投資の基礎 2026.07.01 2026.07.01

初心者におすすめの投資方法5選! 投資の基礎知識や失敗しないために押さえておきたいポイントを解説

初心者におすすめの投資方法5選! 投資の基礎知識や失敗しないために押さえておきたいポイントを解説

将来のための資産形成として、投資は有効な選択肢の一つです。2024年には新NISAが始まり、投資が身近なものになりつつある一方で「何から始めたらよいか分からない」「損をするのが怖い」と感じており、なかなか始められていない方もいるでしょう。

投資にはさまざまな方法があり、それぞれ期待できるリターンやリスクが異なります。そのため投資の目的やリスク許容度、投資に回せる金額を踏まえて、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

本記事では、投資の基本やリスクとリターンの関係、初心者が投資で失敗しないために覚えておきたいポイントを解説します。初心者におすすめの投資方法や投資を始める手順も紹介するので、これから資産形成を始めたい方は参考にしてください。

この記事で分かること

  • 投資とは、将来の利益を見込んで自己資金を投じることであり、リターンを得られる場合もあるが元本割れのリスクもある
  • 初心者には、投資信託・ETF・高配当株・債券投資・不動産投資などの投資方法がおすすめ
  • 投資初心者は、目的やリスク許容度を明確にした上で、余裕資金を使って長期・分散を意識することが大切

そもそも投資とは?

投資とは、将来的な利益を見込んで自己資金を投じることです。例えば、株式や投資信託、債券、不動産などに資金を投じ、値上がり益や配当金、分配金、利息、家賃収入などの収益を得ることを目指します。

ただし、投資は銀行の預金とは異なります。預金は一定の利息が付き、預金保険制度の対象となる範囲で元本が保護されますが、投資では期待できる利益や元本が確約されているわけではありません。運用状況や経済情勢、市場の変化によっては、資産が増えることもあれば、購入時より価格が下がり、元本割れとなる可能性もあります。

そのため投資を始める際は、利益だけに注目するのではなく、損失が出るリスクも理解した上で、自分に合った方法を選ぶ必要があります。

投資で得られる収益

投資で得られる収益は、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類に分けられます。

インカムゲインとは、資産を保有している間に継続的に得られる収益のことです。例えば、株式の配当金や債券の利息、不動産の家賃収入などが該当します。

一方、キャピタルゲインとは、保有している資産を売却したときに得られる収益のことです。株式や投資信託の値上がり益、不動産や債券の売却益などが該当します。

代表的な投資商品におけるインカムゲインとキャピタルゲインは、以下の通りです。

主な投資商品
インカムゲイン
キャピタルゲイン
投資信託
分配金
値上がり益
株式投資
配当金
値上がり益
債券投資
利息
売却益
不動産投資
家賃収入
売却益

投資商品によって得られる収益の種類や大きさは異なります。また、必ずしもインカムゲインやキャピタルゲインを得られるとは限りません。例えば、株式の配当金や投資信託の分配金は運用状況によって変動することがあります。さらに資産価格が下落すれば売却時に損失が出る可能性もあります。

投資を始める際は、どのような収益を期待できるのかだけではなく、どのようなリスクがあるのかも併せて確認しておくことが大切です。

リスクとリターンの関係

投資を始める際は、リスクとリターンの関係を理解しておきましょう。

投資におけるリスクとは、単に「損をする危険性」だけを指すものではありません。一般的には、価格の振れ幅の大きさを意味します。価格の振れ幅が大きい投資商品ほど、短期間で大きく値上がりする可能性がある一方で、値下がりによって資産が減ってしまう可能性も高くなります。

つまりリスクが大きい投資商品ほど、大きなリターンを期待できる反面、損失が出る可能性も大きくなるということです。反対に、リスクが小さい投資商品は価格が比較的安定しやすいものの、大きなリターンは期待しにくい傾向にあります。

投資に影響を与えるリスクには、金利変動や為替変動、インフレ・デフレ、地政学的リスク、需要の増減などがあります。最近では、新しい技術やビジネスモデルの登場によって既存の商品・サービスの価値が変化する、いわゆるイノベーションリスクなども要因の一つです。

ただし、どのリスクの影響を受けやすいかは、投資商品によって異なります。例えば、債券は金利変動の影響を受けやすく、外貨や外国株などの外貨建ての資産は為替変動や地政学リスクの影響を受けやすいです。不動産は金利や景気、エリアの賃貸需要などの影響を受けます。

また、リスクは必ずしも悪い影響だけをもたらすものではありません。例えばインフレによって現金の価値は目減りする一方で、不動産や一部の実物資産の価格が上昇する可能性もあります。金利上昇はローン返済の負担増につながる場合がありますが、預金や債券の利回り上昇につながることもあります。

このように投資ではリスクを完全に避けるのではなく、リスクの内容を理解した上で、自分が許容できる範囲に抑えることが重要です。複数の資産に分散して投資すれば、一つの資産が値下がりした場合でも、資産全体の損失を抑えられるでしょう。

初心者が投資で失敗しないために覚えておきたいこと

投資は資産形成に役立つ方法の一つですが、やみくもに始めると損失が出たり、生活資金が不足したりする可能性があります。ここからは、初心者が投資で失敗しないために覚えておきたい基本のポイントを解説します。

目的を明確にする

投資を始める際は、まず「何のために投資をするのか」という目的を明確にしましょう。目的があいまいなまま投資を始めると、流行している投資方法や短期的な値動きに影響され、冷静な判断ができなくなってしまいかねません。

投資の目的には、海外旅行や住宅購入、結婚・教育資金、夢を叶えるための資金、老後の生活資金などがあります。目的によって、必要な金額や運用期間、適した投資方法は異なります。

例えば、数年以内に使う予定のあるお金を準備したいなら、価格変動の大きい商品は避け、預貯金や値動きの小さい商品を中心に検討する必要があります。一方、老後資金のように長期で準備できるお金であれば、短期的な値動きに過度に左右されず、時間をかけて資産形成を進める方法も選びやすくなります。

投資の判断軸となる目的が定まったら「いつまでに、どのくらいのお金が必要なのか」を整理した上で、自分に合った投資方法を選びましょう。

余裕資金で行う

投資は生活に必要なお金を確保した上で、余裕資金で行うのが基本です。最近はNISAなどをきっかけに投資を始める方が増えていますが、生活費を切り詰めすぎたり、娯楽費を全て削ったりしてまで投資に回すのはおすすめできません。

投資は将来のために行うものですが、現在の生活を圧迫してしまうと長く続けにくくなります。病気や失業、冠婚葬祭、家電の故障など、突然の出費に備えるお金は現金で確保しておきましょう。

目安として、独身の方であれば生活費の3〜6カ月分程度、家族がいる方であれば生活費の6カ月〜1年分程度を生活防衛資金として持っておくのが望ましいです。また住宅購入の頭金や結婚式の費用、子どもの進学資金など、3〜5年以内に使う予定があるお金も、投資に回さず現金で確保しておきましょう。

投資に回せる金額を検討する際は、以下の式を参考にしてください。

  • 投資可能資金 = 総資産 − 生活防衛資金 − 近い将来に使う予定のお金

余裕資金の範囲内で投資を行えば、相場が一時的に下がった場合でも焦って売却しにくくなります。無理のない金額から始めることが、投資を長く続けるための大切なポイントです。

長期目線で行う

初心者が投資を行う際は、短期間で大きく儲けようとするのではなく、長期目線で取り組むことが重要です。

投資では、利益がさらに利益を生む「複利」の効果を活用できます。運用で得た利益を再投資することで、時間の経過とともに資産が増えやすくなる仕組みです。複利の効果は、運用期間が長いほど働きやすくなります。

一方で短期間で大きな利益を狙おうとすると、値動きの大きい商品への集中投資や、目先の相場に合わせた頻繁な売買に陥りがちです。その結果、思わぬ損失が出たり、売買のタイミングを誤ったりする可能性があります。

投資を始める前に、数年から数十年単位で運用する前提を持ち、日々の値動きに一喜一憂せず、無理なく続けられる方法を選びましょう。

資産を分散させる

投資で失敗しないためには、資産を分散させることも重要です。先述した通り、投資にはリスクがあり、一つの商品や一つの資産に集中して投資すると、その資産が値下がりしたときに大きな損失を受ける可能性があります。

資産を分散する考え方を「資産配分(アセットアロケーション)」といいます。株式や債券、不動産、金・銀・プラチナなど、値動きの異なる資産を組み合わせることで、資産全体のリスクを抑えやすくなるのです。例えば株式市場が大きく下落した場合でも、債券や不動産など他の資産の値動きが異なれば、資産全体のダメージを軽減できるでしょう。

投資では「次に大きく値上がりする商品を当てること」よりも、自分の目的やリスク許容度に合った資産配分を考えることが大切です。何が起こっても資産全体が大きく減りすぎないように、複数の資産に分散して投資することを意識しましょう。

初心者におすすめの投資方法5選

ここからは、初心者におすすめの投資方法を5つご紹介します。

投資方法によって、期待できる収益やリスク、必要な知識、運用の手間は異なります。まずはそれぞれの特徴を理解し、ご自身の投資目的やリスク許容度に合った方法を選びましょう。

投資信託

投資信託とは、投資家から集めた資金をファンドマネージャーがまとめて運用する金融商品です。集めた資金は株式や債券、不動産など複数の資産に投資されます。

投資信託のメリットは、少額から分散投資を始められることです。個別の株式や債券をご自身で選ぶ場合、ある程度まとまった資金や専門知識が必要になります。投資信託であれば、一つの商品を購入するだけで複数の資産に分散投資でき、運用も専門家に任せられます。

また必要に応じて売却できる点も、初心者に適しているポイントです。ただし、運用中には信託報酬などの手数料がかかる他、商品によっては購入時や解約時に手数料が発生することもあります。投資する際は手数料や運用方針、投資対象を確認しておきましょう。

