REAL ESTATE INVESTMENT 不動産投資の基礎知識の全記事一覧

• 2026.06.25 2026.06.25 京浜東北線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 京浜東北線は、神奈川県の横浜駅から東京駅や品川駅などを経由し、埼玉県の大宮駅までを結ぶ鉄道路線です。都心のビジネス街や商業地、落ち着いた住宅街などを通っており、多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの京浜東北線の駅をご紹介します。 また京浜東北線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。京浜東北線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 京浜東北線は神奈川・東京・埼玉を結ぶ、JR東日本の鉄道路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る京浜東北線の人気駅は、大森駅・大井町駅・川口駅 京浜東北線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪の玉造駅や天王寺駅、大日駅、なんば駅、新大阪駅などの周辺もおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です 京浜東北線とは？ 京浜東北線は、神奈川県の横浜駅から東京都心部を経由し、埼玉県さいたま市の大宮駅へ向かうJR東日本の鉄道路線です。横浜・川崎・品川・東京・上野・赤羽・浦和・大宮などを通っており、通勤・通学や買い物など幅広い目的で利用されています。東京圏の南北移動を支える路線といえるでしょう。 なお、一般的には京浜東北線として見なされていますが、正式には横浜駅～東京駅間は東海道本線、東京駅～大宮駅間は東北本線に含まれます。運行形態は横浜駅～大船駅間の根岸線と一体であり、根岸線と合わせて京浜東北線と呼ばれることも多いです。駅数は横浜駅～大宮駅間で36駅、根岸線を含めると47駅になります。 乗降客数と朝の混雑状況から見る京浜東北線の人気駅3選 京浜東北線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、人気の駅周辺のエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、京浜東北線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下の駅をご紹介します。 大森 大井町 川口 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 大森 大森駅は、東京都大田区にある駅です。駅から徒歩約10分の場所には京急本線の大森海岸駅もあり、羽田空港方面へも移動しやすい立地です。 駅周辺は、西側と東側で異なる表情を持っています。西側には山王地区を中心とした閑静な住宅地が広がっている一方で、東側には大型商業施設や飲食店、商店街などが集まっており生活感のある街並みが見られるのが特徴です。 また駅直結の商業施設「アトレ大森」には、ファッションや雑貨、食品、飲食店など多彩な店舗が入っています。大型のスーパーマーケットも点在しているため、食料品や日用品の買い物にも困りにくいでしょう。 「大森貝塚遺跡庭園」や「大森ふるさとの浜辺公園」といった、歴史や自然に触れられるスポットもあります。生活利便性が高く落ち着いた住環境を求める方に選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都大田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万2,730人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約17分、品川まで約6分、横浜まで約22分 利用可能路線 JR京浜東北線 大井町 大井町駅は東京都品川区にある駅で、JR京浜東北線や東急大井町線、りんかい線を利用できます。駅前のバスロータリーからは羽田空港方面へ直行するバスも運行しており、出張や旅行の機会が多い方にも便利な立地です。 駅周辺には、駅ビルの「アトレ大井町」をはじめ「阪急大井町ガーデン」「イトーヨーカドー大井町店」「西友 大井町店」「ヤマダデンキ LABI LIFE SELECT 品川大井町」といった商業施設がそろっています。食料品やファッション、雑貨、家電まで幅広く購入でき、日常の買い物には困りにくいでしょう。 大通りから一歩入ると「東小路飲食店街」や「大井銀座商店街」など、昭和の雰囲気を残す商店街もあります。徒歩圏内には「しながわ中央公園」もあり、ジョギングやテニスといった運動を気軽に楽しめる環境です。 交通利便性と生活利便性の高さを重視する方から、一定の賃貸需要を見込める立地といえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万8,152人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 ＜大井町→品川＞ 7：35～8：35の混雑率 153％ 主要駅への所要時間 東京まで約15分、品川まで約3分、横浜まで約24分 利用可能路線 JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線 ※参考：国土交通省.「〔JR〕」.（参照2026-06-10）. 川口 川口駅は、埼玉県川口市にある駅です。現在利用できる鉄道路線はJR京浜東北線のみですが、2025年4月に川口市は東日本旅客鉄道株式会社大宮支社と、川口駅への上野東京ライン停車に向けた基本協定を締結しました（※）。今後の状況によっては、川口駅が上野東京ラインの停車駅となる可能性があります。 川口駅周辺では再開発が進み、タワーマンションが立ち並んでいます。「三井ショッピングパーク ららテラス川口」や「かわぐちキャスティ」といった商業施設も複数あり、スーパーマーケットやドラッグストア、飲食店、銀行なども利用しやすい環境です。さらに川口駅西口から徒歩約2分の場所では、2026年9月のグランドオープンに向けて「川口市立美術館」の整備が進められています。 都心方面へ通勤しやすく、生活利便施設もそろっているため、単身者や共働き世帯、ファミリー層など幅広い賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 埼玉県川口市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：7万5,061人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 ＜川口→赤羽＞ 7：20～8：20の混雑率 156％ 主要駅への所要時間 東京まで約28分、品川まで約39分、横浜まで約1時間2分 利用可能路線 JR京浜東北線 ※参考：JR東日本.「川口駅上野東京ラインホーム及び自由通路等整備に関する基本協定を締結しました」.（参照2025-04-24）. ※参考：国土交通省.「〔JR〕」.（参照2026-06-10）. 交通の利便性から見る京浜東北線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、京浜東北線の中でも交通利便性に優れている以下3つの駅をご紹介します。 横浜 品川 東京 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 横浜 横浜駅は神奈川県横浜市にある駅で、JR京浜東北線・横須賀線（総武線直通）・湘南新宿ライン・東海道本線・上野東京ライン・根岸線・横浜線、東急東横線、京急本線、相鉄本線、みなとみらい線、横浜市営地下鉄ブルーラインといった複数路線を利用できます。東京方面へ移動しやすいだけではなく、鎌倉や三崎口方面などの観光地へもアクセスしやすい交通拠点です。 横浜駅周辺には「そごう横浜店」「横浜高島屋」「ニュウマン横浜」といった大型商業施設が集まっています。駅周辺で買い物や外食を済ませやすく、生活利便性の高いエリアといえるでしょう。 また「Kアリーナ横浜」や「ぴあアリーナMM」などの大型音楽アリーナもあり、文化やエンターテインメントを身近に感じやすい点も特徴です。少し足を延ばせば「赤レンガパーク」や「横浜中華街」などもあります。港町らしい景観や歴史的な建物も多く、洗練された雰囲気を感じられるでしょう。 交通利便性や商業施設の充実度を重視する方から、一定の賃貸需要を期待できる駅です。 table2 項目 内容 所在地 神奈川県横浜市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：37万3,010人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 品川まで約28分（最短ルートの場合17分）、東京まで約42分（最短ルートの場合27分） 利用可能路線 JR京浜東北線・横須賀線（総武線直通）・湘南新宿ライン・東海道本線・上野東京ライン・根岸線・横浜線、東急東横線、京急本線、相鉄本線、みなとみらい線、横浜市営地下鉄ブルーライン 品川 品川駅は東京都港区にある駅で、JR京浜東北線の他、JR山手線・横須賀線・東海道線・上野東京ライン・常磐線、JR東海道新幹線、京急本線を利用可能です。東京駅や渋谷駅、横浜駅方面へ移動しやすく、京急本線を使えば羽田空港方面にもアクセスできます。 また都営バスや京急バスも複数発着しており、目黒・麻布十番・六本木方面など、電車では乗り換えが必要なエリアへ移動しやすい点も魅力です。 駅周辺には高層オフィスビルやホテル、タワーマンションが立ち並んでいます。駅直結の商業施設「アトレ品川」や「エキュート品川」には、飲食店や惣菜店、スーパーマーケットなどが入っており、通勤途中や帰宅時の買い物にも便利でしょう。 さらにトヨタ自動車は、2029年度に品川で新東京本社を開業する予定です（※）。今後はビジネス拠点としての存在感がさらに高まり、人の流れが活発になる可能性があります。 交通利便性や職住近接を重視するビジネスパーソンなどから、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：28万7,939人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約30分（最短ルートの場合17分）、東京まで約15分（最短ルートの場合7分） 利用可能路線 JR京浜東北線・山手線・横須賀線・東海道線・上野東京ライン・常磐線、JR東海道新幹線、京急本線 ※参考：TOYOTA.「品川・新東京本社の2029年度開業に向け着工」.（参照2026-06-10）. 東京 東京駅は東京都千代田区にある駅で、JR京浜東北線の他、JR山手線・中央線（快速）・京葉線・総武線快速・横須賀線、東京メトロ丸ノ内線などを利用できます。新幹線も発着しており、都内はもちろん地方都市へも移動しやすい駅です。 駅は、丸の内・大手町・有楽町・八重洲・日本橋・京橋といったビジネス街の中心に位置しています。地下街や地下通路を経由して周辺のオフィスビルへ移動しやすく、平日は多くのビジネスパーソンが行き交っています。 駅構内や周辺には、飲食店や惣菜店、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどが豊富です。スーパーマーケットは高級志向の店舗が中心のため、日常的な食材を手頃にそろえたい場合は、周辺エリアも含めて検討する必要があります。 徒歩圏内には「皇居外苑」や「和田倉噴水公園」などもあります。ビジネス街の印象が強い一方で、緑を感じられる場所もある点は魅力の一つといえるでしょう。交通利便性や職住近接を重視する方から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都千代田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：43万4,564人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約41分（最短ルートの場合26分）、品川まで約14分（最短ルートの場合8分） 利用可能路線 JR京浜東北線・山手線・東海道本線・上野東京ライン・横須賀線・総武線快速・中央線・京葉線、JR東海道新幹線・東北新幹線・山形新幹線・秋田新幹線・北海道新幹線・上越新幹線・北陸新幹線、東京メトロ丸ノ内線 地域の特徴から見る京浜東北線で賃貸需要の高い駅2選 京浜東北線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。大学や企業などが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、地域の特徴から一定の賃貸需要があると考えられる以下2つの駅をご紹介します。 田町 浦和 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 田町 田町駅は東京都港区にある駅で、JR京浜東北線と山手線を利用できます。西口側には都営浅草線・三田線の三田駅もあり、複数路線を使い分けやすい立地です。 駅周辺には高層オフィスビルが立ち並んでおり、平日は多くのビジネスパーソンでにぎわっています。一方で、芝浦口側にはタワーマンションも複数あり、都心部で暮らしたい方に検討されやすいエリアです。 駅直結の複合商業施設「msb Tamachi」には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、書店、ドラッグストアなどが入っています。レストランやカフェもあり、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすいでしょう。 また慶應義塾大学の三田キャンパスが近く、アカデミックな雰囲気も感じられるのが特徴です。各国大使館も複数あり、落ち着いた街並みが広がっています。ビジネス街と住宅街の要素を併せ持つ駅として、付近で働く方や学生から一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万5,855人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約31分、品川まで約4分、東京まで約10分 利用可能路線 JR京浜東北線・山手線 浦和 浦和駅は埼玉県さいたま市にある駅で、JR京浜東北線・上野東京ライン・湘南新宿ライン・宇都宮線・高崎線を利用できます。 駅周辺には「アトレ浦和」「伊勢丹浦和店」「浦和PARCO」といった大型商業施設があります。地域に根付いたスーパーマーケットや商店街もあり、食料品や日用品の調達には困らないでしょう。 また浦和は文教地区として知られており、教育環境を重視するファミリー層にも検討されやすいエリアです。周辺には、埼玉県立浦和高等学校や埼玉県立浦和第一女子高等学校、さいたま市立浦和中学校・高等学校といった進学校が集まっています。 埼玉県庁やさいたま市役所などの行政機関も近くにあるため、生活に必要な手続きも済ませやすいでしょう。「埼玉県立近代美術館」や「うらわ美術館」といった文化施設もあり、暮らしやすさと落ち着いた街の雰囲気を併せ持っている街といえます。教育環境や都心アクセスを重視する子育て世代から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 埼玉県さいたま市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9万939人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約1時間23分（最短ルートの場合57分）、品川まで約56分（最短ルートの場合37分）、東京まで約43分（最短ルートの場合26分） 利用可能路線 JR京浜東北線・上野東京ライン・湘南新宿ライン・宇都宮線・高崎線 その他京浜東北線の人気駅2選 京浜東北線沿線で不動産投資を検討する際は、交通利便性やオフィス需要だけではなく、街の雰囲気や暮らしやすさにも注目しましょう。商店街や飲食店が充実している駅は、日常生活のしやすさを重視する方から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、生活感のある街並みや下町らしいにぎわいを持つ京浜東北線の駅として、以下2つの駅をご紹介します。 蒲田 東十条 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 蒲田 蒲田駅は東京都大田区にある駅で、JR京浜東北線や東急池上線・多摩川線を利用できます。少し歩けば京急本線・空港線の京急蒲田駅も利用でき、品川方面や羽田空港方面へも移動しやすい立地です。首都高湾岸線の羽田出入口や平和島出入口にもアクセスしやすく、車での移動にも便利です。 駅周辺には「グランデュオ蒲田」や「東急プラザ蒲田」といった大型商業施設があります。昔ながらの飲食店や居酒屋街も多く、商業施設の利便性と下町らしい親しみやすさを併せ持っているエリアです。 大田区役所や税務署なども近く、各種手続きを済ませやすい点も魅力です。交通利便性と生活利便性、街のにぎわいを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都大田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万5,780人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約20分、品川まで約10分、東京まで約25分 利用可能路線 JR京浜東北線、東急池上線・多摩川線 東十条 東十条駅は東京都北区にある駅で、少し歩けばJR埼京線の十条駅や、東京メトロ南北線の王子神谷駅も利用可能です。 駅周辺に大型商業施設は少ないものの、昔ながらの商店街を中心ににぎわいがあります。「東十条商店街」や「東十条銀座商店街」には、八百屋や精肉店、パン屋、和菓子店などが並んでいます。他にも銀行やスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、飲食店も充実しており、日常生活に必要な買い物も済ませやすいでしょう。 隣接する十条エリアには大学や専門学校も複数あります。学生や学校関係者の往来も見込めるため、単身者向けの賃貸需要を考える上でも注目できるエリアです。また落ち着いた住環境と日常の買い物のしやすさを重視する方からも、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万5,690人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 横浜まで約55分、品川まで約38分、東京まで約25分 利用可能路線 JR京浜東北線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. 京浜東北線沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ 京浜東北線は神奈川・東京・埼玉の主要駅を通る路線であり、都心へのアクセスや生活利便性に優れている駅が多いため、一定の賃貸需要を見込めるエリアが多いです。 一方で、東京は物件価格が非常に高騰しています。特に新築の場合はワンルームマンションでも1億円以上になるケースもあり、供給量自体も少ないです。東京と大阪の新築ワンルームマンションの物件価格の一例を見てみましょう。 table2 項目 内容 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 2,270万円（建築年2025年／エスリード新大阪アヴァン／大阪市淀川区） エリアによっても物件価格は異なりますが、上記の例では東京の物件価格が大阪の12倍以上になっていることが分かります。一方で、家賃は物件価格ほど大きな差が出ない傾向にあり、東京に比べて大阪の方が利回りが良くなりやすいです。 以上のことから、京浜東北線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えばOsaka Metro御堂筋線は、梅田・淀屋橋・本町・心斎橋・なんば・天王寺といった大阪の主要拠点を南北に結ぶ路線です。大宮・浦和・赤羽・上野・東京・品川・川崎・横浜をつなぐ京浜東北線と、都市の主要エリアを結ぶ点で類似しています。そのため京浜東北線沿線の物件を探している場合は、大阪の御堂筋線沿いも比較対象になるでしょう。 京浜東北線の駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、京浜東北線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。神奈川・東京・埼玉の駅だけで物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した京浜東北線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【大森を大阪の駅で例えると？】玉造 【大井町・品川を大阪の駅で例えると？】天王寺 【川口を大阪の駅で例えると？】大日 【横浜を大阪の駅で例えると？】なんば 【東京を大阪の駅で例えると？】新大阪 【田町を大阪の駅で例えると？】弁天町 【浦和を大阪の駅で例えると？】千里中央 【蒲田を大阪の駅で例えると？】京橋 【東十条を大阪の駅で例えると？】吹田 京浜東北線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【大森を大阪の駅で例えると？】玉造 大森駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、玉造駅が挙げられます。玉造駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro長堀鶴見緑地線を利用できます。 大森駅との類似点は、駅の片側に落ち着いた住宅地があり、もう片側に庶民的な商店街や飲食店街が広がっている点です。玉造駅周辺は、上町台地や真田山方面に落ち着いた住宅地が広がる一方で、駅周辺には商店街や飲食店が点在しています。昔ながらの個人店も多く、下町らしい親しみやすさを感じられるでしょう。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも充実しているので、日常の買い物には困りにくい環境です。 大阪の中心に位置する都市公園「大阪城公園」や、スポーツセンター・テニスコート・野球場などを擁している「真田山公園」にもアクセスしやすく、都心近接性と落ち着いた住環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：3万2,152人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：1万5,057人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 ＜玉造→鶴橋＞ 7：25～8：25 76％ 主要駅への所要時間 大阪駅まで約14分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約25分（JR大阪環状線～JR京都線） なんば駅まで約16分（JR大阪環状線～OsakaMetro千日前線） 天王寺駅まで約9分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「〔JR〕」.（参照2026-06-10）. 【大井町・品川を大阪の駅で例えると？】天王寺 大井町駅や品川駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、天王寺駅が挙げられます。天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線・大和路線・阪和線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線を利用できます。近くには近鉄・大阪阿部野橋駅もあり、大阪市内の他、奈良方面へも移動しやすい立地です。 大井町駅との類似点は、都市の中心部に近い場所であり、駅前の商業エリアと昔ながらの飲食店街が共存している点です。天王寺駅周辺には「あべのハルカス」や「あべのキューズモール」「天王寺ミオ」といった大型商業施設が集まっています。周辺には親しみやすい飲食店や、日常使いしやすいスーパーマーケット・ドラッグストアなども多く、街のにぎわいと生活利便性の高さを同時に感じられるでしょう。 品川駅との類似点は、空港方面へアクセスしやすい交通拠点である点です。品川駅は京急本線で羽田空港方面へ移動しやすく、天王寺駅もJR阪和線・関西空港線を利用すれば、関西国際空港方面へ乗り換えなしで向かえます。旅行や出張の機会が多い方にとっても、利便性の高い駅といえるでしょう。 商業施設の充実度と交通利便性を重視する方から、選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区・阿倍野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：26万7,658人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：25万3,102人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約24分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約7分（JR大阪環状線～南海線） 利用可能路線 JR大阪環状線・大和路線・阪和線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. 【川口を大阪の駅で例えると？】大日 川口駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、大日駅が挙げられます。大日駅は守口市にある駅で、Osaka Metro谷町線と大阪モノレール本線を利用できます。大阪市中心部だけではなく、門真市方面や大阪空港方面へも移動しやすい立地です。 川口駅との類似点は、工業地帯から暮らしやすい住宅・商業エリアへ発展してきた点です。川口駅周辺では、サッポロビール埼玉工場跡地を生かした再開発によって、商業施設や住宅、公共施設などが整備されました。 大日駅周辺でも、三洋電機工場跡地にタワーマンションや大型商業施設「イオンモール大日」などが整備され、買い物や外食をしやすい街へと変化しています。駅周辺にはスーパーマーケットやドラッグストア、飲食店が複数あり、日常生活に必要な施設を利用しやすい環境です。 また「大日公園」や「大日中央公園」といった公園も点在しており、日常の中で自然を感じられます。再開発による利便性と住宅地としての暮らしやすさを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪府守口市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万4,022人 （2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 終点駅のためなし ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 大阪モノレール本線 ＜門真市方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜大阪空港 方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約27分（Osaka Metro谷町線／東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約33分（Osaka Metro谷町線～JRおおさか東線） なんば駅まで約38分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約34分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・大阪モノレール本線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. ※参考：大阪モノレール.「朝・夕ラッシュ時間帯の混雑状況ついて」.（参照2026-06-10）. 【横浜を大阪の駅で例えると？】なんば 横浜駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、なんば駅が挙げられます。なんば駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線を利用できます。徒歩圏内には南海線のなんば駅やJR難波駅、近鉄線・阪神線の大阪難波駅もあり、関西各方面へ移動しやすい交通拠点です。 横浜駅との類似点は、複数路線が乗り入れる大規模なターミナル駅であり、周辺には商業施設や飲食店が充実している点です。なんば駅周辺には「なんばCITY」「なんばパークス」「なんばマルイ」「高島屋大阪店」といった大型商業施設があります。また道頓堀や千日前方面にも近く、観光や外食、エンターテインメントを楽しみやすい環境です。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、100円ショップなどもあり、食料品や日用品の調達にも困りにくいでしょう。交通利便性と商業施設の充実度を重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：36万7,846人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro四つ橋線 ＜西梅田方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜住之江公園方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro千日前線 ＜野田阪神方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜南巽方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（Osaka Metro四つ橋線／西梅田から徒歩） 新大阪駅まで約16分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約6分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月06日（月））」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火））」.（参照2026-06-10）. 【東京を大阪の駅で例えると？】新大阪 東京駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、新大阪駅が挙げられます。新大阪駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線、JR京都線・神戸線・宝塚線・おおさか東線、JR東海道新幹線・山陽新幹線を利用できます。 東京駅との類似点は、新幹線を含む広域交通の玄関口である点です。東京駅が全国各地への移動拠点であるように、新大阪駅も出張や旅行の起点として多くの人に利用されています。大阪市内だけではなく、京都・神戸・名古屋・東京方面へも移動しやすい立地です。 Osaka Metro御堂筋線を使えば、梅田・本町・なんば・天王寺方面へ乗り換えなしで移動できます。広域移動と市内移動の両方に強い駅として、交通利便性の高さを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 なお、駅構内や駅周辺にはスーパーマーケット、コンビニエンスストア、飲食店などもそろっており、日常の買い物や食事にも困りにくい環境です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：16万3,072人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約4分（JR京都線） なんば駅まで約16分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約23分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、JR京都線・神戸線・宝塚線・おおさか東線、JR東海道新幹線・山陽新幹線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-10）. 【田町を大阪の駅で例えると？】弁天町 田町駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、弁天町駅が挙げられます。弁天町駅は大阪市港区にある駅で、Osaka Metro中央線とJR大阪環状線を利用できます。 田町駅との類似点は、都心部に近く、ビジネス街と住宅街の要素を併せ持っている点です。田町駅周辺にはオフィスビルやタワーマンションがあり、弁天町駅周辺にも高層ビルや商業施設、マンション、住宅街が見られます。 また田町は芝浦・湾岸エリアへ、弁天町は大阪ベイエリアへつながる拠点です。どちらも水辺に近い開放感があり、再開発による都市的な雰囲気を感じられる点も共通しています。公園も多く、自然を身近に感じられるでしょう。 駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などもそろっています。