不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？　種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説

団体信用生命保険は、住宅ローンや不動産投資ローンを組む際、または借り換えを行う際にしか加入できない保険です。そのため、物件購入を検討した段階で初めて耳にする人も多く「不動産投資ローンを組むなら団体信用生命保険に入った方がよいのか」「どれを選べばよいのか分からない」といった悩みや疑問を持つことも少なくありません。

団体信用生命保険は、種類によって保障範囲や金利負担が変わるため、内容を十分に理解しないまま選ぶと、必要以上のコストがかかったり、万が一への備えが不十分になったりする可能性もあります。

本記事では、団体信用生命保険の基本的な仕組みから種類ごとの違い、保険料の考え方、加入できない場合の対応まで、分かりやすく解説します。役割を正しく理解し、ご自身に合った団体信用生命保険を選ぶための参考にしてください。

団体信用生命保険（団信）とは？

団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローン返済中に契約者が死亡した場合や高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高が完済される保険です。契約者に万が一のことが起きて返済が難しくなった際には、ローン残高に相当する保険金が金融機関へ支払われ、債務の返済に充てられます。

高度障がい状態とは、以下のような状態に当てはまる場合を指します。

• 両眼の視力を永久に失った状態
• 言語やそしゃくの機能を永久に失った状態
• 終身にわたり常に介護を要する状態
• 両上肢または両下肢の機能を永久に失った状態　など

具体的な認定基準は保険商品ごとに異なるため、実際に加入する際は保障内容をよく確認しておくことが大切です。

団信に加入していれば、こうした万が一の際に、残された家族がローン返済を心配せずに済みます。住宅ローンであれば住まいを維持しやすくなり、不動産投資ローンであれば、返済が不要となった投資用物件を活用して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりできる可能性があります。なお、団信は一度加入すると途中で保障内容を変更できないのが一般的であり、生命保険料控除の対象にもなりません。

団信の加入要件

団信に加入できるのは、基本的にこれから住宅ローンや不動産投資ローンを借り入れる人、または借り換えを行う人です。すでに借り入れ中のローンに、後から任意で団信を付けることは原則としてできません。そのため団信に加入したい場合は、ローン契約のタイミングで申し込む必要があります。

また団信への加入では、所定の健康状態を満たしていることも要件の一つです。申し込み時には健康状態に関する告知が必要であり、その内容によっては加入できない場合もあります。持病や既往歴があっても加入できる商品が用意されていることもありますが、条件が異なるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

団体信用生命保険（団信）の種類

団信には、保障の範囲や加入条件によって複数の種類があります。またどの団信が適しているかは、健康状態や家族構成、万が一の際にどこまで備えたいかによって異なります。団信の種類によって金利の設定が変わることもあるため、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身に合うものを選びましょう。

ここでは、以下の代表的な3つの団信について解説します。

• 一般団信
• 疾病保障付き団信
• ワイド団信

一般団信

一般団信は契約者が死亡した場合、または先述した所定の高度障がい状態に該当した場合に、ローン残債がゼロになる最も基本的な団信です。

先述した通り、団信の加入に当たっては健康状態の告知が必要です。そのため、現在病気の治療をしている人や既往歴がある人は、一般団信に加入できない可能性があります。

どの団信が良いのか分からないという方は、まずはこの一般団信を基準に考え、その上で必要に応じて保障を上乗せするか、金利の上昇分を許容できるかどうかを検討するとよいでしょう。

疾病保障付き団信

疾病保障付き団信は、死亡や高度障がい状態に加えて、病気や就業不能などにも備えられるよう保障内容を充実させた団信です。例えば三大疾病や所定の身体障がい状態、要介護状態、就業不能、全疾病などを保障対象とする商品があります。

近年、医学の進歩により、病気によっては治療や回復が期待できるようになっています。一方で、病気になると治療のために仕事を休まざるを得ないケースも少なくありません。国立がん研究センターがん対策研究所の調査によると、がんと診断された人のうち53.4％が治療のために休業したと回答していました（※）。

住宅ローンの主な返済原資は給与所得や事業所得であるため、契約者が病気によって働けなくなった場合、資金繰りに直接的な影響が出る可能性があります。そのため、リスク回避の方法として疾病保障付き団信を選択する方も一定数いるでしょう。一方、不動産投資ローンの主な返済原資は家賃収入です。病気で休業したからといって、すぐにキャッシュフローが破綻するわけではありません。しかし、空室リスクや修繕リスクに備える手元資金に十分な余裕がない場合は、収支が不安定になる恐れもあります。そのため自己資金とのバランスを考慮して、疾病保障付き団信を選ぶ方もいます。

ただし、どの状態になったらローン残債がゼロになるかは、商品や特約によって異なります。診断確定だけで保険金が支払われるものもあれば、一定期間働けない状態が続くことを条件としているものもあります。そのため疾病保障付き団信を選ぶ際は、保障の範囲だけではなく、実際に保険金が支払われる条件まで確認しておくことが大切です。

※参考：国立がん研究センターがん対策研究所.「患者体験調査報告書 令和5年度調査（最終版）」.（参照：2026-05-19）.