投資信託を始めるなら、NISAやiDeCoといった制度の活用も選択肢になります。NISAは、一定の投資枠内で得られる運用益が非課税になる制度です。非課税保有限度額は生涯で最大1,800万円、非課税期間は無期限です。1年間の最大投資額は360万円までのため、非課税保有限度額を全て使い切るには最短でも5年かかります。保有している商品を売却すると、その商品の取得価額分の非課税保有限度額が翌年以降に復活するため、枠の範囲内で再投資することも可能です。

iDeCoは、老後資金を準備するための私的年金制度です。運用中の利益が非課税になるだけではなく、積み立てた掛金の全額が「小規模企業共済等掛金控除」として所得控除の対象になります。また60歳以降に受け取る際にも「退職所得控除」や「公的年金等控除」の対象となるため、税制面のメリットがあります。ただし、iDeCoは原則として60歳になるまで資金を引き出せないため、近い将来使う予定のあるお金は拠出金に充当しないようにしましょう。

ETF

ETFとは「上場投資信託」のことで、投資信託の一種です。投資信託と同じように、複数の株式や債券などに分散投資できます。

一般的な投資信託との違いは、ETFが証券取引所に上場している点です。株式と同じように、市場が開いている時間であればリアルタイムでの売買が可能です。そのため価格を確認しながら取引したい方や、売買のタイミングを自分で決めたい方に向いています。

またETFの分配金は、投資先の株式や債券などから得られる配当や利息を原資としています。コストなどを差し引いた利益が投資家に分配されるため、保有中に定期的な現金収入を得られる場合がある点もメリットです。

ただし、ETFは株式のように市場価格で売買するため、取引タイミングによって価格が変動します。証券口座での売買や注文方法など、一般的な投資信託よりも少し知識が必要になる場面もあります。そのため、投資信託に慣れてからETFを検討するのもよいでしょう。

高配当株

高配当株とは、配当利回りが比較的高い株式のことです。株式を保有している間、企業の利益の一部を配当金として受け取れる場合があります。

高配当株の魅力は、株価が大きく上昇しなくても、配当金による継続的な収入を期待できる点です。銘柄によっては、配当金に加えて株主優待を受けられる場合もあります。そのため値上がり益だけではなく、保有中の収入も重視したい方に向いています。

一方で高配当株も株式である以上、株価下落によって損失が発生する可能性は否定できません。また、配当金は必ず支払われるものではありません。企業の業績が悪化すれば、配当金が減る「減配」や、配当金がなくなる「無配」となる場合もあります。

高配当株に投資する際は、配当利回りの高さだけで判断しないことが大切です。企業の業績や財務状況、配当が継続されているかなども確認し、長期的に保有できる銘柄かどうかを見極めましょう。

債券投資

債券とは国や地方公共団体、企業などが投資家から資金を調達するために発行する「借用書」のようなものです。債券を購入した投資家は、あらかじめ決められた期間中に利息を受け取り、満期を迎えると額面金額を受け取れます。

債券投資のメリットは、満期や利率があらかじめ決まっているため、収益の見通しを立てやすいことです。例えば満期までの一定期間、決まった日に利息を受け取れるため、比較的安定した収入を期待できます。また額面金額よりも低い価格で債券を購入した場合、満期時に額面金額との差額が利益になることもあります。

債券は一般的に、株式よりも値動きが安定しやすい傾向にありますが、リスクがないわけではありません。

例えば、金利が変動すると債券価格が変動する可能性があります。また外国債券の場合は、為替変動の影響を受けます。発行体の信用力が低下すれば、利息や元本の支払いに影響が出るリスクもあるでしょう。債券投資を行う際は、利回りだけではなく、発行体の信用力や通貨、満期までの期間も確認する必要があります。

不動産投資

不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。物件を売却する際に、売却益を得られる可能性もあります。

不動産投資の特徴は、金融機関の融資を活用できる点です。自己資金だけで投資する場合と比べて、大きな資産を取得しやすく、少ない自己資金からでも始められる可能性があります。

また入居者がいれば毎月家賃収入を得られるため、継続的なキャッシュフローを期待することも可能です。管理費やローンの利息、減価償却費などを経費計上でき、不動産所得が赤字になった場合は、給与所得など別の所得と相殺(損益通算)できます。年収が高い方は、所得税や住民税の負担軽減といったメリットにつながることもあるでしょう。

さらに、不動産は実物資産であるため、インフレ時に物件価格や家賃が上昇する可能性があります。株式や債券などの金融資産とは異なる値動きをするため、分散投資の選択肢として検討しやすい点もメリットです。

ただし、不動産投資にもリスクはあります。空室が発生すれば家賃収入が得られず、築年数の経過によって家賃が下落する可能性もあります。修繕費や管理費、固定資産税などの支出も発生するため、購入前に現実的な収支シミュレーションを行うことが重要です。

投資を始める手順

ここからは、実際に投資を始める手順を簡単に解説します。

投資に回す金額を決める

まずは、毎月の収入や現在の貯蓄額を踏まえて、投資に回す金額を決めましょう。

先述した通り、投資は余裕資金で行うことが基本です。病気や失業、急な出費に備える生活防衛資金はもちろん、住宅購入の頭金、結婚式の費用、子どもの進学資金など近い将来使う予定のお金も、投資に回さず現金で確保しておきましょう。

その上で、月々の収入からいくらを投資に回せるのかを考えます。将来の資産形成も大切ですが、生活費や娯楽費、自己投資に使うお金とのバランスも重要です。無理のない金額から始め、収入や支出の変化に合わせて投資額を見直していくとよいでしょう。

目的(ゴール)を決める

次に何のために投資をするのか、目的やゴールを決めましょう。

先述した通り、投資の目的は人によって異なります。目的を決める際は「いつ使うお金なのか」「どのくらい必要なのか」をできるだけ具体的にすることが大切です。例えば「20年後までに老後資金を準備したい」「5年後の住宅購入に向けて頭金を貯めたい」など、時期と金額の目安を決めると、投資期間や投資方法を考えやすくなります。

また、人は目標があることで行動を続けやすくなります。大きな目標でなくても構いません。まずは「毎月1万円を投資に回す」「10年後にまとまった資産を作る」など、小さな目標を設定し、投資を続けるモチベーションにつなげましょう。

リスク許容度を考える

投資額や目的が決まったら、ご自身のリスク許容度を考えます。

リスク許容度とは、資産価格がどのくらい変動しても日常生活に支障なく過ごせるかを示す考え方です。言い換えると、資産が一時的に減ったときに、どの程度までなら不安を感じすぎずに運用を続けられるかという、メンタル面と経済状況の許容量を指します。

リスク許容度は、リスクに対する考え方だけではなく、年齢や職業、家族構成、収入、保有資産などによっても変わります。例えば20〜30代の会社員で独身の方は、長期で運用できる時間があり、収入も継続的に得やすいため、ある程度リスクを取りやすいでしょう。

一方で、50〜60代で老後資金がすでにある程度準備できている方が、値動きの大きい金融商品に偏って投資すると、必要以上に大きなリスクを取ることになりかねません。老後資金を使い始める時期が近い場合は、資産を大きく増やすことよりも減らしすぎないことを重視する必要があります。

ご自身がどの程度の値動きに耐えられるのか、生活費や将来の支出に影響が出ないかを考えた上で、投資方法を選びましょう。

資産配分を決め、金融商品を選ぶ

最後に、リスク許容度を踏まえて資産配分を決め、実際に投資する金融商品を選びます。

積極的にリターンを狙いたい場合は株式や株式型の投資信託の割合を高める、安定性を重視したい場合は債券や預金などの割合を高めるなど、リスク許容度に合わせて構成を検討するのが良いでしょう。

投資の方針は一度決めたら終わりではありません。年齢や収入、家族構成、ライフイベント、投資目的への達成度合いによって、適した資産配分は変わります。定期的に運用状況を確認し、必要に応じて資産配分や金融商品を見直しましょう。

投資は基本が大切! ポイントを押さえて着実に資産を増やしましょう

投資初心者の方は、いきなり大きなリターンを狙うのではなく、ローリスク〜ミドルリスクの投資方法から始めることが大切です。投資信託やETF、債券投資などは少額から始めやすく、分散投資もしやすいため、初心者でも検討しやすい方法といえるでしょう。

投資で資産形成を目指す際は「何を買うか」よりも「資産をどのように分けるか」を考えることが重要です。株式や債券、不動産など、値動きの異なる資産を組み合わせることで、一つの資産が値下がりした場合でも、資産全体への影響を抑えやすくなります。

分散投資の選択肢の一つとして、不動産投資を取り入れる方法もあります。不動産投資は、入居者がいれば毎月の家賃収入を期待できる他、金融機関の融資を活用して大きな資産を取得しやすい点が特徴です。また実物資産であるため、インフレ対策としても活用できるでしょう。

投資初心者で不動産投資に興味のある方や、分散投資を行いたい方は、エスリード株式会社へご相談ください。エスリードは、関西エリアを中心にマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。

無料面談や投資について学べるウェビナーを実施しているので、投資について相談したい方はお気軽にご利用ください。

監修者プロフィール
山田 太郎

田端 俊之
エスリード株式会社
営業部営業戦略室 次長

1999年 日本エスリードに入社、営業部門、開発部門を経て2002年から企画・マーケティング部門に従事。 携わったマンションの販売企画は100物件を超え、CM制作や自社主催のセミナー講師も務める。

マーケティング室の統括責任者として長年市場分析やマーケティング戦略業務に従事してきた経験を活かし、デベロッパーの市場分析目線から《マンション経営》をわかりやすくお伝えします。

関西の国立大学で経済学・マーケティングを学び、1999年に日本エスリードに入社。
入社以来、企画及びマーケティングを担当し、マーケティング室の統括責任者として市場分析やマーケティング戦略業務を担う。

