REAL ESTATE INVESTMENT 不動産投資の基礎知識一覧

• 2026.06.05 2026.06.05 【2026年版】大阪市の地価公示価格ランキング｜上昇率の高い区と今後注目の再開発エリアを徹底解説 2026年3月17日、国土交通省は2026年の地価公示価格を発表しました。全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しており、全用途平均・商業地では上昇幅も拡大しています。東京圏や大阪圏、名古屋圏の三大都市圏でも上昇傾向が続いており、都市部を中心に土地需要の高さがうかがえます。特に大阪府では、住宅地は5年連続、商業地は4年連続の上昇となりました。 一方で、不動産投資を検討している方の中には「大阪市内で今後も需要が見込めるエリアはどこなのか」「どのように地価公示価格や上昇率を参考にしたらよいのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。 本記事では2026年の地価公示価格を基に、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別に解説します。さらに地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴や、大阪市内で進む再開発・交通インフラ整備についても紹介します。大阪で不動産投資を検討している方は、エリア選定の参考にしてください。 ※本記事は2026年6月時点の情報です ※本記事の数値は、住宅・商業地のみを対象としております ※参考：大阪市.「マップナビおおさかオープンデータ一覧」. （2026-03-31）. suggest2 2026年の大阪市の地価公示価格は、住宅地・商業地ともに上昇しており、下落地点がないほど堅調に推移している 地価公示価格が高いエリアは中央区・北区・西区などの中心部に集中し、地価上昇率では浪速区・福島区・城東区・東成区など周辺エリアの伸びも目立つ うめきた2期、大阪IR、なにわ筋線などの再開発・交通インフラ整備により、今後も大阪市の地価は上昇が見込まれる 大阪市の地価公示価格・地価上昇率の推移 大阪市全体の変動率は2025年の8.4％から2026年には9.1％へ上昇しており、関西圏の地価上昇をけん引しているエリアの一つです。下落地点がなかったことも特筆すべき点で、住宅地の上昇率は6.4％、商業地は12.4％と高い伸びを示しました。大阪府全体では住宅地が2.8％、商業地が8.5％であることを踏まえると、大阪市の上昇率は府内でも目立つ水準です。 次項からは、大阪市の地価動向を区別・住宅地・商業地・交通地点別にご紹介します。大阪市内で不動産投資を検討している方は、各ランキングを参考に、エリアごとの現在の評価や将来性などをチェックしてみましょう。 ※参考：大阪府.「大阪府地価だより」.（2026-3-18）. 【区別】地価公示価格・地価上昇率ランキング 不動産投資物件を選定する上で、立地条件は重要な要素の一つです。地価公示価格はエリアの資産価値や需要の高さを把握する手掛かりになり、対前年の上昇率を見ることで、どのエリアの注目度が高まっているのか、将来性を期待できるのかを確認できます。 ここでは、大阪市内で地価公示価格や地価上昇率が高い区をご紹介します。 大阪市の地価公示価格が高い区ランキング ＜総合 地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 中央区 4,393,845 16.85% 2位 北区 3,980,765 8.78% 3位 西区 1,771,286 16.29% ＜住宅地における地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 西区 956,000 10.52% 2位 中央区 772,667 8.42% 3位 天王寺区 718,667 8.68% ＜商業地における地価公示価格ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率 1位 中央区 4,652,500 14.31% 2位 北区 4,559,828 8.76% 3位 西区 1,812,050 16.45% 地価公示価格が高い区を見ると、総合・住宅地・商業地のいずれにおいても、大阪市中心部やその周辺エリアが上位に入っています。特に中央区・西区は、住宅地・商業地のどちらのランキングでも上位に位置しており、心斎橋・なんば・本町・堀江など、商業やオフィス、居住ニーズが集まるエリアの地価水準が高いことが分かります。 また住宅地でランクインしている天王寺区は、都心へのアクセスの良さや落ち着いた街の雰囲気などが人気のエリアで、もともと一定の地価水準がある区です。今回さらに地価が上昇したことから、今後も住宅地としての需要がより高まることが伺えます。 大阪市の地価上昇率が高い区ランキング 次に地価の変動率別でも上位の傾向を見てみましょう。 ＜総合 上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 中央区 4,393,845 16.85 2位 西区 1,771,286 16.29 3位 浪速区 880,273 15.60 ＜住宅地における上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 浪速区 541,000 10.86 2位 西区 956,000 10.52 3位 北区 622,200 9.50 ＜商業地における上昇率ランキング＞ table2 順位 区 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 1位 中央区 1,812,050 16.45 2位 福島区 1,248,500 16.18 3位 浪速区 914,200 15.90 大阪市の地価上昇率が高い区を見ると、西区・浪速区が複数のランキングで上位に入っています。浪速区は、なんば・日本橋・新今宮などを有する大阪市中心部に近い区であり、交通利便性の高さが特長です。大阪市内の主要エリアへアクセスしやすく、日常生活の利便性も高いことから、住宅地・商業地の両面で需要が高まっていると考えられます。また中央区や西区など既に地価水準が高いエリアと比べると、相対的に価格を抑えながら都心近接の利便性を得やすい点も、上昇率の高さにつながっているのでしょう。 また中央区と西区は、地価公示価格の水準が高いだけではなく、変動率でも高い数値を示しており、既に需要のある中心部でさらに地価が上昇していることが分かります。 【住宅地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 次に、大阪市内の住宅地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市福島区福島3-1-55 1,470,000 8.9 2位 大阪市天王寺区上汐4-4-25 1,080,000 8 3位 大阪市北区紅梅町6-6 1,020,000 10.9 4位 大阪市中央区上町1-15-15 998,000 8.5 5位 大阪市西区北堀江4-13-5 956,000 10.5 6位 大阪市天王寺区真法院町10-6 813,000 8 7位 大阪市天王寺区上本町8-6-14 753,000 7 8位 大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5 715,000 9.2 9位 大阪市天王寺区大道3-6-6 620,000 7.1 10位 大阪市北区本庄東2-15-8 605,000 10.2 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市北区紅梅町6-6 1,020,000 10.9 1位 大阪市浪速区桜川1-4-12 541,000 10.9 3位 大阪市城東区中央2-9-19 408,000 10.6 4位 大阪市西区北堀江4-13-5 956,000 10.5 5位 大阪市北区本庄東2-15-8 605,000 10.2 6位 大阪市北区中津6-4-18 460,000 10 7位 大阪市淀川区東三国4-14-8 339,000 9.7 7位 大阪市東淀川区豊新1-13-24 261,000 9.7 9位 大阪市東淀川区淡路5-5-5 298,000 9.6 10位 大阪市城東区永田2-10-18 266,000 9.5 Z大阪市の住宅地における地価公示価格ランキングでは、大阪駅や梅田駅にアクセスしやすい福島区福島や文教地区で知られる天王寺区上汐、天神橋筋商店街にほど近い北区紅梅町など、都心部に近く利便性の高い地点が上位に入っています。ただしトップ10のうち、昨年ランクインしていなかったのは10位の北区本庄東のみであることから、地価の高いエリアの人気が続いており、価格上昇も堅調であることが分かります。 一方地価の上昇率ランキングを見ると、西区北堀江、北区本庄東、北区中津など6地点が新たにランクインしました。いずれも都心部へのアクセスに優れた住宅地でありながら、中心部の一等地と比較すると、相対的に検討しやすいエリアです。 このことから、職住近接を重視する賃貸需要が、中心部の高価格帯エリアから周辺へと徐々に広がりつつあることが伺えます。今後は、既に地価水準が高い中心部に徒歩・自転車で移動できるエリアにも注目していきましょう。 【商業地】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 続いて、大阪市内の商業地における地価公示価格が高い地点と、地価上昇率が高い地点をランキング形式でご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市中央区宗右衛門町7-2（デカ戎橋ビル） 25,000,000 6.4 2位 大阪市北区大深町4-20 （グランフロント大阪 南館） 24,700,000 1.6 3位 大阪市中央区心斎橋筋2-8-5（サンドラッグ心斎橋中央店） 19,900,000 13.1 4位 大阪市北区梅田1-8-17（大阪第一生命ビルディング） 19,600,000 3.2 5位 大阪市中央区西心斎橋1-4-5（御堂筋ビル） 15,300,000 13.3 6位 大阪市北区角田町7-10（ヘップナビオ） 14,500,000 7.4 7位 大阪市中央区南船場4-4-21（ＴＯＤＡＢＵＩＬＤＩＮＧ心斎橋） 14,100,000 15.6 8位 大阪市中央区難波1-8-2（ドトールコーヒーショップ難波店） 11,700,000 17 9位 大阪市中央区備後町3-6-2 （ＫＦセンタービル） 10,600,000 15 10位 大阪市中央区難波3-6-11（なんば池田ビル） 10,600,000 12.8 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 住所（地点名） 地価（円） 上昇率（％） 1位 大阪市中央区道頓堀1-6-10 9,500,000 25 2位 大阪市中央区西心斎橋2-1-25 4,600,000 19.5 3位 大阪市西区立売堀1-9-15 1,910,000 19.5 4位 大阪市西区北堀江1-14-24 2,230,000 18.6 5位 大阪市浪速区桜川2-11-20 808,000 18.5 6位 大阪市北区豊崎3-20-10 2,700,000 18.4 7位 大阪市西区西本町2-1-34 2,510,000 18.4 8位 大阪市福島区福島6-20-2 1,800,000 18.4 9位 大阪市北区豊崎3-13-6 1,430,000 18.2 10位 大阪市北区大淀南1-10-9 2,090,000 18.1 大阪市の商業地における地価公示価格ランキングでは、中央区宗右衛門町や心斎橋筋、西心斎橋、難波など、大阪を代表する商業・業務エリアが上位に入っています。前年は北区大深町が1位でしたが、2026年は6年ぶりに中央区宗右衛門町が商業地の地価公示価格ランキングで1位となりました。順位の変動はあるものの、トップ10のラインナップは昨年と同じで、引き続き大阪市の中心エリアの需要が高いことが分かります。 一方地価の上昇率ランキングを見ると、昨年も大きく地価が上昇した中央区道頓堀や福島区福島などが上位に入っています。地価公示価格ランキングでは中央区・北区の一等地が目立つのに対し、上昇率ランキングでは西区・浪速区・福島区など、中心部に近い周辺エリアが多く見られる点が特徴です。 地価上昇の背景には、インバウンドを含む観光需要の高さや、都心部周辺での再開発・マンション開発などが挙げられます。再開発などが進み街の回遊性が高まれば、周辺エリアにも観光客が立ち寄りやすくなるため、大阪市内の商業地では広い範囲で地価の上昇が続くと予想されます。 【交通地点】大阪の地価公示価格・地価上昇率トップ10 投資用物件を選定する際は、駅ごとの地価公示価格や上昇率をチェックするのも方法の一つです。 ここでは、市内の交通地点における地価公示価格と地価上昇率のランキングをご紹介します。 ＜地価公示価格ランキング＞ table2 順位 駅名 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 区 1位 大阪 22,150,000 2.4 北区 2位 梅田 10,270,000 8.7 北区 3位 なんば 10,081,833 15.0 中央区 4位 心斎橋 9,866,667 15.1 中央区 5位 大江橋 7,100,000 11.8 北区 6位 淀屋橋 5,726,667 14.6 中央区 7位 大阪阿部野橋 4,100,000 7.9 阿倍野区 8位 本町 3,917,143 16.6 中央区 9位 北浜 3,490,000 17.9 中央区 10位 西梅田 3,255,000 16.3 北区 ＜地価の上昇率ランキング＞ table2 順位 駅名 平均地価公示価格（円） 平均変動率（％） 区 1位 中津 2,065,000 18.3 北区 2位 桜川 851,000 18.0 浪速区 3位 北浜 3,490,000 17.9 中央区 4位 四ツ橋 2,860,000 17.7 西区 5位 阿波座 1,443,333 17.0 西区 6位 西大橋 2,145,000 17.0 西区 7位 難波 1,120,000 16.9 中央区 8位 中崎町 1,746,667 16.8 北区 9位 本町 3,917,143 16.6 中央区 10位 大阪天満宮 1,635,000 16.6 北区 交通地点別の地価公示価格ランキングを見ると、関西有数のターミナル駅である大阪駅と梅田駅が上位となりました。3位・4位・7位の駅も大型商業施設や百貨店などの最寄り駅であり、商業・観光需要の高さが地価にも表れていると考えられます。5位以降は淀屋橋・本町・北浜などオフィス街に位置する駅が多く、商業地とは異なる形で安定した需要が見込まれています。 一方地価の上昇率ランキングの上位である中津駅や桜川駅周辺は、梅田やなんばが徒歩圏内でありながら、住宅地としての側面も持つエリアです。