不動産クラウドファンディングとは？ 他の不動産投資との違いやメリット・デメリットなどを解説
不動産クラウドファンディングは、近年多くの投資家から注目を集めている不動産投資の方法の一つです。国土交通省によると、不動産クラウドファンディングに関する規定が整備された2017年以降、新規案件数は増加傾向にあります（※）。
少額から始められることに加え、運用の手間がかかりにくく、大規模プロジェクトに投資できる点も不動産クラウドファンディングのメリットです。そのため、投資先の一つとして関心を持っている方もいるでしょう。ただし、元本割れのリスクや途中解約のしにくさといった注意点もあるので、仕組みを理解した上で検討することが大切です。
本記事では、不動産クラウドファンディングの概要や他の不動産投資との違い、メリット・デメリットなどについて解説します。
この記事で分かること
- 不動産クラウドファンディングとは、事業者が不特定多数の投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運用する投資方法
- 不動産投資には、現物不動産投資やREIT、不動産小口化商品などがあるが、それぞれ所有権や収益性、運用方法などに違いがあるため、事前に把握しておくことが重要
- 不動産クラウドファンディングの「少額から始められる」「短期的な価格変動に振り回されにくい」といったメリットは、現物不動産投資でも得られる
※参考：国土交通省.「不動産特定共同事業の現状について」.（2025-07）.
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、事業者が不特定多数の投資家から資金を募り、その資金で不動産を取得・運用する投資方法です。運用によって得られた家賃収入や売却益は、出資額などに応じて投資家へ分配されます。
また不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて行われます。不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資し、不動産取引から得られた収益を事業者が投資家に分配する事業のことです。不動産クラウドファンディングを取得・運用する事業者は許可制である他、投資家への情報開示が義務付けられており、投資家の利益を保護するための仕組みが整えられています。
契約の種類
不動産クラウドファンディングでは、事業者と投資家の契約形態によって、権利関係や収益の扱いが変わります。契約形態には、以下に挙げる2つがあります。
- 匿名組合型
- 任意組合型
契約前に、それぞれの違いを理解しておきましょう。
匿名組合型
匿名組合型とは、投資家と匿名組合契約を結んだ事業者が、不動産の運用を行う契約形態です。不動産の所有者は不動産クラウドファンディングの事業者で、投資家はプロジェクトへの出資を行うものの不動産の運用や管理には基本的に関与しません。そのため投資家が受け取る分配金は、一般的に雑所得として扱われます。
また万が一、事業がうまくいかなかった場合、投資家が出資額を超えて債務を負う必要はありません。リスクの上限を把握しやすい点は、匿名組合型の特長といえるでしょう。
任意組合型
任意組合型とは、複数の投資家が任意組合契約を結び、共同で出資を行う契約形態です。投資家の中には、不動産クラウドファンディングの事業者も含まれます。
匿名組合型との大きな違いは、不動産の所有者です。任意組合型では、出資した複数の投資家が不動産を共同で所有します。そのため投資家が受け取る分配金は、不動産所得として扱われます。
また任意組合型では、万が一事業がうまくいかなかった場合、投資家が出資割合に応じて無限責任を負う可能性がある点に注意が必要です。無限責任とは、債務に対して無制限に支払い義務を負うことを指します。つまり債務状況によっては、出資額以上の負担が生じる可能性もあるのです。契約前には収益性だけではなく、責任範囲や契約条件も慎重に確認することが大切です。
事業者の種類
不動産クラウドファンディングを理解する上では、事業者の種類も押さえておく必要があります。不動産特定共同事業法では、事業者は業務内容に応じて、以下の4つに区分されます。
- 第1号事業者
- 第2号事業者
- 第3号事業者
- 第4号事業者
それぞれの役割や違いを見ていきましょう。
第1号事業者
第1号事業者とは、投資家の募集から不動産の運用、収益の分配までを一社で行う事業者です。投資家は不動産クラウドファンディングの案件に出資し、第1号事業者は集めた資金を基に不動産を運用・管理します。運用によって得られた家賃収入や売却益は、出資額などに応じて投資家へ分配されます。
第2号事業者
第2号事業者とは、投資家と事業者の間に入り、不動産特定共同事業契約を締結する際の代理や媒介を行う事業者です。不動産クラウドファンディングを行う事業者は、第1号事業と第2号事業をセットで取得しているケースもあります。
第3号事業者
第3号事業者とは、特例事業者から委託を受け、いわゆる倒産隔離スキームと呼ばれる特例事業の運用・管理を行う事業者です。特例事業者とは、主に不動産特定共同事業から生じる収益を分配する目的で設立された法人を指します。
倒産隔離スキームでは、対象の不動産は特例事業者の資産として扱われます。そのため、万が一、運用を担う事業者が倒産した場合でも、債権者によって対象の不動産が差し押さえられることはありません。結果、投資家にとっては、運用事業者の倒産によって対象の不動産が失われるリスクが少なくなります。
第4号事業者
第4号事業者とは、特例事業者と投資家との間で締結される不動産特定共同事業契約について、契約締結の代理や媒介を行う事業者です。
第3号事業が特例事業者から委託を受けて不動産の運用・管理を行うのに対し、第4号事業は契約締結に関する手続きを担います。そのため、第3号事業と第4号事業をセットで取得している事業者も少なくありません。
ただし、不動産クラウドファンディングでは、第1号事業と第2号事業を組み合わせたスキームが一般的であり、第3号事業と第4号事業によるスキームは限られている傾向にあります。
不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い
不動産投資には、不動産クラウドファンディングの他にもさまざまな方法があります。ここからは以下に挙げる不動産投資の概要と、不動産クラウドファンディングとの違いをご紹介します。
- 現物不動産投資
- REIT
- 不動産小口化商品
それぞれの概要やメリット・デメリットについては、以下の記事も参考にしてください。
現物不動産投資
現物不動産投資とは、投資家自身が投資用の不動産を購入し、オーナーとして運用する投資方法です。マンションやアパートなどを所有し、入居者に貸し出すことでインカムゲインとして毎月の家賃収入を得られます。
また将来、不動産を売却した際に、売却益であるキャピタルゲインも得られます。なお、実際に得られる収益は、インカムゲインは家賃収入から管理費や修繕費、ローンの返済額などを差し引いた金額、キャピタルゲインは売却価格からローン残債や売却時の諸経費などを差し引いた金額です。
不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。
＜現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの違い＞
- 匿名組合型：事業者
- 任意組合型：複数の投資家
※不動産管理会社や賃貸仲介会社に依頼することが可能
- 匿名組合型：事業者が運用・管理する
- 任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある
お、資金が少なくても始められる、運用の手間がかかりにくい、短期的な価格変動に振り回されにくいといった不動産クラウドファンディングのメリットは、現物不動産投資でも得られます。詳細については、後述します。
REIT（リート）
REIT（リート）とは、多くの投資家から集めた資金で不動産を運用し、その収益を投資家へ分配する不動産投資信託です。投資対象には、オフィスビルや商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどがあります。
数万〜数十万円程度から始められ、REITを通じて複数の不動産に間接的に投資可能です。
REITは証券取引所に上場しており、株式のように市場で売買されます。そのため流動性が高く、市場価格の上下によって得られるリターンも変わりやすいです。
不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。
＜REITと不動産クラウドファンディングの違い＞
- 匿名組合型：事業者
- 任意組合型：複数の投資家
- 匿名組合型：事業者が運用・管理する
- 任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある
他にも、REITでは有価証券報告書や決算短信などを通じて、不動産投資法人の財務内容などの情報が公開されており、透明性が高い傾向にあります。一方で非上場会社が運営する不動産クラウドファンディングの場合、情報開示範囲が不動産投資法人の任意となることから十分な情報が開示されないケースも多いです。そのため細かく情報を把握した上で投資判断を行いたい場合は、REITを選ぶというのも判断の一つになるでしょう。
またREITは流動性が高いと紹介しましたが、不動産クラウドファンディングは運用期間があらかじめ定められていることが一般的です。原則として途中解約や売却ができないため、換金しにくく、流動性は低い傾向にあります。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万〜100万円程度に小口化して投資できるようにした投資方法です。投資家は出資額に応じて、家賃収入や売却益の分配を受けます。
不動産小口化商品には不動産特定共同事業ではなく、金融商品取引法に基づく商品もあり、契約形態や投資家の権利内容は商品ごとに異なります。
不動産クラウドファンディングと異なる点は、主に以下の通りです。
＜不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングの違い＞
- 匿名組合型：事業者
- 任意組合型：複数の投資家
- 匿名組合型：事業者
- 任意組合型：複数の投資家
- 匿名組合型：一口数万円から出資可能
- 任意組合型：一口100万円以上の出資が必要なケースが多い
- 匿名組合型：事業者は運用・管理する
- 任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある
- 匿名組合型：事業者が運用・管理する
- 任意組合型：事業者の他に、投資家複数名が運用・管理するケースもある
また不動産小口化商品の場合、事業者が対面・オンライン両方で販売しているケースが多く、対面を選べば重要事項や不動産の概要などを口頭で細かく説明してもらえるでしょう。
一方で不動産クラウドファンディングの場合、オンラインで契約手続きを行うのが一般的です。そのため、不明点があっても対面で説明を受けにくく、投資家自身で契約内容やリスクを確認する必要があります。
不動産クラウドファンディングのメリット
ここまで、不動産クラウドファンディングと他の投資方法との違いをご紹介してきましたが、不動産クラウドファンディングならではのメリットもあります。主なメリットは、以下の通りです。
- 運営の手間がかからない
- 個人投資が難しい大規模プロジェクトにも投資可能
- オンラインで完結する
- 地方創生に貢献できる可能性がある
運営の手間がかからない
不動産クラウドファンディングでは、事業者が物件の運用・管理を行います。そのため投資家は、入居者対応や修繕手配などをする必要がありません。会社員をはじめとした忙しい方でも検討しやすい投資方法といえます。また不動産投資に関する知識が少ない方でも、ノウハウを持つ事業者に任せられるため、比較的始めやすい点もメリットの一つです。