「不動産投資の基礎知識」の他の記事を見る

不動産投資の基礎知識 2026.07.03 不動産投資の利回り・収支計算に使える無料Excelテンプレート・アプリ7選|複数パターンで試算する際のポイントを解説 不動産投資を行う上で重要なのが「シミュレーション」です。物件を選ぶ際は、どのくらいの収益を確保できるのか、借り入れに対して資金計画に無理がないかを確認する必要があります。 また物件購入後も、当初立てた計画通りに運用できているかを定期的に見直すことが大切です。空室や家賃下落、修繕費の発生などによって収支が変わることもあるため、運用中も小まめに収支をチェックする体制を整えておく必要があります。さらに売却を検討する際は、今が適したタイミングなのか、想定した売却益を得られるのかも確認しなければなりません。 そのため不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でも利回りや収支をシミュレーションできるようにしておくことが重要です。利回りやキャッシュフローを手軽に計算できるExcelテンプレートやアプリを活用すれば、購入前・運用中・売却前の各タイミングで収支を予測しやすくなるでしょう。 本記事では、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料Excelテンプレート3選とアプリ4選をご紹介します。複数パターンで試算する際の調整ポイントも解説するので、物件購入前や運用中の収支を見える化したい方は、ぜひ参考にしてください。 ※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です suggest2 不動産投資では表面利回りだけでなく、利回りアプリやExcelテンプレートを活用して、実質利回りやキャッシュフローを確認することが重要 空室率・家賃下落率・金利・修繕費・売却価格などを変えて試算することで、収支悪化への対応策や出口戦略を検討しやすくなる シミュレーション結果は入力条件に基づく試算であり、将来の収益を保証するものではないため、複数パターンで確認することが大切 不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要な理由 利回りや収支のシミュレーションは、不動産投資のさまざまな判断をする上で重要な材料になります。不動産会社に試算してもらうだけではなく、ご自身でもシミュレーションができたり、前提条件を確認できるようになったりしておくと、より適切な投資判断をしやすくなるでしょう。 ここでは、不動産投資で利回り・収支シミュレーションが重要といわれる3つの理由をご紹介します。 表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい 空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる 長期的な資金計画を立てられる 表面利回りだけでは物件の収益性を判断しにくい 不動産投資では、物件広告などに「表面利回り」が記載されているケースが多いです。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割って算出する利回りのことです。計算式は以下の通りです。 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 表面利回りは簡単に計算できるため、物件同士を大まかに比較する際には役立ちます。しかし計算式を見ると分かる通り、管理費や修繕費、固定資産税、保険料など運用中の支出は反映されません。 そのため表面利回りが高い物件でも、ローン返済や運用にかかる費用を差し引くと、想定よりも手残りが少なくなるケースがあります。実際の収益性を把握するには、物件広告などに書かれた表面利回りではなく、必要経費を差し引いた実質利回りや月々のキャッシュフローを確認しましょう。 空室や家賃下落、売却時の手残りまで見通しやすくなる 不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集時に空室が発生すると、その期間の家賃収入は得られないためです。また築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件の増加などによって、将来的に家賃が下がる可能性もあります。 さらに運用中には、設備交換や原状回復などの費用が発生することもあります。こうした支出を見込まずに購入すると、突発的な費用によって資金計画が崩れてしまうかもしれません。 物件購入前にあらかじめシミュレーションをすることで、空室や家賃下落、突発的な修繕費の出費があっても無理のない投資を行えるかを確認できます。また出口戦略の一環として物件の売却を想定する際にも、売却価格からローン残債や税金などの諸経費を差し引いた上で、どのタイミングであれば手残りを確保できるかをチェックできるでしょう。売却価格も楽観的な数字から厳しめの数字まで複数パターンで試算しておくことで、思ったほど手残りがないといった事態を想定しやすくなります。 運用中や売却時に不測の事態が起きたとき、どのように乗り切るかをあらかじめ検討するためにも、シミュレーションは欠かせません。 長期的な資金計画を立てられる 不動産投資は、数年〜数十年単位で運用するケースが多い投資方法です。そのため購入時点の利回りだけではなく、長期的に収支が成り立つかを確認する必要があります。 長期的な資金計画を立てる際は、先述した諸経費はもちろん、インフレや金利の上昇、消費税の増税なども踏まえてシミュレーションを行いましょう。購入直後は収支に問題がないように見えても、物価が上昇し修繕費の負担が増えたり、変動金利でローンを組んでおり金利の上昇によって返済額が上がったりすれば、月々のキャッシュフローが悪化する可能性があります。 特に老後の資産形成を目的に不動産投資を行う場合は、10年後、20年後、30年後に家賃収入からどのくらい手元に残るのかを確認しておくことが重要です。年次のキャッシュフローを確認できるExcelテンプレートや利回りアプリなどを活用すれば、条件を変えながら長期的な収支を比較しやすいです。 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレート3選 不動産投資の利回りや収支のシミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。年度ごとの収支推移をチェックしたい方や、空室率や家賃下落、税金などを加味した詳細なシミュレーションをしたい方はExcelテンプレートがおすすめです。 ここでは、不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のExcelテンプレートを3つご紹介します。 【エスリード】不動産投資収支シミュレーション エスリードの「不動産投資収支シミュレーション」は、借り入れ条件や売却条件はもちろん、空室率や空室期間、家賃下落率などを設定して試算できるExcelテンプレートです。条件を変えた複数パターンのシミュレーションにも対応しやすいため、楽観的な条件だけではなく、空室が長引いた場合や家賃が下がった場合など実態に即したシミュレーションに適しています。 入力項目はやや多いものの解説を確認しながら入力できるため、不動産投資の収支の仕組みを学びながら試算したい方に向いています。最大40年の長期収支を確認できるので、老後の資産形成や収入源の確保などを目的に、物件の長期保有をする予定の方はぜひ活用してみてください。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 エスリード株式会社 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引前キャッシュフロー空室率・空室期間の設定家賃下落率の設定年次キャッシュフロー売却を含めたシミュレーション 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方|必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 【マネーフォワード クラウド会社設立】不動産賃貸 収支シミュレーション マネーフォワード クラウド会社設立の「不動産賃貸 収支シミュレーション」は、家賃収入だけではなく管理費などの経費、返済利息、所得税、固定資産税などを踏まえて年度ごとの収支を確認できるExcelテンプレートです。 元利均等返済と元金均等返済の返済計画を確認できる点もメリットです。返済方法によって毎月の返済額や元金の減り方が異なるため、借り入れ条件を比較したい方に向いています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 株式会社マネーフォワード 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引後キャッシュフロー空室率の設定家賃下落率の設定年次キャッシュフロー減価償却費・固定資産税の概算元利均等返済・元金均等返済の返済計画CCRの確認 URL https://biz.moneyforward.com/establish/topics/7702/※アカウント登録が必要 【投資僧】不動産投資計算エクセルシート 投資僧の「不動産投資計算エクセルシート」は、表面利回りや実質利回りだけでなく、NOI、NET利回り、金利後利回り、年次キャッシュフローなどを確認できるExcelテンプレートです。入力項目やシート構成はやや複雑なため、手軽に利回りだけを確認したい方よりも、不動産投資の経験があり、複数の指標を基に詳細に分析したい方に向いています。 一方で、空室率や空室期間の設定には対応していないため、空室リスクを細かく反映したい場合は注意が必要です。家賃下落率については「6年目まで100%、7〜16年目97%、17年目以降90%」という前提で設定されています。任意の条件で細かく調整したい場合は、他のテンプレートと併用すると良いでしょう。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 暮らしホーム株式会社 主な機能、分かること 表面利回り実質利回りNET利回り金利後利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー家賃下落率の設定年次キャッシュフロー残債・残債利回りなどの確認 URL https://fudousan.click/marvelous-sheet/ 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリ4選 不動産投資の利回りや収支シミュレーションは、購入前だけではなく、購入後も定期的に行うことが大切です。毎回手計算を行うのは手間がかかるため、アプリを活用すると効率的です。入力項目に沿って物件価格や家賃、自己資金などを入れるだけで、利回りやキャッシュフローを自動で計算できるものもあります。 不動産投資の利回り・収支シミュレーションに使える無料のアプリを4つご紹介します。 不動産投資利回りシミュレーションアプリ 「不動産投資利回りシミュレーションアプリ」は、購入手数料率や経費率、空室率、所得税・住民税の税率などを細かく設定できるシミュレーションアプリです。試算結果を保存できるため、複数の物件や条件を比較検討しやすいです。 また不動産投資の基礎知識に関するコラムも閲覧できるため、シミュレーションを行いながら不動産投資への理解を深めたい方に向いています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 Factory inc. 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー売却後の最終総合収支税引後キャッシュフロー累計シミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ 21.6MB ストア App Store/Google Play 評価 App Store:4.2/Google Play:3.9 不動産投資シミュレータ 「不動産投資シミュレータ」は、物件価格や自己資金、予定賃料、空室率などを入力して、利回りを簡易的に確認できるアプリです。