都心部へのアクセスに優れつつ、昔ながらの街並みや生活利便性も備えていることから、居住ニーズの高まりが地価上昇につながっていると考えられます。また3位の北浜駅や5位の阿波座駅、9位の本町駅・大阪天満宮駅はオフィス街に近く、都心部で働く人の居住ニーズを満たしやすい立地といえます。 地価公示価格ランキングでは商業・観光・業務需要の強い駅が目立つ一方、上昇率ランキングでは、都心部へのアクセスと住みやすさを兼ね備えた駅が多くランクインしました。このように駅を基準に地価水準や上昇率を見ることで、エリアの傾向や将来性を把握しやすくなるでしょう。 地価公示価格はどのように決まるの？ 地価公示価格とは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格のことです。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表しており、一般の土地取引価格の指標や、公共事業用地の取得価格算定などに活用されています。標準地は、地域内で土地の利用状況や環境、地積、形状などが標準的と認められる土地から選ばれるのが一般的です。 地価公示価格は、土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行った上で判定されます。不動産鑑定士とは、土地や建物などの経済価値を分析し、適正な価格を判定する専門家です。複数の不動産鑑定士が評価に関わることで、評価の公平性や客観性が保たれています。 なお、地価公示価格で示されるのは、建物を含めた価格ではなく土地のみの価格です。標準地に建物がある場合でも、建物や権利がない更地の状態を前提として評価されます。そのため、実際に売買される不動産価格とは一致しない場合がある点に注意が必要です。 標準地の鑑定評価では、主に以下の手法が用いられます。 table2 評価手法 概要 取引事例比較法 周辺の類似した土地の取引事例を参考に、地域や個別条件の違いを補正して価格を求める方法 収益還元法 土地の上に収益物件を建てることを想定し、将来得られる収益を基に現在の土地価格を求める方法 原価法 同じ土地を改めて取得・造成すると仮定した場合の費用を基に、価格を求める方法 開発法 土地を開発して販売・賃貸した場合の収益から、建築費などの費用を差し引き、土地価格を逆算する方法 地価公示価格は、エリアごとの地価水準や変動傾向を把握する際の指標となります。ただし、実際の物件価格は、建物の築年数や管理状態、周辺環境、個別の取引条件などによって変わります。不動産投資を検討する際は、地価公示価格だけで判断するのではなく、賃貸需要や利回り、周辺の再開発計画なども併せて確認することが重要です。 地価公示価格が上昇しやすい土地の特徴 地価公示価格が上昇しやすい土地には、いくつかの共通点があります。 table2 土地の特徴 内容 交通アクセスが良い 主要駅やターミナル駅に近い土地、複数路線を利用できる土地は、通勤・通学や買い物の利便性が高く、住宅・商業の両面で需要が高まりやすい傾向にある。そのため新駅が開業するエリアも地価が上昇しやすい 観光地や商業施設が集まっている 観光客や買い物客が多く訪れるエリアでは、店舗やホテルなどの需要が高まりやすく、商業地の地価上昇・維持につながりやすい 再開発が進んでいる 新しい商業施設やオフィスビル、マンションなどが整備されることで、街の利便性や認知度が高まり、住宅需要や事業用地の需要が増えやすくなる 地域経済が活性化している 企業の進出や雇用の増加が見られる地域では、働く人や住む人が増えやすく、周辺の住宅需要や店舗需要の高まりが地価に反映されることがある このように地価公示価格の上昇には、さまざまな要因が関係しています。不動産投資でエリアを選ぶ際は、今後需要を押し上げる要因があるかどうかを確認することも大切です。 各ランキング上位の傾向｜大阪市全体で地価の上昇が続く見込み ここからは先述したランキングに多く登場した区を中心に、地価公示価格上昇の背景を見ていきましょう。 北区 北区は、大阪市内有数の商業・オフィスエリアです。特に梅田周辺で行われている再開発が地価上昇の要因となっており、高品質のオフィス供給やにぎわいの場の創出が進められています。もともと商業地として高い地価を誇るエリアですが、こうした再開発により、今後も地価の上昇が続くと見られています。 また住宅地の変動率ランキングで1位になった紅梅町や本庄東、中津など住宅地としての需要が高まっていることも見逃せません。中高層マンションやオフィスが混在する地域では、都市部で働く人々の職住近接ニーズを取り込みやすく、近年はマンション開発も活発に行われています。 このように商業・オフィス機能が集まるエリアと、賃貸需要が高まるエリアの両方で地価の上昇が見込まれる点が、北区の特長といえるでしょう。 中央区 中央区は心斎橋・なんば・道頓堀など、大阪市内でも商業地としての性格が強い区です。商業地の地価公示価格ランキングや交通地点別のランキングに多く登場しており、観光・商業・オフィス需要の高さが地価に反映されています。特に2026年は、デカ戎橋ビルが商業地の地価公示価格ランキングで6年ぶりに1位になりました。インバウンドを含む観光需要の向上を背景に、中央区の存在感が高まっていることが伺えます。 中央区は住宅用地の地点が限られているものの、上町や森ノ宮中央などの住宅地も一定の地価水準を維持しています。観光需要の増加に加えて居住ニーズの広がりが重なれば、中長期的に地価を下支えする要因となるでしょう。 西区 西区も、複数の上昇率ランキングに多くの地点が登場している区です。北堀江や新町、阿波座、西大橋、四ツ橋など、都心部に近接しながら住宅地やオフィス街、商業地が混在している点が特長です。特に住宅地では、心斎橋やなんば方面へアクセスしやすいエリアで地価が上昇傾向にあり、人気の高まりが伺えます。建築費や販売価格が上昇する中でも、マンション需要が根強く、地価を支える要因になっていると考えられます。 詳しくは後述しますが、2031年予定のなにわ筋線開業に合わせて西区に新たな駅ができる見込みです。こうした要因も上昇率につながっているのでしょう。 城東区・東成区 2025年～26年にかけて、大阪の「ヒガシ」エリアでは複数地点で地価が上昇傾向にあります。特に城東区や東成区は10%台の高い上昇率を誇っています。 背景にあるのが、森之宮周辺で進むまちづくりです。2025年9月に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開設され、Osaka Metroの（仮称）森之宮新駅も2028年春の開業が予定されています。またまちづくりに併せて、大阪城～森之宮エリアの歩行者通路も整備される予定です。このような大学・新駅・駅前空間の整備は、単発の施設開発ではなく、地域全体の利便性や認知度を高める「面」の開発として、地域活性化の促進剤になるでしょう。 中央区や北区の地価上昇に伴い、相対的に検討しやすい東側エリアへ住宅需要が広がっていることも、城東区・東成区の地価上昇要因と考えられます。 浪速区 浪速区は、なんば・日本橋・新今宮・桜川・大国町などを含む、商業・観光と住宅の両方の性格を持つ区です。通天閣やジャンジャン横丁で知られる新世界、日本橋の電気街・サブカルチャーエリア、なんばパークス周辺など、観光・商業施設が集まる一方で、下町の雰囲気を残す住宅地も広がっています。 浪速区は特に上昇率のランキングに数多く登場しており、成長性の高い区の一つです。最近では事業所の跡地がマンション用地として活用されているケースもあり、賃貸需要がさらに高まることが期待されています。またなんばパークスの南側に位置する旧クボタ本社跡地には、1万2,000人規模のアリーナが2031年に開業する予定です。このように商業・観光需要と居住ニーズの両方が増加していけば、今後ますます地価が伸びていくかもしれません。 地価公示価格に影響を及ぼす大阪の代表的な再開発・整備計画 先述したように、再開発や交通インフラの整備は、地価公示価格の上昇につながりやすい要素の一つです。新しい商業施設やオフィス、住宅、交通網が整備されることで、エリアの利便性や認知度が高まり、住宅需要や事業用地の需要が増える可能性があります。 ここでは、大阪市内で行われている代表的な再開発や整備計画をご紹介します。 うめきたプロジェクト2期全体開業 日本初の大阪IRの開業 なにわ筋線の開業 リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸 うめきたプロジェクト2期全体開業 うめきたプロジェクトは、JR大阪駅の北側に広がる「うめきた地区」を対象とした大規模な再開発です。第1期では、2013年に商業施設・ホテル・オフィスが一体となった「グランフロント大阪」が開業し、大阪・梅田エリアの拠点性を高めました。 第2期では「みどり」と「イノベーション」の融合をテーマに開発が進められており、未来都市・グラングリーン大阪の整備が進められています。2024年9月には、グラングリーン大阪北館やうめきた公園の一部などが先行まちびらきし、2027年度には全体まちびらきが行われる予定です。 うめきた2期では、オフィスや商業施設、ホテル、都市公園、住宅などが一体的に整備されるため、梅田周辺の回遊性やにぎわいの向上が期待されます。大阪市内でも地価水準の高い北区において、今後も商業・オフィス需要や居住ニーズを支える要因となるでしょう。 日本初の大阪IRの開業 大阪IRは、夢洲で計画されている統合型リゾートです。国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設、カジノなどを備える複合施設として整備される予定で、観光だけではなく、ビジネスや国際交流の拠点としての役割も期待されています。 大阪市IR推進局の公式情報では、大阪IRの年間来訪者は約2,000万人、年間売り上げは約5,200億円と見込まれています。また運営による近畿圏への経済波及効果は年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人となる見込みです。 大阪・関西万博の開幕に合わせてOsaka Metro中央線が夢洲まで延伸したため、将来的なIR来訪者の受け入れに向けた交通基盤も整っています。大阪IRの開業により、観光・ビジネス需要が高まれば、夢洲周辺だけでなく、梅田・なんば・天王寺・ベイエリアなど大阪市内の広い範囲に影響を与える可能性があります。 ※参考：大阪市IR推進局.「統合型リゾートOSAKA IR」.（参照：2026-05-20）. なにわ筋線の開業 なにわ筋線は、大阪駅のうめきたエリアとJR難波駅、南海新今宮駅方面を結ぶ新たな鉄道路線です。大阪都心部を南北に縦貫する路線として、2031年春の開業に向けて整備事業が進められています。 なにわ筋線の整備により、新大阪・大阪・梅田・中之島・難波・新今宮・天王寺・関西国際空港をつなぐ新たな交通軸が形成される見込みです。関西国際空港や新大阪駅からミナミ方面へのアクセスが改善されることで、国内外の観光客やビジネス利用者の移動利便性も高まります。また開業に併せて、以下の3つの駅が新設される予定です。 （仮称）中之島駅：北区中之島に開業予定 （仮称）西本町駅：西区西本町に開業予定 （仮称）南海新難波駅：浪速区難波中に開業予定 既に地価公示価格・上昇率ランキングで登場しているエリアに新駅ができ、利便性がさらに高まれば、今後の地価動向にも影響を与えるでしょう。 リニア中央新幹線の開通や北陸新幹線の延伸 リニア中央新幹線は、東京・名古屋・大阪の三大都市圏を約1時間で結ぶことを目指す国家的プロジェクトです。国土交通省によると、名古屋・大阪間の開業は当初2045年に予定されていましたが、財政投融資の活用により、最大8年間の前倒しが決定されています。 リニア中央新幹線が大阪まで開通すれば、東京・名古屋・大阪間の移動時間が短縮され、企業活動や観光、人の移動がさらに活発になる可能性があります。大阪の拠点性が高まることで、オフィス需要や宿泊需要、商業需要の増加につながり、長期的には大阪市内の地価にも好影響を与えることが期待できるでしょう。 また北陸新幹線の延伸も検討が行われており、これが実現すれば、北陸方面からのアクセス向上も見込まれます。結果として、大阪の広域交通拠点としての価値が高まり、中長期的な資産価値の向上・維持が見込まれます。 大阪市の地価公示価格は今後も上昇が見込まれるため、再開発動向を踏まえてエリアを見極めましょう 大阪市の地価公示価格は、住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いています。特に北区・中央区・西区・浪速区などの中心部やその周辺エリアでは、商業・観光需要、職住近接ニーズ、マンション開発需要などを背景に、地価の上昇が目立っています。またうめきた2期や大阪IR、なにわ筋線などの再開発・交通インフラ整備も進められており、今後も大阪市の地価動向には注目が集まるでしょう。 大阪で不動産投資を検討する際は、現在の地価公示価格だけではなく、上昇率や再開発計画、交通利便性、賃貸需要などを総合的に確認することが重要です。すでに地価水準が高い中心部だけではなく、今後の需要拡大が見込まれる周辺エリアにも目を向けることで、より目的に合った投資先を見極めやすくなります。 とはいえ、地価や再開発動向を踏まえて投資エリアを判断するには、地域ごとの特性や将来性を正しく把握する必要があります。不動産投資を成功させるためには、物件価格や利回りだけで判断するのではなく、地域情報に詳しく、物件選定から運用まで相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。 エスリード株式会社は、関西に密着して30年以上の実績を持つ不動産会社です。大阪の地域性を踏まえた物件提案に強みがあり、目的に合った投資用物件の選定から運用、管理委託、売却までをトータルでサポートしています。大阪で不動産投資を始めたい方や、今後の地価動向や再開発計画も踏まえながらエリア選定を行いたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.05 2026.06.05 不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？　種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説 団体信用生命保険は、住宅ローンや不動産投資ローンを組む際、または借り換えを行う際にしか加入できない保険です。そのため、物件購入を検討した段階で初めて耳にする人も多く「不動産投資ローンを組むなら団体信用生命保険に入った方がよいのか」「どれを選べばよいのか分からない」といった悩みや疑問を持つことも少なくありません。 団体信用生命保険は、種類によって保障範囲や金利負担が変わるため、内容を十分に理解しないまま選ぶと、必要以上のコストがかかったり、万が一への備えが不十分になったりする可能性もあります。 本記事では、団体信用生命保険の基本的な仕組みから種類ごとの違い、保険料の考え方、加入できない場合の対応まで、分かりやすく解説します。役割を正しく理解し、ご自身に合った団体信用生命保険を選ぶための参考にしてください。 