ただし、現物不動産投資でも、不動産管理会社や賃貸仲介会社に依頼をすれば、投資家自身で運用・管理する手間を抑えられます。特に、グループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社を持つ不動産会社から物件を購入すれば、購入時のサポートの他、入居者募集や物件の管理についてもまとめて対応してもらえる可能性が高いです。
個人投資が難しい大規模プロジェクトにも投資可能
商業施設やホテル、病院、学校といった大規模な不動産プロジェクトにも投資できる点が、不動産クラウドファンディングのメリットの一つです。中には個人投資が難しい、数億円規模のプロジェクトに参加できるケースもあります。
また案件によっては、空き家の活用をはじめとした、社会課題の解決を目的としているものもあります。自身の資金がどのような不動産に使われ、どのような価値を生み出すのかを確認しながら投資できる点も、不動産クラウドファンディングのメリットといえるでしょう。
オンラインで完結する
不動産クラウドファンディングは、オンラインで手続きを完結できます。利用するサービスによっても異なりますが、一般的な手続きの流れは、以下の通りです。
- 会員登録を行う
- 出資者登録を行う
- 投資案件を選ぶ
- 応募する
- 入金する
- 運用が開始される
インターネット環境とスマートフォンもしくはパソコンがあれば手続きを行えるため、忙しい方でも検討しやすいでしょう。
ただし先述した通り、オンラインで完結するからこそ、担当者に口頭で詳細を確認することは難しいです。利回りだけではなく、運用期間やリスク、途中解約の条件などを確認し、納得した上で手続きを進めましょう。
地方創生に貢献できる可能性がある
不動産クラウドファンディングの案件の中には地方創生を目的としたファンドもあり、以下のような用途で資金が使われることがあります。
- 観光施設の改修
- 地域施設の整備
- 宿泊施設や商業施設の再生
このような案件では、不動産クラウドファンディングを通じて地域に新たな価値や人の流れを生み出せるでしょう。
また地方創生を主な目的としていないファンドであっても、その地域の経済に貢献できる可能性があります。例えば、地元企業が建物の修繕や管理業務を担うことで、地域内での雇用拡大や取引の創出につながるかもしれません。また対象不動産の利用者が増えれば、周辺の飲食店や観光施設などにも人が集まり、地域経済への波及効果を期待できるでしょう。
不動産クラウドファンディングのデメリット
不動産クラウドファンディングには、以下に挙げるようなデメリットもあります。
- レバレッジをかけられない
- 投資できる不動産が限られる
- 元本割れのリスクがある
- 途中解約できない
- 節税効果を得られない・節税効果が小さい
それぞれの詳細について見ていきましょう。
レバレッジをかけられない
不動産クラウドファンディングの大きなデメリットは、レバレッジをかけられないことです。レバレッジとは、融資を活用しながら少ない自己資金で効率良く資産を拡大していく仕組みを指します。さまざまな不動産投資の方法がある中で、融資を活用してレバレッジをかけられるのは現物不動産投資のみです。不動産クラウドファンディングでは、投資家は自己資金の範囲内で出資しなければなりません。
例えば、投資に利用できる自己資金が100万円の場合、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは以下のように違いが出ます。
- 現物不動産投資：不動産投資ローンを利用して、数千万円規模の不動産を取得・運用できる可能性がある
- 不動産クラウドファンディング：出資できる金額は、基本的に自己資金の100万円の範囲内に限られる
このように現物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは、投資効率が大きく異なるのです。融資を有効活用して効率的に資産を拡大したい場合は、現物不動産投資を検討するのがおすすめです。
投資できる不動産が限られる
不動産クラウドファンディングは、自身で投資物件を自由に選べる現物不動産投資と比べて、投資できる不動産が限られます。例えば、特定のエリアや物件タイプに投資したいと考えていても、希望に合う案件があるとは限りません。また人気の案件は、募集開始後すぐに応募が埋まる場合もあります。
元本割れのリスクがある
不動産クラウドファンディングでは、元本割れのリスクがある点もデメリットの一つです。元本割れとは、投資した金額よりも戻ってくる金額が少なくなることです。不動産価格の下落や空室率の悪化、自然災害による物件の損壊などが起きると、想定していた収益を得られずに元本割れしてしまうリスクがあります。
なお、不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式を採用しているケースもあります。優先劣後方式とは、一定割合までの損失であれば事業者側が優先的に負担する仕組みです。
例えば、劣後出資比率が20％のファンドであれば、物件価値の下落が20％以内だった場合、投資家の元本に影響はありません。ただし、劣後出資比率を超えるほど大きな損失が発生した場合は、投資家も元本割れの影響を受ける恐れがあることを認識しておきましょう。
途中解約できない
不動産クラウドファンディングでは、一般的に運用期間が終了するまで途中解約できません。例えば、急にまとまったお金が必要になった場合でも、運用期間中の出資金をすぐに回収できない可能性が高いです。
中には途中解約に対応しているものもありますが、手数料がかかったり、解約条件が限られていたりするケースがほとんどです。
そのため不動産クラウドファンディングに投資する際は、当面使う予定のない余剰資金を使うことが重要です。また事前に運用期間や解約条件などをしっかりと確認しておきましょう。
節税効果を得られない・節税効果が小さい
不動産クラウドファンディングは、節税効果を得にくい傾向にあります。特に匿名組合型の場合、投資家は不動産を所有しないため、現物不動産投資のように修繕費や管理費、固定資産税などを自身の経費として計上して、給与所得と損益通算することは基本的にできません。また建物の減価償却費を、毎年経費として計上することも不可能です。
ただし、不動産クラウドファンディングで利益を得るために直接必要な費用は、経費として認められる可能性があります。例えば、投資の勉強のために購入した書籍代やセミナー参加費、インターネット通信料などが該当する場合があります。一方で現物不動産投資のようにまとまった費用にはならないケースがほとんどであるため、節税効果は限定的になりやすいでしょう。
また匿名組合型の不動産クラウドファンディングで得た利益は、一般的に雑所得として扱われるため、雑所得同士であれば損益通算が可能です。例えば、不動産クラウドファンディングと仮想通貨取引で雑所得が発生しており、一方が赤字になっている場合は、節税効果を得られるかもしれません。
任意組合型の不動産クラウドファンディングの場合、複数の投資家が不動産を共同所有する形になるため、分配金は一般的に不動産所得として扱われます。この場合、他の不動産投資より金額は小さくなりやすいものの、一定の節税効果を得られる可能性があります。
例えば、修繕費が発生した際には、費用を経費として差し引くことが可能です。不動産の運用自体は主に事業者が行うため、基本的には日々の運用に関する経費は発生しない点には注意してください。
不動産クラウドファンディングのメリットは現物不動産投資でも得られる
ここまで、不動産クラウドファンディングの特徴やメリット、デメリットを紹介しました。不動産クラウドファンディングは少額から始めやすく、運用の手間もかかりにくい投資方法です。
しかしこうしたメリットは、現物不動産投資でも得られます。例えば、現物不動産投資は多額の自己資金が必要だと思われがちですが、不動産投資ローンを活用すれば、手元資金が限られていても始められます。
また先述した通り、不動産クラウドファンディングは、基本的に自己資金の範囲でしか投資できません。一方で現物不動産投資では、レバレッジをかけることで自己資金の何倍もの規模の投資を行える可能性があります。
さらに不動産クラウドファンディングは、株式やREITのように日々市場で売買される商品ではないため、短期的な価格変動に振り回されにくいという特長があります。現物不動産投資も同様に、日々の市場価格を見ながら売買する投資ではありません。将来にわたって賃貸需要が見込める物件を選び、適切に管理すれば、安定して毎月の家賃収入を得られるでしょう。
現物不動産投資のメリット
現物不動産投資には、不動産クラウドファンディングにはないメリットがあります。ここからは、以下のメリットについて見ていきましょう。
- 不動産投資ローンを活用できる
- インフレ対策になる
- 安定収入を得られる
- 節税を期待できる
- 生命保険や死亡保険の代わりにできる
不動産投資ローンを活用できる
繰り返しになりますが、不動産投資ローンを活用できることは現物不動産投資の大きなメリットです。自己資金が限られている場合でも、金融機関の融資を受けることで、数千万円規模の物件に投資できる可能性があります。投資額が大きくなれば、その分スピーディーに資産規模を拡大していけるでしょう。
もちろん、借り入れを行う以上、慎重に返済計画を立てる必要があります。しかし、融資限度額は年収や返済能力、勤務先、物件の収益性などを踏まえた上で設定されるため、無理のある金額を貸し付けることはありません。
家賃収入と、ローン返済額や管理費、修繕費といった収支のバランスを意識して、適切に運用すれば、融資を受けることが大きなリスクになることは少ないでしょう。
インフレ対策になる
現物不動産投資は、インフレ対策としても有効です。インフレが進行すると物価が上がり、現金の価値は相対的に下がりやすくなります。貯金しているだけでは、実質の価値は目減りしてしまうでしょう。
その点、不動産は実物資産であり、物価上昇に連動しやすいです。将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアで物件を貸し出しており、管理を徹底していれば、インフレに合わせて家賃を値上げできる可能性もあります。また売却時の価格も高められるかもしれません。
安定収入を得られる
現物不動産投資では、所有している物件を貸し出すことで、毎月家賃収入を得られます。入居者がいる限り、継続的に収入を見込める点は大きなメリットといえるでしょう。
例えば、毎月の家賃収入が6万円の場合、年間では72万円になります。ただし、72万円がそのまま手元に残るわけではありません。実際には、管理費や修繕費、固定資産税、保険料、ローン返済額などを差し引いた上で、最終的に残ったものが収益です。
それでも、年間72万円の家賃収入は小さな金額ではありません。仮に年利4％の投資信託で同額のリターンを得ようとすると、約1,800万円の元本が必要です。このように考えると、不動産投資の家賃収入は1,000万円以上の金融資産から得られる利益に相当し、決して小さい額ではないことが分かるでしょう。
ただし、安定収入を得るためには、可能な限り空室リスクを抑えなければなりません。将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアを選び、しっかりと管理して物件を良い状態に保つことが重要です。
節税を期待できる
会社員が副収入を得るために不動産投資を行う場合、節税につながる可能性がある点もメリットの一つです。
不動産投資による所得が赤字になった場合、その損失を給与所得などと損益通算できる場合があります。損益通算とは、黒字の所得から赤字を差し引ける仕組みです。これにより、課税対象となる所得が少なくなり、所得税や住民税の負担を抑えられる可能性があります。
なお、不動産所得が赤字だからといって、必ずしも手元資金が減っているとは限りません。不動産投資では、建物の取得費を耐用年数に応じて分割し、減価償却費として経費計上できます。そのため、家賃収入とローン返済額、管理費などの収支バランスが大きく悪化していなくても、会計上は赤字になることがあります。つまり会計上の赤字は必ずしも悪いことではなく、税負担の軽減につなげられる可能性があるのです。