経費や税金を細かく差し引いた試算には対応していません。 詳細な収支を確認するというよりも、物件購入前に利回りを大まかに把握したい場合に向いています。iOS版はなく、Google Playでのみ提供されています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 addquick 主な機能、分かること 表面利回り実質利回り現金利回り自己資金に対する利回り空室率の設定存シミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ - ストア Google Play 評価 Google Play:3.1 楽待 「楽待」は、投資用不動産の物件検索や情報収集に加え、路線価や賃料、空室率、利回り、取引事例、駅の乗降客数、ハザードマップなどを地図上で確認できるアプリです。物件単体の収支だけではなく、周辺環境やエリアの情報も合わせて確認したい方に向いています。 ただし、利用には会員登録が必要です。またシミュレーションの利用回数に上限がある場合があるため、事前に利用条件を確認しておきましょう。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 楽待株式会社 主な機能、分かること 物件検索非公開物件の提案表面利回り実質利回り空室率・家賃下落率・修繕費などを踏まえた収支シミュレーション地図上での周辺情報確認 アプリ内課金 あり ダウンロードサイズ 53MB ストア App Store/Google Play 評価 App Store:4.6/Google Play:4.5 不動産投資の収支計算 Real Estate Invest 「不動産投資の収支計算 Real Estate Invest」は、物件価格や家賃などの基本情報を入力することで、表面利回り・実質利回り・キャッシュフローを確認できるアプリです。複数のシミュレーション結果を保存できるため、購入候補の物件を効率よく比較したい方に向いています。Android版はなく、App Storeでのみ提供されています。 概要は以下の通りです。 table2 項目 内容 提供会社 個人(Hiromichi Fujiwara) 主な機能、分かること 表面利回り 実質利回り税引前キャッシュフロー税引後キャッシュフロー空室率の設定年次キャッシュフローシミュレーション結果の保存 アプリ内課金 なし※利用時に動画視聴が必要な場合あり ダウンロードサイズ 34.8MB ストア App Store 評価 App Store:3.9 シミュレーション以外で不動産投資に活用できるWebサイト・ツール 不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。物件の購入前はもちろん、運用中もさまざまな場面で判断が必要になるため、情報収集や物件検索、資産管理などを効率的に行える体制を整えておくのがおすすめです。 ここでは、シミュレーション以外で不動産投資に活用できる主なWebサイトやツールをご紹介します。 情報収集 不動産投資では、物件価格や利回りだけではなく、土地の評価額や周辺相場、各種費用の目安なども確認する必要があります。情報収集に役立つWebサイトを活用すれば、物件を比較する際の判断材料を効率よく増やせます。 代表的なWebサイトは以下の通りです。 table2 ツール名 主な特徴 活用できる場面 固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格などを地図上で確認できる 土地価格の目安や周辺エリアの地価水準を確認したいとき ローン返済額や利回り、税金、各種計算をWebサイト上で行える計算ツール ローン返済額や簡易的な収支を確認したいとき どちらも不動産投資専用のWebサイトではないものの、シミュレーションをする上での情報収集や試算の補助に役立ちます。ただし、これらのツールだけで投資判断を完結させるのは避けましょう。地価や計算結果はあくまで参考情報として扱い、実際の賃貸需要や物件状態、収支シミュレーションと併せて確認してください。 投資用物件の検索 投資用物件を探す際は、物件検索アプリやポータルサイトも活用できます。エリアや価格、利回り、築年数などの条件を指定して検索できるため、どのような物件が市場に出ているのかを把握しやすくなります。 主なWebサイトは以下の通りです。 table2 Webサイト名 主な特徴 向いている人 楽待※アプリあり 投資用不動産に特化した物件検索ができ、収益物件の情報収集にも使いやすい 投資用物件を幅広く比較したい人 SUUMO※アプリあり マンション・戸建て・土地など幅広い不動産情報を検索できる 周辺相場や居住用物件の価格帯も確認したい人 不動産投資☆連合隊 エリアや利回りなどから物件を検索できる 投資用物件を効率的に探したい人 ニフティ不動産※アプリあり 複数の不動産サイトの物件情報をまとめて検索できる 複数サイトを横断して物件情報を確認したい人 物件検索ができるWebサイトやアプリを使えば、検討しているエリアの物件価格や利回り、築年数、駅距離などを比較できます。複数の物件を見比べることで、相場感をつかみやすくなるでしょう。 ただし、掲載されている利回りは表面利回りであることも多く、実際の収益性とは異なる場合があります。気になる物件があった場合は、空室率や管理費、修繕費、ローン返済なども含めて、別途シミュレーションを行うことが必要です。 資産管理 不動産投資を始めた後は、保有物件の収支や契約書類、入居状況などを管理する必要があります。資産管理アプリを活用すれば、複数の物件情報や運用状況をまとめて確認しやすくなります。 主なツールは以下の通りです。 table2 Webサイト名 主な特徴 向いている人 WealthPark (App Store/Google Play) 保有物件の収支や契約情報などを確認できる資産管理アプリ 複数物件の運用状況をまとめて管理したい人 Roomコネクト (App Store/Google Play) 不動産管理業務を効率化できる入居者管理アプリ 管理会社とのやり取りや物件情報を整理したい人 資産管理アプリには、毎月の収支や入金状況、契約書類、税務関連書類などを確認できるものがあります。紙の書類やメールを探す手間を減らせるため、忙しい方でも運用状況を把握しやすいでしょう。 ただし、利用できる機能はサービスや管理会社、保有物件によって異なります。特定の会社で購入・管理している物件に限られるケースもあるため、導入前に対応範囲を確認しておきましょう。 複数パターンでシミュレーションする際の調整ポイント 不動産投資のシミュレーションでは、一つの前提条件だけで判断しないことが大切です。空室率や家賃下落率、金利、修繕費、売却価格などは、将来的に変動する可能性があるためです。 Excelテンプレートやアプリを使えば、条件を変えた場合の収支の違いを比較しやすくなります。ここでは、複数パターンでシミュレーションする際に調整したい主な項目を解説します。 空室率を変えて収入減に耐えられるか確認する 先述した通り、不動産投資では、常に満室で運用できるとは限りません。入居者の退去や募集によって空室が発生すると、その期間の家賃収入はなくなります。そのためシミュレーションでは、一定の空室率を加味した上で無理のない資金計画を立てられるかを確認することが大切です。 空室率を変えて試算する際は、退去後の原状回復や新たな入居者を募集する期間も考慮しましょう。空室期間が長引いた場合でも、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支払いは発生します。空室率を高めに設定しても月々の返済に支障がないか、手元資金でどの程度補填できるかも試算しておきましょう。 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所の調査では、2023年度の首都圏における委託管理物件の入居率は95.6%でした(※)。単純に考えると、空室率は4.4%になります。ただし、物件の築年数やエリア、間取り、管理状態によって空室リスクは異なります。新築物件であれば空室率を低めに、中古物件であれば5〜10%程度など、物件の状況に応じて慎重に設定しましょう。 なお、サブリースを利用する場合は、入居者の有無にかかわらずサブリース会社から一定の賃料が支払われるため、空室による直接的な収入減を抑えられます。ただし、サブリース手数料や免責期間が収支に影響するため、シミュレーションではサブリース契約の内容を正しく反映しましょう。 ※参考:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所.「日管協短観」.(参照:2026-06-16). 家賃下落率を変えて長期収支を確認する 購入時の家賃も、将来にわたって同じ水準で続くとは限りません。築年数の経過や周辺相場の変化、競合物件の増加などによって、家賃が下がる可能性があります。 家賃下落率を設定してシミュレーションを行うことで、将来的な収入減を見込んだ収支を確認できます。特に長期保有を前提に不動産投資を行う場合は、家賃下落を考慮した試算が欠かせません。購入時点の家賃だけで判断すると、10年後、20年後のキャッシュフローを楽観的に見積もってしまう可能性があります。 家賃下落を反映する際は、現実に近い下落周期や下落率を設定することが大切です。運用予定の物件と似た立地・広さ・設備の物件を複数調べ、築年数ごとに家賃がどの程度変わっているかを確認すると、より現実に近い条件を設定しやすくなるでしょう。 家賃下落率や下落周期を設定できるアプリやExcelテンプレートを使えば、より堅実な試算ができます。家賃が下がった場合でもローン返済や運営費用を賄えるか、長期的に資金計画が成り立つかを確認しましょう。 金利を変えて返済負担の変化を見る 不動産投資ローンを変動金利で借り入れる場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。金利が上がると、月々のローン返済額や総返済額が増え、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。 そのため、シミュレーションでは現在の金利だけではなく、金利が上昇した場合の返済負担も確認しておきましょう。例えば現在の金利に加えて、0.5%、1.0%、2.0%上昇した場合など、複数のパターンで試算しておくと、金利上昇時の影響を把握しやすくなります。 借入額が大きいほど、金利変動による影響も大きくなります。特にフルローンや高い借入割合での購入を検討している場合は、金利上昇後も返済を続けられるかを必ず確認しましょう。 修繕費や運営費用を多めに見積もり、月々のキャッシュフローを確認する 不動産投資では管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの運営費用が発生します。これらの費用は、月々の手残りに直接影響します。 特に築年数が経過すると、設備交換や修繕、原状回復などの費用が増える可能性がある点に注意が必要です。購入時点では大きな支出が見込まれていなくても、数年後に給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になることもあるでしょう。 シミュレーションでは修繕費などをやや多めに設定し、それでも月々の収支が成り立つかを確認することが大切です。 また突発的な支出に備えるため、手元資金をどのように確保するかも検討しておきましょう。毎月の家賃収入から一定額を修繕費として積み立てる、空室時に備えて数カ月分の返済額を手元に残しておくなど、運用中の資金管理まで含めて考える必要があります。 売却価格を変えて出口戦略を確認する 出口戦略の一つとして一定期間運用した後に物件の売却を検討している場合、売却価格によって最終的な収益が大きく変わります。築年数や市況、賃貸需要の変化によっては、必ずしもその時点のローン残債より高く売れるとは限りません。 そのため、売却価格も複数パターンを設定してシミュレーションしましょう。例えば購入価格と同程度で売却できるケース、購入価格より低い価格で売却するケース、想定より高く売却できるケースなどを比較することで、どのタイミングで売却するのが良いのかといった出口戦略を検討しやすくなります。 