提として評価されます。そのため、実際に売買される不動産価格とは一致しない場合がある点に注意が必要です。

標準地の鑑定評価では、主に以下の手法が用いられます。

地価公示価格は、エリアごとの地価水準や変動傾向を把握する際の指標となります。ただし、実際の物件価格は、建物の築年数や管理状態、周辺環境、個別の取引条件などによって変わります。不動産投資を検討する際は、地価公示価格だけで判断するのではなく、賃貸需要や利回り、周辺の再開発計画なども併せて確認することが重要です。

地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴

地価公示価格が上昇しやすい土地には、いくつかの共通点があります。

このように地価公示価格の上昇には、さまざまな要因が関係しています。不動産投資でエリアを選ぶ際は、今後需要を押し上げる要因があるかどうかを確認することも大切です。

各ランキング上位の傾向｜大阪市全体で地価の上昇が続く見込み

ここからは先述したランキングに多く登場した区を中心に、地価公示価格上昇の背景を見ていきましょう。

北区

北区は、大阪市内有数の商業・オフィスエリアです。特に梅田周辺で行われている再開発が地価上昇の要因となっており、高品質のオフィス供給やにぎわいの場の創出が進められています。もともと商業地として高い地価を誇るエリアですが、こうした再開発により、今後も地価の上昇が続くと見られています。

また住宅地の変動率ランキングで1位になった紅梅町や本庄東、中津など住宅地としての需要が高まっていることも見逃せません。中高層マンションやオフィスが混在する地域では、都市部で働く人々の職住近接ニーズを取り込みやすく、近年はマンション開発も活発に行われています。

このように商業・オフィス機能が集まるエリアと、賃貸需要が高まるエリアの両方で地価の上昇が見込まれる点が、北区の特長といえるでしょう。

中央区

中央区は心斎橋・なんば・道頓堀など、大阪市内でも商業地としての性格が強い区です。商業地の地価公示価格ランキングや交通地点別のランキングに多く登場しており、観光・商業・オフィス需要の高さが地価に反映されています。特に2026年は、デカ戎橋ビルが商業地の地価公示価格ランキングで6年ぶりに1位になりました。インバウンドを含む観光需要の向上を背景に、中央区の存在感が高まっていることが伺えます。

中央区は住宅用地の地点が限られているものの、上町や森ノ宮中央などの住宅地も一定の地価水準を維持しています。観光需要の増加に加えて居住ニーズの広がりが重なれば、中長期的に地価を下支えする要因となるでしょう。

西区

西区も、複数の上昇率ランキングに多くの地点が登場している区です。北堀江や新町、阿波座、西大橋、四ツ橋など、都心部に近接しながら住宅地やオフィス街、商業地が混在している点が特長です。特に住宅地では、心斎橋やなんば方面へアクセスしやすいエリアで地価が上昇傾向にあり、人気の高まりが伺えます。建築費や販売価格が上昇する中でも、マンション需要が根強く、地価を支える要因になっていると考えられます。

詳しくは後述しますが、2031年予定のなにわ筋線開業に合わせて西区に新たな駅ができる見込みです。こうした要因も上昇率につながっているのでしょう。

城東区・東成区

2025年～26年にかけて、大阪の「ヒガシ」エリアでは複数地点で地価が上昇傾向にあります。特に城東区や東成区は10%台の高い上昇率を誇っています。

背景にあるのが、森之宮周辺で進むまちづくりです。2025年9月に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開設され、Osaka Metroの（仮称）森之宮新駅も2028年春の開業が予定されています。またまちづくりに併せて、大阪城～森之宮エリアの歩行者通路も整備される予定です。このような大学・新駅・駅前空間の整備は、単発の施設開発ではなく、地域全体の利便性や認知度を高める「面」の開発として、地域活性化の促進剤になるでしょう。

中央区や北区の地価上昇に伴い、相対的に検討しやすい東側エリアへ住宅需要が広がっていることも、城東区・東成区の地価上昇要因と考えられます。

浪速区

浪速区は、なんば・日本橋・新今宮・桜川・大国町などを含む、商業・観光と住宅の両方の性格を持つ区です。通天閣やジャンジャン横丁で知られる新世界、日本橋の電気街・サブカルチャーエリア、なんばパークス周辺など、観光・商業施設が集まる一方で、下町の雰囲気を残す住宅地も広がっています。

浪速区は特に上昇率のランキングに数多く登場しており、成長性の高い区の一つです。最近では事業所の跡地がマンション用地として活用されているケースもあり、賃貸需要がさらに高まることが期待されています。またなんばパークスの南側に位置する旧クボタ本社跡地には、1万2,000人規模のアリーナが2031年に開業する予定です。このように商業・観光需要と居住ニーズの両方が増加していけば、今後ますます地価が伸びていくかもしれません。

地価公示価格に影響を及ぼす大阪の代表的な再開発・整備計画

先述したように、再開発や交通インフラの整備は、地価公示価格の上昇につながりやすい要素の一つです。新しい商業施設やオフィス、住宅、交通網が整備されることで、エリアの利便性や認知度が高まり、住宅需要や事業用地の需要が増える可能性があります。

ここでは、大阪市内で行われている代表的な再開発や整備計画をご紹介します。

• うめきたプロジェクト2期全体開業
• 日本初の大阪IRの開業
• なにわ筋線の開業
• リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸

うめきたプロジェクト2期全体開業

うめきたプロジェクトは、JR大阪駅の北側に広がる「うめきた地区」を対象とした大規模な再開発です。第1期では、2013年に商業施設・ホテル・オフィスが一体となった「グランフロント大阪」が開業し、大阪・梅田エリアの拠点性を高めました。

第2期では「みどり」と「イノベーション」の融合をテーマに開発が進められており、未来都市・グラングリーン大阪の整備が進められています。2024年9月には、グラングリーン大阪北館やうめきた公園の一部などが先行まちびらきし、2027年度には全体まちびらきが行われる予定です。

うめきた2期では、オフィスや商業施設、ホテル、都市公園、住宅などが一体的に整備されるため、梅田周辺の回遊性やにぎわいの向上が期待されます。大阪市内でも地価水準の高い北区において、今後も商業・オフィス需要や居住ニーズを支える要因となるでしょう。

日本初の大阪IRの開業

大阪IRは、夢洲で計画されている統合型リゾートです。国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設、カジノなどを備える複合施設として整備される予定で、観光だけではなく、ビジネスや国際交流の拠点としての役割も期待されています。

大阪市IR推進局の公式情報では、大阪IRの年間来訪者は約2,000万人、年間売り上げは約5,200億円と見込まれています。また運営による近畿圏への経済波及効果は年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人となる見込みです。

大阪・関西万博の開幕に合わせてOsaka Metro中央線が夢洲まで延伸したため、将来的なIR来訪者の受け入れに向けた交通基盤も整っています。大阪IRの開業により、観光・ビジネス需要が高まれば、夢洲周辺だけでなく、梅田・なんば・天王寺・ベイエリアなど大阪市内の広い範囲に影響を与える可能性があります。

※参考：大阪市IR推進局.「統合型リゾートOSAKA IR」.（参照：2026-05-20）.

なにわ筋線の開業

なにわ筋線は、大阪駅のうめきたエリアとJR難波駅、南海新今宮駅方面を結ぶ新たな鉄道路線です。大阪都心部を南北に縦貫する路線として、2031年春の開業に向けて整備事業が進められています。

なにわ筋線の整備により、新大阪・大阪・梅田・中之島・難波・新今宮・天王寺・関西国際空港をつなぐ新たな交通軸が形成される見込みです。関西国際空港や新大阪駅からミナミ方面へのアクセスが改善されることで、国内外の観光客やビジネス利用者の移動利便性も高まります。また開業に併せて、以下の3つの駅が新設される予定です。

• （仮称）中之島駅：北区中之島に開業予定
• （仮称）西本町駅：西区西本町に開業予定
• （仮称）南海新難波駅：浪速区難波中に開業予定

既に地価公示価格・上昇率ランキングで登場しているエリアに新駅ができ、利便性がさらに高まれば、今後の地価動向にも影響を与えるでしょう。

リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸

リニア中央新幹線は、東京・名古屋・大阪の三大都市圏を約1時間で結ぶことを目指す国家的プロジェクトです。国土交通省によると、名古屋・大阪間の開業は当初2045年に予定されていましたが、財政投融資の活用により、最大8年間の前倒しが決定されています。

リニア中央新幹線が大阪まで開通すれば、東京・名古屋・大阪間の移動時間が短縮され、企業活動や観光、人の移動がさらに活発になる可能性があります。大阪の拠点性が高まることで、オフィス需要や宿泊需要、商業需要の増加につながり、長期的には大阪市内の地価にも好影響を与えることが期待できるでしょう。

また北陸新幹線の延伸も検討が行われており、これが実現すれば、北陸方面からのアクセス向上も見込まれます。結果として、大阪の広域交通拠点としての価値が高まり、中長期的な資産価値の向上・維持が見込まれます。

大阪市の地価公示価格は今後も上昇が見込まれるため、再開発動向を踏まえてエリアを見極めましょう

大阪市の地価公示価格は、住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いています。特に北区・中央区・西区・浪速区などの中心部やその周辺エリアでは、商業・観光需要、職住近接ニーズ、マンション開発需要などを背景に、地価の上昇が目立っています。またうめきた2期や大阪IR、なにわ筋線などの再開発・交通インフラ整備も進められており、今後も大阪市の地価動向には注目が集まるでしょう。

大阪で不動産投資を検討する際は、現在の地価公示価格だけではなく、上昇率や再開発計画、交通利便性、賃貸需要などを総合的に確認することが重要です。すでに地価水準が高い中心部だけではなく、今後の需要拡大が見込まれる周辺エリアにも目を向けることで、より目的に合った投資先を見極めやすくなります。

とはいえ、地価や再開発動向を踏まえて投資エリアを判断するには、地域ごとの特性や将来性を正しく把握する必要があります。不動産投資を成功させるためには、物件価格や利回りだけで判断するのではなく、地域情報に詳しく、物件選定から運用まで相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。

エスリード株式会社は、関西に密着して30年以上の実績を持つ不動産会社です。大阪の地域性を踏まえた物件提案に強みがあり、目的に合った投資用物件の選定から運用、管理委託、売却までをトータルでサポートしています。大阪で不動産投資を始めたい方や、今後の地価動向や再開発計画も踏まえながらエリア選定を行いたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。