suggest2 団体信用生命保険には、一般団信・疾病保障付き団信・ワイド団信などの種類がある 団体信用生命保険の保険料は別で支払うのではなく、ローン返済の中で負担するのが一般的で、保障が手厚いほど金利が上乗せされやすい 団体信用生命保険に加入できなくても不動産投資ローンを利用できる可能性はあるものの、借りられる金融機関は限られ、他の保険や貯蓄で備える必要がある 団体信用生命保険（団信）とは？ 団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローン返済中に契約者が死亡した場合や高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高が完済される保険です。契約者に万が一のことが起きて返済が難しくなった際には、ローン残高に相当する保険金が金融機関へ支払われ、債務の返済に充てられます。 高度障がい状態とは、以下のような状態に当てはまる場合を指します。 両眼の視力を永久に失った状態 言語やそしゃくの機能を永久に失った状態 終身にわたり常に介護を要する状態 両上肢または両下肢の機能を永久に失った状態 など 具体的な認定基準は保険商品ごとに異なるため、実際に加入する際は保障内容をよく確認しておくことが大切です。 団信に加入していれば、こうした万が一の際に、残された家族がローン返済を心配せずに済みます。住宅ローンであれば住まいを維持しやすくなり、不動産投資ローンであれば、返済が不要となった投資用物件を活用して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりできる可能性があります。なお、団信は一度加入すると途中で保障内容を変更できないのが一般的であり、生命保険料控除の対象にもなりません。 団信の加入要件 団信に加入できるのは、基本的にこれから住宅ローンや不動産投資ローンを借り入れる人、または借り換えを行う人です。すでに借り入れ中のローンに、後から任意で団信を付けることは原則としてできません。そのため団信に加入したい場合は、ローン契約のタイミングで申し込む必要があります。 また団信への加入では、所定の健康状態を満たしていることも要件の一つです。申し込み時には健康状態に関する告知が必要であり、その内容によっては加入できない場合もあります。持病や既往歴があっても加入できる商品が用意されていることもありますが、条件が異なるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。 団体信用生命保険（団信）の種類 団信には、保障の範囲や加入条件によって複数の種類があります。またどの団信が適しているかは、健康状態や家族構成、万が一の際にどこまで備えたいかによって異なります。団信の種類によって金利の設定が変わることもあるため、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身に合うものを選びましょう。 ここでは、以下の代表的な3つの団信について解説します。 一般団信 疾病保障付き団信 ワイド団信 一般団信 一般団信は契約者が死亡した場合、または先述した所定の高度障がい状態に該当した場合に、ローン残債がゼロになる最も基本的な団信です。 先述した通り、団信の加入に当たっては健康状態の告知が必要です。そのため、現在病気の治療をしている人や既往歴がある人は、一般団信に加入できない可能性があります。 どの団信が良いのか分からないという方は、まずはこの一般団信を基準に考え、その上で必要に応じて保障を上乗せするか、金利の上昇分を許容できるかどうかを検討するとよいでしょう。 疾病保障付き団信 疾病保障付き団信は、死亡や高度障がい状態に加えて、病気や就業不能などにも備えられるよう保障内容を充実させた団信です。例えば三大疾病や所定の身体障がい状態、要介護状態、就業不能、全疾病などを保障対象とする商品があります。 近年、医学の進歩により、病気によっては治療や回復が期待できるようになっています。一方で、病気になると治療のために仕事を休まざるを得ないケースも少なくありません。国立がん研究センターがん対策研究所の調査によると、がんと診断された人のうち53.4％が治療のために休業したと回答していました（※）。 住宅ローンの主な返済原資は給与所得や事業所得であるため、契約者が病気によって働けなくなった場合、資金繰りに直接的な影響が出る可能性があります。そのため、リスク回避の方法として疾病保障付き団信を選択する方も一定数いるでしょう。一方、不動産投資ローンの主な返済原資は家賃収入です。病気で休業したからといって、すぐにキャッシュフローが破綻するわけではありません。しかし、空室リスクや修繕リスクに備える手元資金に十分な余裕がない場合は、収支が不安定になる恐れもあります。そのため自己資金とのバランスを考慮して、疾病保障付き団信を選ぶ方もいます。 ただし、どの状態になったらローン残債がゼロになるかは、商品や特約によって異なります。診断確定だけで保険金が支払われるものもあれば、一定期間働けない状態が続くことを条件としているものもあります。そのため疾病保障付き団信を選ぶ際は、保障の範囲だけではなく、実際に保険金が支払われる条件まで確認しておくことが大切です。 ※参考：国立がん研究センターがん対策研究所.「患者体験調査報告書 令和5年度調査（最終版）」.（参照：2026-05-19）. ワイド団信 ワイド団信（引受条件緩和型団体信用生命保険）とは、持病や既往歴がある方でも加入できる可能性のある団信です。健康状態などを理由に、一般団信や疾病保障付き団信へ加入できない場合でも、加入条件を緩和したワイド団信であれば申し込めるケースがあります。 ただし加入条件が緩和されているとはいえ、誰でも無条件で加入できるわけではありません。申し込み時には所定の審査があり、その結果によっては加入できない場合もあります。また一般団信よりも金利が上乗せされるケースが多いため、加入の可否だけで判断するのではなく、保障内容や金利負担とのバランスも確認した上で検討しましょう。 団体信用生命保険（団信）の保険料はどのように支払う？ 団信の保険料は、契約者が保険会社へ直接支払うのではなく、金融機関がまとめて負担する仕組みです。実際には保険料相当額が金利に含まれているため、契約者はローンの返済を通じて間接的に保険料を負担しています。 また団信は保障範囲が広いほど、保険金が支払われる確率が高くなるため、金利の上乗せ幅が大きくなる傾向にあります。一般団信に比べて、疾病保障付き団信やワイド団信などは年0.1〜0.3％程度の金利が上乗せされるケースが多く見られます。保障内容が手厚くなるものの、毎月の返済額や総返済額にも影響が出るため、加入時には保障範囲と金利のバランスを中長期的に確認しておくことが大切です。 一方で、団信に加入すると必ず金利負担が重くなるとは限りません。金融機関によっては、所定の団信に加入することで返済不能リスクを抑えやすいと考え、金利優遇を適用する場合もあります。 例えば、団信への加入によって年0.3％の金利上乗せがある一方で、別途年0.05％の金利優遇が適用される場合、実質的な上乗せ幅は年0.25％となります。このように、表面的な上乗せ金利だけで判断するのではなく、優遇後の実質金利まで含めて比較してください。 団体信用生命保険（団信）に加入できなくても不動産投資ローンは利用できる？ 結論からいうと、団信に加入できなくても不動産投資ローンを利用できる可能性はあります。ただし、実際には多くの金融機関が団信への加入を融資条件としているため、団信なしで借り入れできる金融機関は限られるのが一般的です。 初めから団信に加入しない前提で不動産投資ローンを組もうとすると、融資の審査が厳しくなったり、共同担保や連帯保証人を求められたりします。場合によっては返済不能リスクを補うために金利が上乗せされ、想定よりも総返済額が高くなってしまうケースもあるでしょう。そのため不動産投資ローンを組む際は、ご自身の健康状態や必要な保障内容に応じて、加入できる団信の選択肢を確認しておくことが大切です。 また団信に加入せずに数千万円単位の不動産投資ローンを組む場合は、万が一の時の備えを別で用意しておく必要があります。例えば一定の貯蓄を確保しておく、収入保障保険など他の生命保険でカバーするといった方法が考えられます。団信に加入できないからといって直ちにローンを利用できないわけではありませんが、選択肢は狭まりやすいです。そのため、借り入れ条件だけではなく、残された家族がどのように返済を行うかまで含めて検討しておきましょう。 団信に加入したら生命保険は不要？ 団信は、死亡・高度障がい時や疾病時にローンを完済できるため、生命保険の死亡保障と役割が似ているといわれることがあります。そのため「団信に加入したら生命保険は不要なのでは」と考える人もいるでしょう。結論からいうと、団信に加入したからといって、全ての生命保険が不要になるわけではありません。 団信の保障額は、あくまでローン残債の範囲に限られます。加入から年数が経つほどローン残高は減っていくため、団信によってカバーされる金額も次第に小さくなっていきます。また団信はローン返済を完済する仕組みであり、遺族に現金が支払われるわけではありません。遺族が当面暮らすための生活費や教育費、葬儀費用など、ローン返済以外に必要となるお金まではカバーできない点に注意が必要です。 ご自身やご家族に必要な保障を整理した上で、重複している部分だけを調整することが大切です。 なお、団信と生命保険のバランスについて詳しく知りたい方は、以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。 不動産投資を始めれば生命保険はいらない？ 団体信用生命保険（団信）加入時の保険見直しの考え方について解説 団信の役割と保障内容を理解した上で、不動産投資ローンを検討しましょう 団信は、ローン返済中に契約者が死亡した場合や所定の高度障がい状態になった場合に、保険金によってローン残高を完済する仕組みです。商品によっては疾病時に備えられるものや、既往歴がある場合でも加入できるものもあり、健康状態や備えたいリスクに応じて選べます。ただし保障範囲が広がるほど金利が上乗せされるケースもあるため、保障内容と負担のバランスを見ながら検討しましょう。 また団信は、万が一の時のローン返済に備えられる一方で、現金が直接支払われる保険ではありません。保障額もローン残高の範囲に限られるため、返済が進むほど小さくなります。そのため団信に加入したからといって、生命保険と役割が重なる部分は見直せても、生命保険を全てなくしてよいわけではありません。残されたご家族の生活費や教育費など、当面必要な資金まで含めて保障を考える必要があります。 団信やローンを選ぶ際に、ご自身に適したものを比較したい場合は、不動産会社選びにもこだわりましょう。東証プライム市場上場の不動産デベロッパーであるエスリードは、大手金融機関と連携しており、多くの選択肢の中からご状況に合った金融機関をご紹介しています。融資申請時のサポートも手厚いため、不動産投資経験が少ない方にも気軽にご相談いただけます。 「自分に合う団信の種類が分からない」「金利をなるべく抑えて不動産投資を始めたい」といった方は、エスリードへお問い合わせください。
• 2026.06.05 2026.06.05 不動産投資を始めれば生命保険はいらない？　団体信用生命保険（団信）加入時の保険見直しの考え方について解説 不動産投資について調べる中で「団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりになる」と聞いたことがある方もいるでしょう。団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった際にローン残債が保険金によって完済されるため、遺族に借入金のない物件を残せます。 一方で「本当に生命保険の代わりになるのか」「死亡保険を減らしても問題ないのか」と疑問に思う方も少なくありません。団信はローン残債を保障する仕組みであり、遺族が現金を直接受け取れる死亡保険とは役割が異なるため、両者の違いを理解した上で見直すことが大切です。 本記事では、不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由や、団信加入をきっかけに生命保険を見直すメリットを解説します。また不動産投資経験者200名を対象に実施したアンケートを基に、実際にどのくらいの方が生命保険を見直したのかもご紹介します。 団信と生命保険をどのように併用すべきか迷っている方や、不動産投資を生命保険代わりに活用できるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 団体信用生命保険（団信）は、契約者に万が一のことがあった際にローン残債が完済される保険のため、主に死亡保険の代わりになるといわれている 不動産投資前に生命保険へ加入していた方のうち約5割が、不動産投資をきっかけに生命保険を見直している 団信と生命保険を併用する際は、家族構成や必要な一時金の額、ライフイベント、疾病時の備えなどを踏まえて、保障のバランスを考えることが大切 不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由 不動産投資が主に死亡保険の代わりになるといわれる理由は、ローンを利用して投資用物件を購入する際に、団体信用生命保険（団信）へ加入するケースが多いためです。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障がい状態になった場合、保険金によってローン残債が完済される仕組みの保険です。 例えば、ローン残債が3,000万円ある時点で契約者が亡くなった場合、団信に加入していれば、保険会社が金融機関へ残債を支払います。そのため遺族は、ローンの支払いを引き継がずに、借入金のない投資用物件を相続できる可能性があります。 残された物件を賃貸として運用すれば、家賃収入を遺族の生活費に充てることが可能です。一般的な死亡保険は、保険金を一時金として受け取る形が多い一方、不動産投資では物件を保有し続けることで、継続的な収入源を残せる点が特長です。 また疾病保障付きの団信に加入している場合、がんや生活習慣病など所定の疾病に該当した際に、ローン残債の一部または全額が保障されることがあります。就業不能保険や傷病手当金は受給期間が限られるケースがあり、がん保険などの一時金も治療費に充てると生活費まで十分に残らない可能性があります。その点、団信でローン返済負担が軽減されれば、家賃収入を生活費や療養中の支えとして活用しやすくなるでしょう。 ただし団信の保障内容は、金融機関や保険商品によって異なります。死亡・高度障がいのみが対象となるものもあれば、がんや三大疾病、八大疾病などを対象とする特約付きの商品もあります。不動産投資を生命保険代わりとして考える場合は、団体信用生命保険の保障範囲や支払い条件を事前に確認することが大切です。 団体信用生命保険の仕組みについて詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。 不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）とは？ 