不動産投資の利回り・収支計算に使える無料Excelテンプレート・アプリ7選｜複数パターンで試算する際のポイントを解説

不動産投資を行う上で重要なのが「シミュレーション」です。物件を選ぶ際は、どのくらいの収益を確保できるのか、借り入れに対して資金計画に無理がないかを確認する必要があります。

また物件購入後も、当初立てた計画通りに運用できているかを定期的に見直すことが大切です。空室や家賃下落、修繕費の発生などによって収支が変わることもあるため、運用中も小まめに収支をチェックする体制を整えておく必要があります。さらに売却を検討する際は、今が適したタイミングなのか、想定した売却益を得られるのかも確認しなければなりません。

そのため不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でも利回りや収支をシミュレーションできるようにしておくことが重要です。利回りやキャッシュフローを手軽に計算できるExcelテンプレートやアプリを活用すれば、購入前・運用中・売却前の各タイミングで収支を予測しやすくなるでしょう。

本記事では、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料Excelテンプレート3選とアプリ4選をご紹介します。複数パターンで試算する際の調整ポイントも解説するので、物件購入前や運用中の収支を見える化したい方は、ぜひ参考にしてください。

※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です

不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要な理由

利回りや収支のシミュレーションは、不動産投資のさまざまな判断をする上で重要な材料になります。不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でもシミュレーションができたり、前提条件を確認できるようになったりしておくと、より適切な投資判断をしやすくなるでしょう。

ここでは、不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要といわれる3つの理由をご紹介します。

• 表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい
• 空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる
• 長期的な資金計画を立てられる

表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい

不動産投資では、物件広告などに「表面利回り」が記載されているケースが多いです。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割って算出する利回りのことです。計算式は以下の通りです。

• 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは簡単に計算できるため、物件同士を大まかに比較する際には役立ちます。しかし計算式を見ると分かる通り、管理費や修繕費、固定資産税、保険料など運用中の支出は反映されません。

そのため表面利回りが高い物件でも、ローン返済や運用にかかる費用を差し引くと、想定よりも手残りが少なくなるケースがあります。実際の収益性を把握するには、物件広告などに書かれた表面利回りではなく、必要経費を差し引いた実質利回りや月々のキャッシュフローを確認しましょう。

空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる

不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集時に空室が発生すると、その期間の家賃収入は得られないためです。また築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件の増加などによって、将来的に家賃が下がる可能性もあります。

さらに運用中には、設備交換や原状回復などの費用が発生することもあります。こうした支出を見込まずに購入すると、突発的な費用によって資金計画が崩れてしまうかもしれません。

物件購入前にあらかじめシミュレーションをすることで、空室や家賃下落、突発的な修繕費の出費があっても無理のない投資を行えるかを確認できます。また出口戦略の一環として物件の売却を想定する際にも、売却価格からローン残債や税金などの諸経費を差し引いた上で、どのタイミングであれば手残りを確保できるかをチェックできるでしょう。売却価格も楽観的な数字から厳しめの数字まで複数パターンで試算しておくことで、思ったほど手残りがないといった事態を想定しやすくなります。

運用中や売却時に不測の事態が起きたとき、どのように乗り切るかをあらかじめ検討するためにも、シミュレーションは欠かせません。

長期的な資金計画を立てられる

不動産投資は、数年〜数十年単位で運用するケースが多い投資方法です。そのため購入時点の利回りだけではなく、長期的に収支が成り立つかを確認する必要があります。

長期的な資金計画を立てる際は、先述した諸経費はもちろん、インフレや金利の上昇、消費税の増税なども踏まえてシミュレーションを行いましょう。購入直後は収支に問題がないように見えても、物価が上昇し修繕費の負担が増えたり、変動金利でローンを組んでおり金利の上昇によって返済額が上がったりすれば、月々のキャッシュフローが悪化する可能性があります。

特に老後の資産形成を目的に不動産投資を行う場合は、10年後、20年後、30年後に家賃収入からどのくらい手元に残るのかを確認しておくことが重要です。年次のキャッシュフローを確認できるExcelテンプレートや利回りアプリなどを活用すれば、条件を変えながら長期的な収支を比較しやすいです。