出口戦略まで含めてシミュレーションしておくことで、短期的な物件価格の下落に慌てることなく、長期的な投資判断をしやすくなります。保有を続けるべきか、売却を検討すべきかを判断する際にも、複数パターンの試算結果が役立つでしょう。 シミュレーションで収支を見える化し、自分に合う投資判断につなげよう 不動産投資では、物件広告に記載されている表面利回りだけではなく、ローン返済や諸経費などを加味した実質利回りやキャッシュフローまで確認することが重要です。空室や家賃下落、金利の上昇などのリスクも踏まえてシミュレーションを行うことで、購入後の収支を具体的にイメージしやすくなります。 Excelテンプレートや利回りアプリを活用すれば、物件価格や家賃収入、借り入れ条件、空室率などを入力するだけで、収支を見える化することが可能です。手軽に試算できれば、楽観的な条件から厳しめの条件まで比較でき、運用の実現性を確認しやすくなるでしょう。 エスリード株式会社では、物件選びから収支シミュレーション、購入後の管理、将来の売却まで、グループで一貫してサポートできる体制を整えています。長期的な収支やリスクを踏まえながら、ご自身に合った不動産投資を検討したい方は、ぜひエスリードへご相談ください。また検討中の物件のシミュレーションをしてみたい方は、以下より無料のExcelテンプレートをダウンロードしてみてください。 不動産投資の基礎知識 2026.07.03 マイナス収支は失敗? 新築物件は買った瞬間に価値が下がる? ワンルームマンション投資に関するウソについて徹底解説 ワンルームマンション投資について情報収集をしていると「月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗」「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」「サブリースは危険」といった、不安を煽るような記事や動画を目にすることがあります。しかし、そういった情報は、発信者によって歪められていたり、明確なウソであったりするケースも少なくありません。 真偽を確かめずにうのみにしてしまうと、投資目的に合わない物件を購入してしまったり、逆に手放す必要のない物件を売却してしまったりする恐れがあります。 そういった失敗をしないためには、表面的な情報ではなく、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に「惑わされないための判断基準」を明確に持つことが重要です。 本記事では、ワンルームマンション投資に関してよく目にする代表的な「ウソ」や誤解について解説するとともに、表面的な情報に振り回されずに投資判断を行うためのポイントをご紹介します。 suggest2 「月々のキャッシュフローがマイナスならワンルームマンション投資は失敗」「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」「サブリースは危険」「サブリースは危険」はウソ 都心部などの立地の良い物件を購入していれば「1秒でも早く売らないと損」という状況はそもそも起こらない インターネット上のウソにだまされないためには、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に明確な判断基準を持っておくことが重要 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務(勤続5年) 年収500万円 不動産投資初心者 検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 ワンルームマンション投資に関してよく目にするウソ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 新築ワンルームマンション投資について調べていると、ネガティブな情報ばかりが目に入るのですが、どこまでが本当なのでしょう? ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 前提として、新築物件よりも中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多いので、どうしても新築を下げて中古を上げるような情報が目に入りやすい環境です。その中でも、明確にウソと言えるものについて、いくつか紹介していきましょう。 ウソ①月々のキャッシュフローがマイナスならワンルームマンション投資は失敗 不動産投資ではしばしば、月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗、危険と言われます。しかし、月々のキャッシュフローは主に、頭金や借入額、返済期間といった、ローンの条件によって左右されます。 新築や築浅のワンルームマンション投資の最大のメリットは、担保価値も残存耐用年数も十分にあるため、フルローンで物件を購入できることです。金融機関から投資用の資本を借りてレバレッジをかけられるというのは、新築や築浅のワンルームマンション投資ならではの強みです。 フルローンで物件を購入する場合、借入額が大きくなりやすいため、返済期間が長くても、家賃収入からローン返済額や管理委託費などの運用諸経費を差し引いた月々のキャッシュフローはマイナスになりがちです。一方、物件の購入時にある程度まとまった頭金を入れていると、借入額が少なくなる分、月々のローン返済額が抑えられるため、キャッシュフローはプラスになります。つまり、月々のキャッシュフローがマイナスになるかプラスになるかは、自己資金を毎月少しずつ入れるのか、購入時にまとめて入れるのかという、タイミングの違いによるところが大きいのです。 ローン返済中のキャッシュフローがマイナスであったとしても、ローン残債はきちんと減っていきます。ローン残債が物件価格を下回るタイミングで売却し、ローンを完済すれば、残りは収益になります。もしかすると、月々のキャッシュフローがマイナスなら失敗と考えている方の中には、損益分岐点を迎えられないと勘違いしている方もいるのかもしれません。しかし、どんな物件でも、ローンの完済まで待てば損益分岐点は現れます。またローンが完済されて以降は、運用諸経費を差し引いた家賃収入をほぼそのまま受け取れます。 つまり、フルローンを利用したことによって、月々のキャッシュフローがマイナスになっても、それ自体は問題ではなく、生活費も含めて月々の手出しに耐えられない資金計画であることが問題なのです。マイナスのキャッシュフローだけを見て「ワンルームマンション投資は良くない」「不動産投資に失敗した」と誤った判断をしないようにしましょう。 ウソ②新築物件は買った瞬間に価値が下がるから止めておいた方が良い 先述した通り、前提として、新築物件よりも中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多く、どうしても中古物件を取り扱う不動産会社のポジショントークが目に入りやすい環境です。 その上で「新築物件は買った瞬間に価値が下がる」というのは明確なウソです。もしそうであれば、金融機関は下がることを前提にした物件評価で融資条件を決めるため、フルローンで物件を購入することはできないでしょう。 新築物件を購入するメリットはいくつかありますが、その一つに物件評価の高い時期に保有できることが挙げられます。一般的に、物件は築10年を過ぎると5年おきに評価が下がり、築20年を過ぎると下がり幅が大きくなります。 まず新築から10年程度は購入時のシミュレーション通りに資産化を進めやすく、この期間に物件を保有していると、余裕を持って損益分岐点を迎えることができる可能性が高くなります。また先述した通り、築20年程度までは比較的金融機関からの評価が高いため、出口戦略を取りやすいです。つまり、相場通りに物件を取得できているなら、新築物件の方が売却時の利益が出やすいといえます。 ただし、一つ注意が必要なのが、家賃のつり上げによって相場よりも高値で物件を購入(高値掴み)してしまった場合です。金融機関では新築物件の物件評価に収益還元法を用いているため、家賃を上げれば物件価格を上げられます。新築であれば、多少家賃が高くても比較的簡単に入居者が付きますが、退去が発生した後に、同じ家賃では次の入居者がなかなか決まらない可能性があります。想定よりも早い段階で、高めの家賃から相場通りの家賃まで下がると、キャッシュフローが悪化したり、売却価格が下がったりしてしまい、シミュレーション通りに損益分岐点が現れなくなってしまいます。物件を購入する際には、設定されている家賃が周辺の相場通りかも確認するようにしましょう。 ウソ③サブリースは危険 サブリースとは、管理会社(サブリース会社)がマンションやアパートなどの賃貸物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室や家賃滞納の有無にかかわらず、一定の賃料を受け取れるため、キャッシュフローの安定性が高くなります。借り上げなので、もちろん管理業務もほぼ丸ごと任せられます。管理委託と比べると手数料はやや高めになりますが、空室や家賃滞納に対するリスクに備えられることから、不動産投資では有力な選択肢の一つです。 実際に過去にはサブリース契約をめぐるトラブルが相次ぎ、社会問題になったこともありますが、2020年にサブリース新法が整備され規制が強化されているため、信頼できるサブリース会社を利用する分には、危険はありません。 サブリース会社を選ぶ際には、入居者対応や管理業務の質、入居者の募集力などを確認するとともに、後から想定と違ったとならないように、委託できる業務の範囲や家賃保証率、契約の更新期間や更新料の有無、免責期間の有無といった契約内容をしっかりと確認することが大切です。 サブリースについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてチェックしてみてください。 不動産投資でサブリースはあり? 危険だといわれる理由やメリット、契約時の注意点を解説 ウソ④1秒でも早く売らないと損 保有している物件を1秒でも早く売らないと損をするなどと言う不動産業者もいますが、そういった状況はほとんど起こり得ないと覚えておきましょう。 1秒でも早く売らないと損と言われる状況には、以下のようなものがあります。 立地の良い物件だが高値掴みしてしまった 立地の悪い物件を買ってしまった 金利が上昇している 月々のキャッシュフローが悪化している しかし、どの状況であっても、1秒でも早く売って得をすることはありません。 融資を活用して投資物件を購入する場合、一定期間、物件を運営し、ローン残債が売却価格を下回り、それまでの手出しも回収すると損益分岐点に到達します。先述した通り、どんな物件でもローンを完済すれば損益分岐点は現れます。特に現在の日本はインフレであるため、きちんと将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選べていれば、物件価格が上昇する可能性が高く、損益分岐点を迎えないことはまず考えにくいでしょう。 むしろ、物件購入からまだ日が浅い場合は損益分岐点に到達していないため、売却することでかえって損をしてしまう可能性が高いです。そのため、仮にキャッシュフローが悪化して手出しが増えたとしても、耐えられる資金計画が大切です。 ちなみに、もしも本当に1秒でも早く売った方が良いという状況があるとするなら、それは、物件価格が3分の1になった場合です。しかし、東京や大阪の都心部など立地の良い物件の場合は土地代が半分以上を占めるため、立地選びがきちんとできていれば、そもそもこういった状況は起こり得ません。 物件を買い取りたい不動産業者に不安を煽られて売却すべきではない物件を売ってしまうとそれこそ損をしてしまうので、十分に注意してください。 ワンルームマンション投資のウソにだまされないためにはどうしたらよい? fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 一度は目にしたことのある話が実はウソだと知って、驚きました。きっと他にもありますよね……。こういった情報にだまされないために、何か対策できることはありませんか? ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん インターネット上のウソにだまされないためには、不動産投資の仕組みを正しく理解し、自分の中に明確な判断基準を持っておくことが重要です。