種類や生命保険との違い、加入できない場合の対処法を解説 残された物件は賃貸・売却・住居として利用可能 契約者に万が一のことがあった後、遺族の手元に残った投資用物件は、賃貸運用・売却・住居としての利用など、状況に応じて活用できます。 例えば賃貸物件としてそのまま運用すれば、毎月の家賃収入を得ることが可能です。団信によってローン残債が完済されていれば、ローン返済のない状態で物件を保有できるため、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引いた家賃収入を、生活費や教育費などに充てやすくなります。 またまとまった資金が必要な場合は、物件を売却して一時金を得ることも可能です。相続後のライフプランや資金需要に合わせて、保有し続けるか売却するかを選べる点は、不動産ならではの特長といえるでしょう。 物件の立地や間取り、入居状況によっては、遺族が自分で住む選択肢もあります。特に交通利便性が高く、生活環境の整った物件であれば、住居として活用することで住まいの確保にもつながります。 このように不動産投資は、万が一の際に家族へ実物資産を残せる点が特長です。ローン返済のない物件を相続できれば、生活費や教育費の支えになる可能性があります。 団体信用生命保険（団信）への加入をきっかけに生命保険を見直すメリット 不動産投資ローンを利用して物件を購入する際に団信へ加入すると、既に加入している生命保険の保障内容を見直すきっかけになります。団信と生命保険では役割は完全に同じではありませんが、契約者の死亡時や高度障がい時に備えるという点では、保障内容が一部重なるためです。 生命保険文化センターの「2024（令和6）年度 生命保険に関する全国実態調査」によると、2人以上世帯における死亡保険金額は平均1,936万円です（※）。30〜50代は死亡保険金額が高くなる傾向にあり、家族構成や教育費、住宅ローンなどの負担が大きい世代ほど、死亡保障を厚く備えていることが分かります。 table2 年代 死亡保険金額 29歳以下 1,747万円 30～39歳 2,488万円 40～49歳 2,394万円 50～59歳 2,304万円 60～69歳 1,701万円 70～79歳 1,136万円 団信への加入をきっかけに生命保険を見直す主なメリットは、以下の通りです。 table2 メリット 概要 死亡保障の重複を整理しやすい 団信と死亡保険の目的が一部重なるため、必要保障額を見直すきっかけになる 保険料負担を抑えられる可能性がある 死亡保障の重複を調整すれば、民間の死亡保障を必要以上に大きく持たずに済む場合がある。結果的に、毎月の保険料を抑えやすくなる 団信の保険料をローン返済と別で支払う必要がない 一般的に団信の保険料相当額はローン金利に含まれているため、家計からの持ち出しを抑えられる。ただし疾病保障付き団信などを選ぶ場合は、金利が上乗せされることがあるため注意が必要 将来の保険料負担を見通しやすい 定期型の死亡保険は更新時の年齢に応じて保険料が上がるケースがある一方、団信は原則として、加入後に保険料相当分が年齢に応じて上がる仕組みではない 団信によってローン残債がなくなれば、遺族はローン返済をすることなく物件を相続できる可能性があります。ただし団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。生活費や教育費、医療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておく必要があるでしょう。 不動産投資を生命保険代わりとして活用する場合は、家族構成や必要保障額、既存の保険内容を踏まえて総合的に見直してください。 ※参考：生命保険文化センター.「2024（令和６）年度 生命保険に関する 全国実態調査」.（参照：2026-05-25）. 団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりにしている人はどのくらいいる？ 不動産投資経験者の中で、団信の加入をきっかけに生命保険を見直した方は、実際どの程度いるのでしょうか。ここからは、不動産投資経験者を対象に実施したアンケート結果を基に、団信と生命保険の見直しに関する実態について見ていきましょう。 【調査概要】 調査名：不動産投資についてのアンケート 調査方法：インターネット調査 調査対象：不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名 調査実施期間：2026年05月11日～2026年05月18日 生命保険加入者の約5割が見直しを行っている 不動産投資をしている、または過去に行ったことのある方200名を対象にアンケートを実施したところ、不動産投資を行う前に生命保険に加入していた方は151名でした。そのうち、不動産投資をきっかけに生命保険の見直しを行った方は75名です。約2人に1人が、不動産投資をきっかけに保障内容を見直していることが分かります。 また見直しをした保険の種類は以下の通りです。 見直しをした保険の種類として最も多かったのは「死亡保障」で33.3%、次いで「就労不能保障」が26.7%、「がん保障」が17.3％でした。一般的な団信は、契約者の死亡時や所定の高度障がい状態に備える仕組みであるため、死亡保障を中心に見直す方が多い傾向にありました。 また不動産投資のように定期的な家賃収入が得られるものの場合、月々の手残りに加え空室・修繕リスクに耐え得る手元資金があれば、短期間働けなくなった場合にも乗り越えられる可能性があります。こうした考えから、就労不能保障の見直しをする方もいるのでしょう。 生命保険を見直して削減できた保険料はいくら？ 生命保険を見直した方に、見直しによって削減できた年間の保険料を尋ねたところ、最も多かったのは「10,001〜30,000円以内」で30.7%でした。次いで「5,001〜10,000円以内」が22.7%、「1,001〜5,000円以内」が21.3%となっています。10,001〜30,000円以内の区分の場合、月々に換算すると833～2,500円程度の負担軽減につながります。 一方で、年間5万円を超える保険料削減につながった方も8%程度いました。加入している保険の種類や保障額、家族構成によっては、団信への加入をきっかけに大きく保険料を見直せる可能性もあります。 ただし、保険料を下げることだけを目的に保障を削り過ぎると、万が一の際に生活費や教育費が不足する恐れがあります。実際に、見直しによって保険料が増えた方も2.7%いました。 そのため不動産投資を始める際は、生命保険を見直す・見直さないにかかわらず、一度現在の保障内容と保険料を試算してみるのがおすすめです。団信でカバーできる部分と、生命保険で備えるべき部分を整理することで、無理のない保険料負担と必要な保障のバランスを取りやすくなるでしょう。 生命保険の見直しを行わなかった人の声 一方で、不動産投資を始める際に生命保険の見直しを行わなかった方もいます。その理由を見ていきましょう。 見直しをしなかった理由として最も多かったのは「不動産投資と生命保険は別物だと思っているから」と答えた方で、39.5%でした。次いで「保険料負担がそこまで大きくなく、見直す必要がなかったから」という方が、27.6%となっています。 このように見直しを検討しても、役割の違いや削減額などを理由に調整しない選択をする人も一定数いることが分かります。 また「団信の加入が保険の見直しをするタイミングだと知らなかった」と回答した方が、18.4%いました。この方々に、今後保険の見直しを検討したいか聞いてみたところ、17.1%の方が「検討したい」、42.1%の方が「減額できる保険料の額によっては検討したい」と回答しました。条件次第では保険の見直しに前向きであることが分かります。 一方「生命保険の保障は別でしっかり備えておきたいので、見直しを検討しない」と回答した方も39.5%おり、団信と生命保険を分けて考えている方もいることが伺えます。 団体信用生命保険（団信）に加入したら生命保険は一切不要になる？ 先述したアンケート結果からも分かる通り、団信と生命保険のバランスを検討し、具体的に調整を行った方は約半数いました。ただし、たとえ役割が重複していたとしても、生命保険が一切不要になるわけではありません。 団信は、万が一の際に遺族へローン返済の負担を残さずに済む一方で、保障額はあくまでも残債額に限定されます。返済が進むほどローン残債は減っていくため、団信で保障される金額も年数の経過とともに少なくなってしまうのです。またローンを完済すれば、団信の保障も終了します。 さらに団信は、ローン残債を返済するための保険であり、遺族が現金を直接受け取れるわけではありません。そのため、団信と生命保険で一部重複する保障は見直せるものの、生命保険が一切不要になるわけではないのです。 団信と生命保険のバランスを検討する際は、家計の資産や負債を棚卸しし、万が一の際に「団信で何をカバーするのか」「生命保険で何を備えるのか」を整理することが大切です。ここでは、生命保険をある程度残しておくのが望ましい人の特徴をご紹介します。 万が一の際にある程度の一時金が必要な人 契約者に万が一のことがあった場合、遺族にはまとまった支出が発生します。例えば、葬儀費用や当面の生活費、子どもの教育費、相続税などです。預貯金だけで当面の支出を賄えない場合、生活費や納税資金を確保するために、相続した物件を売却せざるを得ないケースも考えられます。 しかし、物件をすぐに売却できるとは限らず、相場やタイミングによっては希望する価格で売れない可能性もあるでしょう。こうした遺族の意向に沿わない形で売却を迫られるリスクを避けるためにも、ある程度の一時金を確保できる死亡保障を残しておくのが望ましいです。 若いうちから終身保険に入っている人 若いうちから終身保険に加入している方は、団信に加入したからといってすぐに解約するのではなく、保障内容や保険料を確認した上で判断しましょう。 生命保険は同じ保障額を継続して持つ場合、加入時の年齢が高くなるほど保険料が上がりやすくなります。例えば25歳で不動産投資ローンを組み、35年後にローンを完済した場合、60歳時点で団信の保障は終了します。その時点で改めて死亡保障が必要になった場合、若い頃よりも高い保険料で新たに生命保険へ加入しなければなりません。また年齢を重ねると、健康状態によっては保険に加入しにくくなったり、加入できても保険料が割高になったりするケースもあります。 その点、終身保険は保障が一生涯続く保険です。加入時の年齢や条件を基に保険料が決まるため、定期型の死亡保険のように更新時の年齢に応じて保険料が上がる仕組みではありません。また掛け捨て型ではなく、解約返戻金のある商品も多いため、一定の資産形成機能を持てる場合もあるでしょう。 団信と保障が一部重複する場合でも、保険料の負担が大きくないのであれば、ローン完済後の保障や資産形成の観点から、終身保険を継続する選択肢もあります。 疾病時への備えをしっかりしておきたい人 がんや三大疾病、要介護状態などへの備えを重視したい方は、疾病保障付き団信に加入している場合でも、生命保険を一定程度残しておくことを検討しましょう。 疾病保障付き団信では、所定のがんや生活習慣病などに該当した場合に、ローン残債の一部または全額の返済が不要になることがあります。ただし保障されるのは基本的に残債額のみであり、治療費や入院費、通院費、生活費が直接支払われるわけではありません。 不動産投資では家賃収入を得られる可能性がありますが、空室リスクや修繕費、管理費などの支出が発生することもあります。治療が長期化した場合や働けない期間が続いた場合、家賃収入だけでは生活費や医療費を十分に賄えないケースもあるでしょう。 まとまった治療費や療養中の生活費を確保したい方は、傷病手当金などの公的保障をはじめ、がん保険や医療保険、就業不能保険なども含めて備えを検討することが大切です。 団体信用生命保険（団信）を生命保険代わりにするなら2部屋以上の分散投資がおすすめ 団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりとして活用したい場合は、2部屋以上の不動産投資を行う方法も選択肢の一つです。 投資用物件を1部屋だけ所有している場合、団信で保障されるのはその物件のローン残債に限られます。一方で、2部屋、3部屋と物件数を増やし、それぞれのローンで団信に加入できれば、万が一の際に保障されるローン残債の総額も大きくなります。 また購入時期を分けて複数の物件を保有すれば、団信による保障期間を長くしやすくなる点もメリットです。例えば1件目を30代で購入し、2件目を40代で購入した場合、それぞれのローン返済期間に応じて団信の保障が続きます。結果として、1部屋だけを保有する場合よりも、保障が続く期間を長く確保しやすくなるでしょう。 さらに複数物件を保有していれば、万が一の際に遺族が活用方法を選びやすくなります。例えば一部の物件は売却してまとまった資金を確保し、残りの物件は賃貸運用を続けて家賃収入を得るといった選択肢も考えられます。物件を複数に分けておくことで、資産の活用方法に柔軟性を持たせやすくなる点は、不動産投資ならではの特長です。 ただし、物件数を増やせばその分、借入額や修繕費、管理コストも大きくなります。団信による保障を広げることだけを目的に無理な借り入れを行うのは避け、収支計画や自己資金、将来のライフプランを踏まえて慎重に判断することが大切です。 また一般的にローン完済時の年齢には上限が設けられており、完済時年齢は79歳と定める金融機関が多いです。。ローンを完済すれば団信の保障も終了するため、老後まで含めた保障を団信だけで賄えるわけではありません。 生命保険を最小限に抑えたい場合でも、団信でカバーできる範囲と現金で備えるべき生活費・医療費・相続費用などを整理しておくことが重要です。複数物件への分散投資を検討する際は、保障面だけではなく賃貸需要や物件管理、返済計画まで含めて無理のない投資計画を立てましょう。 団体信用生命保険（団信）以外に不動産投資を始める際に加入すべき保険 不動産投資を始める際は、団信だけではなく、物件の損害や入居者・第三者とのトラブル、家賃収入の減少に備える保険も検討する必要があります。 団信はローン契約者の死亡や高度障がいなどに備える保険ですが、火災や地震による建物の損害、設備不良による事故、入居者の家賃滞納などはカバーできません。安定した賃貸経営を行うためには、リスクに応じた保険に加入しておくことが大切です。 不動産投資を始める際に検討したい主な保険は、以下の通りです。 table2 保険の種類 主な補償内容 加入を検討したいケース 火災保険 火災や落雷、風災、水災、盗難などによる建物・設備の損害を補償する 投資用物件を購入する場合は基本的に加入を検討したい 地震保険 地震・噴火・津波による火災や損壊などを補償する 地震リスクに備えたい場合、火災保険とセットで加入する 施設賠償責任保険 建物や設備の管理不備によって第三者にけがを負わせたり、物を壊したりした場合の損害賠償に備える 共用部や設備不良による事故リスクに備えたい場合 家賃保証保険 入居者の家賃滞納が発生した場合に、一定範囲で家賃収入を補償する 家賃滞納リスクを抑えたい場合、必要に応じて加入を検討する 補償される範囲や金額、期間は保険によって異なります。不動産投資に関する費用は経費として計上できるものの、手残りが減ってしまうことに変わりはないため、自己資金や修繕計画と併せて検討することが大切です。 不動産投資をするなら団体信用生命保険（団信）と生命保険を上手に併用しましょう 不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、団信に加入することで万が一の際にローン残債を保険金で完済できます。遺族に借入金のない物件を残せれば、引き続き賃貸に出して家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を確保したりすることも可能です。 一方で団信はあくまでローン残債を保障する保険であり、遺族へ現金が直接支払われる死亡保険とは役割が異なります。葬儀費用や当面の生活費、教育費、相続税の支払い、治療費などに現金で備えたい場合は、生命保険を一定程度残しておくことも検討しましょう。 不動産投資を生命保険代わりとして活用したい場合は、物件選びだけではなく、ローンや団信の内容も慎重に確認する必要があります。金融機関によって、利用できるローン条件や団信の保障内容、疾病保障の有無は異なるため、ご自身の目的に合った組み合わせを選びましょう。 エスリード株式会社は、創業30年超で培ってきた実績とノウハウを基に、物件選定から運用、管理委託、売却までトータルでサポートしています。大手金融機関とも提携しているため、ご希望や条件に応じたローンや団信のご提案も可能です。生命保険とのバランスを含め、将来の資産形成や万が一への備えを考えながら不動産投資を始めたい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
