REAL ESTATE INVESTMENT 不動産投資の基礎知識一覧

• 2026.07.10 2026.07.10 不動産価格の評価方法とは？　収益還元法・取引事例比較法・原価法の違いを解説 不動産価格を評価する方法には、収益還元法・取引事例比較法・原価法があります。それぞれ収益性・市場性・費用性という異なる観点から価格を算出するため、同じ不動産でも評価方法によって価格が異なる場合があります。 特に投資用不動産を購入する際は、収益性に見合った価格なのか、周辺相場と比べて妥当なのか、見込まれる融資額はどのくらいかなどを確認することが重要です。各算出方法の違いやそれぞれのメリット・注意点を理解しておくことで、物件価格を多角的に判断しやすくなります。 本記事では、収益還元法・取引事例比較法・原価法の仕組みを解説します。目的別に適した評価方法もご紹介するので、投資用不動産の購入価格や売却価格の妥当性を確認したい方はぜひ参考にしてください。 suggest2 収益還元法は、投資用不動産から得られる家賃収入や将来の売却想定価格などを基に、物件価格の妥当性を評価する方法 取引事例比較法は、近隣や類似エリアで実際に取引された不動産価格を基に、市場価格を評価する方法 原価法は、対象不動産を再調達した場合にかかる費用を基に、土地や建物の資産価値を評価する方法 不動産投資では、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせ、価格の妥当性を確認する必要がある 不動産価格を評価する際に重要な「価格の三面性」 不動産価格を評価する際は、一つの観点だけではなく、収益性・市場性・費用性の3つの観点から検討することが重要です。これらは「価格の三面性」と呼ばれ、不動産の価値を多角的に捉えるための基本的な考え方といわれています。 価格の三面性と、それぞれに対応する主な評価方法は以下の通りです。 観点 概要 主な評価方法 収益性 その不動産を賃貸や事業に活用した場合、どのくらいの収益を生むかを基に価格を評価する考え方 収益還元法 市場性 周辺地域で類似する不動産がどの程度の価格で取引されているかを基に価格を評価する考え方 取引事例比較法 費用性 その不動産を取得・造成・建築するためにどの程度の費用がかかるかを基に価格を評価する考え方 原価法 不動産は立地や面積、形状、築年数、周辺環境などがそれぞれ異なり、全く同じものは存在しません。そのため一つの評価方法だけで価格を判断すると、実際の価値や市場での評価とズレが生じる可能性があります。 例えば昔から取引が多い住宅地域であれば、周辺の取引事例を参考にすることでおおよその価格を把握しやすいでしょう。一方山を切り開いて造成された新しい住宅団地のように、類似する取引事例が少ない場合は、取引事例比較法だけでは価格を算出しにくいケースもあります。このような場合は造成や建築にかかった費用、将来的に見込まれる収益など、別の観点も踏まえて評価する必要があります。 このように不動産価格を評価する際は、収益還元法・取引事例比較法・原価法によって算出した価格を同じ重みで見るのではなく、対象不動産の種類や用途、地域性、取引目的に応じて重み付けを行うのが一般的です。 収益性から不動産価格を評価する「収益還元法」 ここからは、価格の三面性に対応する主な評価方法を解説します。まずは、収益性から不動産価格を評価する「収益還元法」です。 収益還元法とは、投資用不動産が将来生み出すと期待される収益を基に、不動産価格を算出する方法です。不動産投資では、利回りなどを基に物件の収益性を確認します。ただし、年間の想定賃料を物件価格で割って算出する「表面利回り」だけでは、空室率や運営費用などを十分に反映できず、価格が収益力に見合っているか判断しにくい側面があります。その点収益還元法では、物件が将来生み出すと期待される収益を基に価格を算出するため、物件の稼ぐ力を価格に反映することが可能です。投資対象として無理のない価格かどうかも判断しやすくなるでしょう。 例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を行う場合、周辺の取引事例だけを見ると魅力的な物件でも、十分な家賃収入が得られなければ、投資対象として適しているとはいえません。収益還元法で価格と家賃収入のバランスを確認できれば、賃料収入に対して割高な物件や、投資効率の低い物件を避けやすくなります。 直接還元法 収益還元法には、主に「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。それぞれ計算方法や向いている場面が異なるため、違いを理解しておきましょう。 直接還元法とは、投資用不動産が1年間に生み出す純収益を還元利回りで割り、不動産価格を算出する方法です。以下の計算式で算出します。 不動産価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り 純収益とは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの諸経費を差し引いた金額です。正確な家賃収入を把握するには、不動産会社からレントロール（契約条件の一覧表）を提示してもらい、現在の賃料や入居状況、空室の有無などを確認しましょう。 また還元利回りとは、その物件に期待される投資利回りのことです。地域や築年数、物件の種類、空室リスクなどによって変わるため、類似物件の取引事例やキャップレートマップのような市場データを参考にして設定します。還元利回りの設定によって算出される価格は大きく変わるため、相場から大きく外れた数値を使わないことが重要です。 DCF法 DCF法とは、将来得られる純収益や売却価格を現在価値に割り戻して、不動産価格を算出する方法です。保有期間中の家賃収入、空室率、運営費用、将来の売却価格などを加味するため、直接還元法よりも実態に即した物件価格を算出できます。 計算式は以下の通りです。 不動産価格 = 保有期間中に得られる各年の純収益の現在価値の合計 + 売却想定価格の現在価値 ここで重要なのが「将来受け取るお金は、現在のお金と同じ価値ではない」という考え方です。例えば将来100万円を受け取れるとしても、物価上昇などが起これば今すぐ受け取る100万円とは価値が異なります。そのためDCF法では将来の収益をそのまま足し合わせるのではなく、割引率を使って現在価値に直してから計算します。 例えば各年100万円の純収益があり、割引率を5％、保有期間を5年とした場合、各年の純収益の現在価値は以下の通りです。 1年目：100万円 ÷ 1.05 = 約95.2万円 2年目：100万円 ÷ 1.05² = 約90.7万円 3年目：100万円 ÷ 1.05³ = 約86.4万円 4年目：100万円 ÷ 1.05⁴ = 約82.3万円 5年目：100万円 ÷ 1.05⁵ = 約78.4万円 空室率を加味する場合は、現在価値に割り戻す前に、各年の家賃収入に空室による減収を反映します。その上で諸経費を差し引き、年ごとの純収益を算出しましょう。 保有期間終了後の売却を想定する場合は、その売却想定価格も現在価値に割り戻して『復帰価格』を算出します。例えば、5年後の売却想定価格が2,000万円、割引率が5％の場合の計算式は、以下の通りです。 2,000万円 ÷ 1.05⁵ = 約1,567.1万円 最後に、各年の純収益の現在価値と売却想定価格の現在価値を合計します。 約95.2万円 + 約90.7万円 + 約86.4万円 + 約82.3万円 + 約78.4万円 + 約1,567.1万円 = 約2,000.1万円 このようにDCF法では、将来の収益や売却価格を現在価値に直して評価します。ただし、空室率や割引率、売却価格など多くの前提を置く必要があるため、計算は複雑になりやすいです。実際に活用する場合は、不動産会社に相談しながら試算するとよいでしょう。 収益還元法が向いている不動産 収益還元法は、利回りや将来の収益力を重視して評価したい不動産に向いています。具体的には賃貸マンションや一棟アパート、一棟マンション、オフィスビル、商業施設などが挙げられます。 大まかな収益性を手早く把握したい場合は直接還元法、長期保有を前提により精度の高い試算をしたい場合はDCF法での算出がおすすめです。購入前の検討段階では直接還元法で大まかな価格感を確認し、具体的に購入を検討する段階でDCF法による詳細なシミュレーションを行うといった使い分けもできます。 先述した通り、不動産投資をする上では、物件の収益性を確認することが欠かせません。融資額の算出では、土地や建物の価値を基にした積算価格が参考にされることもありますが、積算価格が高いからといって投資対象として優れているとは限りません。購入を検討する際は、収益還元法によって収益力に見合った価格かどうかも確認し、投資対象として適しているかを判断しましょう。 積算価格について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。 積算価格とは？ 実勢価格との違いや計算方法、不動産投資で重要な理由を解説 収益還元法の注意点 収益還元法は、投資用不動産の収益性を確認する上で有効な方法ですが、前提条件によって評価額が大きく変わる点に注意が必要です。 例えば想定家賃を高く設定しすぎると、不動産価格が実態よりも高く算出される可能性があります。空室率や割引率、還元利回りなどが実態に即していない場合も、実際の収益性とのズレが生じやすくなるでしょう。 また収益還元法は家賃収入を基に価格を算出するため、想定家賃を引き上げれば評価額も高く見えやすくなります。一見魅力的な物件に見えても、いざ運用し始めたら想定家賃が周辺相場と比べて著しく高かったという事態に陥ってしまいかねません。入居者が付かなかったり、早い段階で家賃を下げなければならなかったりすると、購入前のシミュレーションの前提が大きく崩れてしまうでしょう。 収益還元法で試算する際は、前提条件に問題がないか周辺の物件状況などと比較しながら確認する必要があります。また評価額はあくまで一定の前提に基づく試算であるため、複数のシナリオで収支を確認し、無理のない投資判断につなげることが重要です。 市場性から不動産価格を評価する「取引事例比較法」 取引事例比較法とは、近隣地域や類似エリアで実際に取引された不動産の価格を基に、対象物件の価格を評価する方法です。収益還元法が不動産の収益力に着目するのに対し、取引事例比較法では、市場でどの程度の価格で売買されているかを重視します。 取引事例比較法は実際の売買事例を参考にするため、現在の市場価格に近い価格を把握しやすい点が特長です。土地や戸建て、区分マンションなど、周辺に類似物件の取引事例が多い際に使われることが多く、購入価格や売却価格の妥当性を確認する際にも役立ちます。 取引事例比較法の計算方法 取引事例比較法では、実際に取引された類似不動産の価格を基に、対象不動産の価格を算出します。主な流れは以下の通りです。 近隣・類似エリアの取引事例を収集する 取引事例に必要な補正を加える 対象不動産の条件を反映して価格を算出する まず、対象不動産と条件が近い取引事例を収集します。立地や面積、用途、築年数、駅からの距離などが近く、できるだけ直近に取引された事例を選ぶことが重要です。取引事例は不動産会社が利用する物件情報ネットワークシステムのレインズなどに記録されているため、価格を検討する際は不動産会社へ相談し、参考になる成約事例を確認してもらうとよいでしょう。 次に、収集した取引事例に補正を加えます。実際の取引価格は、売り急ぎや買い進み、市場の変動、地域差、物件ごとの個別条件などの影響を受けるため、そのまま対象不動産に当てはめることはできません。主な補正項目は以下の通りです。 補正項目 概要 事情補正 売り急ぎや買い進みなど、通常の取引とは異なる事情を取り除くための補正 時点修正 取引時点と価格を評価する時点の違いを調整する補正 地域要因の比較 取引事例と対象不動産がある地域の違いを反映する補正 ※駅からの距離、商店街が近くにあるなど 個別的要因の比較 不動産そのものの条件差を反映する補正 ※土地の形状、接道状況、角地かどうか、マンションの階数・方角・管理状態など 最後に、補正後の取引価格を基に、対象不動産の条件を反映して価格を算出します。ただし、どの事例を選ぶか、どの程度補正するかによって評価額が変わります。類似事例の選定や補正には専門的な判断が必要になるため、不動産価格を確認する際は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。 取引事例比較法が向いている不動産 取引事例比較法は、周辺に類似した取引事例が多い不動産の評価に向いています。例えば区分マンションや住宅地、取引量の多いエリアの土地などは、比較対象となる事例を見つけやすいため、取引事例比較法を活用しやすいでしょう。 区分マンションの場合、同じマンション内や近隣エリアで成約事例があれば、階数や方角、専有面積、築年数などを比較しながら価格を検討できます。土地の場合も、同じ地域内に用途や面積、接道条件が近い事例があれば、売買価格の目安を把握しやすくなります。 また取引事例比較法は、不動産を売却する際の価格設定にも有効です。周辺の成約事例を確認することで、相場から大きく外れた価格を設定してしまうリスクを低減できるでしょう。 取引事例比較法の注意点 取引事例比較法は、実際の売買事例を参考にできる点がメリットですが、類似する取引事例が少ない場合は、精度の高い評価が難しくなります。特に取引量が少ないエリアや特殊な形状の土地、個性の強い建物などは、比較対象を見つけにくいことがあります。 また取引事例があっても、築年数や駅からの距離、面積、管理状態、接道状況などが異なれば、単純に比較することはできません。検討している不動産の個別性が強いほど、事例との違いが価格に影響しやすくなります。 戸建ての場合は、土地と建物を分けて検討する必要がある点にも注意が必要です。土地は立地や面積、形状、接道状況などの影響を受け、建物は築年数や構造、間取り、延床面積、管理状態などによって価値が変わります。そのため、土地は取引事例比較法で確認し、建物は原価法で確認するといったように、評価方法を使い分けながら物件を評価しましょう。 費用性から不動産価格を評価する「原価法」 原価法とは、対象となる不動産を再び取得・建築した場合にどの程度の費用がかかるかを基に、不動産価格を評価する方法です。建物を新築した場合の価格から、築年数や劣化状況に応じた価値の減少分を差し引いて価格を求めます。 物理的なコストを基に評価するため、算出根拠が比較的明確である点がメリットです。また周辺に類似する取引事例が少ない場合や、土地と建物の価値を分けて確認したい場合にも役立ちます。 不動産投資では、金融機関が融資額を判断する際に土地や建物の資産価値を参考にすることがあります。そのため原価法の考え方を理解しておくと、担保価値の目安を把握したり、将来の売却を含めた出口戦略を検討したりする際に役立つでしょう。 原価法の計算方法 原価法では対象不動産の再調達原価を求めた上で、築年数や劣化状況などに応じた減価修正を行い、価格を算出します。基本的な計算式は以下の通りです。 不動産価格 = 再調達原価 – 減価修正額 再調達原価とは、対象不動産と同等の建物や土地を、現在新たに取得・建築した場合にかかる費用のことです。再調達原価の算出方法には、大きく分けて「直接法」と「間接法」があります。 算出方法 概要 直接法 対象不動産の建材費や人件費、施工会社の利益、設計費、発注者が負担する付帯費用などを詳しく調査し、現在同じ建物を建てる場合にどの程度の費用がかかるかを積み上げて計算する方法 間接法 類似する不動産の建築費や取引事例、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」などを参考にして再調達原価を求める方法 再調達原価を算出したら、次に減価修正を行います。減価修正とは、築年数の経過や劣化、機能の陳腐化、周辺環境の変化などによって生じる価値の減少を価格に反映することです。主な減価の種類は以下の通りです。 減価の種類 概要 具体例 物理的減価 建物の老朽化や破損など、物理的な劣化による価値の減少 ひび割れ、摩耗、破損、設備の劣化など 機能的減価 設計や設備、間取りなどが現在の需要や利用方法に合わなくなることによる価値の減少 旧式の設備、使いにくい間取り、時代に合わないデザインなど 経済的減価 周辺環境や市場環境の変化による価値の減少 周辺施設の撤退、人口減少、交通利便性の低下など ただし、全ての要因が必ず減価につながるわけではありません。例えば築年数が経過していても適切に修繕されている建物や、歴史的価値がブランド力になり、評価が高まる不動産もあります。減価修正は対象不動産の個別性を踏まえて行う必要があるため、専門家に相談しながら確認するのが望ましいでしょう。 原価法が向いている不動産 原価法は、建物や土地の物理的な価値を確認したい不動産の評価に向いています。具体的には新築物件や築年数が浅い物件、取引事例が少ない地域の不動産、工場や病院など特殊な用途の建物などが挙げられます。 新築や築浅の建物は、再調達原価と実際の価値との乖離が比較的小さいため、原価法で評価しやすいです。また周辺に類似する売買事例が少ない地域では、取引事例比較法だけでは価格を判断しにくいため、原価法を用いることで価格を把握しやすくなります。 工場や病院、学校、倉庫などの特殊な用途の建物も、一般的な住宅やマンションと比べて類似事例を見つけにくい傾向にあります。このような不動産では、建築にかかる費用や建物の状態を基に評価できる原価法が活用されることが多いです。 原価法の注意点 原価法は費用面を基に評価する方法のため、算出された価格が必ずしも実際に市場で売買される価格と一致するとは限りません。市場での人気や需要、周辺の取引水準などは、原価法だけでは十分に反映しにくいためです。 また建物の築年数や劣化状況によって評価額が大きく変わるため、再調達原価をどのように算出するか、どの範囲まで減価修正を行うかについて、専門的な判断が求められます。 さらに建物の再調達原価が高いからといって、不動産投資の対象として優れているとは限りません。入居需要が弱かったり、家賃収入が十分に見込めなかったりする場合は、投資対象として適さない可能性があります。原価法は資産価値や担保価値を確認する上で有効ですが、投資判断を行う際は、収益還元法による収益性や、取引事例比較法による市場性も併せて確認しましょう。 目的別に適した不動産価格の算出方法 不動産価格の評価方法は、収益還元法・取引事例比較法・原価法の3つに大きく分けられます。それぞれ見ている視点が異なるため、どの方法が常に優れているというわけではありません。不動産価格を判断する際は、各算出方法のメリットや注意点を把握し、一つの方法だけに頼るのではなく、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせることが大切です。 ここでは具体的な目的別に、どの算出方法を活用するべきか適切な組み合わせをご紹介します。 購入する投資用不動産の評価を確認する場合 購入する投資用不動産の評価を確認する場合は、収益還元法と取引事例比較法を併用するのがおすすめです。 収益還元法を用いると、表面利回りだけでは分かりにくい空室率や運営費用、修繕費、管理費なども踏まえて、実質的な収益を把握できます。ただし、収益還元法だけでは周辺相場と比べて価格が適正かどうかを判断しにくいです。そのため、取引事例比較法で周辺の類似物件がどの程度の価格で取引されているかも確認しましょう。収益性と市場価格の両面から見ることで、購入価格の妥当性を判断しやすくなります。 売却価格や購入価格の妥当性を確認する場合 売却価格や購入価格が周辺相場と比べて妥当かを確認したい場合は、取引事例比較法が参考になります。近隣や類似エリアで実際に取引された物件の成約価格を基に評価するため、市場価格として高すぎないか、または安すぎないかを判断しやすい方法です。 例えば、同じマンション内や近隣エリアで類似した成約事例がある場合、階数や方角、専有面積、築年数などを比較することで、おおよその価格感を把握できます。土地の場合も、立地や面積、接道状況などが近い事例を参考にすれば、売買価格の目安をつかみやすくなるでしょう。 なお、投資用不動産を売却する場合は、収益還元法の視点も重要です。入居率を改善したり、相場に合わせて家賃を見直したりすることで、物件の収益力が高まり、収益還元法による評価額の向上につながる場合があります。 融資評価や担保価値を確認する場合 融資評価や担保価値を確認したい場合は、価格の根拠が分かりやすい原価法の考え方が参考になります。特にフルローンを希望する場合は、物件価格に対する担保価値が十分見込めるかどうかが重要です。場合によっては頭金を用意しなければならない可能性もあるため、気になる物件と出会ったら早めに試算しておきましょう。 ただし、評価方法は物件の種類や金融機関の方針によって異なる場合があります。例えば、区分マンションでは収益還元法を重視するケースがある一方、土地建物一体の戸建てや1棟物件では、積算価格が参考にされることもあります。融資を前提に物件を検討する場合は、どのような評価方法が用いられるのかを不動産会社や金融機関に確認しておきましょう。 不動産の評価方法を理解し、納得感のある投資判断につなげよう 不動産価格を評価する方法には、主に収益還元法・取引事例比較法・原価法があります。収益還元法は不動産が生み出す収益性、取引事例比較法は市場での取引水準、原価法は土地や建物の費用性を基に価格を評価する方法です。 それぞれ見ている視点が異なるため、同じ不動産でも算出される価格が異なる場合があります。そのため、不動産投資では一つの評価方法だけで判断するのではなく、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせることが大切です。投資用不動産を購入する際は収益還元法で収益性を確認し、取引事例比較法で周辺相場とのバランスを把握しましょう。さらに、原価法や積算価格で土地・建物の資産価値も確認すれば、多面的な視点で投資判断しやすくなります。 ただし、取引事例比較法では、周辺の成約事例の収集や条件差の比較に手間がかかります。データの数が少なかったり、比較対象の選び方に偏りがあったりすると、価格判断の精度にも影響するため注意が必要です。 エスリード株式会社では、AIがレインズのデータを自動で収集し、レポート化できる仕組みを活用しています。膨大な取引事例を基に客観性と網羅性を担保しながら、周辺相場や類似物件との比較を行えるため、不動産価格の妥当性を確認しやすい点が強みです。 「取引事例を基に物件価格の妥当性を確認したい」「収益性や将来の売却も見据えて投資用不動産を検討したい」とお考えの方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.07.10 2026.07.13 【2026年4月】マンション賃料変動率・マンション価格変動率共に大阪が世界一！　大阪の家賃や物件価格が上昇している理由を徹底解説 不動産投資を検討する際、どのエリアを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。近年、投資先として注目を集めているエリアの一つが「大阪」です。不動産サービス大手の日本不動産研究所が2026年4月に行った調査によると、大阪は世界の主要都市の中で、賃料水準と物件価格水準の上昇率で、いずれも世界一となりました。なぜ大阪は、賃料や物件価格の水準がここまで伸びているのでしょうか。 本記事では同調査の概要をはじめ、大阪の家賃や物件価格が上昇している理由を解説します。大阪で不動産投資を検討している方は、エリア選びの参考にしてみてください。 ※本記事の内容は、2026年6月時点の情報です suggest2 日本不動産研究所の調査によると、大阪はマンション賃料指数の対前回変動率で3.1％上昇、マンション価格指数の対前回変動率で3.3％上昇した 大阪の家賃や物件価格が上昇している背景には、再開発による街の魅力向上、交通網の整備、建設コストの増加などがある 大阪で不動産投資を検討する際は、再開発情報やエリアごとの賃貸需要を踏まえて、投資目的に合った物件を選ぶのが重要 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪のマンション賃料指数は半年で3.1%上昇 一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」によると、2025年10月から2026年4月までの半年間で、マンション賃料指数の対前回変動率が最も高かった都市は大阪でした。 マンション賃料指数とは、各都市におけるマンション賃料の水準を数値化したものです。 大阪のマンション賃料指数は、前回調査から3.1％上昇しており、ニューヨークや東京、ロンドン、香港といった世界の主要都市を上回る結果となりました（※1）。 都市別のマンション賃料指数の対前回変動率は、以下の通りです。 都市 マンション賃料指数の対前回変動率 大阪 3.1％ ムンバイ 2.8％ シドニー 2.8％ ニューヨーク 2.4％ 東京 1.4％ ロンドン 1.2％ 香港 1.0％ 日本不動産研究所は大阪の結果について、都心部の高層マンションに対する富裕層の需要が根強いことに加え、駅近のファミリー向けマンションへの実需も堅調であると分析しています。また競争力の高い物件を中心に、賃料上昇の傾向が見られることも、マンション賃料指数が高まった要因であると述べています。 一方、家賃の金額そのものを見ると、立地や物件の条件によって差はあるものの、東京23区のワンルームの家賃水準（2026年5月調査）は大阪市の約1.3倍となっており、依然として大きな開きがあります。しかし、世界の主要都市を上回るペースで家賃水準が上昇している現在、東京都の差は着実に縮まっています。 このマンション賃料指数の上昇率は、大阪が日本の第二の中枢都市として国内外から改めて注目を集めている表れともいえるでしょう。東京と比較してまだ割安感が残っているということは、裏を返せば、投資先としての伸びしろが大きいということです。家賃上昇による収益性の向上や資産価値の成長も期待できるため、大阪は今後さらに国内外から注目される都市として存在感を強めていくでしょう。（※2）。 ※1参考：一般財団法人日本不動産研究所.「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」.（参照：2026-06-12）. ※2参考：全国賃貸管理ビジネス協会.「全国家賃動向」.