また不安につけ込まれないよう、余裕を持った資金計画を立てておくことも大切でしょう。 具体的に何をしたらよいのか、押さえておきたいポイントをいくつかご紹介します。 投資の目的を明確にする 投資の成功・失敗は、投資をする上で設定した目的や目標を達成できたかどうかで決まります。そのため、ワンルームマンション投資を始める際は、投資によって何を達成したいのかを明確にしておくことが大切です。 将来に向けての資産形成を目的にしている場合、月々のキャッシュフローがマイナスであっても、最終的に必要な資産額を確保できた、あるいは、資産を使うタイミングまでにローンを完済し、以降は月々の家賃収入のほとんどが手元に残っているという状況であれば、それは成功といえるでしょう。 目的があいまいなままだと、途中の収支だけを見て「失敗した」と判断してしまいやすく、その結果、実際には順調なのに焦って物件を売却してしまい、かえって損失が出てしまうといったことも起こり得ます。投資の目的を明確にすることで現在の状況を正しく認識できるようになり、ウソにだまされたり、誤った投資判断をしてしまったりするリスクを下げられるでしょう。 誰がどのような立場で情報を発信しているのかを確認する 一口に不動産業者といっても、新築マンションを開発・提供する不動産デベロッパーや、売主から買主探しの依頼を直接受けている元付け業者、買主と元付け業者の仲介をする客付け業者、中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションを行って再販売する買取再販業者など、さまざまな業者が存在しています。 先述した通り、中古物件を取り扱っている不動産会社が圧倒的に多く、新築物件を取り扱う不動産デベロッパーはごくわずかです。中には自社の中古物件を買ってもらったり、保有物件を売ってもらったりするために、意図的に新築物件についてのネガティブな情報を発信しているケースもあるかもしれません。 特に不安を煽るような内容の場合は、発信者の立場や背景を把握した上で、真実かどうか、偏った内容ではないかを確認することが大切です。 悪徳業者の手口を知る 不動産業者の中には、悲しいですが悪徳業者も存在します。悪徳業者はさまざまな方法で契約を持ちかけ、収益が出にくい物件を購入させようとすることがあるので注意が必要です。 具体的な手口をいくつかご紹介しますので、以下のような場面に遭遇したら、はっきりと断りましょう。 table2 手口 概要と具体例 過剰な営業トーク 「期間限定の優良物件」「今だけ特別値引き」「人気が高く抽選になる可能性がある」「確実に資産形成につながる」といった、魅力的な言葉で契約を急がせる手口冷静に比較・検討する時間を与えずに契約を促す 恋愛商法で相場より高い物件の契約を促される 「恋愛商法」や「ロマンス詐欺」と呼ばれる、恋愛感情に付け込み、高額な投資物件を契約させる手口「投資コンサルタント」や「ファイナンシャルプランナー」などの専門家と名乗って信用させた上で「二人の将来のため」などと言って、物件の購入を促す 過大な収支シミュレーションを提示する 相場より高い家賃設定であるにもかかわらず、常に入居者がいる想定( = 空室率0%)で収支を示す手口空室率を0%にしていたり、家賃下落や修繕費などの支出を極端に少なく見積もっていたりする場合は、注意が必要 投資物件の購入に住宅ローンの利用を勧められる 「住宅ローンを利用した方が金利が低くてお得」「住宅ローン控除も受けられる」などと説明し、投資物件の購入に住宅ローンを使わせようとする手口不正利用が発覚した場合、借入金の一括返済を求められたり、今後の金融機関との取引に影響したり、詐欺として責任を問われたりする可能性があるため、絶対に応じてはいけない オーナーチェンジ物件での偽装入居や退去予定の隠ぺい アルバイトなどを一時的に入居させ、入居者がいる物件のように見せかける手口物件の引き渡し後すぐに退去され、想定していた家賃収入を得られず、空室リスクを負うことになる 直近で行われる大規模修繕工事の隠ぺい 近いうちに予定されている大規模修繕工事を伝えないまま、契約を進める手口購入直後に大規模修繕工事が実施されると、想定していなかった修繕積立金の増額や一時金の負担が発生する可能性がある 手付金の貸し付けを提案される 手付金の捻出が難しい買主に対して、営業担当者が「立て替える」などと言って契約を勧める手口手付金の貸し付けによる契約誘引は宅地建物取引業法に抵触するまた「手付金は不要」と説明した上で、後に買い主都合の契約解除として高額な損害賠償を請求する手口もある手付金には買主を守る効果もあるため、物件の売買契約を進める際には、必ず自分で手付金を用意し、支払う 悪徳業者の手口についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。 ワンルームマンション投資で失敗するからくりとは? 悪徳業者の手口や後悔しないためのポイントを解説 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を選ぶ ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では立地が最も重要です。需要が高い立地にある物件は、空室リスクや家賃下落リスクを抑えられ、物価の上昇や周辺エリアの開発による需要増加などがあれば、家賃を上げられる可能性もあります。 現在は需要が高くても、何らかの事情で将来的に需要が減少する可能性もあるため、人口動態や開発計画なども踏まえて、将来にわたって需要の減少しない立地を選びましょう。 相場を確認する 先述した通り、金融機関では物件評価に収益還元法を用いているため、家賃を上げれば物件価格を上げることができます。高値掴みにならないよう、周囲の似たような物件の家賃相場を事前に確認しておくことも大切です。 東京や大阪などの都心部では、建築費の上昇や需要の増加により、物件価格が高騰していますが、それに対して家賃水準が追いついていない状況です。家賃は人々の生活に直結するため、そう簡単には上がっていかないのです。 新築だと、びっくりするような価格・家賃の物件もありますが、新築の時はすぐに入居者が付いても、3年後、5年後に退去が起こった場合に、同じ家賃を維持できない可能性があります。物件購入時には、似たような間取りや条件の新築物件の家賃相場だけではなく、築年数が進んだ物件の家賃相場も確認しておきましょう。 事前に現実的なシミュレーションを行う 投資物件を購入する前には、現実的な収支シミュレーションを行うことが欠かせません。特に変動金利型ローンを利用して物件を購入する場合は、今後の金利上昇を踏まえて、楽観的な条件ではなく、やや厳しめの条件で試算しておくことが大切です。 例えば、空室率は新築で約3%、中古で5〜10%程度を想定しておくと、空室を踏まえた現実的なキャッシュフローを把握できます。また家賃は、築年数の経過や周辺相場の変化によって下落する可能性があるため、6〜10年に一度程度の家賃下落を想定し、5%下落した場合と10%下落した場合など、複数のパターンで確認しておきましょう。先述した金利についても、0.25%上昇した場合、0.5%上昇した場合、1%上昇した場合といったように、複数パターンのシミュレーションをしておくのがおすすめです。 シミュレーションでは、家賃収入とローン返済額だけではなく、購入時や売却時の諸費用、管理委託費や固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、原状回復費用、修繕費といった運営諸経費も含めて試算する必要があります。併せてローン返済によって元金がどのように減っていくのか、売却価格がローン残債を上回る時期はいつ頃になりそうかもチェックしておきましょう。 表面上は利益が出ているように見えても、空室や税金、修繕費、金利上昇などを考慮すると、月々の手出しが多くなったり、最終的な手残りが少なくなったりするケースもあります。そのため、購入前の段階で複数の条件を想定し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。 不動産投資のシミュレーションをご自身で行う場合は、ぜひ、以下の記事を参考にしてください。エスリードの無料シミュレーションシートもダウンロードできます。 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方|必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 生活費も含めた月々のキャッシュフローに余裕を持たせる 先述した通り、月々のキャッシュフローが悪化しても耐えられる資金計画が大切です。生活費も含めたキャッシュフローに余裕がない状態で運用を続けていると、手出しの増加や突発的に資金が必要になった場合に対応できず、事前に立てた投資戦略とは異なるタイミングで物件を売却せざるを得なくなるかもしれません。また資金計画に不安があると、悪徳業者などに付け込まれやすくなります。 現実的なシミュレーションを行った上で、多少状況が厳しくなったとしても耐えられる範囲で投資を行うというのは大前提ですが、手元の資金に余裕を持たせておくというのも大切です。例えば、ある程度の頭金を投入し、借入額を減らすことで月々のローン返済額を抑え、キャッシュフローに余裕を持たせるという方法が考えられます。逆に、フルローンで物件を購入し、手元の資金を残しておくというのも作戦の一つです。どちらが適しているかは、それぞれの状況によるため、自己資金額や想定される毎月の手出しなどを踏まえて検討しましょう。 サブリースを利用し、空室や滞納によって家賃収入が入らなくなるリスクを低減するというのも、キャッシュフローを悪化させない対策として有効です。さらに、損益通算によって節税できた場合には、その還付金には手を付けず、設備の入れ替え費用や修繕費などの突発的な支出に備えて積み立てておくというのもおすすめです。 信頼できる不動産会社や管理会社に依頼する ワンルームマンション投資をする際には、不動産会社選びも重要なポイントの一つです。特に初めて不動産投資を行う場合は、大手の不動産会社に依頼するのがおすすめです。需要の高いエリアの物件を紹介してもらえる他、購入後のサポート体制も整っているケースが多く、安定した運用につながります。また大手の不動産会社は複数の金融機関と提携しており、大手の金融機関と提携していることも多いため、融資条件の面でも有利に進められる可能性が高くなります。 信頼できる不動産会社を選ぶには、取り扱っている物件の立地や提携している金融機関の他、以下のようなポイントを確認しましょう。 table2 確認ポイント 概要 取り扱っている物件の立地 将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアの物件を取り扱っているか販売中の物件だけではなく、過去に販売していた物件もチェックする 提携している金融機関 大手の金融機関と提携しているか提携先の金融機関が複数あるか 収支シミュレーションの内容 家賃相場や空室率、管理委託費、修繕費、金利上昇などを踏まえた、現実的なシミュレーションを提示してくれるか 営業担当者の対応 メリットだけではなくデメリットやリスクについても説明してくれるか質問に対して丁寧かつ具体的に回答してくれるか契約を急かさず冷静に検討する時間を与えてくれるか グループ体制 物件の購入だけではなく、購入後の賃貸管理や将来の売却まで一貫して相談できる体制があるか窓口が分かれている場合は、各段階でどこまでサポートしてもらえるのか 宅建業者番号(免許番号)の数字 宅地建物取引業者免許の数字(更新回数)はいくつか不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、更新回数が表示されている例:国土交通大臣(7)第〇〇〇〇号括弧内の数字は、5年ごとの免許更新によって増えていく業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができないケースもあるため、数字が大きいほど、長期間にわたって営業を継続してきた不動産会社であることが分かる<更新回数の目安> (1)〜(2): 創業・営業開始からまだ日が浅い(5)以上: 20年以上の営業実績(7)以上: 30年以上の営業実績 また不動産投資では、物件を購入した後の管理体制が収益に大きく影響します。