• 2026.06.01 2026.06.01 不動産投資のフルローン・オーバーローンはあり？　メリット・デメリットと判断のポイントを解説 不動産投資では、物件の購入資金をどのように準備するかによって、月々のキャッシュフローや最終的な収益が変わります。中でも、自己資金が少ない場合の選択肢として挙がるのが、物件価格の全額を借り入れる「フルローン」や、諸費用まで含めて借り入れる「オーバーローン」です。自己資金が少なくても不動産投資を始めやすい一方で、借入額が大きくなる分、月々のキャッシュフローには注意が必要です。 特に、不動産投資初心者の方にとっては「頭金をためるまで待つべきか」「フルローンを使って早く始めた方がよいのか」「オーバーローンまで使ってよいのか」と迷う場面もあるでしょう。ご自身に適した投資スタイルを決めるには、ローンの仕組みだけではなくメリットとデメリットの両方を理解した上で判断する必要があります。 本記事では、フルローンとオーバーローンの基本的な仕組みや、それぞれのメリット・デメリット、どの借り入れ方法が向いているのかを見極めるポイントを分かりやすく解説します。不動産投資を始めるタイミングや資金計画に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 フルローンは、自己資金が十分でなくても不動産投資を始めやすい方法だが、返済総額やキャッシュフローへの影響も踏まえて判断する必要がある オーバーローンは、諸費用まで借入金でまかなえる一方で、返済負担や売却時のリスクがさらに大きくなりやすいため、基本的にはおすすめしない フルローンを利用するかどうかは、頭金として使える資金の有無や手元資金を残したいかどうか、複数の投資機会を視野に入れているかといった点を踏まえて判断することが大切である 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている太田さんの話を聞いて、老後資金の確保を目的に新築ワンルームマンション投資を始めることを決意 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 フルローンとは？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん すぐにでも不動産投資を始めたいと思っているのですが、投入できる自己資金があまり多くありません。頭金がたまるまで不動産投資は始めない方がよいのでしょうか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 必ずしもそうとは限りません。山田さんのように老後の資産形成を目的とした長期運用を前提とするなら、頭金がたまるのを待つよりも、無理のない条件で『フルローン』を活用し、早期に投資を始める方が有利になるケースもあります。 フルローンとは、物件価格の全額を金融機関から借り入れるローンのことです。例えば4,000万円の物件を購入する場合、物件価格の全額を借り入れて購入代金に充てます。そのため、頭金を用意しなくても不動産投資を始めやすい点が特長です。 ただし、フルローンだからといって完全に自己資金が不要になるわけではありません。物件価格は全額ローンでまかなえても、登録免許税や不動産取得税、仲介手数料といった諸経費は、基本的に自己資金で支払う必要があります。つまり頭金に充てないとしても、一定の資金は事前に準備しておかなければなりません。 オーバーローンとは？ フルローンと同じく、頭金なしで不動産投資を始める方法として「オーバーローン」もあります。オーバーローンとは物件価格だけではなく、購入時にかかる諸費用まで含めて借り入れるローンのことです。一般的には、物件価格の110〜120％程度の融資を受けるケースが多いとされています。 例えば物件価格が4,000万円、諸経費が200万円の場合、フルローンは借り入れ額が4,000万円なのに対し、オーバーローンは両者を足した4,200万円程度を借り入れることになります。オーバーローンであれば自己資金に不安がある場合や、なるべく手元に資金を残したい場合でも投資を始めやすいでしょう。 ただし、オーバーローンは借入額が物件価格を上回るため、フルローン以上に返済負担が重くなりやすい点には注意が必要です。また将来の売却時に売却益でローンを完済できず、残債の返済が発生する可能性もあるため、仕組みだけではなくリスクも併せて理解しておくことが大切です。 フルローン・オーバーローンで不動産投資をするメリット 不動産投資を始めるに当たり、どのような融資を利用するのがベストなのか迷っている方に向けて、フルローン・オーバーローンを活用するメリットを3つ解説します。 まとまった資金がなくても不動産投資を始められる 手元に資金を残せる レバレッジ効果を最大限に活用できる ご自身のニーズに当てはまるかどうか、確認してみましょう。 まとまった資金がなくても不動産投資を始められる 不動産投資には、ワンルームマンション投資や一棟投資、戸建て投資など、さまざまな手法があります。いずれも物件を購入する以上、ある程度まとまった資金が必要です。しかし、フルローンやオーバーローンを利用すれば、自己資金がそこまで多くない状態でも不動産投資を始めやすくなります。 初期費用として必要な元手は、手付金が10万円以上、登記やローン契約などに伴う諸費用が100～200万円程度です。頭金については、物件価格に対して受けられる融資額が満たない場合は、差額分を用意する必要がありますが、そうではない場合は必ずしも充当する必要はありません。フルローンによって頭金の充当が不要であれば、110～210万円程度の負担のみで済むため、自己資金からの出費を大きく抑えながら投資を始められます。 【シリーズ：初めての不動産投資】第11回でも触れた通り、物件との出会いは一期一会です。せっかく条件の良い物件が見つかったのにもかかわらず「また次があるだろう」と資金準備を優先した結果、後から振り返って後悔しかねません。 まとまった資金がないために一歩を踏み出せないと感じている場合は、フルローンなどの仕組みを理解した上で活用することも選択肢の一つといえます。 手元に資金を残せる 頭金を支払わない分、手元に多くの現金を残しやすい点も、フルローンやオーバーローンのメリットです。不動産投資では、物件を購入した後にも急な設備の故障や退去に伴う原状回復、空室の発生など、想定外の支出や収入減が生じます。こうした場面でも自己資金に余裕があれば、ローン返済への影響を過度に心配せず、落ち着いて対応しやすくなります。 一方、手持ちの資金を頭金として多く投入すれば、借入額が減るため毎月の返済負担を抑えることが可能です。ただし、その分だけ手元の現金は減るため、万が一まとまった資金が急に必要になった場合には、キャッシングやカードローンなど、別の方法で資金を調達しなければならない状況も考えられるでしょう。 投資を始めた後の突発的な支出や資金繰りまで見据えると、現金を残した状態で運用を始められる点は大きなメリットといえます。 レバレッジ効果を最大限に活用できる フルローンやオーバーローンでは「レバレッジ効果」を高められる点もメリットの一つです。レバレッジとは、少ない自己資金と金融機関からの借り入れを組み合わせて高額な物件を取得し、投資効率を高める仕組みのことをいいます。頭金を充当しないフルローンやオーバーローンは、自己資金を抑えつつレバレッジ効果（投資効率）を最大化しやすいのが特長です。 この投資効率を把握する際に用いられるのが、自己資本利回り（CCR）です。自己資本利回りとは、投入した自己資金に対して、どれくらいの利益が得られているかを見る指標です。数値が高いほど、少ない資金で効率的に利益を上げていることになります。計算式は以下の通りです。 自己資本利回り（CCR） ＝ 税引前キャッシュフロー ÷ 自己資金 税引前キャッシュフロー = 純営業収益（NOI） – 年間元利返済額 純営業収益（NOI） = 年間家賃収入 – 運営費用 例えば、運用費用を差し引いた実質年間家賃収入（純営業収益）が84万円の物件をフルローンで購入し、自己資金の投入額が200万円、年間のローン返済額が80万円だとします。この条件を、先述した計算式に当てはめてみましょう。 自己資本利回り（CCR） = 4万円 ÷ 200万円 =2% 税引前キャッシュフロー = 84万円 – 80万円 = 4万円 この場合の自己資本利回りは2%です。 自己資金を多く投入しなくても一定の利益を得られれば、自己資本利回りは高まりやすくなります。ただし、借入額が増えるほど返済負担やリスクも大きくなるため、レバレッジ効果だけで判断せず、収支全体を踏まえて検討することが大切です。 フルローン・オーバーローンで融資を受けるのはあり？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん フルローンやオーバーローンの仕組みやメリットは分かってきました。ただ、実際に自分がどのローンを選ぶべきかは、どのように判断すればよいのでしょうか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 判断の軸はいくつかありますが、大切なのはご自身の資金状況や投資目的、どこまでリスクを取るかを踏まえて考えることです。ここからは、フルローンやオーバーローンを活用するかどうかを判断する上で、分岐点になるポイントを見ていきましょう。 手元資金が十分にあるならフルローンは原則なし フルローンやオーバーローンは、初期費用が比較的少なく手元資金を残しやすい一方で、借入額が増える分だけ毎月の返済額や返済総額も大きくなりやすいです。そのため、空室や突発的な修繕費に対応できるだけの十分な手元資金があるなら、あえてフルローンやオーバーローンを選ばず、頭金を支払って借入額を抑える方が堅実です。 借入額が減れば、その分月々のローン返済額を軽減しやすくなります。結果として、家賃収入に対する返済負担も抑えられるため、キャッシュフローが圧迫されにくくなるでしょう。老後資金の確保を目的に長期運用を考える場合、こうした安定感は大きなメリットになります。 資産のうち多くを現金で保有しているなら、頭金として投入し、一部を不動産という実物資産に置き換えるというのも選択肢の一つです。インフレが進むと現金の実質的な価値は目減りしてしまいますが、実物資産はインフレに連動しやすく、立地や需要によっては物価上昇に合わせて資産価値や家賃が上昇する可能性があります。ただし、インフレ対策であれば頭金に充当する以外に、別の投資を検討することも有効です。金・銀・プラチナなども物価の上昇に合わせて価値が上昇しやすい実物資産なので、これらの選択肢も含めて検討した上で、頭金として活用するのかを判断しましょう。 手元資金が十分にない、減るのが不安ならフルローンはあり 反対に手元資金が十分にない場合や手元資金が減ってしまうことを不安に感じる場合は、フルローンは検討する価値があります。確かに頭金を入れた方が返済負担を抑えやすいですが、無理のない条件でフルローンを利用し、早めに運用を開始した方が、頭金がたまるのを待つよりも長期的には利益を積み上げやすくなる場合があるからです。 また先述した通り、不動産投資では条件の良い物件にいつ出会えるかは分かりません。頭金をため終えたタイミングで、必ずしもご自身に合った物件が見つかるとは限らない以上「資金がたまるまで待つこと」が常に最善とはいえません。良い物件との出会いがあったなら、フルローンを活用して早めに投資を始めることを検討してみましょう。 複数の投資機会を狙うならフルローンはあり 不動産投資以外の投資も並行して進めたいと考えている場合は、あえてフルローンを選ぶという考え方もあります。不動産投資は、金融機関から融資を受けて始められる点が大きな特長です。自己資金を温存しながら物件を取得できれば、残した資金を他の投資に充てることも可能です。 例えば不動産投資をしながら、NISAやiDeCo、投資信託など他の金融商品も並行して活用していけば、資産運用の選択肢を広げやすくなります。資金を一つの投資先に集中させずに済むため、全体としてリスク分散を図りやすい点もメリットです。 もちろん自己資金を温存できるからといって、むやみに借入額を増やしてよいわけではありません。不動産投資そのものの返済計画が無理のない範囲に収まっていることが前提です。その上で、不動産投資を含めて戦略的に資金を活用したいと考えているなら、フルローンも検討の余地があるでしょう。 オーバーローンはなし オーバーローンについては、基本的におすすめしません。物件価格だけではなく諸費用まで含めて借り入れができるため、自己資金が少なくても始めやすいように見えますが、その分だけ借入額はさらに大きくなります。結果として、毎月の返済負担や将来の売却時のリスクも大きくなりやすいです。 特に、売却時に物件価格よりローン残債の方が多い状態になると、売却代金だけで完済できず、自己資金で差額を補わなければならない可能性があります。フルローンでも返済負担は軽いとはいえませんが、オーバーローンではそのリスクがさらに高まります。 そのため自己資金が少ない場合でも、利用を検討するならフルローンまでにとどめておくのが無難でしょう。まずは返済計画に無理がないことを優先し、その上で長期的に運用を続けられるかどうかを判断することが大切です。 フルローン・オーバーローンのデメリット フルローンやオーバーローンは借入額が大きくなるため、注意すべき点もしっかりと理解した上で選択する必要があります。