不動産投資を始めれば生命保険はいらない？　団体信用生命保険（団信）加入時の保険見直しの考え方について解説

不動産投資について調べる中で「団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりになる」と聞いたことがある方もいるでしょう。団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった際にローン残債が保険金によって完済されるため、遺族に借入金のない物件を残せます。

一方で「本当に生命保険の代わりになるのか」「死亡保険を減らしても問題ないのか」と疑問に思う方も少なくありません。団信はローン残債を保障する仕組みであり、遺族が現金を直接受け取れる死亡保険とは役割が異なるため、両者の違いを理解した上で見直すことが大切です。

本記事では、不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由や、団信加入をきっかけに生命保険を見直すメリットを解説します。また不動産投資経験者200名を対象に実施したアンケートを基に、実際にどのくらいの方が生命保険を見直したのかもご紹介します。

団信と生命保険をどのように併用すべきか迷っている方や、不動産投資を生命保険代わりに活用できるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由

不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由は、ローンを利用して投資用物件を購入する際に、団体信用生命保険（団信）へ加入するケースが多いためです。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障がい状態になった場合、保険金によってローン残債が完済される仕組みの保険です。

例えば、ローン残債が3,000万円ある時点で契約者が亡くなった場合、団信に加入していれば、保険会社が金融機関へ残債を支払います。そのため遺族は、ローンの支払いを引き継がずに、借入金のない投資用物件を相続できる可能性があります。

残された物件を賃貸として運用すれば、家賃収入を遺族の生活費に充てることが可能です。一般的な死亡保険は、保険金を一時金として受け取る形が多い一方、不動産投資では物件を保有し続けることで、継続的な収入源を残せる点が特長です。

また疾病保障付きの団信に加入している場合、がんや生活習慣病など所定の疾病に該当した際に、ローン残債の一部または全額が保障されることがあります。就業不能保険や傷病手当金は受給期間が限られるケースがあり、がん保険などの一時金も治療費に充てると生活費まで十分に残らない可能性があります。その点、団信でローン返済負担が軽減されれば、家賃収入を生活費や療養中の支えとして活用しやすくなるでしょう。

ただし団信の保障内容は、金融機関や保険商品によって異なります。死亡・高度障がいのみが対象となるものもあれば、がんや三大疾病、八大疾病などを対象とする特約付きの商品もあります。不動産投資を生命保険代わりとして考える場合は、団体信用生命保険の保障範囲や支払い条件を事前に確認することが大切です。

団体信用生命保険の仕組みについて詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？　種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説

残された物件は賃貸・売却・住居として利用可能

契約者に万が一のことがあった後、遺族の手元に残った投資用物件は、賃貸運用・売却・住居としての利用など、状況に応じて活用できます。

例えば賃貸物件としてそのまま運用すれば、毎月の家賃収入を得ることが可能です。団信によってローン残債が完済されていれば、ローン返済のない状態で物件を保有できるため、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引いた家賃収入を、生活費や教育費などに充てやすくなります。

またまとまった資金が必要な場合は、物件を売却して一時金を得ることも可能です。相続後のライフプランや資金需要に合わせて、保有し続けるか売却するかを選べる点は、不動産ならではの特長といえるでしょう。

物件の立地や間取り、入居状況によっては、遺族が自分で住む選択肢もあります。特に交通利便性が高く、生活環境の整った物件であれば、住居として活用することで住まいの確保にもつながります。

このように不動産投資は、万が一の際に家族へ実物資産を残せる点が特長です。ローン返済のない物件を相続できれば、生活費や教育費の支えになる可能性があります。

団体信用生命保険（団信）への加入をきっかけに生命保険を見直すメリット

不動産投資ローンを利用して物件を購入する際に団信へ加入すると、既に加入している生命保険の保障内容を見直すきっかけになります。団信と生命保険では役割は完全に同じではありませんが、契約者の死亡時や高度障がい時に備えるという点では、保障内容が一部重なるためです。