（参照：2026-06-13）. 大阪のマンション価格指数も半年で3.3%上昇 大阪は、マンション賃料指数だけではなくマンション価格指数も上昇傾向にあります。 同調査によると、マンション価格指数の対前回変動率が最も高かった都市も大阪でした。マンション価格指数とは、各都市におけるマンション価格の水準を数値化したものです。 大阪のマンション価格指数は、前回調査から3.3％上昇しました。次いでニューヨークが2.9％、ムンバイが2.7％となっており、ここでも有名都市をしのぐ上昇率を見せています（※）。 都市別のマンション価格指数の対前回変動率は、以下の通りです。 都市 マンション価格指数の対前回変動率 大阪 3.3％ ニューヨーク 2.9％ ムンバイ 2.7％ シドニー 2.3% 香港 1.9％ 東京 1.6% 一方、同調査によると、東京の物件価格を100とした場合、大阪は7割程度と、賃料水準同様、まだ割安に物件を取得できる状況です。年間予定賃料を物件価格で割って算出する「表面利回り」も東京より高く出やすく、将来性のみならず、投資効率の面でも大阪の方が優位な状況といえるでしょう。 また大阪では、高額物件への注目度も高まっています。例えばうめきた2期地区に建設されるタワーマンション「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」は、最上階の物件が一部屋当たり40億円で完売したことが話題になりました。こうした超高額マンションの需要もあるため、大阪の不動産価格は今後も上昇傾向を維持すると考えられます。 ※参考：一般財団法人日本不動産研究所.「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」.（参照：2026-06-12）. 大阪の家賃や物件価格が上昇している理由 大阪のマンション賃料指数やマンション価格指数が上昇している背景には、都市開発による街の魅力向上や交通網の整備、建設コストの増加などがあると考えられます。 特に大阪市内では、梅田・なんば・淀屋橋といった都心部に加え、夢洲や咲洲などのベイエリア、大阪城東部エリアでも複数の再開発プロジェクトが進んでいます。こうした動きによって利便性や集客力が高まると、居住地や投資先としての注目度が上がり、賃貸需要や物件価格が高まる可能性があるのです。 ここでは、大阪の家賃や物件価格が上昇している理由として考えられる、以下3つの主な要因をご紹介します。 開発による魅力向上 交通網の整備による利便性の向上 建設コストの増加 開発による魅力向上 大阪市内では、大規模な再開発プロジェクトが複数進行しています。商業施設やオフィス、都市公園、交通結節点などの整備が進むことで、街の魅力や利便性が高まり、周辺エリアの賃貸需要の増加が期待できるでしょう。 また再開発によって人の流れが変わると、これまで注目されてこなかったエリアにも住宅需要や投資需要が波及することがあります。大阪の家賃や物件価格の上昇を考える上では、こうした都市開発の動きも判断材料になるでしょう。 ここでは、大阪のキタ・ミナミ・ニシ・ヒガシエリアにおける代表的な再開発をご紹介します。 【キタ】うめきたプロジェクト 【キタ】芝田1丁目計画・梅田一丁目一番地計画 【ミナミ】ミナミエリアの再開発プロジェクト「グレーターなんば」 【ミナミ】淀屋橋ステーションワンの建設 【ニシ】日本初となる統合型リゾート（IR）の開発 【ニシ】咲洲コスモスクエア地区の開発 【ヒガシ】森之宮エリアの開発 【ヒガシ】大阪ビジネスパークエリアの再開発 【ヒガシ】京橋駅周辺の再開発 【キタ】うめきたプロジェクト 大阪・梅田エリアでは、うめきた地区の大規模再開発プロジェクトが進んでいます。うめきた地区とは、大阪市北区にあるJR大阪駅北側の梅田貨物駅跡地を中心としたエリアです。JR大阪駅や阪急大阪梅田駅、Osaka Metro梅田駅などが集まる西日本最大級のターミナルエリアに位置しており、もともと高い交通利便性を備えています。 うめきたプロジェクトの先行開発区域では、2013年に「グランフロント大阪」がまちびらきし、オフィスや商業施設、ホテル、ナレッジキャピタル（知的創造・交流施設）などが集まる梅田の新たな顔として定着しています。 2期区域では「みどり」と「イノベーション」の融合拠点を目指したまちづくり「グラングリーン大阪」の開発が進行中です。2024年9月には先行まちびらきを迎え、うめきた公園も一般開放されました。うめきた公園は、JR大阪駅直結の都市公園を中心とする複合都市開発の一部であり、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては世界最大級の規模とされています。 またうめきた地区では都市基盤整備事業も進められています。周辺道路の整備や歩行者動線が改善すれば、交通の円滑化や回遊性向上が期待できるでしょう。こうした再開発によって大阪キタエリアのブランドイメージや利便性が高まれば、周辺の不動産価値にもプラスに働く可能性があります。 【キタ】芝田1丁目計画・梅田一丁目一番地計画 阪急大阪梅田駅周辺でも再開発が進められています。阪急阪神ホールディングスグループは、大阪梅田を世界の人々が訪れたく、働きたくなる「国際交流拠点」へと高める都市構想として「梅田ビジョン」を掲げています。 その一環として進められているのが、阪急大阪梅田駅周辺の再開発プロジェクト「芝田1丁目計画」です。阪急電鉄は、梅田ビジョンに基づく「大阪梅田駅の将来のありたい姿」を策定し、2026年1月から阪急大阪梅田駅のリニューアル工事を開始しています。 また梅田エリアでは、阪神百貨店が入る大阪神ビルディングや新阪急ビルの建て替えを柱とした再開発「梅田一丁目一番地計画」も進められています。 梅田はすでに大阪を代表するビジネス・商業エリアですが、再開発によってさらに利便性や集客力が高まれば、周辺エリアの居住ニーズにも影響を与えるでしょう。 【ミナミ】ミナミエリアの再開発プロジェクト「グレーターなんば」 ミナミエリアでは、南海電鉄を中心に「グレーターなんば」と呼ばれる再開発が進められています。グレーターなんばでは、複数のエリアで商業施設やホテルなどの整備が進んでおり、にぎわい創出の拠点や観光・宿泊拠点として注目されています。 近年は特にホテル開発が活発で、2022年に星野リゾートの「OMO7大阪」が開業しました。また2023年に誕生した「なんばパークス サウス」にはタイの高級ホテル「センタラグランドホテル大阪」や「ホテル京阪 なんばグランデ」がオープンしています。さらに難波千日前エリアでは「難波千日前地点再開発プロジェクト」の一環で「ハイアット セントリック なんば 大阪」が関西初上陸し、2031年3月の開業が予定されています。 なんばエリアは関西国際空港へのアクセスが良く、インバウンド需要の受け皿にもなりやすいです。ホテルや商業施設の整備が進むことで、観光客やビジネス利用者の流入がますます増えれば、周辺エリアの地価や賃貸需要にも好影響となることが期待されています。 【ミナミ】淀屋橋ステーションワンの建設 淀屋橋エリアでは、超高層複合ビル「淀屋橋ステーションワン」が2025年に竣工しました。淀屋橋ステーションワンは、御堂筋と土佐堀通が交差する淀屋橋交差点の南東角に位置し、中央日本土地建物が所有していた「日土地淀屋橋ビル」と、京阪ホールディングスが所有していた「京阪御堂筋ビル」を一体的に再開発したプロジェクトです。 建物は地上31階建てで、淀屋橋エリア最高となる高さ約150mの外観を持つ複合ビルです。オフィス、商業施設、レストラン、展望施設などで構成され、淀屋橋駅直結の利便性も備えています。 また御堂筋を挟んだ西側では「淀屋橋ゲートタワー」の再開発も進められており、淀屋橋交差点周辺では東西の再開発によって新たなランドマーク形成が進んでいます。 淀屋橋は、梅田・本町・中之島へのアクセスに優れたビジネスエリアです。オフィス機能や商業機能が強化されることで、周辺で働く人の居住ニーズや、利便性を重視する賃貸需要が高まっていくでしょう。 【ニシ】日本初となる統合型リゾート（IR）の開発 大阪ベイエリアでは、夢洲で統合型リゾート（IR）の開発が予定されています。大阪IRはカジノだけではなく、国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設などを備える複合施設です。年間来訪者は約2,000万人、年間売上は約5,200億円が見込まれています（※）。また大阪IRの運営による地域経済への効果として、近畿圏での経済波及効果は年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人と推計されています。 大阪IRが開業すれば、観光・ビジネス双方の需要が高まり、夢洲や咲洲、弁天町、九条、本町など、アクセスの良いエリアへの注目度が高まるかもしれません。来訪者や従業員の増加に伴い、宿泊・商業・住宅需要が周辺エリアに波及することも考えられるでしょう。 ※参考：大阪府・大阪市.「統合型リゾート大阪IR」.（参照：2026-06-12）. 大阪IRによる経済効果や開業メリットなどについては、以下の記事も併せてご覧ください。 大阪に開業予定の統合型リゾート（IR）の経済効果はどのくらい？ 他国のIRと徹底比較 【ニシ】咲洲コスモスクエア地区の開発 夢洲の隣に位置する人工島・咲洲では、コスモスクエア地区の開発も進められています。咲洲は交易拠点として位置付けられており、大阪港の中核をなすコンテナターミナルやフェリーターミナルが集まるエリアです。また国内最大級の国際展示場「インテックス大阪」や「アジア太平洋トレードセンター」もあり、国際交流やビジネスエリアとしての側面もあります。 咲洲では、2018年から「咲洲コスモスクエア地区複合一体開発」が行われており、高層マンションやホテル、飲食店、スポーツ施設などが立ち並ぶ予定です。約600戸もの分譲マンションも計画されていることから、夢洲でのIR開発などをきっかけにベイエリア全体の交通利便性や知名度が高まれば、居住エリアとしての存在感も高まっていくでしょう（※）。 ※参考：大阪維新の会.「咲洲コスモスクエア地区複合一体開発事業完了」.（参照：2026-06-22）. 【ヒガシ】森之宮エリアの開発 大阪城東部エリアでは、森之宮周辺の開発も進んでいます。森之宮エリアは、大阪城公園に近く、JR大阪環状線やOsaka Metro中央線、長堀鶴見緑地線を利用できる交通利便性の高いエリアです。 大阪府と大阪市が策定した「大阪城公園周辺地域まちづくり方針」の第1期開発では、大阪公立大学森之宮キャンパスの整備が進められ、2025年に開校しました。これに続く「1.5期開発事業」では、Osaka Metro用地に新駅や駅ビルの設置、大阪城公園駅と森之宮エリアを結ぶ歩行者デッキの整備などが予定されています。新駅ではオンデマンドバスやパーソナルモビリティの導入に加え、次世代交通を見据えた「空飛ぶクルマ」の離発着場の設置も計画に入っています。 森之宮エリアの開発が進めば、教育・商業・交流機能が強化され、学生や教職員、ビジネスパーソン、観光客など多様な人の交流やにぎわいが生まれるでしょう。ヒガシエリア全体の魅力向上とともに、居住地としてのニーズ向上も期待できます。 【ヒガシ】大阪ビジネスパークエリアの再開発 大阪ビジネスパーク（OBP）エリアは、大阪城公園や京橋駅に近い複合業務地区です。オフィスを中心に商業施設やホテル、ホールなどが緑豊かな空間の中に集まっており、ビジネスと観光の両面で利便性の高いエリアといえます。 先述した「大阪城公園周辺地域まちづくり方針」では、京橋駅から大阪ビジネスパーク、大阪城公園にかけての道路環境整備の推進や、寝屋川・第二寝屋川の公園空間の景観整備、安全性向上、ゆとりある歩行者空間の確保などが示されています。 OBPエリアで歩行者ネットワークや滞在空間の整備が進めば、大阪城公園や京橋駅周辺との回遊性が高まり、ビジネスだけではなく観光や居住としてのニーズも向上するかもしれません。 【ヒガシ】京橋駅周辺の再開発 京橋駅周辺は、JR・京阪電鉄・Osaka Metroが利用できる交通結節点であり「ヒガシの玄関口」とも呼ばれるエリアです。大阪駅や淀屋橋、天満橋、大阪城公園方面へのアクセスに優れており、ビジネス・観光・居住のいずれの面でも利便性が高いです。 京橋駅周辺では、JR片町線・東西線を地下化することで、鉄道や道路によって分断されていた交通接続環境の改善や歩行者ネットワークの再整備が計画されています。 また京橋駅周辺では、国際水準のスマートオフィスの整備などが進められており、スタートアップやベンチャー企業の集積を促す拠点形成が計画されています。企業誘致が進めば、京橋駅周辺は単なる乗り換え拠点ではなく、ビジネスや居住機能を備えたエリアとしての存在感を高めていくでしょう。 交通網の整備による利便性の向上 大阪では、大阪・関西万博やIR開発、都心部の再開発をきっかけに、交通網の整備も進んでいます。交通利便性が高まると、通勤・通学や観光、ビジネスでの移動がしやすくなり、沿線エリアの居住ニーズや賃貸需要の高まりにつながるでしょう。 主な交通網の整備としては、以下のようなものがあります。 路線・事業名 主な内容 開業・整備時期の目安 北大阪急行線延伸 千里中央駅から箕面萱野駅まで延伸し、箕面船場阪大前駅・箕面萱野駅を新設 新大阪・梅田・なんば方面へ乗り換えなしでアクセス可能 2024年3月開業 Osaka Metro中央線の夢洲延伸 コスモスクエア駅から夢洲駅まで延伸 大阪IRへのアクセスを担う路線 2025年1月開業 なにわ筋線 大阪駅とJR難波駅・南海新今宮駅方面を結ぶ新線 2031年春開業予定 新大阪連絡線 新大阪駅～十三駅～大阪駅を結び、新幹線駅と市内、関西国際空港方面へのアクセス向上が期待される 開業時期は未定 リニア中央新幹線 東京・名古屋・大阪を結ぶ国家的プロジェクト、大阪までの早期全線開業を目指す動きがある 大阪延伸時期は今後の進捗による 中でも注目を集めているのが、なにわ筋線です。なにわ筋線は大阪駅とJR難波駅、南海本線の新今宮駅を結ぶ新たな鉄道路線です。なにわ筋線によって鉄道ネットワークの強化や関西国際空港・新大阪駅へのアクセス改善が見込まれており、働く場所・住む場所・訪れる場所としての大阪の魅力がさらに増していくでしょう。 建設コストの増加 大阪の物件価格や家賃が上昇している背景には、建設コストの増加もあります。近年は、円安による輸入コストの増加や物価上昇などにより、建築資材の価格が上昇しています。資材費や人件費が高くなると、マンションを建設するための費用も増えるため、物件価格が上昇する要因になるでしょう。 またインバウンド需要が高い大阪市内の中心部では、ホテル需要が高まっていることも影響しています。同じ土地に建物を建てる場合、エリアによってはマンションよりもホテルの方が高い収益を見込めるケースがあります。そのため、土地の入札時にホテル開発を行う不動産デベロッパーが高い金額を提示し、土地の取得価格が上昇しやすくなるのです。 土地の価格が上がると、マンション開発を行う不動産デベロッパーも、用地を取得するために入札額を引き上げざるを得なくなります。その結果、土地取得費や建設費を含めた事業費が増え、マンションの販売価格が高くなるのです。 さらに物件価格が上がると、購入後のローン返済額や運用コストも大きくなります。投資家が一定の収益を確保するためには、家賃を高めに設定するケースも出てくるでしょう。 このように、建築資材の価格上昇やホテル需要の高まりによる土地取得競争は、大阪の物件価格や家賃が上昇する要因の一つと考えられます。もちろん、全てのエリアで同じように価格や家賃が上がるわけではありませんが、特にインバウンド需要が高い中心部では、今後も土地価格の動向を確認しておく必要があります。 大阪の不動産は今が狙い目！ 大阪で不動産投資を始めるならエスリードにご相談ください！ 不動産投資を始める際は物件選び以上に、どのエリアに投資するかが重要です。特に中長期的な運用を前提とする場合は、将来にわたって賃貸需要が見込めるか、家賃や物件価格の維持・上昇が期待できる要素があるかを見極める必要があります。 大阪は一般財団法人日本不動産研究所が公表した2026年4月の調査で、マンション賃料指数・マンション価格指数の対前回変動率がいずれも対象都市の中で最も高い結果となりました。東京やニューヨーク、ロンドン、香港といった世界の主要都市を上回る上昇率となっており、家賃や物件価格の上昇が期待できるエリアの一つといえるでしょう。 また不動産投資ではエリア選びだけではなく、不動産会社選びも重要です。大阪のエリア特性や賃貸需要、開発計画に詳しい不動産会社に相談することで、投資目的に合った物件を選びやすくなります。 エスリード株式会社は、大阪を中心に関西圏でマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。大阪の不動産市場やエリア特性を踏まえた物件提案はもちろん、購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 大阪は家賃や物件価格の上昇、再開発、交通網の整備などを背景に、今後も不動産投資先として注目されるエリアです。大阪での不動産投資に興味がある方は、ぜひエスリードへご相談ください。 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月22日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.07.10 2026.07.10 不動産投資の成功率は？　失敗したかもしれないと思った時に確認すべきこと 不動産投資に興味がある方の中には「どのくらいの人が成功しているのか」「自分でも利益を出せるのか」と気になっている方もいるでしょう。また、すでに物件を運用している方の中には「このまま保有し続けてよいのか」「早めに売却すべきなのか」と悩んでいる方もいるかもしれません。 不動産投資の成功率を一律に示す明確なデータはなく、成功・失敗の判断基準は投資目的によって異なります。そのため一面的な数字だけを見て、すぐに失敗と決めつけるのは早計です。 本記事では、不動産投資の成功率に対する考え方や、運用中に「失敗したかもしれない」と感じた時に確認すべきことを解説します。売却前に検討したい対策や、不動産投資を成功させるためのポイントもご紹介するので、不動産投資に不安がある方はぜひ参考にしてください。 suggest2 投資目的が明確であれば、月々のキャッシュフローやローン残債、将来の売却価格などを踏まえて不動産投資の成否を判断しやすくなる 不動産投資に失敗したかもしれないと感じた場合は、売却前に当初シミュレーションとの乖離や、売却価格とローン残債の差を確認することが大切 不動産投資を成功させるには、需要が減少しにくいエリアの物件を選び、信頼できる不動産会社や管理会社に相談しながら、現実的なシミュレーションを行う必要がある 不動産投資の成功率は？ インターネット上の情報には、不動産投資の成功率として具体的な割合が紹介されていることがあります。しかし、不動産投資の成功率を一律に示す公的なデータや、明確な根拠のある統計は存在しません。 そもそも不動産投資における成功は、人によって定義が異なるため、一律に数値化できないものです。そのため、ご自身の運用状況を成功例や失敗例に当てはめて単純に判断するのではなく、以下のポイントに沿って確認することが大切です。 不動産投資の成功・失敗は目的によって異なる 不動産投資に限らず、成功・失敗は「投資を始めた目的を達成できたかどうか」で判断する必要があります。 例えば老後資金の確保を目的に不動産投資を始めた場合、必ずしも高値で売却できることが成功ではありません。物件を長期的に保有し、定年後も継続的に家賃収入を得られる状態を作れていれば、目的を達成できているといえるでしょう。 一方、節税を目的に不動産投資を始めた場合は、家賃収入による利益が大きくなくても、不動産所得の赤字を給与所得などと相殺（損益通算）し、所得税や住民税の負担を軽減できていれば、目的に沿った成果が出ていると考えられます。所得税率の区分が1段階下がるほど課税所得を圧縮できれば、節税面では一定の効果があったといえるでしょう。 またフルローンで新築ワンルームマンション投資を始めた場合、借入額が大きくなるため、長期のローンを組んだとしても月々の返済額は大きくなりやすいです。その結果、月々のキャッシュフローがマイナスになるケースもあります。 しかし、月々のキャッシュフローがマイナスであることが、すぐに失敗を意味するわけではありません。頭金として先にまとまった資金を入れるのか、月々の支出として分割して負担するのかの違いであり、長期的な資産形成や将来の家賃収入、売却時の手残りまで含めて成否を判断する必要があります。 不動産投資で失敗しないためには安易に売却しないこと 不動産投資を始めた後に失敗につながりやすい判断の一つが、売るべきではない物件を早い段階で売却してしまうことです。 金融機関からの融資を活用した不動産投資では、家賃収入を得ながらローン返済を進め、一定期間後に、売却価格がローン残債や諸経費などの合計を上回るタイミング（損益分岐点）を迎えるのが一般的です。そのため損益分岐点を迎える前に売却をしてしまうと、本来であれば回収できたはずの利益を逃し、かえって損失が出てしまうことがあります。 また中古物件の買取再販業者の中には「今すぐ売らないと損をする」「早く手放した方がよい」などと不安をあおるような案内をする事業者もいます。しかし、特に都心部の好立地物件であれば、インフレによる物件価格や家賃の上昇が期待できる場合もあり、必ずしも早期売却が最善とは限りません。 不動産投資に失敗したかもしれないと感じた場合でも、すぐに売却を決断するのではなく、ローン残債や家賃の下落状況、ローン返済の進み具合などを確認し、冷静に判断することが重要です。加えて、急にまとまった資金が必要になり、物件を売却せざるを得ない状況を避けるためにも、日頃から生活費を含めたキャッシュフローに余裕を持たせておきましょう。 なお、ワンルームマンション投資で失敗が起こるからくりについては、以下の記事でも解説しています。併せてチェックしてみてください。 ワンルームマンション投資で失敗するからくりとは？ 悪徳業者の手口や後悔しないためのポイントを解説 不動産投資に失敗したかもしれないと思った時に確認すべきこと 不動産投資を始めた後に、空室が続いたり、月々のキャッシュフローが想定より悪かったりすると「失敗したかもしれない」と感じるかもしれません。 焦って売却などの決断をするのではなく、まずは以下の点をチェックし、現状を正しく把握しましょう。 投資目的や当初シミュレーションに対する進捗 現在の売却価格とローン残債の比較 家賃の下落スピードとローン残債の減少スピードの比較 それぞれ詳しく解説します。 投資目的や当初シミュレーションに対する進捗 まずは、不動産投資を始めた目的を再確認しましょう。不動産投資の成功・失敗は、目先の収支だけで決まるものではなく、当初の目的に対してどの程度進捗しているかで判断するのが望ましいです。 例えば老後の家賃収入を目的に始めたのであれば、短期的に月々のキャッシュフローが大きくプラスになっていなくても、ローン返済が進み、将来の収入源を安定して作れるかどうかが重要です。一方節税を重視している場合は、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できているか、税負担の軽減につながっているかを確認する必要があります。 進捗を確認できたら、これまでの運用実績と現在の状況を踏まえて、今後のシミュレーションを再度行いましょう。当初のシミュレーションと比較して、どの程度の乖離があるのかを確認することで、現状を客観的に把握しやすくなります。 乖離がある場合は、その要因を突き止めることも重要です。想定より空室率が高いのか、家賃の下落スピードが早いのか、金利上昇によってローン返済の負担が重くなっているのかによって、取るべき対応は変わります。 ただし、長期運用を前提としている場合、損益分岐点が数年程度ずれたからといって、すぐに失敗と判断する必要はありません。当初の目的に対して大きく外れていないか、今後の改善余地があるかを長い目で見て判断するのが良いでしょう。 現在の売却価格とローン残債の比較 次に、現在の売却価格とローン残債を比較しましょう。売却価格からローン残債を差し引くことで、現時点で売却した場合にどの程度の手残りがあるのか、または自己資金の持ち出しが必要になるのかを把握できます。 例えば現在の売却価格がローン残債を上回っていれば、売却によってローンを完済したとしても手元に資金が残る可能性があります。一方、売却価格がローン残債を下回っている場合は、売却してもローンを完済できず、自己資金で不足分を補う必要が出てくるでしょう。 現在の売却価格を知りたい場合は、不動産会社に売却査定を依頼すれば、実際の市場価格に近い目安を把握できます。ただし、査定後に営業連絡を受ける可能性がある点には注意が必要です。 営業連絡を避けたい場合や、大まかな目安を知りたい場合は、現在の家賃と還元利回りを基に、収益還元法で物件価格を試算する方法もあります。収益還元法は、物件が生み出す収益を基に物件価値を算出する方法です。 収益還元法については、以下の記事で詳しく解説しています。 不動産価格の評価方法とは？ 収益還元法・取引事例比較法・原価法の違いを解説 家賃の下落スピードとローン残債の減少スピードの比較 不動産投資では、築年数の経過に伴って家賃が下落するのが一般的です。そのため収益還元法で物件価格を算出すると、家賃の下落に併せて物件の価格も下がるでしょう。 しかし家賃や物件価格が下がるからといって、必ずしも資産形成が進んでいないとは限りません。確認すべきなのは、家賃の下落スピードに対して、ローン残債の減少スピードの方が上回っているかどうかです。 家賃7万円・物件価格2,000万円の物件を、金利2％・返済期間35年のフルローンで購入した場合の家賃の下落スピードとローン残債の減少スピードを比較してみましょう。家賃は、1〜10年目は変動なし、11〜15年目は5％下落すると仮定しています。 経過年数 月々の家賃 家賃水準 元本返済額の累計 ローン残債 ローン残債水準 購入時 7万円 100% – 2,000万円 100％ 5年目 7万円 100％ 約208万円 約1,792万円 約89.6% 10年目 7万円 100% 約437万円 約1,563万円 約78.2% 11年目 6.65万円 95% 約486万円 約1,514万円 約75.7% 15年目 6.65万円 95% 約690万円 約1,310万円 約65.5% この例では、11年目に家賃が5％下落して月6万6,500円になったとしても、ローン残債は約1,514万円まで減少しています。