ここでは、フルローンやオーバーローンのデメリットを2点解説します。 返済総額が増える フルローンやオーバーローンに限らず、ローンを利用する場合は借りた金額に対して利子が上乗せされます。不動産投資ローンの金利は、借入先の金融機関や融資条件によって異なりますが、借入額が大きいほど利息負担も重くなり、最終的な返済総額も膨らみやすくなります。また金利が上昇した場合はそれに連動して、将来的に支払う総額が想定以上に増える恐れもある点に注意が必要です。 さらにオーバーローンは物件価格だけではなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用まで借り入れに含めます。本来であれば自己資金で支払うはずの費用にも利子がかかることになり、フルローン以上に返済総額が増えやすいため、基本的にはおすすめできません。 キャッシュフローに余裕がなくなる可能性がある フルローンやオーバーローンでは借入額が大きくなるため、月々のローン返済負担も重くなりやすいです。その結果、家賃収入に対する返済の割合が高くなり、毎月のキャッシュフローに余裕がなくなる可能性があります。 また空室や家賃下落、想定外の設備入れ替えなどが重なると、当初の目論見が破綻してしまう恐れもあります。 フルローンを選択する場合には、管理費や修繕費、固定資産税などの支出とローンの返済を踏まえて、生活費も含めた月々のキャッシュフローが厳しくなりすぎないか、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。また先述したようなリスクに備えて、以下のような対策をしておきましょう。 家賃保証サービスを利用する 将来にわたって需要の減少しない立地の物件を購入する 修繕費や設備の入れ替え費を、節税による還付金を活用して積み立てておく など 不動産投資でフルローンを利用したい場合のポイント fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 万が一に備えたり分散投資も踏まえて考えたりすると、手元に資金を残せるフルローンは有力な選択肢かもしれませんね。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうですね。ただし、フルローンは誰でも必ず利用できるものではありません。融資を受けやすくするためには、事前に押さえておきたいポイントがあります。 フルローンは借り入れ額が大きくなりやすいため、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。そのため審査に通りやすくするためのポイントを把握し、対策をしておくことが重要です。ここでは、不動産投資でフルローンを利用しやすくする代表的な3つのポイントを解説します。 借り入れがある場合は整理する 新築から築浅がおすすめ 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ 借り入れがある場合は整理する フルローンの審査を受ける際は、不動産以外の借入状況も確認されます。例えば、自動車ローンやカードローン、デンタルローンなどが多く残っている場合は、返済負担が重いと判断され、審査に通りにくくなることがあります。 もちろん、年収や勤務先、勤続年数などの属性を高めることで評価を上げることは可能です。ただし、属性の改善には時間がかかるため、まずは不動産以外の借入を整理し、完済できるものは事前に返済しておく方が現実的です。返済能力に余裕があると見てもらいやすくなれば、フルローンを利用できる可能性も高まります。 また不動産投資と並行して居住用の住宅購入も検討している場合、不動産投資ローンと住宅ローンでは、一般的に不動産投資ローンを先に組むのが良いとされています。この点は【初めての不動産投資シリーズ】第7回でも詳しく触れているため、併せて確認してみてください。 新築から築浅がおすすめ フルローンの審査では、投資対象となる物件の価値も重要です。不動産投資は事業として見なされるため、金融機関は「きちんと収益を生み出せる物件か」「担保として十分な価値があるか」といった点も審査します。 その点、新築～築浅物件は築古物件と比べて入居者が付きやすく、収益性を見込みやすいと判断される傾向にあります。また担保としての評価も高くなりやすいため、フルローンの審査でも有利に働きやすいです。 特に賃貸需要が高い都心部にあり、耐用年数の長い鉄筋コンクリート造の物件などは、金融機関から高く評価されやすい条件がそろっています。フルローンを前提に不動産投資を考えるなら、こうした評価を受けやすい物件を選ぶことが重要です。 金融機関の選択肢の多い不動産会社を選ぶ フルローンを利用したい場合は、どの不動産会社を選ぶかも重要です。ご自身で金融機関を探して申し込み、必要書類をそろえながら比較するのは、想像以上に労力を費やします。その点、多くの金融機関と提携している不動産会社であれば、複数の選択肢を比較しながら、自分に合った融資先を見つけやすくなります。金融機関ごとに審査基準や金利条件は異なるため、選択肢が多いほど、フルローンを利用できる可能性も高まりやすいです。 また提携先の金融機関が少ない不動産会社の場合、審査に落ちた時点で物件購入そのものをあきらめなければならない場合もあります。提携先が多い不動産会社であれば、ある金融機関で難しくても、別の金融機関で再度審査を進められる可能性があります。加えて、厳しい審査や不利な融資条件を避けるためのアドバイスも受けやすいため、狙った物件を確実に仕入れたい方は不動産会社選びにもこだわりましょう。 フルローンの性質を理解して目的に合った借り入れ方法を選びましょう 物件価格の全額を金融機関から借り入れるフルローンを利用すれば、自己資金が十分ではない場合も不動産投資を始めやすくなります。頭金を支払わずに物件を購入できるため、手元に資金を残しやすく、急な修繕や空室など想定外の支出や収入減にも備えやすい点が特長です。また少ない自己資金で不動産を運用できることから、投資効率の向上も期待できます。 ただし、フルローンは借入額が大きくなるため、返済総額が増えやすい点には注意が必要です。特に空室や家賃下落、想定外の設備入れ替えなどが重なると、キャッシュフローが圧迫される恐れもあるため、無理のない返済計画を前提に検討しましょう。 フルローンを利用するかどうかは、手元資金が十分にあるか、それとも残しておきたいか、複数の投資機会を視野に入れているかといった点を踏まえて判断する必要があります。ご自身の資金状況や投資目的を整理した上で、どの方法が適しているのかを見極めましょう。なお、物件価格に加えて諸費用も借入金でまかなうオーバーローンは、返済負担や売却時のリスクがさらに大きくなりやすいため、基本的にはおすすめできません。 フルローンで不動産投資を始めたいと考えているなら、エスリード株式会社へご相談ください。エスリードでは、立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介に加え、大手金融機関とも連携し、多くの選択肢の中からお一人お一人の状況に合ったローンをご案内しています。30年超にわたる実績やノウハウを生かした支援に定評があるため、フルローンの審査に不安がある方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。
• 2026.05.29 2026.06.02 不動産投資の元手はいくら必要？　物件タイプ別の頭金や資金戦略について解説 不動産投資に興味はあるものの「多くの頭金が必要そう」「ローンの負担が大きくなりすぎないか」と不安を感じている人も多いのではないでしょうか。初期費用の負担がネックになっているなら、自己資金を抑えて不動産投資を始められる「フルローン」という選択肢があります。 ただし、フルローンを利用できるからといって、自己資金ゼロで不動産投資を始められるわけではありません。実際には、手付金や諸費用など、ローン実行前後に現金で準備しておくべき費用があります。また必要な元手の金額は、物件の種類や金融機関の融資条件、契約者の属性によっても変わります。 そのため、不動産投資を始める際は物件価格や利回りだけではなく「元手がいくら必要か」も理解した上で判断することが大切です。 本記事では、不動産投資に必要な元手の内訳や頭金の考え方、フルローンのメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。少ない自己資金で不動産投資を始めたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 ※本記事は2026年6月時点の情報です 自分が考えている自己資金でどういったプランニングが出来るのか気になる方は 上場企業であるエスリードが作成した、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 suggest2 不動産投資に必要な元手は、手付金・頭金・諸費用の3つに分かれる 用意するべき自己資金は一律ではなく、新築か中古か、区分か一棟か、さらに年収や勤続年数などの属性によって大きく変わる 頭金を多く入れて借入額を減らす方法もあれば、フルローンで自己資金を抑えて始める方法もあるため、ご自身の投資スタイルや資産状況に合った選択をすることが大切 不動産投資に必要な元手はいくら？ 居住用物件の購入に必要な元手（自己資金）の目安は、一般的に物件価格の2～3割程度といわれています。しかし不動産投資の場合は、ここまでの費用がかからないケースが多いです。物件のタイプやローンの種類、金融機関の融資条件、契約者の属性によって、多くの元手が必要な場合もあれば、少ない元手でも始められる場合もあります。 また元手というと頭金だけをイメージしがちですが、実際には手付金や諸費用も自己資金で準備しておく必要があります。特に手付金はローン実行前に支払うため、一時的であっても現金を用意しなければなりません。「頭金だけあればよい」と考えず、物件購入までに必要な費用全体を把握しておくことが大切です。 ここでは不動産投資を始めるに当たって必要な、3つの費用について解説します。 手付金 手付金とは不動産の売買契約を結ぶ際に、買い主から主売り主へ支払う金銭のことです。契約の意思を示す意味合いがあり、一般的には10万円以上が目安とされています。なお、売り主が宅地建物取引業者である場合、手付金の上限は売買代金の20％までです。 手付金を支払うタイミングは、金融機関のローン仮審査に通った後、売買契約を締結する前です。ローン審査に落ちた場合でも、売買契約書にローン特約が入っていれば手付金は返還されます。一方、買い主都合で契約を解除する場合は手付金が没収され、売り主側から解除する場合は手付金の倍額が買い主に支払われます。 売買契約が成立すると、手付金は最終的に売買代金の一部に充当されるのが一般的です。例えば、物件価格が2,000万円で手付金が10万円のケースでは、ローン実行時の残りの代金は1,990万円になります。フルローンで2,000万円を借りる場合、1,990万円を支払うと差額の10万円が口座に残ります。手付金が返還されるというよりも、先に支払った分がローン実行後の資金移動で実質的に戻るイメージです。 頭金 頭金とは、物件価格のうち自己資金で支払う部分を指します。例えば2,000万円の物件に対して300万円を頭金として入れる場合、ローンの借入額は1,700万円です。銀行からの融資額が物件価格に届かないときは、不足分を頭金で補う必要があります。一方フルローンであれば、頭金は不要です。 頭金の相場は、購入予定の物件やオーナーの属性、ローンの種類によって異なります。法的に「何％入れなければならない」と決まっているわけではないため、無理のない資金計画を立てた上で、頭金を充当するべきか検討しましょう。ただし、物件価格に対して受けられる融資額が満たない場合は、差額分を頭金として用意する必要があります。なお、頭金は原則として現金で支払います。 諸費用 不動産投資では、手付金や頭金とは別に登記やローン契約などに伴う諸費用が発生します。費用の目安は100～200万円程度です。 不動産投資における主な諸費用は、以下の通りです。 table2 項目 概要 目安・計算方法 登録免許税（※1） 購入した物件を法務局の登記簿に記録する際にかかる税金 建物の所有権保存登記の税率は0.4％、売買による所有権移転登記の税率は2％ 不動産取得税（※2） 不動産を取得した際にかかる税金 住宅は固定資産税評価額×4％で算出する※現在は軽減税率が適用され3%となる 印紙税 売買契約書やローン契約書に貼る印紙代 不動産の取得金額によって、税額が異なる 司法書士報酬 登記手続きを依頼する際の費用 10万円前後が目安 仲介手数料 仲介会社を通じて購入する場合にかかる手数料 400万円以上：成約価格×3％＋6万円200万円以上～400万円未満：成約価格×4％＋2万円200万円以下：成約価格×5％ ローン関連費用 融資事務手数料や保証料など 事務手数料は借入額の1～3％程度、保証料は借入額の2％程度が目安 火災・地震保険料 万が一に備えるための保険料 建物の構造や面積、補償内容によって異なる 登録免許税は、自己居住用の住宅の場合に軽減税率を適用できますが、投資用物件は原則対象外です。また不動産取得税や仲介手数料、火災・地震保険料などは、物件の種類や購入方法によって費用感が異なります。投資用物件を選定する際は、これらの諸費用がいくらかかるのかも併せてシミュレーションしておきましょう。 ※参考1：国税庁.「No.7191 登録免許税の税額表」.（参照：2026-04-28）. ※参考2：総務省.「不動産取得税」.（参照：2026-04-28）. 【物件タイプ別】頭金として必要な金額 不動産投資で必要になる頭金の額は、以下のように物件タイプによって大きく変わります。 table2 物件タイプ 頭金の目安 新築区分マンション投資 物件価格の0～20％程度 中古区分マンション投資 物件価格の0～30％程度 新築一棟投資 物件価格の10～30％程度 中古一棟投資 物件価格の10～30％程度 + 300～500万円程度 先述した通り、実際には物件の種類や築年数、金融機関の融資条件、契約者の属性によって必要額は変動するため、あくまで目安として捉えてください。ここでは物件タイプ別の頭金の目安と、費用感が異なる理由を解説します。 新築区分マンション投資 新築区分マンション投資の頭金の目安は、物件価格の0～20％程度です。例えば2,000万円の物件であれば、0～400万円程度になります。 新築区分マンション投資の借入期間は、建物の法定耐用年数の期間内に返済できるよう、一般的には35年と長めに組めます。また新築物件は、入居者が付きやすく収益性が高いと見なされるため、借り入れ可能額も高くなりやすいです。そのため、フルローンを組むケースが多く見られます。また安定した収入や一定の勤続年数があるなど、個人の属性評価が高い場合も、金融機関の審査で有利に働きやすく、頭金無しで購入できる可能性があります。 一方で審査を通りやすくしたい場合や、借入額を抑えて返済計画を安定させたい場合は、物件価格の10～20％程度を頭金として投入する方法も有効です。 