生命保険文化センターの「2024（令和6）年度 生命保険に関する全国実態調査」によると、2人以上世帯における死亡保険金額は平均1,936万円です（※）。30〜50代は死亡保険金額が高くなる傾向にあり、家族構成や教育費、住宅ローンなどの負担が大きい世代ほど、死亡保障を厚く備えていることが分かります。

団信への加入をきっかけに生命保険を見直す主なメリットは、以下の通りです。

団信によってローン残債がなくなれば、遺族はローン返済をすることなく物件を相続できる可能性があります。ただし団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。生活費や教育費、医療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておく必要があるでしょう。

不動産投資を生命保険代わりとして活用する場合は、家族構成や必要保障額、既存の保険内容を踏まえて総合的に見直してください。

※参考：生命保険文化センター.「2024（令和６）年度 生命保険に関する 全国実態調査」.（参照：2026-05-25）.

団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりにしている人はどのくらいいる？

不動産投資経験者の中で、団信の加入をきっかけに生命保険を見直した方は、実際どの程度いるのでしょうか。ここからは、不動産投資経験者を対象に実施したアンケート結果を基に、団信と生命保険の見直しに関する実態について見ていきましょう。

【調査概要】
調査名：不動産投資についてのアンケート
調査方法：インターネット調査
調査対象：不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名
調査実施期間：2026年05月11日～2026年05月18日

生命保険加入者の約5割が見直しを行っている

不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名を対象にアンケートを実施したところ、不動産投資を行う前に生命保険に加入していた方は151名でした。そのうち、不動産投資をきっかけに生命保険の見直しを行った方は75名です。約2人に1人が、不動産投資をきっかけに保障内容を見直していることが分かります。

また見直しをした保険の種類は以下の通りです。

見直しをした保険の種類として最も多かったのは「死亡保障」で33.3%、次いで「就労不能保障」が26.7%、「がん保障」が17.3％でした。一般的な団信は、契約者の死亡時や所定の高度障がい状態に備える仕組みであるため、死亡保障を中心に見直す方が多い傾向にありました。

また不動産投資のように定期的な家賃収入が得られるものの場合、月々の手残りに加え空室・修繕リスクに耐え得る手元資金があれば、短期間働けなくなった場合にも乗り越えられる可能性があります。こうした考えから、就労不能保障の見直しをする方もいるのでしょう。

生命保険を見直して削減できた保険料はいくら？

生命保険を見直した方に、見直しによって削減できた年間の保険料を尋ねたところ、最も多かったのは「10,001〜30,000円以内」で30.7%でした。次いで「5,001〜10,000円以内」が22.7%、「1,001〜5,000円以内」が21.3%となっています。10,001〜30,000円以内の区分の場合、月々に換算すると833～2,500円程度の負担軽減につながります。

一方で、年間5万円を超える保険料削減につながった方も8%程度いました。加入している保険の種類や保障額、家族構成によっては、団信への加入をきっかけに大きく保険料を見直せる可能性もあります。

ただし、保険料を下げることだけを目的に保障を削り過ぎると、万が一の際に生活費や教育費が不足する恐れがあります。実際に、見直しによって保険料が増えた方も2.7%いました。

そのため不動産投資を始める際は、生命保険を見直す・見直さないにかかわらず、一度現在の保障内容と保険料を試算してみるのがおすすめです。団信でカバーできる部分と、生命保険で備えるべき部分を整理することで、無理のない保険料負担と必要な保障のバランスを取りやすくなるでしょう。

生命保険の見直しを行わなかった人の声

一方で、不動産投資を始める際に生命保険の見直しを行わなかった方もいます。その理由を見ていきましょう。

見直しをしなかった理由として最も多かったのは「不動産投資と生命保険は別物だと思っているから」と答えた方で、39.5%でした。次いで「保険料負担がそこまで大きくなく、見直す必要がなかったから」という方が、27.6%となっています。 このように見直しを検討しても、役割の違いや削減額などを理由に調整しない選択をする人も一定数いることが分かります。