依頼する管理会社によって入居率や老朽化のスピードも変わるため、こちらも慎重に選ぶことが大切です。 グループ内に管理会社や賃貸仲介会社のある不動産会社から物件を購入すれば、そのまま依頼することができ、自社グループの物件のため、手厚く対応してもらえる可能性も高いです。もしも、自身で管理会社を探さなければならない場合は、以下に挙げる確認ポイントを押さえておきましょう。 table2 確認ポイント 概要 入居率・管理実績 管理物件の入居率が高く、実績が豊富であるか(目安は95%以上) 管理手数料 家賃の5%前後が目安であり、内訳や追加費用が明確か 業務範囲 対応している業務と、別料金となる業務が明確か トラブル時の体制 トラブルに対応できる体制が整っているかトラブル発生時の対応スピードが早いか 担当者の対応 問い合わせをした際の返信スピードが早いか納得できる説明をしてくれるか 例えばエスリードであれば、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社の他、中古物件を扱う会社もあるため、購入後の運用はもちろん、将来の出口戦略についてもご相談いただけます。 インターネット上のウソにだまされず、ワンルームマンション投資を成功させましょう fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん ウソにだまされたり、不安を煽られたりして誤った投資判断をしてしまわないためには、付け入る隙を与えないことが大切です。 yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん たしかにそうですね。やはり、自信がなかったり、不安に感じていたりするところに「この物件はやめた方がいいです!」と言われたら、簡単に信じてしまいそうです。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうならないためにも、自分の中に自信を持って判断できる基準を持っておくことが大切です。例えば、シミュレーションをした上で、この範囲内の変動であればOK、このラインまで悪化したら対策を講じるといった明確な判断基準を決めておくと、外野から何を言われても惑わされずに済むでしょう。また資金面に不安があると、買い取りの誘惑に負けやすいので、生活にもゆとりを持てる資金計画を立てることも重要です。 それからやはり、不動産投資に関する正しい知識を持っておくというのも大切だと思います。今回ご紹介した4つのウソも、不動産投資の仕組みを知っていれば、おかしいとすぐに気付ける内容です。それに、知識があることは自信にもつながります。知識を付けるといっても、たくさん勉強しなければならないわけではありません。このエスリードJOURNALで基礎知識を身に付けつつ、一緒にシミュレーションなどを行いながら、理解を深めていってもらえればと思います。不明点は分かるまで丁寧に説明しますので、ぜひ一緒にワンルームマンション投資を始めましょう! エスリード株式会社は東証プライム市場に上場しており、安定した経営基盤の基、これまで多くの不動産投資を支援してきた実績があります。将来にわたって需要の見込める立地にある新築ワンルームマンションをご紹介できるだけではなく、大手金融機関とも提携しているため、複数の選択肢の中から一人一人の状況に合った金融機関をご案内することが可能です。 さらに、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古物件を扱う会社もあり、物件購入後の管理や入居者募集、将来の売却までまとめて相談しやすい体制が整っています。初めての不動産投資で、物件選びからローン、購入後の運用、出口戦略まで一貫して相談できるパートナーをお探しの方は、エスリード株式会社へご相談ください。 不動産投資の基礎知識 2026.07.01 不動産投資におけるキャピタルゲインとは? 長期運用と途中売却での資産の増え方の違いを解説 不動産投資を行う際には、収益の仕組みを理解しておくことが大切です。不動産投資の収益方法には大きく分けて、家賃収入を得る方法(インカムゲイン)と、売却によって売却益を得る方法(キャピタルゲイン)の2つがあります。それぞれ収益の仕組みやリスクの性質が異なるため、違いを理解した上で、自身に適した投資戦略を考えましょう。 本記事では、インカムゲイン・キャピタルゲインの概要や、資産の増え方のシミュレーション、売却チャンスを逃さないためのポイントなどを解説します。 suggest2 不動産投資において、インカムゲインとは家賃収入、キャピタルゲインとは売却益のこと 戦略の一つとして、家賃収入で安定的にインカムゲインを得て、チャンスがきたタイミングで売却をしてキャピタルゲインを狙う方法がある 売却チャンスを逃さないためには、将来にわたって需要のあるエリアの不動産を選ぶことが大切 不動産投資で得られる収益 不動産投資で得られる収益には、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。それぞれの概要をご紹介します。 インカムゲイン インカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を貸し出すことで得られる収益(家賃収入)です。 例えば、家賃15万円のワンルームマンションを所有して貸し出している場合、入居者がいれば毎月15万円の家賃収入を得られます。ただし、15万円全てが手元に残るわけではありません。不動産を運用するには毎月さまざまなコストが発生するため、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が実際の収益となります。不動産を運用する上でかかるコストには、以下のようなものがあります。 ローン返済額 委託管理手数料 固定資産税・都市計画税 火災保険料・地震保険料 原状回復費用 修繕費用 など 不動産投資では入居者を安定して確保できていれば、毎月一定の収入が見込める点が特長の一つです。 なお、現在の不動産投資では短期的な売却益を狙うよりも、不動産の長期保有・運用によって安定した家賃収入を得るインカムゲイン型の運用が主流となっています。特に資産形成を目的に不動産投資をする場合、インカムゲイン重視の運用は比較的リスクが少なく安定的に資産を増やしていけるのでおすすめです。 キャピタルゲイン キャピタルゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を売却した際に得られる収益(売却益)です。例えば、3,000万円で購入したワンルームマンションを3,500万円で売却できた場合でも、500万円がそのままキャピタルゲインになるわけではありません。キャピタルゲインは、売却価格からローン残債や諸経費、自己負担累計額を差し引いたものです。 不動産の売却時には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・繰上返済手数料・譲渡所得税などの諸経費がかかります。また自己負担累計額には、物件の購入時に支払った頭金・仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税・ローン事務手数料などの他、先述した不動産を運用する上でかかるコストが含まれます。 不動産を売却するとまとまった利益を得られる可能性がある一方で、売却価格がローン残債や諸経費、自己負担累計額の合計を上回るタイミング(損益分岐点)を迎える前に売却してしまうと、かえって損失が発生してしまうこともあります。 そのためキャピタルゲインを狙う場合は、売却価格だけではなく、ローン残債やその他の支出も踏まえて、タイミングを判断することが重要です。 不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うべき? 不動産投資において重要なのは、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うかではなく、自身の目的を達成できるかどうかです。目的を達成できるのであれば、どちらを狙っても問題はありません。 例えば、老後の資産形成を目的にする場合は、インカムゲインを中心に運用するのがよいでしょう。キャピタルゲインを狙って短期で売却をしても、手元に残る利益は数百万円程度にとどまるケースが多く、それだけでは必要な老後資金を確保できない可能性があるためです。具体的には以下のような流れで投資を進めましょう。 原則として、家賃収入で安定的にインカムゲインを得る 土地の価値が高まったときや家賃が上がったとき(評価額が上がりやすいタイミング)など、より高く売れるチャンスがあれば売却し、キャピタルゲインを得る 売却益を使って、2つ目、3つ目と不動産を増やしたり、他にも物件を保有していれば、ローンの繰り上げ返済をしたりする ただし、売却すれば必ず利益が出るわけではありません。売却価格が下がっていたり、諸経費が高くついたりすると、損失が出てしまうケースもあります。 また可能であれば、分散投資をするのがおすすめです。例えば5,000万円の融資を受けられる場合、東京でワンルームマンション1部屋を購入するよりも、大阪で2部屋を保有した方が空室リスクの分散につながる可能性があります。 分散投資をしておくと、空室リスクを抑えやすくなるだけではなく、将来的な運用の選択肢も広がります。例えば、保有している物件の一つを高値で売却できた場合、その売却益を別の物件のローンの繰り上げ返済に充てたり、新しい物件の取得資金として活用したりすることも可能です。どの物件に投資するべきかは、立地や賃貸需要、物件の仕様、物件価格などを考慮した上で総合的に判断することが大切です。 長期運用と途中売却でどう変わる? 資産の増え方をシミュレーション 不動産投資では、同じ物件でも運用方法によって最終的な資産の増え方が変わります。特に重要なのが「長期で不動産を所有・運用し続ける場合」と「途中で不動産を売却する場合」の違いです。 ここでは同じ条件の不動産を長期運用した場合と途中で売却した場合の2パターンで、資産の増え方にどのような違いがあるのかをシミュレーションします。 <前提条件> 不動産の種類:新築ワンルームマンション1部屋 物件の購入価格:2,000万円 自己資金:0円 購入諸経費:200万円 ローン返済期間:35年(元利均等返済) 金利:2% 運用諸経費:17万円(/年) 家賃:8万円(/月) 家賃の下落タイミング:10年目から5年ごとに5%下落 通常空室率:3%(特別退去周期:3年ごとに退去発生、空室月数:2カ月) なお、ここでご紹介するシミュレーションは一例です。状況に応じてキャッシュフローは変わるので、あくまでも目安として参考にしてください。 シミュレーションA:長期運用した場合 売却を前提とせず、インカムゲイン(家賃収入)を得ながら長期保有を続ける場合のシミュレーションは以下の通りです。 (単位:万円) 年間家賃収入(実効総収入) ローン返済額 運用諸経費 税引前キャッシュフロー ローン残債 1年目 93 80 17 -3 1,960 5年目 93 80 17 -3 1,792 10年目 88 80 17 -8 1,563 15年目 70 80 17 -26 1,310 20年目 80 80 17 -16 1,030 25年目 76 80 17 -20 720 30年目 60 80 17 -36 378 35年目 68 80 17 -28 0 40年目 65 0 17 49 0 ローン返済を進めることで、時間の経過とともにローン残債は減少していきます。一方で、家賃下落や空室、運用諸経費などによって、年間の税引前キャッシュフローはマイナスで推移する結果となりました。 家賃収入とローン返済額、運用諸経費の収支を合わせると、手元に残るお金が少なかったり、シミュレーションのように持ち出しが発生したりするケースもあります。特に今回のシミュレーションのようにフルローンで物件を購入する場合は、自己資金を抑えられる一方で借入額が大きくなるため、毎月の返済負担も重くなりやすいです。 ローン返済中のキャッシュフローがマイナスになり、持ち出しが発生することに対して、失敗という方もいますが、必ずしもそうではありません。