不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレート3選

不動産投資の利回りや収支のシミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。年度ごとの収支推移をチェックしたい方や、空室率や家賃下落、税金などを加味した詳細なシミュレーションをしたい方はExcelテンプレートがおすすめです。

ここでは、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレートを3つご紹介します。

【エスリード】不動産投資収支シミュレーション

エスリードの「不動産投資収支シミュレーション」は、借り入れ条件や売却条件はもちろん、空室率や空室期間、家賃下落率などを設定して試算できるExcelテンプレートです。条件を変えた複数パターンのシミュレーションにも対応しやすいため、楽観的な条件だけではなく、空室が長引いた場合や家賃が下がった場合など実態に即したシミュレーションに適しています。

入力項目はやや多いものの解説を確認しながら入力できるため、不動産投資の収支の仕組みを学びながら試算したい方に向いています。最大40年の長期収支を確認できるので、老後の資産形成や収入源の確保などを目的に、物件の長期保有をする予定の方はぜひ活用してみてください。

概要は以下の通りです。

不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】

【マネーフォワード クラウド会社設立】不動産賃貸 収支シミュレーション

マネーフォワード クラウド会社設立の「不動産賃貸 収支シミュレーション」は、家賃収入だけではなく管理費などの経費、返済利息、所得税、固定資産税などを踏まえて年度ごとの収支を確認できるExcelテンプレートです。

元利均等返済と元金均等返済の返済計画を確認できる点もメリットです。返済方法によって毎月の返済額や元金の減り方が異なるため、借り入れ条件を比較したい方に向いています。

概要は以下の通りです。

【投資僧】不動産投資計算エクセルシート

投資僧の「不動産投資計算エクセルシート」は、表面利回りや実質利回りだけでなく、NOI、NET利回り、金利後利回り、年次キャッシュフローなどを確認できるExcelテンプレートです。入力項目やシート構成はやや複雑なため、手軽に利回りだけを確認したい方よりも、不動産投資の経験があり、複数の指標を基に詳細に分析したい方に向いています。

一方で、空室率や空室期間の設定には対応していないため、空室リスクを細かく反映したい場合は注意が必要です。家賃下落率については「6年目まで100％、7〜16年目97％、17年目以降90％」という前提で設定されています。任意の条件で細かく調整したい場合は、他のテンプレートと併用すると良いでしょう。

概要は以下の通りです。

不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリ4選

不動産投資の利回りや収支シミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。毎回手計算を行うのは手間がかかるため、アプリを活用すると効率的です。入力項目に沿って物件価格や家賃、自己資金などを入れるだけで、利回りやキャッシュフローを自動で計算できるものもあります。

不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリを4つご紹介します。

不動産投資利回りシミュレーションアプリ

「不動産投資利回りシミュレーションアプリ」は、購入手数料率や経費率、空室率、所得税・住民税の税率などを細かく設定できるシミュレーションアプリです。試算結果を保存できるため、複数の物件や条件を比較検討しやすいです。

また不動産投資の基礎知識に関するコラムも閲覧できるため、シミュレーションを行いながら不動産投資への理解を深めたい方に向いています。

概要は以下の通りです。

不動産投資シミュレータ

「不動産投資シミュレータ」は、物件価格や自己資金、予定賃料、空室率などを入力して、利回りを簡易的に確認できるアプリです。経費や税金を細かく差し引いた試算には対応していません。

詳細な収支を確認するというよりも、物件購入前に利回りを大まかに把握したい場合に向いています。iOS版はなく、Google Playでのみ提供されています。

概要は以下の通りです。

楽待

「楽待」は、投資用不動産の物件検索や情報収集に加え、路線価や賃料、空室率、利回り、取引事例、駅の乗降客数、ハザードマップなどを地図上で確認できるアプリです。物件単体の収支だけではなく、周辺環境やエリアの情報も合わせて確認したい方に向いています。

ただし、利用には会員登録が必要です。またシミュレーションの利用回数に上限がある場合があるため、事前に利用条件を確認しておきましょう。

概要は以下の通りです。

不動産投資の収支計算　Real Estate Invest

「不動産投資の収支計算　Real Estate Invest」は、物件価格や家賃などの基本情報を入力することで、表面利回り・実質利回り・キャッシュフローを確認できるアプリです。複数のシミュレーション結果を保存できるため、購入候補の物件を効率よく比較したい方に向いています。Android版はなく、App Storeでのみ提供されています。