家賃水準は当初比95％にとどまる一方、ローン残債は75.7％まで下がっているため、家賃下落よりもローン残債の減少の方が大きく進んでいることが分かるでしょう。 元利均等返済では、返済が進むにつれて元金の返済割合が大きくなるため、ローン残債の減少スピードは徐々に速くなります。そのため家賃の下落周期が想定よりもよほど短くなってしまったり、家賃の下落率が想定よりも極端に高まってしまったりしなければ、ローン残債の減少の方が早く進み、順調に資産形成が進んでいきます。 たとえ家賃が下落している場合でも、すぐに「失敗した」と判断するのではなく、10年後・15年後のローン残債を踏まえて判断することが大切です。また想定売却価格を設定し、いくらでどのタイミングに売れればローン残債や諸費用を上回るのかを確認するのもよいでしょう。 ただし、サブリースや家賃保証制度を利用しているかどうかによっても、売却時に残る実質的な利益は変わります。空室時にローン返済を自己資金から行う場合、返済予定表ではローン返済が進んでいても、運用期間中の手出し分によって実質的な売却益は目減りしてしまうからです。 ローン残債と物件価格の単純な比較だけではなく、運用中の支出なども含めて現状を把握しましょう。 不動産投資に失敗したかもしれないと思った時に検討すべきこと 現状を把握した上で不動産投資に失敗したかもしれないと感じた場合でも、すぐに売却を決断する必要はありません。空室が続いている、家賃が想定よりも下がっているといった場合でも、運用方法を見直すことで改善できる可能性があります。 ここでは、売却前に検討したい対策を3つご紹介します。 管理会社を変更する 賃貸仲介会社に広告費を支払って優先的に紹介してもらう ローンの借り換えを検討する 管理会社を変更する 空室が数カ月以上続いている、家賃収入の3～10%よりも管理手数料が高い、問い合わせやトラブルへの対応が遅いといった場合は、管理会社を見直すのも方法の一つです。業者を変えることで空室率や入居者の満足度、修繕費の発生状況が変わることがあります。 ただし、管理手数料が安いという理由だけで安易に乗り換えるのはおすすめできません。手数料が安くても、管理業務の範囲が限定されていたり、対応ごとに追加費用が発生したりする可能性があるためです。費用をすぐに捻出できなければ対応が遅れてしまい、かえって空室が長期化してしまうリスクもゼロではありません。 管理会社を選ぶ際は、手数料だけではなく、管理物件の入居率や管理業務の範囲、トラブル対応の早さ、修繕や原状回復の提案力などを踏まえて判断しましょう。 賃貸仲介会社に広告費を支払って優先的に紹介してもらう 空室期間が想定より長引いている場合は、賃貸仲介会社に広告費を支払って、物件を優先的に紹介してもらう方法もあります。 賃貸募集では、オーナーが賃貸仲介会社に広告費（AD）を支払うことで、仲介会社に積極的に物件を紹介してもらいやすくなる場合があります。広告費を支払う分、一時的な支出が発生するのは避けられません。しかし早期に入居者が決まれば、結果的に空室による損失を抑えられる可能性があります。 ただし、広告費を支払えば必ず入居者が決まるわけではない点に注意が必要です。家賃設定が相場より高い、室内設備が競合物件に比べて見劣りする、募集写真や掲載情報が不十分といった場合は、広告費をかけても効果が限定的になる可能性があります。 広告費を活用する際は、家賃設定や募集条件、物件情報の見せ方なども併せて見直しましょう。 ローンの借り換えを検討する 現在利用している不動産投資ローンの金利が高い場合は、ローンの借り換えを検討するのも一つの方法です。借り換えによって金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。キャッシュフローに余裕が生まれれば、空室や修繕費が発生した場合の資金余力も確保しやすくなるでしょう。 ただし、ローンの借り換えには諸費用がかかります。事務手数料や保証料、抵当権の抹消・設定登記費用、司法書士報酬などが発生する場合があるため、金利が下がるからといって必ず得になるとは限りません。 借り換えを検討する際は「現在のローンをそのまま返済した場合の総支払額」と「借り換え後の返済総額に諸費用を加えた金額」を比較しましょう。金利差だけで判断せず、借り換えにかかる費用や残りの返済期間、今後のキャッシュフローへの影響まで含めて確認する必要があります。 不動産投資を成功させるために押さえておきたいポイント これから不動産投資を始める方で「失敗したくない」「成功率を上げたい」と考えているなら、以下の6つのポイントを押さえて準備を進めましょう。 将来にわたって需要が減少しにくいエリアの物件を選ぶ 信頼できる不動産会社に依頼する 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 実績のある不動産管理会社や賃貸仲介会社に依頼する 事前に現実的なシミュレーションを行う キャッシュフローに余裕を持たせる 一つずつ詳しく解説します。 将来にわたって需要が減少しにくいエリアの物件を選ぶ 不動産投資では、立地選びが非常に重要です。賃貸需要が高いエリアにある物件は、入居希望者を確保しやすく、空室リスクや家賃下落リスクを抑えやすい傾向にあります。 例えば駅から近い、都心部へのアクセスが良い、周辺に商業施設や生活利便施設がそろっているといったエリアは、賃貸需要を見込みやすいです。また再開発や新駅・商業施設の開業などによって周辺エリアの利便性が高まれば、将来的に需要が増えることもあるでしょう。 人口動態や交通利便性、賃貸需要の動向、周辺の開発計画などを踏まえて、長期的に入居者を確保しやすい物件を選びましょう。 信頼できる不動産会社に依頼する 不動産投資の成果は、不動産会社選びによっても変わります。一口に不動産会社といっても、物件選定や収支シミュレーション、購入後のサポート体制などに差があるため、運用成果にも影響が出てしまうのです。 信頼できる不動産会社を選ぶ際は、需要の高い立地で物件を開発・販売しているかを確認しましょう。入居需要が見込めるエリアの物件を扱っている会社であれば、長期的な運用を前提にした提案を受けられる可能性が高まります。 また、宅地建物取引業者の免許番号も確認しておきたいポイントです。免許番号の括弧内の数字は更新回数を示しており、数字が大きいほど長く事業を継続している目安になります。もちろん、免許番号だけで良し悪しを判断できるわけではありませんが、会社の実績を確認する材料の一つになるでしょう。 加えて堅実な収支シミュレーションを提示してくれるか、リスクについても説明してくれるか、営業担当者の対応が誠実かもチェックしておきたいポイントです。良い面だけではなく、空室リスクや家賃下落リスク、修繕費の負担、金利上昇リスクなども含めて説明してくれる会社を選びましょう。 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する 不動産投資では、条件の良い融資を利用できるかどうかも、投資目的の達成度に影響します。金利や返済期間、借り入れ可能額などの条件によって、月々のキャッシュフローや総返済額が変わるためです。 不動産会社によって提携している金融機関の数は異なるため、選択肢が多い会社に依頼できれば、複数の融資条件の中からご自身の投資目的に合ったローンを選べます。 特に大手の不動産会社は、大手金融機関と提携しているケースもあり、提携先が多い傾向にあります。たとえ、一つの金融機関で希望通りの融資が受けられなかったとしても、別の金融機関に相談できる可能性があるでしょう。 また良い融資条件を引き出すには、オーナー側の準備も必要です。安定した収入を維持する、他の借り入れをできるだけ減らす、信用情報に傷が付かないようにするなど、金融機関から見た属性を整えておくことも意識しましょう。 実績のある管理会社や賃貸仲介会社に依頼する 不動産投資では、購入後の管理や入居者募集も成果に大きく関わります。物件自体の条件が良くても、管理体制や募集力が不十分であれば、空室期間が長引いたり、入居者対応の遅れによって退去につながったりする可能性があります。 管理会社や賃貸仲介会社を選ぶ際は、以下のポイントを必ず確認しましょう。 管理物件の入居率が高いか 管理実績が豊富か 管理手数料が妥当か 依頼したい業務に対応しているか トラブル発生時に柔軟に対応してくれるか 担当者の説明が丁寧か 入居者対応や建物の維持管理に強い会社へ依頼できれば、入居者が快適に暮らしやすい環境を保ちやすく、退去リスクの軽減にもつながります。 また不動産会社と同じグループの管理会社や賃貸仲介会社があれば、その会社を選ぶのもおすすめです。グループ内で購入後の管理や入居者募集まで一貫して相談できるため、物件情報の共有や管理対応をスムーズに進めやすくなります。同じグループの物件なので、丁寧に対応してくれたり、入居者の募集を優先的に進めてもらえたりすることもあるでしょう。 事前に現実的なシミュレーションを行う 不動産投資を成功させるには、現実的な収支シミュレーションを行うことも欠かせません。家賃収入やローン返済額だけではなく、空室率や家賃下落、修繕費・管理費・税金といった諸経費なども含めて確認することで、実態に即した収支を確認できるためです。 シミュレーションは、楽観的な条件ではなく、やや厳しめの条件で行うのがおすすめです。例えば空室率は新築で約3％、中古で5〜10％程度を見込む、家賃下落は6〜10年に一度程度発生する前提で見る、家賃の下落率を5％・10％など複数パターンで試算するといった方法があります。 先述した通り、ローン返済については、毎月の返済額だけではなく、元金がどのように減っていくかも確認しておきましょう。購入直後はローン残債が大きいため、短期的に売却すると損失が出る可能性があります。返済計画表を確認し、10年後・15年後のローン残債と想定売却価格を比較しておくことが重要です。 不動産投資のシミュレーションについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 キャッシュフローに余裕を持たせる 長期的に安定した不動産投資を行うには、キャッシュフローに余裕を持たせることも重要です。物件やローンの組み方によっては、家賃収入よりもローン返済や管理費などの支出が上回り、毎月のキャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。毎月の手出しを抑えたいなら、頭金を入れて借入額を減らすことも検討してみましょう。 また生活費を含めた資金計画に余裕がないまま投資を始めると、空室や修繕費が発生した際に、将来使う予定のある資金を取り崩さなければならない可能性があります。また急にまとまった資金が必要になったタイミングで物件を売却しようとしても、希望する価格ですぐに売れるとは限りません。 損益分岐点を迎える前に売却してしまうと、本来であれば長期保有によって得られたはずの利益を逃してしまうこともあるでしょう。そのため生活防衛費を確保した上で、不測の支出にも対応できる資金余力を持っておくことが大切です。 頭金を支払って月々の返済額を抑えるのか、フルローンを利用して手元資金を残すのかのどちらが適しているのかは、投資目的や収入状況、リスク許容度によって異なります。どちらが正解というものではないため、生活費や将来の支出も含めて、無理のない資金計画を立てましょう。 目先の収支で不動産投資の成功・失敗を判断するのは厳禁！ 売却の前に現状を正しく把握しましょう 不動産投資の成功・失敗は、一律の数字で判断できるものではありません。老後の家賃収入を目的にするのか、節税対策として始めるのかなどによって、成功・失敗の基準は変わります。 そのため月々のキャッシュフローがマイナスになっている、家賃が想定より下がっている、空室期間が長引いているといった理由だけで、すぐに失敗と判断するのは避けましょう。長期で保有すれば損益分岐点を迎えられる物件でも、早い段階で売却してしまうと損失が確定してしまう可能性があります。 これから不動産投資を始める方は、将来にわたって需要が見込める立地の物件を選び、現実的な収支シミュレーションを行うことが重要です。また購入後の管理や入居者募集、将来的な売却まで相談できる不動産会社を選ぶことで、運用中の不安を軽減しやすくなります。 エスリード株式会社は、大阪を中心に関西圏でマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。駅近や都心アクセスの良い立地を中心に物件を展開しており、購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、入居者募集、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 「不動産投資で失敗したかも」とお悩みの方や、長期的な資産形成を見据えて物件を選びたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.07.03 2026.07.03 不動産投資の利回り・収支計算に使える無料Excelテンプレート・アプリ7選｜複数パターンで試算する際のポイントを解説 不動産投資を行う上で重要なのが「シミュレーション」です。物件を選ぶ際は、どのくらいの収益を確保できるのか、借り入れに対して資金計画に無理がないかを確認する必要があります。 また物件購入後も、当初立てた計画通りに運用できているかを定期的に見直すことが大切です。空室や家賃下落、修繕費の発生などによって収支が変わることもあるため、運用中も小まめに収支をチェックする体制を整えておく必要があります。さらに売却を検討する際は、今が適したタイミングなのか、想定した売却益を得られるのかも確認しなければなりません。 そのため不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でも利回りや収支をシミュレーションできるようにしておくことが重要です。利回りやキャッシュフローを手軽に計算できるExcelテンプレートやアプリを活用すれば、購入前・運用中・売却前の各タイミングで収支を予測しやすくなるでしょう。 本記事では、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料Excelテンプレート3選とアプリ4選をご紹介します。複数パターンで試算する際の調整ポイントも解説するので、物件購入前や運用中の収支を見える化したい方は、ぜひ参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です suggest2 不動産投資では表面利回りだけでなく、利回りアプリやExcelテンプレートを活用して、実質利回りやキャッシュフローを確認することが重要 空室率・家賃下落率・金利・修繕費・売却価格などを変えて試算することで、収支悪化への対応策や出口戦略を検討しやすくなる シミュレーション結果は入力条件に基づく試算であり、将来の収益を保証するものではないため、複数パターンで確認することが大切 不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要な理由 利回りや収支のシミュレーションは、不動産投資のさまざまな判断をする上で重要な材料になります。不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でもシミュレーションができたり、前提条件を確認できるようになったりしておくと、より適切な投資判断をしやすくなるでしょう。 ここでは、不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要といわれる3つの理由をご紹介します。 表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい 空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる 長期的な資金計画を立てられる 表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい 不動産投資では、物件広告などに「表面利回り」が記載されているケースが多いです。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割って算出する利回りのことです。計算式は以下の通りです。 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 表面利回りは簡単に計算できるため、物件同士を大まかに比較する際には役立ちます。しかし計算式を見ると分かる通り、管理費や修繕費、固定資産税、保険料など運用中の支出は反映されません。 そのため表面利回りが高い物件でも、ローン返済や運用にかかる費用を差し引くと、想定よりも手残りが少なくなるケースがあります。実際の収益性を把握するには、物件広告などに書かれた表面利回りではなく、必要経費を差し引いた実質利回りや月々のキャッシュフローを確認しましょう。 空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる 不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集時に空室が発生すると、その期間の家賃収入は得られないためです。また築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件の増加などによって、将来的に家賃が下がる可能性もあります。 さらに運用中には、設備交換や原状回復などの費用が発生することもあります。こうした支出を見込まずに購入すると、突発的な費用によって資金計画が崩れてしまうかもしれません。 物件購入前にあらかじめシミュレーションをすることで、空室や家賃下落、突発的な修繕費の出費があっても無理のない投資を行えるかを確認できます。また出口戦略の一環として物件の売却を想定する際にも、売却価格からローン残債や税金などの諸経費を差し引いた上で、どのタイミングであれば手残りを確保できるかをチェックできるでしょう。売却価格も楽観的な数字から厳しめの数字まで複数パターンで試算しておくことで、思ったほど手残りがないといった事態を想定しやすくなります。 運用中や売却時に不測の事態が起きたとき、どのように乗り切るかをあらかじめ検討するためにも、シミュレーションは欠かせません。 長期的な資金計画を立てられる 不動産投資は、数年〜数十年単位で運用するケースが多い投資方法です。そのため購入時点の利回りだけではなく、長期的に収支が成り立つかを確認する必要があります。 長期的な資金計画を立てる際は、先述した諸経費はもちろん、インフレや金利の上昇、消費税の増税なども踏まえてシミュレーションを行いましょう。購入直後は収支に問題がないように見えても、物価が上昇し修繕費の負担が増えたり、変動金利でローンを組んでおり金利の上昇によって返済額が上がったりすれば、月々のキャッシュフローが悪化する可能性があります。 特に老後の資産形成を目的に不動産投資を行う場合は、10年後、20年後、30年後に家賃収入からどのくらい手元に残るのかを確認しておくことが重要です。年次のキャッシュフローを確認できるExcelテンプレートや利回りアプリなどを活用すれば、条件を変えながら長期的な収支を比較しやすいです。 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレート3選 不動産投資の利回りや収支のシミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。年度ごとの収支推移をチェックしたい方や、空室率や家賃下落、税金などを加味した詳細なシミュレーションをしたい方はExcelテンプレートがおすすめです。 ここでは、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレートを3つご紹介します。 【エスリード】不動産投資収支シミュレーション エスリードの「不動産投資収支シミュレーション」は、借り入れ条件や売却条件はもちろん、空室率や空室期間、家賃下落率などを設定して試算できるExcelテンプレートです。条件を変えた複数パターンのシミュレーションにも対応しやすいため、楽観的な条件だけではなく、空室が長引いた場合や家賃が下がった場合など実態に即したシミュレーションに適しています。 入力項目はやや多いものの解説を確認しながら入力できるため、不動産投資の収支の仕組みを学びながら試算したい方に向いています。最大40年の長期収支を確認できるので、老後の資産形成や収入源の確保などを目的に、物件の長期保有をする予定の方はぜひ活用してみてください。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 エスリード株式会社 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引前キャッシュフロー空室率・空室期間の設定家賃下落率の設定年次キャッシュフロー売却を含めたシミュレーション 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 【マネーフォワード クラウド会社設立】不動産賃貸 収支シミュレーション マネーフォワード クラウド会社設立の「不動産賃貸 収支シミュレーション」は、家賃収入だけではなく管理費などの経費、返済利息、所得税、固定資産税などを踏まえて年度ごとの収支を確認できるExcelテンプレートです。 元利均等返済と元金均等返済の返済計画を確認できる点もメリットです。返済方法によって毎月の返済額や元金の減り方が異なるため、借り入れ条件を比較したい方に向いています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 株式会社マネーフォワード 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引後キャッシュフロー空室率の設定家賃下落率の設定年次キャッシュフロー減価償却費・固定資産税の概算元利均等返済・元金均等返済の返済計画CCRの確認 URL https://biz.moneyforward.com/establish/topics/7702/※アカウント登録が必要 【投資僧】不動産投資計算エクセルシート 投資僧の「不動産投資計算エクセルシート」は、表面利回りや実質利回りだけでなく、NOI、NET利回り、金利後利回り、年次キャッシュフローなどを確認できるExcelテンプレートです。入力項目やシート構成はやや複雑なため、手軽に利回りだけを確認したい方よりも、不動産投資の経験があり、複数の指標を基に詳細に分析したい方に向いています。 一方で、空室率や空室期間の設定には対応していないため、空室リスクを細かく反映したい場合は注意が必要です。家賃下落率については「6年目まで100％、7〜16年目97％、17年目以降90％」という前提で設定されています。任意の条件で細かく調整したい場合は、他のテンプレートと併用すると良いでしょう。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 暮らしホーム株式会社 主な機能、分かること 表面利回り実質利回りNET利回り金利後利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー家賃下落率の設定年次キャッシュフロー残債・残債利回りなどの確認 URL https://fudousan.click/marvelous-sheet/ 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリ4選 不動産投資の利回りや収支シミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。毎回手計算を行うのは手間がかかるため、アプリを活用すると効率的です。入力項目に沿って物件価格や家賃、自己資金などを入れるだけで、利回りやキャッシュフローを自動で計算できるものもあります。 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリを4つご紹介します。 不動産投資利回りシミュレーションアプリ 「不動産投資利回りシミュレーションアプリ」は、購入手数料率や経費率、空室率、所得税・住民税の税率などを細かく設定できるシミュレーションアプリです。試算結果を保存できるため、複数の物件や条件を比較検討しやすいです。 また不動産投資の基礎知識に関するコラムも閲覧できるため、シミュレーションを行いながら不動産投資への理解を深めたい方に向いています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 Factory inc. 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー売却後の最終総合収支税引後キャッシュフロー累計シミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ 21.6MB ストア App Store／Google Play 評価 App Store：4.2／Google Play：3.9 不動産投資シミュレータ 「不動産投資シミュレータ」は、物件価格や自己資金、予定賃料、空室率などを入力して、利回りを簡易的に確認できるアプリです。経費や税金を細かく差し引いた試算には対応していません。 詳細な収支を確認するというよりも、物件購入前に利回りを大まかに把握したい場合に向いています。iOS版はなく、Google Playでのみ提供されています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 addquick 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り現金利回り自己資金に対する利回り空室率の設定存シミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ - ストア Google Play 評価 Google Play：3.1 楽待 「楽待」は、投資用不動産の物件検索や情報収集に加え、路線価や賃料、空室率、利回り、取引事例、駅の乗降客数、ハザードマップなどを地図上で確認できるアプリです。