生命保険や死亡保険の代わりにできる
金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合、団体信用生命保険（団信）へ加入するのが一般的です。団信とは、ローンの契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合に、保険金で残りのローン残高が返済される保険制度です。
団信に加入していれば、万が一のことがあった場合でも、家族がローン返済の負担を負わずに済みます。不動産は残された家族が所有し続けられ、継続的に家賃収入を得る収入源にもなるでしょう。
また団信の保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には死亡や高度障害状態の他に、三大疾病などに備えられる特約が付いているものもあります。
既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信の内容を踏まえて契約を見直すことも一つの方法です。保障が重複している部分を整理できれば、保険料の節約につながるかもしれません。
少額から効率良く資産を拡大するなら現物不動産投資がおすすめ！
不動産クラウドファンディングは、少額から始められる不動産投資の一つです。運営の手間がかかりにくい、オンラインで手続きを進められる、地方創生に貢献できる可能性があるといったさまざまなメリットがあります。
一方で、レバレッジをかけられない、投資できる不動産が限られる、元本割れのリスクがある、途中解約しにくい、節税効果が小さいといったデメリットもあるため、事前に把握しておきましょう。
また少額から効率良く資産を拡大したい方は、不動産クラウドファンディングではなく、現物不動産投資を検討するのがおすすめです。現物不動産投資であれば、金融機関の融資を活用して、自己資金以上の規模で効率的に資産を拡大できます。また将来的に需要が減少しないエリアの物件を選んで管理・運用することで、毎月安定的に家賃収入を得られるでしょう。
自身に適した不動産投資の方法を知りたい方は、エスリード株式会社へぜひご相談ください。物件選びや運用方針などについて、お一人お一人の状況に合わせた提案を行います。まずは以下のフォームより、お気軽にお問い合わせください。
田端 俊之
エスリード株式会社
営業部営業戦略室 次長
1999年 日本エスリードに入社、営業部門、開発部門を経て2002年から企画・マーケティング部門に従事。 携わったマンションの販売企画は100物件を超え、ＣＭ制作や自社主催のセミナー講師も務める。
マーケティング室の統括責任者として長年市場分析やマーケティング戦略業務に従事してきた経験を活かし、デベロッパーの市場分析目線から《マンション経営》をわかりやすくお伝えします。
関西の国立大学で経済学・マーケティングを学び、1999年に日本エスリードに入社。
入社以来、企画及びマーケティングを担当し、マーケティング室の統括責任者として市場分析やマーケティング戦略業務を担う。
「不動産投資の基礎知識」の他の記事を見る
アパート経営とは？ 投資用の新築アパートを取得する方法やメリット、注意点などを解説
国土交通省が行っている「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」によると、賃貸住宅の経営者のうち、主に棟単位でアパートを所有している人は28.3%でした。この調査結果から、不動産投資においてアパート経営を選択している人は一定数存在することが分かります。 アパート経営は、表面利回りが良くなりやすい、節税効果が高いなど、さまざまなメリットを得やすいです。しかし、その一方で複数の注意点もあるので、事前にしっかりと理解しておきましょう。 本記事では、アパート経営の概要や取得方法、主なメリット・注意点などを分かりやすく解説します。なお、今回は新築のアパート経営についてご紹介しているので、中古のアパート経営について知りたい場合は以下の記事をチェックしてください。 ※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照2026-04-17）. suggest2 新築アパート一棟を取得するには、所有している土地を活用する方法の他、新たに土地を取得して建物を建てる方法、建築済みのアパートを購入する方法がある アパート経営をする際には、将来にわたって需要の減少しないエリアの見極めが大切 アパート経営に向いているのは遊休地を持っている人や高年収の人、資産を持っている人 アパート経営とは？ アパート経営とは、アパートを一棟で所有し、各戸を入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。入居者を確保できれば、毎月複数の部屋から家賃収入を得られます。 投資用の新築アパートを取得する3つの方法 アパート経営を始めるには、まず投資対象となるアパートを取得する必要があります。新築アパートの主な取得方法は、以下の通りです。 所有している土地にアパートを建てる 土地を取得してアパートを建てる 建築済みの新築アパートを購入する それぞれについて見ていきましょう。 所有している土地にアパートを建てる 相続や贈与で土地を取得した場合や、以前から活用していない土地を所有している場合は、その土地にアパートを建てる方法があります。土地を新たに買う必要がないため、他の取得方法よりも初期費用を抑えやすいでしょう。 ただし、所有している土地が駅から遠い、周辺に商業施設や企業、学校などが少ない、人口が少ないといった土地では、入居者を集めにくいかもしれません。土地活用としてアパートを建てても、賃貸需要が乏しければ空室リスクは高まります。 土地を取得してアパートを建てる 土地を所有していない場合は、新たに土地を取得し、その上にアパートを建てる方法があります。この方法では、どのエリアにアパートを建てるかを自分で選べるため、将来にわたって需要を見込める立地を狙いやすい点が特長です。 また建物の規模や間取り、導入する設備なども計画しやすくなります。例えば、単身者向けに1K中心で設計するのか、二人暮らしを想定した1LDKや2LDKにするのかなど、投資家自身で自由に戦略を立てられるでしょう。 一方でこの方法は土地代がかかるため、投資総額は大きくなりやすいです。さらに、土地探しや現地調査、土地の購入手続きなど、アパートを建てるまでの工程が増えるため、他の方法よりも手間や時間がかかることを認識しておきましょう。 建築済みの新築アパートを購入する 建築済みの新築アパートを、土地代込みで購入するのも一つの方法です。既に建物は完成しているため、土地探しや設計・建築にかかる時間や手間をかける必要がありません。比較的早いタイミングで賃貸経営を始められる点が特長です。 一方で、既に完成している建物である以上、間取りや仕様などを自由に決められない点は認識しておきましょう。自身の理想を細かく反映させたい場合には、物足りなさを感じてしまうかもしれません。 ただし、建築済みの新築アパートは、不動産会社が賃貸需要を見越した上で建築・販売されていることが一般的です。土地の選定から間取り、設備まで、ニーズに合わせて設計されている可能性が高いため、自分でゼロから進める場合に比べて空室リスクを抑えやすいでしょう。初めてアパート経営を検討する方にとっては、始めやすい方法といえます。 アパート経営のメリット アパート経営には、さまざまなメリットがあります。ここでは以下のメリットについて、詳しく見ていきましょう。 安定収入を得られる インフレ対策になる 利回りが良くなりやすい 節税効果が高い 生命保険や死亡保険の代わりになる 土地の売却がしやすい 安定収入を得られる アパート経営では入居者がいる限り、毎月の家賃収入によって、安定収入を得られる点がメリットです。株式や投資信託のように、日々の価格変動に一喜一憂する必要がほとんどありません。また一棟アパートでは複数の部屋を貸し出せるため、その分多くの家賃収入を確保できる可能性があります。 ただし、安定収入を得られるかどうかは、立地や建物の状況などによっても大きく変わります。最寄り駅へのアクセスや周辺の利便性などを踏まえて、需要のあるエリアにアパートを建てることが大切です。 インフレ対策になる アパート経営は、インフレ対策にもなります。インフレとは「インフレーション」の略で、物の値段が上昇し、相対的にお金の価値が下がる状態を指します。現金や預金をそのまま持っているだけでは、インフレになった際に、購入できる物やサービスが少なくなってしまうかもしれません。 一方でアパートのような現物資産は、その価値がインフレに連動して上昇する可能性があります。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をしていれば、インフレに合わせて家賃の値上げができたり売却時の価格を高められたりするでしょう。 利回りが良くなりやすい アパート経営は、利回りが良くなりやすい点もメリットです。特に木造アパートは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物と比べて建築コストを抑えられる傾向にあります。建築費を抑えながらも一定の賃料設定にできるため、投資した金額に対する収益の割合が高くなりやすいのです。 また所有している土地にアパートを建てる場合は、土地の取得費用がかかりません。その分だけ総投資額を抑えられるため、さらに利回りが良くなりやすいです。 ただし、表面利回りだけで判断するのはやめましょう。表面利回りは、満室想定の年間家賃収入を物件価格で割って算出するため、管理費や修繕費などは反映されていません。実際には、空室や滞納による損失の他、運営費用やローンの返済額、税金などの支出も発生するため、表面利回りが高かったとしても「想定以上に手元にお金が残らなかった」というケースも少なくないのです。 詳しくは後述しますが、特にアパート経営では、1つの土地に複数戸がまとまっています。そのため万が一エリアの需要が減少したときに、複数の空室が同時に発生する可能性もゼロではありません。区分投資よりも空室の影響が大きくなるので、利回りだけではなく、エリアの需要を見極めた上で、運用コストを含めたシミュレーションを行うことが大切です。 節税効果が高い アパート経営では、節税効果が高くなる可能性があります。 木造アパートの法定耐用年数は、22年と比較的短いです。減価償却期間は法定耐用年数とイコールになるため、木造アパートの減価償却期間は22年となります。不動産投資では、物件の取得価額を減価償却期間で分配した減価償却費を経費として計上できます。減価償却期間が短ければ、1年当たりの計上額が大きくなりやすく、その分だけ課税所得を抑えられる可能性があり、節税につながりやすいのです。 ただし、減価償却費は建物本体や建物附属設備が対象であり、土地部分は対象外であることを認識しておきましょう。 また土地を所有している場合、建物を建てることで固定資産税や都市計画税の負担を抑えられる可能性があります。住宅が建っている土地には「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されるためです。土地の使い方や建物の内容によって変わるものの、更地のまま保有するよりも税負担が軽くなるかもしれません。 さらに不動産投資ローンを活用して賃貸経営を行う場合は、相続税の圧縮につながるケースもあります。 このように木造アパート経営は、節税面で複数のメリットを得られる可能性があるのです。 ※参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」.（参照2026-04-17）. ※参考：国土交通省.「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」.（参照2026-04-17）. ※参考：東京都主税局.「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」.（参照2026-04-17）. 