初めての不動産投資ではどこから物件を購入するのがいい？　物件販売に関わる事業者を徹底解説

不動産投資に興味はあっても「何から始めればよいのか分からない」「物件運用が難しそう」と感じる方は少なくありません。不動産投資は、物件を購入して家賃収入や売却益を得る投資方法ですが、対象となる物件の種類や購入先、資金計画の立て方によって、運用のしやすさやリスクの大きさが変わります。

本記事では、不動産投資の基本的な仕組みから、新築ワンルームマンション投資とそれ以外の不動産投資の違い、購入先ごとの特徴まで分かりやすく解説します。初めての不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入・所有し、その物件から利益を得る投資方法です。一口に不動産投資といっても、以下のように対象となる物件や運用方法はさまざまです。

• マンションやビルの一室を購入して貸し出す「区分投資（ワンルームマンション投資）」
• マンション・アパートを一棟購入して各部屋を貸し出す「一棟投資」
• 一軒家を購入して貸し出す「戸建て投資」

また駐車場やトランクルームなどを貸し出して収益を得る方法もあります。

どの投資方法であっても、利益の出し方は大きく分けると2つです。1つ目は、物件を保有しながら継続的に収益を得る「インカムゲイン」、2つ目は物件を売却したときに売却益を得る「キャピタルゲイン」です。まずはこの2つの違いを理解しておくことが、不動産投資の仕組みを理解する第一歩になります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、定期的に得られる運用益のことです。不動産投資でいえば、家賃収入や駐車場の利用料などが、株式投資でいえば配当や株主優待などがこれに当たります。毎月継続的に収益を得やすいため、長期にわたって安定した収入を目指す人はインカムゲインを中心とした不動産投資が適しています。

ただし、家賃収入や利用料がそのまま全て利益になるわけではありません。実際には、管理費や修繕費といった運用コストに加え、ローンを利用している場合は返済も発生します。そのため、手元に残る収益を考えるときは、入ってくるお金だけではなく、そこから差し引かれる費用まで含めて見ておくことが大切です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、所有している不動産を売却して得られる売却益のことです。売却価格から、物件の取得費用や諸経費、ローン残債などを差し引き、最終的に手元に残ったお金が収益になります。つまり不動産を保有している間だけではなく、売却したときにも利益を得られる可能性があるのが不動産投資の特長です。

1980年台後半～1990年台前半は、キャピタルゲインを重視したいわばギャンブルのような投資も多く、巨額の損失を出してしまうケースも少なくありませんでした。現在の不動産投資では、短期間で大きな売却益を狙うよりも、長期保有によって家賃収入を積み上げるインカムゲイン重視の運用が主流です。「大きなリスクは許容できない」「安定した資産形成をしたい」という人は、インカムゲインを軸に不動産投資を検討しましょう。

月々のキャッシュフローだけで比較するのはNG！　フルローンで物件を購入する場合と頭金を入れる場合の違い

不動産投資では、月々のキャッシュフローがプラスであれば安心、マイナスであれば危険と言われることがあります。しかし、月々のキャッシュフローは、物件の良し悪しだけではなく、主に「どのくらいの頭金を入れているのか」「どのくらいの期間でローンを返済するのか」など、ローンの組み方によって変わります。そのため月々のキャッシュフローだけを見て「プラスだから良い物件」「マイナスだから危険な物件」と判断するのは適切ではありません。

例えば、新築ワンルームマンションのように、担保価値も残存耐用年数も十分にある物件の場合、フルローンで購入することができます。一方、ある程度の築年数が経過した中古物件などは、担保価値が低かったり、残存耐用年数が短かったりといった理由から、ある程度の頭金が必要になるケースが多いです。

フルローンで購入する場合、借入額が大きくなりやすいため、家賃収入からローン返済額や管理費を差し引いた月々のキャッシュフローがマイナスになりがちです。その点、ある程度まとまった頭金を入れていると、その分月々のローン返済額が抑えられるため、キャッシュフローはプラスになります。つまり、キャッシュフローがマイナスになるかプラスになるかは、自己資金を月々少しずつ入れるのか、購入時にまとめて入れるのかという、自己資金の投入タイミングの違いが大きいのです。

ローンの組み方は、物件や金融機関、自己資金額、契約者の属性、ライフプランなどによって異なります。マイナスのキャッシュフローだけを見て「新築ワンルームマンション投資は良くない」「不動産投資に失敗した」と誤った判断をしないようにしましょう。