大阪駅や天王寺駅方面へも移動しやすいため、都心方面やベイエリアへ通勤する方や子育て世帯から、選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万2,916人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約8分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約19分（JR大阪環状線～JR京都線新快速） なんば駅まで約17分（Osaka Metro中央線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約9分（JR関空快速） 利用可能路線 Osaka Metro中央線、JR大阪環状線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水））」.（参照2026-06-10）. 【浦和を大阪の駅で例えると？】千里中央 浦和駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、千里中央駅が挙げられます。千里中央駅は大阪府豊中市にある駅で、北大阪急行電鉄南北線と大阪モノレール線を利用可能です。北大阪急行線はOsaka Metro御堂筋線と直通しており、梅田・本町・なんば方面へも乗り換えなしでアクセスできます。 浦和駅との類似点は、都心へアクセスしやすいベッドタウンであり、教育環境や落ち着いた住環境を重視するファミリー層から検討されやすい点です。浦和駅周辺は文教地区として知られており、千里中央駅周辺は「北摂ブランド」とも呼ばれ、教育熱心な地域としても有名です。塾や予備校といった教育関連施設も充実しています。 駅周辺には商業施設やスーパーマーケット、飲食店もそろっており、日常の買い物にも便利な環境です。また緑を感じられる公園も多く、都市機能と落ち着いた住環境を両立しやすいでしょう。 生活利便性と教育環境の両方を重視する子育て世帯から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府豊中市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 Osaka Metro：6万9,342人（2025年11月11日交通調査） 大阪モノレール：4万1,356人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 大阪モノレール線 ＜門真市方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜大阪空港方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 北大阪急行電鉄南北線 ＜江坂・千里中央方面＞ 終点駅のためなし ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約28分（北大阪急行電鉄／梅田駅から徒歩） 新大阪駅まで約14分（北大阪急行電鉄） なんば駅まで約31分（北大阪急行電鉄） 天王寺駅まで約38分（北大阪急行電鉄） 利用可能路線 北大阪急行電鉄南北線、大阪モノレール ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：大阪モノレール.「朝・夕ラッシュ時間帯の混雑状況ついて」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年02月24日（木））」.（参照2026-06-10）. 【蒲田を大阪の駅で例えると？】京橋 蒲田駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、京橋駅が挙げられます。京橋駅は大阪市城東区・都島区にまたがる駅で、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、京阪本線を利用できます。 蒲田駅との類似点は、都心方面へアクセスしやすい立地でありながら、飲食店や居酒屋が多く、下町らしいにぎわいを残した街並みである点です。蒲田駅周辺には商店街や飲食店街が広がっており、京橋駅周辺にも昔ながらの商店街や飲食店街が残っています。 京橋駅周辺には「京阪モール」や「KiKi京橋」といった商業施設もあり、買い物や外食を駅周辺で済ませやすい環境です。大阪ビジネスパーク方面へ向かうと、オフィスビルが立ち並ぶ近代的な街並みが広がり、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。 交通利便性の高さに加え、にぎわいのある街並みと日常生活のしやすさを併せ持つエリアとして、単身者や都心で働く方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区・都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：23万3,396人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：3万4,897人（2025年11月11日交通調査） 京阪本線：13万1,851人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 JR大阪環状線 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6:40～7:40の混雑率 71％ 7:40～8:40の混雑率 101％ 8:40～9:40の混雑率 55％ Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約16分（JR学研都市線～JRおおさか東線） なんば駅まで約28分（京阪本線～Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約14分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水））」.（参照2026-06-10）. 【東十条を大阪の駅で例えると？】吹田 東十条駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、吹田駅が挙げられます。吹田駅は大阪府吹田市にある駅で、JR京都線を利用できます。大阪駅や新大阪駅方面へ移動しやすく、都心部への通勤利便性を重視する方にも検討されやすい駅です。 東十条駅との類似点は、駅周辺に昔ながらの商店街が広がり、生活感のある街並みが残っている点です。東十条駅周辺には「東十条商店街」や「東十条銀座商店街」があり、吹田駅周辺にも「旭通商店街」や「新旭町通食品街」といった6つの商店街があります。 他にも駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、飲食店などが点在しています。日常の買い物を駅周辺で済ませやすく、落ち着いた住宅地も広がっているため、暮らしやすい環境といえるでしょう。 また吹田市役所をはじめとした公共施設も近く、生活に必要な手続きを済ませやすい点も魅力です。都心へのアクセスと穏やかな住環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府吹田市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万5,924人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約10分（JR京都線） 新大阪駅まで約5分（JR京都線） なんば駅まで約27分（JR京都線～大阪から西梅田まで徒歩／Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約35分（JR京都線～大阪から西梅田まで徒歩／Osaka Metro四つ橋線～Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 JR京都線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. 京浜東北線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう 京浜東北線は、神奈川・東京・埼玉を南北に結ぶ利便性の高い路線です。沿線には、商業エリアやビジネス街、落ち着いた住宅地などがあり、駅ごとに異なる賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、東京の物件価格は非常に高騰している点に注意が必要です。そのため京浜東北線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。京浜東北線沿線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月10日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.25 2026.06.25 山手線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 山手線は、東京・上野・池袋・新宿・渋谷など、都内の主要駅を結ぶ鉄道路線です。沿線にはビジネス街や商業地、住宅地が点在しており、不動産投資を検討する上でも注目したいエリアといえるでしょう。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの山手線の駅をご紹介します。 また山手線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。山手線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。 suggest2 山手線は、都内の主要なオフィス街や商業地、住宅地などを環状に結ぶJR東日本の鉄道路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る山手線の人気駅は、恵比寿駅・目黒駅・五反田駅 山手線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪の福島駅や天満橋駅、江坂駅、大阪駅、梅田駅などの周辺もおすすめ ※本記事の情報は2026年6月時点の情報です 山手線とは？ 山手線は、JR東日本が運行する鉄道路線です。東京・上野・池袋・新宿・渋谷など、都内の主要なオフィス街や商業地、住宅地をぐるりと結んでいます。 環状運転を行っているため、行き先は「外回り（時計回り）」「内回り（反時計回り）」の2方向で表示されるのが特徴です。また駅間の距離が短く、隣駅までなら3〜5分程度で移動できるでしょう。都心部の移動に便利な路線として、通勤・通学だけではなく、買い物や観光などさまざまな目的で利用されています。 なお、JR東日本の公式資料では、山手線の品川〜田端間（新宿経由）の営業キロは20.6kmとされています（※1）。一方で、一般的に山手線一周として扱われる環状運転は、東北本線や東海道本線の一部区間も含めた約34.5kmです（※2）。 ※1参考：JR東日本.「路線別ご利用状況（2020～2024年度）」.（参照2026-06-10）. ※2参考：JR東日本.「山手線における運転エネルギーの現況」.（参照2026-06-10）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る山手線の人気駅3選 山手線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、人気の駅周辺のエリアは賃貸需要が高い可能性があります。 ここでは、山手線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下の駅をご紹介します。 恵比寿 目黒 五反田 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 恵比寿 恵比寿駅は東京都渋谷区にある駅で、JR山手線の他、JR埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線を利用可能です。 駅周辺には「アトレ恵比寿」や「キュープラザ恵比寿」といった商業施設があります。また駅から徒歩圏内にある大型複合施設「恵比寿ガーデンプレイス」には、レストランやショップ、映画館、オフィス、ホテルなどが集まっています。 恵比寿は、飲食店が多い「グルメの街」としても知られており、仕事帰りの食事や休日の外食も楽しみやすい環境です。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも点在しているため、日常生活の買い物にも困りにくいでしょう。 交通利便性や飲食店の充実度を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都渋谷区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万6,010人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約24分、新宿まで約10分（最短ルートの場合7分）、品川まで約11分 利用可能路線 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線 目黒 目黒駅は東京都品川区にある駅で、JR山手線の他に、東急目黒線や都営地下鉄三田線、東京メトロ南北線を利用できます。複数路線を使えるため、渋谷・新宿方面だけではなく、六本木一丁目や大手町方面へも移動しやすい立地です。 駅直結の商業施設「アトレ目黒」には、アパレルショップや雑貨店、書店、スーパーマーケット、飲食店などが入っています。駅周辺で日用品や食料品を購入しやすく、仕事帰りの買い物にも便利でしょう。 また目黒駅から徒歩1分の場所にある複合施設「目黒セントラルスクエア」には、カフェやレストラン、クリニックなどが入っており、駅前の利便性を高めています。 落ち着いた雰囲気のレストランやカフェも多く、外食を楽しみながら暮らしたい方にも向いているでしょう。さらに近くを流れる目黒川沿いは桜の名所として知られており、春には多くの人でにぎわいます。「東京都写真美術館」や「中目黒GTプラザホール」など、文化的なスポットがある点も特徴です。 都心にありながら落ち着いた暮らしを求める方から、選ばれやすいエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9万3,384人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約21分、新宿まで約13分、品川まで約8分 利用可能路線 JR山手線、東急目黒線、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線 五反田 五反田駅は東京都品川区にある駅で、JR山手線の他に、東急池上線・都営浅草線を利用できます。駅前からはバスも利用でき、川崎方面や六本木方面へも移動しやすい立地です。 駅周辺には、オフィスビルやホテルが立ち並んでいます。ビジネスや観光の拠点として多くの人が行き交っており、平日を中心に人の流れが多いエリアです。近年はITベンチャーやスタートアップ企業が多く集まっており「五反田バレー」とも呼ばれ、注目されています。 駅前には「五反田東急スクエア」や「アトレ五反田」といった買い物に便利な商業施設もあり、日用品や食料品、衣料品などを購入可能です。また飲食店も多い上に、ガード下の飲食店や昔ながらの個人店も残っているので、ビジネス街でありながら親しみやすさも感じられる街といえます。職住近接を重視するビジネスパーソンから、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：11万321人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約19分、新宿まで約16分、品川まで約6分 利用可能路線 JR山手線、東急池上線、都営浅草線 交通の利便性から見る山手線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、山手線の中でも交通の利便性に優れている以下3つの駅をご紹介します。 東京 新宿 品川 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 東京 東京駅は、東京都千代田区にある駅です。JR山手線の他に、JR中央線（快速）・京浜東北線・京葉線・総武線快速・横須賀線、東京メトロ丸ノ内線などを利用できます。新幹線も発着しており、都内だけではなく地方都市へ移動しやすい点も特徴です。 駅は、丸の内・大手町・有楽町・八重洲・日本橋・京橋といったビジネス街の中心に位置しています。地下街や地下通路を経由して、周辺のオフィスビルへ移動しやすく、平日は多くのビジネスパーソンが行き交っています。 駅構内や周辺には「グランスタ東京」や「東京ミッドタウン八重洲」「ヤエチカ（八重洲地下街）」といった商業施設があり、飲食店や惣菜店、コンビニエンスストア、ドラッグストアなども豊富です。買い物や外食を駅周辺で済ませやすいでしょう。 また徒歩圏内には「皇居外苑」や「和田倉噴水公園」などもあります。ビジネス街の印象が強い一方で、緑を感じられる場所もある点は魅力です。交通利便性や職住近接を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都千代田区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：43万4,564人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 JR山手線・東海道本線・上野東京ライン・横須賀線・京浜東北線・総武線快速・中央本線・京葉線、JR東海道新幹線・東北新幹線・山形新幹線・秋田新幹線・北海道新幹線・上越新幹線・北陸新幹線、東京メトロ丸ノ内線 利用可能路線 JR山手線・東海道本線・上野東京ライン・横須賀線・京浜東北線・総武線快速・中央本線・京葉線、JR東海道新幹線・東北新幹線・山形新幹線・秋田新幹線・北海道新幹線・上越新幹線・北陸新幹線、東京メトロ丸ノ内線 新宿 新宿駅は、東京都新宿区と渋谷区にまたがる駅です。JR山手線の他に、JR中央・総武線（各駅停車）・中央線（快速）・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、小田急小田原線、京王線・京王新線、都営新宿線・大江戸線、東京メトロ丸ノ内線を利用できます。 駅周辺は、商業・観光・ビジネス・娯楽が集まる都心エリアです。東口側には歌舞伎町をはじめとした繁華街が広がり、西口側には高層オフィスビルが集まっています。また南口側には駅直結のバスターミナル「バスタ新宿」があり、空港方面や日本各地へアクセスしやすい立地です。 周辺には百貨店や大型家電量販店、ファッションビル、映画館、劇場、ライブハウスなどがそろっています。飲食店やコンビニエンスストア、ファストフード店も豊富で、時間帯を問わず人の流れが多いエリアといえるでしょう。日常使いしやすいスーパーマーケットも点在しており、外食や買い物のしやすさも魅力の一つです。 都心での移動・生活のしやすさを重視する方から、一定の賃貸需要を期待できる駅です。 table2 項目 内容 所在地 東京都新宿区・渋谷区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：66万6,809人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約14分、品川まで約21分 利用可能路線 JR山手線・中央・総武線（各駅停車）・中央線（快速）・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、小田急小田原線、京王線・京王新線、都営新宿線・大江戸線、東京メトロ丸ノ内線 品川 品川駅は東京都港区にある駅で、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、JR東海道新幹線、京急本線を利用できます。 東京駅や渋谷駅、横浜方面へ移動しやすい他、京急本線を利用すれば羽田空港方面にもアクセスしやすい立地です。東海道新幹線の停車駅でもあるため、名古屋・京都・大阪方面などへの移動にも便利です。 駅周辺には、高層オフィスビルやホテル、タワーマンションが建ち並んでいます。駅直結の「アトレ品川」や「エキュート品川」には、飲食店や惣菜店、スーパーマーケットなどが入っており、通勤途中や帰宅時の買い物にも便利でしょう。 また都営バスや京急バスも複数発着しており、目黒・麻布十番・六本木方面などへもアクセスできます。電車では乗り換えが必要なエリアへも向かいやすく、目的地に応じて移動手段を選びやすい駅といえるでしょう。 さらに品川駅周辺では、リニア中央新幹線の開業に向けた整備が進められている他、トヨタ自動車が2029年度に新東京本社を開業する予定です（※）。今後もビジネス拠点としての存在感が高まり、人の流れがさらに活発になる可能性があります。 交通利便性や職住近接を重視するビジネスパーソンなどから、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：28万7,939人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約13分（最短ルートの場合7分）、新宿まで約20分 利用可能路線 JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、JR東海道新幹線、京急本線 ※参考：TOYOTA.「品川・新東京本社の2029年度開業に向け着工」.（参照2026-06-10）. 地域の特徴から見る山手線で賃貸需要の高い駅 山手線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。大学や企業などが集まる駅は、一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは、地域の特徴から一定の賃貸需要があると考えられる駅として、以下3つの駅をご紹介します。 高田馬場 大崎 田町 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 高田馬場 高田馬場駅は東京都新宿区にある駅で、JR山手線の他に東京メトロ東西線や西武新宿線を利用できます。 駅周辺には、早稲田大学や東京富士大学、学習院女子大学などの教育施設があります。そのため学生の往来が多く、リーズナブルな価格帯の飲食店や個性的なカフェも多いです。外食の選択肢が多い点は、単身者にとって暮らしやすい要素といえるでしょう。 日常の買い物に便利なスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あり、生活に必要なものを駅周辺でそろえやすい環境です。徒歩圏内には「新宿区立新宿スポーツセンター」もあり、温水プールやトレーニング室などで気軽に体を動かせます。 また「都立戸山公園」や「おとめ山公園」「甘泉園公園」など、緑を感じられる場所も点在しているので、散歩や気分転換もしやすいでしょう。学生や大学関係者はもちろん、都心近くで生活利便性を重視する単身者から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都新宿区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：17万9,666人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約31分（最短ルートの場合約23分）、新宿まで約5分、品川まで約27分 利用可能路線 JR山手線、東京メトロ東西線、西武新宿線 大崎 大崎駅は東京都品川区にある駅で、JR山手線の他に、JR埼京線・湘南新宿ライン、東京臨海高速鉄道りんかい線を利用可能です。 駅前には、オフィスビルやマンションが立ち並んでいます。東口側には「大崎ニューシティ」や「ゲートシティ大崎」「アートヴィレッジ大崎」といった複合施設があり、スーパーマーケットやドラッグストア、飲食店なども利用できます。他にも周辺には、100円ショップや医療機関が点在しているため、日々の買い物や通院にも困りにくいでしょう。 少し歩けば「戸越銀座商店街」方面にも行けるため、下町らしい雰囲気も味わえます。職住近接を重視しつつ、日常生活の利便性も求める方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都品川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：14万5,194人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約17分、新宿まで約17分（最短ルートの場合約11分）、品川まで約4分 利用可能路線 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、相鉄線（直通列車）、東京臨海高速鉄道りんかい線 田町 田町駅は東京都港区にある駅で、JR山手線・京浜東北線を利用できます。西口側には都営浅草線・三田線の三田駅もあり、複数路線を使い分けやすい駅です。 駅周辺には高層オフィスビルが建ち並んでおり、平日は多くのビジネスパーソンでにぎわっています。一方で、芝浦口側にはタワーマンションも複数あり、都心部で暮らしたい方に検討されやすいエリアです。 駅直結の複合商業施設「msb Tamachi」には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、書店、ドラッグストアなどが入っています。レストランやカフェもあり、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすいでしょう。 三田口側には、飲食店が集まる「慶応仲通り商店街」もあり、活気を感じられます。また「芝浦公園」や「プラタナス公園」といった緑を感じられるスポットも点在しており、都心にありながら落ち着いて過ごせるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万5,855人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約9分、新宿まで約25分、品川まで約5分 利用可能路線 JR山手線・京浜東北線 その他山手線の人気駅 山手線沿線で不動産投資を検討する際は、交通利便性やオフィス需要だけではなく、街の雰囲気や暮らしやすさにも注目しましょう。商店街や公園、生活利便施設がそろう駅は、居住地として選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、これまでの観点とは異なる魅力を持つ山手線の駅として、以下の3駅をご紹介します。 駒込 巣鴨 大塚 ※参考：JR東日本.「各駅の乗車人員 2024年度」.（参照2026-06-10）. 駒込 駒込駅は東京都豊島区にある駅で、JR山手線と東京メトロ南北線を利用できます。南口にはバスロータリーがあり、北区コミュニティバスや都営バス、文京区コミュニティバスも利用しやすい立地です。 駅周辺は、下町らしい親しみやすさと都心近接の利便性を併せ持つエリアです。「アザレア通り」や「さつき通り」「霜降銀座商店街」といった複数の商店街があり、食料品や日用品を駅周辺でそろえられます。 本郷通り沿いにはマンションが立ち並んでいる他、飲食店も点在しているため、外食にも困りにくいです。 また駒込はソメイヨシノ発祥の地としても知られており、春にはさまざまな場所で桜を楽しめます。他にも四季折々の緑を楽しめる「六義園」や「旧古河庭園」といったスポットもあり、都心にいながらも自然や歴史を感じられるでしょう。 生活利便性と落ち着いた住環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 東京都豊島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万3,540人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約19分、新宿まで約18分、品川まで約33分 利用可能路線 JR山手線、東京メトロ南北線 巣鴨 巣鴨駅は東京都豊島区にある駅で、JR山手線と都営地下鉄三田線を利用できます。 「おばあちゃんの原宿」として知られている巣鴨ですが、生活利便性の高いエリアです。歩いて数分の場所には「巣鴨地蔵通り商店街」があり、衣料品店や和菓子店、食材店、飲食店などが軒を連ねています。平日・休日を問わず、観光客や地域住民でにぎわっています。 駅近くの商業施設「アトレヴィ巣鴨」には、スーパーマーケットや飲食店なども入っており、仕事や学校帰りに買い物や外食を済ませやすい環境です。 少し歩けば「巣鴨公園」もあり、子どもの遊び場やスポーツを楽しめるスペースとして、日常的に利用しやすいでしょう。生活利便性と穏やかな住環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都豊島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万7,160人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約21分、新宿まで約15分、品川まで約34分 利用可能路線 JR山手線、都営三田線 大塚 大塚駅は東京都豊島区にある駅で、JR山手線を利用可能です。都電荒川線の大塚駅前停留場も近くにある他、少し歩けば東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅も利用できます。また池袋や新宿、上野、浅草方面へ向かうバスも発着しています。 周辺は、池袋の隣駅でありながら落ち着いた雰囲気があるエリアです。近年は駅周辺の整備が進んでおり、清潔感のある街並みと昔ながらの下町感が共存しています。 「サンモール大塚商店街」や「大塚銀の鈴商店街」といった商店街には、昔ながらの飲食店や居酒屋も多く、下町らしいにぎわいを感じられるでしょう。徒歩1分の場所にある「東京大塚のれん街」には、古民家をリノベーションした多彩な飲食店が集まっており、街の新しい魅力にもなっています。 商店街以外に大型スーパーマーケットも点在しており、日常生活の買い物にも困りにくい環境です。都心近接性と暮らしやすさを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 東京都豊島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万4,351人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 東京まで約23分、新宿まで約13分、品川まで約36分 利用可能路線 JR山手線 山手線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ 山手線の各駅は、交通利便性や生活利便性に優れています。都心の主要駅へアクセスしやすく、周辺に商業施設やオフィス、大学なども多いため、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、山手線沿線を含む東京の物件は価格が高騰しています。特に新築の場合はワンルームマンションでも1億円以上になるケースもあり、供給量自体が少ないです。東京と大阪の新築ワンルームマンションの価格例を比較すると、以下のようになります。 table2 項目 内容 東京の新築ワンルームマンション 2億9,500万円（建築年2025年／港区） 大阪の新築ワンルームマンション 1,990万円（建築年2025年／エスリード ザ・カレント大阪／大阪市東成区） エリアによって物件価格は異なりますが、上記の例では東京の物件価格が大阪の14倍以上にも上ります。一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほどは差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。 そのため、山手線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えば大阪環状線は、大阪の中心部を環状に結んでいる路線です。主要ターミナル駅や商業地、オフィス街、住宅地などをつないでいる点で山手線と類似しています。そのため山手線沿線の物件を検討している場合は、大阪環状線の周辺も比較対象に入れると、より幅広い選択肢から投資先を探しやすくなるでしょう。 山手線の駅を大阪にある駅に例えると？ ここまで、山手線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。 立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した山手線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。 【恵比寿を大阪の駅で例えると？】福島 【目黒を大阪の駅で例えると？】天満橋 【五反田を大阪の駅で例えると？】江坂 【東京を大阪の駅で例えると？】大阪 【新宿を大阪の駅で例えると？】梅田 【品川を大阪の駅で例えると？】天王寺 【高田馬場を大阪の駅で例えると？】鶴橋 【大崎を大阪の駅で例えると？】京橋 【田町を大阪の駅で例えると？】弁天町 【駒込を大阪の駅で例えると？】四天王寺前夕陽ヶ丘 【巣鴨を大阪の駅で例えると？】千林 【大塚を大阪の駅で例えると？】新今宮 山手線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。 【恵比寿を大阪の駅で例えると？】福島 恵比寿駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、福島駅が挙げられます。福島駅は大阪市福島区にある駅で、JR大阪環状線を利用できます。徒歩圏内には、阪神本線の福島駅やJR東西線の新福島駅もあり、大阪駅や梅田方面へ移動しやすい立地です。 恵比寿駅との類似点は、巨大ターミナル駅の近くにありながら、さまざまな飲食店が集まっているエリアである点です。福島駅周辺は、路地裏に個人店や居酒屋、バル、和食店などが点在しており、グルメを楽しめる街として知られています。