中古区分マンション投資 中古区分マンション投資の頭金の目安は、物件価格の0～30％程度です。物件価格が2,000万円であれば、0～600万円程度になります。 先述した通り、ローンの借入期間は建物の法定耐用年数にひも付くため、中古物件でも築浅であれば借入期間の長いフルローンを組むことができ、逆にそれなりの築年数が経過している物件では借入期間が短くなりやすく、毎月の返済額も高くなりがちです。そのため後者の場合は、家賃収入に対する返済負担が重くなりすぎないよう、一定の頭金を入れて借入額を抑える必要があります。返済負担を軽くする目的で築古物件を格安で購入する方法もありますが、物件の価値が低いと担保として評価されにくく、ローンの審査に通らない可能性があります。 また中古区分マンションは、購入後に設備の入れ替えや修繕の費用がかかることも見越しておく必要があるため、新築物件よりも資金計画を慎重に立てた方がよいでしょう。 新築一棟投資 新築一棟投資の頭金の目安は、物件価格の10～30％程度です。例えば1億円の物件であれば、1,000～3,000万円程度になります。 一棟投資は区分マンション投資より借入額が大きくなるため、新築であっても一定の頭金を求められるケースが多くあります。融資期間は比較的長く設定しやすいものの、借入額が大きい分、家賃収入に対する返済の割合が高くなると運用が不安定になりやすいです。そのため頭金の額を決める際は、年間家賃収入に対する年間返済額の割合である返済比率を確認することが重要です。一般的には、返済比率を50%以下に設定するのが望ましいとされています。 また新築一棟投資は区分投資より規模が大きい分、空室や修繕の影響が資金計画に出やすくなります。頭金をどの程度入れるかは、審査の通りやすさはもちろん、購入後のキャッシュフローにどれだけ余裕を持たせたいかという視点でも考えてみましょう。 中古一棟投資 中古一棟投資の頭金の目安は、物件価格の10～30％程度に加えて、300万～500万円程度の追加資金を見込んでおくのが望ましいです。例えば1億円の物件であれば、1,300万～3,500万円程度になります。 中古一棟物件も中古区分マンションと同様、築年数の影響を受けやすく、借入期間が短くなりやすい点に注意が必要です。借入期間が短いと月々の返済額は上がりやすいため、頭金を多めに入れないと、返済比率が高くなってしまいます。 また中古一棟物件では、室内設備だけではなく外壁や共用部、給排水設備などにまとまった修繕費が必要になることもあります。そのため頭金だけを準備して終わりではなく、購入後の修繕やメンテナンスに備えるための予備資金まで見込んでおくことが大切です。中古一棟投資は利回りが高く見える物件もありますが、初期費用と運用開始後の出費の両方を考慮して資金計画を立てる必要があります。 融資に影響しやすいオーナーの属性 融資の審査では購入予定の物件に加えて、オーナー自身の属性も確認されます。属性によっては頭金を多めに求められることもあれば、フルローンで借りられることもあるでしょう。 そのため不動産投資に必要な自己資金を把握するには、物件価格だけを見るのではなく、ご自身の属性が融資にどう影響するのかを理解しておくことも大切です。ここでは、特に融資額に影響しやすい個人属性について解説します。 年収 金融機関が融資審査で重視する項目の一つが年収です。年収が安定している人ほど、返済が滞るリスクが低いと判断されやすいため、不動産投資ローンでも有利に働く傾向にあります。一般的には、不動産投資ローンの利用に当たって年収500万～700万円以上が一つの目安といわれていますが、実際の条件は金融機関によって異なります。 また融資額は年収の7～8倍程度を目安とすることが多く、希望する物件価格をフルローンで購入できるかどうかを考える際の参考にもなるでしょう。例えば年収500万円であれば、3,500万～4,000万円程度が大まかな借り入れ限度額です。ただし、年収だけで全てが決まるわけではなく、他の属性も含めて高く評価されれば、年収の10倍以上の融資を受けられるケースもあります。 企業規模や勤続年数 金融機関は、今後も継続して収入を得られるかどうかも判断材料にするため、勤務先の企業規模や勤続年数も重視されます。例えば大企業や上場企業の従業員である場合は、倒産リスクが比較的低く、一定以上の収入を安定して得られる可能性が高いと見なされます。事業内容や資本金、売上高なども評価の対象です。 また勤続年数も、安定した就労を続けられているかを測る指標になります。金融機関によっては、勤続年数2年以上を条件としているところもあります。転職して間もない場合は、年収が高くても慎重に判断されることがあるため注意が必要です。 また職種によっても評価が変わる場合があります。医師や弁護士・税理士・司法書士などの士業、公務員などは、比較的高収入で安定性が高いと判断されます。こうした属性は、融資条件や借り入れ可能額にプラスに働くでしょう。 年齢 不動産投資ローンでは、完済時の年齢について79歳を上限と定めている金融機関が多いです。そのため、現在の年齢も審査で重視されます。 例えば35年ローンを組む場合、完済時年齢を79歳とすると、44歳前後が一つの目安になります。それ以降にフルローンを組むとなると、結果として借入期間が短くなり、毎月の返済額が高くなってしまうのです。 ただし、年齢が高いからといって必ず不利になるわけではありません。借入期間が短くても頭金を多めに投入するなどして、安定した運用ができる物件ならば、リタイア後のシニア層でも不動産投資ローンを組める場合があります。 またローンの審査とは別に、団体信用生命保険（団信）でも加入時の年齢上限が設定されている点に注意が必要です。団信とは、返済中にローン契約者に万が一のことがあった際に、ローン残債がゼロになる保険です。商品やプランによっては年齢上限を65歳・70歳・72歳などと設定していることもあるため、団信の加入要件も含めて確認しておくとよいでしょう。 頭金は多く入れた方がいい？ 不動産投資では、自己資金を頭金として多めに入れるべきか、それとも想定外の支出に備えて手元に残しておくべきか、悩む人も多いでしょう。どちらが適しているかは、ご自身の総資産や投資スタイル、購入後にどのような運用を目指すのかによって異なります。 ここでは頭金を多く入れるメリットとデメリット・注意点を解説します。 頭金を多く入れるメリット 頭金を多く入れる最大のメリットは、ローンの借入額を減らせることです。借入額が少なくなれば、その分だけ毎月の返済負担も軽くなるため、家賃収入に対する返済の割合を抑えやすくなります。結果として、毎月の収支に余裕が生まれやすくなり、キャッシュフローの安定につながるでしょう。 また借入額が減ることで、返済総額を抑えやすくなる点もメリットです。支払う利息は借入額に応じて増えるため、頭金を多く入れて元本を小さくすれば、トータルの返済額を軽減できます。返済期間の短縮や、将来的な負担の軽減を重視したい人にとっては、頭金を多めに入れるメリットは大きいといえます。 さらに、金融機関の審査で有利に働く可能性がある点も見逃せません。借入額が少ないほど金融機関にとってのリスクは低くなるため、融資審査に通りやすくなります。加えて、金利の上昇局面でも総借入額が少なければ影響を受けにくくなるため、将来の返済負担を抑えやすい点もメリットです。 資産のうち多くを現金で保有している方にとっては、一部を不動産という実物資産に置き換えられる点もメリットになるでしょう。インフレによって物価が上昇すると、現金の実質的な価値は目減りしやすくなります。一方、不動産は実物資産であり、立地や需要によっては物価上昇に合わせて資産価値や家賃が上昇する可能性があります。そのため預貯金の一部をインフレリスクから守る効果も期待できます。 頭金を多く入れるデメリット・注意点 一方で頭金を多く入れすぎると、手元の現金が減る点には注意が必要です。不動産投資では、空室の発生や設備の故障、突発的な修繕など、購入後にまとまった資金が必要になる場面があります。頭金に自己資金を多く充てた結果、こうした支出に対応しにくくなると、資金繰りが苦しくなる恐れがあります。 また自己資金を多く投入すると、少ない元手で大きな資産を運用する「レバレッジ効果」が薄れてしまうのもデメリットの一つです。不動産投資では、ローンを活用して投資効率を高める考え方もあるため、頭金を多く入れることが常に有利とは限りません。並行して他の投資も検討している場合は、資金を一つの物件に集中させることで、選択肢が狭まる可能性もあります。 さらに教育資金や生活防衛資金、他の事業・投資に回すための現金が目減りする点にも気を配る必要があります。頭金を多く入れることで毎月の返済負担は軽くなりますが、その代わりに手元資金の柔軟性は下がってしまうのです。そのため、頭金をいくら入れるかを決める際は、ローン返済だけではなく、購入後の運用や家計全体への影響まで見据えて判断することが大切です。 頭金無しのフルローンはあり？ なし？ 頭金を多く入れるメリットとデメリットを比較した際、手元の資金を残したいと考えるなら頭金無しで不動産投資を始められるフルローンを組むという選択肢があります。 フルローンにもメリットとデメリットがあるため、しっかりと理解した上で、ご自身の資産状況や投資方針に合った方法を選ぶことが大切です。 フルローンのメリット フルローンのメリットの一つは、まとまった資金がなくても不動産投資を始めやすいことです。本来であれば頭金として数百万円単位の自己資金が必要になるケースでも、フルローンを利用できれば、負担を抑えたまま物件を取得しやすくなります。自己資金の準備に時間がかかることで投資の開始時期が遅れるより、条件の良い物件と出会ったタイミングで動ける点は大きなメリットといえるでしょう。 また手元に資金を残せる点も見逃せません。先述した通り、不動産投資では物件購入後に空室や修繕、設備の入れ替えなど、まとまった支出が発生することがあります。頭金を入れずに自己資金を確保しておけば、こうした想定外の費用にも対応しやすくなります。 さらに自己資金を温存しながら不動産という実物資産を持てるため、投資効率を重視したい人にとっては有力な選択肢になるでしょう。 フルローンのデメリット 一方で、フルローンには借入額が大きくなるというデメリットがあります。頭金を入れない分だけ元本が増えるため、支払う利息も多くなりやすく、結果として返済総額は大きくなります。長期で見たときのコストを抑えたい場合は、この点を軽視できません。 また毎月のローン返済額も重くなりやすいため、生活費を含めてキャッシュフローに余裕がなくなる可能性があります。家賃収入が想定通りに入っているうちは問題がなくても、空室や家賃下落、修繕費の発生が重なると、収支が急に苦しくなるケースもあります。特に、購入後の運用資金まで十分に確保できていない場合は、フルローンの負担感が大きくなりやすいでしょう。 このようにフルローンは手元に資金を残しやすい反面、借入額が増えるため将来の負担に備える必要があります。頭金無しで始められることだけに注目するのではなく、返済総額や毎月の収支、万が一の支出への備えまで含めて判断することが重要です。 少ない元手で始めたいなら新築ワンルームマンション投資がおすすめ 不動産投資に必要な元手は、物件のタイプや価格、投資スタイルなどによって変わります。頭金を多く入れて堅実に始める方法もあれば、フルローンを活用して自己資金をできるだけ抑える方法もあります。元手をなるべく減らしたい場合は、価格や融資の通りやすさ、購入後の維持費までを含めて物件を選ぶことが大切です。 フルローンを前提に不動産投資を始めるなら、入居者が付きやすく収益性が比較的高い新築ワンルームマンション投資がおすすめです。エリア選定を適切に行えば、単身者や学生などの需要を取り込みやすく、継続的な賃貸需要を見込めます。さらに新築であれば、購入後すぐに大きな修繕や設備交換が発生する可能性が比較的低いため、初期の運用負担を抑えやすいでしょう。 「なるべく少ない元手で不動産投資を始めたい」「不要な諸費用をかけたくない」という方は、エスリード株式会社へご相談ください。エスリード株式会社は、東証プライム市場上場企業としての安定した経営基盤を持ち、関西エリアを中心に30年超の支援実績があります。新築ワンルームマンションを直販しているため、仲介手数料をかけずに少ない元手で不動産投資を始められます。年収や資産状況に応じたアドバイスを行っているため、不動産投資を始めたいが元手が気になるという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。
• 2026.05.29 2026.05.29 大阪環状線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 大阪環状線は、大阪市の中心部を一周するJR西日本の路線です。大阪駅・京橋駅・天王寺駅といった主要駅を通るため、通勤・通学や買い物、観光など幅広い目的で利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの大阪環状線沿いの駅をご紹介します。大阪で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 大阪環状線は、大阪市中心部を一周する交通利便性の高い路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る大阪環状線の人気駅は、天満駅・桜ノ宮駅・玉造駅 大阪環状線で交通の利便性が高い駅は、大阪駅・京橋駅・天王寺駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 大阪環状線とは？ 大阪環状線は、JR西日本が運営する大阪市中心部を一周する環状線です。大阪市内の主要エリアをつないでおり、通勤・通学はもちろん、買い物や観光目的でも多くの人に利用されています。 大阪環状線の1周は21.7kmで、駅数は19駅です。1周にかかる所要時間は約40分で、大阪駅や京橋駅、天王寺駅、西九条駅などを通っています（※）。 また環状運転を行う普通列車だけではなく、他の路線に直通する快速列車や普通列車も走っている点が特徴です。例えば、天王寺駅から和歌山方面へ向かう阪和線や、奈良方面へ向かう大和路線（関西本線）、西九条駅から桜島駅方面へ向かうJRゆめ咲線（桜島線）などが乗り入れています。このように大阪市内外へ移動しやすい点は、賃貸需要を考える上でも注目したいポイントです。 ※参考：JR西日本.「沿線点描 【大阪環状線】大阪市」.（参照2026-05-21）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る大阪環状線の人気駅3選 大阪環状線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、一定の賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、大阪環状線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 天満 桜ノ宮 玉造 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 天満 天満駅は大阪市北区にある駅で、大阪駅や京橋駅といった主要駅へ数分で移動できるため、通勤・通学の利便性を重視する方にとって使いやすい立地です。 