不動産投資初心者におすすめなのは新築？　中古？

不動産投資初心者が運用する場合、どちらかといえば新築の方が取り組みやすい傾向にあります。もちろん中古物件にも価格を抑えやすいなどのメリットはありますが、初心者の方であれば、運用開始後の費用負担や実務負担を踏まえて考えることが大切です。

新築がおすすめされる主な理由としては

• 運用難易度が低い
• ローンの審査に通りやすい
• 保証期間が長い

の3つが挙げられます。ここでは、それぞれの理由を分かりやすく解説します。

運用難易度が低い

新築物件は、中古物件と比べて運用の難易度が低い傾向にあります。特に初心者にとって運用のしやすさにつながるポイントは、以下の通りです。

また中古物件の場合は、数字や物件概要だけでは読み取りにくい事情が隠れていることもあります。売却理由そのものはさまざまですが、購入後に想定していなかった修繕リスクや管理上の課題が見つかる可能性も。そうした見極めの難しさを踏まえると、初心者の方は、中古より新築の方が取り組みやすいといえるでしょう。

ローンの審査に通過しやすい

新築物件は、ローン審査の面でも有利に働きやすいです。不動産投資ローンでは、申込者の年収や勤務先だけではなく、物件そのものの収益性や担保価値も審査対象になります。その点、新築物件は需要のある立地に建てられることが多く、入居者が付きやすいと判断されることが多いため、金融機関からも収益性を見込みやすい物件と評価される傾向にあります。

また新築は築年数が浅く、建物の状態や将来的な市場価値の面でも評価されるため、中古物件と比べて担保価値が高く見られやすいです。こうした事情から、物件価格を全額借り入れるフルローンであっても、ローンの審査で有利に働く可能性があります。

さらに、新築を扱う大手の不動産デベロッパーは、複数の金融機関と提携しているケースが多いです。そうした会社を通じて物件を購入すると、融資額や金利、融資期間、団体信用生命保険の内容などを比較しながら、自分に合った金融機関を選びやすくなります。結果として、資金計画も立てやすくなるでしょう。

保証期間が長い

新築物件は、中古物件と比べて保証期間が長い点も、初心者に向いている理由の一つです。物件を購入する際に、不動産売買契約の内容と実際の物件の品質などに相違があった場合は、売主に一定の責任が生じます。これが、いわゆる契約不適合責任です。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では、新築住宅の住宅構造上重要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、10年間の責任期間があると示されています（※）。

また買主は、原則として不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知する必要があります。修理や損害賠償の請求は「不具合を知った時から5年以内」もしくは「引き渡しから10年以内」のいずれか早い方までに行います。

このように新築物件は、購入後の不具合に関する保護が比較的手厚く、万が一の際にも対応を求めやすいため、自己資金から修理費用を捻出しなくても済む可能性が高いです。特に、不動産投資が初めてで、購入後のトラブル対応に不安がある方にとっては、大きなメリットといえるでしょう。

※参考：e-Gov.「住宅の品質確保の促進等に関する法律」.（参照：2026-04-16）.

投資用の不動産はどこから購入するのがよい？

投資用の不動産を購入するときは、物件そのものだけではなく「どこから購入するか」も重要です。なぜなら、関わる不動産業者の種類によって、購入価格や情報の出回り方、買主へのサポート内容などが変わるからです。

不動産取引に関わる業者には、以下のような種類があります。

このように一口に不動産業者といってもさまざまな種類があり、どこから購入するかによって、価格や買いやすさは変わります。新築物件をなるべく安く購入したい場合は、基本的に不動産デベロッパーから購入するのが望ましいです。一方新築以外の不動産は、売主から直接依頼を受けている元付業者に相談する方が、コストを抑えやすい傾向にあります。

また元付業者とやり取りができれば、不動産情報サイトなどに掲載される前の未公開物件を紹介してもらえる可能性もあります。投資用不動産は、公開された時点で多くの買主候補が集まりやすいため、情報が広く出回る前の段階で検討できることは大きなメリットです。

不動産投資用の物件を購入する際は、建物のスペックだけではなく、どの業者から購入するのかまでを含めて検討することが大切です。特に初心者の方は、価格だけで判断するのではなく、情報の質や相談のしやすさも踏まえて購入先を選びましょう。