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも点在しており、日常生活に必要な買い物にも対応しやすい環境です。大阪駅や梅田エリアにも徒歩や自転車で移動しやすいため、都心近接性を重視する方にも検討されやすいでしょう。 交通利便性と飲食店の充実度を併せ持つエリアとして、単身者や都心で働くビジネスパーソンから、一定の賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市福島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：5万6,884人（2024年度／一日平均） 阪神本線：1万1,053人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約1分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約11分（JR大阪環状線～JR京都線快速） なんば駅まで約18分（JR大阪環状線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約16分（JR関空快速） 利用可能路線 JR大阪環状線、JR東西線、阪神本線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. 【目黒を大阪の駅で例えると？】天満橋 目黒駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、天満橋駅が挙げられます。天満橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線と京阪本線・中之島線を利用できます。 目黒駅との類似点は、近くに桜の名所として知られる水辺空間がある他、落ち着いた飲食店やオフィスが集まっている点です。目黒駅周辺には目黒川があり、天満橋駅周辺には大川が流れています。川沿いには桜並木や遊歩道が整備されており、都心にいながら自然を感じられるでしょう。 駅周辺にはオフィスビルが多く、平日はビジネスパーソンの往来が見られます。商業施設「京阪シティモール」もあり、スーパーマーケットや飲食店、生活雑貨店などを利用できるため、食料品や日用品の調達には困りにくいでしょう。 交通利便性と水辺の落ち着いた住環境を併せ持つエリアとして、一定の賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万2,704人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 大阪駅まで約13分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約19分（Osaka Metro谷町線～JR京都線） なんば駅まで約14分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約9分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線、京阪本線・中之島線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. 【五反田を大阪の駅で例えると？】江坂 五反田駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、江坂駅が挙げられます。江坂駅は吹田市にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と北大阪急行線を利用できます。新大阪駅や梅田方面へ乗り換えなしで移動できるため、通勤利便性の高い駅です。 五反田駅との類似点は、ビジネス街としての側面を持ちながら、飲食店が集まるエリアならではのにぎわいや、住宅地としての暮らしやすさも備えている点です。江坂駅周辺には企業の本社や拠点、オフィスビルが多く、平日はビジネスパーソンの往来が見られます。 飲食店やカフェ、居酒屋が豊富で、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすいでしょう。また駅から少し離れると、落ち着いた住宅街が広がっています。「江坂公園」「豊津公園」「江の木公園」といった公園も多いため、自然を身近に感じられたり子どもの遊び場として利用できたりもするでしょう。 交通利便性と生活利便性を重視する方や、外食の選択肢が多い街に住みたい方に選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府吹田市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万8,522人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線・北大阪急行線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約19分（Osaka Metro御堂筋線/梅田から徒歩） 新大阪駅まで約4分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約21分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約28分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、北大阪急行線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2022年02月24日（木））」.（参照2026-06-10）. 【東京を大阪の駅で例えると？】新大阪 東京駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、新大阪駅が挙げられます。新大阪駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線やJR京都線・神戸線・宝塚線・おおさか東線などを利用できます。 東京駅との類似点は、新幹線を含む広域交通の拠点である点です。新大阪駅には東海道・山陽新幹線が停車するため、関東・東海・中国・九州方面への出張や旅行にも利用しやすいです。 駅周辺にはオフィスビルやビジネスホテルが多く、ビジネスパーソンの往来が見込まれます。一方、駅から少し離れるとマンションや住宅街もあり、職住近接を重視する方に検討されやすいエリアです。駅構内や駅直結の商業施設には、飲食店やスーパーマーケット、コンビニエンスストアなどもそろっているため、日常生活にも対応しやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：16万3,072人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 大阪駅まで約4分、なんば駅まで約15分、天王寺駅まで約22分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、JR京都線・神戸線・宝塚線・おおさか東線、JR東海道新幹線・山陽新幹線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-10）. 【新宿を大阪の駅で例えると？】梅田 新宿駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、梅田駅が挙げられます。梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線を利用できます。徒歩圏内にはJR大阪駅や阪急大阪梅田駅、阪神大阪梅田駅もあり、大阪市内や関西各方面へ移動しやすい立地です。 新宿駅との類似点は、大規模なターミナル駅であり、商業・ビジネス・観光・娯楽の要素が集まっている点です。梅田駅周辺には、百貨店や大型商業施設、オフィスビル、飲食店街がそろっており、平日・休日を問わず多くの人が行き交っています。 他の駅に比べるとスーパーマーケットの数は少ないですが、コンビニエンスストアや飲食店が充実しているため、日常生活で大きく困ることは少ないでしょう。交通利便性や商業施設の充実度を重視する単身者や、都心で働くビジネスパーソンから選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：43万4,981人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 大阪駅まで約5分（徒歩のみ） 新大阪駅まで約7分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約9分（Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約16分（Osaka Metro御堂筋線） 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年05月19日（月））」.（参照2026-06-10）. 【品川を大阪の駅で例えると？】天王寺 品川駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、天王寺駅が挙げられます。天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線・大和路線・阪和線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線を利用できます。近くには近鉄大阪阿部野橋駅もあり、大阪市内の他に奈良方面や和歌山方面へも移動しやすい駅です。 品川駅との類似点は、環状線の南側に位置し、空港方面へもアクセスしやすい交通拠点である点です。品川駅は京急本線を使って羽田空港方面へ移動しやすく、天王寺駅もJR阪和線・関西空港線を経由する関空快速を利用すれば、関西国際空港方面へ乗り換えなしでアクセスできます。 駅周辺には「あべのハルカス」や「あべのキューズモール」「天王寺ミオ」といった商業施設が集まっています。買い物や外食を楽しめる他、スーパーマーケットやドラッグストアも利用しやすく、日常生活の利便性も高いでしょう。 また「天王寺公園」や「四天王寺」「大阪市立美術館」などの、自然や歴史、芸術に触れられるスポットも徒歩圏内にあります。交通利便性と商業施設の充実度を重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区・阿倍野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：26万7,658人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：25万3,102人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro御堂筋線 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約24分（Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約7分（JR大阪環状線～南海線） 利用可能路線 JR大阪環状線・大和路線・阪和線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. 【高田馬場を大阪の駅で例えると？】鶴橋 高田馬場駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、鶴橋駅が挙げられます。鶴橋駅は大阪市天王寺区・生野区にまたがる駅で、JR大阪環状線やOsaka Metro千日前線、近鉄大阪線・奈良線を利用できます。大阪駅や天王寺駅、なんば方面へ移動しやすい乗り換え拠点です。 高田馬場駅との類似点は、複数路線が交わり、駅周辺に人の流れが多いにぎやかな街である点です。鶴橋駅周辺は、飲食店街や商店街のにぎわいがあり、生活感のある街並みが広がっています。 またコリアンタウンとしても有名で、焼肉店や韓国料理店、食材店、カフェなどが多く集まっています。若者でにぎわっており、買い物や外食を楽しみながら暮らせる環境です。スーパーマーケットやドラッグストアも点在しているので、食料品や日用品の調達にも困らないでしょう。交通利便性と街のにぎわいを重視する方からの賃貸需要を期待できます。 なおエスリードでは、鶴橋駅から徒歩12分の新築ワンルームマンション「エスリード ザ・カレント大阪」を取り扱っています。大阪で不動産投資を検討する際は、ぜひチェックしてみてください。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区・生野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万9,297人 （2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro千日前線 ＜野田阪神方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜南巽方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 JR大阪環状線 7:35～8:35の混雑率 118％ 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分（JR大阪環状線～JR関空快速） 新大阪駅まで約27分（Osaka Metro千日前線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約5分（Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約6分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線、近鉄線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月14日（火））」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-10）. 【大崎を大阪の駅で例えると？】京橋 大崎駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、京橋駅が挙げられます。京橋駅は大阪市城東区・都島区にまたがる駅で、JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線を利用できます。 大崎駅との類似点は、近代的なビジネス街として発展したエリアである点です。大崎駅周辺は工場や倉庫が多かったエリアから、高層オフィスビルやマンションが集まる街へ変化した歴史があります。京橋駅周辺も、大阪ビジネスパーク側へ行くと、再開発によって整備されたオフィス街が広がっています。 一方で昔ながらの飲食店街や商店街も残っており、仕事帰りに食事や買い物もしやすい環境です。交通利便性の高さと親しみやすい街の雰囲気を重視するビジネスパーソンから、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区・都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 JR：23万3,396人（2024年度／一日平均） Osaka Metro：3万4,897人（2025年11月11日交通調査） 京阪本線：13万1,851人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 JR大阪環状線 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6:40～7:40の混雑率 71％ 7:40～8:40の混雑率 101％ 8:40～9:40の混雑率 55％ Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ＜大正方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜門真南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約16分（JR学研都市線～JRおおさか東線） なんば駅まで約28分（京阪本線～Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約14分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水））」.（参照2026-06-10）. 【田町を大阪の駅で例えると？】弁天町 田町駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、弁天町駅が挙げられます。弁天町駅は大阪市港区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro中央線を利用できます。 田町駅との類似点は、都心部へのアクセスが良く、ビジネス街と住宅街の要素を併せ持っている点です。弁天町駅周辺も、駅前には高層ビルや商業施設がありながら、少し離れるとマンションや住宅街が広がっています。 また田町は芝浦・湾岸エリアへ、弁天町は大阪ベイエリアへつながる拠点です。どちらも水辺に近い開放感があり、再開発による都市的な雰囲気を感じられる点も共通しています。 駅周辺にはスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などもそろっており、交通利便性と生活利便性を併せ持つエリアとして、都心方面へ通勤する単身者や共働き世帯から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万2,916人（2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro中央線 ＜夢洲方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 3 ＜長田・近鉄線方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約8分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約19分（JR大阪環状線～JR京都線新快速） なんば駅まで約17分（Osaka Metro中央線～Osaka Metro四つ橋線） 天王寺駅まで約9分（JR関空快速） 利用可能路線 Osaka Metro中央線、JR大阪環状線 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-03）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月15日（水））」.（参照2026-06-03）. 【駒込を大阪の駅で例えると？】四天王寺前夕陽ヶ丘 駒込駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、四天王寺前夕陽ヶ丘駅が挙げられます。四天王寺前夕陽ヶ丘駅は大阪市天王寺区にある駅で、Osaka Metro谷町線を利用できます。 駒込駅との類似点は、歴史ある名所や寺社が残る、落ち着いた住宅地である点です。四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺には、駅名の由来となっている「四天王寺」をはじめとした寺社や歴史を感じられる街並みがあります。 天王寺やなんばに近い立地でありながら、繁華街のにぎわいからは少し離れた落ち着きがあるので、静かな住環境を求める方に検討されやすいでしょう。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店も点在しており、日常生活の買い物にも対応しやすい環境です。都心へのアクセスと穏やかな住環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万5,405人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 Osaka Metro谷町線 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分（Osaka Metro谷町線/東梅田から徒歩） 新大阪駅まで約27分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro御堂筋線） なんば駅まで約10分（Osaka Metro谷町線～Osaka Metro千日前線） 天王寺駅まで約2分（Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-10）. 【巣鴨を大阪の駅で例えると？】千林 巣鴨駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、千林駅が挙げられます。千林駅は大阪市旭区にある駅で、京阪本線を利用できます。徒歩圏内にはOsaka Metro谷町線・今里筋線の太子橋今市駅もあり、梅田方面や京橋方面へも移動しやすい立地です。 巣鴨駅との類似点は、下町情緒があり、日常の買い物や街歩きのにぎわいを感じられる点です。巣鴨駅周辺には「巣鴨地蔵通り商店街」があり、千林駅周辺には「千林商店街」を中心とした活気のある商店街が広がっています。 昔ながらの個人商店や惣菜店、衣料品店、飲食店などが軒を連ねており、地域住民に親しまれているエリアです。スーパーマーケットやコンビニエンスストアなども多いため、生活利便性を重視する方からの賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市旭区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6,350人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約23分（京阪本線～JR大阪環状線） 新大阪駅まで約27分（京阪本線～JRおおさか東線） なんば駅まで約29分（京阪本線～京阪本線快速急行～Osaka Metro御堂筋線） 天王寺駅まで約28分（京阪本線～Osaka Metro谷町線） 利用可能路線 京阪本線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. 【大塚を大阪の駅で例えると？】新今宮 大塚駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、新今宮駅が挙げられます。新今宮駅は大阪市浪速区・西成区にまたがる駅で、JR大阪環状線・関西本線（大和路線）、南海本線・南海高野線を利用できます。徒歩圏内にはOsaka Metro御堂筋線・堺筋線の動物園前駅もあり、なんばや天王寺方面へ移動しやすい立地です。 大塚駅との類似点は、昔ながらの下町の雰囲気がありながら、近年は宿泊施設の開業などにより、新しい人の流れも生まれている点です。大塚駅周辺には商店街や飲食店街がある他、近年では「OMO5東京大塚 by 星野リゾート」のような宿泊施設も立地しています。新今宮駅周辺でも、2022年に星野リゾートの「OMO7大阪 by 星野リゾート」が開業し、観光客や若い層にも注目されているエリアです。 新今宮駅周辺には、昔ながらの飲食店や個人店が点在しています。近くにはランドマークタワー「通天閣」や繁華街「新世界」などもあり、観光や外食を楽しみやすい環境です。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなども点在しているので、日常生活に必要な買い物にも対応しやすいでしょう。 交通利便性を重視する方や、にぎわいのある街並みを好む方から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市浪速区・西成区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数 Osaka Metro：12万6,228人（2025年11月11日交通調査） 南海本線：9万3,414人（2024年度／一日平均） 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約17分（JR大阪環状線） 新大阪駅まで約27分（JR大阪環状線～JR京都線） なんば駅まで約2分（南海線） 天王寺駅まで約2分（JR大阪環状線） 利用可能路線 JR大阪環状線・関西本線（大和路線）、南海本線・南海高野線 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-10）. 山手線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう 山手線は、東京・上野・池袋・新宿・渋谷などを結ぶ、都内でも交通利便性の高い路線です。沿線には商業地やビジネス街、住宅地が点在しており、駅ごとに異なる賃貸需要を見込めるでしょう。 一方で、東京の物件価格は高騰している点に注意が必要です。そのため山手線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。 長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。山手線沿線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月10日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.25 2026.06.25 サラリーマンの節税対策13選｜年末調整・確定申告で使える制度や資産形成にもつながる方法を解説 所得税や住民税は毎月給与から差し引かれるため「節税対策をして手残りを増やしたい」と考えているビジネスパーソンもいるでしょう。実は年末調整や確定申告で利用できる控除や制度は複数あり、これらを正しく申請すれば、今よりも税負担を軽減できる場合があります。 またNISAやiDeCo、不動産投資のように、税制上のメリットを受けながら将来の資産形成を目指せる制度・方法もあります。節税だけではなく資産形成も考えている方は、こうした制度や仕組みを活用することで、税負担の軽減と将来への備えを両立できる可能性もあるでしょう。ただし、制度ごとに適用条件や控除できる上限額、手続き方法は異なるため、仕組みを理解した上で活用することが大切です。 本記事では所得税・住民税の仕組みや、年末調整・確定申告で利用できる主な節税対策、資産形成も期待できる制度・方法を解説します。無理なく税負担を抑えたい方は、ぜひ参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年6月時点の情報です suggest2 ビジネスパーソンが節税を検討する際は、年末調整で申請できる控除や確定申告が必要な控除、資産形成にもつながる制度の中から、自分に適用できるものを確認することが大切 年末調整や確定申告をする際は、控除証明書や領収書などを提出・保管する必要がある 制度ごとの適用条件や控除上限を正しく理解しないと、想定した節税効果を得られなかったり、支出が増えて手元に残るお金が減ったりする可能性がある サラリーマンの節税に関わる所得税・住民税の仕組み サラリーマンの給与からは、主に所得税・住民税・社会保険料が差し引かれます。このうち、節税対策によって負担を軽減しやすいのは所得税と住民税です。 所得税は、1年間の所得を基に計算される税金です。以下の流れで計算されます。 給与収入から給与所得控除などを差し引く（給与所得） 基礎控除や扶養控除、生命保険料控除などの所得控除を差し引く（課税所得） 課税所得に税率を掛ける（所得税額） 住宅ローン控除などの税額控除があれば差し引く 所得税は累進課税方式が採用されており、課税所得が大きくなるほど高い税率が適用される仕組みです。課税所得金額に応じて5％〜45％の税率が定められています。 一方、住民税は前年の所得を基に計算され、所得に応じて負担が変わる「所得割」と、一定額を負担する「均等割」で構成されています。所得割の税率は原則10％で、前年の所得が多いほど住民税の負担も大きくなる仕組みです。 ビジネスパーソンの場合、所得税は毎月の給与から源泉徴収され、年末調整によって過不足が精算されます。そのため年末調整で申請できる控除を漏れなく反映したり、必要に応じて確定申告を行ったりすることで、課税対象となる所得を減らせる場合があります。 また所得控除だけではなく、住宅ローン控除のように所得税額から直接差し引ける税額控除も節税対策になる控除の一つです。これらを正しく理解し、ご自身が適用できるものを申請しましょう。 年末調整で申請できるサラリーマンの節税対策4選 先述した通り、ビジネスパーソンの場合、勤務先で年末調整を受けることで、所得税の過不足が精算されます。年末調整で申請できる控除であれば、原則として自分で確定申告をしなくても税負担を調整できるため、手間をかけずに節税が可能です。 ただし、控除ごとに適用条件や対象者、控除額の上限は異なります。また申請漏れがあると、本来受けられる控除を反映できない可能性があるため、ご自身が該当する制度を確認しておきましょう。 年末調整で申請できる主な所得控除は、以下の通りです。 table2 控除の種類 概要 扶養控除 16歳以上の子どもや親など、生計を一にする親族を扶養している場合に受けられる所得控除 配偶者控除・配偶者特別控除 配偶者の所得が一定額以下の場合に、納税者本人の所得に応じて受けられる所得控除 生命保険料控除 生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料を支払っている場合に受けられる所得控除 地震保険料控除 居住用建物や家財に対する地震保険料を支払っている場合に受けられる所得控除 なお、控除額や適用条件は、所得税と住民税で異なる場合があります。以下では、主に所得税における控除額の目安をご紹介します。 扶養控除 扶養控除とは、16歳以上の子どもや親など、生計を一にする親族を扶養している場合に受けられる所得控除です。納税者の給与所得から一定額を差し引けるため、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。 扶養控除の対象となる親族は、以下の要件を満たす必要があります。 配偶者以外の親族であること 生計を一にしていること その年の12月31日時点で16歳以上であること 対象となる親族の年間合計所得金額が58万円以下、給与収入のみの場合は123万円以下であること 対象の親族や控除額は、以下の通りです。 table2 区分 対象（年齢はその年の12月31日時点） 控除額 一般の控除対象扶養親族 16歳以上30歳未満の親族 年齢が30歳以上70歳未満で以下に当てはまる親族 留学により国内の住所がない 障がい者 納税者から生活費または教育費に充てるための支払いを38万円以上受けている 38万円 特定扶養親族 年齢が19歳以上23歳未満の親族 63万円 老人扶養親族 年齢が70歳以上かつ同居をしていない親族 48万円 老人扶養親族 年齢が70歳以上かつ同居をしている親族 58万円 扶養控除を受けるには、年末調整の際に扶養控除等申告書へ対象となる親族の情報を記載します。別居している親族でも、生計を一にしていると認められる場合は対象になる可能性があるため、仕送りの有無なども含めて確認しておきましょう。 ※参考：国税庁.「No.1180 扶養控除」.（参照：2026-06-09）. 配偶者控除・配偶者特別控除 配偶者控除・配偶者特別控除は、配偶者の所得が一定額以下の場合に受けられる所得控除です。配偶者の収入状況や納税者本人の所得に応じて、控除の有無や金額が変わります。 配偶者控除は、納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下で、生計を一にする配偶者の年間合計所得金額が58万円以下の場合に受けられる控除です。一方配偶者特別控除は、配偶者の所得が配偶者控除の範囲を超える場合でも、一定額以下であれば段階的に控除を受けられる制度です。配偶者がパートやアルバイトで働いている場合、収入が増えると控除額が変わるため、年末調整の前に配偶者の年間収入や所得を確認しておきましょう。 なお、配偶者控除・配偶者特別控除は、納税者本人の所得が高いほど控除額が小さくなり、合計所得金額が1,000万円を超えると適用できません。配偶者の所得だけではなく、ご自身の所得要件も併せて確認することが大切です。 ※参考：国税庁.「No.1190 配偶者の所得がいくらまでなら配偶者控除が受けられるか」.（参照：2026-06-09）. 生命保険料控除 生命保険料控除とは、生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料を支払っている場合に受けられる所得控除です。万が一の保障や老後資金の準備として保険に加入している方は、年末調整で申請できる可能性があります。 2012年1月1日以降に契約した新契約の場合、生命保険料控除は「一般生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」の3区分に分かれます。それぞれ所得税で最大4万円、合計で最大12万円まで控除を受けることが可能です。 控除を受けるには、保険会社から届く生命保険料控除証明書を年末調整時に提出する必要があります。複数の保険に加入している場合や、旧契約と新契約が混在している場合は、控除額の計算が複雑になることもあるため、証明書の内容を確認して正しく申請しましょう。 ただし、生命保険料控除は、支払った保険料の全額がそのまま税金から差し引かれる制度ではありません。あくまで一定額を所得から控除する仕組みのため、節税だけを目的に不要な保険へ加入するのは避け、保障内容や家計とのバランスを踏まえて検討することが大切です。 ※参考：国税庁.「No.1140 生命保険料控除」.（参照：2026-06-09）. 地震保険料控除 地震保険料控除とは、自身や生計を一にする家族が所有する居住用建物・家財に対して、地震保険料を支払っている場合に受けられる所得控除です。地震や噴火、津波による損害に備える保険料について、一定額を所得から差し引けます。 