物件単体の収支だけではなく、周辺環境やエリアの情報も合わせて確認したい方に向いています。 ただし、利用には会員登録が必要です。またシミュレーションの利用回数に上限がある場合があるため、事前に利用条件を確認しておきましょう。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 楽待株式会社 主な機能、分かること 物件検索非公開物件の提案表面利回り実質利回り空室率・家賃下落率・修繕費などを踏まえた収支シミュレーション地図上での周辺情報確認 アプリ内課金 あり ダウンロードサイズ 53MB ストア App Store／Google Play 評価 App Store：4.6／Google Play：4.5 不動産投資の収支計算 Real Estate Invest 「不動産投資の収支計算 Real Estate Invest」は、物件価格や家賃などの基本情報を入力することで、表面利回り・実質利回り・キャッシュフローを確認できるアプリです。複数のシミュレーション結果を保存できるため、購入候補の物件を効率よく比較したい方に向いています。Android版はなく、App Storeでのみ提供されています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 個人（Hiromichi Fujiwara） 主な機能、分かること 表面利回り 実質利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー空室率の設定年次キャッシュフローシミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ 34.8MB ストア App Store 評価 App Store：3.9 シミュレーション以外で不動産投資に活用できるWebサイト・ツール 不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。物件の購入前はもちろん、運用中もさまざまな場面で判断が必要になるため、情報収集や物件検索、資産管理などを効率的に行える体制を整えておくのがおすすめです。 ここでは、シミュレーション以外で不動産投資に活用できる主なWebサイトやツールをご紹介します。 情報収集 不動産投資では、物件価格や利回りだけではなく、土地の評価額や周辺相場、各種費用の目安なども確認する必要があります。情報収集に役立つWebサイトを活用すれば、物件を比較する際の判断材料を効率よく増やせます。 代表的なWebサイトは以下の通りです。 table2 ツール名 主な特徴 活用できる場面 固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格などを地図上で確認できる 土地価格の目安や周辺エリアの地価水準を確認したいとき ローン返済額や利回り、税金、各種計算をWebサイト上で行える計算ツール ローン返済額や簡易的な収支を確認したいとき どちらも不動産投資専用のWebサイトではないものの、シミュレーションをする上での情報収集や試算の補助に役立ちます。ただし、これらのツールだけで投資判断を完結させるのは避けましょう。地価や計算結果はあくまで参考情報として扱い、実際の賃貸需要や物件状態、収支シミュレーションと併せて確認してください。 投資用物件の検索 投資用物件を探す際は、物件検索アプリやポータルサイトも活用できます。エリアや価格、利回り、築年数などの条件を指定して検索できるため、どのような物件が市場に出ているのかを把握しやすくなります。 主なWebサイトは以下の通りです。 table2 Webサイト名 主な特徴 向いている人 楽待※アプリあり 投資用不動産に特化した物件検索ができ、収益物件の情報収集にも使いやすい 投資用物件を幅広く比較したい人 SUUMO※アプリあり マンション・戸建て・土地など幅広い不動産情報を検索できる 周辺相場や居住用物件の価格帯も確認したい人 不動産投資☆連合隊 エリアや利回りなどから物件を検索できる 投資用物件を効率的に探したい人 ニフティ不動産※アプリあり 複数の不動産サイトの物件情報をまとめて検索できる 複数サイトを横断して物件情報を確認したい人 物件検索ができるWebサイトやアプリを使えば、検討しているエリアの物件価格や利回り、築年数、駅距離などを比較できます。複数の物件を見比べることで、相場感をつかみやすくなるでしょう。 ただし、掲載されている利回りは表面利回りであることも多く、実際の収益性とは異なる場合があります。気になる物件があった場合は、空室率や管理費、修繕費、ローン返済なども含めて、別途シミュレーションを行うことが必要です。 資産管理 不動産投資を始めた後は、保有物件の収支や契約書類、入居状況などを管理する必要があります。資産管理アプリを活用すれば、複数の物件情報や運用状況をまとめて確認しやすくなります。 主なツールは以下の通りです。 table2 Webサイト名 主な特徴 向いている人 WealthPark （App Store／Google Play） 保有物件の収支や契約情報などを確認できる資産管理アプリ 複数物件の運用状況をまとめて管理したい人 Roomコネクト （App Store／Google Play） 不動産管理業務を効率化できる入居者管理アプリ 管理会社とのやり取りや物件情報を整理したい人 資産管理アプリには、毎月の収支や入金状況、契約書類、税務関連書類などを確認できるものがあります。紙の書類やメールを探す手間を減らせるため、忙しい方でも運用状況を把握しやすいでしょう。 ただし、利用できる機能はサービスや管理会社、保有物件によって異なります。特定の会社で購入・管理している物件に限られるケースもあるため、導入前に対応範囲を確認しておきましょう。 複数パターンでシミュレーションする際の調整ポイント 不動産投資のシミュレーションでは、一つの前提条件だけで判断しないことが大切です。空室率や家賃下落率、金利、修繕費、売却価格などは、将来的に変動する可能性があるためです。 Excelテンプレートやアプリを使えば、条件を変えた場合の収支の違いを比較しやすくなります。ここでは、複数パターンでシミュレーションする際に調整したい主な項目を解説します。 空室率を変えて収入減に耐えられるか確認する 先述した通り、不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集によって空室が発生すると、その期間の家賃収入はなくなります。そのためシミュレーションでは、一定の空室率を加味した上で無理のない資金計画を立てられるかを確認することが大切です。 空室率を変えて試算する際は、退去後の原状回復や新たな入居者を募集する期間も考慮しましょう。空室期間が長引いた場合でも、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支払いは発生します。空室率を高めに設定しても月々の返済に支障がないか、手元資金でどの程度補填できるかも試算しておきましょう。 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所の調査では、2023年度の首都圏における委託管理物件の入居率は95.6％でした（※）。単純に考えると、空室率は4.4％になります。ただし、物件の築年数やエリア、間取り、管理状態によって空室リスクは異なります。新築物件であれば空室率を低めに、中古物件であれば5〜10％程度など、物件の状況に応じて慎重に設定しましょう。 なお、サブリースを利用する場合は、入居者の有無にかかわらずサブリース会社から一定の賃料が支払われるため、空室による直接的な収入減を抑えられます。ただし、サブリース手数料や免責期間が収支に影響するため、シミュレーションではサブリース契約の内容を正しく反映しましょう。 ※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所.「日管協短観」.（参照：2026-06-16）. 家賃下落率を変えて長期収支を確認する 購入時の家賃も、将来にわたって同じ水準で続くとは限りません。築年数の経過や周辺相場の変化、競合物件の増加などによって、家賃が下がる可能性があります。 家賃下落率を設定してシミュレーションを行うことで、将来的な収入減を見込んだ収支を確認できます。特に長期保有を前提に不動産投資を行う場合は、家賃下落を考慮した試算が欠かせません。購入時点の家賃だけで判断すると、10年後、20年後のキャッシュフローを楽観的に見積もってしまう可能性があります。 家賃下落を反映する際は、現実に近い下落周期や下落率を設定することが大切です。運用予定の物件と似た立地・広さ・設備の物件を複数調べ、築年数ごとに家賃がどの程度変わっているかを確認すると、より現実に近い条件を設定しやすくなるでしょう。 家賃下落率や下落周期を設定できるアプリやExcelテンプレートを使えば、より堅実な試算ができます。家賃が下がった場合でもローン返済や運営費用を賄えるか、長期的に資金計画が成り立つかを確認しましょう。 金利を変えて返済負担の変化を見る 不動産投資ローンを変動金利で借り入れる場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。金利が上がると、月々のローン返済額や総返済額が増え、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。 そのため、シミュレーションでは現在の金利だけではなく、金利が上昇した場合の返済負担も確認しておきましょう。例えば現在の金利に加えて、0.5％、1.0％、2.0％上昇した場合など、複数のパターンで試算しておくと、金利上昇時の影響を把握しやすくなります。 借入額が大きいほど、金利変動による影響も大きくなります。特にフルローンや高い借入割合での購入を検討している場合は、金利上昇後も返済を続けられるかを必ず確認しましょう。 修繕費や運営費用を多めに見積もり、月々のキャッシュフローを確認する 不動産投資では管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの運営費用が発生します。これらの費用は、月々の手残りに直接影響します。 特に築年数が経過すると、設備交換や修繕、原状回復などの費用が増える可能性がある点に注意が必要です。購入時点では大きな支出が見込まれていなくても、数年後に給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になることもあるでしょう。 シミュレーションでは修繕費などをやや多めに設定し、それでも月々の収支が成り立つかを確認することが大切です。 また突発的な支出に備えるため、手元資金をどのように確保するかも検討しておきましょう。毎月の家賃収入から一定額を修繕費として積み立てる、空室時に備えて数カ月分の返済額を手元に残しておくなど、運用中の資金管理まで含めて考える必要があります。 売却価格を変えて出口戦略を確認する 出口戦略の一つとして一定期間運用した後に物件の売却を検討している場合、売却価格によって最終的な収益が大きく変わります。築年数や市況、賃貸需要の変化によっては、必ずしもその時点のローン残債より高く売れるとは限りません。 そのため、売却価格も複数パターンを設定してシミュレーションしましょう。例えば購入価格と同程度で売却できるケース、購入価格より低い価格で売却するケース、想定より高く売却できるケースなどを比較することで、どのタイミングで売却するのが良いのかといった出口戦略を検討しやすくなります。 出口戦略まで含めてシミュレーションしておくことで、短期的な物件価格の下落に慌てることなく、長期的な投資判断をしやすくなります。保有を続けるべきか、売却を検討すべきかを判断する際にも、複数パターンの試算結果が役立つでしょう。 シミュレーションで収支を見える化し、自分に合う投資判断につなげよう 不動産投資では、物件広告に記載されている表面利回りだけではなく、ローン返済や諸経費などを加味した実質利回りやキャッシュフローまで確認することが重要です。空室や家賃下落、金利の上昇などのリスクも踏まえてシミュレーションを行うことで、購入後の収支を具体的にイメージしやすくなります。 Excelテンプレートや利回りアプリを活用すれば、物件価格や家賃収入、借り入れ条件、空室率などを入力するだけで、収支を見える化することが可能です。手軽に試算できれば、楽観的な条件から厳しめの条件まで比較でき、運用の実現性を確認しやすくなるでしょう。 エスリード株式会社では、物件選びから収支シミュレーション、購入後の管理、将来の売却まで、グループで一貫してサポートできる体制を整えています。長期的な収支やリスクを踏まえながら、ご自身に合った不動産投資を検討したい方は、ぜひエスリードへご相談ください。また検討中の物件のシミュレーションをしてみたい方は、以下より無料のExcelテンプレートをダウンロードしてみてください。
• 2026.07.03 2026.07.03 マイナス収支は失敗？　新築物件は買った瞬間に価値が下がる？　ワンルームマンション投資に関するウソについて徹底解説 ワンルームマンション投資について情報収集をしていると「月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗」「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」「サブリースは危険」といった、不安を煽るような記事や動画を目にすることがあります。しかし、そういった情報は、発信者によって歪められていたり、明確なウソであったりするケースも少なくありません。 真偽を確かめずにうのみにしてしまうと、投資目的に合わない物件を購入してしまったり、逆に手放す必要のない物件を売却してしまったりする恐れがあります。 そういった失敗をしないためには、表面的な情報ではなく、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に「惑わされないための判断基準」を明確に持つことが重要です。 本記事では、ワンルームマンション投資に関してよく目にする代表的な「ウソ」や誤解について解説するとともに、表面的な情報に振り回されずに投資判断を行うためのポイントをご紹介します。 suggest2 「月々のキャッシュフローがマイナスならワンルームマンション投資は失敗」「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」「サブリースは危険」「サブリースは危険」はウソ 都心部などの立地の良い物件を購入していれば「1秒でも早く売らないと損」という状況はそもそも起こらない インターネット上のウソにだまされないためには、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に明確な判断基準を持っておくことが重要 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 ワンルームマンション投資に関してよく目にするウソ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 新築ワンルームマンション投資について調べていると、ネガティブな情報ばかりが目に入るのですが、どこまでが本当なのでしょう？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 前提として、新築物件よりも中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多いので、どうしても新築を下げて中古を上げるような情報が目に入りやすい環境です。その中でも、明確にウソと言えるものについて、いくつか紹介していきましょう。 ウソ①月々のキャッシュフローがマイナスならワンルームマンション投資は失敗 不動産投資ではしばしば、月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗、危険と言われます。しかし、月々のキャッシュフローは主に、頭金や借入額、返済期間といった、ローンの条件によって左右されます。 新築や築浅のワンルームマンション投資の最大のメリットは、担保価値も残存耐用年数も十分にあるため、フルローンで物件を購入できることです。金融機関から投資用の資本を借りてレバレッジをかけられるというのは、新築や築浅のワンルームマンション投資ならではの強みです。 フルローンで物件を購入する場合、借入額が大きくなりやすいため、返済期間が長くても、家賃収入からローン返済額や管理委託費などの運用諸経費を差し引いた月々のキャッシュフローはマイナスになりがちです。一方、物件の購入時にある程度まとまった頭金を入れていると、借入額が少なくなる分、月々のローン返済額が抑えられるため、キャッシュフローはプラスになります。つまり、月々のキャッシュフローがマイナスになるかプラスになるかは、自己資金を毎月少しずつ入れるのか、購入時にまとめて入れるのかという、タイミングの違いによるところが大きいのです。 ローン返済中のキャッシュフローがマイナスであったとしても、ローン残債はきちんと減っていきます。ローン残債が物件価格を下回るタイミングで売却し、ローンを完済すれば、残りは収益になります。もしかすると、月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗と考えている方の中には、損益分岐点を迎えられないと勘違いしている方もいるのかもしれません。しかし、どんな物件でも、ローンの完済まで待てば損益分岐点は現れます。またローンが完済されて以降は、運用諸経費を差し引いた家賃収入をほぼそのまま受け取れます。 つまり、フルローンを利用したことによって、月々のキャッシュフローがマイナスになっても、それ自体は問題ではなく、生活費も含めて月々の手出しに耐えられない資金計画であることが問題なのです。マイナスのキャッシュフローだけを見て「ワンルームマンション投資は良くない」「不動産投資に失敗した」と誤った判断をしないようにしましょう。 ウソ②新築物件は買った瞬間に価値が下がるから止めておいた方が良い 先述した通り、前提として、新築物件よりも中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多く、どうしても中古物件を取り扱う不動産会社のポジショントークが目に入りやすい環境です。 その上で「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」というのは明確なウソです。もしそうであれば、金融機関は下がることを前提にした物件評価で融資条件を決めるため、フルローンで物件を購入することはできないでしょう。 新築物件を購入するメリットはいくつかありますが、その一つに物件評価の高い時期に保有できることが挙げられます。一般的に、物件は築10年を過ぎると5年おきに評価が下がり、築20年を過ぎると下がり幅が大きくなります。 まず新築から10年程度は購入時のシミュレーション通りに資産化を進めやすく、この期間に物件を保有していると、余裕を持って損益分岐点を迎えることができる可能性が高くなります。また先述した通り、築20年程度までは比較的金融機関からの評価が高いため、出口戦略を取りやすいです。つまり、相場通りに物件を取得できているなら、新築物件の方が売却時の利益が出やすいといえます。 ただし、一つ注意が必要なのが、家賃のつり上げによって相場よりも高値で物件を購入（高値掴み）してしまった場合です。金融機関では新築物件の物件評価に収益還元法を用いているため、家賃を上げれば物件価格を上げられます。新築であれば、多少家賃が高くても比較的簡単に入居者が付きますが、退去が発生した後に、同じ家賃では次の入居者がなかなか決まらない可能性があります。想定よりも早い段階で、高めの家賃から相場通りの家賃まで下がると、キャッシュフローが悪化したり、売却価格が下がったりしてしまい、シミュレーション通りに損益分岐点が現れなくなってしまいます。物件を購入する際には、設定されている家賃が周辺の相場通りかも確認するようにしましょう。 ウソ③サブリースは危険 サブリースとは、管理会社（サブリース会社）がマンションやアパートなどの賃貸物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室や家賃滞納の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取れるため、キャッシュフローの安定性が高くなります。借り上げなので、もちろん管理業務もほぼ丸ごと任せられます。管理委託と比べると手数料はやや高めになりますが、空室や家賃滞納に対するリスクに備えられることから、不動産投資では有力な選択肢の一つです。 実際に過去にはサブリース契約をめぐるトラブルが相次ぎ、社会問題になったこともありますが、2020年にサブリース新法が整備され規制が強化されているため、信頼できるサブリース会社を利用する分には、危険はありません。 サブリース会社を選ぶ際には、入居者対応や管理業務の質、入居者の募集力などを確認するとともに、後から想定と違ったとならないように、委託できる業務の範囲や家賃保証率、契約の更新期間や更新料の有無、免責期間の有無といった契約内容をしっかりと確認することが大切です。 サブリースについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてチェックしてみてください。 不動産投資でサブリースはあり？ 危険だといわれる理由やメリット、契約時の注意点を解説 ウソ④1秒でも早く売らないと損 保有している物件を1秒でも早く売らないと損をするなどと言う不動産業者もいますが、そういった状況はほとんど起こり得ないと覚えておきましょう。 1秒でも早く売らないと損と言われる状況には、以下のようなものがあります。 立地の良い物件だが高値掴みしてしまった 立地の悪い物件を買ってしまった 金利が上昇している 月々のキャッシュフローが悪化している しかし、どの状況であっても、1秒でも早く売って得をすることはありません。 融資を活用して投資物件を購入する場合、一定期間、物件を運営し、ローン残債が売却価格を下回り、それまでの手出しも回収すると損益分岐点に到達します。先述した通り、どんな物件でもローンを完済すれば損益分岐点は現れます。特に現在の日本はインフレであるため、きちんと将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選べていれば、物件価格が上昇する可能性が高く、損益分岐点を迎えないことはまず考えにくいでしょう。 むしろ、物件購入からまだ日が浅い場合は損益分岐点に到達していないため、売却することでかえって損をしてしまう可能性が高いです。そのため、仮にキャッシュフローが悪化して手出しが増えたとしても、耐えられる資金計画が大切です。 ちなみに、もしも本当に1秒でも早く売った方が良いという状況があるとするなら、それは、物件価格が3分の1になった場合です。しかし、東京や大阪の都心部など立地の良い物件の場合は土地代が半分以上を占めるため、立地選びがきちんとできていれば、そもそもこういった状況は起こり得ません。 物件を買い取りたい不動産業者に不安を煽られて売却すべきではない物件を売ってしまうとそれこそ損をしてしまうので、十分に注意してください。 ワンルームマンション投資のウソにだまされないためにはどうしたらよい？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 一度は目にしたことのある話が実はウソだと知って、驚きました。きっと他にもありますよね……。こういった情報にだまされないために、何か対策できることはありませんか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん インターネット上のウソにだまされないためには、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に明確な判断基準を持っておくことが重要です。また不安につけ込まれないよう、余裕を持った資金計画を立てておくことも大切でしょう。 具体的に何をしたらよいのか、押さえておきたいポイントをいくつかご紹介します。 投資の目的を明確にする 投資の成功・失敗は、投資をする上で設定した目的や目標を達成できたかどうかで決まります。そのため、ワンルームマンション投資を始める際は、投資によって何を達成したいのかを明確にしておくことが大切です。 将来に向けての資産形成を目的にしている場合、月々のキャッシュフローがマイナスであっても、最終的に必要な資産額を確保できた、あるいは、資産を使うタイミングまでにローンを完済し、以降は月々の家賃収入のほとんどが手元に残っているという状況であれば、それは成功といえるでしょう。 目的があいまいなままだと、途中の収支だけを見て「失敗した」と判断してしまいやすく、その結果、実際には順調なのに焦って物件を売却してしまい、かえって損失が出てしまうといったことも起こり得ます。投資の目的を明確にすることで現在の状況を正しく認識できるようになり、ウソにだまされたり、誤った投資判断をしてしまったりするリスクを下げられるでしょう。 誰がどのような立場で情報を発信しているのかを確認する 一口に不動産業者といっても、新築マンションを開発・提供する不動産デベロッパーや、売主から買主探しの依頼を直接受けている元付け業者、買主と元付け業者の仲介をする客付け業者、中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションを行って再販売する買取再販業者など、さまざまな業者が存在しています。 先述した通り、中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多く、新築物件を取り扱う不動産デベロッパーはごくわずかです。中には自社の中古物件を買ってもらったり、保有物件を売ってもらったりするために、意図的に新築物件についてのネガティブな情報を発信しているケースもあるかもしれません。 特に不安を煽るような内容の場合は、発信者の立場や背景を把握した上で、真実かどうか、偏った内容ではないかを確認することが大切です。 悪徳業者の手口を知る 不動産業者の中には、悲しいですが悪徳業者も存在します。悪徳業者はさまざまな方法で契約を持ちかけ、収益が出にくい物件を購入させようとすることがあるので注意が必要です。 