また「団信の加入が保険の見直しをするタイミングだと知らなかった」と回答した方が、18.4%いました。この方々に、今後保険の見直しを検討したいか聞いてみたところ、17.1%の方が「検討したい」、42.1%の方が「減額できる保険料の額によっては検討したい」と回答しました。条件次第では保険の見直しに前向きであることが分かります。

一方「生命保険の保障は別でしっかり備えておきたいので、見直しを検討しない」と回答した方も39.5%おり、団信と生命保険を分けて考えている方もいることが伺えます。

団体信用生命保険（団信）に加入したら生命保険は一切不要になる？

先述したアンケート結果からも分かる通り、団信と生命保険のバランスを検討し、具体的に調整を行った方は約半数いました。ただし、たとえ役割が重複していたとしても、生命保険が一切不要になるわけではありません。

団信は、万が一の際に遺族へローン返済の負担を残さずに済む一方で、保障額はあくまでも残債額に限定されます。返済が進むほどローン残債は減っていくため、団信で保障される金額も年数の経過とともに少なくなってしまうのです。またローンを完済すれば、団信の保障も終了します。

さらに団信は、ローン残債を返済するための保険であり、遺族が現金を直接受け取れるわけではありません。そのため、団信と生命保険で一部重複する保障は見直せるものの、生命保険が一切不要になるわけではないのです。

団信と生命保険のバランスを検討する際は、家計の資産や負債を棚卸しし、万が一の際に「団信で何をカバーするのか」「生命保険で何を備えるのか」を整理することが大切です。ここでは、生命保険をある程度残しておくのが望ましい人の特徴をご紹介します。

万が一の際にある程度の一時金が必要な人

契約者に万が一のことがあった場合、遺族にはまとまった支出が発生します。例えば、葬儀費用や当面の生活費、子どもの教育費、相続税などです。預貯金だけで当面の支出を賄えない場合、生活費や納税資金を確保するために、相続した物件を売却せざるを得ないケースも考えられます。

しかし、物件をすぐに売却できるとは限らず、相場やタイミングによっては希望する価格で売れない可能性もあるでしょう。こうした遺族の意向に沿わない形で売却を迫られるリスクを避けるためにも、ある程度の一時金を確保できる死亡保障を残しておくのが望ましいです。

若いうちから終身保険に入っている人

若いうちから終身保険に加入している方は、団信に加入したからといってすぐに解約するのではなく、保障内容や保険料を確認した上で判断しましょう。

生命保険は同じ保障額を継続して持つ場合、加入時の年齢が高くなるほど保険料が上がりやすくなります。例えば25歳で不動産投資ローンを組み、35年後にローンを完済した場合、60歳時点で団信の保障は終了します。その時点で改めて死亡保障が必要になった場合、若い頃よりも高い保険料で新たに生命保険へ加入しなければなりません。また年齢を重ねると、健康状態によっては保険に加入しにくくなったり、加入できても保険料が割高になったりするケースもあります。

その点、終身保険は保障が一生涯続く保険です。加入時の年齢や条件を基に保険料が決まるため、定期型の死亡保険のように更新時の年齢に応じて保険料が上がる仕組みではありません。また掛け捨て型ではなく、解約返戻金のある商品も多いため、一定の資産形成機能を持てる場合もあるでしょう。

団信と保障が一部重複する場合でも、保険料の負担が大きくないのであれば、ローン完済後の保障や資産形成の観点から、終身保険を継続する選択肢もあります。

疾病時への備えをしっかりしておきたい人

がんや三大疾病、要介護状態などへの備えを重視したい方は、疾病保障付き団信に加入している場合でも、生命保険を一定程度残しておくことを検討しましょう。

疾病保障付き団信では、所定のがんや生活習慣病などに該当した場合に、ローン残債の一部または全額の返済が不要になることがあります。ただし保障されるのは基本的に残債額のみであり、治療費や入院費、通院費、生活費が直接支払われるわけではありません。