中古物件の販売の仕組み

新築物件は不動産デベロッパーから購入するのが一般的ですが、中古物件は販売されるまでの流れが少し異なります。この流れを理解しておくと、どこから中古物件の情報が出てくるのかを把握しやすくなるため、基本的な仕組みを押さえておきましょう。

まず、中古物件の売主から直接売却の依頼を受けるのが「元付業者」です。元付業者は、物件調査や販売図面の作成を行った上で、買主を探していきます。媒介契約の種類によっては、一定期間内にレインズへ登録する義務があります。レインズとは、不動産会社同士で物件情報を共有するためのシステムであり、一般の方が直接閲覧することはできません。

元付業者は、自社の購入見込み客へ物件を紹介したり、レインズを通じて他の不動産会社へ情報を共有したりしながら販売活動を進めます。そして、買主側の相談に乗りながら物件を紹介するのが「客付業者」です。客付業者は、元付業者やレインズの情報を基に、購入希望者へ物件を紹介します。

さらに、広く買主を集めるために不動産情報サイトへ掲載されることもあります。不動産情報サイトは物件を比較しやすい一方で、すでに多くの不動産会社や購入希望者の目に触れているケースも少なくありません。そのため、条件の良い物件は不動産情報サイトに載る前に申し込みが入ってしまう可能性が高いです。

このように、中古物件は「売主 → 元付業者 → レインズや客付業者 → 不動産情報サイト」といった流れで市場に出てくるのが一般的です。なるべく良い物件を良い条件で購入したい場合は、どの段階で情報に接するのかも重要になります。中古物件を検討する際は、できるだけ上流で情報を得られるようにしておくことが大切です。

不動産デベロッパーや系列の中古販売会社から物件を買うと割高というのは本当？

結論からいうと、不動産デベロッパーや系列の中古販売会社から物件を購入することが、必ずしも割高というわけではありません。確かに、他の物件と比べたときに価格が高く見えるケースはありますが、それは単純に利益が上乗せされているからではなく、土地の仕入れにかかる費用や建築資材の費用、建設費など、必要なコストを積み上げた結果であることが多いです。

また不動産デベロッパーが扱う物件は、施工品質や立地、管理体制などに一定の水準が求められる傾向にあります。系列の中古販売会社が扱う物件でも、こうした基準を踏まえて管理や販売が行われることが通常であり、単に価格だけを見て割高と判断するのは適切ではありません。

施工の品質が高い物件には、将来的に売却しやすい・想定より修繕費がかかりにくいといったメリットもあります。購入時の価格だけを見ると高く感じたとしても、長期的な運用や売却まで含めて考えると、結果的にコストパフォーマンスが良いケースもあるでしょう。

そのため不動産投資では、物件価格だけを見て「高い」「安い」と判断するのではなく、立地や建物の品質、保証内容、将来的な売却のしやすさなども含めて総合的に見ることが大切です。

初めての不動産投資なら不動産デベロッパーへの相談がおすすめ！

初めて不動産投資に取り組むなら、まずは新築ワンルームマンション投資から検討してみるのがおすすめです。新築ワンルームマンションは、フルローンを活用できるケースが多く、手持ち資金がそこまで多くない場合でも始めやすいという特長があります。また運用難易度が比較的低い・ローン審査に通りやすい・保証期間も長いといったメリットもあるため、初心者の方でも取り組みやすい投資方法といえるでしょう。

新築物件は大手不動産デベロッパーから購入するのが一般的です。不動産デベロッパーは、需要の高い立地を見極めながら物件を企画・開発することが多いため、空室や資産価値の下落といったリスクを抑えやすい立地にあることが多いです。管理や賃貸仲介なども依頼できる業者であれば、運用中の支援も受けられるため、初心者の方ほど不動産デベロッパーへ相談するメリットは大きいです。

エスリード株式会社は、東証プライム市場に上場している企業であり、安定した経営基盤の基、これまで多くの不動産投資を支援してきた実績があります。需要の見込める立地にある新築ワンルームマンションを紹介できるだけではなく、大手金融機関とも提携しているため、複数の選択肢の中からお一人お一人の状況に合ったローンを案内することが可能です。

さらに、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社もあり、物件購入後の管理や入居者募集までまとめて相談しやすい体制が整っています。初めての不動産投資で、物件選びからローン、購入後の運用まで一貫して相談できる相手を探している方は、エスリード株式会社へご相談ください。