具体的な手口をいくつかご紹介しますので、以下のような場面に遭遇したら、はっきりと断りましょう。 table2 手口 概要と具体例 過剰な営業トーク 「期間限定の優良物件」「今だけ特別値引き」「人気が高く抽選になる可能性がある」「確実に資産形成につながる」といった、魅力的な言葉で契約を急がせる手口冷静に比較・検討する時間を与えずに契約を促す 恋愛商法で相場より高い物件の契約を促される 「恋愛商法」や「ロマンス詐欺」と呼ばれる、恋愛感情に付け込み、高額な投資物件を契約させる手口「投資コンサルタント」や「ファイナンシャルプランナー」などの専門家と名乗って信用させた上で「二人の将来のため」などと言って、物件の購入を促す 過大な収支シミュレーションを提示する 相場より高い家賃設定であるにもかかわらず、常に入居者がいる想定（ = 空室率0%）で収支を示す手口空室率を0％にしていたり、家賃下落や修繕費などの支出を極端に少なく見積もっていたりする場合は、注意が必要 投資物件の購入に住宅ローンの利用を勧められる 「住宅ローンを利用した方が金利が低くてお得」「住宅ローン控除も受けられる」などと説明し、投資物件の購入に住宅ローンを使わせようとする手口不正利用が発覚した場合、借入金の一括返済を求められたり、今後の金融機関との取引に影響したり、詐欺として責任を問われたりする可能性があるため、絶対に応じてはいけない オーナーチェンジ物件での偽装入居や退去予定の隠ぺい アルバイトなどを一時的に入居させ、入居者がいる物件のように見せかける手口物件の引き渡し後すぐに退去され、想定していた家賃収入を得られず、空室リスクを負うことになる 直近で行われる大規模修繕工事の隠ぺい 近いうちに予定されている大規模修繕工事を伝えないまま、契約を進める手口購入直後に大規模修繕工事が実施されると、想定していなかった修繕積立金の増額や一時金の負担が発生する可能性がある 手付金の貸し付けを提案される 手付金の捻出が難しい買主に対して、営業担当者が「立て替える」などと言って契約を勧める手口手付金の貸し付けによる契約誘引は宅地建物取引業法に抵触するまた「手付金は不要」と説明した上で、後に買い主都合の契約解除として高額な損害賠償を請求する手口もある手付金には買主を守る効果もあるため、物件の売買契約を進める際には、必ず自分で手付金を用意し、支払う 悪徳業者の手口についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。 ワンルームマンション投資で失敗するからくりとは？ 悪徳業者の手口や後悔しないためのポイントを解説 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選ぶ ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では立地が最も重要です。需要が高い立地にある物件は、空室リスクや家賃下落リスクを抑えられ、物価の上昇や周辺エリアの開発による需要増加などがあれば、家賃を上げられる可能性もあります。 現在は需要が高くても、何らかの事情で将来的に需要が減少する可能性もあるため、人口動態や開発計画なども踏まえて、将来にわたって需要の減少しない立地を選びましょう。 相場を確認する 先述した通り、金融機関では物件評価に収益還元法を用いているため、家賃を上げれば物件価格を上げることができます。高値掴みにならないよう、周囲の似たような物件の家賃相場を事前に確認しておくことも大切です。 東京や大阪などの都心部では、建築費の上昇や需要の増加により、物件価格が高騰していますが、それに対して家賃水準が追いついていない状況です。家賃は人々の生活に直結するため、そう簡単には上がっていかないのです。 新築だと、びっくりするような価格・家賃の物件もありますが、新築の時はすぐに入居者が付いても、3年後、5年後に退去が起こった場合に、同じ家賃を維持できない可能性があります。物件購入時には、似たような間取りや条件の新築物件の家賃相場だけではなく、築年数が進んだ物件の家賃相場も確認しておきましょう。 事前に現実的なシミュレーションを行う 投資物件を購入する前には、現実的な収支シミュレーションを行うことが欠かせません。特に変動金利型ローンを利用して物件を購入する場合は、今後の金利上昇を踏まえて、楽観的な条件ではなく、やや厳しめの条件で試算しておくことが大切です。 例えば、空室率は新築で約3％、中古で5〜10％程度を想定しておくと、空室を踏まえた現実的なキャッシュフローを把握できます。また家賃は、築年数の経過や周辺相場の変化によって下落する可能性があるため、6〜10年に一度程度の家賃下落を想定し、5％下落した場合と10％下落した場合など、複数のパターンで確認しておきましょう。先述した金利についても、0.25%上昇した場合、0.5%上昇した場合、1%上昇した場合といったように、複数パターンのシミュレーションをしておくのがおすすめです。 シミュレーションでは、家賃収入とローン返済額だけではなく、購入時や売却時の諸費用、管理委託費や固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、原状回復費用、修繕費といった運営諸経費も含めて試算する必要があります。併せてローン返済によって元金がどのように減っていくのか、売却価格がローン残債を上回る時期はいつ頃になりそうかもチェックしておきましょう。 表面上は利益が出ているように見えても、空室や税金、修繕費、金利上昇などを考慮すると、月々の手出しが多くなったり、最終的な手残りが少なくなったりするケースもあります。そのため、購入前の段階で複数の条件を想定し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。 不動産投資のシミュレーションをご自身で行う場合は、ぜひ、以下の記事を参考にしてください。エスリードの無料シミュレーションシートもダウンロードできます。 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 生活費も含めた月々のキャッシュフローに余裕を持たせる 先述した通り、月々のキャッシュフローが悪化しても耐えられる資金計画が大切です。生活費も含めたキャッシュフローに余裕がない状態で運用を続けていると、手出しの増加や突発的に資金が必要になった場合に対応できず、事前に立てた投資戦略とは異なるタイミングで物件を売却せざるを得なくなるかもしれません。また資金計画に不安があると、悪徳業者などに付け込まれやすくなります。 現実的なシミュレーションを行った上で、多少状況が厳しくなったとしても耐えられる範囲で投資を行うというのは大前提ですが、手元の資金に余裕を持たせておくというのも大切です。例えば、ある程度の頭金を投入し、借入額を減らすことで月々のローン返済額を抑え、キャッシュフローに余裕を持たせるという方法が考えられます。逆に、フルローンで物件を購入し、手元の資金を残しておくというのも作戦の一つです。どちらが適しているかは、それぞれの状況によるため、自己資金額や想定される毎月の手出しなどを踏まえて検討しましょう。 サブリースを利用し、空室や滞納によって家賃収入が入らなくなるリスクを低減するというのも、キャッシュフローを悪化させない対策として有効です。さらに、損益通算によって節税できた場合には、その還付金には手を付けず、設備の入れ替え費用や修繕費などの突発的な支出に備えて積み立てておくというのもおすすめです。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する ワンルームマンション投資をする際には、不動産会社選びも重要なポイントの一つです。特に初めて不動産投資を行う場合は、大手の不動産会社に依頼するのがおすすめです。需要の高いエリアの物件を紹介してもらえる他、購入後のサポート体制も整っているケースが多く、安定した運用につながります。また大手の不動産会社は複数の金融機関と提携しており、大手の金融機関と提携していることも多いため、融資条件の面でも有利に進められる可能性が高くなります。 信頼できる不動産会社を選ぶには、取り扱っている物件の立地や提携している金融機関の他、以下のようなポイントを確認しましょう。 table2 確認ポイント 概要 取り扱っている物件の立地 将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアの物件を取り扱っているか販売中の物件だけではなく、過去に販売していた物件もチェックする 提携している金融機関 大手の金融機関と提携しているか提携先の金融機関が複数あるか 収支シミュレーションの内容 家賃相場や空室率、管理委託費、修繕費、金利上昇などを踏まえた、現実的なシミュレーションを提示してくれるか 営業担当者の対応 メリットだけではなくデメリットやリスクについても説明してくれるか質問に対して丁寧かつ具体的に回答してくれるか契約を急かさず冷静に検討する時間を与えてくれるか グループ体制 物件の購入だけではなく、購入後の賃貸管理や将来の売却まで一貫して相談できる体制があるか窓口が分かれている場合は、各段階でどこまでサポートしてもらえるのか 宅建業者番号（免許番号）の数字 宅地建物取引業者免許の数字（更新回数）はいくつか不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、更新回数が表示されている例：国土交通大臣（7）第〇〇〇〇号括弧内の数字は、5年ごとの免許更新によって増えていく業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができないケースもあるため、数字が大きいほど、長期間にわたって営業を継続してきた不動産会社であることが分かる＜更新回数の目安＞ （1）〜（2）： 創業・営業開始からまだ日が浅い（5）以上： 20年以上の営業実績（7）以上： 30年以上の営業実績 また不動産投資では、物件を購入した後の管理体制が収益に大きく影響します。依頼する管理会社によって入居率や老朽化のスピードも変わるため、こちらも慎重に選ぶことが大切です。 グループ内に管理会社や賃貸仲介会社のある不動産会社から物件を購入すれば、そのまま依頼することができ、自社グループの物件のため、手厚く対応してもらえる可能性も高いです。もしも、自身で管理会社を探さなければならない場合は、以下に挙げる確認ポイントを押さえておきましょう。 table2 確認ポイント 概要 入居率・管理実績 管理物件の入居率が高く、実績が豊富であるか（目安は95%以上） 管理手数料 家賃の5%前後が目安であり、内訳や追加費用が明確か 業務範囲 対応している業務と、別料金となる業務が明確か トラブル時の体制 トラブルに対応できる体制が整っているかトラブル発生時の対応スピードが早いか 担当者の対応 問い合わせをした際の返信スピードが早いか納得できる説明をしてくれるか 例えばエスリードであれば、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社の他、中古物件を扱う会社もあるため、購入後の運用はもちろん、将来の出口戦略についてもご相談いただけます。 インターネット上のウソにだまされず、ワンルームマンション投資を成功させましょう fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん ウソにだまされたり、不安を煽られたりして誤った投資判断をしてしまわないためには、付け入る隙を与えないことが大切です。 yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん たしかにそうですね。やはり、自信がなかったり、不安に感じていたりするところに「この物件はやめた方がいいです！」と言われたら、簡単に信じてしまいそうです。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうならないためにも、自分の中に自信を持って判断できる基準を持っておくことが大切です。例えば、シミュレーションをした上で、この範囲内の変動であればOK、このラインまで悪化したら対策を講じるといった明確な判断基準を決めておくと、外野から何を言われても惑わされずに済むでしょう。また資金面に不安があると、買い取りの誘惑に負けやすいので、生活にもゆとりを持てる資金計画を立てることも重要です。 それからやはり、不動産投資に関する正しい知識を持っておくというのも大切だと思います。今回ご紹介した4つのウソも、不動産投資の仕組みを知っていれば、おかしいとすぐに気付ける内容です。それに、知識があることは自信にもつながります。知識を付けるといっても、たくさん勉強しなければならないわけではありません。このエスリードJOURNALで基礎知識を身に付けつつ、一緒にシミュレーションなどを行いながら、理解を深めていってもらえればと思います。不明点は分かるまで丁寧に説明しますので、ぜひ一緒にワンルームマンション投資を始めましょう！ エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、安定した経営基盤の基、これまで多くの不動産投資を支援してきた実績があります。将来にわたって需要の見込める立地にある新築ワンルームマンションをご紹介できるだけではなく、大手金融機関とも提携しているため、複数の選択肢の中から一人一人の状況に合った金融機関をご案内することが可能です。 さらに、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古物件を扱う会社もあり、物件購入後の管理や入居者募集、将来の売却までまとめて相談しやすい体制が整っています。初めての不動産投資で、物件選びからローン、購入後の運用、出口戦略まで一貫して相談できるパートナーをお探しの方は、エスリード株式会社へご相談ください。
• 2026.07.01 2026.07.01 不動産投資におけるキャピタルゲインとは？　長期運用と途中売却での資産の増え方の違いを解説 不動産投資を行う際には、収益の仕組みを理解しておくことが大切です。不動産投資の収益方法には大きく分けて、家賃収入を得る方法（インカムゲイン）と、売却によって売却益を得る方法（キャピタルゲイン）の2つがあります。それぞれ収益の仕組みやリスクの性質が異なるため、違いを理解した上で、自身に適した投資戦略を考えましょう。 本記事では、インカムゲイン・キャピタルゲインの概要や、資産の増え方のシミュレーション、売却チャンスを逃さないためのポイントなどを解説します。 suggest2 不動産投資において、インカムゲインとは家賃収入、キャピタルゲインとは売却益のこと 戦略の一つとして、家賃収入で安定的にインカムゲインを得て、チャンスがきたタイミングで売却をしてキャピタルゲインを狙う方法がある 売却チャンスを逃さないためには、将来にわたって需要のあるエリアの不動産を選ぶことが大切 不動産投資で得られる収益 不動産投資で得られる収益には、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。それぞれの概要をご紹介します。 インカムゲイン インカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を貸し出すことで得られる収益（家賃収入）です。 例えば、家賃15万円のワンルームマンションを所有して貸し出している場合、入居者がいれば毎月15万円の家賃収入を得られます。ただし、15万円全てが手元に残るわけではありません。不動産を運用するには毎月さまざまなコストが発生するため、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が実際の収益となります。不動産を運用する上でかかるコストには、以下のようなものがあります。 ローン返済額 委託管理手数料 固定資産税・都市計画税 火災保険料・地震保険料 原状回復費用 修繕費用 など 不動産投資では入居者を安定して確保できていれば、毎月一定の収入が見込める点が特長の一つです。 なお、現在の不動産投資では短期的な売却益を狙うよりも、不動産の長期保有・運用によって安定した家賃収入を得るインカムゲイン型の運用が主流となっています。特に資産形成を目的に不動産投資をする場合、インカムゲイン重視の運用は比較的リスクが少なく安定的に資産を増やしていけるのでおすすめです。 キャピタルゲイン キャピタルゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を売却した際に得られる収益（売却益）です。例えば、3,000万円で購入したワンルームマンションを3,500万円で売却できた場合でも、500万円がそのままキャピタルゲインになるわけではありません。キャピタルゲインは、売却価格からローン残債や諸経費、自己負担累計額を差し引いたものです。 不動産の売却時には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・繰上返済手数料・譲渡所得税などの諸経費がかかります。また自己負担累計額には、物件の購入時に支払った頭金・仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税・ローン事務手数料などの他、先述した不動産を運用する上でかかるコストが含まれます。 不動産を売却するとまとまった利益を得られる可能性がある一方で、売却価格がローン残債や諸経費、自己負担累計額の合計を上回るタイミング（損益分岐点）を迎える前に売却してしまうと、かえって損失が発生してしまうこともあります。 そのためキャピタルゲインを狙う場合は、売却価格だけではなく、ローン残債やその他の支出も踏まえて、タイミングを判断することが重要です。 不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うべき？ 不動産投資において重要なのは、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うかではなく、自身の目的を達成できるかどうかです。目的を達成できるのであれば、どちらを狙っても問題はありません。 例えば、老後の資産形成を目的にする場合は、インカムゲインを中心に運用するのがよいでしょう。キャピタルゲインを狙って短期で売却をしても、手元に残る利益は数百万円程度にとどまるケースが多く、それだけでは必要な老後資金を確保できない可能性があるためです。具体的には以下のような流れで投資を進めましょう。 原則として、家賃収入で安定的にインカムゲインを得る 土地の価値が高まったときや家賃が上がったとき（評価額が上がりやすいタイミング）など、より高く売れるチャンスがあれば売却し、キャピタルゲインを得る 売却益を使って、2つ目、3つ目と不動産を増やしたり、他にも物件を保有していれば、ローンの繰り上げ返済をしたりする ただし、売却すれば必ず利益が出るわけではありません。売却価格が下がっていたり、諸経費が高くついたりすると、損失が出てしまうケースもあります。 また可能であれば、分散投資をするのがおすすめです。例えば5,000万円の融資を受けられる場合、東京でワンルームマンション1部屋を購入するよりも、大阪で2部屋を保有した方が空室リスクの分散につながる可能性があります。 分散投資をしておくと、空室リスクを抑えやすくなるだけではなく、将来的な運用の選択肢も広がります。例えば、保有している物件の一つを高値で売却できた場合、その売却益を別の物件のローンの繰り上げ返済に充てたり、新しい物件の取得資金として活用したりすることも可能です。どの物件に投資するべきかは、立地や賃貸需要、物件の仕様、物件価格などを考慮した上で総合的に判断することが大切です。 長期運用と途中売却でどう変わる？ 資産の増え方をシミュレーション 不動産投資では、同じ物件でも運用方法によって最終的な資産の増え方が変わります。特に重要なのが「長期で不動産を所有・運用し続ける場合」と「途中で不動産を売却する場合」の違いです。 ここでは同じ条件の不動産を長期運用した場合と途中で売却した場合の2パターンで、資産の増え方にどのような違いがあるのかをシミュレーションします。 ＜前提条件＞ 不動産の種類：新築ワンルームマンション1部屋 物件の購入価格：2,000万円 自己資金：0円 購入諸経費：200万円 ローン返済期間：35年（元利均等返済） 金利：2% 運用諸経費：17万円（/年） 家賃：8万円（/月） 家賃の下落タイミング：10年目から5年ごとに5％下落 通常空室率：3%（特別退去周期：3年ごとに退去発生、空室月数：2カ月） なお、ここでご紹介するシミュレーションは一例です。状況に応じてキャッシュフローは変わるので、あくまでも目安として参考にしてください。 シミュレーションA：長期運用した場合 売却を前提とせず、インカムゲイン（家賃収入）を得ながら長期保有を続ける場合のシミュレーションは以下の通りです。 （単位：万円） 年間家賃収入（実効総収入） ローン返済額 運用諸経費 税引前キャッシュフロー ローン残債 1年目 93 80 17 -3 1,960 5年目 93 80 17 -3 1,792 10年目 88 80 17 -8 1,563 15年目 70 80 17 -26 1,310 20年目 80 80 17 -16 1,030 25年目 76 80 17 -20 720 30年目 60 80 17 -36 378 35年目 68 80 17 -28 0 40年目 65 0 17 49 0 ローン返済を進めることで、時間の経過とともにローン残債は減少していきます。一方で、家賃下落や空室、運用諸経費などによって、年間の税引前キャッシュフローはマイナスで推移する結果となりました。 家賃収入とローン返済額、運用諸経費の収支を合わせると、手元に残るお金が少なかったり、シミュレーションのように持ち出しが発生したりするケースもあります。特に今回のシミュレーションのようにフルローンで物件を購入する場合は、自己資金を抑えられる一方で借入額が大きくなるため、毎月の返済負担も重くなりやすいです。 ローン返済中のキャッシュフローがマイナスになり、持ち出しが発生することに対して、失敗という方もいますが、必ずしもそうではありません。頭金として物件価格の一部を先に支払うのか、フルローンを利用して後から毎月少しずつ支払うのかの違いであり、シミュレーションのようにきちんとローン残債が減っていれば、それは失敗ではありません。手元のお金は一時的に少なくなっても、ローン返済が進むことで、その分純資産は少しずつ積み上がっているのです。ローンを完済した後は、家賃収入のほとんどが手元に残り、給与や年金以外の収入源として活用できるでしょう。 シミュレーションB：途中で売却した場合 次にインカムゲイン（家賃収入）を得ながら、一定期間後に売却してキャピタルゲイン（売却益）を得る場合のシミュレーションを見ていきましょう。ここでは、5年ごとに物件価格の80〜110％で売却した場合を想定しています。売却時の手残りは、売却価格からローン残債を差し引いた金額と、そこからさらに運用期間中の手出し分を差し引いた金額の2パターンで算出しました。 なお、売却にかかる費用は売却価格の3％、買取時の売却ディスカウント率は築年数が19年目までは15％、20年目以降を20％で設定しています。 ＜想定される手残り（売却価格 – ローン残債）＞ ※累計収支｛年間収入 – （ローン返済額 + 運用諸経費）｝も加味した売却後の利益 （単位：万円） 売却価格 2,200 2,100 2,000 1,900 1,800 1,700 1,600 5年目 21※-9 -61※-91 -143※-174 -226※-256 -308※-339 -391※-421 -473※-504 10年目 251※169 168※87 86※4 3※-78 -79※-160 -161※-243 -244※-325 15年目 504※351 422※269 339※186 257※104 174※21 92※-166 10※-144 20年目 678※446 600※368 522※291 445※213 367※136 290※58 212※-20 25年目 987※643 910※566 832※488 754※410 677※333 599※255 522※178 30年目 1,329※855 1,252※778 1,174※700 1,096※622 1,019※545 941※467 864※390 35年目 1,707※1,098 1,630※1,020 1,552※942 1,474※865 1,397※787 1,319※710 1,242※632 40年目 1,707※1,330 1,630※1,253 1,552※1,175 1,474※1,098 1,397※1,020 1,319※942 1,242※865 上記のシミュレーションにおいて、累計収支を加味した売却後の利益がプラスになるタイミングは以下の通りです。 10年目で売却する場合：購入時の100％以上の価格で売却 15年目で売却する場合：購入時の90％以上の価格で売却 20年目で売却する場合：購入時の85％以上の価格で売却 25年目以降に売却する場合：購入時の80％以上の価格で売却 ローンを利用した不動産投資では、家賃収入を得ながらローン返済を進め、一定期間後に損益分岐点を迎えるのが一般的です。物件の購入からあまり年数が経っていない場合、ローン残債が多く残っているため、購入時の物件価格より多少高く売れたとしても、損失が発生してしまう可能性があります。 インカムゲインとキャピタルゲインを合わせて最も大きな収益を得られる売却タイミングは、物件ごとに異なります。先述した通り、途中売却を検討する際は、売却価格だけではなく、ローン残債や自己負担累計額、仮に売却せずに保有し続けた場合のキャッシュフローなども踏まえて判断しましょう。 またエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 売却チャンスを逃さないためにやるべきこと 不動産投資の目的が老後資金の確保である場合、必ずしも物件を売却する必要はありません。インカムゲインで長期間にわたって安定した家賃収入を得て、毎月の生活費に充てるということもできるからです。 しかし、前項でご紹介した通り、物件の価値が上昇したタイミングで売却できるなら、戦略的にキャピタルゲインを得るという選択肢もあります。売却チャンスを逃さないためには、事前に以下に挙げることを行いましょう。