所得税では、年間の地震保険料のうち最大5万円までが控除額となります。なお、旧長期損害保険料に関する経過措置が適用されるケースもありますが、地震保険料と旧長期損害保険料の両方がある場合でも、所得税の控除額の上限は5万円です。 地震保険料控除を受けるには、保険会社から届く控除証明書を年末調整で提出します。火災保険に加入していても、地震保険部分がなければ地震保険料控除の対象にはならないため、注意してください。地震保険は、節税効果だけではなく災害時の備えとしても役立つ保険です。控除を受けられるかどうかを確認しつつ、住まいのリスクに応じて必要な補償を検討しましょう。 ※参考：国税庁.「No.1145 地震保険料控除」.（参照：2026-06-09）. 確定申告が必要なサラリーマンの節税対策6選 年末調整で申請できる控除がある一方で、確定申告をしなければ適用を受けられない控除や制度もあります。年末調整が済んでいても、条件に該当すれば確定申告を行うことで、所得税の還付や住民税の軽減につながります。 制度や控除によっては、領収書や証明書、明細書などの保管をする必要があるため、併せて確認しておきましょう。 確定申告が必要になる主な節税対策は、以下の通りです。 table2 控除・制度 概要 医療費控除 1年間に支払った医療費が一定額を超えた場合に受けられる所得控除 セルフメディケーション税制 対象となる市販薬の購入額が一定額を超えた場合に受けられる医療費控除の特例 ふるさと納税 自治体へ寄付することで、一定の限度額内で所得税・住民税の控除を受けられる制度 住宅ローン控除の初年度申請 住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合などに受けられる税額控除 特定支出控除 仕事に必要な支出を自費で負担し、一定額を超えた場合に受けられる所得控除 雑損控除 災害や盗難、横領などで生活に必要な資産に損害を受けた場合に受けられる所得控除 なお、控除額や適用条件は、所得税と住民税で異なる場合があります。以下では、主に所得税における控除額の目安をご紹介します。 医療費控除 医療費控除とは、1年間に支払った医療費が一定額を超えた場合に受けられる所得控除です。年末調整では申請できないため、適用を受けるには確定申告を行う必要があります。 医療費控除の対象となるのは、その年の1月1日から12月31日までに支払った医療費です。自身の医療費だけではなく、生計を一にする配偶者や子ども、親族のために支払った医療費も含められます。診療費や治療費の他、通院のための交通費なども対象になる場合があります。 控除額を算出する計算式は以下の通りです。 （その年中に支払った医療費の合計 – 保険金などで補填される金額） – 10万円または総所得金額等の5％のいずれか少ない方 控除額の上限は200万円です。医療費控除を受けるには、医療費控除の明細書を確定申告書に添付し、医療費の領収書は自宅で5年間保管する必要があります。 なお医療費控除は、対象年の翌年1月1日から5年間、さかのぼって還付申告が可能です。申告していなかった年がある場合は、税金が戻ってくる可能性があるため、確認してみましょう。ただし、美容目的の施術や健康増進を目的とした費用など、治療に直接関係しないものは対象外となる場合があります。 ※参考：国税庁.「医療費控除を受ける方へ」.（参照：2026-06-09）. ※参考：国税庁.「No.2030 還付申告」.（参照：2026-06-09）. セルフメディケーション税制 セルフメディケーション税制とは、健康の維持増進や疾病予防のための一定の取り組みを行っている方が、対象となる市販薬を購入した場合に受けられる医療費控除の特例です。スイッチOTC医薬品などの特定一般用医薬品などが対象となります。 控除額は、対象医薬品の購入費から保険金などで補填された金額を差し引き、さらに1万2,000円を超えた部分で、控除額の上限は8万8,000円です。 対象商品は、レシートに印が付いていたり、商品名の横に対象であることが記載されていたりします。セルフメディケーション税制を利用するには、対象商品の購入額が分かるレシートや明細を保管しておきましょう。 なお、セルフメディケーション税制は通常の医療費控除との併用はできません。一度どちらかを選択して申告すると、後から選択を変更できない場合があります。そのため医療費と対象医薬品の購入額を確認し、どちらを利用した方が良いか比較した上で申告しましょう。 ※参考：国税庁.「No.1129 特定一般用医薬品等購入費を支払ったとき（医療費控除の特例）【セルフメディケーション税制】」.（参照：2026-06-09）. ふるさと納税 ふるさと納税とは、任意の自治体に寄付を行うことで、一定の限度額内で所得税や住民税の控除を受けられる制度です。寄付金額から自己負担額の2,000円を差し引いた金額が、所得税と翌年度の住民税から控除されます。そのため実際には節税というよりも、翌年度の税金の前払いに近いです。 ふるさと納税は、寄付先の自治体から返礼品を受け取れる点も特長です。ただし、控除を受けられる金額には上限があり、年収や家族構成、他の控除の有無によって変わります。控除限度額を超えて寄付した分は自己負担となるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。 ビジネスパーソンの場合、寄付先の自治体が5つ以内でワンストップ特例の申請を行っていれば、原則として確定申告は不要です。 一方6つ以上の自治体に寄付した場合や、医療費控除・住宅ローン控除の初年度申請などで確定申告を行う場合は、ふるさと納税分も確定申告で申告する必要があります。 ワンストップ特例制度を利用していても、確定申告を行うと特例の申請は無効になります。その場合、ふるさと納税分を申告し忘れると控除を受けられない可能性があるため、寄付金受領証明書などを保管し、確定申告時に忘れずに申告しましょう。 ※参考：国税庁.「ふるさと納税をされた方へ」.（参照：2026-06-09）. 住宅ローン控除の初年度申請 住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した場合などに、一定の要件を満たすことで受けられる税額控除です。課税所得に税率を乗じて算出する所得税額から控除額を直接差し引けるため、税負担を軽減する効果が大きい制度といえます。 令和4年以降に居住を開始した場合、住宅の種類や居住開始年などに応じて控除期間や控除限度額が異なります。令和6年・令和7年に居住を開始した認定住宅等や省エネ基準適合住宅などでは、年末残高等の0.7％を基に控除額が計算され、控除期間は原則13年です。 住宅ローン控除を初めて受ける年は、ビジネスパーソンでも確定申告が必要です。2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きできる場合があります。年末調整で申請する際は、住宅借入金等特別控除申告書や、住宅ローンの年末残高証明書などを勤務先に提出しましょう。 ※参考：国税庁.「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」.（参照：2026-06-09）. 特定支出控除 特定支出控除とは、ビジネスパーソンが仕事に必要な支出を自費で負担し、その金額が一定額を超えた場合に受けられる所得控除です。通常、給与所得者には給与所得控除がありますが、特定支出が多い場合は、確定申告により追加で控除を受けられる可能性があります。 対象となる特定支出には、通勤費や転居費、研修費、資格取得費、帰宅旅費、勤務必要経費などが挙げられます。勤務必要経費とは、職務に関係する図書費、衣服費、交際費などです。 特定支出控除を受けるには、確定申告が必要です。申告の際は、特定支出に関する明細書に加え、給与の支払者またはキャリアコンサルタントの証明書、支出の事実や金額を証明する書類などを添付または提示する必要があります。 ただし、仕事に関係する支出であれば何でも対象になるわけではありません。勤務先の証明が必要になるため、資格取得費や研修費などを自費で負担した場合は、申告前に対象となるか確認しておきましょう。 ※国税庁.「No.1415 給与所得者の特定支出控除」.（参照：2026-06-09）. 雑損控除 雑損控除とは、災害や盗難などによって、生活に必要な資産に損害を受けた場合に受けられる所得控除です。対象となる資産には、住宅や家財、衣服などが含まれます。一方、事業用資産や別荘、貴金属・書画・骨とうなどで一定のものは、対象外となる場合があります。 雑損控除の対象となる損害は、震災や風水害、火災などの災害の他、盗難や横領による損害です。詐欺や恐喝による被害は、雑損控除の対象にはなりません。 控除額は、次の2つの計算式で算出した金額のうち、いずれか多い方です。 損害金額 + 災害等関連支出の金額 – 保険金等の額 – 総所得金額等 × 10％ 災害関連支出の金額 – 保険金等の額 – 5万円 雑損控除を受けるには、確定申告が必要です。災害や盗難などで損害を受けた場合は、被害状況が分かる書類や、修繕費用・撤去費用などの領収書、保険金の支払通知書などを保管しておきましょう。 ※参考：国税庁.「No.1110 災害や盗難などで資産に損害を受けたとき(雑損控除)」.（参照：2026-06-09）. 節税だけではなく資産形成も期待できる制度・方法3選 ビジネスパーソンが活用できる制度や方法の中には、税負担の軽減だけではなく、将来の資産形成につながるものもあります。代表的なものが、NISA・iDeCo・不動産投資です。 それぞれ仕組みや目的、リスクが異なります。NISAは運用益が非課税になる制度、iDeCoは老後資金の準備を目的とした私的年金制度、不動産投資は家賃収入を得ながら中長期で資産形成を目指す方法です。節税効果だけに注目するのではなく、制度の内容やリスクを理解した上で、ご自身に合う方法を検討しましょう。 table2 制度・方法 概要 NISA 一定の投資枠内で得られる運用益が非課税になる制度 iDeCo 老後資金を準備するための個人型確定拠出年金。掛金が全額所得控除の対象になる 不動産投資 家賃収入を得ながら中長期で資産形成を目指す方法。必要経費の計上や損益通算により、税負担を軽減できる場合がある NISA NISAは、一定の投資枠内で得られる運用益が非課税になる制度です。通常、株式や投資信託などの売却益・配当金・分配金には税金がかかりますが、NISA口座内で運用した場合、非課税で受け取れます。 2024年から始まった新しいNISAでは、つみたてNISAが「つみたて投資枠」に、一般NISAが「成長投資枠」に引き継がれました。両者を併用することで、毎月一定額を積み立てたり、個別株式や投資信託などに一括投資したりすることが可能です。年間投資枠は最大360万円あり、非課税保有限度額は生涯で最大1,800万円、非課税保有期間は無期限です。 ただし、NISAはあくまでも運用益にかかる税金が非課税になる制度です。所得控除や税額控除の制度ではないため、所得税や住民税が直接下がるわけではありません。また投資信託や株式などで運用するため元本保証はなく、価格変動によって損失が出る可能性があります。運用益にかかる税負担を抑えながら資産形成を目指せる制度として理解しておきましょう。 ※参考：金融庁.「NISAを知る」.（参照：2026-06-09）. iDeCo iDeCoは、老後資金を準備するための個人型確定拠出年金です。自分で掛金を拠出し、投資信託や保険商品などを選んで運用し、原則として60歳以降に年金または一時金として受け取ります。 iDeCoの大きな特長は、税制上の優遇があることです。加入者が拠出した掛金は、全額が「小規模企業共済等掛金控除」として所得控除の対象になります。また運用中の利益は非課税で、受け取る際にも年金として受け取る場合は公的年金等控除、一時金として受け取る場合は退職所得控除の対象になります。 所得控除と公的年金等控除・退職所得控除、運用益の非課税メリットを受けられるため、iDeCoは節税と老後資金の準備を同時に進めたいビジネスパーソンに向いている制度といえるでしょう。 ただし、iDeCoは老後資金の形成を目的とした制度のため、原則として60歳になるまで資産を引き出せません。 住宅購入資金や教育費など、近い将来使う予定のあるお金を拠出してしまうと、家計に支障が出る可能性があります。勤務先に企業型確定拠出年金（企業DC）がある場合は、加入条件や掛金の上限も変わるため、制度内容を確認した上で検討しましょう。 ※参考：厚生労働省.「iDeCoの概要」.（参照：2026-06-09）. 不動産投資 不動産投資とは、不動産投資ローンなどを利用して物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。毎月の家賃収入を活用しながらローンを返済し、中長期で資産形成を目指せる点が特長です。 不動産投資が節税につながる理由は、大きく分けて「損益通算できること」と「確定申告時に控除を受けられる場合があること」が挙げられます。それぞれの仕組みや概要について詳しく解説します。 不動産所得の赤字を損益通算できる場合がある 不動産投資では、家賃収入などの総収入金額から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。必要経費には、ローンの利息や管理委託費、修繕費、固定資産税、減価償却費など賃貸業を行う上で必要な項目を計上するのが一般的です。 中には減価償却費のように、その年に現金の支出を伴わない費用を計上できる場合もあるため、不動産所得が赤字になることもあります。この赤字は、一定の条件を満たせば給与所得などの他の所得と相殺（損益通算）することが可能です。損益通算によって課税所得が減れば、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。 ただし、不動産所得の赤字であれば全て損益通算できるわけではありません。例えば土地などを取得するために要した借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象外とされています。 青色申告特別控除を受けられる場合がある 不動産所得がある場合、確定申告では白色申告または青色申告を選択します。白色申告には特別控除がありませんが、青色申告では一定の要件を満たすことで10万～最大65万円の青色申告特別控除を適用できます。 青色申告特別控除を適用するには、一般的に事業的規模であることなどが必要です。不動産投資の場合は「戸建5棟以上、もしくは集合住宅10室以上」を保有しているかどうかで判断されます。戸建1棟は集合住宅の2室に相当するため、例えば「戸建2棟と集合住宅6室」のような組み合わせでも基準を満たす可能性があります。 ビジネスパーソンが事業的規模で不動産投資を行う場合、勤務先の副業規定に抵触しないか確認しておくことも重要です。会社によっては副業届の提出が必要な場合や、副業そのものを制限している場合があります。青色申告のメリットだけで判断せず、勤務先のルールや運用規模を確認した上で進めましょう。 副業禁止の企業で不動産投資を行いたいと考えている方は、以下の記事も併せてご覧ください。 サラリーマンの不動産投資は副業になる？ 問題視されるケースと始める際の注意点を解説 サラリーマンが節税対策を行う際の注意点 節税対策は、制度を正しく理解した上で利用することが重要です。適用条件や控除ごとの上限額を確認せずに利用すると、想定していた節税効果を得られない場合があります。 また支出を増やせば必ず得になるわけではありません。支出と節税のバランスが崩れるとかえって手元に残るお金が減ってしまう可能性もあります。 ここでは、ビジネスパーソンが節税対策を行う際に確認しておきたい注意点を解説します。 制度ごとの適用条件や控除上限を確認する 節税対策を検討する際は、制度ごとの適用条件や控除ごとの上限額を確認しましょう。控除を受けられると思っていても、所得や家族構成、支払額などの条件を満たしていなければ、適用できない場合があります。 例えばふるさと納税では、年収や家族構成、他の控除の有無などに応じて、寄付できる上限額が変わります。上限を超えて寄付した分は自己負担となるため、想定よりも出費が増えてしまうこともあるでしょう。 また扶養控除や配偶者控除は、親族や配偶者の年間所得額などによって適用可否が変わります。パートやアルバイトの収入がある家族を扶養している場合は、いわゆる「年収の壁」にも注意が必要です。 生命保険料控除やiDeCoなども、それぞれ控除できる上限や支払い枠が決まっています。さらに、令和7年に所得税の基礎控除や給与所得控除の見直し、特定親族特別控除の創設などが行われたように、制度改正によって条件が変わることもあり得ます。 節税対策を行う際は国税庁や自治体、金融機関が公表する最新情報を確認しましょう。 年末調整と確定申告のどちらで手続きするか確認する 各種控除は年末調整で申請できるものと、確定申告が必要なものに分かれます。制度ごとに手続き方法が異なるため、どちらで申請するのかを事前に確認しておきましょう。 例えば生命保険料控除や地震保険料控除、iDeCoの掛金に関する小規模企業共済等掛金控除などは、勤務先の年末調整で手続きできます。一方、医療費控除やセルフメディケーション税制、住宅ローン控除の初年度申請、雑損控除などは、原則として確定申告が必要です。 また年末調整で申請し忘れた控除がある場合でも、確定申告で対応できることがあります。控除証明書や領収書、明細書などは、申告時〜一定期間が過ぎるまで保管する必要があるため、紛失しないよう管理しておきましょう。 節税目的だけで支出を増やさない 節税対策を行う際は、控除額を増やすことだけに意識を向けすぎないことが大切です。控除を受けるために支出を増やしても、支払った金額以上に税金が戻ってくるとは限りません。 例えば不動産投資の投資物件を選定する際に、節税効果だけを重視してしまうと、入居者が付きにくい物件を購入してしまう恐れがあります。いくら経費としてさまざまな項目を計上できるとしても、家賃収入が見込めなければ投資として継続することは難しいでしょう。 節税はあくまでも必要な支払いをした結果として、支払う税金が減るという順序で考えるものです。支出額やリスク、資金拘束、将来の家計への影響を確認し、収支とのバランスを考えながら活用しましょう。 サラリーマンが使える制度は意外と多い！ 賢く利用し無理なく節税しましょう ビジネスパーソンが年末調整や確定申告を通じて利用できる節税対策は、複数あります。扶養控除や配偶者控除、生命保険料控除、地震保険料控除のように年末調整で申請できるものもあれば、医療費控除や住宅ローン控除の初年度申請、雑損控除のように確定申告が必要なものもあります。 節税対策を行う際は、まず所得税・住民税の仕組みを理解し、ご自身が使える控除や制度を確認することが大切です。制度やご自身の家族構成、年収などによって適用条件や控除できる上限額、手続き方法は異なるため、申請漏れや誤った申告がないよう注意しましょう。 また節税額だけに注目するのではなく、支出額や将来の資産形成、家計への影響も踏まえて方法を選ぶ必要もあります。NISAやiDeCo、不動産投資などは、税制上のメリットを得ながら資産形成を進められます。それぞれメリットや注意点が異なるため、ご自身の目的と照らし合わせながら適した方法を選択しましょう。 不動産投資による資産形成を検討している方は、立地や収支シミュレーション、購入後の管理体制まで確認することが重要です。エスリード株式会社は、関西を中心に新築分譲マンションの開発・販売を行っている東証プライム市場上場の不動産デベロッパーです。エスリードグループでは、分譲マンションの販売から管理・仲介まで一貫した事業を展開しているため、不動産投資による資産形成についてのアドバイスを行っています。 サラリーマンが資産形成や節税を無理なく進めるには、制度の活用と長期的な収支計画の両方が欠かせません。不動産投資を選択肢の一つとして検討している方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.22 2026.06.22 アパート経営とは？　投資用の新築アパートを取得する方法やメリット、注意点などを解説 国土交通省が行っている「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」によると、賃貸住宅の経営者のうち、主に棟単位でアパートを所有している人は28.3%でした。この調査結果から、不動産投資においてアパート経営を選択している人は一定数存在することが分かります。 アパート経営は、表面利回りが良くなりやすい、節税効果が高いなど、さまざまなメリットを得やすいです。しかし、その一方で複数の注意点もあるので、事前にしっかりと理解しておきましょう。 本記事では、アパート経営の概要や取得方法、主なメリット・注意点などを分かりやすく解説します。なお、今回は新築のアパート経営についてご紹介しているので、中古のアパート経営について知りたい場合は以下の記事をチェックしてください。 ※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照2026-04-17）. suggest2 新築アパート一棟を取得するには、所有している土地を活用する方法の他、新たに土地を取得して建物を建てる方法、建築済みのアパートを購入する方法がある アパート経営をする際には、将来にわたって需要の減少しないエリアの見極めが大切 アパート経営に向いているのは遊休地を持っている人や高年収の人、資産を持っている人 アパート経営とは？ アパート経営とは、アパートを一棟で所有し、各戸を入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。入居者を確保できれば、毎月複数の部屋から家賃収入を得られます。 投資用の新築アパートを取得する3つの方法 アパート経営を始めるには、まず投資対象となるアパートを取得する必要があります。新築アパートの主な取得方法は、以下の通りです。 所有している土地にアパートを建てる 土地を取得してアパートを建てる 建築済みの新築アパートを購入する それぞれについて見ていきましょう。 所有している土地にアパートを建てる 相続や贈与で土地を取得した場合や、以前から活用していない土地を所有している場合は、その土地にアパートを建てる方法があります。土地を新たに買う必要がないため、他の取得方法よりも初期費用を抑えやすいでしょう。 ただし、所有している土地が駅から遠い、周辺に商業施設や企業、学校などが少ない、人口が少ないといった土地では、入居者を集めにくいかもしれません。土地活用としてアパートを建てても、賃貸需要が乏しければ空室リスクは高まります。 土地を取得してアパートを建てる 土地を所有していない場合は、新たに土地を取得し、その上にアパートを建てる方法があります。この方法では、どのエリアにアパートを建てるかを自分で選べるため、将来にわたって需要を見込める立地を狙いやすい点が特長です。 また建物の規模や間取り、導入する設備なども計画しやすくなります。例えば、単身者向けに1K中心で設計するのか、二人暮らしを想定した1LDKや2LDKにするのかなど、投資家自身で自由に戦略を立てられるでしょう。 一方でこの方法は土地代がかかるため、投資総額は大きくなりやすいです。さらに、土地探しや現地調査、土地の購入手続きなど、アパートを建てるまでの工程が増えるため、他の方法よりも手間や時間がかかることを認識しておきましょう。 建築済みの新築アパートを購入する 建築済みの新築アパートを、土地代込みで購入するのも一つの方法です。既に建物は完成しているため、土地探しや設計・建築にかかる時間や手間をかける必要がありません。比較的早いタイミングで賃貸経営を始められる点が特長です。 一方で、既に完成している建物である以上、間取りや仕様などを自由に決められない点は認識しておきましょう。自身の理想を細かく反映させたい場合には、物足りなさを感じてしまうかもしれません。 ただし、建築済みの新築アパートは、不動産会社が賃貸需要を見越した上で建築・販売されていることが一般的です。土地の選定から間取り、設備まで、ニーズに合わせて設計されている可能性が高いため、自分でゼロから進める場合に比べて空室リスクを抑えやすいでしょう。初めてアパート経営を検討する方にとっては、始めやすい方法といえます。 アパート経営のメリット アパート経営には、さまざまなメリットがあります。ここでは以下のメリットについて、詳しく見ていきましょう。 安定収入を得られる インフレ対策になる 利回りが良くなりやすい 節税効果が高い 生命保険や死亡保険の代わりになる 土地の売却がしやすい 安定収入を得られる アパート経営では入居者がいる限り、毎月の家賃収入によって、安定収入を得られる点がメリットです。株式や投資信託のように、日々の価格変動に一喜一憂する必要がほとんどありません。また一棟アパートでは複数の部屋を貸し出せるため、その分多くの家賃収入を確保できる可能性があります。 ただし、安定収入を得られるかどうかは、立地や建物の状況などによっても大きく変わります。最寄り駅へのアクセスや周辺の利便性などを踏まえて、需要のあるエリアにアパートを建てることが大切です。 インフレ対策になる アパート経営は、インフレ対策にもなります。インフレとは「インフレーション」の略で、物の値段が上昇し、相対的にお金の価値が下がる状態を指します。現金や預金をそのまま持っているだけでは、インフレになった際に、購入できる物やサービスが少なくなってしまうかもしれません。 一方でアパートのような現物資産は、その価値がインフレに連動して上昇する可能性があります。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をしていれば、インフレに合わせて家賃の値上げができたり売却時の価格を高められたりするでしょう。 利回りが良くなりやすい アパート経営は、利回りが良くなりやすい点もメリットです。特に木造アパートは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物と比べて建築コストを抑えられる傾向にあります。建築費を抑えながらも一定の賃料設定にできるため、投資した金額に対する収益の割合が高くなりやすいのです。 また所有している土地にアパートを建てる場合は、土地の取得費用がかかりません。その分だけ総投資額を抑えられるため、さらに利回りが良くなりやすいです。 ただし、表面利回りだけで判断するのはやめましょう。表面利回りは、満室想定の年間家賃収入を物件価格で割って算出するため、管理費や修繕費などは反映されていません。実際には、空室や滞納による損失の他、運営費用やローンの返済額、税金などの支出も発生するため、表面利回りが高かったとしても「想定以上に手元にお金が残らなかった」というケースも少なくないのです。 詳しくは後述しますが、特にアパート経営では、1つの土地に複数戸がまとまっています。そのため万が一エリアの需要が減少したときに、複数の空室が同時に発生する可能性もゼロではありません。区分投資よりも空室の影響が大きくなるので、利回りだけではなく、エリアの需要を見極めた上で、運用コストを含めたシミュレーションを行うことが大切です。 節税効果が高い アパート経営では、節税効果が高くなる可能性があります。 木造アパートの法定耐用年数は、22年と比較的短いです。減価償却期間は法定耐用年数とイコールになるため、木造アパートの減価償却期間は22年となります。不動産投資では、物件の取得価額を減価償却期間で分配した減価償却費を経費として計上できます。減価償却期間が短ければ、1年当たりの計上額が大きくなりやすく、その分だけ課税所得を抑えられる可能性があり、節税につながりやすいのです。 ただし、減価償却費は建物本体や建物附属設備が対象であり、土地部分は対象外であることを認識しておきましょう。 また土地を所有している場合、建物を建てることで固定資産税や都市計画税の負担を抑えられる可能性があります。住宅が建っている土地には「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されるためです。土地の使い方や建物の内容によって変わるものの、更地のまま保有するよりも税負担が軽くなるかもしれません。 さらに不動産投資ローンを活用して賃貸経営を行う場合は、相続税の圧縮につながるケースもあります。 このように木造アパート経営は、節税面で複数のメリットを得られる可能性があるのです。 ※参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」.（参照2026-04-17）. ※参考：国土交通省.「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」.（参照2026-04-17）. ※参考：東京都主税局.「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」.（参照2026-04-17）. 生命保険や死亡保険の代わりになる 一般的に、金融機関から融資を受けてアパートを取得する場合は「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められます。団信とは、ローンの契約者が死亡した場合や高度障害状態になった場合に、保険金によって残りのローン残高を返済できる保険制度です。契約者に万が一のことが起きた場合でも、遺族にローンの返済負担だけが残る事態を避けられるでしょう。 団信の保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には三大疾病に関する特約が付いているものもあります。既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信と保障内容が重複していないかを見直すことで保険料の節約につながる可能性があります。 土地の売却がしやすい 賃貸経営を続けるだけではなく、将来的に土地の売却を検討しやすい点はアパート経営のメリットの一つです。 一棟アパートを所有する場合、土地の権利も原則としてオーナーが持っています。そのため、将来アパートを売却する際は、アパートを解体して土地ごと売却するのか、建物部分だけを売却するのか、比較的自由に出口戦略を検討可能です。 特に木造アパートは鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて取り壊しやすい傾向にあり、更地にして売却するという選択肢も取りやすいでしょう。 アパート経営の注意点 アパート経営には多くのメリットがありますが、安定して収益を得るためには注意すべき点もあります。ここでは以下の注意点について、詳しくご紹介します。 エリアの賃貸需要をしっかりと見極める 土地を購入する場合は投資費用が高くなる リスクを分散できない エリアの賃貸需要をしっかりと見極める アパート経営では、どのエリアで運用するかが収益性を大きく左右します。所有している土地に建てる場合でも、新たに土地を取得して建てる場合でも、そのエリアに賃貸需要があるかを見極めなければなりません。 先述した通り、将来にわたって賃貸需要を見込めなければ、空室が増えて家賃収入を得られなくなる恐れがあります。特に既に所有している土地を活用する場合、土地があるという理由だけで建築を進めてしまうと、入居者がなかなか付かず苦戦する可能性もゼロではありません。 また需要が高いエリアは、土地の価格も高くなりやすいです。費用を抑えようとして比較的安い土地を選んだ結果、十分な賃貸需要を確保できず、空室リスクが高まることもあるので注意してください。 検討しているエリアの人口動態や開発状況、周辺施設、家賃相場、最寄り駅までの距離などを加味した上で、将来にわたって賃貸需要が減少しないエリアを探しましょう。 土地を購入する場合は投資費用が高くなる 土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合は、土地代と建築費の両方が必要になります。そのため投資総額が大きくなりやすいことを認識しておきましょう。 また不動産投資ではローンを活用するケースが一般的ですが、ローンの返済期間は原則として建物の法定耐用年数内に納めなければなりません。先述した通り、木造アパートの法定耐用年数は22年と短いため、ローンの返済期間も短くなってしまい、月々の返済負担は大きくなりがちです。さらに、月々のキャッシュフローがプラスにならないと金融機関の融資審査に通らず、ある程度まとまった額の頭金を投入しなければならない可能性もあります。特に建物だけではなく土地も取得する場合、その分ローンの借り入れも増える傾向にあるので、事前に無理のない資金計画を立てることが大切です。 リスクを分散できない アパート経営では、1つの土地に一棟の建物を建て、複数戸をまとめて運用するのが一般的です。 一棟アパートの場合、賃貸需要によっては複数戸で同時に空室が発生してしまう可能性もあります。複数のエリアに物件を分けて運用しやすい区分投資に比べて、空室リスクを分散しにくいでしょう。そのため立地選定を誤ると空室が長期化し、収益に大きく影響する可能性があります。 また災害リスクにも注意が必要です。地震や洪水などの災害が起きた場合、建物内の全ての部屋が同時に損害を被り、その分の修繕費がかかる恐れもあります。 アパート経営では、賃貸需要を慎重に見極めることに加えて、保険による備えも欠かせません。火災保険や地震保険、家賃補償特約なども活用しながら、想定外の損失に備えるようにしましょう。 アパート経営が向いている人 アパート経営は、誰にとっても始めやすい投資ではありません。投資費用が大きくなりやすく、一定の頭金が必要になるケースもあります。 ここからは、アパート経営が向いている人の特徴を3つご紹介します。 遊休地を持っている人 高年収の人 資産を持っている人 遊休地を持っている人 遊休地を持っている人は、アパート経営に向いているといえます。既に土地を所有しているため土地取得費をかける必要がなく、少ない費用負担で不動産投資を始められるでしょう。 またこれまで収益を生まなかった土地を、新たな収入源にできる点も大きな利点です。更地のままでは固定資産税や都市計画税だけがかかっていた土地でも、アパートを建てて入居者が付けば、家賃収入を得られるようになります。さらに先述した通り、建物を建てることで「固定資産税等の住宅用地特例」が適用され、節税効果を得られる可能性もあります。 高年収の人 高年収の人も、アパート経営に向いています。一棟アパートは区分投資よりも物件価格が高くなりやすいため、金融機関から融資を受ける際には、一定以上の収入が求められるケースが多いためです。 また先述した減価償却費を活用した節税方法も、年収がある程度高い人の方が効果を感じられる傾向にあります。 融資審査や節税の観点では、年収が高い人の方がアパート経営のメリットを得やすいといえるでしょう。 資産を持っている人 資産を持っている人も、アパート経営に向いています。一棟アパートの場合、満額で融資を受けることは難しく、頭金が必要になるケースが少なくありません。そのため自己資金をある程度用意できる必要があるのです。 またアパートを取得する際には、物件価格以外にも、登記費用や不動産取得税、仲介会社に依頼した場合の仲介手数料といった諸費用がかかります。基本的に諸費用は、自己資金で払う必要があることも認識しておきましょう。 金融機関は年収だけではなく、金融資産も審査の対象にしているケースが多いです。金融資産が3,000万円以上あれば、審査に通りやすくなったり、融資条件が良くなったりする傾向にあるといわれています。さらに共同担保にできる不動産を所有している場合は、担保評価を上乗せでき、融資審査が有利になる可能性もあります。 少ない自己資金で不動産投資を行うならワンルームマンション投資も選択肢の一つ アパート経営は、まとまった資金を投じて複数戸を運用する不動産投資です。そのため、遊休地を持っている人や高年収の人、一定の資産を持っている人に適した投資手法といえるでしょう。 土地を所有していない人や自己資金が少ない人が不動産投資を始めるなら、ワンルームマンション投資を検討するのも選択肢の一つです。ワンルームマンション投資であれば、年収500万円程度から投資を行える可能性がある他、自己資金が少なくても融資を活用することで効率的に資産を拡大していけます。 エスリード株式会社では、将来にわたって需要の減少しないエリアの新築ワンルームマンションを複数取り扱っています。「自身に適した投資方法を知りたい」「不動産投資に興味がある」といった方は、お気軽にエスリードへご相談ください。