生命保険や死亡保険の代わりになる 一般的に、金融機関から融資を受けてアパートを取得する場合は「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められます。団信とは、ローンの契約者が死亡した場合や高度障害状態になった場合に、保険金によって残りのローン残高を返済できる保険制度です。契約者に万が一のことが起きた場合でも、遺族にローンの返済負担だけが残る事態を避けられるでしょう。 団信の保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には三大疾病に関する特約が付いているものもあります。既に生命保険や死亡保険に加入している場合は、団信と保障内容が重複していないかを見直すことで保険料の節約につながる可能性があります。 土地の売却がしやすい 賃貸経営を続けるだけではなく、将来的に土地の売却を検討しやすい点はアパート経営のメリットの一つです。 一棟アパートを所有する場合、土地の権利も原則としてオーナーが持っています。そのため、将来アパートを売却する際は、アパートを解体して土地ごと売却するのか、建物部分だけを売却するのか、比較的自由に出口戦略を検討可能です。 特に木造アパートは鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて取り壊しやすい傾向にあり、更地にして売却するという選択肢も取りやすいでしょう。 アパート経営の注意点 アパート経営には多くのメリットがありますが、安定して収益を得るためには注意すべき点もあります。ここでは以下の注意点について、詳しくご紹介します。 エリアの賃貸需要をしっかりと見極める 土地を購入する場合は投資費用が高くなる リスクを分散できない エリアの賃貸需要をしっかりと見極める アパート経営では、どのエリアで運用するかが収益性を大きく左右します。所有している土地に建てる場合でも、新たに土地を取得して建てる場合でも、そのエリアに賃貸需要があるかを見極めなければなりません。 先述した通り、将来にわたって賃貸需要を見込めなければ、空室が増えて家賃収入を得られなくなる恐れがあります。特に既に所有している土地を活用する場合、土地があるという理由だけで建築を進めてしまうと、入居者がなかなか付かず苦戦する可能性もゼロではありません。 また需要が高いエリアは、土地の価格も高くなりやすいです。費用を抑えようとして比較的安い土地を選んだ結果、十分な賃貸需要を確保できず、空室リスクが高まることもあるので注意してください。 検討しているエリアの人口動態や開発状況、周辺施設、家賃相場、最寄り駅までの距離などを加味した上で、将来にわたって賃貸需要が減少しないエリアを探しましょう。 土地を購入する場合は投資費用が高くなる 土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合は、土地代と建築費の両方が必要になります。そのため投資総額が大きくなりやすいことを認識しておきましょう。 また不動産投資ではローンを活用するケースが一般的ですが、ローンの返済期間は原則として建物の法定耐用年数内に納めなければなりません。先述した通り、木造アパートの法定耐用年数は22年と短いため、ローンの返済期間も短くなってしまい、月々の返済負担は大きくなりがちです。さらに、月々のキャッシュフローがプラスにならないと金融機関の融資審査に通らず、ある程度まとまった額の頭金を投入しなければならない可能性もあります。特に建物だけではなく土地も取得する場合、その分ローンの借り入れも増える傾向にあるので、事前に無理のない資金計画を立てることが大切です。 リスクを分散できない アパート経営では、1つの土地に一棟の建物を建て、複数戸をまとめて運用するのが一般的です。 一棟アパートの場合、賃貸需要によっては複数戸で同時に空室が発生してしまう可能性もあります。複数のエリアに物件を分けて運用しやすい区分投資に比べて、空室リスクを分散しにくいでしょう。そのため立地選定を誤ると空室が長期化し、収益に大きく影響する可能性があります。 また災害リスクにも注意が必要です。地震や洪水などの災害が起きた場合、建物内の全ての部屋が同時に損害を被り、その分の修繕費がかかる恐れもあります。 アパート経営では、賃貸需要を慎重に見極めることに加えて、保険による備えも欠かせません。火災保険や地震保険、家賃補償特約なども活用しながら、想定外の損失に備えるようにしましょう。 アパート経営が向いている人 アパート経営は、誰にとっても始めやすい投資ではありません。投資費用が大きくなりやすく、一定の頭金が必要になるケースもあります。 ここからは、アパート経営が向いている人の特徴を3つご紹介します。 遊休地を持っている人 高年収の人 資産を持っている人 遊休地を持っている人 遊休地を持っている人は、アパート経営に向いているといえます。既に土地を所有しているため土地取得費をかける必要がなく、少ない費用負担で不動産投資を始められるでしょう。 またこれまで収益を生まなかった土地を、新たな収入源にできる点も大きな利点です。更地のままでは固定資産税や都市計画税だけがかかっていた土地でも、アパートを建てて入居者が付けば、家賃収入を得られるようになります。さらに先述した通り、建物を建てることで「固定資産税等の住宅用地特例」が適用され、節税効果を得られる可能性もあります。 高年収の人 高年収の人も、アパート経営に向いています。一棟アパートは区分投資よりも物件価格が高くなりやすいため、金融機関から融資を受ける際には、一定以上の収入が求められるケースが多いためです。 また先述した減価償却費を活用した節税方法も、年収がある程度高い人の方が効果を感じられる傾向にあります。 融資審査や節税の観点では、年収が高い人の方がアパート経営のメリットを得やすいといえるでしょう。 資産を持っている人 資産を持っている人も、アパート経営に向いています。一棟アパートの場合、満額で融資を受けることは難しく、頭金が必要になるケースが少なくありません。そのため自己資金をある程度用意できる必要があるのです。 またアパートを取得する際には、物件価格以外にも、登記費用や不動産取得税、仲介会社に依頼した場合の仲介手数料といった諸費用がかかります。基本的に諸費用は、自己資金で払う必要があることも認識しておきましょう。 金融機関は年収だけではなく、金融資産も審査の対象にしているケースが多いです。金融資産が3,000万円以上あれば、審査に通りやすくなったり、融資条件が良くなったりする傾向にあるといわれています。さらに共同担保にできる不動産を所有している場合は、担保評価を上乗せでき、融資審査が有利になる可能性もあります。 少ない自己資金で不動産投資を行うならワンルームマンション投資も選択肢の一つ アパート経営は、まとまった資金を投じて複数戸を運用する不動産投資です。そのため、遊休地を持っている人や高年収の人、一定の資産を持っている人に適した投資手法といえるでしょう。 土地を所有していない人や自己資金が少ない人が不動産投資を始めるなら、ワンルームマンション投資を検討するのも選択肢の一つです。ワンルームマンション投資であれば、年収500万円程度から投資を行える可能性がある他、自己資金が少なくても融資を活用することで効率的に資産を拡大していけます。 エスリード株式会社では、将来にわたって需要の減少しないエリアの新築ワンルームマンションを複数取り扱っています。「自身に適した投資方法を知りたい」「不動産投資に興味がある」といった方は、お気軽にエスリードへご相談ください。
リニア・北陸新幹線の乗り入れで変わる新大阪駅周辺 再開発計画について詳しく解説
不動産投資において、エリア選びは重要な要素の一つです。新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据えた再開発が進められているため、候補地として注目している方もいるでしょう。大阪府・大阪市は新大阪駅周辺を広域交通ターミナルとして整備する方針を示しており、交通利便性や都市機能の向上に向けたまちづくりが進行中です。 一方で再開発や交通整備の計画には、ルート変更や事業スケジュールの遅れといった不確定要素もあります。不動産投資を検討する際は、将来性だけで判断するのではなく、人口動態や賃貸需要、周辺環境なども含めて総合的に見極めることが大切です。 本記事では、新大阪駅周辺で進行中のプロジェクトや大阪市内で再開発が進むエリア、大阪で不動産投資を行うメリットをご紹介します。再開発予定を踏まえて不動産投資を検討する際のポイントも解説するので、大阪市内で投資用物件を探している方はぜひ参考にしてください。 suggest2 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据え、広域交通ターミナルとしてのまちづくりが進められている 大阪市では新大阪駅周辺以外にも、大阪駅周辺、御堂筋、森之宮～京橋、臨海エリアなどで大規模な再開発が進められている 大阪で不動産投資を検討する際は、再開発の将来性だけではなく、人口動態や賃貸需要といった情報、地域に詳しい不動産会社の選定も重要 新大阪駅周辺で再開発が活発化している2つの理由 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線や北陸新幹線の延伸を見据えた再開発の機運が高まっています。大阪府・大阪市は、2025年6月に「新大阪駅周辺地域まちづくり方針」を策定し、新大阪駅周辺を世界有数の広域交通ターミナルとして整備していく方針を示しています。 新大阪駅周辺は、東海道・山陽新幹線やJR在来線、Osaka Metro御堂筋線が乗り入れる交通利便性の高いエリアです。今後、リニア中央新幹線や北陸新幹線との結節機能が強化されれば、関西圏だけではなく、首都圏・中部圏・北陸方面とのつながりもさらに高まる可能性があります。 ここでは新大阪駅周辺で再開発が進む背景として、リニア中央新幹線の開通と北陸新幹線の延伸の2つを解説します。 リニア中央新幹線の開通 新大阪駅周辺の再開発が注目される理由の一つが、リニア中央新幹線の開通です。リニア中央新幹線とは、東京都から甲府市付近、赤石山脈中南部、名古屋市付近、奈良市付近を経由し、大阪府までを結ぶ新たな高速鉄道を指します。超電導リニア技術を活用し、最高時速約500kmで走行する計画で、全線開業すれば東京・大阪間を最短67分で移動できるようになります。 大阪はすでに国内外から高い観光需要を集めていますが、首都圏や中部圏との時間距離が縮まることで、観光・ビジネスの両面で新大阪駅周辺の拠点性が高まるでしょう。他にも、リニア中央新幹線の全線開業によって期待されるメリットはいくつもあります。 東京・名古屋・大阪の3大都市圏が一体化し、日本のGDPの約6割を占める巨大な経済圏の形成が期待できる 全国で年間1兆5,600億円の経済効果が見込まれ、首都圏・関西圏だけではなく中国・九州地方などにも波及する見込みである リニア中央新幹線・東海道新幹線・北陸新幹線による複数ルートが形成され、発生切迫性が高まる南海トラフ地震などによる東西分断リスクの軽減につながる可能性がある このように、リニア中央新幹線は新大阪駅周辺を単なる乗り換え拠点ではなく、大阪・関西の広域拠点として成長させる要因の一つです。大阪が巨大経済圏の西の核となるためにも、多様な人や情報が集まる新たな広域拠点として、新大阪駅周辺のまちづくりが進められています。 ※参考：リニア中央新幹線早期全線開業実現協議会.「4つの効果」.（参照：2026-05-23）. 北陸新幹線の延伸 もう一つの理由が、北陸新幹線の新大阪延伸です。北陸新幹線は、1997年10月に高崎・長野間が開業、2015年3月に長野・金沢間が延伸、2024年3月に金沢・敦賀間が延伸開業しており、将来的には新大阪駅までつながる計画です。 敦賀以西のルートについては、小浜市・京都市方面を経由する小浜・京都ルートが採用されていましたが、近年はルート見直しの議論も進んでいます。現在では、既定の小浜・京都ルートに加え、米原ルートや湖西ルートなどを含む8つのルート案が議論の対象になっている状態です。 北陸新幹線が新大阪駅まで延伸すれば、大阪と北陸方面をスムーズに移動することが可能になります。