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 大手の不動産会社から物件を購入する 信頼できる管理会社に物件の管理を依頼する キャッシュフローに余裕を持たせる 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 不動産投資において、エリア選定は物件の収益性や資産価値を左右する重要な要素です。現在の需要はもちろん、人口動態の変化や再開発の有無といった将来性も踏まえ、長期的に需要を見込めるエリアを選ぶ必要があります。 また不動産の価値は、一般的に「築年数が経過すると下がる」といわれます。しかし不動産投資においては、築年数そのものよりも家賃の下落が価値低下の主な要因と考える方が適切です。 不動産価格は、主に収益還元法で算出されます。収益還元法とは、投資用不動産が将来生み出すと期待される収益を基に、不動産価格を算出する方法です。そのため家賃が維持されていれば、売却時の価格も大きく下がりにくいのです。 家賃が下がる主な要因には、以下のようなものがあります。 建物や設備の老朽化による魅力低下 物件のあるエリアの賃貸需要が低い 周辺の築古物件の賃料相場に影響され、家賃を下げざるを得ない 例えば、設備が古くなり周辺に新しい物件が増えると、入居者募集の競争で不利になります。またそもそも賃貸需要が少ないエリアでは、家賃をそのまま維持することは難しいでしょう。 そのため物件を検討する際には、周辺にある築古物件の家賃も確認するのがおすすめです。新築時と比較して大きく下がっていない場合や下落幅が小さい場合は、築年数が経過しても家賃を維持できる可能性が高いと判断できます。 このように、将来にわたって家賃が下がりにくいエリアの物件を選ぶことで、長期間安定した収益を得られる可能性が高まります。結果、築年数が経過しても不動産価値が下落しにくく、売却時にも有利な条件で取引しやすいでしょう。 大手の不動産会社から物件を購入する 不動産投資をする際には、不動産会社選びも重要なポイントの一つです。不動産会社によって、紹介してもらえる物件や提携している金融機関が異なります。 特に初めて不動産投資を行う場合は、大手の不動産会社に依頼するのがおすすめです。需要の高いエリアの物件を紹介してもらえる他、購入後のサポート体制も整っているケースが多く、安定した運用につながります。 また大手の不動産会社は複数の金融機関と提携しており、融資条件の面でも有利に進められる可能性が高いです。さらにグループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古販売会社を持っている場合、物件の購入から管理、入居者募集、売却まで一貫したサポートを受けられるため、少ない手間で運用が可能です。 不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを確認しておきましょう。 確認ポイント 概要 物件の立地 現在はもちろんのこと、将来にわたって需要を見込めるエリアの物件を供給しているかを確認する 提携している金融機関 ・大手の金融機関と提携しているかを確認する ・提携している金融機関の数が多いかを確認する 収支シミュレーションの内容 現実的な前提条件に基づいた堅実なシミュレーションを提示してくれるかを確認する 営業担当者の対応 ・メリットだけではなく、デメリットやリスクに関する説明もしてくれるかを確認する ・質問に対して丁寧かつ具体的に回答してくれるかを確認する グループ体制 購入から管理、売却までを一貫して依頼できるかを確認する 宅建業者番号（免許番号）の数字 ・宅地建物取引業者免許の数字（更新回数）を確認する ・不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、括弧内に更新回数が表示されている 例：国土交通大臣（7）第〇〇〇〇号 ・括弧内の数字は、5年ごとの免許更新に合わせて増えていく ・業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができないケースもあるため、数字が大きいほど、長期間にわたって営業を継続してきた不動産会社であることが分かる ＜更新回数の目安＞ （1）〜（2）： 創業・営業開始からまだ日が浅い （5）以上： 20年以上の営業実績 （7）以上： 30年以上の営業実績 例えばエスリードであれば、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古物件を扱う会社があるため、購入後の運用や将来の売却についても相談しやすい環境が整っています。 信頼できる不動産会社を選ぶことで、長期的な運用の安定性が高まるでしょう。 信頼できる管理会社に物件の管理を依頼する 不動産投資では、物件を購入した後の管理体制が収益に大きく影響します。依頼する管理会社によっても入居率やトラブル対応のスピードが変わるため、慎重に選ぶことが大切です。 先述した通り、大手の不動産会社から物件を購入した場合は、グループの管理会社に任せられるケースが多いです。一方で不動産会社とは別に新たに管理会社を探さなければならないケースもあります。自身で管理会社を探す場合は、以下に挙げるポイントを押さえておきましょう。 確認ポイント 概要 入居率・管理実績 管理物件の入居率が高く、実績が豊富であるか（目安は95%以上） 管理手数料 家賃の5%前後が目安であり、内訳や追加費用が明確か 業務範囲 対応している業務と、別料金となる業務が明確か トラブル時の体制 ・トラブル発生時の対応スピードが早いか ・トラブルに対応できる体制が整っているか 担当者の対応 ・問い合わせをした際の返信スピードが早いか ・納得できる説明をしてくれるか 信頼できる管理会社を選ぶことで、安定した運用を実現しやすくなるでしょう。 キャッシュフローに余裕を持たせる 不動産投資を行う際は、キャッシュフローに余裕を持たせることを意識しましょう。ここでいうキャッシュフローとは、家賃収入やローンの返済の他、給与収入や生活費も含めた全体の資金状況を指します。 キャッシュフローに余裕がない状態で運用を行うと、予期せぬ出費が発生した際に対応できなくなります。その結果、本来は保有し続けるべき物件を、やむを得ず売却しなければならないケースも出てくるでしょう。損益分岐点を迎える前に売却することになり、かえって損をしてしまうかもしれません。 キャッシュフローに余裕を持たせるためには、自身の状況に応じた資金計画を立てましょう。例えば、自己資金に余裕がある場合には、物件購入時に頭金を支払って借入額を減らし、毎月の返済額や総返済額を抑えるという方法があります。一方で総返済額は増えてしまいますが、フルローンで物件を購入し、突発的な支出に対応できるようにするために手元資金を残しておくというのも選択肢の一つです。 不動産投資は長期的な運用が前提となるため、短期的な収支だけではなく、将来を見据えた資金計画や投資戦略を立てることが重要です。 目先の利益を負うのではなく「投資目的を達成できるか」を考えましょう 不動産投資には、毎月の家賃収入を得るインカムゲインと、物件を売却して収益を得るキャピタルゲインの2つがあります。所有する不動産を運用し続けるのか、途中で売却すべきか迷う方もいるでしょう。最終的に不動産投資の目的を達成できるのであれば、どちらを選択しても問題はありません。 例えば、老後のための資産形成を目的とする場合は、家賃収入で安定的にインカムゲインを狙うことが基本です。その上で、物件の価値が上昇したタイミングなどチャンスがあれば売却し、得た資金を活用して新たな投資につなげることで、資産拡大を図れる可能性があります。 ただし、売却をすれば必ず利益が出るわけではありません。また目先の利益だけを目的に、戦略なく売却を行うと、長期的な資産形成に悪影響を及ぼす可能性があります。事前にしっかりと投資計画を立てることが重要です。 さらに不動産投資を成功させるためには、信頼できる大手の不動産会社に依頼をするのがおすすめです。エスリード株式会社は東証プライム市場に上場している企業で、これまでに多くの不動産投資を支援しています。物件の提案から賃貸管理、仲介、売却まで丸ごとサポートできますので、「不動産投資を始めたい」「インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うべきか分からない」といった方はお気軽にご相談ください。
• 2026.07.01 2026.07.01 中古アパート経営のメリット・デメリットは？　物件の価値を上げる方法や経営に向いている人の特徴を解説 中古アパート経営は、新築アパートに比べて物件価格を抑えやすく、表面利回りも高くなりやすいことから、不動産投資の選択肢として検討している方もいるでしょう。しかし築年数が経過している分、融資を受けにくかったり、修繕費がかさんだり、空室対策に手間がかかったりする可能性もあります。 そのため、中古アパート経営を始める際は、エリアの賃貸需要や物件の状態、今後の修繕計画などを含めて検討することが大切です。 本記事では、中古アパート経営のメリット・デメリットや、物件の価値を上げる方法、経営に向いている人の特徴などを分かりやすく解説します。 suggest2 中古アパート経営では、需要の高いエリアの物件を購入できる可能性がある 融資の受けにくさや空室リスク、修繕コストの増加といったデメリットや注意点もある 中古アパート経営に向いている人は、高収入の人・資産を持っている人・経営に時間を割ける人 なお、新築アパートの経営については以下の記事を参考にしてください。 アパート経営とは？ 投資用の新築アパートを取得する方法やメリット、注意点などを解説 中古アパート経営のメリット 中古アパート経営には、新築アパートとは異なるメリットがあります。中古アパートを経営する主なメリットは以下の通りです。 需要の高いエリアの物件を手に入れられる可能性がある 物件の取得費用を抑えやすい 利回りが良くなりやすい 節税効果が高くなりやすい 新築と比べて資産価値が下がりにくい すぐに家賃収入を得られることが多い 需要の高いエリアの物件を手に入れられる可能性がある 中古アパート経営のメリットは、需要の高いエリアの物件を取得できる可能性があることです。一般的に土地開発は、都心部や主要駅を起点に、同心円状に周辺エリアへ広がっていく傾向があります。 そのため長期的に見ると、駅の周辺や都心部といった需要の高いエリアでは、新たに開発できる土地が限られていきます。同心円の中心に近いエリアほど面積も小さいため、新築物件を建てられる土地は時間とともに少なくなるのです。 中古アパートであれば、新たに土地を確保する必要がないため、人気エリアの物件であっても手に入れられる可能性があります。 なお、将来にわたって賃貸需要を見込みやすいエリアで物件を取得できなければ、中古アパートを選ぶメリットは小さいです。立地条件を確認した上で、中古アパート経営を検討しましょう。 物件の取得費用を抑えやすい 中古アパートは、新築アパートと比べて取得費用を抑えやすいです。 建物の価値は、一般的に築年数の経過とともに下がる傾向にあります。そのため中古アパートは、築年数が経過している分、同じような立地や規模の新築アパートよりも安く取得できることが多いです。 初期費用を抑えて一棟物件を持ちたい方にとっては、選択肢の一つになるでしょう。 利回りが良くなりやすい 中古アパートは、利回りが良くなりやすい点もメリットです。利回りとは、投資金額に対する収益の割合を示す指標で、数値が高いほど投資効率が良いと判断されます。 利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って算出するものです。一方で実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕費、各種税金といった物件の運用経費を差し引いた上で計算します。 中古アパートは先述した通り、新築アパートよりも物件価格が安い傾向にあります。そのため年間家賃収入が同程度であれば、表面利回りは高く見えやすいという点が特徴です。 ただし、中古アパートは修繕費や管理コストが高くなりやすいため、表面利回りが良くても実質利回りでは思ったほど収益が残らないケースもあることを認識しておきましょう。表面利回りだけを見て判断するのではなく、実質利回りも含めてシミュレーションすることが大切です。 節税効果が高くなりやすい 中古アパート経営では、節税効果が高くなる傾向にあります。不動産投資における一般的な節税方法は以下の通りです。 減価償却：物件の取得費用を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する 損益通算：不動産所得が帳簿上の赤字になった場合に、給与所得など他の所得と相殺して課税所得を小さくする 不動産投資では、家賃収入から減価償却費をはじめ、管理費や修繕費、ローン利息など、運営にかかる経費を差し引いて不動産所得を計算します。その結果、帳簿上の赤字になった場合は、給与所得など他の所得と損益通算できる仕組みです。 減価償却期間は建物の耐用年数に応じて決まります。中古アパートは築年数が経過している分、減価償却期間が短くなりやすく、1年当たりに経費計上できる金額が大きくなりやすいため、節税につながりやすいでしょう。さらに建物の修繕やリフォームを行った場合も、工事内容によって直接経費として計上できる場合や、減価償却費として計上できる場合があります。 ただし、中古アパートは新築より取得費用自体が安い傾向にあるため、減価償却費として計上できる総額は、新築より小さくなりやすい点も認識しておきましょう。 新築と比べて資産価値が下がりにくい 中古アパートは、新築アパートと比べて取得後の資産価値が下がりにくい傾向があります。一般的に建物の資産価値は、築年数がたつほど低下していきます。 新築アパートの場合、時間の経過とともに資産価値が下がりやすいですが、中古アパートの場合、購入時点で既に一定の築年数がたっているケースがほとんどです。そのため新築と比べると、物件取得後の資産価値の下落が緩やかになりやすいでしょう。 資産価値の下落幅をある程度想定できるので、物件を検討する際に収支シミュレーションを立てやすい点もメリットの一つです。 すぐに家賃収入を得られることが多い 中古アパートは、購入後すぐに家賃収入を得られることがあります。入居者がいる状態で売買されるオーナーチェンジ物件であれば、入居者がいる状態でアパート経営を引き継げるためです。 新築アパートの場合、建物が完成した後に入居者を募集する必要があるため、入居者が決まるまでは空室となり、その期間中は家賃収入を得られません。 一方、中古アパートのオーナーチェンジ物件であれば、購入時点で入居者がいるため、入居者募集の工程を省きやすいです。契約後すぐに家賃収入を得られる可能性がある点は、中古アパート経営のメリットといえるでしょう。 中古アパート経営のデメリット・注意点 中古アパート経営には、立地条件や物件価格の安さ、表面利回りの良さ、節税効果の高さといったさまざまな面でメリットがあります。その一方で、築年数が経過している物件ならではのデメリットや注意点もあるため、購入前に把握しておくことが大切です。 ここでは以下4つのデメリットや注意点を見ていきましょう。 融資を受けられない可能性がある 空室が埋まらない可能性がある 修繕コストが高くなる可能性がある 入居者トラブルまで引き継ぐ可能性がある 融資を受けられない可能性がある 不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を取得するケースが一般的です。しかし中古アパートの場合、築年数によっては融資を受けられない可能性がある点に注意しましょう。 原則として、融資期間は建物の法定耐用年数を基に設定される傾向にあります。築年数が進んでいる木造アパートの場合、融資期間が短く設定されるケースが多いでしょう。 融資期間が短ければ、毎月の返済額も高くなりやすいです。中古物件の場合、月々のキャッシュフローがプラスになる金額までしか融資を受けられない可能性が高いため、物件価格の全額を借り入れられないケースもあるでしょう。融資額が物件価格の一部にとどまる場合は、不足分を頭金として用意しなければなりません。 なお、法定耐用年数を過ぎている物件の場合、担保価値がゼロと見なされて、融資そのものを受けられない可能性が高い点も認識しておきましょう。 空室が埋まらない可能性がある 中古アパート経営では、空室が埋まらないリスクにも注意が必要です。一般的に賃貸物件は、築年数がたつほど需要が低下しやすくなります。 中古アパートは、共用部分や専有部分の老朽化が進んでいる場合も多いです。また設備や間取りが現在の入居者ニーズに合わなくなっているケースもあるでしょう。 周辺に同じような広さの新築アパートや築浅アパートがある場合、そちらに需要が集中する可能性もあります。その結果、空室期間が長引き、想定していた家賃収入を確保できなくなるかもしれません。 購入前には、現在の入居率だけではなく、エリアの賃貸需要や競合物件も確認しておくことが大切です。 修繕コストが高くなる可能性がある 中古アパートは、新築アパートに比べて修繕コストが高くなりやすい点にも注意が必要です。築年数が経過している物件では、外壁や屋根、給排水設備、室内設備などの老朽化が進んでいるケースがあります。 購入時点では大きな問題がないように見えても、取得後に設備の故障や雨漏りなどが発覚する可能性もゼロではありません。そのため、それぞれの修繕履歴や適切な修繕頻度を確認し、資金計画に盛り込んでおくことが大切です。 また中古アパートでは、耐震性も確認しておきましょう。1981年5月以前に建てられたアパートの場合、注意が必要です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準を基に建てられています（※）。新耐震基準とは、震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを前提としたものです。一方、それ以前の旧耐震基準で建てられた建物は、大きな地震が発生した際に損傷や倒壊のリスクが高まります。 物件を取得する際には、新耐震基準を満たしている物件を選ぶか、旧耐震基準の建物の場合は必要に応じて耐震補強工事を検討しましょう。ただし耐震補強工事には、数百万円単位の費用がかかるケースもあります。購入後の収支に影響するため、事前に建物診断を行い、必要な修繕費を確認しておくことが重要です。 ※参考：国土交通省.「住宅・建築物の耐震化について」.（参照2026-06-13）. 入居者トラブルまで引き継ぐ可能性がある オーナーチェンジ物件ではすぐに家賃収入を得られる一方で、入居者トラブルまで引き継ぐ可能性がある点に注意が必要です。 例えば、騒音や設備不良に関するクレーム、近隣住民とのトラブル、家賃滞納などが残っている場合があり、取得後すぐに対応を迫られるかもしれません。対応が遅れたり、引き継ぎ内容に漏れがあったりすると、入居者の不満につながります。場合によっては、退去の原因になることもあるでしょう。 購入前には、入居者情報や賃貸借契約の内容を細かく確認した上で、未解決のクレームや要望、家賃滞納の有無なども整理しておきましょう。 中古アパートの価値を上げる方法 中古アパートはいくつかの注意点がある一方で、購入後の工夫によって物件価値を高められる可能性もあります。設備や共用部を改善すれば、入居者に選ばれやすい物件に近づけられるでしょう。物件価値を上げる方法としては、以下のようなものがあります。 入居者向け無料Wi-Fiの導入 宅配ボックスの設置 カメラ付きインターホンへの交換 防犯カメラの設置 BS・CSへの対応 共用部の清掃や美観改善 間取りや内装のリノベーション 特にリノベーションを行う場合は、見た目をきれいにするだけでは十分とはいえません。単身者向けなのか、ファミリー向けなのかによっても、求められる間取りや内装は異なります。そのため、物件のターゲット層に合わせて改善内容を決めることが大切です。 中古アパートをリノベーションするメリット 中古アパートの価値を高める方法の一つが、リノベーションです。先述した通り、間取りや内装、設備などを見直すことで、入居者に選ばれやすい物件に近づけられます。 中古アパートをリノベーションするメリットは、主に以下の3つです。 入居率の上昇が期待できる 家賃収入の増加が期待できる 物件の寿命を延ばせる 入居率の上昇が期待できる 中古アパートをリノベーションすると、入居率の上昇が期待できます。古くなった内装や設備を見直すことで、築年数がたっていても入居者に選ばれやすい物件に近づけられるためです。 例えば、和室を洋室に変更したり、古い水回り設備を交換したりすれば、現在の入居者ニーズに合いやすくなります。デザイン性を高めることで、内見時の印象も良くなるでしょう。 エリアの需要に合わせて間取りや設備を改善できれば、空室期間の短縮につながる可能性があります。結果として、毎月の家賃収入も安定しやすくなるでしょう。 家賃収入の増加が期待できる リノベーションによって、家賃収入の増加が期待できる場合もあります。設備やデザインが新しくなれば、同じ築年数の競合物件との差別化を図りやすくなるためです。 例えば、古い設備や間取りのまま貸し出している物件よりも、入居者ニーズに合った物件の方が家賃を高く設定しやすくなります。入居率の改善に加えて家賃を見直せれば、収益性の向上にもつながるでしょう。 物件の寿命を延ばせる リノベーションには、物件の寿命を延ばせるというメリットもあります。老朽化が進んだ物件では、設備の故障や建物の劣化によって、将来的に建て替えや解体を検討しなければならないことがあります。 リノベーションでは、内装や設備を一新するだけではなく、必要に応じて配管や断熱性、耐震性などを見直すことも可能です。建物を建て替える場合と比べると、コストを抑えながら老朽化対策を進めやすいでしょう。 適切なタイミングでリノベーションを行えば、物件を長く運用しやすくなります。 中古アパートをリノベーションする際の注意点 中古アパートのリノベーションは入居率や家賃収入の改善が期待できる一方で、注意点もあります。主な注意点は以下の通りです。 リノベーション期間中は家賃収入を得られない 入居者の立ち退きに時間や費用がかかる リノベーションよりも建て替えの方が安い場合がある リノベーション期間中は家賃収入を得られない 入居者がいる状態でリノベーションを行う場合、一時的に退去してもらう必要があります。その期間中は、対象の部屋から家賃収入を得られないことを認識しておきましょう。 特に複数の部屋をまとめて工事する場合、収入への影響が大きくなります。リノベーションを行う際は、工事期間中の空室や家賃収入の減少なども想定した上で、資金計画を立てておくことが大切です。 入居者の立ち退きに時間や費用がかかる リノベーションはオーナー都合で実施することが一般的であるため、入居者が一時的に退去しなければならない場合は、引っ越し費用や仮住まいのための費用などを負担する必要があります。 また入居者がすぐに立ち退きに応じてくれるとは限りません。交渉が長引くと、リノベーションの着工日が後ろ倒しになり、その分だけ家賃収入を得られない期間も長くなる可能性があります。 結果として、当初想定していた収支計画に影響が出る恐れもあるでしょう。リノベーションを検討する際は、入居者対応にかかる時間や費用も見込んでおくことが大切です。 リノベーションよりも建て替えの方が安い場合がある 建物の状態によっては、リノベーションよりも建て替えの方が安く済む場合もあることを認識しておきましょう。特に建物内部の劣化が進んでいる場合や、工事が必要な箇所が多い場合は、想定よりもリノベーション費用が高くなる可能性があります。例えば、以下のようなケースです。 シロアリ被害や腐食が見つかり、構造補強が必要になる 耐震性や断熱性を高めるため、追加工事が発生する 間取り変更に伴い、水回りの配管移設が必要になる 屋根や外壁、共用部までまとめて修繕する必要がある このような工事が重なると、リノベーション費用が建て替え費用を上回ることもあるでしょう。リノベーションを行う際は、事前にインスペクション（建物診断）を実施し、どの程度の費用がかかるのかはもちろん、追加費用が発生する可能性があるかも把握しましょう。その上で、リノベーションと建て替えのどちらが適しているかを判断することが大切です。 中古アパート経営に向いている人 中古アパート経営は、物件価格を抑えやすく、利回りの面でも魅力があります。一方で、融資の受けにくさや空室リスク、修繕コストなどを踏まえると、全ての人に向いている投資方法とはいえません。以下に挙げる特徴を持つ人は、中古アパート経営に向いているといえるでしょう。 高年収の人 資産を持っている人 中古アパート経営に時間を割ける人 高年収の人 中古アパート経営は、年収が高い人に向いている不動産投資です。中古アパートは新築と比べて担保価値が低く、融資審査に通りにくい可能性があるためです。 金融機関の融資の審査では、年収や勤務先、勤続年数などの属性が重視されます。年収が高く、安定した収入がある人ほど、融資条件の面で有利になりやすいでしょう。 また先述した減価償却費を活用した節税方法は、所得がある程度高くないと効果を実感しにくい場合があります。そのため中古アパート経営は、収入に余裕があり、節税も含めて長期的に資産形成を考えたい人に適しています。 資産を持っている人 中古アパート経営は、ある程度の資産を持っている人にも向いています。先述した通り、中古アパートを取得する場合、金融機関の融資を利用しても満額融資を受けるのは難しいケースも多いです。 物件価格の一部しか融資を受けられない場合、不足分は頭金として自己資金から支払わなければなりません。また物件購入時には、頭金以外にも仲介手数料や登記費用、ローン事務手数料などもかかります。そのため、ある程度まとまった資金が必要です。 さらに、金融資産の額は融資審査で確認される項目の一つです。頭金として使うかどうかにかかわらず、預貯金や株式などの資産を保有していれば、返済能力や資金余力があると判断される場合もあります。 共同担保にできる不動産を所有している人も、中古アパート経営に向いているでしょう。共同担保とは、購入する物件とは別の不動産を担保として設定することです。共同担保を設定できれば、担保評価を上乗せできる可能性があり、融資審査に通りやすくなったり、融資条件が良くなったりする場合があります。 加えて、中古アパートのリノベーションを実施する場合、アパートの築年数や構造、リフォーム面積などによっても異なりますが、数千万円程度の費用がかかるケースもあります。