• 2026.06.22 2026.06.22 不動産クラウドファンディングとは？　他の不動産投資との違いやメリット・デメリットなどを解説 不動産クラウドファンディングは、近年多くの投資家から注目を集めている不動産投資の方法の一つです。国土交通省によると、不動産クラウドファンディングに関する規定が整備された2017年以降、新規案件数は増加傾向にあります（※）。 少額から始められることに加え、運用の手間がかかりにくく、大規模プロジェクトに投資できる点も不動産クラウドファンディングのメリットです。そのため、投資先の一つとして関心を持っている方もいるでしょう。ただし、元本割れのリスクや途中解約のしにくさといった注意点もあるので、仕組みを理解した上で検討することが大切です。 本記事では、不動産クラウドファンディングの概要や他の不動産投資との違い、メリット・デメリットなどについて解説します。 suggest2 不動産クラウドファンディングとは、事業者が不特定多数の投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運用する投資方法 不動産投資には、現物不動産投資やREIT、不動産小口化商品などがあるが、それぞれ所有権や収益性、運用方法などに違いがあるため、事前に把握しておくことが重要 不動産クラウドファンディングの「少額から始められる」「短期的な価格変動に振り回されにくい」といったメリットは、現物不動産投資でも得られる ※参考：国土交通省.「不動産特定共同事業の現状について」.（2025-07）. 不動産クラウドファンディングとは？ 不動産クラウドファンディングとは、事業者が不特定多数の投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運用する投資方法です。運用によって得られた家賃収入や売却益は、出資額などに応じて投資家へ分配されます。 また不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて行われます。不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資し、不動産取引から得られた収益を事業者が投資家に分配する事業のことです。不動産クラウドファンディングを取得・運用する事業者は許可制である他、投資家への情報開示が義務付けられており、投資家の利益を保護するための仕組みが整えられています。 契約の種類 不動産クラウドファンディングでは、事業者と投資家の契約形態によって、権利関係や収益の扱いが変わります。契約形態には、以下に挙げる2つがあります。 匿名組合型 任意組合型 契約前に、それぞれの違いを理解しておきましょう。 匿名組合型 匿名組合型とは、投資家と匿名組合契約を結んだ事業者が、不動産の運用を行う契約形態です。不動産の所有者は不動産クラウドファンディングの事業者で、投資家はプロジェクトへの出資を行うものの不動産の運用や管理には基本的に関与しません。そのため投資家が受け取る分配金は、一般的に雑所得として扱われます。 また万が一、事業がうまくいかなかった場合、投資家が出資額を超えて債務を負う必要はありません。リスクの上限を把握しやすい点は、匿名組合型の特長といえるでしょう。 任意組合型 任意組合型とは、複数の投資家が任意組合契約を結び、共同で出資を行う契約形態です。投資家の中には、不動産クラウドファンディングの事業者も含まれます。 匿名組合型との大きな違いは、不動産の所有者です。任意組合型では、出資した複数の投資家が不動産を共同で所有します。そのため投資家が受け取る分配金は、不動産所得として扱われます。 また任意組合型では、万が一事業がうまくいかなかった場合、投資家が出資割合に応じて無限責任を負う可能性がある点に注意が必要です。無限責任とは、債務に対して無制限に支払い義務を負うことを指します。つまり債務状況によっては、出資額以上の負担が生じる可能性もあるのです。契約前には収益性だけではなく、責任範囲や契約条件も慎重に確認することが大切です。 事業者の種類 不動産クラウドファンディングを理解する上では、事業者の種類も押さえておく必要があります。不動産特定共同事業法では、事業者は業務内容に応じて、以下の4つに区分されます。 第1号事業者 第2号事業者 第3号事業者 第4号事業者 それぞれの役割や違いを見ていきましょう。 第1号事業者 第1号事業者とは、投資家の募集から不動産の運用、収益の分配までを一社で行う事業者です。投資家は不動産クラウドファンディングの案件に出資し、第1号事業者は集めた資金を基に不動産を運用・管理します。運用によって得られた家賃収入や売却益は、出資額などに応じて投資家へ分配されます。 第2号事業者 第2号事業者とは、投資家と事業者の間に入り、不動産特定共同事業契約を締結する際の代理や媒介を行う事業者です。不動産クラウドファンディングを行う事業者は、第1号事業と第2号事業をセットで取得しているケースもあります。 第3号事業者 第3号事業者とは、特例事業者から委託を受け、いわゆる倒産隔離スキームと呼ばれる特例事業の運用・管理を行う事業者です。特例事業者とは、主に不動産特定共同事業から生じる収益を分配する目的で設立された法人を指します。 倒産隔離スキームでは、対象の不動産は特例事業者の資産として扱われます。そのため、万が一、運用を担う事業者が倒産した場合でも、債権者によって対象の不動産が差し押さえられることはありません。結果、投資家にとっては、運用事業者の倒産によって対象の不動産が失われるリスクが少なくなります。 第4号事業者 第4号事業者とは、特例事業者と投資家との間で締結される不動産特定共同事業契約について、契約締結の代理や媒介を行う事業者です。 第3号事業が特例事業者から委託を受けて不動産の運用・管理を行うのに対し、第4号事業は契約締結に関する手続きを担います。そのため、第3号事業と第4号事業をセットで取得している事業者も少なくありません。 ただし、不動産クラウドファンディングでは、第1号事業と第2号事業を組み合わせたスキームが一般的であり、第3号事業と第4号事業によるスキームは限られている傾向にあります。 不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い 不動産投資には、不動産クラウドファンディングの他にもさまざまな方法があります。ここからは以下に挙げる不動産投資の概要と、不動産クラウドファンディングとの違いをご紹介します。 現物不動産投資 REIT 不動産小口化商品 それぞれの概要やメリット・デメリットについては、以下の記事も参考にしてください。 少額でできる不動産投資とは？ 主な種類やデメリットを解説 現物不動産投資 現物不動産投資とは、投資家自身が投資用の不動産を購入し、オーナーとして運用する投資方法です。マンションやアパートなどを所有し、入居者に貸し出すことでインカムゲインとして毎月の家賃収入を得られます。 また将来、不動産を売却した際に、売却益であるキャピタルゲインも得られます。なお、実際に得られる収益は、インカムゲインは家賃収入から管理費や修繕費、ローンの返済額などを差し引いた金額、キャピタルゲインは売却価格からローン残債や売却時の諸経費などを差し引いた金額です。 不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。 ＜現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの違い＞ table2 現物不動産投資 不動産クラウドファンディング 所有権 投資家 匿名組合型：事業者任意組合型：複数の投資家 収益の獲得 全て投資家一人のものになる 複数の投資家に分配される 元手 金融機関から融資を受けて、自己資金を上回る金額の不動産に投資可能 自己資金の範囲内で投資する 運用方法 投資家が運用・管理する※不動産管理会社や賃貸仲介会社に依頼することが可能 匿名組合型：事業者が運用・管理する任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある お、資金が少なくても始められる、運用の手間がかかりにくい、短期的な価格変動に振り回されにくいといった不動産クラウドファンディングのメリットは、現物不動産投資でも得られます。詳細については、後述します。 REIT（リート） REIT（リート）とは、多くの投資家から集めた資金で不動産を運用し、その収益を投資家へ分配する不動産投資信託です。投資対象には、オフィスビルや商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどがあります。 数万〜数十万円程度から始められ、REITを通じて複数の不動産に間接的に投資可能です。 REITは証券取引所に上場しており、株式のように市場で売買されます。そのため流動性が高く、市場価格の上下によって得られるリターンも変わりやすいです。 不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。 ＜REITと不動産クラウドファンディングの違い＞ table2 REIT 不動産クラウドファンディング 所有権 不動産投資法人 匿名組合型：事業者任意組合型：複数の投資家 収益の獲得 複数の投資家に分配される 複数の投資家に分配される 元手 自己資金の範囲内で投資する 自己資金の範囲内で投資する 運用方法 資産運用会社や不動産管理会社が運用・管理する 匿名組合型：事業者が運用・管理する任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある 他にも、REITでは有価証券報告書や決算短信などを通じて、不動産投資法人の財務内容などの情報が公開されており、透明性が高い傾向にあります。一方で非上場会社が運営する不動産クラウドファンディングの場合、情報開示範囲が不動産投資法人の任意となることから十分な情報が開示されないケースも多いです。そのため細かく情報を把握した上で投資判断を行いたい場合は、REITを選ぶというのも判断の一つになるでしょう。 またREITは流動性が高いと紹介しましたが、不動産クラウドファンディングは運用期間があらかじめ定められていることが一般的です。原則として途中解約や売却ができないため、換金しにくく、流動性は低い傾向にあります。 不動産小口化商品 不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万〜100万円程度に小口化して投資できるようにした投資方法です。投資家は出資額に応じて、家賃収入や売却益の分配を受けます。 不動産小口化商品には不動産特定共同事業ではなく、金融商品取引法に基づく商品もあり、契約形態や投資家の権利内容は商品ごとに異なります。 不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。 ＜不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングの違い＞ table2 不動産小口化商品 不動産クラウドファンディング 所有権 匿名組合型：事業者任意組合型：複数の投資家 匿名組合型：事業者任意組合型：複数の投資家 収益の獲得 複数の投資家に分配される 複数の投資家に分配される 元手 自己資金の範囲内で投資する匿名組合型：一口数万円から出資可能任意組合型：一口100万円以上の出資が必要なケースが多い 自己資金の範囲内で投資する 運用方法 匿名組合型：事業者は運用・管理する任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある 匿名組合型：事業者が運用・管理する任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある また不動産小口化商品の場合、事業者が対面・オンライン両方で販売しているケースが多く、対面を選べば重要事項や不動産の概要などを口頭で細かく説明してもらえるでしょう。 一方で不動産クラウドファンディングの場合、オンラインで契約手続きを行うのが一般的です。そのため、不明点があっても対面で説明を受けにくく、投資家自身で契約内容やリスクを確認する必要があります。 不動産クラウドファンディングのメリット ここまで、不動産クラウドファンディングと他の投資方法との違いをご紹介してきましたが、不動産クラウドファンディングならではのメリットもあります。主なメリットは、以下の通りです。 運営の手間がかからない 個人投資が難しい大規模プロジェクトにも投資可能 オンラインで完結する 地方創生に貢献できる可能性がある 運営の手間がかからない 不動産クラウドファンディングでは、事業者が物件の運用・管理を行います。そのため投資家は、入居者対応や修繕手配などをする必要がありません。会社員をはじめとした忙しい方でも検討しやすい投資方法といえます。また不動産投資に関する知識が少ない方でも、ノウハウを持つ事業者に任せられるため、比較的始めやすい点もメリットの一つです。 ただし、現物不動産投資でも、不動産管理会社や賃貸仲介会社に依頼をすれば、投資家自身で運用・管理する手間を抑えられます。特に、グループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社を持つ不動産会社から物件を購入すれば、購入時のサポートの他、入居者募集や物件の管理についてもまとめて対応してもらえる可能性が高いです。 個人投資が難しい大規模プロジェクトにも投資可能 商業施設やホテル、病院、学校といった大規模な不動産プロジェクトにも投資できる点が、不動産クラウドファンディングのメリットの一つです。中には個人投資が難しい、数億円規模のプロジェクトに参加できるケースもあります。 また案件によっては、空き家の活用をはじめとした、社会課題の解決を目的としているものもあります。自身の資金がどのような不動産に使われ、どのような価値を生み出すのかを確認しながら投資できる点も、不動産クラウドファンディングのメリットといえるでしょう。 オンラインで完結する 不動産クラウドファンディングは、オンラインで手続きを完結できます。利用するサービスによっても異なりますが、一般的な手続きの流れは、以下の通りです。 会員登録を行う 出資者登録を行う 投資案件を選ぶ 応募する 入金する 運用が開始される インターネット環境とスマートフォンもしくはパソコンがあれば手続きを行えるため、忙しい方でも検討しやすいでしょう。 ただし先述した通り、オンラインで完結するからこそ、担当者に口頭で詳細を確認することは難しいです。利回りだけではなく、運用期間やリスク、途中解約の条件などを確認し、納得した上で手続きを進めましょう。 地方創生に貢献できる可能性がある 不動産クラウドファンディングの案件の中には地方創生を目的としたファンドもあり、以下のような用途で資金が使われることがあります。 観光施設の改修 地域施設の整備 宿泊施設や商業施設の再生 このような案件では、不動産クラウドファンディングを通じて地域に新たな価値や人の流れを生み出せるでしょう。 また地方創生を主な目的としていないファンドであっても、その地域の経済に貢献できる可能性があります。例えば、地元企業が建物の修繕や管理業務を担うことで、地域内での雇用拡大や取引の創出につながるかもしれません。また対象不動産の利用者が増えれば、周辺の飲食店や観光施設などにも人が集まり、地域経済への波及効果を期待できるでしょう。 不動産クラウドファンディングのデメリット 不動産クラウドファンディングには、以下に挙げるようなデメリットもあります。 レバレッジをかけられない 投資できる不動産が限られる 元本割れのリスクがある 途中解約できない 節税効果を得られない・節税効果が小さい それぞれの詳細について見ていきましょう。 レバレッジをかけられない 不動産クラウドファンディングの大きなデメリットは、レバレッジをかけられないことです。レバレッジとは、融資を活用しながら少ない自己資金で効率良く資産を拡大していく仕組みを指します。さまざまな不動産投資の方法がある中で、融資を活用してレバレッジをかけられるのは現物不動産投資のみです。不動産クラウドファンディングでは、投資家は自己資金の範囲内で出資しなければなりません。 例えば、投資に利用できる自己資金が100万円の場合、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは以下のように違いが出ます。 現物不動産投資：不動産投資ローンを利用して、数千万円規模の不動産を取得・運用できる可能性がある 不動産クラウドファンディング：出資できる金額は、基本的に自己資金の100万円の範囲内に限られる このように現物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは、投資効率が大きく異なるのです。融資を有効活用して効率的に資産を拡大したい場合は、現物不動産投資を検討するのがおすすめです。 投資できる不動産が限られる 不動産クラウドファンディングは、自身で投資物件を自由に選べる現物不動産投資と比べて、投資できる不動産が限られます。例えば、特定のエリアや物件タイプに投資したいと考えていても、希望に合う案件があるとは限りません。また人気の案件は、募集開始後すぐに応募が埋まる場合もあります。 元本割れのリスクがある 不動産クラウドファンディングでは、元本割れのリスクがある点もデメリットの一つです。元本割れとは、投資した金額よりも戻ってくる金額が少なくなることです。不動産価格の下落や空室率の悪化、自然災害による物件の損壊などが起きると、想定していた収益を得られずに元本割れしてしまうリスクがあります。 なお、不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式を採用しているケースもあります。優先劣後方式とは、一定割合までの損失であれば事業者側が優先的に負担する仕組みです。 例えば、劣後出資比率が20％のファンドであれば、物件価値の下落が20％以内だった場合、投資家の元本に影響はありません。ただし、劣後出資比率を超えるほど大きな損失が発生した場合は、投資家も元本割れの影響を受ける恐れがあることを認識しておきましょう。 途中解約できない 不動産クラウドファンディングでは、一般的に運用期間が終了するまで途中解約できません。例えば、急にまとまったお金が必要になった場合でも、運用期間中の出資金をすぐに回収できない可能性が高いです。 中には途中解約に対応しているものもありますが、手数料がかかったり、解約条件が限られていたりするケースがほとんどです。 そのため不動産クラウドファンディングに投資する際は、当面使う予定のない余剰資金を使うことが重要です。また事前に運用期間や解約条件などをしっかりと確認しておきましょう。 節税効果を得られない・節税効果が小さい 不動産クラウドファンディングは、節税効果を得にくい傾向にあります。特に匿名組合型の場合、投資家は不動産を所有しないため、現物不動産投資のように修繕費や管理費、固定資産税などを自身の経費として計上して、給与所得と損益通算することは基本的にできません。また建物の減価償却費を、毎年経費として計上することも不可能です。 ただし、不動産クラウドファンディングで利益を得るために直接必要な費用は、経費として認められる可能性があります。例えば、投資の勉強のために購入した書籍代やセミナー参加費、インターネット通信料などが該当する場合があります。一方で現物不動産投資のようにまとまった費用にはならないケースがほとんどであるため、節税効果は限定的になりやすいでしょう。 また匿名組合型の不動産クラウドファンディングで得た利益は、一般的に雑所得として扱われるため、雑所得同士であれば損益通算が可能です。例えば、不動産クラウドファンディングと仮想通貨取引で雑所得が発生しており、一方が赤字になっている場合は、節税効果を得られるかもしれません。 任意組合型の不動産クラウドファンディングの場合、複数の投資家が不動産を共同所有する形になるため、分配金は一般的に不動産所得として扱われます。この場合、他の不動産投資より金額は小さくなりやすいものの、一定の節税効果を得られる可能性があります。 例えば、修繕費が発生した際には、費用を経費として差し引くことが可能です。不動産の運用自体は主に事業者が行うため、基本的には日々の運用に関する経費は発生しない点には注意してください。 不動産クラウドファンディングのメリットは現物不動産投資でも得られる ここまで、不動産クラウドファンディングの特徴やメリット、デメリットを紹介しました。不動産クラウドファンディングは少額から始めやすく、運用の手間もかかりにくい投資方法です。 しかしこうしたメリットは、現物不動産投資でも得られます。例えば、現物不動産投資は多額の自己資金が必要だと思われがちですが、不動産投資ローンを活用すれば、手元資金が限られていても始められます。 また先述した通り、不動産クラウドファンディングは、基本的に自己資金の範囲でしか投資できません。一方で現物不動産投資では、レバレッジをかけることで自己資金の何倍もの規模の投資を行える可能性があります。 さらに不動産クラウドファンディングは、株式やREITのように日々市場で売買される商品ではないため、短期的な価格変動に振り回されにくいという特長があります。現物不動産投資も同様に、日々の市場価格を見ながら売買する投資ではありません。将来にわたって賃貸需要が見込める物件を選び、適切に管理すれば、安定して毎月の家賃収入を得られるでしょう。 現物不動産投資のメリット 現物不動産投資には、不動産クラウドファンディングにはないメリットがあります。ここからは、以下のメリットについて見ていきましょう。 不動産投資ローンを活用できる インフレ対策になる 安定収入を得られる 節税を期待できる 生命保険や死亡保険の代わりにできる 不動産投資ローンを活用できる 繰り返しになりますが、不動産投資ローンを活用できることは現物不動産投資の大きなメリットです。自己資金が限られている場合でも、金融機関の融資を受けることで、数千万円規模の物件に投資できる可能性があります。投資額が大きくなれば、その分スピーディーに資産規模を拡大していけるでしょう。 もちろん、借り入れを行う以上、慎重に返済計画を立てる必要があります。しかし、融資限度額は年収や返済能力、勤務先、物件の収益性などを踏まえた上で設定されるため、無理のある金額を貸し付けることはありません。 家賃収入と、ローン返済額や管理費、修繕費といった収支のバランスを意識して、適切に運用すれば、融資を受けることが大きなリスクになることは少ないでしょう。 インフレ対策になる 現物不動産投資は、インフレ対策としても有効です。インフレが進行すると物価が上がり、現金の価値は相対的に下がりやすくなります。貯金しているだけでは、実質の価値は目減りしてしまうでしょう。 その点、不動産は実物資産であり、物価上昇に連動しやすいです。将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアで物件を貸し出しており、管理を徹底していれば、インフレに合わせて家賃を値上げできる可能性もあります。また売却時の価格も高められるかもしれません。 安定収入を得られる 現物不動産投資では、所有している物件を貸し出すことで、毎月家賃収入を得られます。入居者がいる限り、継続的に収入を見込める点は大きなメリットといえるでしょう。 例えば、毎月の家賃収入が6万円の場合、年間では72万円になります。ただし、72万円がそのまま手元に残るわけではありません。実際には、管理費や修繕費、固定資産税、保険料、ローン返済額などを差し引いた上で、最終的に残ったものが収益です。 それでも、年間72万円の家賃収入は小さな金額ではありません。仮に年利4％の投資信託で同額のリターンを得ようとすると、約1,800万円の元本が必要です。このように考えると、不動産投資の家賃収入は1,000万円以上の金融資産から得られる利益に相当し、決して小さい額ではないことが分かるでしょう。 ただし、安定収入を得るためには、可能な限り空室リスクを抑えなければなりません。将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアを選び、しっかりと管理して物件を良い状態に保つことが重要です。 節税を期待できる 会社員が副収入を得るために不動産投資を行う場合、節税につながる可能性がある点もメリットの一つです。 不動産投資による所得が赤字になった場合、その損失を給与所得などと損益通算できる場合があります。損益通算とは、黒字の所得から赤字を差し引ける仕組みです。これにより、課税対象となる所得が少なくなり、所得税や住民税の負担を抑えられる可能性があります。 なお、不動産所得が赤字だからといって、必ずしも手元資金が減っているとは限りません。不動産投資では、建物の取得費を耐用年数に応じて分割し、減価償却費として経費計上できます。そのため、家賃収入とローン返済額、管理費などの収支バランスが大きく悪化していなくても、会計上は赤字になることがあります。つまり会計上の赤字は必ずしも悪いことではなく、税負担の軽減につなげられる可能性があるのです。 生命保険や死亡保険の代わりにできる 金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合、団体信用生命保険（団信）へ加入するのが一般的です。団信とは、ローンの契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合に、保険金で残りのローン残高が返済される保険制度です。 団信に加入していれば、万が一のことがあった場合でも、家族がローン返済の負担を負わずに済みます。不動産は残された家族が所有し続けられ、継続的に家賃収入を得る収入源にもなるでしょう。 また団信の保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には死亡や高度障害状態の他に、三大疾病などに備えられる特約が付いているものもあります。 既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信の内容を踏まえて契約を見直すことも一つの方法です。保障が重複している部分を整理できれば、保険料の節約につながるかもしれません。 少額から効率良く資産を拡大するなら現物不動産投資がおすすめ！ 不動産クラウドファンディングは、少額から始められる不動産投資の一つです。運営の手間がかかりにくい、オンラインで手続きを進められる、地方創生に貢献できる可能性があるといったさまざまなメリットがあります。 一方で、レバレッジをかけられない、投資できる不動産が限られる、元本割れのリスクがある、途中解約しにくい、節税効果が小さいといったデメリットもあるため、事前に把握しておきましょう。 また少額から効率良く資産を拡大したい方は、不動産クラウドファンディングではなく、現物不動産投資を検討するのがおすすめです。現物不動産投資であれば、金融機関の融資を活用して、自己資金以上の規模で効率的に資産を拡大できます。また将来的に需要が減少しないエリアの物件を選んで管理・運用することで、毎月安定的に家賃収入を得られるでしょう。 自身に適した不動産投資の方法を知りたい方は、エスリード株式会社へぜひご相談ください。物件選びや運用方針などについて、お一人お一人の状況に合わせた提案を行います。まずは以下のフォームより、お気軽にお問い合わせください。
• 2026.06.22 2026.06.24 リニア・北陸新幹線の乗り入れで変わる新大阪駅周辺　再開発計画について詳しく解説 不動産投資において、エリア選びは重要な要素の一つです。新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据えた再開発が進められているため、候補地として注目している方もいるでしょう。大阪府・大阪市は新大阪駅周辺を広域交通ターミナルとして整備する方針を示しており、交通利便性や都市機能の向上に向けたまちづくりが進行中です。 一方で再開発や交通整備の計画には、ルート変更や事業スケジュールの遅れといった不確定要素もあります。不動産投資を検討する際は、将来性だけで判断するのではなく、人口動態や賃貸需要、周辺環境なども含めて総合的に見極めることが大切です。 本記事では、新大阪駅周辺で進行中のプロジェクトや大阪市内で再開発が進むエリア、大阪で不動産投資を行うメリットをご紹介します。再開発予定を踏まえて不動産投資を検討する際のポイントも解説するので、大阪市内で投資用物件を探している方はぜひ参考にしてください。 suggest2 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据え、広域交通ターミナルとしてのまちづくりが進められている 大阪市では新大阪駅周辺以外にも、大阪駅周辺、御堂筋、森之宮～京橋、臨海エリアなどで大規模な再開発が進められている 大阪で不動産投資を検討する際は、再開発の将来性だけではなく、人口動態や賃貸需要といった情報、地域に詳しい不動産会社の選定も重要 新大阪駅周辺で再開発が活発化している2つの理由 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線や北陸新幹線の延伸を見据えた再開発の機運が高まっています。大阪府・大阪市は、2025年6月に「新大阪駅周辺地域まちづくり方針」を策定し、新大阪駅周辺を世界有数の広域交通ターミナルとして整備していく方針を示しています。 新大阪駅周辺は、東海道・山陽新幹線やJR在来線、Osaka Metro御堂筋線が乗り入れる交通利便性の高いエリアです。今後、リニア中央新幹線や北陸新幹線との結節機能が強化されれば、関西圏だけではなく、首都圏・中部圏・北陸方面とのつながりもさらに高まる可能性があります。 ここでは新大阪駅周辺で再開発が進む背景として、リニア中央新幹線の開通と北陸新幹線の延伸の2つを解説します。 リニア中央新幹線の開通 新大阪駅周辺の再開発が注目される理由の一つが、リニア中央新幹線の開通です。リニア中央新幹線とは、東京都から甲府市付近、赤石山脈中南部、名古屋市付近、奈良市付近を経由し、大阪府までを結ぶ新たな高速鉄道を指します。超電導リニア技術を活用し、最高時速約500kmで走行する計画で、全線開業すれば東京・大阪間を最短67分で移動できるようになります。 大阪はすでに国内外から高い観光需要を集めていますが、首都圏や中部圏との時間距離が縮まることで、観光・ビジネスの両面で新大阪駅周辺の拠点性が高まるでしょう。他にも、リニア中央新幹線の全線開業によって期待されるメリットはいくつもあります。 東京・名古屋・大阪の3大都市圏が一体化し、日本のGDPの約6割を占める巨大な経済圏の形成が期待できる 全国で年間1兆5,600億円の経済効果が見込まれ、首都圏・関西圏だけではなく中国・九州地方などにも波及する見込みである リニア中央新幹線・東海道新幹線・北陸新幹線による複数ルートが形成され、発生切迫性が高まる南海トラフ地震などによる東西分断リスクの軽減につながる可能性がある このように、リニア中央新幹線は新大阪駅周辺を単なる乗り換え拠点ではなく、大阪・関西の広域拠点として成長させる要因の一つです。大阪が巨大経済圏の西の核となるためにも、多様な人や情報が集まる新たな広域拠点として、新大阪駅周辺のまちづくりが進められています。 ※参考：リニア中央新幹線早期全線開業実現協議会.「4つの効果」.（参照：2026-05-23）. 北陸新幹線の延伸 もう一つの理由が、北陸新幹線の新大阪延伸です。北陸新幹線は、1997年10月に高崎・長野間が開業、2015年3月に長野・金沢間が延伸、2024年3月に金沢・敦賀間が延伸開業しており、将来的には新大阪駅までつながる計画です。 敦賀以西のルートについては、小浜市・京都市方面を経由する小浜・京都ルートが採用されていましたが、近年はルート見直しの議論も進んでいます。現在では、既定の小浜・京都ルートに加え、米原ルートや湖西ルートなどを含む8つのルート案が議論の対象になっている状態です。 北陸新幹線が新大阪駅まで延伸すれば、大阪と北陸方面をスムーズに移動することが可能になります。特に北陸・関西間の移動利便性が高まれば、ビジネス利用だけではなく、観光需要の広がりにもつながるでしょう。例えば大阪から金沢、福井、軽井沢方面への周遊や、北陸から大阪・関西方面への観光・出張など、複数エリアをまたぐ移動需要が生まれやすくなります。 また新幹線の延伸による、駅周辺の人流や都市機能への好影響にも注目です。新駅や延伸区間の整備によって交通利便性が高まれば、観光客やビジネス利用者の増加、周辺エリアの商業・宿泊需要の拡大、通勤・通学圏の広がりなどが期待されます。 このように北陸新幹線の新大阪延伸は、首都圏・北陸・関西を結ぶ新たな交通ネットワークを形成し、新大阪駅周辺の再開発を後押しする要因になっているのです。