概要は以下の通りです。

シミュレーション以外で不動産投資に活用できるWebサイト・ツール

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。物件の購入前はもちろん、運用中もさまざまな場面で判断が必要になるため、情報収集や物件検索、資産管理などを効率的に行える体制を整えておくのがおすすめです。

ここでは、シミュレーション以外で不動産投資に活用できる主なWebサイトやツールをご紹介します。

情報収集

不動産投資では、物件価格や利回りだけではなく、土地の評価額や周辺相場、各種費用の目安なども確認する必要があります。情報収集に役立つWebサイトを活用すれば、物件を比較する際の判断材料を効率よく増やせます。

代表的なWebサイトは以下の通りです。

どちらも不動産投資専用のWebサイトではないものの、シミュレーションをする上での情報収集や試算の補助に役立ちます。ただし、これらのツールだけで投資判断を完結させるのは避けましょう。地価や計算結果はあくまで参考情報として扱い、実際の賃貸需要や物件状態、収支シミュレーションと併せて確認してください。

投資用物件の検索

投資用物件を探す際は、物件検索アプリやポータルサイトも活用できます。エリアや価格、利回り、築年数などの条件を指定して検索できるため、どのような物件が市場に出ているのかを把握しやすくなります。

主なWebサイトは以下の通りです。

物件検索ができるWebサイトやアプリを使えば、検討しているエリアの物件価格や利回り、築年数、駅距離などを比較できます。複数の物件を見比べることで、相場感をつかみやすくなるでしょう。

ただし、掲載されている利回りは表面利回りであることも多く、実際の収益性とは異なる場合があります。気になる物件があった場合は、空室率や管理費、修繕費、ローン返済なども含めて、別途シミュレーションを行うことが必要です。

資産管理

不動産投資を始めた後は、保有物件の収支や契約書類、入居状況などを管理する必要があります。資産管理アプリを活用すれば、複数の物件情報や運用状況をまとめて確認しやすくなります。

主なツールは以下の通りです。

資産管理アプリには、毎月の収支や入金状況、契約書類、税務関連書類などを確認できるものがあります。紙の書類やメールを探す手間を減らせるため、忙しい方でも運用状況を把握しやすいでしょう。

ただし、利用できる機能はサービスや管理会社、保有物件によって異なります。特定の会社で購入・管理している物件に限られるケースもあるため、導入前に対応範囲を確認しておきましょう。

複数パターンでシミュレーションする際の調整ポイント

不動産投資のシミュレーションでは、一つの前提条件だけで判断しないことが大切です。空室率や家賃下落率、金利、修繕費、売却価格などは、将来的に変動する可能性があるためです。

Excelテンプレートやアプリを使えば、条件を変えた場合の収支の違いを比較しやすくなります。ここでは、複数パターンでシミュレーションする際に調整したい主な項目を解説します。

空室率を変えて収入減に耐えられるか確認する

先述した通り、不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集によって空室が発生すると、その期間の家賃収入はなくなります。そのためシミュレーションでは、一定の空室率を加味した上で無理のない資金計画を立てられるかを確認することが大切です。

空室率を変えて試算する際は、退去後の原状回復や新たな入居者を募集する期間も考慮しましょう。空室期間が長引いた場合でも、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支払いは発生します。空室率を高めに設定しても月々の返済に支障がないか、手元資金でどの程度補填できるかも試算しておきましょう。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所の調査では、2023年度の首都圏における委託管理物件の入居率は95.6％でした（※）。単純に考えると、空室率は4.4％になります。ただし、物件の築年数やエリア、間取り、管理状態によって空室リスクは異なります。新築物件であれば空室率を低めに、中古物件であれば5〜10％程度など、物件の状況に応じて慎重に設定しましょう。

なお、サブリースを利用する場合は、入居者の有無にかかわらずサブリース会社から一定の賃料が支払われるため、空室による直接的な収入減を抑えられます。ただし、サブリース手数料や免責期間が収支に影響するため、シミュレーションではサブリース契約の内容を正しく反映しましょう。

※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所.「日管協短観」.（参照：2026-06-16）.