投資物件用のリフォームローンを利用できる場合もありますが、融資上限によっては工事費用の全額を賄えないかもしれません。自己資金や他の資産に余裕がある人の方が、購入後の修繕やリノベーションにも対応しやすいでしょう。 中古アパート経営に時間を割ける人 中古アパート経営は、運用や管理に時間を割ける人にも向いています。新築アパートと比べると、築年数がたっている分、修繕対応や空室対策、入居者対応が必要になる場面が多くなるためです。 管理会社へ委託することもできますが、全てを任せきりにするのではなく、オーナー自身も物件状況や収支状況を把握しておくことが大切です。 少ない自己資金や手間で運用したいなら新築ワンルームマンション投資がおすすめ 中古アパート経営を成功させるには、将来にわたって需要の減少しにくいエリアで物件を取得することが重要です。取得価格や表面利回りだけで判断すると、融資を受けられなかったり、想定以上の修繕コストが発生したりする可能性があります。結果として、当初の想定より自己資金や運用負担が大きくなる場合があるため注意が必要です。 土地を所有していない人や自己資金が少ない人が不動産投資を始めるなら、新築ワンルームマンション投資も選択肢の一つです。新築ワンルームマンションであれば、金融機関の融資を活用しやすく、立地条件の良い物件を選ぶことで空室リスクを抑えられるでしょう。 エスリード株式会社は、東証プライム市場に上場している不動産デベロッパーです。関西エリアを中心に不動産投資のサポートを行っており、物件選定から資金計画、購入後の管理・運用まで相談できます。中古アパートと新築ワンルームマンションのどちらが自身に合っているか迷っている方や、不動産投資が初めての方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.07.01 2026.07.01 初心者におすすめの投資方法5選！　投資の基礎知識や失敗しないために押さえておきたいポイントを解説 将来のための資産形成として、投資は有効な選択肢の一つです。2024年には新NISAが始まり、投資が身近なものになりつつある一方で「何から始めたらよいか分からない」「損をするのが怖い」と感じており、なかなか始められていない方もいるでしょう。 投資にはさまざまな方法があり、それぞれ期待できるリターンやリスクが異なります。そのため投資の目的やリスク許容度、投資に回せる金額を踏まえて、自分に合った方法を選ぶことが大切です。 本記事では、投資の基本やリスクとリターンの関係、初心者が投資で失敗しないために覚えておきたいポイントを解説します。初心者におすすめの投資方法や投資を始める手順も紹介するので、これから資産形成を始めたい方は参考にしてください。 suggest2 投資とは、将来の利益を見込んで自己資金を投じることであり、リターンを得られる場合もあるが元本割れのリスクもある 初心者には、投資信託・ETF・高配当株・債券投資・不動産投資などの投資方法がおすすめ 投資初心者は、目的やリスク許容度を明確にした上で、余裕資金を使って長期・分散を意識することが大切 そもそも投資とは？ 投資とは、将来的な利益を見込んで自己資金を投じることです。例えば、株式や投資信託、債券、不動産などに資金を投じ、値上がり益や配当金、分配金、利息、家賃収入などの収益を得ることを目指します。 ただし、投資は銀行の預金とは異なります。預金は一定の利息が付き、預金保険制度の対象となる範囲で元本が保護されますが、投資では期待できる利益や元本が確約されているわけではありません。運用状況や経済情勢、市場の変化によっては、資産が増えることもあれば、購入時より価格が下がり、元本割れとなる可能性もあります。 そのため投資を始める際は、利益だけに注目するのではなく、損失が出るリスクも理解した上で、自分に合った方法を選ぶ必要があります。 投資で得られる収益 投資で得られる収益は、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類に分けられます。 インカムゲインとは、資産を保有している間に継続的に得られる収益のことです。例えば、株式の配当金や債券の利息、不動産の家賃収入などが該当します。 一方、キャピタルゲインとは、保有している資産を売却したときに得られる収益のことです。株式や投資信託の値上がり益、不動産や債券の売却益などが該当します。 代表的な投資商品におけるインカムゲインとキャピタルゲインは、以下の通りです。 table2 主な投資商品 インカムゲイン キャピタルゲイン 投資信託 分配金 値上がり益 株式投資 配当金 値上がり益 債券投資 利息 売却益 不動産投資 家賃収入 売却益 投資商品によって得られる収益の種類や大きさは異なります。また、必ずしもインカムゲインやキャピタルゲインを得られるとは限りません。例えば、株式の配当金や投資信託の分配金は運用状況によって変動することがあります。さらに資産価格が下落すれば売却時に損失が出る可能性もあります。 投資を始める際は、どのような収益を期待できるのかだけではなく、どのようなリスクがあるのかも併せて確認しておくことが大切です。 リスクとリターンの関係 投資を始める際は、リスクとリターンの関係を理解しておきましょう。 投資におけるリスクとは、単に「損をする危険性」だけを指すものではありません。一般的には、価格の振れ幅の大きさを意味します。価格の振れ幅が大きい投資商品ほど、短期間で大きく値上がりする可能性がある一方で、値下がりによって資産が減ってしまう可能性も高くなります。 つまりリスクが大きい投資商品ほど、大きなリターンを期待できる反面、損失が出る可能性も大きくなるということです。反対に、リスクが小さい投資商品は価格が比較的安定しやすいものの、大きなリターンは期待しにくい傾向にあります。 投資に影響を与えるリスクには、金利変動や為替変動、インフレ・デフレ、地政学的リスク、需要の増減などがあります。最近では、新しい技術やビジネスモデルの登場によって既存の商品・サービスの価値が変化する、いわゆるイノベーションリスクなども要因の一つです。 ただし、どのリスクの影響を受けやすいかは、投資商品によって異なります。例えば、債券は金利変動の影響を受けやすく、外貨や外国株などの外貨建ての資産は為替変動や地政学リスクの影響を受けやすいです。不動産は金利や景気、エリアの賃貸需要などの影響を受けます。 また、リスクは必ずしも悪い影響だけをもたらすものではありません。例えばインフレによって現金の価値は目減りする一方で、不動産や一部の実物資産の価格が上昇する可能性もあります。金利上昇はローン返済の負担増につながる場合がありますが、預金や債券の利回り上昇につながることもあります。 このように投資ではリスクを完全に避けるのではなく、リスクの内容を理解した上で、自分が許容できる範囲に抑えることが重要です。複数の資産に分散して投資すれば、一つの資産が値下がりした場合でも、資産全体の損失を抑えられるでしょう。 初心者が投資で失敗しないために覚えておきたいこと 投資は資産形成に役立つ方法の一つですが、やみくもに始めると損失が出たり、生活資金が不足したりする可能性があります。ここからは、初心者が投資で失敗しないために覚えておきたい基本のポイントを解説します。 目的を明確にする 投資を始める際は、まず「何のために投資をするのか」という目的を明確にしましょう。目的があいまいなまま投資を始めると、流行している投資方法や短期的な値動きに影響され、冷静な判断ができなくなってしまいかねません。 投資の目的には、海外旅行や住宅購入、結婚・教育資金、夢を叶えるための資金、老後の生活資金などがあります。目的によって、必要な金額や運用期間、適した投資方法は異なります。 例えば、数年以内に使う予定のあるお金を準備したいなら、価格変動の大きい商品は避け、預貯金や値動きの小さい商品を中心に検討する必要があります。一方、老後資金のように長期で準備できるお金であれば、短期的な値動きに過度に左右されず、時間をかけて資産形成を進める方法も選びやすくなります。 投資の判断軸となる目的が定まったら「いつまでに、どのくらいのお金が必要なのか」を整理した上で、自分に合った投資方法を選びましょう。 余裕資金で行う 投資は生活に必要なお金を確保した上で、余裕資金で行うのが基本です。最近はNISAなどをきっかけに投資を始める方が増えていますが、生活費を切り詰めすぎたり、娯楽費を全て削ったりしてまで投資に回すのはおすすめできません。 投資は将来のために行うものですが、現在の生活を圧迫してしまうと長く続けにくくなります。病気や失業、冠婚葬祭、家電の故障など、突然の出費に備えるお金は現金で確保しておきましょう。 目安として、独身の方であれば生活費の3〜6カ月分程度、家族がいる方であれば生活費の6カ月〜1年分程度を生活防衛資金として持っておくのが望ましいです。また住宅購入の頭金や結婚式の費用、子どもの進学資金など、3〜5年以内に使う予定があるお金も、投資に回さず現金で確保しておきましょう。 投資に回せる金額を検討する際は、以下の式を参考にしてください。 投資可能資金 = 総資産 − 生活防衛資金 − 近い将来に使う予定のお金 余裕資金の範囲内で投資を行えば、相場が一時的に下がった場合でも焦って売却しにくくなります。無理のない金額から始めることが、投資を長く続けるための大切なポイントです。 長期目線で行う 初心者が投資を行う際は、短期間で大きく儲けようとするのではなく、長期目線で取り組むことが重要です。 投資では、利益がさらに利益を生む「複利」の効果を活用できます。運用で得た利益を再投資することで、時間の経過とともに資産が増えやすくなる仕組みです。複利の効果は、運用期間が長いほど働きやすくなります。 一方で短期間で大きな利益を狙おうとすると、値動きの大きい商品への集中投資や、目先の相場に合わせた頻繁な売買に陥りがちです。その結果、思わぬ損失が出たり、売買のタイミングを誤ったりする可能性があります。 投資を始める前に、数年から数十年単位で運用する前提を持ち、日々の値動きに一喜一憂せず、無理なく続けられる方法を選びましょう。 資産を分散させる 投資で失敗しないためには、資産を分散させることも重要です。先述した通り、投資にはリスクがあり、一つの商品や一つの資産に集中して投資すると、その資産が値下がりしたときに大きな損失を受ける可能性があります。 資産を分散する考え方を「資産配分（アセットアロケーション）」といいます。株式や債券、不動産、金・銀・プラチナなど、値動きの異なる資産を組み合わせることで、資産全体のリスクを抑えやすくなるのです。例えば株式市場が大きく下落した場合でも、債券や不動産など他の資産の値動きが異なれば、資産全体のダメージを軽減できるでしょう。 投資では「次に大きく値上がりする商品を当てること」よりも、自分の目的やリスク許容度に合った資産配分を考えることが大切です。何が起こっても資産全体が大きく減りすぎないように、複数の資産に分散して投資することを意識しましょう。 初心者におすすめの投資方法5選 ここからは、初心者におすすめの投資方法を5つご紹介します。 投資方法によって、期待できる収益やリスク、必要な知識、運用の手間は異なります。まずはそれぞれの特徴を理解し、ご自身の投資目的やリスク許容度に合った方法を選びましょう。 投資信託 投資信託とは、投資家から集めた資金をファンドマネージャーがまとめて運用する金融商品です。集めた資金は株式や債券、不動産など複数の資産に投資されます。 投資信託のメリットは、少額から分散投資を始められることです。個別の株式や債券をご自身で選ぶ場合、ある程度まとまった資金や専門知識が必要になります。投資信託であれば、一つの商品を購入するだけで複数の資産に分散投資でき、運用も専門家に任せられます。 また必要に応じて売却できる点も、初心者に適しているポイントです。ただし、運用中には信託報酬などの手数料がかかる他、商品によっては購入時や解約時に手数料が発生することもあります。投資する際は手数料や運用方針、投資対象を確認しておきましょう。 投資信託を始めるなら、NISAやiDeCoといった制度の活用も選択肢になります。NISAは、一定の投資枠内で得られる運用益が非課税になる制度です。非課税保有限度額は生涯で最大1,800万円、非課税期間は無期限です。1年間の最大投資額は360万円までのため、非課税保有限度額を全て使い切るには最短でも5年かかります。保有している商品を売却すると、その商品の取得価額分の非課税保有限度額が翌年以降に復活するため、枠の範囲内で再投資することも可能です。 iDeCoは、老後資金を準備するための私的年金制度です。運用中の利益が非課税になるだけではなく、積み立てた掛金の全額が「小規模企業共済等掛金控除」として所得控除の対象になります。また60歳以降に受け取る際にも「退職所得控除」や「公的年金等控除」の対象となるため、税制面のメリットがあります。ただし、iDeCoは原則として60歳になるまで資金を引き出せないため、近い将来使う予定のあるお金は拠出金に充当しないようにしましょう。 ETF ETFとは「上場投資信託」のことで、投資信託の一種です。投資信託と同じように、複数の株式や債券などに分散投資できます。 一般的な投資信託との違いは、ETFが証券取引所に上場している点です。株式と同じように、市場が開いている時間であればリアルタイムでの売買が可能です。そのため価格を確認しながら取引したい方や、売買のタイミングを自分で決めたい方に向いています。 またETFの分配金は、投資先の株式や債券などから得られる配当や利息を原資としています。コストなどを差し引いた利益が投資家に分配されるため、保有中に定期的な現金収入を得られる場合がある点もメリットです。 ただし、ETFは株式のように市場価格で売買するため、取引タイミングによって価格が変動します。証券口座での売買や注文方法など、一般的な投資信託よりも少し知識が必要になる場面もあります。そのため、投資信託に慣れてからETFを検討するのもよいでしょう。 高配当株 高配当株とは、配当利回りが比較的高い株式のことです。株式を保有している間、企業の利益の一部を配当金として受け取れる場合があります。 高配当株の魅力は、株価が大きく上昇しなくても、配当金による継続的な収入を期待できる点です。銘柄によっては、配当金に加えて株主優待を受けられる場合もあります。そのため値上がり益だけではなく、保有中の収入も重視したい方に向いています。 一方で高配当株も株式である以上、株価下落によって損失が発生する可能性は否定できません。また、配当金は必ず支払われるものではありません。企業の業績が悪化すれば、配当金が減る「減配」や、配当金がなくなる「無配」となる場合もあります。 高配当株に投資する際は、配当利回りの高さだけで判断しないことが大切です。企業の業績や財務状況、配当が継続されているかなども確認し、長期的に保有できる銘柄かどうかを見極めましょう。 債券投資 債券とは国や地方公共団体、企業などが投資家から資金を調達するために発行する「借用書」のようなものです。債券を購入した投資家は、あらかじめ決められた期間中に利息を受け取り、満期を迎えると額面金額を受け取れます。 債券投資のメリットは、満期や利率があらかじめ決まっているため、収益の見通しを立てやすいことです。例えば満期までの一定期間、決まった日に利息を受け取れるため、比較的安定した収入を期待できます。また額面金額よりも低い価格で債券を購入した場合、満期時に額面金額との差額が利益になることもあります。 債券は一般的に、株式よりも値動きが安定しやすい傾向にありますが、リスクがないわけではありません。 例えば、金利が変動すると債券価格が変動する可能性があります。また外国債券の場合は、為替変動の影響を受けます。発行体の信用力が低下すれば、利息や元本の支払いに影響が出るリスクもあるでしょう。債券投資を行う際は、利回りだけではなく、発行体の信用力や通貨、満期までの期間も確認する必要があります。 不動産投資 不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。物件を売却する際に、売却益を得られる可能性もあります。 不動産投資の特徴は、金融機関の融資を活用できる点です。自己資金だけで投資する場合と比べて、大きな資産を取得しやすく、少ない自己資金からでも始められる可能性があります。 また入居者がいれば毎月家賃収入を得られるため、継続的なキャッシュフローを期待することも可能です。管理費やローンの利息、減価償却費などを経費計上でき、不動産所得が赤字になった場合は、給与所得など別の所得と相殺（損益通算）できます。年収が高い方は、所得税や住民税の負担軽減といったメリットにつながることもあるでしょう。 さらに、不動産は実物資産であるため、インフレ時に物件価格や家賃が上昇する可能性があります。株式や債券などの金融資産とは異なる値動きをするため、分散投資の選択肢として検討しやすい点もメリットです。 ただし、不動産投資にもリスクはあります。空室が発生すれば家賃収入が得られず、築年数の経過によって家賃が下落する可能性もあります。修繕費や管理費、固定資産税などの支出も発生するため、購入前に現実的な収支シミュレーションを行うことが重要です。 投資を始める手順 ここからは、実際に投資を始める手順を簡単に解説します。 投資に回す金額を決める まずは、毎月の収入や現在の貯蓄額を踏まえて、投資に回す金額を決めましょう。 先述した通り、投資は余裕資金で行うことが基本です。病気や失業、急な出費に備える生活防衛資金はもちろん、住宅購入の頭金、結婚式の費用、子どもの進学資金など近い将来使う予定のお金も、投資に回さず現金で確保しておきましょう。 その上で、月々の収入からいくらを投資に回せるのかを考えます。将来の資産形成も大切ですが、生活費や娯楽費、自己投資に使うお金とのバランスも重要です。無理のない金額から始め、収入や支出の変化に合わせて投資額を見直していくとよいでしょう。 目的（ゴール）を決める 次に何のために投資をするのか、目的やゴールを決めましょう。 先述した通り、投資の目的は人によって異なります。目的を決める際は「いつ使うお金なのか」「どのくらい必要なのか」をできるだけ具体的にすることが大切です。例えば「20年後までに老後資金を準備したい」「5年後の住宅購入に向けて頭金を貯めたい」など、時期と金額の目安を決めると、投資期間や投資方法を考えやすくなります。 また、人は目標があることで行動を続けやすくなります。大きな目標でなくても構いません。まずは「毎月1万円を投資に回す」「10年後にまとまった資産を作る」など、小さな目標を設定し、投資を続けるモチベーションにつなげましょう。 リスク許容度を考える 投資額や目的が決まったら、ご自身のリスク許容度を考えます。 リスク許容度とは、資産価格がどのくらい変動しても日常生活に支障なく過ごせるかを示す考え方です。言い換えると、資産が一時的に減ったときに、どの程度までなら不安を感じすぎずに運用を続けられるかという、メンタル面と経済状況の許容量を指します。 リスク許容度は、リスクに対する考え方だけではなく、年齢や職業、家族構成、収入、保有資産などによっても変わります。例えば20〜30代の会社員で独身の方は、長期で運用できる時間があり、収入も継続的に得やすいため、ある程度リスクを取りやすいでしょう。 一方で、50〜60代で老後資金がすでにある程度準備できている方が、値動きの大きい金融商品に偏って投資すると、必要以上に大きなリスクを取ることになりかねません。老後資金を使い始める時期が近い場合は、資産を大きく増やすことよりも減らしすぎないことを重視する必要があります。 ご自身がどの程度の値動きに耐えられるのか、生活費や将来の支出に影響が出ないかを考えた上で、投資方法を選びましょう。 資産配分を決め、金融商品を選ぶ 最後に、リスク許容度を踏まえて資産配分を決め、実際に投資する金融商品を選びます。 積極的にリターンを狙いたい場合は株式や株式型の投資信託の割合を高める、安定性を重視したい場合は債券や預金などの割合を高めるなど、リスク許容度に合わせて構成を検討するのが良いでしょう。 投資の方針は一度決めたら終わりではありません。年齢や収入、家族構成、ライフイベント、投資目的への達成度合いによって、適した資産配分は変わります。定期的に運用状況を確認し、必要に応じて資産配分や金融商品を見直しましょう。 投資は基本が大切！ ポイントを押さえて着実に資産を増やしましょう 投資初心者の方は、いきなり大きなリターンを狙うのではなく、ローリスク〜ミドルリスクの投資方法から始めることが大切です。投資信託やETF、債券投資などは少額から始めやすく、分散投資もしやすいため、初心者でも検討しやすい方法といえるでしょう。 投資で資産形成を目指す際は「何を買うか」よりも「資産をどのように分けるか」を考えることが重要です。株式や債券、不動産など、値動きの異なる資産を組み合わせることで、一つの資産が値下がりした場合でも、資産全体への影響を抑えやすくなります。 分散投資の選択肢の一つとして、不動産投資を取り入れる方法もあります。不動産投資は、入居者がいれば毎月の家賃収入を期待できる他、金融機関の融資を活用して大きな資産を取得しやすい点が特徴です。また実物資産であるため、インフレ対策としても活用できるでしょう。 投資初心者で不動産投資に興味のある方や、分散投資を行いたい方は、エスリード株式会社へご相談ください。エスリードは、関西エリアを中心にマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 無料面談や投資について学べるウェビナーを実施しているので、投資について相談したい方はお気軽にご利用ください。
• 2026.07.01 2026.07.03 会社員が手取りを増やすには？　昇給・転職・副業以外の方法をご紹介 会社員が手取りを増やす方法と聞くと、昇給や転職、副業を思い浮かべる方は多いでしょう。しかし、給与の支給額を増やす以外にも、所得控除や税額控除を活用して税負担を軽くしたり、投資によって給与以外の収入を得たりする方法があります。 本記事では、会社員が手取りを増やす主な方法や、利用できる所得控除・税額控除をご紹介します。給与以外から収入を得る投資方法や注意点も解説するので、昇給・転職・副業以外の方法で手取りを増やしたい方は参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です suggest2 会社員が手取りを増やす方法には、昇給・転職の他に、所得控除や税額控除の活用、投資による給与以外の収入形成がある 所得控除や税額控除を利用するには、年末調整や確定申告などの手続きを正しく行う必要がある ETFや高配当株、債券、不動産投資など継続的な収益を得られる投資を活用すれば、給与以外の収入を期待できる 会社員が手取りを増やす方法 会社員が手取りを増やす方法は、大きく分けて3つあります。 昇給や転職によって給与の支給額を増やす 所得控除や税額控除を利用して課税所得を減らす 給与以外の収入を得る まずは、会社員が手取りを増やす主な方法を整理しておきましょう。 昇給や転職によって給与の支給額を増やす 会社員が手取りを増やす方法として、まず挙げられるのが昇給や転職によって給与の支給額を増やすことです。基本給や各種手当が増えれば、給与から税金や社会保険料が差し引かれた後の手取りも増えます。 昇給は勤続年数の経過や評価、昇進などによって実現するケースが多く、収入アップまでに時間がかかることもあるでしょう。一方で、転職によって給与水準の高い企業や職種に移れば、比較的短期間で収入が大きく増える可能性もあります。 ただし、給与の支給額が増えると、所得税や住民税、社会保険料の負担も増えます。そのため、給与の額面の増えた分がそのまま手取りに反映されるわけではありません。給与アップを目指す際は、額面だけではなく、実際に手元に残る金額も確認しましょう。 所得控除や税額控除を利用して課税所得を減らす 会社員は、毎月の給与から所得税や住民税、社会保険料などが天引きされています。そのため所得控除や税額控除を正しく活用すれば、税負担を軽くできる可能性があります。所得控除と税額控除の違いは、税金を計算する流れの中で「どこから差し引くか」です。 所得控除は、税金を計算する前の所得から差し引くものです。所得控除が増えると、税金を計算する基になる課税所得を圧縮できるため、所得税や住民税の負担を抑えやすくなります。税額控除は、税率をかけた税額から直接差し引くものです。所得から差し引く所得控除とは異なり、税額そのものを減らせる点が特長です。 ただし、控除の種類によっては、年末調整だけでは手続きが完了せず、確定申告が必要になるものもあります。控除の対象になる支出がある場合は、必要書類や申告方法を確認し、忘れずに手続きを行うことが大切です。 給与以外の収入を得る 給与以外の収入を得ることも、会社員が手取りを増やす方法の一つです。副業による収入の他、投資による配当金や利息、家賃収入などを得る方法があります。 給与収入だけに頼っている場合、収入を増やすには昇給や転職を待つ必要があります。一方で、給与以外の収入源を持てば、本業の給与とは別に収入を得られるため、手取りを増やすことが可能です。 ただし、給与以外の収入を得た場合、その内容や金額によっては確定申告が必要になることがあります。また、所得が増えれば所得税や住民税の負担が増える場合もあります。 給与以外の収入を得る際は、収入の増加だけではなく、手続きの必要性や納めるべき税額も確認した上で、方法を検討しましょう。 会社員が利用できる所得控除や税額控除 所得控除や税額控除はどちらも税負担の軽減につながるため、該当する控除がないか、以下の表で確認してみましょう。 なお、控除額や適用条件は、所得税と住民税で異なる場合があります。以下の表では、主に所得税における控除額の目安をご紹介します。 