頭金として物件価格の一部を先に支払うのか、フルローンを利用して後から毎月少しずつ支払うのかの違いであり、シミュレーションのようにきちんとローン残債が減っていれば、それは失敗ではありません。手元のお金は一時的に少なくなっても、ローン返済が進むことで、その分純資産は少しずつ積み上がっているのです。ローンを完済した後は、家賃収入のほとんどが手元に残り、給与や年金以外の収入源として活用できるでしょう。 シミュレーションB:途中で売却した場合 次にインカムゲイン(家賃収入)を得ながら、一定期間後に売却してキャピタルゲイン(売却益)を得る場合のシミュレーションを見ていきましょう。ここでは、5年ごとに物件価格の80〜110%で売却した場合を想定しています。売却時の手残りは、売却価格からローン残債を差し引いた金額と、そこからさらに運用期間中の手出し分を差し引いた金額の2パターンで算出しました。 なお、売却にかかる費用は売却価格の3%、買取時の売却ディスカウント率は築年数が19年目までは15%、20年目以降を20%で設定しています。 <想定される手残り(売却価格 – ローン残債)> ※累計収支{年間収入 – (ローン返済額 + 運用諸経費)}も加味した売却後の利益 (単位:万円) 売却価格 2,200 2,100 2,000 1,900 1,800 1,700 1,600 5年目 21※-9 -61※-91 -143※-174 -226※-256 -308※-339 -391※-421 -473※-504 10年目 251※169 168※87 86※4 3※-78 -79※-160 -161※-243 -244※-325 15年目 504※351 422※269 339※186 257※104 174※21 92※-166 10※-144 20年目 678※446 600※368 522※291 445※213 367※136 290※58 212※-20 25年目 987※643 910※566 832※488 754※410 677※333 599※255 522※178 30年目 1,329※855 1,252※778 1,174※700 1,096※622 1,019※545 941※467 864※390 35年目 1,707※1,098 1,630※1,020 1,552※942 1,474※865 1,397※787 1,319※710 1,242※632 40年目 1,707※1,330 1,630※1,253 1,552※1,175 1,474※1,098 1,397※1,020 1,319※942 1,242※865 上記のシミュレーションにおいて、累計収支を加味した売却後の利益がプラスになるタイミングは以下の通りです。 10年目で売却する場合:購入時の100%以上の価格で売却 15年目で売却する場合:購入時の90%以上の価格で売却 20年目で売却する場合:購入時の85%以上の価格で売却 25年目以降に売却する場合:購入時の80%以上の価格で売却 ローンを利用した不動産投資では、家賃収入を得ながらローン返済を進め、一定期間後に損益分岐点を迎えるのが一般的です。物件の購入からあまり年数が経っていない場合、ローン残債が多く残っているため、購入時の物件価格より多少高く売れたとしても、損失が発生してしまう可能性があります。 インカムゲインとキャピタルゲインを合わせて最も大きな収益を得られる売却タイミングは、物件ごとに異なります。先述した通り、途中売却を検討する際は、売却価格だけではなく、ローン残債や自己負担累計額、仮に売却せずに保有し続けた場合のキャッシュフローなども踏まえて判断しましょう。 またエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 売却チャンスを逃さないためにやるべきこと 不動産投資の目的が老後資金の確保である場合、必ずしも物件を売却する必要はありません。インカムゲインで長期間にわたって安定した家賃収入を得て、毎月の生活費に充てるということもできるからです。 しかし、前項でご紹介した通り、物件の価値が上昇したタイミングで売却できるなら、戦略的にキャピタルゲインを得るという選択肢もあります。売却チャンスを逃さないためには、事前に以下に挙げることを行いましょう。 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 大手の不動産会社から物件を購入する 信頼できる管理会社に物件の管理を依頼する キャッシュフローに余裕を持たせる 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ 不動産投資において、エリア選定は物件の収益性や資産価値を左右する重要な要素です。現在の需要はもちろん、人口動態の変化や再開発の有無といった将来性も踏まえ、長期的に需要を見込めるエリアを選ぶ必要があります。 また不動産の価値は、一般的に「築年数が経過すると下がる」といわれます。しかし不動産投資においては、築年数そのものよりも家賃の下落が価値低下の主な要因と考える方が適切です。 不動産価格は、主に収益還元法で算出されます。収益還元法とは、投資用不動産が将来生み出すと期待される収益を基に、不動産価格を算出する方法です。そのため家賃が維持されていれば、売却時の価格も大きく下がりにくいのです。 家賃が下がる主な要因には、以下のようなものがあります。 建物や設備の老朽化による魅力低下 物件のあるエリアの賃貸需要が低い 周辺の築古物件の賃料相場に影響され、家賃を下げざるを得ない 例えば、設備が古くなり周辺に新しい物件が増えると、入居者募集の競争で不利になります。またそもそも賃貸需要が少ないエリアでは、家賃をそのまま維持することは難しいでしょう。 そのため物件を検討する際には、周辺にある築古物件の家賃も確認するのがおすすめです。新築時と比較して大きく下がっていない場合や下落幅が小さい場合は、築年数が経過しても家賃を維持できる可能性が高いと判断できます。 このように、将来にわたって家賃が下がりにくいエリアの物件を選ぶことで、長期間安定した収益を得られる可能性が高まります。結果、築年数が経過しても不動産価値が下落しにくく、売却時にも有利な条件で取引しやすいでしょう。 大手の不動産会社から物件を購入する 不動産投資をする際には、不動産会社選びも重要なポイントの一つです。不動産会社によって、紹介してもらえる物件や提携している金融機関が異なります。 特に初めて不動産投資を行う場合は、大手の不動産会社に依頼するのがおすすめです。需要の高いエリアの物件を紹介してもらえる他、購入後のサポート体制も整っているケースが多く、安定した運用につながります。 また大手の不動産会社は複数の金融機関と提携しており、融資条件の面でも有利に進められる可能性が高いです。さらにグループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古販売会社を持っている場合、物件の購入から管理、入居者募集、売却まで一貫したサポートを受けられるため、少ない手間で運用が可能です。 不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを確認しておきましょう。 確認ポイント 概要 物件の立地 現在はもちろんのこと、将来にわたって需要を見込めるエリアの物件を供給しているかを確認する 提携している金融機関 ・大手の金融機関と提携しているかを確認する ・提携している金融機関の数が多いかを確認する 収支シミュレーションの内容 現実的な前提条件に基づいた堅実なシミュレーションを提示してくれるかを確認する 営業担当者の対応 ・メリットだけではなく、デメリットやリスクに関する説明もしてくれるかを確認する ・質問に対して丁寧かつ具体的に回答してくれるかを確認する グループ体制 購入から管理、売却までを一貫して依頼できるかを確認する 宅建業者番号(免許番号)の数字 ・宅地建物取引業者免許の数字(更新回数)を確認する ・不動産会社が持つ宅地建物取引業者免許には、括弧内に更新回数が表示されている 例:国土交通大臣(7)第〇〇〇〇号 ・括弧内の数字は、5年ごとの免許更新に合わせて増えていく ・業務停止処分などの行政処分を受けると免許の更新ができないケースもあるため、数字が大きいほど、長期間にわたって営業を継続してきた不動産会社であることが分かる <更新回数の目安> (1)〜(2): 創業・営業開始からまだ日が浅い (5)以上: 20年以上の営業実績 (7)以上: 30年以上の営業実績 例えばエスリードであれば、グループ内に管理会社や賃貸仲介会社、中古物件を扱う会社があるため、購入後の運用や将来の売却についても相談しやすい環境が整っています。 信頼できる不動産会社を選ぶことで、長期的な運用の安定性が高まるでしょう。 信頼できる管理会社に物件の管理を依頼する 不動産投資では、物件を購入した後の管理体制が収益に大きく影響します。依頼する管理会社によっても入居率やトラブル対応のスピードが変わるため、慎重に選ぶことが大切です。 先述した通り、大手の不動産会社から物件を購入した場合は、グループの管理会社に任せられるケースが多いです。一方で不動産会社とは別に新たに管理会社を探さなければならないケースもあります。自身で管理会社を探す場合は、以下に挙げるポイントを押さえておきましょう。 確認ポイント 概要 入居率・管理実績 管理物件の入居率が高く、実績が豊富であるか(目安は95%以上) 管理手数料 家賃の5%前後が目安であり、内訳や追加費用が明確か 業務範囲 対応している業務と、別料金となる業務が明確か トラブル時の体制 ・トラブル発生時の対応スピードが早いか ・トラブルに対応できる体制が整っているか 担当者の対応 ・問い合わせをした際の返信スピードが早いか ・納得できる説明をしてくれるか 信頼できる管理会社を選ぶことで、安定した運用を実現しやすくなるでしょう。 キャッシュフローに余裕を持たせる 不動産投資を行う際は、キャッシュフローに余裕を持たせることを意識しましょう。ここでいうキャッシュフローとは、家賃収入やローンの返済の他、給与収入や生活費も含めた全体の資金状況を指します。 キャッシュフローに余裕がない状態で運用を行うと、予期せぬ出費が発生した際に対応できなくなります。その結果、本来は保有し続けるべき物件を、やむを得ず売却しなければならないケースも出てくるでしょう。損益分岐点を迎える前に売却することになり、かえって損をしてしまうかもしれません。 キャッシュフローに余裕を持たせるためには、自身の状況に応じた資金計画を立てましょう。例えば、自己資金に余裕がある場合には、物件購入時に頭金を支払って借入額を減らし、毎月の返済額や総返済額を抑えるという方法があります。一方で総返済額は増えてしまいますが、フルローンで物件を購入し、突発的な支出に対応できるようにするために手元資金を残しておくというのも選択肢の一つです。 不動産投資は長期的な運用が前提となるため、短期的な収支だけではなく、将来を見据えた資金計画や投資戦略を立てることが重要です。 目先の利益を負うのではなく「投資目的を達成できるか」を考えましょう 不動産投資には、毎月の家賃収入を得るインカムゲインと、物件を売却して収益を得るキャピタルゲインの2つがあります。所有する不動産を運用し続けるのか、途中で売却すべきか迷う方もいるでしょう。最終的に不動産投資の目的を達成できるのであれば、どちらを選択しても問題はありません。 例えば、老後のための資産形成を目的とする場合は、家賃収入で安定的にインカムゲインを狙うことが基本です。その上で、物件の価値が上昇したタイミングなどチャンスがあれば売却し、得た資金を活用して新たな投資につなげることで、資産拡大を図れる可能性があります。 ただし、売却をすれば必ず利益が出るわけではありません。また目先の利益だけを目的に、戦略なく売却を行うと、長期的な資産形成に悪影響を及ぼす可能性があります。事前にしっかりと投資計画を立てることが重要です。 さらに不動産投資を成功させるためには、信頼できる大手の不動産会社に依頼をするのがおすすめです。エスリード株式会社は東証プライム市場に上場している企業で、これまでに多くの不動産投資を支援しています。物件の提案から賃貸管理、仲介、売却まで丸ごとサポートできますので、「不動産投資を始めたい」「インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うべきか分からない」といった方はお気軽にご相談ください。