家賃下落率を変えて長期収支を確認する

購入時の家賃も、将来にわたって同じ水準で続くとは限りません。築年数の経過や周辺相場の変化、競合物件の増加などによって、家賃が下がる可能性があります。

家賃下落率を設定してシミュレーションを行うことで、将来的な収入減を見込んだ収支を確認できます。特に長期保有を前提に不動産投資を行う場合は、家賃下落を考慮した試算が欠かせません。購入時点の家賃だけで判断すると、10年後、20年後のキャッシュフローを楽観的に見積もってしまう可能性があります。

家賃下落を反映する際は、現実に近い下落周期や下落率を設定することが大切です。運用予定の物件と似た立地・広さ・設備の物件を複数調べ、築年数ごとに家賃がどの程度変わっているかを確認すると、より現実に近い条件を設定しやすくなるでしょう。

家賃下落率や下落周期を設定できるアプリやExcelテンプレートを使えば、より堅実な試算ができます。家賃が下がった場合でもローン返済や運営費用を賄えるか、長期的に資金計画が成り立つかを確認しましょう。

金利を変えて返済負担の変化を見る

不動産投資ローンを変動金利で借り入れる場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。金利が上がると、月々のローン返済額や総返済額が増え、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。

そのため、シミュレーションでは現在の金利だけではなく、金利が上昇した場合の返済負担も確認しておきましょう。例えば現在の金利に加えて、0.5％、1.0％、2.0％上昇した場合など、複数のパターンで試算しておくと、金利上昇時の影響を把握しやすくなります。

借入額が大きいほど、金利変動による影響も大きくなります。特にフルローンや高い借入割合での購入を検討している場合は、金利上昇後も返済を続けられるかを必ず確認しましょう。

修繕費や運営費用を多めに見積もり、月々のキャッシュフローを確認する

不動産投資では管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの運営費用が発生します。これらの費用は、月々の手残りに直接影響します。

特に築年数が経過すると、設備交換や修繕、原状回復などの費用が増える可能性がある点に注意が必要です。購入時点では大きな支出が見込まれていなくても、数年後に給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になることもあるでしょう。

シミュレーションでは修繕費などをやや多めに設定し、それでも月々の収支が成り立つかを確認することが大切です。

また突発的な支出に備えるため、手元資金をどのように確保するかも検討しておきましょう。毎月の家賃収入から一定額を修繕費として積み立てる、空室時に備えて数カ月分の返済額を手元に残しておくなど、運用中の資金管理まで含めて考える必要があります。

売却価格を変えて出口戦略を確認する

出口戦略の一つとして一定期間運用した後に物件の売却を検討している場合、売却価格によって最終的な収益が大きく変わります。築年数や市況、賃貸需要の変化によっては、必ずしもその時点のローン残債より高く売れるとは限りません。

そのため、売却価格も複数パターンを設定してシミュレーションしましょう。例えば購入価格と同程度で売却できるケース、購入価格より低い価格で売却するケース、想定より高く売却できるケースなどを比較することで、どのタイミングで売却するのが良いのかといった出口戦略を検討しやすくなります。

出口戦略まで含めてシミュレーションしておくことで、短期的な物件価格の下落に慌てることなく、長期的な投資判断をしやすくなります。保有を続けるべきか、売却を検討すべきかを判断する際にも、複数パターンの試算結果が役立つでしょう。

シミュレーションで収支を見える化し、自分に合う投資判断につなげよう

不動産投資では、物件広告に記載されている表面利回りだけではなく、ローン返済や諸経費などを加味した実質利回りやキャッシュフローまで確認することが重要です。空室や家賃下落、金利の上昇などのリスクも踏まえてシミュレーションを行うことで、購入後の収支を具体的にイメージしやすくなります。

Excelテンプレートや利回りアプリを活用すれば、物件価格や家賃収入、借り入れ条件、空室率などを入力するだけで、収支を見える化することが可能です。手軽に試算できれば、楽観的な条件から厳しめの条件まで比較でき、運用の実現性を確認しやすくなるでしょう。

エスリード株式会社では、物件選びから収支シミュレーション、購入後の管理、将来の売却まで、グループで一貫してサポートできる体制を整えています。長期的な収支やリスクを踏まえながら、ご自身に合った不動産投資を検討したい方は、ぜひエスリードへご相談ください。また検討中の物件のシミュレーションをしてみたい方は、以下より無料のExcelテンプレートをダウンロードしてみてください。