ワイド団信

ワイド団信（引受条件緩和型団体信用生命保険）とは、持病や既往歴がある方でも加入できる可能性のある団信です。健康状態などを理由に、一般団信や疾病保障付き団信へ加入できない場合でも、加入条件を緩和したワイド団信であれば申し込めるケースがあります。

ただし加入条件が緩和されているとはいえ、誰でも無条件で加入できるわけではありません。申し込み時には所定の審査があり、その結果によっては加入できない場合もあります。また一般団信よりも金利が上乗せされるケースが多いため、加入の可否だけで判断するのではなく、保障内容や金利負担とのバランスも確認した上で検討しましょう。

団体信用生命保険（団信）の保険料はどのように支払う？

団信の保険料は、契約者が保険会社へ直接支払うのではなく、金融機関がまとめて負担する仕組みです。実際には保険料相当額が金利に含まれているため、契約者はローンの返済を通じて間接的に保険料を負担しています。

また団信は保障範囲が広いほど、保険金が支払われる確率が高くなるため、金利の上乗せ幅が大きくなる傾向にあります。一般団信に比べて、疾病保障付き団信やワイド団信などは年0.1〜0.3％程度の金利が上乗せされるケースが多く見られます。保障内容が手厚くなるものの、毎月の返済額や総返済額にも影響が出るため、加入時には保障範囲と金利のバランスを中長期的に確認しておくことが大切です。

一方で、団信に加入すると必ず金利負担が重くなるとは限りません。金融機関によっては、所定の団信に加入することで返済不能リスクを抑えやすいと考え、金利優遇を適用する場合もあります。

例えば、団信への加入によって年0.3％の金利上乗せがある一方で、別途年0.05％の金利優遇が適用される場合、実質的な上乗せ幅は年0.25％となります。このように、表面的な上乗せ金利だけで判断するのではなく、優遇後の実質金利まで含めて比較してください。

団体信用生命保険（団信）に加入できなくても不動産投資ローンは利用できる？

結論からいうと、団信に加入できなくても不動産投資ローンを利用できる可能性はあります。ただし、実際には多くの金融機関が団信への加入を融資条件としているため、団信なしで借り入れできる金融機関は限られるのが一般的です。

初めから団信に加入しない前提で不動産投資ローンを組もうとすると、融資の審査が厳しくなったり、共同担保や連帯保証人を求められたりします。場合によっては返済不能リスクを補うために金利が上乗せされ、想定よりも総返済額が高くなってしまうケースもあるでしょう。そのため不動産投資ローンを組む際は、ご自身の健康状態や必要な保障内容に応じて、加入できる団信の選択肢を確認しておくことが大切です。

また団信に加入せずに数千万円単位の不動産投資ローンを組む場合は、万が一の時の備えを別で用意しておく必要があります。例えば一定の貯蓄を確保しておく、収入保障保険など他の生命保険でカバーするといった方法が考えられます。団信に加入できないからといって直ちにローンを利用できないわけではありませんが、選択肢は狭まりやすいです。そのため、借り入れ条件だけではなく、残された家族がどのように返済を行うかまで含めて検討しておきましょう。

団信に加入したら生命保険は不要？

団信は、死亡・高度障がい時や疾病時にローンを完済できるため、生命保険の死亡保障と役割が似ているといわれることがあります。そのため「団信に加入したら生命保険は不要なのでは」と考える人もいるでしょう。結論からいうと、団信に加入したからといって、全ての生命保険が不要になるわけではありません。

団信の保障額は、あくまでローン残債の範囲に限られます。加入から年数が経つほどローン残高は減っていくため、団信によってカバーされる金額も次第に小さくなっていきます。また団信はローン返済を完済する仕組みであり、遺族に現金が支払われるわけではありません。遺族が当面暮らすための生活費や教育費、葬儀費用など、ローン返済以外に必要となるお金まではカバーできない点に注意が必要です。

ご自身やご家族に必要な保障を整理した上で、重複している部分だけを調整することが大切です。

なお、団信と生命保険のバランスについて詳しく知りたい方は、以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

不動産投資を始めれば生命保険はいらない？　団体信用生命保険（団信）加入時の保険見直しの考え方について解説

団信の役割と保障内容を理解した上で、不動産投資ローンを検討しましょう

団信は、ローン返済中に契約者が死亡した場合や所定の高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高を完済する仕組みです。商品によっては疾病時に備えられるものや、既往歴がある場合でも加入できるものもあり、健康状態や備えたいリスクに応じて選べます。ただし保障範囲が広がるほど金利が上乗せされるケースもあるため、保障内容と負担のバランスを見ながら検討しましょう。

また団信は、万が一の時のローン返済に備えられる一方で、現金が直接支払われる保険ではありません。保障額もローン残高の範囲に限られるため、返済が進むほど小さくなります。そのため団信に加入したからといって、生命保険と役割が重なる部分は見直せても、生命保険を全てなくしてよいわけではありません。残されたご家族の生活費や教育費など、当面必要な資金まで含めて保障を考える必要があります。

団信やローンを選ぶ際に、ご自身に適したものを比較したい場合は、不動産会社選びにもこだわりましょう。東証プライム市場上場の不動産デベロッパーであるエスリードは、大手金融機関と連携しており、多くの選択肢の中からご状況に合った金融機関をご紹介しています。融資申請時のサポートも手厚いため、不動産投資経験が少ない方にも気軽にご相談いただけます。

「自分に合う団信の種類が分からない」「金利をなるべく抑えて不動産投資を始めたい」といった方は、エスリードへお問い合わせください。