特に北陸・関西間の移動利便性が高まれば、ビジネス利用だけではなく、観光需要の広がりにもつながるでしょう。例えば大阪から金沢、福井、軽井沢方面への周遊や、北陸から大阪・関西方面への観光・出張など、複数エリアをまたぐ移動需要が生まれやすくなります。 また新幹線の延伸による、駅周辺の人流や都市機能への好影響にも注目です。新駅や延伸区間の整備によって交通利便性が高まれば、観光客やビジネス利用者の増加、周辺エリアの商業・宿泊需要の拡大、通勤・通学圏の広がりなどが期待されます。 このように北陸新幹線の新大阪延伸は、首都圏・北陸・関西を結ぶ新たな交通ネットワークを形成し、新大阪駅周辺の再開発を後押しする要因になっているのです。北陸新幹線の延伸による経済効果や沿線エリアへの影響については、以下の記事でも詳しく解説しています。 北陸新幹線の開業で地域はどう変わった？ 各駅周辺の影響と新大阪までの延伸課題を解説 新大阪駅周辺で進む再開発プロジェクト 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線や北陸新幹線の延伸を見据えたまちづくりに加え、駅周辺や近接エリアで複数の再開発プロジェクトが進んでいます。 ここからは新大阪駅周辺で進行中、または完了した主な再開発プロジェクトを紹介します。 新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の整備 新大阪駅周辺地域のまちづくり方針では、新大阪駅に加えて十三駅と淡路駅も対象です。この2つの駅は、新大阪駅エリアの役割や広域的な機能を補完するサブ拠点として位置付けられています。 2つの駅周辺で予定されている再開発は以下の通りです。 table2 エリア 主な整備・開発内容 期待される効果 十三駅エリア 以下の整備が想定されている 職新大阪駅と十三駅を結ぶ新大阪連絡線 十三駅と大阪駅方面を結ぶなにわ筋連絡線 新大阪・十三・大阪が鉄道ネットワークでつながり、難波方面や関西国際空港方面へのアクセス向上が期待される 淡路駅エリア 以下の整備が想定されている 柴島浄水場の機能集約による約12haの開発用地創出 阪急京都線・千里線連続立体交差事業、土地区画整理事業 梅田・京都・大阪北部・奈良方面への移動利便性向上や、新たな都市機能の導入が期待される 十三駅は、もともと阪急神戸線・宝塚線・京都線の3路線が交わる交通利便性の高い駅です。新線整備が進めば、大阪市内への行き来がよりスムーズになるでしょう。また淡路駅周辺にはJR淡路駅、阪急淡路駅、崇禅寺駅、柴島駅の4駅が集まっています。駅周辺の整備や開発用地の活用が進めば、新大阪駅周辺のにぎわい創出や都市機能の向上につながり、広域拠点として多くの観光客やビジネスパーソンを受け入れやすくなるでしょう。 このように、十三駅・淡路駅の整備が進むことで、新大阪駅周辺地域全体の交通利便性や回遊性が高まり、観光・ビジネス・居住の各面でエリアの価値向上につながることが期待されます。 ジオタワー大阪十三 十三駅周辺では、淀川区役所跡地等活用事業の一環として「ジオタワー大阪十三」が建設されました。ジオタワー大阪十三は、阪急電鉄「十三駅」から徒歩3分に位置する地上39階・地下1階建て、総戸数712戸の超高層タワーレジデンスです。 本プロジェクトは単に住宅を供給するだけではなく、十三の新たな発展とにぎわいを創出する地域共創型プロジェクトとして、官・民・学が一体となって進められました。 施設は東西2つの敷地に分かれており、西側敷地には医療系の専門学校が2024年4月に開校しています。東側敷地にはジオタワー大阪十三に加え、低層部施設「JUSO CROSS」が整備されました。JUSO CROSSには、図書館、保育・学童施設、スーパーマーケットなどが入り、居住者だけではなく地域住民の暮らしを支える複合施設となっています。 このようにジオタワー大阪十三は、住宅・商業・教育・公共機能を一体的に備えたプロジェクトです。十三駅周辺に新たな居住機能と生活利便施設をもたらすだけではなく、地域住民や学生、来街者が交流する拠点としても期待されています。新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の整備が進めば、十三駅周辺の交通利便性はさらに高まり、居住地・生活拠点としての魅力も一層高まっていくでしょう。 ライブハウス「（仮称）BEAT PARK」 新大阪駅周辺では、エンターテインメント機能の整備も進んでいます。新大阪駅から徒歩3分の立地に約1,600人規模のライブハウス「（仮称）BEAT PARK」ができる予定です。2026年2月に着工し、開業は2028年3月を目指しています。 関西エリアだけではなく全国からアクセスしやすい立地であり、多様なライブ公演やエンターテインメント需要に対応する施設としての集客が期待されています。 新大阪駅周辺は、これまでビジネス・交通拠点の印象が強いエリアでした。しかしライブハウスのような集客施設が整備されることで、出張や通勤だけではない来訪目的が生まれ、周辺の飲食・宿泊・商業需要の拡大にもつながる可能性があります。 阪急京都線・千里線連続立体交差事業 淡路駅周辺では、阪急京都線・千里線連続立体交差事業が進められています。この事業は、淡路駅付近の約7.1kmにおいて鉄道を高架化し、17カ所の踏切を除却することで、都市内交通の円滑化や市街地の一体化を図るものです。 鉄道の高架化によって踏切がなくなれば、道路渋滞や地域分断の改善が期待できます。また高架下空間や線路跡地の活用により、新たな都市機能を導入できる余地も生まれます。淡路駅周辺の交通環境や居住環境が改善されれば、新大阪駅周辺地域全体の利便性向上にもつながるでしょう。 大阪市は新大阪駅周辺以外でも再開発が進行中 大阪市では、新大阪駅周辺以外でも大規模な再開発が進んでいます。ここでは、大阪市内で不動産投資先として注目したい、以下の4つのエリアをご紹介します。 大阪駅周辺 梅田〜難波（御堂筋）周辺 森之宮〜京橋周辺 臨海エリア 大阪駅周辺 大阪駅周辺では、かつて梅田貨物駅があった跡地を活用した「うめきたプロジェクト」が進行中です。第1期では2013年にグランフロント大阪が開業し、大阪・梅田エリアの新たな商業・業務拠点としてにぎわいを生み出してきました。 現在進行中の第2期では「グラングリーン大阪」が整備されています。うめきた2期区域は2024年9月に先行まちびらきを迎え、うめきた公園の一部も一般開放されました。さらに2025年3月には南館がグランドオープンしており、2027年度の全体まちびらきに向けて段階的に整備が進んでいます。 うめきたエリアは、商業施設やオフィス、ホテル、都市公園などが一体となった複合開発として、ビジネス・観光・居住の各面で注目度が高いエリアです。周辺では道路や交通網の整備も進められており、大阪駅周辺の回遊性や生活利便性の向上も期待されています。 大阪駅周辺はもともと交通利便性や商業集積が高いエリアですが、うめきたプロジェクトの進展により、さらに多様な人の流れが生まれやすくなっています。こうしたエリアは賃貸需要も見込みやすく、不動産投資先としても検討しやすいエリアといえるでしょう。 梅田～難波（御堂筋）周辺 梅田から難波までを結ぶ御堂筋は、大阪市の中心部を南北に貫くメインストリートです。大阪市では、御堂筋を車中心から人中心のストリートへと再編する方針を示しており「御堂筋将来ビジョン」に基づいて道路空間再編や公民連携のまちづくりを進めています。 御堂筋は2037年の完成100周年を見据え、人が歩き、滞在し、交流できる都市空間への転換が行われる予定です。エリアごとの将来像や整備方針は、以下の通りです。 table2 エリア 将来像 主な整備・誘導方針 淀屋橋〜本町 上質なにぎわいと風格あるビジネス地区 オフィス空間の確保、滞在・宿泊機能の導入、低層部へのにぎわい施設の誘導 本町〜長堀 特別な時間を楽しめる落ち着きある複合地区 高級賃貸レジデンスや文化施設、上質な店舗などの誘導 長堀〜難波 楽しく歩けるにぎわい商業エリア ミナミの観光資源や商業施設を生かした、観光客・若者向けのにぎわい拠点形成 また、御堂筋では人中心の空間づくりに向けた社会実験も行われています。ベンチ型モビリティやパーソナルモビリティなど、多様な移動手段の活用も検討されており、移動・滞在・交流がしやすい都市空間へと再編が進んでいます。こうした取り組みにより、御堂筋沿道はさらに魅力が高まる可能性があるでしょう。 ※参考：大阪市.「御堂筋 将来ビジョン【概要版】」.（参照：2026-05-23）. 森之宮～京橋周辺 大阪城の東側に位置する森之宮〜京橋周辺でも、再開発が進められています。第1弾として、2025年に大阪公立大学の新キャンパスが開設されました。続く計画では、新キャンパスの最寄り駅として、Osaka Metro中央線の新駅整備も予定されており、2028年春の開業を目指しています。同計画では、新駅ビルにアリーナ施設を整備する他「空飛ぶクルマ」の離発着場を設ける構想も盛り込まれています。また大阪城から大阪ビジネスパーク、京橋駅周辺までをつなぐ歩行者空間の整備も予定されており、周辺エリアの回遊性向上が期待されます。 森之宮〜京橋周辺は、大阪城公園や大阪ビジネスパークに近く、都心アクセスにも優れたエリアです。大学キャンパスや新駅整備、周辺再開発が進めば、学生・ビジネスパーソン・観光客の流れが増え、居住ニーズや賃貸需要の高まりも期待できるでしょう。 臨海エリア 夢洲を含む大阪の臨海エリアでも、大規模な再開発が進んでいます。特に注目されているのが、夢洲で計画されている日本初の統合型リゾート、いわゆる大阪IRです。 大阪IRでは国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設、カジノなどを含む複合的な施設整備が予定されています。IR推進局によると、年間来訪者は約2,000万人、運営による経済波及効果は近畿圏で年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人と見込まれています。 夢洲周辺には、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンをはじめとした観光資源も集積しているため、大阪IRの整備が進めば、国内外からの観光需要やビジネス需要がさらに高まり、臨海エリア全体の注目度も上がっていくでしょう。 また大阪・関西万博の会場となった夢洲では、会場跡地の活用も注目すべきポイントです。大屋根リングなどを生かした公園・緑地や、長期滞在型のリゾート空間の整備が進めば、臨海エリアは観光・レジャー・滞在の拠点としてさらに発展する可能性があります。 こうした再開発に合わせて交通網の整備も検討されており、実現すれば大阪市内中心部から臨海エリアへの交通利便性もさらに高まっていくでしょう。 大阪に開業予定の統合型リゾート（IR）の経済効果はどのくらい？ 他国のIRと徹底比較 ※参考：大阪府・大阪市 IR推進局.「統合型リゾートOSAKA IR」.（参照：2026-05-23）. 大阪で不動産投資を行うメリット ここでは、大阪で不動産投資を行う主なメリットを3つ解説します。 東京と比較して物件価格が安い 東京と比較して利回りが良い傾向にある 将来的な資産価値の上昇が見込める 東京と比較して物件価格が安い 不動産投資では、物件を購入する際にローンを利用するケースが一般的です。融資額は年収や勤務先、勤続年数、自己資金、信用情報などによって異なりますが、年収の7〜8倍程度が一つの目安とされることがあります。属性や金融機関の審査結果によっては、年収の10倍以上の融資を受けられるケースもあります。 しかし近年は東京のマンション価格が高騰しており、自己資金や借入可能額によっては、不動産投資を始めにくいと感じる方も少なくありません。大阪エリアでも地価公示価格の上昇や再開発の進展に伴って物件価格は緩やかに上昇していますが、東京と比べると比較的価格を抑えて購入しやすい傾向にあります。 例えば、大阪と東京の投資用ワンルームマンションを比較すると、以下のように物件価格に差が出るケースがあります。 