控除名 制度の概要 控除額の目安 主な手続き 配偶者控除・配偶者特別控除 配偶者の所得が一定以下の場合に利用できる控除 配偶者控除は最大38万円、配偶者特別控除も所得に応じて最大38万円 年末調整 扶養控除 生計を一にする扶養親族がいる場合に利用できる控除 一般の扶養親族は38万円、特定扶養親族は63万円など 年末調整 生命保険料控除 生命保険料や介護医療保険料、個人年金保険料を支払っている場合に利用できる控除 所得税は最大12万円 年末調整 地震保険料控除 地震保険料を支払っている場合に利用できる控除 所得税は最大5万円 年末調整 医療費控除 1年間に支払った医療費が一定額を超えた場合に利用できる控除 原則として、支払った医療費から保険金など補填された金額と一定額を差し引いた金額、上限は200万円 確定申告 セルフメディケーション税制 対象医薬品を一定額以上購入した場合に利用できる医療費控除の特例 ※医療費控除との併用不可 対象医薬品の購入額から1万2,000円を差し引いた金額、上限は8万8,000円 確定申告 ふるさと納税 自治体に寄付することで、寄附金控除を受けられる制度 ※節税というより、所得税や住民税の前払いに近い 寄付額から2,000円を除いた金額が、所得税・住民税から控除される ワンストップ特例制度または確定申告 住宅ローン控除 住宅ローンを利用してマイホームを取得・増改築した場合に、一定期間、年末の住宅ローン残高に応じて適用できる税額控除 控除率や控除期間、借入限度額は入居時期や住宅の種類によって異なる 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整も可能 特定支出控除 給与所得者が仕事に必要な支出を一定額以上した場合に利用できる控除 ※会社の証明が必要 特定支出の合計額が給与所得控除額の2分の1を超える場合、その超えた部分を控除 確定申告 雑損控除 災害や盗難、横領などによって住宅や家財などに損害を受けた場合に利用できる控除 損害額や所得金額に応じて計算 確定申告 小規模企業共済等掛金控除 iDeCoなどの掛金を支払っている場合に利用できる控除 支払った掛金の全額 年末調整または確定申告 所得控除や税額控除は、該当していても手続きをしなければ適用されません。また控除によって年末調整で済むものと、確定申告が必要なものに分かれます。 ふるさと納税のワンストップ特例制度は、確定申告を行うと無効になる点に注意が必要です。医療費控除などで確定申告を行う場合は、ふるさと納税分も併せて申告しましょう。 控除を活用すれば税負担を軽くできる可能性がありますが、制度によって条件や必要書類、手続き方法が異なります。ご自身が対象になる控除を確認し、忘れずに手続きを行いましょう。 各控除については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。 サラリーマンの節税対策13選｜年末調整・確定申告で使える制度や資産形成にもつながる方法を解説 ※参考：国税庁.「No.1180 扶養控除」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1190 配偶者の所得がいくらまでなら配偶者控除が受けられるか」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1140 生命保険料控除」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1145 地震保険料控除」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「医療費控除を受ける方へ」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1129 特定一般用医薬品等購入費を支払ったとき（医療費控除の特例）【セルフメディケーション税制】」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「ふるさと納税をされた方へ」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1415 給与所得者の特定支出控除」.（参照：2026-06-13）. ※参考：国税庁.「No.1110 災害や盗難などで資産に損害を受けたとき(雑損控除)」.（参照：2026-06-13）. 給与以外からの収入を得る方法 会社員が手取りを増やすには、給与以外から収入を得る方法もあります。副業によって収入を増やす方法もありますが、本業との兼ね合いや勤務先の就業規則によっては、難しい場合もあるでしょう。 そこで選択肢になるのが、投資によって配当金や分配金、利息、家賃収入などを得る方法です。投資には元本割れのリスクがありますが、資産を保有しながら継続的な収入を得られるものもあります。 ここでは、以下の4つの投資方法をご紹介します。 ETF 高配当株 債券投資 不動産投資 どのように利益を得られるのか、詳しく見ていきましょう。 ETF ETFとは「上場投資信託」のことで、投資信託の一種です。投資信託と同じように、複数の銘柄に分散投資できるのが特長です。一般的な投資信託との違いは、上場しているため、証券取引所が開いている時間であればリアルタイムで売買できる点です。 ETFでは、投資先の株式や債券などから得られる配当や利息を原資として、投資家に分配金を支払います。商品によって分配頻度は異なりますが、年1〜4回程度、分配金を受け取れるものがあります。 ただし、ETFは市場価格が変動する金融商品です。分配金を受け取れる場合でも、売却時の価格が購入時より下がっていれば損失が発生する可能性があります。分配金の有無や頻度だけでなく、投資対象や価格変動リスクも確認して選びましょう。 高配当株 高配当株とは、配当利回りが比較的高い株式のことです。企業が利益の一部を株主へ還元する配当金を目的に投資することで、給与以外の収入を得られる可能性があります。 高配当株は株価が大きく上昇しなくても、年1〜4回程度の配当金による継続的な収入を期待できる点が特長です。銘柄によっては、配当金に加えて株主優待を受けられる場合もあります。 ただし、高配当株も株式である以上、株価下落によって損失が発生する可能性があります。また企業の業績が悪化すれば、配当金が減る「減配」や、配当がなくなる「無配」になることもあるでしょう。 配当利回りの高さだけで銘柄を選ぶのではなく、企業の業績や財務状況、配当の継続性なども確認する必要があります。 債券投資 債券とは国や地方公共団体、企業などが投資家から資金を調達するために発行する借用書のようなものです。債券を購入した投資家は、満期までの一定期間、あらかじめ決められた日に利息を受け取れます。 債券には個人向け国債や社債、地方債、外国債券などの種類があります。債券ごとに満期や金利が決まっているため、購入時点で利息収入の見通しを立てやすい点が特長です。年1〜2回程度、利息を受け取れるものが多くあります。 また額面金額よりも低い価格で債券を購入した場合、満期時に額面金額で償還されれば、その差額が利益になります。 ただし、債券には発行体の信用力が低下すれば価格が下落する可能性があり、発行体が返済不能になれば元本や利息を受け取れない場合もある点に注意が必要です。外国債券の場合、為替変動リスクや地政学リスクなどによって、損失が発生することもあるでしょう。 不動産投資 不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。入居者がいる限り、毎月一定の家賃収入を得られるため、給与以外の収入源を作りたい会社員にとって選択肢の一つになります。売却時には売却益を得られる可能性もあります。 また不動産投資では、管理費や減価償却費などを経費として計上した結果、不動産所得が帳簿上の赤字になった場合は、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）することが可能です。課税所得を圧縮できるため、所得税・住民税の負担軽減につながる可能性があります。 さらに不動産投資は、金融機関の融資を活用できる点もメリットです。株式や債券などは基本的に自己資金で投資しますが、不動産は融資を利用することで、少ない自己資金でも大きな資産を取得できる可能性があります。 ただし、不動産投資は収入アップだけを目的に安易に始めるべきではありません。空室が発生すれば家賃収入は得られず、家賃下落や修繕費、金利上昇などによってキャッシュフローが悪化する可能性もあるためです。 給与以外の収入源として不動産投資を検討する場合は、購入前に綿密な収支シミュレーションを行い、家賃収入や支出、ローン返済、空室リスクなどを踏まえて無理のない資金計画を立てられるかしっかりと確認しましょう。 会社員が手取りを増やす際の注意点 所得控除や税額控除を活用したり、給与以外の収入源を作ったりする方法によって手取りを増やそうと考えている場合は、以下で解説する注意点に気を付ける必要があります。 年末調整や確定申告で忘れず手続きをする 節税のために支出を増やさない 年末調整や確定申告で忘れず手続きをする 所得控除や税額控除を受けるには、決められた方法で手続きを行う必要があります。対象となる控除があっても、必要な書類を提出しなかったり、確定申告を忘れたりすると、控除を受けられません。 例えば給与所得者が年末調整で生命保険料や地震保険料などの控除を受けるには、保険料控除申告書の提出が必要です。また医療費控除やセルフメディケーション税制、ふるさと納税でワンストップ特例制度を利用しない場合、住宅ローン控除の初年度などは、原則として自分で確定申告を行わなければなりません。年末調整で申請し忘れた控除がある場合も、確定申告によって対応できるケースがあります。 不動産投資によって家賃収入を得た場合や、投資で給与以外の所得を得た場合も、確定申告が必要です。確定申告を行う際は、定められた期間中に書類を提出できるようしっかりと準備しておきましょう。 節税のために支出を増やさない 手取りを増やしたい場合、節税効果だけを目的に支出を増やしすぎないことも大切です。 例えば控除を増やすことばかりに意識が向き、不要な保険に加入したり、必要以上に経費を使ったりすると、結果的に手元に残るお金が減ってしまうことがあります。 またふるさと納税で、控除上限額を超えて寄付すると自己負担額が増える点にも注意が必要です。ふるさと納税の控除上限は課税所得によって決まるため、各種控除を適用したり不動産所得の赤字を反映したりすることで、想定よりも課税所得が圧縮されていることもあるでしょう。控除上限額を正しく把握しておかないと、知らないうちに上限を超えてしまっているケースも考えられます。 節税は、あくまで手取りを増やすための手段の一つです。iDeCoや保険、不動産投資などを活用する際は、節税額だけではなく、支出額やリスク、手元に残るお金とのバランスを確認しましょう。 控除や投資を活用して無理なく手取りを増やしましょう 会社員が手取りを増やす方法は、昇給や転職、副業だけではありません。所得控除や税額控除を正しく活用すれば、税負担を軽くできる可能性があります。またETFや高配当株、債券、不動産投資などを活用すれば、分配金や配当金、利息、家賃収入を得られる可能性もあります。 ただし、控除や投資を活用する際は、手続きやリスクを理解しておくことが大切です。控除を受けるには年末調整や確定申告が必要になる場合があり、投資では元本割れや収入減少のリスクもあります。「いくら手取りを増やせるのか」だけではなく、運用時に発生する支出やリスクへの対策も確認した上で、ご自身の目的に合った方法を選択しましょう。 給与以外の収入源として不動産投資に興味がある方は、エスリード株式会社へご相談ください。エスリードは、大阪を中心に関西圏でマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 手取りを無理なく増やしたい方は、控除の活用と併せて、不動産投資も選択肢の一つとして検討してみてください。
• 2026.07.01 2026.07.13 不動産投資はオワコン？　噂の背景と真相について徹底解説 不動産投資は、家賃収入を得ながら長期的に資産形成を目指せる投資方法です。一方で、現在不動産投資を行っている方や、これから始めようとしている方の中には「不動産投資はもうオワコンなのではないか」と感じている方もいるでしょう。 しかし、不動産投資そのものがオワコンになったわけではありません。不動産投資を成功させるためのポイントを押さえれば、リスクに備えつつ投資目的を実現できる可能性は十分にあります。 本記事では、不動産投資がオワコンと言われる理由を整理した上で、不動産投資が資産形成として現在でも有効な理由を解説します。これから不動産投資を始める方が押さえておきたいポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です suggest2 不動産投資は、物件価格の上昇や金利上昇、人口減少などを背景にオワコンと言われることがある 都心部や人口流入が見られるエリアでは賃貸需要が高まっており、インフレ対策にもなる不動産投資は分散投資の選択肢になり得る これからの不動産投資では、立地選びや現実的な収支シミュレーション、余裕のある資金計画、信頼できる不動産会社・管理会社選びが重要になる 不動産投資がオワコンと言われる理由 不動産投資がなぜオワコンと言われるのか、主な要因を3つ解説します。 物件価格や運用コストの上昇による利回りの低下 金利上昇の懸念 人口減少が進んでいる 物件価格や運用コストの上昇による利回りの低下 不動産投資がオワコンと言われる理由の一つが、物件価格や運用コストの上昇による利回りの低下です。 近年は、円安による輸入コストの増加や物価上昇などの影響により、建築資材の価格が上昇しています。また土地の取得価格も上昇するケースがあり、両者のコスト増が最終的な物件価格を押し上げる要因となっています。 特にインバウンド需要が高い地域では、宿泊ニーズの高まりを理由に、ホテル開発が活発になりやすいです。ホテル開発とマンション開発の両方で用地取得競争が起これば、双方が入札価格を引き上げ、結果として土地の取得価格が押し上げられることもあるでしょう。そうなるとマンション開発にかかるコストが上昇してしまい、物件価格に影響を与えるのです。 さらに、インフレは管理費や修繕費などの運用コストにも影響します。物件を購入した後の維持管理費が上がれば、手元に残る収益がより圧迫されてしまうでしょう。 一方で、物件価格や維持管理費が上がったからといって、家賃水準を同じペースで引き上げられるわけではありません。家賃の値上げは入居者の生活を圧迫するため、緩やかに引き上げていく必要があります。その結果、特に東京などの物件価格が高いエリアでは、物件価格や維持管理費の値上がりに家賃水準の上昇が追いつかず、利回りが悪化してしまっているのです。 金利上昇の懸念 金利上昇への懸念も、不動産投資がオワコンと言われる理由の一つです。 不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入するケースが一般的です。自己資金だけで物件を購入するよりも大きな資産を取得できる点はメリットですが、融資を利用する以上、金利の影響を受けます。 実際、2026年6月15〜16日に行われた日本銀行の金融政策決定会合では、政策金利が1.0％へ引き上げられました。これは1995年以来、約31年ぶりの高水準となります。 政策金利が上昇すると金融機関の貸出金利にも影響が及び、特に変動金利で不動産投資ローンを利用している場合は、金利上昇に伴って毎月の返済額が増える可能性があります。家賃収入がこれまでと同じでも、ローン返済額が増えれば、月々のキャッシュフローは悪化しかねません。管理費や修繕費、固定資産税などの支出もあるため、金利上昇によって手元資金に余裕がなくなるケースも考えられるでしょう。 人口減少が進んでいる 人口減少が進んでいることも、不動産投資がオワコンと言われる背景にあります。 日本では少子高齢化が進んでおり、長期的には人口が減少していくことが見込まれています。人口が減ると住まいを必要とする人の数も減少し、地域によっては賃貸需要が少なくなっていくでしょう。 特に地方では、若年層の都市部への流出や高齢化により、入居者を確保しにくいエリアもあります。こうしたエリアで物件を購入すると、空室が長期化したり入居付けをするための広告費がかかったり、家賃の値下げが必要になったりする恐れがあります。 不動産投資では、物件を保有しているだけでローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの支出が発生するため、こうした事態に陥るとオーナー自身の手元資金から支出を補わなければなりません。 こうした側面から、不動産投資はオワコンと言われているのです。 本当に不動産投資はオワコン？ 結論から言うと、不動産投資はオワコンではありません。先述したような要因に不安を感じる方もいるかもしれませんが、全てのエリアで賃貸需要が減少しているわけではなく、金利上昇が必ずしもリスクになるわけでもないからです。 ここでは不動産投資がオワコンではない理由を解説します。 都心を中心に賃貸需要が高まっている 日本の中でも人口が増えているエリアと減っているエリアがあります。総務省の「住民基本台帳人口移動報告 2025年結果」によると、社会増加数が1万人を超えた都道府県は以下の通りです（※1）。 table2 都道府県 社会増加数（2025年） 埼玉県 39,422人 千葉県 42,629人 東京都 125,457人 神奈川県 41,892人 愛知県 26,336人 大阪府 58,524人 福岡県 20,254人 このように、東京都や大阪府などの大都市圏では人口流入が見られます。中でも東京23区や大阪市といった都心部では、進学や就職、転勤などを理由に人が集まりやすく、賃貸需要が維持・上昇しやすいエリアといえます。 実際、2026年4月に行われた一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、大阪はマンション賃料の伸び率が世界の主要都市の中で最も高い水準となっています（※2）。 つまり日本の人口減少が進んでいるからといって、不動産投資が全て成り立たなくなるわけではありません。都心部や人口増加が堅調なエリアを選ぶことで、将来にわたって賃貸需要を見込みやすく、家賃収入を得ながら不動産を運用できる可能性があります。 【2026年4月】マンション賃料変動率・マンション価格変動率共に大阪が世界一！ 大阪の家賃や物件価格が上昇している理由を徹底解説 ※1参考：総務省.「住民基本台帳人口移動報告 2025年結果」.（参照：2026-06-13）. ※2参考：一般財団法人日本不動産研究所.「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」.（参照：2026-06-24 ）. 不動産はインフレに強い 不動産投資がオワコンではない理由として、インフレに強いという特長も挙げられます。 インフレとはモノやサービスの価格が上がり、相対的に現金の価値が目減りすることです。例えば1,000万円を現金のまま保有していた場合、年2％の物価上昇が続くと、その価値は、10年後には単純計算で約820万円、20年後には約673万円まで目減りすることになります。そのため資産を現金だけで保有していると、インフレ時に資産の実質的な価値が減ってしまう恐れがあるのです。 一方、不動産や金、銀、プラチナなどの実物資産は、インフレに連動して価格が上昇する可能性があります。資産を現金だけで保有するのではなく、一部を実物資産に変えておくことで、物価上昇による資産価値の目減りに備えやすくなります。 こうした理由から、不動産投資は資産形成やインフレ対策になり得るため、必ずしもオワコンとは言えないのです。 これからの不動産投資で重要なポイント 不動産投資はオワコンではないものの、リスクに備える必要はあります。特にこれから不動産投資を始める場合は、ご自身の投資目的を実現するためにも、以下のポイントをしっかりと理解しておきましょう。 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選ぶ 事前に現実的なシミュレーションを行う 生活費も含めた月々のキャッシュフローに余裕を持たせる 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選ぶ 先述した通り、不動産投資では立地選びが重要です。賃貸需要が高い立地にある物件は、入居者を確保しやすく、空室リスクや家賃下落リスクを抑えやすくなります。また物価の上昇や周辺エリアの開発によって需要が高まれば、将来的に家賃を上げられるかもしれません。 反対に、賃貸需要が見込みにくいエリアで物件を購入すると、空室期間が長期化したり、家賃を下げても入居者が決まりにくかったりする恐れがあります。 そのため不動産投資では現在の賃貸需要だけではなく、将来にわたって需要が維持されやすいエリアかどうかを確認することが大切です。例えば人口推移や世帯数の変化、駅からの距離、周辺の商業施設、大学・企業の有無、再開発計画などを踏まえて判断しましょう。 特に都心部や交通利便性の高いエリア、再開発が進んでいるエリアは、今後も賃貸需要が見込める可能性があります。ただし、同じ都心部でも物件価格や家賃相場、競合物件の数、想定される入居者層は異なるため、エリアごとの特徴を確認した上で物件を選びましょう。 事前に現実的なシミュレーションを行う 不動産投資を始める前には、現実的な収支シミュレーションを行うことが欠かせません。特に今後の金利上昇を考慮すると、楽観的な条件ではなく、やや厳しめの条件で試算しておくことが大切です。 例えば空室率は新築で約3％、中古で5〜10％程度を想定しておくと、空室が発生した場合のキャッシュフローを把握しやすくなります。また家賃は、築年数の経過や周辺相場の変化によって下落する可能性があるため、6〜10年に一度程度の家賃下落を想定し、5％下落した場合と10％下落した場合など、複数のパターンで確認しておくとよいでしょう。 シミュレーションでは、家賃収入とローン返済額だけではなく、購入時や売却時の諸費用、管理委託費、修繕積立金、固定資産税なども含めて確認する必要があります。併せてローン返済によって元金がどのように減っていくのか、売却価格がローン残債を上回る時期がいつ頃になりそうかもチェックしておきましょう。 表面上は利益が出ているように見えても、空室や修繕費、税金、金利上昇を考慮すると、実際の収入が少なくなるケースもあります。そのため購入前の段階で複数の条件を想定し、無理のない運用計画を立てておくことが大切です。 不動産投資のシミュレーションをご自身で行う場合は、以下の記事を参考にしてください。エスリードの無料シミュレーションシートもダウンロードできます。 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 生活費も含めた月々のキャッシュフローに余裕を持たせる 不動産投資では、月々のキャッシュフローに余裕を持たせることも重要です。キャッシュフローに余裕がない状態で運用を続けていると、金利上昇や突発的な修繕、空室の長期化などが発生した際に対応しにくくなります。事前に堅実なシミュレーションをしておけば、仮に収益が悪化して一時的に手出しが増えたとしても、どのタイミングで資金不足が起こり得るのか、どの程度の自己資金があれば耐えられるのかをあらかじめ把握しておけるでしょう。 資金の余裕がないと、本来予定していた投資戦略とは異なるタイミングで物件を売却せざるを得なくなる可能性もあります。特に不動産は株式のようにすぐに売却できるとは限らないため、短期的な資金不足を避けるためにも、家計全体を含めた資金計画をしっかりと立てておきましょう。 またサブリースを利用すれば、空室や滞納によって家賃収入が入らなくなるリスクを低減できます。ただし、サブリースは一般的な管理委託よりも手数料が高い傾向にあります。またサブリース会社によっては、退去から次の入居までの一定期間、保証賃料の支払いがなくなる免責期間が設定されていることもあるため、事前に内容を確認しておくことが大切です。 さらに不動産投資の節税効果による税金の還付がある場合は、生活費として使い切るのではなく、修繕費や設備の入れ替え費用などに備えて積み立てておくのもよいでしょう。不動産投資は長期的に運用するものだからこそ、収支が悪化したときにも対応できる資金余力を確保しておくことが重要です。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する 不動産投資は、依頼する不動産会社や管理会社によっても成果が変わります。物件選びや融資に関する相談、収支シミュレーション、入居者募集、管理対応などで関わることになるため、信頼できる会社を選ぶことが大切です。 不動産会社を選ぶ際は、以下のようなポイントをチェックしてみてください。 需要の高い立地で物件を開発・販売しているか 宅建業者番号（免許番号）の括弧内の数字が大きいかどうか 多くの金融機関と提携しているか、または大手の金融機関と提携しているか 堅実な収支シミュレーションを提案してくれるか リスクやデメリットも説明してくれるか 営業担当者の対応は誠実かどうか 管理会社を選ぶ際は、以下のようなポイントを相談時に確認してみましょう。 管理物件の入居率や管理実績 管理手数料が妥当か 依頼したい業務に対応しているか トラブル発生時に柔軟に対応してくれるか 担当者の対応が丁寧かどうか 不動産会社と同じグループ内に不動産管理会社や賃貸仲介会社がある場合、購入後の管理や入居者募集まで一貫して相談できるので、運用中のトラブルや空室対策についても相談しやすくなります。 不動産投資は物件を購入して終わりではありません。長期的に安定した運用を目指すためにも、購入前の提案力だけではなく、購入後の管理体制まで確認した上で、不動産会社や管理会社を選びましょう。 不動産投資はオワコンではない！ 始めるなら今がチャンス！ 不動産投資は、物件価格や金利の上昇、人口減少などの影響を受ける可能性があります。しかしこれらのリスクだけを見て「不動産投資はオワコン」と決めつけるのは早計です。 重要なのは、将来にわたって賃貸需要が見込める立地を選び、現実的な収支シミュレーションを行った上で、無理のない資金計画を立てることです。都心部や再開発が進むエリア、人口流入が見られるエリアであれば、今後も賃貸需要が維持・上昇する可能性があります。もちろん、不動産投資には空室や家賃下落といったリスク、修繕費の発生などもあるため、信頼できる不動産会社に相談しながら、ご自身に合った物件や運用計画を見極めましょう。 賃料の上昇率が高い大阪で不動産投資を行いたいと考えている方は、ぜひエスリード株式会社へご相談ください。エスリードは、大阪を中心に関西圏でマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。大阪の不動産市場やエリア特性を踏まえた物件提案はもちろん、購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 不動産投資に対する不安や疑問に対しても分かりやすく丁寧に解説するので、長期的に伴走支援をしてくれる不動産会社を探している方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。