北陸新幹線の延伸による経済効果や沿線エリアへの影響については、以下の記事でも詳しく解説しています。 北陸新幹線の開業で地域はどう変わった？ 各駅周辺の影響と新大阪までの延伸課題を解説 新大阪駅周辺で進む再開発プロジェクト 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線や北陸新幹線の延伸を見据えたまちづくりに加え、駅周辺や近接エリアで複数の再開発プロジェクトが進んでいます。 ここからは新大阪駅周辺で進行中、または完了した主な再開発プロジェクトを紹介します。 新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の整備 新大阪駅周辺地域のまちづくり方針では、新大阪駅に加えて十三駅と淡路駅も対象です。この2つの駅は、新大阪駅エリアの役割や広域的な機能を補完するサブ拠点として位置付けられています。 2つの駅周辺で予定されている再開発は以下の通りです。 table2 エリア 主な整備・開発内容 期待される効果 十三駅エリア 以下の整備が想定されている 職新大阪駅と十三駅を結ぶ新大阪連絡線 十三駅と大阪駅方面を結ぶなにわ筋連絡線 新大阪・十三・大阪が鉄道ネットワークでつながり、難波方面や関西国際空港方面へのアクセス向上が期待される 淡路駅エリア 以下の整備が想定されている 柴島浄水場の機能集約による約12haの開発用地創出 阪急京都線・千里線連続立体交差事業、土地区画整理事業 梅田・京都・大阪北部・奈良方面への移動利便性向上や、新たな都市機能の導入が期待される 十三駅は、もともと阪急神戸線・宝塚線・京都線の3路線が交わる交通利便性の高い駅です。新線整備が進めば、大阪市内への行き来がよりスムーズになるでしょう。また淡路駅周辺にはJR淡路駅、阪急淡路駅、崇禅寺駅、柴島駅の4駅が集まっています。駅周辺の整備や開発用地の活用が進めば、新大阪駅周辺のにぎわい創出や都市機能の向上につながり、広域拠点として多くの観光客やビジネスパーソンを受け入れやすくなるでしょう。 このように、十三駅・淡路駅の整備が進むことで、新大阪駅周辺地域全体の交通利便性や回遊性が高まり、観光・ビジネス・居住の各面でエリアの価値向上につながることが期待されます。 ジオタワー大阪十三 十三駅周辺では、淀川区役所跡地等活用事業の一環として「ジオタワー大阪十三」が建設されました。ジオタワー大阪十三は、阪急電鉄「十三駅」から徒歩3分に位置する地上39階・地下1階建て、総戸数712戸の超高層タワーレジデンスです。 本プロジェクトは単に住宅を供給するだけではなく、十三の新たな発展とにぎわいを創出する地域共創型プロジェクトとして、官・民・学が一体となって進められました。 施設は東西2つの敷地に分かれており、西側敷地には医療系の専門学校が2024年4月に開校しています。東側敷地にはジオタワー大阪十三に加え、低層部施設「JUSO CROSS」が整備されました。JUSO CROSSには、図書館、保育・学童施設、スーパーマーケットなどが入り、居住者だけではなく地域住民の暮らしを支える複合施設となっています。 このようにジオタワー大阪十三は、住宅・商業・教育・公共機能を一体的に備えたプロジェクトです。十三駅周辺に新たな居住機能と生活利便施設をもたらすだけではなく、地域住民や学生、来街者が交流する拠点としても期待されています。新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の整備が進めば、十三駅周辺の交通利便性はさらに高まり、居住地・生活拠点としての魅力も一層高まっていくでしょう。 ライブハウス「（仮称）BEAT PARK」 新大阪駅周辺では、エンターテインメント機能の整備も進んでいます。新大阪駅から徒歩3分の立地に約1,600人規模のライブハウス「（仮称）BEAT PARK」ができる予定です。2026年2月に着工し、開業は2028年3月を目指しています。 関西エリアだけではなく全国からアクセスしやすい立地であり、多様なライブ公演やエンターテインメント需要に対応する施設としての集客が期待されています。 新大阪駅周辺は、これまでビジネス・交通拠点の印象が強いエリアでした。しかしライブハウスのような集客施設が整備されることで、出張や通勤だけではない来訪目的が生まれ、周辺の飲食・宿泊・商業需要の拡大にもつながる可能性があります。 阪急京都線・千里線連続立体交差事業 淡路駅周辺では、阪急京都線・千里線連続立体交差事業が進められています。この事業は、淡路駅付近の約7.1kmにおいて鉄道を高架化し、17カ所の踏切を除却することで、都市内交通の円滑化や市街地の一体化を図るものです。 鉄道の高架化によって踏切がなくなれば、道路渋滞や地域分断の改善が期待できます。また高架下空間や線路跡地の活用により、新たな都市機能を導入できる余地も生まれます。淡路駅周辺の交通環境や居住環境が改善されれば、新大阪駅周辺地域全体の利便性向上にもつながるでしょう。 大阪市は新大阪駅周辺以外でも再開発が進行中 大阪市では、新大阪駅周辺以外でも大規模な再開発が進んでいます。ここでは、大阪市内で不動産投資先として注目したい、以下の4つのエリアをご紹介します。 大阪駅周辺 梅田〜難波（御堂筋）周辺 森之宮〜京橋周辺 臨海エリア 大阪駅周辺 大阪駅周辺では、かつて梅田貨物駅があった跡地を活用した「うめきたプロジェクト」が進行中です。第1期では2013年にグランフロント大阪が開業し、大阪・梅田エリアの新たな商業・業務拠点としてにぎわいを生み出してきました。 現在進行中の第2期では「グラングリーン大阪」が整備されています。うめきた2期区域は2024年9月に先行まちびらきを迎え、うめきた公園の一部も一般開放されました。さらに2025年3月には南館がグランドオープンしており、2027年度の全体まちびらきに向けて段階的に整備が進んでいます。 うめきたエリアは、商業施設やオフィス、ホテル、都市公園などが一体となった複合開発として、ビジネス・観光・居住の各面で注目度が高いエリアです。周辺では道路や交通網の整備も進められており、大阪駅周辺の回遊性や生活利便性の向上も期待されています。 大阪駅周辺はもともと交通利便性や商業集積が高いエリアですが、うめきたプロジェクトの進展により、さらに多様な人の流れが生まれやすくなっています。こうしたエリアは賃貸需要も見込みやすく、不動産投資先としても検討しやすいエリアといえるでしょう。 梅田～難波（御堂筋）周辺 梅田から難波までを結ぶ御堂筋は、大阪市の中心部を南北に貫くメインストリートです。大阪市では、御堂筋を車中心から人中心のストリートへと再編する方針を示しており「御堂筋将来ビジョン」に基づいて道路空間再編や公民連携のまちづくりを進めています。 御堂筋は2037年の完成100周年を見据え、人が歩き、滞在し、交流できる都市空間への転換が行われる予定です。エリアごとの将来像や整備方針は、以下の通りです。 table2 エリア 将来像 主な整備・誘導方針 淀屋橋〜本町 上質なにぎわいと風格あるビジネス地区 オフィス空間の確保、滞在・宿泊機能の導入、低層部へのにぎわい施設の誘導 本町〜長堀 特別な時間を楽しめる落ち着きある複合地区 高級賃貸レジデンスや文化施設、上質な店舗などの誘導 長堀〜難波 楽しく歩けるにぎわい商業エリア ミナミの観光資源や商業施設を生かした、観光客・若者向けのにぎわい拠点形成 また、御堂筋では人中心の空間づくりに向けた社会実験も行われています。ベンチ型モビリティやパーソナルモビリティなど、多様な移動手段の活用も検討されており、移動・滞在・交流がしやすい都市空間へと再編が進んでいます。こうした取り組みにより、御堂筋沿道はさらに魅力が高まる可能性があるでしょう。 ※参考：大阪市.「御堂筋 将来ビジョン【概要版】」.（参照：2026-05-23）. 森之宮～京橋周辺 大阪城の東側に位置する森之宮〜京橋周辺でも、再開発が進められています。第1弾として、2025年に大阪公立大学の新キャンパスが開設されました。続く計画では、新キャンパスの最寄り駅として、Osaka Metro中央線の新駅整備も予定されており、2028年春の開業を目指しています。同計画では、新駅ビルにアリーナ施設を整備する他「空飛ぶクルマ」の離発着場を設ける構想も盛り込まれています。また大阪城から大阪ビジネスパーク、京橋駅周辺までをつなぐ歩行者空間の整備も予定されており、周辺エリアの回遊性向上が期待されます。 森之宮〜京橋周辺は、大阪城公園や大阪ビジネスパークに近く、都心アクセスにも優れたエリアです。大学キャンパスや新駅整備、周辺再開発が進めば、学生・ビジネスパーソン・観光客の流れが増え、居住ニーズや賃貸需要の高まりも期待できるでしょう。 臨海エリア 夢洲を含む大阪の臨海エリアでも、大規模な再開発が進んでいます。特に注目されているのが、夢洲で計画されている日本初の統合型リゾート、いわゆる大阪IRです。 大阪IRでは国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設、カジノなどを含む複合的な施設整備が予定されています。IR推進局によると、年間来訪者は約2,000万人、運営による経済波及効果は近畿圏で年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人と見込まれています。 夢洲周辺には、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンをはじめとした観光資源も集積しているため、大阪IRの整備が進めば、国内外からの観光需要やビジネス需要がさらに高まり、臨海エリア全体の注目度も上がっていくでしょう。 また大阪・関西万博の会場となった夢洲では、会場跡地の活用も注目すべきポイントです。大屋根リングなどを生かした公園・緑地や、長期滞在型のリゾート空間の整備が進めば、臨海エリアは観光・レジャー・滞在の拠点としてさらに発展する可能性があります。 こうした再開発に合わせて交通網の整備も検討されており、実現すれば大阪市内中心部から臨海エリアへの交通利便性もさらに高まっていくでしょう。 大阪に開業予定の統合型リゾート（IR）の経済効果はどのくらい？ 他国のIRと徹底比較 ※参考：大阪府・大阪市 IR推進局.「統合型リゾートOSAKA IR」.（参照：2026-05-23）. 大阪で不動産投資を行うメリット ここでは、大阪で不動産投資を行う主なメリットを3つ解説します。 東京と比較して物件価格が安い 東京と比較して利回りが良い傾向にある 将来的な資産価値の上昇が見込める 東京と比較して物件価格が安い 不動産投資では、物件を購入する際にローンを利用するケースが一般的です。融資額は年収や勤務先、勤続年数、自己資金、信用情報などによって異なりますが、年収の7〜8倍程度が一つの目安とされることがあります。属性や金融機関の審査結果によっては、年収の10倍以上の融資を受けられるケースもあります。 しかし近年は東京のマンション価格が高騰しており、自己資金や借入可能額によっては、不動産投資を始めにくいと感じる方も少なくありません。大阪エリアでも地価公示価格の上昇や再開発の進展に伴って物件価格は緩やかに上昇していますが、東京と比べると比較的価格を抑えて購入しやすい傾向にあります。 例えば、大阪と東京の投資用ワンルームマンションを比較すると、以下のように物件価格に差が出るケースがあります。 table2 大阪の物件価格事例 東京の物件価格事例 新築マンション（1K） 約2,290万円（エスリード 大阪城EAST） 約2億8,780万円（築年 2025年、港区マンション） 中古マンション（1K） 約1,780万円（エスリード難波レジデンス） 約5,680万円（築年 2006年、港区マンション） このように、東京都心部のワンルームマンションが2億円を超えるのに対し、大阪の場合は約2,290万円と約92％低い価格帯となっています。中古ワンルームマンションも同様に、大阪の物件価格は東京と比べて約68.7%低い水準です。 物件価格は間取りや築年数、立地条件などによって変動するため、単純な比較はできません。しかしこのような事例から見ると、東京よりも大阪の方が圧倒的に不動産投資を始めやすいことが分かるでしょう。 東京と比較して利回りが良い傾向にある 大阪で不動産投資を行うメリットとして、東京と比較して利回りが良い傾向にある点も挙げられます。東京の物件価格は高騰が続いており、家賃水準は高くても、購入価格に対する家賃収入の割合である利回りは低くなりやすい傾向にあります。 大阪と東京の投資用ワンルームマンションの家賃を例に比較してみましょう。 table2 大阪の家賃事例 東京の家賃事例 新築マンション（1K） 約6.75万円（エスリード 大阪城EAST） 約44万円（築年 2025年、港区マンション） 中古マンション（1K） 約6.8万円（エスリード難波レジデンス） 約15.3万円（築年 2006年、港区マンション） 先述した物件価格と家賃例を基に、大阪と東京の利回りをシミュレーションしてみます。 ＜新築の場合＞ table2 大阪 東京 想定物件価格 約2,290万円 約2億8,780万円 想定家賃 約6.75万円 約44万円 想定年間家賃収入 約81万円 約528万円 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100） 約3.53% 約1.83％ ＜中古の場合＞ table2 大阪 東京 想定物件価格 1,780万円 約5,680万円 想定家賃 約6.8万円 約15.3万円 想定年間家賃収入 約81.6万円 約183.6万円 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100） 約4.58％ 約3.23％ 物件価格に対する家賃収入のバランスを見ると、大阪の方が東京よりも利回りが良い傾向にあることが分かります。 ただし、このシミュレーションは年間家賃収入を基に算出した「表面利回り」であり、購入時や運用時に発生するさまざまなコストは含まれていません。不動産投資を検討する際は、運営経費やローンの返済額なども考慮したシミュレーションを行い、慎重な収支計画を立てることが大切です。 将来的な資産価値の上昇が見込める 先述した通り、大阪市内は新大阪駅周辺をはじめ、大阪駅周辺、御堂筋、森之宮・京橋、臨海エリアなど、さまざまな場所で再開発や交通インフラの整備が進んでいます。こうしたエリアでは、将来的に地価や不動産の資産価値が上昇する可能性があります。 特にリニア中央新幹線や北陸新幹線の乗り入れ計画、IRや万博会場跡地の活用、うめきたプロジェクトなどが進めば、国内外からの来訪者やビジネス需要がますます増えることもあるでしょう。人の流れが増えるエリアでは、商業施設やホテル、オフィス、住宅などの開発需要が高まりやすく、土地の取得競争が活発になる可能性があります。 例えば、観光客が多く宿泊需要が高いエリアでは、ホテル開発が進みやすくなります。用地の取得競争が起きると、土地の入札額が上がり、マンション開発においても用地確保のために取得費が上昇しやすくなるのです。用地取得費や建設コストが上昇すれば、新築マンションの販売価格も連動して上昇しやすくなるでしょう。 また再開発によって、周辺の生活利便性や交通利便性、認知度が高まれば、賃貸需要の増加や家賃相場の上昇も期待できます。 ただし再開発エリアであっても、全ての物件の資産価値が必ず上がるわけではありません。投資効果を高めるには、将来性だけではなく駅からの距離や周辺の賃貸需要、物件の管理状態、間取り、築年数などを総合的に確認することが重要です。大阪で不動産投資を検討する際は、再開発による将来性を踏まえつつ、立地条件の良い物件を早めに検討することが大切です。 再開発予定を踏まえて不動産投資をする際のポイント 再開発によって交通利便性や生活利便性が高まれば、賃貸需要や資産価値の向上が期待できる一方で、計画の変更や事業スケジュールの遅れが生じる可能性もあります。そのため大阪市内で不動産投資物件を探す際は、再開発予定だけではなく、さまざまな要素を総合的に踏まえて検討することが大切です。 ここでは、再開発予定を踏まえて不動産投資を行う際のポイントを解説します。 再開発の動向や見通しを小まめにチェックする 再開発の情報を基に不動産投資のエリアや物件選定を行う場合は、計画の進捗や見通しを小まめに確認することが重要です。本記事で紹介した再開発や交通網の整備の中には、すでに進行しているものだけではなく、検討段階のものや未着工のものも含まれます。 例えば北陸新幹線の敦賀〜新大阪間は、ルートや整備方法について議論が続いています。小浜・京都ルートに加え、米原ルートや湖西ルートなどを含む複数案が検討対象になるなど、今後の方向性には不確定な部分があります。米原で東海道新幹線に接続する案が選ばれた場合、北陸新幹線が新大阪駅まで直接延伸しない可能性もあるでしょう。 再開発や交通網の整備の見通しは、物件周辺の将来性を判断する材料になります。ただし計画を過度に期待して購入すると、想定していたルートや駅整備から外れた場合に、見込んでいたような需要増加が得られないこともあります。 大阪市内で不動産投資物件を探す際は、自治体や鉄道事業者の公表資料、再開発事業の進捗、周辺の取引状況、賃料相場の変化などを継続的に確認しましょう。将来性と現在の需要の両方を見ながら判断することが大切です。 将来にわたって需要の減少しないエリアを選ぶ 大阪市内は不動産投資先として人気の高いエリアですが、全ての地域で同じような投資効果が見込まれるわけではありません。再開発が進むエリアや交通利便性の高いエリアでは人口や賃貸需要の増加が期待できる一方で、地域によっては人口減少が進む可能性もあります。 大阪市の「推計人口年報（令和6年）」によると、この1年間の人口増加数は中央区が3,211人と最も多く、次いで浪速区が2,718人、西区が2,480人となっており、市域中心部で人口増加が続いています（※）。一方、減少数は平野区が1,447人と最も多く、次いで住之江区が460人、此花区が437人です。 大阪市に限った話ではありませんが、中心部や利便性の高いエリアでは人口が増加しやすい一方、郊外や交通利便性が相対的に低いエリアでは人口が減少する可能性もあります。人口動態は、賃貸需要や空室リスクを考える上で重要な判断材料です。 そのため不動産投資を行う際は、将来にわたって一定の需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。具体的には、駅からのアクセスが良いエリア、再開発によって新たな需要が見込まれるエリア、単身者やビジネスパーソンの居住ニーズが高いエリアなどが検討対象になります。 再開発予定があるかどうかだけではなく、現在の人口動態や賃貸需要、周辺施設の充実度、交通利便性も確認し、将来的に需要が減少しにくい立地を選びましょう。 ※参考：大阪市.「大阪市の推計人口年報（令和６年）～令和６年10月1日現在の推計人口と1年間の人口異動の動向～」.（参照：2026-05-23）. 地域性に詳しい不動産会社を選ぶ 再開発予定や将来の需要を踏まえて物件を選ぶ際は、地域性に詳しい不動産会社に相談することも重要です。公表資料やニュースから再開発の概要は把握できますが、実際の賃貸需要や入居者層、競合物件の状況までは見えにくい場合があります。 地域に詳しい不動産会社であれば、気になるエリアの賃貸需要の変化や住環境、周辺の競合状況などを細かく把握している可能性があります。そのエリアならではの市場動向や入居者ニーズを踏まえて、空室リスクや適切な賃料設定を判断しやすくなるでしょう。 また不動産投資では、入居者層の傾向と物件タイプが合っているかも重要です。例えば、単身者需要が高いエリアではワンルームマンションが検討しやすい一方、ファミリー層が多いエリアでは間取りや周辺環境の見方が変わります。地域性を理解した不動産会社に相談すれば、無理のない賃料設定や管理・運用まで含めた投資戦略を提案してもらいやすくなります。 不動産会社を選ぶ際は、地域情報への詳しさに加え、金融機関との連携力や購入後のサポート体制も確認しましょう。信頼できる不動産会社の選び方については、以下の記事でも詳しく解説しています。 新築ワンルームマンション投資で信頼できる不動産会社の特長【シリーズ：初めての不動産投資】 広域拠点の一大ターミナルとなる新大阪駅周辺の動向に注目！ 今が不動産投資を始める好機 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据え、広域交通ターミナルとしてのまちづくりが進められています。十三駅・淡路駅を含めた周辺エリアでも、交通利便性の向上やにぎわいの創出などが進んでおり、今後ますますエリアの価値が高まっていくことが期待されます。 また大阪市では、大阪駅周辺や御堂筋、森之宮〜京橋、臨海エリアなどでも大規模な再開発が進行中です。再開発によって人の流れが生まれ、交通利便性や生活利便性が向上すれば、賃貸需要や資産価値にも良い影響を与える可能性があります。 東京と比べて物件価格を抑えやすい大阪は、利回りや将来性の面でも不動産投資を検討しやすいエリアです。再開発が進み、物件価格がさらに上昇する前の今こそ、大阪で不動産投資を始める絶好のタイミングといえるでしょう。 ただし、再開発予定を踏まえた不動産投資では、計画の進捗や周辺の賃貸需要、人口動態などを正しく見極めることが重要です。将来性だけで判断するのではなく、地域の市場動向に詳しい不動産会社へ相談し、物件選びや資金計画、運用方針を慎重に検討する必要があります。 エスリード株式会社は、関西圏を中心に新築マンションを展開してきた東証プライム市場上場の不動産デベロッパーです。大阪をはじめとする関西エリアで30年以上にわたり培ってきた実績とノウハウを基に、物件選定から資金計画、管理、運用、売却まで一貫してサポートしています。新大阪駅周辺や大阪市内の再開発エリアで不動産投資を検討している方は、ぜひエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 現在販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方はぜひチェックしてみてください。（※2026年6月12日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.06.22 2026.07.22 老後の資金対策には不動産投資！　おすすめの理由と押さえておきたいポイントを解説 老後の生活資金の柱となるのは、国民年金や厚生年金などの公的年金です。しかし、生活水準や住まいの状況、医療費・介護費の負担などによっては、年金収入よりも支出が上回り、生活資金が不足する可能性があります。そのため、公的年金だけで現在の生活水準を維持できるのか不安を感じ、老後資金の準備方法を検討している方も多いでしょう。 そこで、年金以外の第2の収入の柱として検討したいのが不動産投資です。不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃収入を得られるため、定年後の生活費を補う手段として活用しやすいです。 本記事では、老後の生活資金がどのくらい不足する可能性があるのかを試算しながら、老後資金の準備に不動産投資が適している理由を解説します。長期保有と売却の考え方や、不動産投資を始める際に押さえておきたいポイントも紹介するので、老後資金に不安がある方や年金以外の収入源を持ちたい方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 老後の生活資金は、公的年金だけでは不足する可能性があり、生活水準や住まいの状況、医療費・介護費などを踏まえて準備することが大切 不動産投資は、レバレッジを活用できる、インフレ対策になる、定年後も家賃収入を得られるなど、老後資金の準備方法として適している面がある 老後資金の準備として不動産投資を行う際は、目的の明確化や立地選び、信頼できる不動産会社・管理会社選び、キャッシュフローに余裕を持たせることが重要 老後の生活に必要な資金はいくら？ 「老後2,000万円問題」という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。これは2019年に金融庁の報告書を発端に話題となった、無職の高齢夫婦世帯における生活費の不足総額のことです。実際のところ、老後の生活には毎月どのくらいの資金が必要になるのでしょうか。 公益財団法人生命保険文化センターの「2025年度 生活保障に関する調査」によると、夫婦2人で老後生活を送る上で必要と考えられている最低日常生活費は、平均で月額23.9万円です（※1）。また旅行やレジャー、趣味、交際費などを含めたゆとりある老後を送る場合の生活費は、平均で月額39.1万円とされています。 また総務省の「家計報告書（2025年）」を見てみると、夫婦ともに65歳以上の無職世帯における1カ月の消費支出は約26.4万円です（※2）。実収入から税金や社会保険料などの非消費支出を差し引いた可処分所得は約22.2万円で、毎月約4.2万円の不足が生じています。 この不足額が毎月続くと仮定すると、以下のように不足額が膨らむ計算になります。 table2 年数 可処分所得と消費支出の差額累計 可処分所得とゆとりのある生活費の差額累計 1年目 50.4万円 202.8万円 10年目 504万円 2,028万円 20年目 1,008万円 4,056万円 ただし、これらはあくまで現在の物価水準を前提とした金額です。今後インフレによる物価上昇や消費税の増税があると、食費や光熱費、医療費、住居費などの負担が増え、同じ生活水準を維持するために必要な資金も大きくなる可能性があります。 そのため、老後資金を準備する際は「2,000万円あれば安心」と一律に考えるのではなく、年金見込み額や退職金、預貯金、家族構成、住まいの状況、希望する生活水準を踏まえて、自分に必要な金額を試算することが大切です。 ※1参考：公益財団法人生命保険文化センター.「2025（令和７）年度 生活保障に関する調査」.（参照：2026-05-26）. ※2参考：総務省.「家計報告書【家計収支編】」.（参照：2026-05-26）. 年金で老後の生活資金を賄える？ 老後の生活費を考える際に、まず確認しておきたいのが公的年金の受給額です。日本年金機構によると、令和8年度の国民年金（老齢基礎年金・満額）は一月当たり約7万円、厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金）は一月当たり約23.7万円です（※1）。なお、厚生年金の標準的な年金額は、平均的な収入で40年間就業した場合に受け取り始める年金額を想定したものになります。 厚生年金の受給額を踏まえて、先述した消費支出との差額を試算してみると毎月の不足額は約2.7万円です。一方ゆとりのある生活費と比べると、毎月15.4万円不足する計算になります。 このように、公的年金だけで老後の生活資金を全て賄うのは難しいケースがあります。生命保険文化センターの調査でも、老後の生活資金を賄う手段として「預貯金」を挙げた人は71.4％に上り、老後資金の使用開始年齢の平均は67.2歳でした（※2）。 ただし、年金の受給額は加入している年金制度や保険料の納付期間、現役時代の収入、働き方などによって大きく異なります。老後の資金計画を立てる際は、ねんきん定期便やねんきんネットで将来の年金見込み額を確認した上で、不足分をどのように補うか考えましょう。 ※1参考：日本年金機構.「令和8年4月分からの年金額等について」.（2026-04-01）. ※2参考：公益財団法人生命保険文化センター.「2025（令和７）年度 生活保障に関する調査」.（参照：2026-05-26）. 老後資金の準備に不動産投資がおすすめな理由 先述した通り、老後の生活にはまとまった資金が必要です。年金だけでは生活費を賄いきれない可能性があるため、預貯金や退職金などを使いながら生活することを想定している方もいるでしょう。 しかし、預貯金は元本が大きく減りにくい一方で、インフレによる物価上昇には対応しにくい面があります。将来的に食費や光熱費、医療費、住居費などが上がれば、同じ金額の預貯金でも上記の図のように、実質的に使える価値が目減りする可能性があります。 そこで老後資金の準備方法の一つとして検討したいのが、不動産投資です。ここでは、老後資金の準備に不動産投資がおすすめな理由を5つ解説します。 レバレッジをかけられる インフレ対策になる 定年後も家賃収入を得られる 団体信用生命保険（団信）で万が一の際にはローン残債のない物件を残せる 相続税対策にもなる それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。 レバレッジをかけられる 不動産投資の大きな特徴は、金融機関からの融資を活用して投資できる点です。株式投資や債券投資、投資信託などは、基本的に自己資金の範囲内で投資する必要があります。一方、不動産投資ではローンを利用することで、手元資金以上の規模の資産を運用することが可能です。 このように、自己資金に借入金を組み合わせて投資効率を高めることを「レバレッジ」といいます。例えば、自己資金だけでは数百万円規模の投資に限られる場合でも、不動産投資ローンを活用すれば、数千万円規模の物件を購入できる可能性があります。 老後資金として蓄えてきた預貯金を大きく取り崩さずに資産形成を始められる点は、不動産投資のメリットです。手元資金を残しておけば、急な医療費や生活費の支出にも備えやすくなります。 ただし、レバレッジをかけるということは、借入金を背負うということでもあります。空室が発生した場合や修繕費がかかった場合でもローン返済は続くため、このようなリスクが気になる方は家賃保証制度のある会社や修繕保証期間が長い会社と契約しましょう。また修繕費が発生することを最初からシミュレーションに織り込んでおくことも大切です。 インフレ対策になる 不動産投資は、インフレ対策としても有効とされています。インフレとは、物価が継続的に上昇し、お金の実質的な価値が目減りする状態のことです。預貯金として2,000万円を持っていても、将来的に物価が上がれば、同じ2,000万円で購入できる商品やサービスは少なくなる可能性があります。 一方、不動産は実物資産であり、物価上昇局面では物件価格や家賃が上昇する可能性があります。預貯金の一部を不動産に変えておけば、現金だけで資産を持つ場合と比べて、インフレによる資産価値の目減りを抑えやすくなるでしょう。 特に将来にわたって賃貸需要が見込める立地の物件を選び、適切に管理していれば、周辺相場や契約条件を踏まえて家賃を見直せる可能性があります。また立地条件や市況によっては、売却時に価格上昇の恩恵を受けられることもあるかもしれません。 ただし、全ての不動産がインフレに連動して値上がりするわけではありません。物件の立地や管理状態、築年数、周辺の賃貸需要によって資産価値は変わるため、インフレ対策として不動産投資を行う場合も、長期的な需要を見極めることが重要です。 定年後も家賃収入を得られる 不動産投資で得られる利益には、主にインカムゲインとキャピタルゲインがあります。インカムゲインとは、資産を保有している間に継続的に得られる収益のことで、不動産投資では毎月の家賃収入が該当します。一方、キャピタルゲインとは、売却価格からローン残債や売却時の諸経費、自己負担の累計額を差し引いた手残りのことです。 老後資金の準備という観点では、特にインカムゲインが重要です。入居者がいる限り毎月家賃収入を得られるため、定年後の年金以外の収入源として活用できます。年金収入だけでは生活費に不足が生じる場合でも、家賃収入があれば不足分を補いやすくなるでしょう。 定年前にローン返済を終えておけば、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出を差し引いた家賃収入の多くを生活費に充てられます。ローン完済後も賃貸需要が続く物件であれば、老後の生活にゆとりを持たせる手段になり得ます。 ただし、家賃収入は入居者がいることが前提です。空室や家賃滞納、修繕費の発生などによって収入が変動する可能性があるため、物件選びや管理体制の確認が欠かせません。 家賃収入で年金は減額されない？ 家賃収入があると、年金の支給額が減額されるのではないかと不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、家賃収入があること自体を理由に、公的年金が減額されるわけではありません。 年金が減額される制度として「在職老齢年金制度」があります。これは、60歳以降に厚生年金に加入しながら働き、賃金と年金の合計額が一定基準を超える場合に、老齢厚生年金の一部または全部が支給停止される仕組みです。家賃収入のような不動産所得は、在職老齢年金でいう賃金には該当しないため、通常は家賃収入だけで年金が減額されることはありません。 ただし、家賃収入を得る場合は、所得税や住民税、固定資産税・都市計画税などの税金が発生する可能性があります。不動産所得がある場合は、確定申告が必要になるため、年金額だけではなく税金や管理費などの支出も含めて収支を確認しておきましょう。 団体信用生命保険（団信）で万が一の際にはローン残債のない物件を残せる 不動産投資ローンを組む際、多くの場合で団体信用生命保険（団信）への加入が必要になります。団信とは、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、保険金によってローン残債が返済される仕組みの保険です。 団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった場合でも、ローン残債のない物件を家族に残せる可能性があります。家族はその物件を賃貸として運用して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したり、物件によっては住まいとして活用したりすることも可能です。 老後資金の準備として不動産投資を行う場合、団信は万が一の備えとしても役立ちます。ただし、団信の保障内容は金融機関や商品によって異なります。死亡・高度障害状態のみを対象とするものもあれば、がんや三大疾病などを対象とする特約付きの商品もあるため、加入前に保障範囲を確認しておきましょう。 相続税対策にもなる 不動産投資は、相続税対策として活用できる場合もあります。同じ金額の預貯金と不動産の場合、一般的に不動産の方が相続税評価額を抑えやすいためです。 また賃貸に出している不動産は、所有者が自由に使える自宅用の不動産と比べて評価額が下がる場合があります。一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を活用できる可能性もあり、相続税の負担軽減につながることがあります。 