不動産投資では家賃収入を得られる可能性がありますが、空室リスクや修繕費、管理費などの支出が発生することもあります。治療が長期化した場合や働けない期間が続いた場合、家賃収入だけでは生活費や医療費を十分に賄えないケースもあるでしょう。

まとまった治療費や療養中の生活費を確保したい方は、傷病手当金などの公的保障をはじめ、がん保険や医療保険、就業不能保険なども含めて備えを検討することが大切です。

団体信用生命保険（団信）を生命保険代わりにするなら2部屋以上の分散投資がおすすめ

団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりとして活用したい場合は、2部屋以上の不動産投資を行う方法も選択肢の一つです。

投資用物件を1部屋だけ所有している場合、団信で保障されるのはその物件のローン残債に限られます。一方で、2部屋、3部屋と物件数を増やし、それぞれのローンで団信に加入できれば、万が一の際に保障されるローン残債の総額も大きくなります。

また購入時期を分けて複数の物件を保有すれば、団信による保障期間を長くしやすくなる点もメリットです。例えば1件目を30代で購入し、2件目を40代で購入した場合、それぞれのローン返済期間に応じて団信の保障が続きます。結果として、1部屋だけを保有する場合よりも、保障が続く期間を長く確保しやすくなるでしょう。

さらに複数物件を保有していれば、万が一の際に遺族が活用方法を選びやすくなります。例えば一部の物件は売却してまとまった資金を確保し、残りの物件は賃貸運用を続けて家賃収入を得るといった選択肢も考えられます。物件を複数に分けておくことで、資産の活用方法に柔軟性を持たせやすくなる点は、不動産投資ならではの特長です。

ただし、物件数を増やせばその分、借入額や修繕費、管理コストも大きくなります。団信による保障を広げることだけを目的に無理な借り入れを行うのは避け、収支計画や自己資金、将来のライフプランを踏まえて慎重に判断することが大切です。

また一般的にローン完済時の年齢には上限が設けられており、完済時年齢は79歳と定める金融機関が多いです。。ローンを完済すれば団信の保障も終了するため、老後まで含めた保障を団信だけで賄えるわけではありません。

生命保険を最小限に抑えたい場合でも、団信でカバーできる範囲と現金で備えるべき生活費・医療費・相続費用などを整理しておくことが重要です。複数物件への分散投資を検討する際は、保障面だけではなく賃貸需要や物件管理、返済計画まで含めて無理のない投資計画を立てましょう。

団体信用生命保険（団信）以外に不動産投資を始める際に加入すべき保険

不動産投資を始める際は、団信だけではなく、物件の損害や入居者・第三者とのトラブル、家賃収入の減少に備える保険も検討する必要があります。

団信はローン契約者の死亡や高度障がいなどに備える保険ですが、火災や地震による建物の損害、設備不良による事故、入居者の家賃滞納などはカバーできません。安定した賃貸経営を行うためには、リスクに応じた保険に加入しておくことが大切です。

不動産投資を始める際に検討したい主な保険は、以下の通りです。

補償される範囲や金額、期間は保険によって異なります。不動産投資に関する費用は経費として計上できるものの、手残りが減ってしまうことに変わりはないため、自己資金や修繕計画と併せて検討することが大切です。

不動産投資をするなら団体信用生命保険（団信）と生命保険を上手に併用しましょう

不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、団信に加入することで万が一の際にローン残債を保険金で完済できます。遺族に借入金のない物件を残せれば、引き続き賃貸に出して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりすることも可能です。

一方で団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。葬儀費用や当面の生活費、教育費、相続税の支払い、治療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておくことも検討しましょう。

不動産投資を生命保険代わりとして活用したい場合は、物件選びだけではなく、ローンや団信の内容も慎重に確認する必要があります。金融機関によって、利用できるローン条件や団信の保障内容、疾病保障の有無は異なるため、ご自身の目的に合った組み合わせを選びましょう。

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