table2 大阪の物件価格事例 東京の物件価格事例 新築マンション（1K） 約2,290万円（エスリード 大阪城EAST） 約2億8,780万円（築年 2025年、港区マンション） 中古マンション（1K） 約1,780万円（エスリード難波レジデンス） 約5,680万円（築年 2006年、港区マンション） このように、東京都心部のワンルームマンションが2億円を超えるのに対し、大阪の場合は約2,290万円と約92％低い価格帯となっています。中古ワンルームマンションも同様に、大阪の物件価格は東京と比べて約68.7%低い水準です。 物件価格は間取りや築年数、立地条件などによって変動するため、単純な比較はできません。しかしこのような事例から見ると、東京よりも大阪の方が圧倒的に不動産投資を始めやすいことが分かるでしょう。 東京と比較して利回りが良い傾向にある 大阪で不動産投資を行うメリットとして、東京と比較して利回りが良い傾向にある点も挙げられます。東京の物件価格は高騰が続いており、家賃水準は高くても、購入価格に対する家賃収入の割合である利回りは低くなりやすい傾向にあります。 大阪と東京の投資用ワンルームマンションの家賃を例に比較してみましょう。 table2 大阪の家賃事例 東京の家賃事例 新築マンション（1K） 約6.75万円（エスリード 大阪城EAST） 約44万円（築年 2025年、港区マンション） 中古マンション（1K） 約6.8万円（エスリード難波レジデンス） 約15.3万円（築年 2006年、港区マンション） 先述した物件価格と家賃例を基に、大阪と東京の利回りをシミュレーションしてみます。 ＜新築の場合＞ table2 大阪 東京 想定物件価格 約2,290万円 約2億8,780万円 想定家賃 約6.75万円 約44万円 想定年間家賃収入 約81万円 約528万円 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100） 約3.53% 約1.83％ ＜中古の場合＞ table2 大阪 東京 想定物件価格 1,780万円 約5,680万円 想定家賃 約6.8万円 約15.3万円 想定年間家賃収入 約81.6万円 約183.6万円 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100） 約4.58％ 約3.23％ 物件価格に対する家賃収入のバランスを見ると、大阪の方が東京よりも利回りが良い傾向にあることが分かります。 ただし、このシミュレーションは年間家賃収入を基に算出した「表面利回り」であり、購入時や運用時に発生するさまざまなコストは含まれていません。不動産投資を検討する際は、運営経費やローンの返済額なども考慮したシミュレーションを行い、慎重な収支計画を立てることが大切です。 将来的な資産価値の上昇が見込める 先述した通り、大阪市内は新大阪駅周辺をはじめ、大阪駅周辺、御堂筋、森之宮・京橋、臨海エリアなど、さまざまな場所で再開発や交通インフラの整備が進んでいます。こうしたエリアでは、将来的に地価や不動産の資産価値が上昇する可能性があります。 特にリニア中央新幹線や北陸新幹線の乗り入れ計画、IRや万博会場跡地の活用、うめきたプロジェクトなどが進めば、国内外からの来訪者やビジネス需要がますます増えることもあるでしょう。人の流れが増えるエリアでは、商業施設やホテル、オフィス、住宅などの開発需要が高まりやすく、土地の取得競争が活発になる可能性があります。 例えば、観光客が多く宿泊需要が高いエリアでは、ホテル開発が進みやすくなります。用地の取得競争が起きると、土地の入札額が上がり、マンション開発においても用地確保のために取得費が上昇しやすくなるのです。用地取得費や建設コストが上昇すれば、新築マンションの販売価格も連動して上昇しやすくなるでしょう。 また再開発によって、周辺の生活利便性や交通利便性、認知度が高まれば、賃貸需要の増加や家賃相場の上昇も期待できます。 ただし再開発エリアであっても、全ての物件の資産価値が必ず上がるわけではありません。投資効果を高めるには、将来性だけではなく駅からの距離や周辺の賃貸需要、物件の管理状態、間取り、築年数などを総合的に確認することが重要です。大阪で不動産投資を検討する際は、再開発による将来性を踏まえつつ、立地条件の良い物件を早めに検討することが大切です。 再開発予定を踏まえて不動産投資をする際のポイント 再開発によって交通利便性や生活利便性が高まれば、賃貸需要や資産価値の向上が期待できる一方で、計画の変更や事業スケジュールの遅れが生じる可能性もあります。そのため大阪市内で不動産投資物件を探す際は、再開発予定だけではなく、さまざまな要素を総合的に踏まえて検討することが大切です。 ここでは、再開発予定を踏まえて不動産投資を行う際のポイントを解説します。 再開発の動向や見通しを小まめにチェックする 再開発の情報を基に不動産投資のエリアや物件選定を行う場合は、計画の進捗や見通しを小まめに確認することが重要です。本記事で紹介した再開発や交通網の整備の中には、すでに進行しているものだけではなく、検討段階のものや未着工のものも含まれます。 例えば北陸新幹線の敦賀〜新大阪間は、ルートや整備方法について議論が続いています。小浜・京都ルートに加え、米原ルートや湖西ルートなどを含む複数案が検討対象になるなど、今後の方向性には不確定な部分があります。米原で東海道新幹線に接続する案が選ばれた場合、北陸新幹線が新大阪駅まで直接延伸しない可能性もあるでしょう。 再開発や交通網の整備の見通しは、物件周辺の将来性を判断する材料になります。ただし計画を過度に期待して購入すると、想定していたルートや駅整備から外れた場合に、見込んでいたような需要増加が得られないこともあります。 大阪市内で不動産投資物件を探す際は、自治体や鉄道事業者の公表資料、再開発事業の進捗、周辺の取引状況、賃料相場の変化などを継続的に確認しましょう。将来性と現在の需要の両方を見ながら判断することが大切です。 将来にわたって需要の減少しないエリアを選ぶ 大阪市内は不動産投資先として人気の高いエリアですが、全ての地域で同じような投資効果が見込まれるわけではありません。再開発が進むエリアや交通利便性の高いエリアでは人口や賃貸需要の増加が期待できる一方で、地域によっては人口減少が進む可能性もあります。 大阪市の「推計人口年報（令和6年）」によると、この1年間の人口増加数は中央区が3,211人と最も多く、次いで浪速区が2,718人、西区が2,480人となっており、市域中心部で人口増加が続いています（※）。一方、減少数は平野区が1,447人と最も多く、次いで住之江区が460人、此花区が437人です。 大阪市に限った話ではありませんが、中心部や利便性の高いエリアでは人口が増加しやすい一方、郊外や交通利便性が相対的に低いエリアでは人口が減少する可能性もあります。人口動態は、賃貸需要や空室リスクを考える上で重要な判断材料です。 そのため不動産投資を行う際は、将来にわたって一定の需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。具体的には、駅からのアクセスが良いエリア、再開発によって新たな需要が見込まれるエリア、単身者やビジネスパーソンの居住ニーズが高いエリアなどが検討対象になります。 再開発予定があるかどうかだけではなく、現在の人口動態や賃貸需要、周辺施設の充実度、交通利便性も確認し、将来的に需要が減少しにくい立地を選びましょう。 ※参考：大阪市.「大阪市の推計人口年報（令和６年）～令和６年10月1日現在の推計人口と1年間の人口異動の動向～」.（参照：2026-05-23）. 地域性に詳しい不動産会社を選ぶ 再開発予定や将来の需要を踏まえて物件を選ぶ際は、地域性に詳しい不動産会社に相談することも重要です。公表資料やニュースから再開発の概要は把握できますが、実際の賃貸需要や入居者層、競合物件の状況までは見えにくい場合があります。 地域に詳しい不動産会社であれば、気になるエリアの賃貸需要の変化や住環境、周辺の競合状況などを細かく把握している可能性があります。そのエリアならではの市場動向や入居者ニーズを踏まえて、空室リスクや適切な賃料設定を判断しやすくなるでしょう。 また不動産投資では、入居者層の傾向と物件タイプが合っているかも重要です。例えば、単身者需要が高いエリアではワンルームマンションが検討しやすい一方、ファミリー層が多いエリアでは間取りや周辺環境の見方が変わります。地域性を理解した不動産会社に相談すれば、無理のない賃料設定や管理・運用まで含めた投資戦略を提案してもらいやすくなります。 不動産会社を選ぶ際は、地域情報への詳しさに加え、金融機関との連携力や購入後のサポート体制も確認しましょう。信頼できる不動産会社の選び方については、以下の記事でも詳しく解説しています。 新築ワンルームマンション投資で信頼できる不動産会社の特長【シリーズ：初めての不動産投資】 広域拠点の一大ターミナルとなる新大阪駅周辺の動向に注目！ 今が不動産投資を始める好機 新大阪駅周辺では、リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸を見据え、広域交通ターミナルとしてのまちづくりが進められています。十三駅・淡路駅を含めた周辺エリアでも、交通利便性の向上やにぎわいの創出などが進んでおり、今後ますますエリアの価値が高まっていくことが期待されます。 また大阪市では、大阪駅周辺や御堂筋、森之宮〜京橋、臨海エリアなどでも大規模な再開発が進行中です。再開発によって人の流れが生まれ、交通利便性や生活利便性が向上すれば、賃貸需要や資産価値にも良い影響を与える可能性があります。 東京と比べて物件価格を抑えやすい大阪は、利回りや将来性の面でも不動産投資を検討しやすいエリアです。再開発が進み、物件価格がさらに上昇する前の今こそ、大阪で不動産投資を始める絶好のタイミングといえるでしょう。 ただし、再開発予定を踏まえた不動産投資では、計画の進捗や周辺の賃貸需要、人口動態などを正しく見極めることが重要です。将来性だけで判断するのではなく、地域の市場動向に詳しい不動産会社へ相談し、物件選びや資金計画、運用方針を慎重に検討する必要があります。 エスリード株式会社は、関西圏を中心に新築マンションを展開してきた東証プライム市場上場の不動産デベロッパーです。大阪をはじめとする関西エリアで30年以上にわたり培ってきた実績とノウハウを基に、物件選定から資金計画、管理、運用、売却まで一貫してサポートしています。新大阪駅周辺や大阪市内の再開発エリアで不動産投資を検討している方は、ぜひエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 現在販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方はぜひチェックしてみてください。（※2026年6月12日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
老後の資金対策には不動産投資！ おすすめの理由と押さえておきたいポイントを解説