ただし、相続税評価のルールは改正されることがあるため、注意が必要です。実際、令和6年1月以後の相続などでは、居住用の区分所有マンションについて新たな評価ルールが適用されています。不動産を所有していれば必ず大きな相続税対策になるとは限らないため、物件の収益性や相続人の状況も踏まえて検討することが大切です。 相続税対策として不動産投資を検討する場合は、税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。 長期保有で家賃収入を得続けるのと、売却して売却益をためるのはどちらが良い？ 不動産投資では「35年ローンを組んでも、最後まで物件を所有し続ける人は少ない」「どこかのタイミングで売却する前提で考えた方がよい」といわれることがあります。確かに、不動産投資では長期保有だけが正解ではありません。物件の築年数が経過すると、さまざまなリスクが生じやすくなるため、一定のタイミングで売却を検討することも大切です。 売却を前提にした方がよいといわれる主な理由は、以下の3つです。 table2 理由 内容 デッドクロス（※）を避けるため※ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のこと 築年数が経過すると、減価償却費や借入金の利息など経費計上できる金額が減る一方、ローン返済による現金支出は続くため、帳簿上は黒字でも手元資金が残りにくくなる 空室・家賃下落リスクが高まるため 築年数が経つと、物件の設備や内装が古くなり、競合物件と比べて入居者に選ばれにくくなる可能性がある。結果として、空室期間が長くなったり、家賃を下げざるを得なかったりすることもある 大規模修繕の負担を避けるため 築15〜20年を超えると、設備交換や大規模修繕などでまとまった費用が発生することがある このような理由から、一定期間保有した後に売却し、売却益を次の物件購入に充てる方法も選択肢になります。土地価格や物件価格が上昇したタイミング、家賃が上がり収益性が高く見えやすいタイミング、売却価格がローン残債を上回り損益分岐点を超えたタイミングなどで売却できれば、まとまった資金を得られる可能性があります。その資金を活用して2部屋目、3部屋目と投資を広げていけば、資産形成のスピードを高められるでしょう。 一方で、売却して得た資金を預貯金のまま保有するだけでは、インフレによって実質的な価値が目減りする可能性があります。また不動産を保有している場合に期待できる家賃収入や、相続税評価額の圧縮効果なども得られなくなります。そのため、売却して終わりではなく、売却後の資金をどのように運用するかまで考えておくことが重要です。 老後資金の準備として不動産投資を行う場合は、長期保有と売却のどちらか一方に決め打ちするのではなく、運用状況や市況に応じて見直せるようにしておくことが大切です。不動産会社など専門家に相談しながら、ご自身の目的に合った出口戦略を考えましょう。 老後資金の準備のための不動産投資で押さえておきたいポイント 不動産投資は、老後資金の準備に有効な手段の一つです。しかし、物件を購入すれば必ず安定した家賃収入を得られるわけではありません。老後資金として活用するには、始めるタイミングや投資目的、物件の立地、資金計画などを慎重に検討する必要があります。 ここでは、老後資金の準備を目的に不動産投資を始める際に押さえておきたいポイントを7つ解説します。 なるべく早く始める 不動産投資の目的を明確にする 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する キャッシュフローに余裕を持たせる 複数の投資手法を組み合わせてリスク分散をする なるべく早く始める 老後資金の準備を目的に不動産投資を行う場合は、なるべく早い段階から検討を始めることが大切です。不動産投資は、金融機関の融資を活用し、家賃収入を得ながら時間をかけてローン返済を進めていく投資方法です。そのため、運用できる期間が長いほど、ローン完済後の家賃収入を老後資金として活用しやすくなります。 また不動産投資ローンには、完済時年齢の上限が設けられていることが一般的です。年齢が高くなるほど融資期間が短くなりやすく、その分毎月の返済額が大きくなったり、頭金を多めに求められたりする可能性があります。 定年退職後に毎月の持ち出しが大きい状態になると、年金や預貯金から補填しなければならず、老後のキャッシュフローを圧迫する恐れがあります。できるだけ定年前にローン返済を終えられる計画を立て、老後は家賃収入を生活費の補填として活用できる状態を目指しましょう。 不動産投資の目的を明確にする 不動産投資を始める際は、まず目的を明確にすることが重要です。老後資金の確保を目的にするのか、相続税対策を重視するのかなどによって、選ぶべき物件や運用方針は変わります。 例えば老後資金の確保を目的にする場合は、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかが重要です。新築や築浅の物件を選び、将来にわたって需要の減少しないエリアで保有することで、老後の収入源として活用しやすくなります。一方相続税対策を重視する場合は、市場価格と相続税評価額の差が大きい物件などが検討材料になるでしょう。 目的が明確になれば、物件選びやローンの組み方、保有期間、売却タイミングなどの判断軸が定まりやすくなります。不動産投資を始める前に「なぜ不動産投資をするのか」「老後にどのくらいの収入を得たいのか」を具体的に整理しておきましょう。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 老後資金の準備として不動産投資を行う場合、立地選びは特に重要です。家賃収入を長期的に得るには、現在の賃貸需要だけではなく、数十年先も需要が見込めるエリアを選ぶ必要があります。 需要が高いエリアの物件であれば入居者が見つかりやすく、空室リスクを抑えやすくなります。特に、駅から近いエリアや都心部へのアクセスが良いエリア、単身者やビジネスパーソンの需要が見込めるエリアは、長期的な賃貸需要を期待しやすいでしょう。 また通常は、築年数が経過するほど設備や内装の劣化により家賃が下がりやすくなります。しかし交通利便性が高く、人口流入や再開発などが見込めるエリアでは、築年数が経過しても家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。物価上昇やエリアの需要増加に合わせて、家賃を見直せるケースもあるでしょう。 ただし、どのエリアでも将来の需要が保証されるわけではありません。人口動態や再開発計画、周辺の競合物件、家賃相場などを確認し、長期的に入居者から選ばれやすい物件を選ぶことが大切です。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 老後資金の準備として不動産投資を行うなら、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。信頼できる不動産会社であれば、投資目的や収入状況、将来のライフプランを踏まえた上で、無理のない物件や資金計画を提案してくれます。またメリットだけではなく空室リスクや修繕費、金利上昇リスクなども丁寧に説明してくれる会社であれば、納得した上で判断しやすくなるでしょう。 さらに不動産投資では、物件選びだけではなく、購入後の入居者募集や家賃回収、修繕対応、退去時の手続きなどの管理体制も収益に影響します。運用体制が整った管理会社に依頼できれば、入居者が快適に暮らしやすい環境を保ちやすく、退去リスクの軽減にもつながります。 反対に営業担当者の説明に不信感がある場合や、入居率や管理実績について十分な説明がない場合は、契約を急がない方がよいでしょう。不動産投資は一度始めると長期的な付き合いになるため、物件価格や利回りだけではなく、担当者の対応や管理体制、購入後のサポート内容も確認してみてください。 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 不動産投資ローンを利用する場合は、金融機関選びも重要です。金融機関によって、融資額や金利、返済期間、団体信用生命保険の内容などが異なるためです。 特に大手の不動産会社や実績のある不動産会社は、複数の金融機関と提携しているケースがあります。提携金融機関の選択肢が多ければ、年収や勤務先、年齢、自己資金、投資目的などに応じて、より条件に合ったローンを比較検討しやすくなるでしょう。 融資条件は、不動産投資の収支に大きく影響します。融資期間が比較的長いため、金利が少し違うだけでも、返済総額や毎月のキャッシュフローに差が出ます。また返済期間が短くなると毎月の返済額が増えるため、老後資金の準備という目的に合った返済計画を立てることが大切です。 不動産会社を選ぶ際は、取り扱っている物件だけではなく、どのような金融機関と提携しているのか、複数の融資条件を比較できるのかも確認しておきましょう。 キャッシュフローに余裕を持たせる 老後資金の準備として不動産投資を行う場合は、キャッシュフローに余裕を持たせることが大切です。家賃収入があっても、ローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いといった支出は発生します。また空室や家賃滞納による収入減、設備故障などが重なれば、一時的に収支が悪化することもあります。 ローンの組み方や算入する経費額によっては、毎月のキャッシュフローがマイナスになり、自己負担が発生することもあります。生活費を含めた資金計画に余裕がないと、空室や修繕費が発生した際にローンの返済が困難になったり、生活に困窮してしまったりする恐れもあります。特に定年後は給与収入がなくなる方も多いため、現役時代以上に余裕を持った資金計画が必要です。 物件を選ぶ際は満室時の収支だけではなく、空室期間が発生した場合や金利が上昇した場合、修繕費がかかった場合のシミュレーションも確認しましょう。老後資金として不動産投資を活用するには、長期的に無理なく保有できるかを重視することが大切です。 複数の投資手法を組み合わせてリスク分散をする 老後資金を準備する際は、不動産投資だけに資産を集中させるのではなく、複数の投資手法を組み合わせてリスク分散を図ることも重要です。 不動産投資は家賃収入を得られる一方で、空室や修繕費、災害、売却価格の変動などのリスクがあります。十分な融資を受けられる見込みがある場合は、2部屋以上に分けて投資し、空室リスクや立地リスクを分散するのも方法の一つです。ただし、物件数を増やすほど借入額も大きくなるため、立地や需要、部屋の仕様、管理体制を総合的に確認する必要があります。 また不動産投資以外にも、株式や債券、投資信託、NISA、iDeCo、外貨、金など、さまざまな資産形成の手段があります。長期的な老後資金づくりを目的とするなら、不動産投資と併せてNISAやiDeCoを活用することも選択肢になるでしょう。 重要なのは、どれか一つの投資方法に偏り過ぎず、ご自身の目的やリスク許容度に合った組み合わせを考えることです。不動産投資で家賃収入を得ながら、複数の手段を組み合わせることで、老後資金の準備をより安定させやすくなります。 インフレの時代には何もしないこともリスク！ 早めの対策で十分な老後資金を確保しましょう 多くの方が「老後2,000万円問題」を意識して、預貯金による備えをしています。預貯金は必要なときに使いやすく、元本が大きく減りにくいメリットがある一方、 インフレによって物価が上昇すると、同じ金額の預貯金でも将来使える価値が目減りする可能性があります。 年金だけで生活費を賄いきれないケースもある中、預貯金だけに頼って老後資金を準備するのは、不安が残る方もいるでしょう。インフレの時代には、何もしないまま老後を迎えること自体がリスクになる可能性があります。 そこで検討したいのが、老後資金の準備方法の一つとしての不動産投資です。不動産投資は、金融機関の融資を活用しながら資産形成を進められる方法であり、入居者がいれば毎月家賃収入を得られます。定年後の年金以外の収入源として活用できるほか、実物資産である不動産はインフレ対策としても期待できます。 ただし、不動産投資は物件を購入すれば必ず成功するものではありません。老後資金の準備として活用するには、将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアを選び、無理のない返済計画を立てることが重要です。空室リスクや修繕費、金利上昇なども踏まえ、早い段階から情報収集を始めましょう。 エスリード株式会社は、1992年の設立以来、大阪をはじめとする関西エリアを中心に新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた東証プライム市場上場の不動産デベロッパーです。物件選定から運用、管理、売却までトータルでサポートしており、老後資金の準備を目的とした不動産投資についてのアドバイスも行っています。 インフレに備えながら老後資金を準備したい方や、年金以外の収入源を持ちたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.22 2026.06.22 初めての不動産投資ではどこから物件を購入するのがいい？　物件販売に関わる事業者を徹底解説 不動産投資に興味はあっても「何から始めればよいのか分からない」「物件運用が難しそう」と感じる方は少なくありません。不動産投資は、物件を購入して家賃収入や売却益を得る投資方法ですが、対象となる物件の種類や購入先、資金計画の立て方によって、運用のしやすさやリスクの大きさが変わります。 本記事では、不動産投資の基本的な仕組みから、新築ワンルームマンション投資とそれ以外の不動産投資の違い、購入先ごとの特徴まで分かりやすく解説します。初めての不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 不動産投資で収益を得る方法には、家賃収入などを得るインカムゲインと、売却益を得るキャピタルゲインの2つがある 新築ワンルームマンション投資とその他の不動産投資では、自己資金の入れ方やローンの考え方が異なるため、月々のキャッシュフローだけで良し悪しを判断しないことが大切 初めての不動産投資では運用難易度やローン審査、保証期間などを踏まえると、新築ワンルームマンションを不動産デベロッパーに相談しながら検討する方法が取り組みやすい 不動産投資の仕組み 不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入・所有し、その物件から利益を得る投資方法です。一口に不動産投資といっても、以下のように対象となる物件や運用方法はさまざまです。 マンションやビルの一室を購入して貸し出す「区分投資（ワンルームマンション投資）」 マンション・アパートを一棟購入して各部屋を貸し出す「一棟投資」 一軒家を購入して貸し出す「戸建て投資」 また駐車場やトランクルームなどを貸し出して収益を得る方法もあります。 どの投資方法であっても、利益の出し方は大きく分けると2つです。1つ目は、物件を保有しながら継続的に収益を得る「インカムゲイン」、2つ目は物件を売却したときに売却益を得る「キャピタルゲイン」です。まずはこの2つの違いを理解しておくことが、不動産投資の仕組みを理解する第一歩になります。 インカムゲイン インカムゲインとは、定期的に得られる運用益のことです。不動産投資でいえば、家賃収入や駐車場の利用料などが、株式投資でいえば配当や株主優待などがこれに当たります。毎月継続的に収益を得やすいため、長期にわたって安定した収入を目指す人はインカムゲインを中心とした不動産投資が適しています。 ただし、家賃収入や利用料がそのまま全て利益になるわけではありません。実際には、管理費や修繕費といった運用コストに加え、ローンを利用している場合は返済も発生します。そのため、手元に残る収益を考えるときは、入ってくるお金だけではなく、そこから差し引かれる費用まで含めて見ておくことが大切です。 キャピタルゲイン キャピタルゲインとは、所有している不動産を売却して得られる売却益のことです。売却価格から、物件の取得費用や諸経費、ローン残債などを差し引き、最終的に手元に残ったお金が収益になります。つまり不動産を保有している間だけではなく、売却したときにも利益を得られる可能性があるのが不動産投資の特長です。 1980年台後半～1990年台前半は、キャピタルゲインを重視したいわばギャンブルのような投資も多く、巨額の損失を出してしまうケースも少なくありませんでした。現在の不動産投資では、短期間で大きな売却益を狙うよりも、長期保有によって家賃収入を積み上げるインカムゲイン重視の運用が主流です。「大きなリスクは許容できない」「安定した資産形成をしたい」という人は、インカムゲインを軸に不動産投資を検討しましょう。 月々のキャッシュフローだけで比較するのはNG！ フルローンで物件を購入する場合と頭金を入れる場合の違い 不動産投資では、月々のキャッシュフローがプラスであれば安心、マイナスであれば危険と言われることがあります。しかし、月々のキャッシュフローは、物件の良し悪しだけではなく、主に「どのくらいの頭金を入れているのか」「どのくらいの期間でローンを返済するのか」など、ローンの組み方によって変わります。そのため月々のキャッシュフローだけを見て「プラスだから良い物件」「マイナスだから危険な物件」と判断するのは適切ではありません。 例えば、新築ワンルームマンションのように、担保価値も残存耐用年数も十分にある物件の場合、フルローンで購入することができます。一方、ある程度の築年数が経過した中古物件などは、担保価値が低かったり、残存耐用年数が短かったりといった理由から、ある程度の頭金が必要になるケースが多いです。 フルローンで購入する場合、借入額が大きくなりやすいため、家賃収入からローン返済額や管理費を差し引いた月々のキャッシュフローがマイナスになりがちです。その点、ある程度まとまった頭金を入れていると、その分月々のローン返済額が抑えられるため、キャッシュフローはプラスになります。つまり、キャッシュフローがマイナスになるかプラスになるかは、自己資金を月々少しずつ入れるのか、購入時にまとめて入れるのかという、自己資金の投入タイミングの違いが大きいのです。 ローンの組み方は、物件や金融機関、自己資金額、契約者の属性、ライフプランなどによって異なります。マイナスのキャッシュフローだけを見て「新築ワンルームマンション投資は良くない」「不動産投資に失敗した」と誤った判断をしないようにしましょう。 不動産投資初心者におすすめなのは新築？ 中古？ 不動産投資初心者が運用する場合、どちらかといえば新築の方が取り組みやすい傾向にあります。もちろん中古物件にも価格を抑えやすいなどのメリットはありますが、初心者の方であれば、運用開始後の費用負担や実務負担を踏まえて考えることが大切です。 新築がおすすめされる主な理由としては 運用難易度が低い ローンの審査に通りやすい 保証期間が長い の3つが挙げられます。ここでは、それぞれの理由を分かりやすく解説します。 運用難易度が低い 新築物件は、中古物件と比べて運用の難易度が低い傾向にあります。特に初心者にとって運用のしやすさにつながるポイントは、以下の通りです。 table2 項目 新築が初心者向きといえる理由 入居者が付きやすい 賃貸では新築物件を好んで選ぶ入居者層が多く、新築の賃貸需要が高い。またローン返済が終わっても築年数は35年なので、長期的な視点で見たときに、賃貸需要が減少しにくい 維持管理や修繕の負担が少ない 購入時点で各設備の耐用年数が長く残っているため、運用開始からしばらくは大きな修繕費が発生しにくい傾向にある 購入後の運用も任せやすい 新築物件は不動産デベロッパーが販売しているケースが多く、購入だけではなく管理や賃貸仲介までまとめて相談しやすい また中古物件の場合は、数字や物件概要だけでは読み取りにくい事情が隠れていることもあります。売却理由そのものはさまざまですが、購入後に想定していなかった修繕リスクや管理上の課題が見つかる可能性も。そうした見極めの難しさを踏まえると、初心者の方は、中古より新築の方が取り組みやすいといえるでしょう。 ローンの審査に通過しやすい 新築物件は、ローン審査の面でも有利に働きやすいです。不動産投資ローンでは、申込者の年収や勤務先だけではなく、物件そのものの収益性や担保価値も審査対象になります。その点、新築物件は需要のある立地に建てられることが多く、入居者が付きやすいと判断されることが多いため、金融機関からも収益性を見込みやすい物件と評価される傾向にあります。 また新築は築年数が浅く、建物の状態や将来的な市場価値の面でも評価されるため、中古物件と比べて担保価値が高く見られやすいです。こうした事情から、物件価格を全額借り入れるフルローンであっても、ローンの審査で有利に働く可能性があります。 さらに、新築を扱う大手の不動産デベロッパーは、複数の金融機関と提携しているケースが多いです。そうした会社を通じて物件を購入すると、融資額や金利、融資期間、団体信用生命保険の内容などを比較しながら、自分に合った金融機関を選びやすくなります。結果として、資金計画も立てやすくなるでしょう。 保証期間が長い 新築物件は、中古物件と比べて保証期間が長い点も、初心者に向いている理由の一つです。物件を購入する際に、不動産売買契約の内容と実際の物件の品質などに相違があった場合は、売主に一定の責任が生じます。これが、いわゆる契約不適合責任です。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では、新築住宅の住宅構造上重要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、10年間の責任期間があると示されています（※）。 また買主は、原則として不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知する必要があります。修理や損害賠償の請求は「不具合を知った時から5年以内」もしくは「引き渡しから10年以内」のいずれか早い方までに行います。 このように新築物件は、購入後の不具合に関する保護が比較的手厚く、万が一の際にも対応を求めやすいため、自己資金から修理費用を捻出しなくても済む可能性が高いです。特に、不動産投資が初めてで、購入後のトラブル対応に不安がある方にとっては、大きなメリットといえるでしょう。 ※参考：e-Gov.「住宅の品質確保の促進等に関する法律」.（参照：2026-04-16）. 投資用の不動産はどこから購入するのがよい？ 投資用の不動産を購入するときは、物件そのものだけではなく「どこから購入するか」も重要です。なぜなら、関わる不動産業者の種類によって、購入価格や情報の出回り方、買主へのサポート内容などが変わるからです。 不動産取引に関わる業者には、以下のような種類があります。 table2 種類 概要 特徴 不動産デベロッパー 新築物件を企画・開発・販売する業者 新築物件はデベロッパーから購入するのが一般的 元付業者 売主から直接、買主探しの依頼を受けている不動産業者 売主側の業者であり、買主から見ると比較的低コストで購入できる可能性がある 客付業者 買主の相談に乗り、元付業者と交渉する不動産会社 買主側の業者であり、一般的な相場で購入しやすい 物上げ業者 買取再販業者向けに売り物件を集める不動産業者 一般の方が直接購入するケースは基本的にない 買取再販業者 中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションを行って再販売する業者 一般の方も購入できるが、相場よりも高くなりやすい 不動産情報サイト 不動産業者が物件情報を掲載するWebサイト 物件を比較しやすい一方、希望売り出し価格がそのまま掲載されることが多い このように一口に不動産業者といってもさまざまな種類があり、どこから購入するかによって、価格や買いやすさは変わります。新築物件をなるべく安く購入したい場合は、基本的に不動産デベロッパーから購入するのが望ましいです。一方新築以外の不動産は、売主から直接依頼を受けている元付業者に相談する方が、コストを抑えやすい傾向にあります。 また元付業者とやり取りができれば、不動産情報サイトなどに掲載される前の未公開物件を紹介してもらえる可能性もあります。投資用不動産は、公開された時点で多くの買主候補が集まりやすいため、情報が広く出回る前の段階で検討できることは大きなメリットです。 不動産投資用の物件を購入する際は、建物のスペックだけではなく、どの業者から購入するのかまでを含めて検討することが大切です。特に初心者の方は、価格だけで判断するのではなく、情報の質や相談のしやすさも踏まえて購入先を選びましょう。 中古物件の販売の仕組み 新築物件は不動産デベロッパーから購入するのが一般的ですが、中古物件は販売されるまでの流れが少し異なります。この流れを理解しておくと、どこから中古物件の情報が出てくるのかを把握しやすくなるため、基本的な仕組みを押さえておきましょう。 まず、中古物件の売主から直接売却の依頼を受けるのが「元付業者」です。元付業者は、物件調査や販売図面の作成を行った上で、買主を探していきます。媒介契約の種類によっては、一定期間内にレインズへ登録する義務があります。レインズとは、不動産会社同士で物件情報を共有するためのシステムであり、一般の方が直接閲覧することはできません。 元付業者は、自社の購入見込み客へ物件を紹介したり、レインズを通じて他の不動産会社へ情報を共有したりしながら販売活動を進めます。そして、買主側の相談に乗りながら物件を紹介するのが「客付業者」です。客付業者は、元付業者やレインズの情報を基に、購入希望者へ物件を紹介します。 さらに、広く買主を集めるために不動産情報サイトへ掲載されることもあります。不動産情報サイトは物件を比較しやすい一方で、すでに多くの不動産会社や購入希望者の目に触れているケースも少なくありません。そのため、条件の良い物件は不動産情報サイトに載る前に申し込みが入ってしまう可能性が高いです。 このように、中古物件は「売主 → 元付業者 → レインズや客付業者 → 不動産情報サイト」といった流れで市場に出てくるのが一般的です。なるべく良い物件を良い条件で購入したい場合は、どの段階で情報に接するのかも重要になります。中古物件を検討する際は、できるだけ上流で情報を得られるようにしておくことが大切です。 不動産デベロッパーや系列の中古販売会社から物件を買うと割高というのは本当？ 結論からいうと、不動産デベロッパーや系列の中古販売会社から物件を購入することが、必ずしも割高というわけではありません。確かに、他の物件と比べたときに価格が高く見えるケースはありますが、それは単純に利益が上乗せされているからではなく、土地の仕入れにかかる費用や建築資材の費用、建設費など、必要なコストを積み上げた結果であることが多いです。 また不動産デベロッパーが扱う物件は、施工品質や立地、管理体制などに一定の水準が求められる傾向にあります。系列の中古販売会社が扱う物件でも、こうした基準を踏まえて管理や販売が行われることが通常であり、単に価格だけを見て割高と判断するのは適切ではありません。 施工の品質が高い物件には、将来的に売却しやすい・想定より修繕費がかかりにくいといったメリットもあります。購入時の価格だけを見ると高く感じたとしても、長期的な運用や売却まで含めて考えると、結果的にコストパフォーマンスが良いケースもあるでしょう。 そのため不動産投資では、物件価格だけを見て「高い」「安い」と判断するのではなく、立地や建物の品質、保証内容、将来的な売却のしやすさなども含めて総合的に見ることが大切です。 初めての不動産投資なら不動産デベロッパーへの相談がおすすめ！ 初めて不動産投資に取り組むなら、まずは新築ワンルームマンション投資から検討してみるのがおすすめです。新築ワンルームマンションは、フルローンを活用できるケースが多く、手持ち資金がそこまで多くない場合でも始めやすいという特長があります。また運用難易度が比較的低い・ローン審査に通りやすい・保証期間も長いといったメリットもあるため、初心者の方でも取り組みやすい投資方法といえるでしょう。 新築物件は大手不動産デベロッパーから購入するのが一般的です。不動産デベロッパーは、需要の高い立地を見極めながら物件を企画・開発することが多いため、空室や資産価値の下落といったリスクを抑えやすい立地にあることが多いです。管理や賃貸仲介なども依頼できる業者であれば、運用中の支援も受けられるため、初心者の方ほど不動産デベロッパーへ相談するメリットは大きいです。 エスリード株式会社は、東証プライム市場に上場している企業であり、安定した経営基盤の基、これまで多くの不動産投資を支援してきた実績があります。需要の見込める立地にある新築ワンルームマンションを紹介できるだけではなく、大手金融機関とも提携しているため、複数の選択肢の中からお一人お一人の状況に合ったローンを案内することが可能です。 さらに、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社もあり、物件購入後の管理や入居者募集までまとめて相談しやすい体制が整っています。初めての不動産投資で、物件選びからローン、購入後の運用まで一貫して相談できる相手を探している方は、エスリード株式会社へご相談ください。
• 2026.06.22 2026.06.24 公務員でも不動産投資はできる？　確認すべきルールや注意点、始める前に知っておきたいことを解説 公務員は副業・兼業に関する制限があるため、不動産投資はできないと思われがちですが、要件を満たせば資産運用として始められる場合があります。ただし、物件数や賃料収入、管理方法などによっては自営兼業とみなされ、承認が必要になるため注意が必要です。 2026年4月からは国家公務員の自営兼業制度が見直され、不動産等賃貸に関する承認基準も変更されました。また国家公務員と地方公務員では確認すべきルールが異なるため、所属先の服務規程や承認要否を事前に確認することが大切です。 本記事では、公務員が不動産投資を行う際に確認すべきルールや、2026年制度改正の内容、また公務員が不動産投資に向いているとされる理由を解説します。注意点や始める流れもご紹介するので、本業に支障が出ない範囲で不動産投資を検討したい公務員の方はぜひ参考にしてください。 suggest2 公務員でも一定の条件を満たせば不動産投資は可能だが、国家公務員・地方公務員・職種ごとの服務規程や承認要否を確認する必要がある 公務員は収入が安定しており、ローン審査で評価されやすい傾向にあるため、不動産投資による長期的な資産形成に向いている 公務員が不動産投資を行う際は、勤務先との利害関係や物件規模、管理委託の体制を確認し、本業に支障が出ない範囲で進めることが大切 公務員でも不動産投資はできる？ 公務員は法律によって副業が制限されていますが、一定の条件を満たせば、不動産投資を行うことは可能です。不動産投資は、株式投資や投資信託などと同じく資産運用の一つとして扱われる場合があり、規模や運営方法によっては副業禁止規定に抵触しないケースがあります。 ただし、公務員であれば無条件に不動産投資ができるわけではありません。所有物件の規模や年間賃料収入の合計、管理方法によっては「自営」とみなされ、承認が必要になる場合があります。また本業に支障が出たり、職務上の利害関係が生じたりする場合も注意が必要です。 そのため公務員が不動産投資を始める際は「公務員だからできない」と考えるのではなく、国家公務員法や地方公務員法、所属先の服務規程などを確認し、本業に支障が出ない範囲で行うことが大切です。 公務員が副業禁止となる法的根拠 公務員の副業・兼業は、法律によって制限されています。これは公務員が職務に専念し、公務の中立性・公平性を保ち、国民や住民からの信頼を損なわないようにするためです。 国家公務員の場合、国家公務員法第103条で営利企業の役員などを兼ねることや、自ら営利企業を営むことが原則として制限され、同法第104条では報酬を得て営利企業以外の事業や事務に従事する場合、内閣総理大臣および所轄庁の長の許可が必要であるとされています。 地方公務員の場合は、地方公務員法第38条で、任命権者の許可なく営利企業に従事することなどが制限されています。つまり国家公務員・地方公務員のいずれも、許可なく営利目的の活動を行うことには一定の制限があるのです。 そのため公務員が不動産投資を行う場合は、法的な根拠を理解した上で、所属先の服務規程や承認の要否を確認し、必要に応じて人事・総務担当へ相談しましょう。 公務員が不動産投資を行う際に確認すべきルール 公務員が不動産投資を行う際は、国家公務員か地方公務員かによって確認すべきルールが異なります。意図せず規定違反になっていたということがないよう、以下のルールを必ずチェックしましょう。 【2026年制度改正】国家公務員は人事院規則14-8を確認する 地方公務員は所属自治体の服務規程を確認する 教員や警察官、消防などは独自の規定も確認する 一定規模を超える場合は承認が必要になる 管理業務は管理会社へ委託する 【2026年制度改正】国家公務員は人事院規則14-8を確認する 国家公務員の自営兼業に関するルールは、人事院規則14-8によって規定されています。2026年4月からは自営兼業制度が見直され、不動産投資について承認が必要となる規模基準も変更されました。 見直し後の不動産投資の主な基準は以下の通りです（※）。 table2 運用規模 10室未満床面積600㎡未満 10室未満床面積600㎡以上 10室以上 賃料年額1,000万円以上 今回の見直しから承認不要 承認が必要 承認が必要 賃料年額500～999万円 今回の見直しから承認不要 今回の見直しから承認不要 承認が必要 賃料年額500万円未満 承認不要 承認不要 承認が必要 年間賃料収入の合計基準は、従来の500万円から1,000万円へ引き上げられました。また新たに床面積の基準が増えたため、賃料と併せて確認が必要です。 なお、自営兼業の承認基準として、以下の内容も示されています。 職員の官職と事業との間に特別な利害関係がないこと 職務の遂行に支障が生じないこと 公務の公正性や信頼性に支障が生じないこと そのため、物件数や賃料収入が基準を下回っていても、職務との関係や管理方法によっては確認が必要になる場合があります。 ここでは承認が必要な基準について、詳しく見ていきましょう。 ※参考：人事院.「自営兼業制度の見直しについて（概要）」.（参照：2026-06-09）. 5棟10室以上の運営 国家公務員が不動産投資を行う場合、これまで通り、独立家屋の賃貸が5棟以上、またはアパート・マンションなど独立的に区画された建物の賃貸が10室以上になると、一定規模の不動産賃貸として承認が必要になる可能性があります。 