老後の生活資金の柱となるのは、国民年金や厚生年金などの公的年金です。しかし、生活水準や住まいの状況、医療費・介護費の負担などによっては、年金収入よりも支出が上回り、生活資金が不足する可能性があります。そのため、公的年金だけで現在の生活水準を維持できるのか不安を感じ、老後資金の準備方法を検討している方も多いでしょう。 そこで、年金以外の第2の収入の柱として検討したいのが不動産投資です。不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃収入を得られるため、定年後の生活費を補う手段として活用しやすいです。 本記事では、老後の生活資金がどのくらい不足する可能性があるのかを試算しながら、老後資金の準備に不動産投資が適している理由を解説します。長期保有と売却の考え方や、不動産投資を始める際に押さえておきたいポイントも紹介するので、老後資金に不安がある方や年金以外の収入源を持ちたい方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 老後の生活資金は、公的年金だけでは不足する可能性があり、生活水準や住まいの状況、医療費・介護費などを踏まえて準備することが大切 不動産投資は、レバレッジを活用できる、インフレ対策になる、定年後も家賃収入を得られるなど、老後資金の準備方法として適している面がある 老後資金の準備として不動産投資を行う際は、目的の明確化や立地選び、信頼できる不動産会社・管理会社選び、キャッシュフローに余裕を持たせることが重要 老後の生活に必要な資金はいくら？ 「老後2,000万円問題」という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。これは2019年に金融庁の報告書を発端に話題となった、無職の高齢夫婦世帯における生活費の不足総額のことです。実際のところ、老後の生活には毎月どのくらいの資金が必要になるのでしょうか。 公益財団法人生命保険文化センターの「2025年度 生活保障に関する調査」によると、夫婦2人で老後生活を送る上で必要と考えられている最低日常生活費は、平均で月額23.9万円です（※1）。また旅行やレジャー、趣味、交際費などを含めたゆとりある老後を送る場合の生活費は、平均で月額39.1万円とされています。 また総務省の「家計報告書（2025年）」を見てみると、夫婦ともに65歳以上の無職世帯における1カ月の消費支出は約26.4万円です（※2）。実収入から税金や社会保険料などの非消費支出を差し引いた可処分所得は約22.2万円で、毎月約4.2万円の不足が生じています。 この不足額が毎月続くと仮定すると、以下のように不足額が膨らむ計算になります。 table2 年数 可処分所得と消費支出の差額累計 可処分所得とゆとりのある生活費の差額累計 1年目 50.4万円 202.8万円 10年目 504万円 2,028万円 20年目 1,008万円 4,056万円 ただし、これらはあくまで現在の物価水準を前提とした金額です。今後インフレによる物価上昇や消費税の増税があると、食費や光熱費、医療費、住居費などの負担が増え、同じ生活水準を維持するために必要な資金も大きくなる可能性があります。 そのため、老後資金を準備する際は「2,000万円あれば安心」と一律に考えるのではなく、年金見込み額や退職金、預貯金、家族構成、住まいの状況、希望する生活水準を踏まえて、自分に必要な金額を試算することが大切です。 ※1参考：公益財団法人生命保険文化センター.「2025（令和７）年度 生活保障に関する調査」.（参照：2026-05-26）. ※2参考：総務省.「家計報告書【家計収支編】」.（参照：2026-05-26）. 年金で老後の生活資金を賄える？ 老後の生活費を考える際に、まず確認しておきたいのが公的年金の受給額です。日本年金機構によると、令和8年度の国民年金（老齢基礎年金・満額）は一月当たり約7万円、厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金）は一月当たり約23.7万円です（※1）。なお、厚生年金の標準的な年金額は、平均的な収入で40年間就業した場合に受け取り始める年金額を想定したものになります。 厚生年金の受給額を踏まえて、先述した消費支出との差額を試算してみると毎月の不足額は約2.7万円です。一方ゆとりのある生活費と比べると、毎月15.4万円不足する計算になります。 このように、公的年金だけで老後の生活資金を全て賄うのは難しいケースがあります。生命保険文化センターの調査でも、老後の生活資金を賄う手段として「預貯金」を挙げた人は71.4％に上り、老後資金の使用開始年齢の平均は67.2歳でした（※2）。 ただし、年金の受給額は加入している年金制度や保険料の納付期間、現役時代の収入、働き方などによって大きく異なります。老後の資金計画を立てる際は、ねんきん定期便やねんきんネットで将来の年金見込み額を確認した上で、不足分をどのように補うか考えましょう。 ※1参考：日本年金機構.「令和8年4月分からの年金額等について」.（2026-04-01）. ※2参考：公益財団法人生命保険文化センター.「2025（令和７）年度 生活保障に関する調査」.（参照：2026-05-26）. 老後資金の準備に不動産投資がおすすめな理由 先述した通り、老後の生活にはまとまった資金が必要です。年金だけでは生活費を賄いきれない可能性があるため、預貯金や退職金などを使いながら生活することを想定している方もいるでしょう。 しかし、預貯金は元本が大きく減りにくい一方で、インフレによる物価上昇には対応しにくい面があります。将来的に食費や光熱費、医療費、住居費などが上がれば、同じ金額の預貯金でも実質的に使える価値が目減りする可能性があります。 そこで老後資金の準備方法の一つとして検討したいのが、不動産投資です。ここでは、老後資金の準備に不動産投資がおすすめな理由を5つ解説します。 レバレッジをかけられる インフレ対策になる 定年後も家賃収入を得られる 団体信用生命保険（団信）で万が一の際にはローン残債のない物件を残せる 相続税対策にもなる それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。 レバレッジをかけられる 不動産投資の大きな特徴は、金融機関からの融資を活用して投資できる点です。株式投資や債券投資、投資信託などは、基本的に自己資金の範囲内で投資する必要があります。一方、不動産投資ではローンを利用することで、手元資金以上の規模の資産を運用することが可能です。 このように、自己資金に借入金を組み合わせて投資効率を高めることを「レバレッジ」といいます。例えば、自己資金だけでは数百万円規模の投資に限られる場合でも、不動産投資ローンを活用すれば、数千万円規模の物件を購入できる可能性があります。 老後資金として蓄えてきた預貯金を大きく取り崩さずに資産形成を始められる点は、不動産投資のメリットです。手元資金を残しておけば、急な医療費や生活費の支出にも備えやすくなります。 ただし、レバレッジをかけるということは、借入金を背負うということでもあります。空室が発生した場合や修繕費がかかった場合でもローン返済は続くため、このようなリスクが気になる方は家賃保証制度のある会社や修繕保証期間が長い会社と契約しましょう。また修繕費が発生することを最初からシミュレーションに織り込んでおくことも大切です。 インフレ対策になる 不動産投資は、インフレ対策としても有効とされています。インフレとは、物価が継続的に上昇し、お金の実質的な価値が目減りする状態のことです。預貯金として2,000万円を持っていても、将来的に物価が上がれば、同じ2,000万円で購入できる商品やサービスは少なくなる可能性があります。 一方、不動産は実物資産であり、物価上昇局面では物件価格や家賃が上昇する可能性があります。預貯金の一部を不動産に変えておけば、現金だけで資産を持つ場合と比べて、インフレによる資産価値の目減りを抑えやすくなるでしょう。 特に将来にわたって賃貸需要が見込める立地の物件を選び、適切に管理していれば、周辺相場や契約条件を踏まえて家賃を見直せる可能性があります。また立地条件や市況によっては、売却時に価格上昇の恩恵を受けられることもあるかもしれません。 ただし、全ての不動産がインフレに連動して値上がりするわけではありません。物件の立地や管理状態、築年数、周辺の賃貸需要によって資産価値は変わるため、インフレ対策として不動産投資を行う場合も、長期的な需要を見極めることが重要です。 定年後も家賃収入を得られる 不動産投資で得られる利益には、主にインカムゲインとキャピタルゲインがあります。インカムゲインとは、資産を保有している間に継続的に得られる収益のことで、不動産投資では毎月の家賃収入が該当します。一方、キャピタルゲインとは、売却価格からローン残債や売却時の諸経費、自己負担の累計額を差し引いた手残りのことです。 老後資金の準備という観点では、特にインカムゲインが重要です。入居者がいる限り毎月家賃収入を得られるため、定年後の年金以外の収入源として活用できます。年金収入だけでは生活費に不足が生じる場合でも、家賃収入があれば不足分を補いやすくなるでしょう。 定年前にローン返済を終えておけば、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出を差し引いた家賃収入の多くを生活費に充てられます。ローン完済後も賃貸需要が続く物件であれば、老後の生活にゆとりを持たせる手段になり得ます。 ただし、家賃収入は入居者がいることが前提です。空室や家賃滞納、修繕費の発生などによって収入が変動する可能性があるため、物件選びや管理体制の確認が欠かせません。 家賃収入で年金は減額されない？ 家賃収入があると、年金の支給額が減額されるのではないかと不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、家賃収入があること自体を理由に、公的年金が減額されるわけではありません。 年金が減額される制度として「在職老齢年金制度」があります。これは、60歳以降に厚生年金に加入しながら働き、賃金と年金の合計額が一定基準を超える場合に、老齢厚生年金の一部または全部が支給停止される仕組みです。家賃収入のような不動産所得は、在職老齢年金でいう賃金には該当しないため、通常は家賃収入だけで年金が減額されることはありません。 ただし、家賃収入を得る場合は、所得税や住民税、固定資産税・都市計画税などの税金が発生する可能性があります。不動産所得がある場合は、確定申告が必要になるため、年金額だけではなく税金や管理費などの支出も含めて収支を確認しておきましょう。 団体信用生命保険（団信）で万が一の際にはローン残債のない物件を残せる 不動産投資ローンを組む際、多くの場合で団体信用生命保険（団信）への加入が必要になります。団信とは、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、保険金によってローン残債が返済される仕組みの保険です。 団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった場合でも、ローン残債のない物件を家族に残せる可能性があります。家族はその物件を賃貸として運用して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したり、物件によっては住まいとして活用したりすることも可能です。 老後資金の準備として不動産投資を行う場合、団信は万が一の備えとしても役立ちます。ただし、団信の保障内容は金融機関や商品によって異なります。死亡・高度障害状態のみを対象とするものもあれば、がんや三大疾病などを対象とする特約付きの商品もあるため、加入前に保障範囲を確認しておきましょう。 相続税対策にもなる 不動産投資は、相続税対策として活用できる場合もあります。同じ金額の預貯金と不動産の場合、一般的に不動産の方が相続税評価額を抑えやすいためです。 また賃貸に出している不動産は、所有者が自由に使える自宅用の不動産と比べて評価額が下がる場合があります。一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を活用できる可能性もあり、相続税の負担軽減につながることがあります。 ただし、相続税評価のルールは改正されることがあるため、注意が必要です。実際、令和6年1月以後の相続などでは、居住用の区分所有マンションについて新たな評価ルールが適用されています。不動産を所有していれば必ず大きな相続税対策になるとは限らないため、物件の収益性や相続人の状況も踏まえて検討することが大切です。 相続税対策として不動産投資を検討する場合は、税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。 長期保有で家賃収入を得続けるのと、売却して売却益をためるのはどちらが良い？ 不動産投資では「35年ローンを組んでも、最後まで物件を所有し続ける人は少ない」「どこかのタイミングで売却する前提で考えた方がよい」といわれることがあります。確かに、不動産投資では長期保有だけが正解ではありません。物件の築年数が経過すると、さまざまなリスクが生じやすくなるため、一定のタイミングで売却を検討することも大切です。 売却を前提にした方がよいといわれる主な理由は、以下の3つです。 table2 理由 内容 デッドクロス（※）を避けるため※ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のこと 築年数が経過すると、減価償却費や借入金の利息など経費計上できる金額が減る一方、ローン返済による現金支出は続くため、帳簿上は黒字でも手元資金が残りにくくなる 空室・家賃下落リスクが高まるため 築年数が経つと、物件の設備や内装が古くなり、競合物件と比べて入居者に選ばれにくくなる可能性がある。結果として、空室期間が長くなったり、家賃を下げざるを得なかったりすることもある 大規模修繕の負担を避けるため 築15〜20年を超えると、設備交換や大規模修繕などでまとまった費用が発生することがある このような理由から、一定期間保有した後に売却し、売却益を次の物件購入に充てる方法も選択肢になります。土地価格や物件価格が上昇したタイミング、家賃が上がり収益性が高く見えやすいタイミング、売却価格がローン残債を上回り損益分岐点を超えたタイミングなどで売却できれば、まとまった資金を得られる可能性があります。その資金を活用して2部屋目、3部屋目と投資を広げていけば、資産形成のスピードを高められるでしょう。 一方で、売却して得た資金を預貯金のまま保有するだけでは、インフレによって実質的な価値が目減りする可能性があります。また不動産を保有している場合に期待できる家賃収入や、相続税評価額の圧縮効果なども得られなくなります。そのため、売却して終わりではなく、売却後の資金をどのように運用するかまで考えておくことが重要です。 老後資金の準備として不動産投資を行う場合は、長期保有と売却のどちらか一方に決め打ちするのではなく、運用状況や市況に応じて見直せるようにしておくことが大切です。不動産会社など専門家に相談しながら、ご自身の目的に合った出口戦略を考えましょう。 老後資金の準備のための不動産投資で押さえておきたいポイント 不動産投資は、老後資金の準備に有効な手段の一つです。しかし、物件を購入すれば必ず安定した家賃収入を得られるわけではありません。老後資金として活用するには、始めるタイミングや投資目的、物件の立地、資金計画などを慎重に検討する必要があります。 ここでは、老後資金の準備を目的に不動産投資を始める際に押さえておきたいポイントを7つ解説します。 なるべく早く始める 不動産投資の目的を明確にする 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する キャッシュフローに余裕を持たせる 複数の投資手法を組み合わせてリスク分散をする なるべく早く始める 老後資金の準備を目的に不動産投資を行う場合は、なるべく早い段階から検討を始めることが大切です。不動産投資は、金融機関の融資を活用し、家賃収入を得ながら時間をかけてローン返済を進めていく投資方法です。そのため、運用できる期間が長いほど、ローン完済後の家賃収入を老後資金として活用しやすくなります。 また不動産投資ローンには、完済時年齢の上限が設けられていることが一般的です。年齢が高くなるほど融資期間が短くなりやすく、その分毎月の返済額が大きくなったり、頭金を多めに求められたりする可能性があります。 定年退職後に毎月の持ち出しが大きい状態になると、年金や預貯金から補填しなければならず、老後のキャッシュフローを圧迫する恐れがあります。できるだけ定年前にローン返済を終えられる計画を立て、老後は家賃収入を生活費の補填として活用できる状態を目指しましょう。 不動産投資の目的を明確にする 不動産投資を始める際は、まず目的を明確にすることが重要です。老後資金の確保を目的にするのか、相続税対策を重視するのかなどによって、選ぶべき物件や運用方針は変わります。 例えば老後資金の確保を目的にする場合は、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかが重要です。新築や築浅の物件を選び、将来にわたって需要の減少しないエリアで保有することで、老後の収入源として活用しやすくなります。一方相続税対策を重視する場合は、市場価格と相続税評価額の差が大きい物件などが検討材料になるでしょう。 目的が明確になれば、物件選びやローンの組み方、保有期間、売却タイミングなどの判断軸が定まりやすくなります。不動産投資を始める前に「なぜ不動産投資をするのか」「老後にどのくらいの収入を得たいのか」を具体的に整理しておきましょう。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 老後資金の準備として不動産投資を行う場合、立地選びは特に重要です。家賃収入を長期的に得るには、現在の賃貸需要だけではなく、数十年先も需要が見込めるエリアを選ぶ必要があります。 需要が高いエリアの物件であれば入居者が見つかりやすく、空室リスクを抑えやすくなります。特に、駅から近いエリアや都心部へのアクセスが良いエリア、単身者やビジネスパーソンの需要が見込めるエリアは、長期的な賃貸需要を期待しやすいでしょう。 また通常は、築年数が経過するほど設備や内装の劣化により家賃が下がりやすくなります。しかし交通利便性が高く、人口流入や再開発などが見込めるエリアでは、築年数が経過しても家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。物価上昇やエリアの需要増加に合わせて、家賃を見直せるケースもあるでしょう。 ただし、どのエリアでも将来の需要が保証されるわけではありません。人口動態や再開発計画、周辺の競合物件、家賃相場などを確認し、長期的に入居者から選ばれやすい物件を選ぶことが大切です。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 老後資金の準備として不動産投資を行うなら、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。信頼できる不動産会社であれば、投資目的や収入状況、将来のライフプランを踏まえた上で、無理のない物件や資金計画を提案してくれます。またメリットだけではなく空室リスクや修繕費、金利上昇リスクなども丁寧に説明してくれる会社であれば、納得した上で判断しやすくなるでしょう。 さらに不動産投資では、物件選びだけではなく、購入後の入居者募集や家賃回収、修繕対応、退去時の手続きなどの管理体制も収益に影響します。運用体制が整った管理会社に依頼できれば、入居者が快適に暮らしやすい環境を保ちやすく、退去リスクの軽減にもつながります。 反対に営業担当者の説明に不信感がある場合や、入居率や管理実績について十分な説明がない場合は、契約を急がない方がよいでしょう。不動産投資は一度始めると長期的な付き合いになるため、物件価格や利回りだけではなく、担当者の対応や管理体制、購入後のサポート内容も確認してみてください。 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 不動産投資ローンを利用する場合は、金融機関選びも重要です。金融機関によって、融資額や金利、返済期間、団体信用生命保険の内容などが異なるためです。 特に大手の不動産会社や実績のある不動産会社は、複数の金融機関と提携しているケースがあります。提携金融機関の選択肢が多ければ、年収や勤務先、年齢、自己資金、投資目的などに応じて、より条件に合ったローンを比較検討しやすくなるでしょう。 融資条件は、不動産投資の収支に大きく影響します。融資期間が比較的長いため、金利が少し違うだけでも、返済総額や毎月のキャッシュフローに差が出ます。また返済期間が短くなると毎月の返済額が増えるため、老後資金の準備という目的に合った返済計画を立てることが大切です。 不動産会社を選ぶ際は、取り扱っている物件だけではなく、どのような金融機関と提携しているのか、複数の融資条件を比較できるのかも確認しておきましょう。 キャッシュフローに余裕を持たせる 老後資金の準備として不動産投資を行う場合は、キャッシュフローに余裕を持たせることが大切です。家賃収入があっても、ローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いといった支出は発生します。また空室や家賃滞納による収入減、設備故障などが重なれば、一時的に収支が悪化することもあります。 ローンの組み方や算入する経費額によっては、毎月のキャッシュフローがマイナスになり、自己負担が発生することもあります。生活費を含めた資金計画に余裕がないと、空室や修繕費が発生した際にローンの返済が困難になったり、生活に困窮してしまったりする恐れもあります。特に定年後は給与収入がなくなる方も多いため、現役時代以上に余裕を持った資金計画が必要です。 物件を選ぶ際は満室時の収支だけではなく、空室期間が発生した場合や金利が上昇した場合、修繕費がかかった場合のシミュレーションも確認しましょう。老後資金として不動産投資を活用するには、長期的に無理なく保有できるかを重視することが大切です。 複数の投資手法を組み合わせてリスク分散をする 老後資金を準備する際は、不動産投資だけに資産を集中させるのではなく、複数の投資手法を組み合わせてリスク分散を図ることも重要です。 不動産投資は家賃収入を得られる一方で、空室や修繕費、災害、売却価格の変動などのリスクがあります。十分な融資を受けられる見込みがある場合は、2部屋以上に分けて投資し、空室リスクや立地リスクを分散するのも方法の一つです。ただし、物件数を増やすほど借入額も大きくなるため、立地や需要、部屋の仕様、管理体制を総合的に確認する必要があります。 また不動産投資以外にも、株式や債券、投資信託、NISA、iDeCo、外貨、金など、さまざまな資産形成の手段があります。長期的な老後資金づくりを目的とするなら、不動産投資と併せてNISAやiDeCoを活用することも選択肢になるでしょう。 重要なのは、どれか一つの投資方法に偏り過ぎず、ご自身の目的やリスク許容度に合った組み合わせを考えることです。不動産投資で家賃収入を得ながら、複数の手段を組み合わせることで、老後資金の準備をより安定させやすくなります。 インフレの時代には何もしないこともリスク！ 早めの対策で十分な老後資金を確保しましょう 多くの方が「老後2,000万円問題」を意識して、預貯金による備えをしています。預貯金は必要なときに使いやすく、元本が大きく減りにくいメリットがある一方、 インフレによって物価が上昇すると、同じ金額の預貯金でも将来使える価値が目減りする可能性があります。 年金だけで生活費を賄いきれないケースもある中、預貯金だけに頼って老後資金を準備するのは、不安が残る方もいるでしょう。インフレの時代には、何もしないまま老後を迎えること自体がリスクになる可能性があります。 そこで検討したいのが、老後資金の準備方法の一つとしての不動産投資です。不動産投資は、金融機関の融資を活用しながら資産形成を進められる方法であり、入居者がいれば毎月家賃収入を得られます。定年後の年金以外の収入源として活用できるほか、実物資産である不動産はインフレ対策としても期待できます。 ただし、不動産投資は物件を購入すれば必ず成功するものではありません。老後資金の準備として活用するには、将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアを選び、無理のない返済計画を立てることが重要です。空室リスクや修繕費、金利上昇なども踏まえ、早い段階から情報収集を始めましょう。 エスリード株式会社は、1992年の設立以来、大阪をはじめとする関西エリアを中心に新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた東証プライム市場上場の不動産デベロッパーです。物件選定から運用、管理、売却までトータルでサポートしており、老後資金の準備を目的とした不動産投資についてのアドバイスも行っています。 インフレに備えながら老後資金を準備したい方や、年金以外の収入源を持ちたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。