戸建て1棟を区分所有2室に換算するケースなどもあるため「5棟10室未満なので承認は不要」と判断するのではなく、賃料収入や床面積、管理方法、職務との利害関係なども含めて、本当に承認がいらないのかを確認しましょう。 賃料年額が1,000万円以上かつ床面積が600㎡以上 10室未満のうち、年間賃料収入の合計が1,000万円以上かつ床面積が600㎡以上の場合は、承認が必要です。特に床面積は今回新たに加わった基準のため、既に不動産投資を始めている公務員の方は、ご自身の所有物件の床面積を確認しましょう。 賃料収入は物件を追加した場合だけではなく、家賃改定や満室稼働によって増えることもあります。購入時点では基準を下回っていても、運用中に基準を超える可能性があるため、毎年の賃料収入や所有物件の面積を確認しておきましょう。 地方公務員は所属自治体の服務規程を確認する 地方公務員の不動産投資では、国家公務員の基準を参考にする自治体もありますが、最終的な判断は所属自治体の服務規程や任命権者の判断によります。自治体によっては、国家公務員よりも厳しいルールを設けている場合もあるため注意が必要です。 そのため地方公務員が不動産投資を始める場合は、まず所属自治体の服務規程や兼業に関する規則を確認しましょう。判断に迷う場合は、人事・総務担当などに事前相談しておくのが望ましいです。 教員や警察官、消防などは独自の規定も確認する 公務員の中でも、教員や警察官、消防職員、自衛隊員などは、職務の性質上、独自の規定やより厳格な服務ルールが適用される場合があります。 例えば公立学校の教員は、地方公務員法に加えて、教育委員会ごとの服務規程や兼業に関するルールを確認する必要があります。警察官や消防職員は、住民の安全や緊急対応に関わる職務であるため、本業への支障や信用失墜行為に対してより慎重な判断が求められるでしょう。自衛隊員は特別職国家公務員に該当し、自衛隊法や防衛省の内部規定なども確認対象になります。 同じ公務員であっても、職種や所属先によって不動産投資に関する扱いが異なる可能性があります。国家公務員・地方公務員という大きな区分だけで判断せず、ご自身の職種に適用される規定もチェックしてください。 一定規模を超える場合は承認が必要になる 不動産投資が一定規模を超える場合は、自営兼業として承認が必要になる可能性があります。また相続や転勤などをきっかけに、不動産を賃貸運営することもあるでしょう。このようなケースでも、物件数や賃料収入が基準を超える場合は、所定の手続きを行い、承認を得ることで不動産賃貸を継続できる可能性があります。 重要なのは、基準を超えそうな場合や判断に迷う場合に、自己判断で運用を進めないことです。物件数・室数・賃料収入の合計・床面積・管理方法などを整理し、必要に応じて所属先へ相談しましょう。 管理業務は管理会社へ委託する 公務員が不動産投資を行う場合、入居者募集や家賃回収、クレーム対応、建物の維持管理などの実務は、管理会社へ委託しなければなりません。自ら日常的に管理業務を行うと、本業に支障が出たり、職務専念義務に抵触したりする恐れがあるためです。 国家公務員の自営兼業制度でも、職務の遂行に支障が生じないことが承認基準として示されています。 そのため不動産投資を行う際は、管理会社に委託し、本業に影響が出ない体制を整えることが大切です。 不動産投資を検討する際は、物件の提案だけではなく、購入後の賃貸管理まで任せられる不動産会社を選ぶとよいでしょう。 公務員が不動産投資に向いているとされる理由 公務員は副業に制限がある一方で、収入の安定性や信用力の面から、不動産投資に向いているといわれます。ここでは、公務員が不動産投資に向いているとされる3つの理由を解説します。 安定した収入がありローン審査で評価されやすい 長期的な資産形成を計画しやすい 管理委託により本業と両立しやすい 安定した収入がありローン審査で評価されやすい 公務員は、収入が安定している職業として金融機関から評価されやすい傾向にあります。民間企業と比べて倒産やリストラのリスクが低く、長期的に一定の収入を見込みやすいため、ローン審査において返済能力を判断する際に有利に働くのです。 不動産投資では、物件価格のほとんどをローンで賄うケースも少なくありません。そのため金融機関から希望する額の融資を受けられるかどうかは、投資を始める上で重要なポイントです。公務員は安定した給与収入があるため、融資を受けやすいだけではなく金利面で優遇される可能性もあるでしょう。 金利を抑えられれば、毎月のローン返済額や総返済額を抑えやすくなります。結果として、月々のキャッシュフローや長期的な運用計画も安定しやすくなるでしょう。 こうしたメリットを生かせるため、公務員は不動産投資に向いているといわれるのです。 長期的な資産形成を計画しやすい 公務員は収入の見通しが立てやすく、長期的な資産形成を計画しやすい点も不動産投資に向いているとされる理由の一つです。 不動産投資は、短期間で大きな利益を狙うというよりも、家賃収入を得ながら中長期で運用していく投資方法です。ローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの支出を踏まえ、長い目で収支を見ていく必要があります。 公務員の場合、定年までの収入や退職金、年金などの見通しを立てやすいため、老後資金の準備や将来の生活設計と組み合わせて投資計画を考えやすいでしょう。毎月の給与収入を基に、どの程度のローン返済なら無理がないか、空室や修繕が発生した場合にどのくらい備えておくべきかも検討しやすくなります。 また将来的な売却や繰上げ返済、複数物件の運用など、出口戦略を見据えた計画を立てやすい点も、公務員にとってのメリットといえるでしょう。 管理委託により本業と両立しやすい 先述した通り、公務員が不動産投資を行う際は、本業に支障が出ない体制を整えることが重要です。そのため入居者募集や家賃回収、クレーム対応、修繕手配などの管理業務は、管理会社へ委託するのが基本です。 賃貸管理には、入居者からの問い合わせ対応や設備故障時の手配、退去時の原状回復など、時間や手間のかかる業務が多くあります。管理会社に日常的な管理業務を任せられれば、公務員としての勤務に影響を及ぼさず、上手に両立していけるでしょう。 ただし、管理会社に委託すれば完全に任せきりでよいわけではありません。収支や空室状況、修繕内容などは定期的に確認し、必要に応じて管理会社と連携しながら運用していくことが大切です。 公務員が不動産投資をする際の注意点 公務員が不動産投資を行う際は、一定のルールを守る必要があります。公務員でも不動産投資は可能ですが、規模や運営方法、勤務先との関係によっては、承認が必要になったり、服務義務違反に問われたりする恐れがあります。 後々問題になることがないよう、以下の注意点を確認しておきましょう。 勤務先との利害関係がないか確認する 規模や収入が基準を超えないか確認する 家族名義や法人化で規制を回避しようとしない 勤務先との利害関係がないか確認する 公務員が不動産投資を行う際は、勤務先や自身の職務と、不動産賃貸事業との間に特別な利害関係がないかを確認する必要があります。 先述した通り、2026年4月からの自営兼業制度の見直しでは、国家公務員の自営兼業に関する承認基準として、職員の官職と事業との間に特別な利害関係、またはその発生のおそれがないことが示されています。 例えば自身の職務で許認可や契約、監督、補助金交付などに関わる不動産会社や管理会社から物件を購入する場合、利害関係を疑われる可能性があります。また勤務先の所管業務と関係の深い事業者との取引も、公務の公正性や信頼性の観点から慎重に判断すべきです。 規模や収入が基準を超えないか確認する 公務員が不動産投資を行う際は、所有物件の規模や賃料収入が承認の必要な基準を超えないかを確認しましょう。 承認を得ずに自営兼業を行うと、服務義務違反に問われる可能性があります。国家公務員法では、自営兼業に関する制限に違反した場合、懲戒処分の対象となるだけではなく、同法第109条第13号により、1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金に処される可能性もあります。 基準を超えそうな場合や承認が必要か判断しにくい場合は、自己判断で運用を続けるのではなく、所属先へ相談し、必要な手続きを確認しましょう。 ※参考：e-Gov「国家公務員法」.（参照：2026-06-08）. 家族名義や法人化で規制を回避しようとしない 公務員が不動産投資を行う際は、家族名義や法人化によって副業・兼業規制を回避しようとするのは避けましょう。 形式上は配偶者や親族の名義、または法人名義で物件を所有していたとしても、資金提供や物件選定、契約判断、管理方針の決定などに公務員本人が実質的に関与している場合は、本人が不動産賃貸業を行っていると判断される可能性があります。名義だけを変えていても、実態として本人が主体的に運営していれば、服務規程に抵触するリスクがあります。 規制を避ける目的で名義を変更するのではなく、必要に応じて承認を得る・管理会社へ委託する・所属先へ事前相談するなど、正しい手続きを踏んでください。 公務員が不動産投資を始める流れ 基準を超える規模で不動産投資を行う場合は、所轄庁の長を通じて承認を得る必要があります。承認には書類の準備や確認に数カ月程度かかる可能性があるため、不動産投資を始めようと考えた段階で、早めに承認要否の確認を進めておくのが望ましいです。 ここでは、公務員が不動産投資を始める際の基本的な流れを解説します。 不動産投資を行う目的を明確にする まずは、不動産投資を行う目的を明確にしましょう。 不動産投資の目的は、老後に備えた資産形成、将来的な収入源の確保、相続税対策など、人によって異なります。家賃収入や節税などのメリットだけに注目するのではなく「なぜ不動産投資を始めたいのか」を整理することが大切です。 目的が曖昧なまま不動産投資を始めると、自分のリスク許容度に合わない投資判断をしてしまったり、営業トークに踊らされて手放す必要のない物件を売却してしまったりする可能性があります。特に公務員の場合、物件数や賃料収入が一定基準を超えると承認が必要になるため、目的に対してどの程度の規模が適切なのかを考えておく必要があります。 老後資金を準備したいのか、毎月のキャッシュフローを重視したいのかによって、選ぶべき物件や運用中の判断も変わります。まずはご自身の目的を整理し、無理のない投資方針を定めましょう。 信頼できる不動産会社を探す 次に信頼できる不動産会社を探します。 公務員の場合、一般の会社員とは異なり、副業・兼業に関するルールや承認要否を確認しながら進める必要があります。そのため公務員の不動産投資に関する規定を理解し、物件選びや管理委託の体制まで相談できる不動産会社を選ぶのが望ましいです。 不動産会社を選ぶ際は、以下のような点を確認しましょう。 賃貸需要の高いエリアで物件を扱っているか 同じグループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社があり、購入後の管理まで相談できるか 家賃収入だけではなく、ローン返済、管理費、修繕費、空室リスクなども踏まえた堅実なシミュレーションをしてくれるか 長期保有だけではなく、将来的な売却や資産の組み替えも含めて相談できるか 担当者はメリットだけではなく、リスクや承認要否の確認についても丁寧に説明してくれるか 物件の収益性だけではなく、本業に支障が出ない運用体制を一緒に考えてくれる会社を選びましょう。 長期的な収支計画を立てる 不動産会社が決まったら、投資の目的に合う物件を探しながら、長期的な収支計画を立てます。気になる物件があれば、以下のような点に注意して試算してみましょう。 ローン返済額は無理のない金額に収まっているか 諸経費（管理費・修繕積立金・税金・保険料など）を加味した上でキャッシュフローに問題ないか 突発的に発生する修繕費・設備交換費などを賄えるか 空室や家賃下落、金利上昇などの影響を反映しているか 併せて売却をする予定はあるのか、あるとしたらどのようなタイミングがよいのかといった出口戦略も検討し、長期の収支計画に反映させましょう。 物件の計画だけではなくご自身のライフイベントも加味すると、より精度の高いシミュレーションになります。公務員は収入が安定している一方で、結婚や出産、住宅購入、子どもの教育費、親の介護などのタイミングで家計の支出が変わることもあります。将来の家計に無理が出ないよう、長期的な目線で収支計画を立ててください。 物件の選定と自営兼業の承認要否を確認する 収支計画を立て、無理のない運用ができそうであることを確認したら、物件を選定し購入に向けた準備に進みます。 物件との出会いは一期一会なので、悩んでいる間に他の人からの申し込みが入ってしまうことも少なくありません。シミュレーションや収支計画を確認した上で、問題ないと思えたらすぐに不動産会社の担当者に連絡しましょう。 物件の申し込みと併せて、金融機関への融資申請も行います。不動産投資ローンを組む金融機関は基本的に不動産会社から紹介してもらうため、よりご自身に適した条件のローンを組みたいと考えている方は、不動産会社選びの際に、金融機関との連携数などもチェックしておくのがおすすめです。 複数戸の運用を検討している場合は、物件の戸数・棟数・賃料収入・床面積を確認し、自営兼業の承認が必要になるかを判断します。承認が必要になる可能性がある場合は、契約前に所属先へ相談しましょう。 なお、自営兼業の承認申請では、一般的に以下のような書類が必要になります。 table2 必要書類の例 概要 自営兼業承認申請書 不動産等賃貸を行う理由や内容を記載する書類 不動産登記簿の謄本 所有物件や賃貸状況を明らかにする書面 賃貸借契約書の写し 賃料収入額を確認できる書面 管理委託契約書の写し 管理業務を事業者へ委託していることを証明する書面 収支計画書・物件概要書 物件の規模や収益見込みを確認するための資料 上記はあくまでも一例です。実際に必要な書類は所属先や申請内容によって異なるため、事前に人事・総務担当へ確認しましょう。 確定申告を行う 投資用物件の購入契約や管理会社との契約が済み、家賃収入を得るようになったら、不動産所得として確定申告を行います。 不動産所得は、家賃収入などの総収入金額から、ローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いて計算します。不動産所得の赤字分を給与所得などと損益通算する場合や、税金の還付を受けるためには確定申告をする必要があるため、準備をしておきましょう。 確定申告では収入や経費を正しく整理し、必要な書類を保管しておくことが大切です。特にローン返済や管理費、減価償却費などは、不動産投資の収支に大きく関わります。不動産投資の確定申告や経費の範囲については、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご覧ください。 不動産投資をしているサラリーマンは確定申告するべき？ 申告の流れや必要書類、節税のポイントを解説 不動産投資の経費はどこまで認められる？ 必要経費の範囲や計上時の注意点を解説 公務員の不動産投資は本業に支障が出ない体制を整えて始めよう 公務員でも、一定の条件を満たせば不動産投資を行うことは可能です。ただし、公務員には副業・兼業に関する制限があるため、国家公務員法や地方公務員法、所属先の服務規程などを確認した上で、ルールに沿って進める必要があります。 特に重要なのは、本業に支障が出ない体制を整えることです。入居者募集や家賃回収、クレーム対応、建物の維持管理などを自ら行うと、職務専念義務との関係で問題になる可能性があります。不動産投資を始める際は、管理業務を専門の管理会社へ委託し、公務員としての職務に影響が出ない運用体制を作りましょう。 また物件数や賃料収入、床面積などが一定基準を超える場合は、自営兼業の承認が必要になることがあります。家族名義や法人化によって規制を回避しようとするのではなく、必要に応じて所属先に確認し、適切な手続きを踏むことが大切です。 エスリード株式会社は、関西エリアを中心に新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた不動産デベロッパーです。物件選定から収支シミュレーション、購入後の賃貸管理、将来の売却までトータルでサポートしているため、本業と両立しながら不動産投資を検討したい公務員の方も相談しやすい体制が整っています。 「公務員でも不動産投資を始められるのか知りたい」「本業に支障が出ない範囲で資産形成を進めたい」という方は、ぜひエスリードの無料面談をご利用ください。
• 2026.06.18 2026.06.18 不動産投資は誰に相談する？　目的別の相談先や相談前に準備することを解説 不動産投資について情報収集しようと思っても、インターネット上にはさまざまな意見があふれており「物件選びやローン、税金について誰に聞けばよいのか」と迷っている方もいるでしょう。不動産投資には、物件選定や収支計画、ローン、税金、相続、購入後の管理など、さまざまな判断が関わるため、相談内容に適した相手を選ぶことが大切です。 本記事では、不動産投資の主な相談先を目的別に紹介します。専門家に相談するメリットや、不動産会社に相談する際の確認ポイント、相談前に準備しておきたいことも解説するので、不動産投資について誰に相談すべきか迷っている方はぜひ参考にしてください。 suggest2 不動産投資の物件選定やシミュレーション、将来の出口戦略などは不動産会社や不動産投資会社に相談するのがおすすめ 専門家に相談することで、自分では気付きにくいリスクを把握できたり、目的に合った投資判断がしやすくなる 相談先の不動産会社を選ぶ際は、目的に合った提案・リスク説明・堅実なシミュレーションの有無や、購入後のサポート体制を確認することが大切 【目的別】不動産投資の主な相談先 不動産投資に関する悩みは、相談内容によって適した相談先が異なります。まずは「何を相談したいのか」を整理することが大切です。 table2 相談したい内容 不動産投資にまつわる主な悩み 相談先 物件選びや収支計画 どの物件を選べばよいか 収支は成り立つか 賃貸需要はあるか シミュレーションをしたい など 不動産会社 不動産投資会社 税金や確定申告 減価償却費を算出したい 経費計上できる項目を知りたい 確定申告の資料を作成してほしい 相続税について知りたい など 税理士 家計やライフプランへの影響 家族構成に対して備えておくべき死亡保障額を知りたい 病気やケガをした際の公的保障を知りたい など ファイナンシャルプランナー（FP） ローンや融資 借入可能額を知りたい 現在の金利はいくらか 返済期間によって月々の返済額がどう変わるのか知りたい 団体信用生命保険とは など 金融機関 相続や法的トラブル 相続登記したい 遺産分割でもめている 賃貸借トラブル・契約トラブルなどを解決したい など 弁護士・司法書士 ※交渉や訴訟対応が必要な場合は、原則として弁護士への相談が必要 ここからは、それぞれの相談先の特長を詳しく見ていきましょう。 物件選びや収支計画を相談したい場合：不動産会社・不動産投資会社 物件選びや収支計画について相談したい場合は、不動産会社や不動産投資会社が主な相談先になります。 不動産投資では、購入する物件の立地や価格、想定家賃、管理費、修繕費、ローン返済額などを踏まえて、長期的に収支が成り立つかを確認する必要があります。不動産会社や不動産投資会社であれば、物件の提案はもちろん、賃貸需要や賃料相場、収支シミュレーションについても相談することが可能です。 会社によって対応範囲は異なり、物件の仲介のみを行う会社もあれば、購入前の相談から物件選定、管理委託、売却までトータルでサポートしている会社もあります。購入後の管理や将来の売却まで相談できる会社を選べば、物件に関する悩みを一つの窓口に集約しやすくなるでしょう。 また希望するエリアが決まっている場合は、その地域に詳しい不動産会社を選ぶのがおすすめです。地域の賃貸需要や賃料相場、再開発の動向などに詳しい会社であれば、実態に即したアドバイスを受けられるでしょう。 日程調整してみる 税金や確定申告について相談したい場合：税理士 税金や確定申告について相談したい場合は、税理士が適しています。 不動産投資では所得税や住民税だけではなく、固定資産税や都市計画税、譲渡所得税、相続税など、さまざまな税金が関係してきます。また減価償却費やローン利息、管理費、修繕費などをどこまで経費として計上できるのか、損益通算の対象になるのかなど、判断が難しい場面も少なくありません。 税理士に相談すれば、確定申告の方法や経費計上、節税につながる可能性のある制度について確認できます。特に本業が忙しく確定申告に時間をかけられない方や、減価償却・損益通算・相続税対策について正しく理解したい方は、税理士に相談するのが望ましいです。 ただし、税理士によって得意分野は異なります。不動産投資に関する相談をする場合は、不動産所得や不動産売却、相続税などの支援実績がある税理士を選ぶとよいでしょう。 家計やライフプランへの影響を相談したい場合：ファイナンシャルプランナー（FP） 不動産投資が家計やライフプランに与える影響を相談したい場合は、ファイナンシャルプランナー（FP）が相談先の一つになります。 FPは年金や生命保険・損害保険、税金、住宅ローン、資産運用、国の公的保障など、家計全体に関する幅広い知識を持つ専門家です。毎月の家計や老後資金、教育費、保険の見直し、ライフイベントに合わせた収支バランスなどについて相談できます。 例えば家族構成に応じて必要な保障額を確認したい場合や、公的保障と民間保険、不動産投資を含めた資産形成のバランスを見直したい場合には、FPに相談しましょう。特定の商品販売を前提としないFPであれば、家計全体を踏まえた第三者目線のアドバイスを受けられます。 一方で、FPは家計や資産形成全般の相談には適していますが、不動産投資の物件選定や投資を前提とした詳細な収支シミュレーションについては、不動産会社や不動産投資会社の方が具体的なアドバイスを受けやすい場合があります。家計全体の方向性はFP、具体的な物件や運用は不動産会社というように、相談内容に応じて使い分けるとよいでしょう。 ローンや融資について相談したい場合：金融機関 ローンや融資について相談したい場合は、不動産投資ローンを取り扱う金融機関が相談先になります。 金融機関では、借入可能額や金利、返済期間、返済方法、団体信用生命保険など、融資条件に関する相談ができます。不動産投資では、物件価格の多くをローンで賄うケースも多いため、どのくらい借り入れできるのか、月々の返済額がどの程度になるのかを確認しておくことが重要です。 不動産会社と提携している金融機関であれば、早い段階で事前審査を受けられる場合もあります。自身の年収や勤務先、勤続年数、自己資金、既存借入などに応じて、利用しやすいローン商品を確認できるでしょう。 またすでに物件を保有している場合でも、金利負担を見直したい、月々のキャッシュフローを改善したいといった相談ができる場合もあります。状況によっては、借り換えや返済計画の見直しを検討できることもあるため、融資条件に不安がある場合は金融機関へ相談してみましょう。 相続や法的トラブルについて相談したい場合：弁護士・司法書士 相続や法的トラブルについて相談したい場合は、弁護士や司法書士が相談先になります。ただし、弁護士と司法書士では対応できる内容が異なるため、相談内容に応じて使い分けることが大切です。 不動産の相続で親族間のトラブルが起きている場合や、遺産分割協議がまとまらない場合、賃貸借契約をめぐるトラブルが調停や裁判に発展しそうな場合は、弁護士に相談するのがよいでしょう。交渉や訴訟対応が必要な場面では、弁護士が対応する必要があります。一口に弁護士といっても得意分野が異なるため、相続案件や不動産に強い弁護士を選んでください。 一方、司法書士は不動産登記の専門家です。相続登記や名義変更、成年後見、遺言書に関する手続きなどについて相談できます。法的な争いがない相続手続きや登記手続きを進めたい場合は、司法書士が適しているでしょう。 誰に相談すればよいか分からない場合は、まず不動産会社に相談してみるのも方法の一つです。不動産会社によっては、税理士や弁護士、司法書士などの士業と連携しており、相談内容に応じて適切な専門家を紹介してもらえる場合があります。 不動産投資について専門家に相談するメリット 不動産投資は、物件選びやローン、税金、賃貸管理、売却など、検討すべき項目が多い投資です。インターネットや書籍で情報収集することも大切ですが、ご自身の年収や資産状況、投資目的に合う判断をするには、専門家に相談することが有効です。 不動産投資について専門家に相談する主なメリットは、以下の通りです。 table2 メリット 内容 セカンドオピニオンになる すでに提案を受けている物件や投資プランについて、別の視点から意見をもらえる 自分の状況に当てはめて専門的な知識を学べる ローンや税金、物件選び、リスクなどを、自分の状況に合わせて教えてもらえる 専門家ならではの視点を提案してくれる 空室リスクや修繕費、出口戦略など、見落としやすいポイントを確認できる 目的に合った投資方法を判断しやすくなる 年収や自己資金、ライフプランを踏まえて、無理のない投資規模や物件の方向性を検討できる リスクを理解した上で投資判断ができる メリットだけではなく、想定されるリスクや対策を把握した上で判断できる 不動産投資には税金やローン、相続など複数の分野が関わります。全てをご自身だけで調べようとすると時間がかかる上に、情報の正確性を判断しにくいこともあるでしょう。専門家に相談すれば、自分の状況に合わせて必要な情報を整理しやすくなります。 また物件の収益性やリスク、将来予測などは、一般的な知識だけでは通用しないことも少なくありません。プロの意見を聞くことで、提案内容を冷静に判断しやすくなります。 相談先によって得意分野は変わるので、状況に応じて適切な専門家を選びましょう。 不動産会社に相談する際に確認したいポイント 相談内容ごとに適した専門家は異なりますが、不動産投資の物件選びや収支計画などについて相談する場合は、不動産会社や不動産投資会社が主な相談先になります。 ただし、不動産会社や担当者によって、提案内容やサポート範囲、リスク説明の丁寧さは異なります。相談先を選ぶ際は、単に物件を紹介してもらえるかどうかだけではなく、長期的に頼れるか、信頼できる提案をしてくれるかを確認することが大切です。 ここでは、相談する不動産会社を選ぶ際に確認したいポイントを解説します。 投資目的や属性に合った提案をしてくれるか 不動産会社に相談する際は、ご自身の投資目的や希望、年収・自己資金・借入状況などの属性に合った提案をしてくれるかを確認しましょう。 不動産投資の目的は、資産形成、老後資金の準備、生命保険代わりの備え、節税、相続対策など人によって異なります。目的が違えば、選ぶべき物件やローンの組み方、運用方針も変わります。そのため、相談者の状況を丁寧に聞き取った上で、無理のない投資プランを提案してくれる会社を選ぶことが重要です。 一方で、目先の売り上げやノルマを優先している担当者の場合、投資目的や資金状況に合わない物件を強く勧めてくる可能性もあります。提案内容に違和感がある場合は、その場で結論を出さず、一度持ち帰って比較検討しましょう。必要に応じて、他の不動産会社に相談し、セカンドオピニオンを得るのも方法の一つです。 メリットだけではなくリスクも説明してくれるか 不動産投資には、家賃収入を得られる、資産形成につながる、節税効果が期待できるといったメリットがあります。一方で、空室リスクや家賃下落リスク、修繕費の増加、金利上昇、売却価格の下落などのリスクもあります。 そのため、メリットばかりを強調する担当者には注意が必要です。信頼できる不動産会社であれば、期待できる効果だけではなく、想定されるリスクや注意点についても丁寧に説明してくれます。 相談時には、リスクに対してどのような対策を取れるのかを質問してみましょう。例えば「空室が発生した場合はどうするのか」「家賃が下がった場合の収支はどうなるのか」「金利が上がった場合の返済額はどの程度変わるのか」などを確認すると、担当者の説明力や対応力を見極めやすくなります。 堅実なシミュレーションを提示してくれるか 物件を紹介してもらう際は、どのような収支シミュレーションを提示してくれるかも重要な判断材料です。 不動産投資では、物件価格や想定家賃だけではなく、ローン返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、空室リスク、家賃下落などを踏まえて収支を確認する必要があります。購入を後押しするために楽観的な数字だけを並べるのではなく、現実的な前提条件に基づいたシミュレーションを提示してくれる会社の方が信頼しやすいでしょう。 特に、長期運用を前提とする場合は、数年後・数十年後の収支も確認することが大切です。空室期間や修繕費の発生、金利上昇、売却価格の変動など、複数のパターンを想定したシミュレーションを出してもらえるか確認しておきましょう。 購入後の管理や売却まで相談できるか 不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。購入後は入居者募集や家賃管理、修繕対応、空室対策、将来の売却など、長期的な運用が続きます。 物件を購入する不動産会社とは別に、賃貸管理会社を自分で探すケースもありますが、購入後の管理や売却まで一貫して相談できる会社を選べば、運用中の手間を抑えやすくなります。特に本業が忙しい会社員の方にとっては、管理や入居者対応を任せられる体制が整っているかどうかは重要なポイントです。 相談時には、グループ内に賃貸管理会社や売買仲介会社があるか、購入後の管理委託や売却相談まで対応しているかを確認しておきましょう。長期的に伴走してくれる不動産会社を選ぶことで、運用中の不安やトラブルにも対応しやすくなります。 不動産投資の相談前に準備しておきたいこと 不動産投資の相談先が決まったら、より具体的なアドバイスを受けるために事前準備を行います。目的や資金状況、将来のライフプランなどを整理しておくことで、相談相手も状況を把握しやすくなり、ご自身に合った提案を受けることが可能です。 相談前に準備しておきたい主な内容は、以下の4つです。 不動産投資を行う目的 年収や自己資金、借入状況 将来の資産計画やライフプラン 相談したい内容や不安点 不動産投資を行う目的 まずは、不動産投資を行う目的を整理しておきましょう。 不動産投資の目的は、老後に備えた資産形成や家計の収支改善など、人によって異なります。例えば、老後資金を準備したい方と相続税対策を重視したい方では、選ぶべき物件の種類や規模、運用方針が変わります。目的が曖昧なまま相談すると、提案内容が自分に合っているのか判断しにくくなるでしょう。 相談前には、将来どの程度の資産を形成をしたいのか、毎月のキャッシュフローを重視するのか、長期保有を前提にするのかなど、ご自身の考えを整理しておく必要があります。 年収や自己資金、借入状況 相談時には、年収や自己資金、借入状況など、ご自身の属性が分かる情報も整理しておきましょう。 不動産投資では、年収や勤務先、勤続年数、自己資金、既存の借入状況などによって、購入できる物件価格やローンの条件が変わります。これらの情報が明確であれば、相談相手も現実的な投資プランや融資の見通しを提案しやすくなります。 以下のような資料を事前に準備しておくのがおすすめです。 源泉徴収票 確定申告書 預貯金の明細 住宅ローンや自動車ローンなどの返済予定表 保有資産や借入状況が分かる資料 会社員であれば源泉徴収票、個人事業主や経営者であれば確定申告書などを用意しておくと、より具体的な相談がしやすくなります。自己資金の金額だけではなく、頭金に使える金額や、空室・修繕に備えて残しておきたい資金も整理しておきましょう。 将来の資産計画やライフプラン 不動産投資は長期的な運用が前提になるため、将来の資産計画やライフプランも家族と話し合っておきましょう。 例えば結婚や出産、子どもの教育費、住宅購入、転職、退職時期、親の介護など、今後のライフイベントによって必要な資金や借入に対する考え方は変わります。将来大きな支出が見込まれる時期を把握しておけば、無理のないローン返済計画や投資規模を検討することが可能です。 また「いつまでにどのくらいの資産を築きたいのか」「老後に毎月どの程度の収入を確保したいのか」などを考えておくと、長期的な目線で投資計画を立てやすくなります。 不動産投資は、現在の収支だけではなく、将来の家計にも影響します。相談前にライフプランを整理しておくことで、投資判断の優先順位も明確になりやすいでしょう。 相談したい内容や不安点 聞きたいことや不安に感じている点も、あらかじめまとめておきましょう。 不動産投資に関する相談では、物件選びやローン、税金、管理、空室リスク、修繕費、売却など、確認すべき内容が多くあります。相談時間が限られている場合、聞きたいことを整理していないと、重要な質問をしそびれてしまう可能性があります。 例えば、以下のような内容をメモしておくとよいでしょう。 自分の年収でどのくらいの物件を検討できるのか 毎月の収支はどの程度になりそうか 空室が出た場合の対応はどうなるのか ローン返済に無理はないか 税金や確定申告で注意すべき点はあるか 購入後の管理や売却まで相談できるか 不安点を事前に整理しておけば、相談相手からの説明が自分に合っているか判断しやすくなります。初回相談や無料面談を有効に活用するためにも、相談したい内容をリスト化しておきましょう。 不動産投資の悩みは目的に合った相談先を選ぼう 不動産投資では、物件選びや収支計画、ローン、税金、相続、購入後の管理など、さまざまな悩みが出てきます。相談内容によって適した専門家は異なるため、まずは「何を相談したいのか」を整理し、目的に合った相談先を選ぶことが大切です。 また相談する不動産会社を選ぶ際は、不動産投資に関する実績が豊富か、メリットだけでなくリスクも説明してくれるか、購入後の管理や売却まで相談できるかなどの確認も欠かせません。相談時間が限られている場合もあるため、事前に投資目的や年収・自己資金、借入状況、不安点などを整理しておくと、より具体的なアドバイスを受けやすくなります。 エスリード株式会社は、関西エリアを中心に30年以上にわたり新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた不動産デベロッパーです。物件選定から購入後の賃貸管理、将来の売却までトータルでサポートしており、不動産投資が初めての方でも、目的や資金状況に合わせて提案いたします。 「不動産投資の目的をはっきりさせたい」「納得した上で物件を選び、運用を進めたい」という方は、ぜひエスリードの無料面談をご利用ください。