駅周辺には、大規模な商店街が広がっています。中でも天神橋筋商店街は、天神橋1丁目から7丁目まで南北に約2.6kmにわたって続く商店街で、日頃の買い物から休日の食べ歩きまで楽しめるエリアです（※）。地元の人々に親しまれている天満市場もあり、新鮮な食材を購入しやすい環境が整っています。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、カフェ、レストランなども多くあるため、日常生活の買い物には困らないでしょう。図書館や市民センターなどの公共施設に加え、関西テレビやキッズプラザ大阪といった文化施設も利用しやすい立地です。 交通利便性と生活利便性の両方を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：5万1,750人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約3分、京橋駅まで約5分、天王寺駅まで約23分 利用可能路線 JR大阪環状線 ※参考：大阪観光局.「天神橋筋商店街」.（参照2026-05-21）. 桜ノ宮 桜ノ宮駅は、大阪市都島区にある駅です。京橋駅の隣駅に位置しており、大阪駅方面にも短時間で移動しやすい立地です。 駅前にはマンションや戸建てが立ち並び、比較的穏やかな雰囲気があります。駅の西側には大川が流れており、春には川沿いの桜が満開に。お花見の人気スポットとして知られている他、ランニングやウォーキングをしやすい環境も整っています。 大川沿いを中心に複数の公園があるため、休日の憩いの場としても利用しやすいでしょう。徒歩10分圏内には、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あります。さらに大阪市立総合医療センターを中心に医療機関も充実しており、日常生活の安心感につながるでしょう。 都心へのアクセスと落ち着いた住環境を両立したい方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万732人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約4分、京橋駅まで約2分、天王寺駅まで約20分 利用可能路線 JR大阪環状線 玉造 玉造駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro長堀鶴見緑地線の2路線を利用できます。大阪駅・天王寺駅・京橋駅のいずれにも移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方にとって使いやすい駅です。 駅周辺は、都心近郊でありながら穏やかなマンション街が広がっています。歴史的な街並みも残っており、豊臣秀吉の家臣であった真田家にちなんだ地名「真田山」があることでも知られるエリアです。 また名門の私立校が点在しており、文教地区としても知られています。玉造公園をはじめとする公園もあり、緑を身近に感じられる環境です。 スーパーマーケットや商店街の個人店、コンビニエンスストアなども多いので、日常の買い物を駅周辺で済ませられます。都心へのアクセスと住環境のバランスを重視する単身者やファミリー層から選ばれやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万2,152人 朝ラッシュの混雑度 ＜玉造→鶴橋＞ 6：49～7：49の混雑率 28％ 7：49～8：49の混雑率 73％ 8：49～9：49の混雑率 38％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約14分、京橋駅まで約6分、天王寺駅まで約9分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 交通の利便性から見る大阪環状線の人気駅3選 不動産投資では、複数路線を利用できる駅や、主要エリアへ短時間で移動できる駅も有力な候補になります。交通の利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、大阪環状線の中でも交通の利便性に優れた以下3つの駅をご紹介します。 大阪 京橋 天王寺 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 大阪 大阪駅は大阪市北区にある駅で、大阪環状線をはじめ、東海道本線（JR京都線・JR神戸線）や福知山線（JR宝塚線）、JR東西線といった複数のJR線を利用可能です。地下通路を使えば、Osaka Metro御堂筋線の梅田駅や、阪急電鉄・阪神電鉄の大阪梅田駅にも乗り換えられます。 またバスターミナルや空港リムジンバスの乗り場もあり、関西国際空港や大阪国際空港（伊丹空港）方面へも移動しやすい立地です。大阪市内はもちろんのこと、関西圏内外へのアクセスを重視する方にとって使いやすい駅といえるでしょう。 大阪駅周辺には「グラングリーン大阪」や「グランフロント大阪」「大阪ステーションシティ」「梅田スカイビル」などが集まっています。百貨店や商業施設、飲食店、オフィスビルも多く、昼夜を問わず多くの人が行き交うエリアです。 ビジネス街・商業エリアとしての性格が強いため、都心での暮らしや職住近接を重視する単身者、ビジネスパーソンからの需要を見込めるでしょう。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、金融機関、医療機関などもそろっており、日常生活の利便性も高いです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：75万1,006人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 京橋駅まで約7分、天王寺駅まで約23分 利用可能路線 JR大阪環状線・JR京都線・JR神戸線・JR宝塚線・JR東西線など 京橋 京橋駅は大阪市城東区にある駅で、JR大阪環状線・JR東西線・学研都市線といったJR線や、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線を利用できます。大阪シティバスのバス停やタクシー乗り場もあり、駅から離れた住宅地や商業施設、公共施設などへも移動しやすいでしょう。 駅周辺には繁華街が広がっており、少し離れた場所にはマンションや幹線道路、河川などがあります。大阪市東部を代表するオフィス街・大阪ビジネスパークも近くにあり、職住近接を重視する方からの賃貸需要を見込めるエリアです。 地下鉄や京阪本線の駅の周辺には「京阪モール」や「KiKi京橋」などの大型ショッピングモールや、京阪線高架下にある商業エリア「Kぶらっと」などがあります。2023年に誕生した駅前広場「FULALI KYOBASHI」には、飲食ゾーンやイベントスペース、芝生広場が整備されており、憩いの場としても利用可能です。 一方で、駅近くには昭和の雰囲気を残す商店街も複数あります。スーパーマーケットや業務スーパー、飲食店も豊富にあるため、交通利便性と生活のしやすさを重視する単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市城東区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：23万3,396人 朝ラッシュの混雑度 ＜京橋→桜ノ宮＞ 6：49～7：49の混雑率 71％ 7：49～8：49の混雑率 101％ 8：49～9：49の混雑率 55％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約7分、天王寺駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線・JR東西線・学研都市線、京阪本線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、JR大阪環状線の他、Osaka Metro御堂筋線・谷町線、近鉄線、阪堺線などを利用できます。Osaka Metro御堂筋線を使えば、梅田や本町といった主要なビジネスエリアにも乗り換えなしでアクセス可能です。 駅周辺には「あべのキューズモール」「Hoop」「あべのand」「天王寺MIO」など、大型商業施設が多く集まっています。大阪のランドマークとして知られる「あべのハルカス」もあり、買い物や外食、休日の外出を楽しみやすい環境です。 また駅の北西には、天王寺公園があります。園内には「てんしば」と呼ばれる芝生広場や天王寺動物園、美術館、子ども向けの遊び場などがあり、都心にいながら自然や文化に触れられる点も魅力です。 百貨店やショッピングセンターが多く、日常の買い物にも不便を感じにくいでしょう。交通利便性と生活利便性の両方に優れているため、単身者からファミリー層まで幅広い層の賃貸需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：26万7,658人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約21分、京橋駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線、近鉄線、阪堺線 地域の特徴から見る大阪環状線で賃貸需要の高い駅3選 大阪環状線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下3つの駅をご紹介します。 森ノ宮 弁天町 西九条 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 森ノ宮 森ノ宮駅は大阪市中央区にある駅で、JR大阪環状線の他に、Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線を利用可能です。大阪駅や天王寺駅方面へ乗り換えなしでアクセスできる他、Osaka Metroを利用すれば大阪市内を東西方向へスムーズに移動できます。 駅周辺には「もりのみやキューズモールBASE」や「ビエラ森ノ宮」「セントラルスクエア森ノ宮」といった商業施設が集まっています。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも充実しており、日常の買い物に困りにくい環境です。飲食店やカフェも多いため、外食や休憩にも利用しやすいでしょう。 また大阪城公園に近いだけではなく「大阪歴史博物館」や「クールジャパンパークオオサカ」「森ノ宮ピロティホール」など、歴史や芸術、文化に触れられる施設も点在しているため、休日のお出かけや散歩にも適しています。 2025年9月には、森ノ宮駅から徒歩で行ける距離に、大阪公立大学の新たな拠点・森之宮キャンパスが開設されました。学生や教職員を含めて多くの人が利用するキャンパスであるため、周辺エリアにおいて学生や教職員からの賃貸需要の高まりが期待されています。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万6,830人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約12分、京橋駅まで約4分、天王寺駅まで約10分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線 弁天町 弁天町駅は大阪市港区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro中央線の2路線を利用できます。 駅周辺は、高層複合施設「大阪ベイタワー」を中心に、物流・サービス・インフラ関連の企業が集まるエリアです。近年は高層マンションも複数建設されており、居住地としての存在感も高まっています。近隣で働く方はもちろん、JR大阪環状線・Osaka Metro中央線にあるビジネスエリアや、南港・湾岸エリアで働く方からの賃貸需要も見込めるでしょう。 駅直結の大阪ベイタワーには、オフィスやホテルの他、スーパーマーケット、ドラッグストア、飲食店なども入っています。天候に左右されず、日常生活に必要な買い物をスムーズに済ませられる点も魅力です。 また駅から歩ける距離には、昔ながらの雰囲気を感じられる繁栄商店街もあります。弁天公園や弁天東公園、磯路中央公園といった公園も点在しており、都心に近い場所で暮らしやすさを求める方に検討されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市港区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万5,645人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約8分、天王寺駅まで約11分、京橋駅まで約17分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro中央線 西九条 西九条駅は大阪市此花区にある駅で、JR大阪環状線・JRゆめ咲線、阪神なんば線を利用できます。JRゆめ咲線を使えば、ユニバーサルシティ駅方面へ短時間で移動できるため、湾岸エリアへのアクセスを重視する方にとって便利な立地です。 駅周辺には、運輸や物流、製造業に関わる多くの企業が拠点を構えています。周辺で働く、職住近接を重視する方の生活拠点として選ばれる可能性があるエリアです。 生活面では、ドラッグストアやスーパーマーケット、コンビニエンスストアがそろっています。朝日橋公園や正蓮寺川公園、此花スポーツセンターなども歩ける距離にあるため、自然を感じながら散策したり、運動を楽しんだりしやすい環境です。 また大阪暁明館病院をはじめ、内科や歯科などの医療機関も駅周辺にあります。小児科や保育園など、子育て世帯が利用しやすい施設も多いため、ファミリー層にとっても検討しやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市此花区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：6万6,830人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約5分、天王寺駅まで約14分、京橋駅まで約14分 利用可能路線 JR大阪環状線・JRゆめ咲線、阪神なんば線 その他大阪環状線の人気駅 大阪環状線で不動産投資を検討する際は、街の特性や雰囲気などにも注目しましょう。個性的な店舗や商店街がある駅は、充実した暮らしを重視する人から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、ここまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ駅として、以下3つの駅をご紹介します。 鶴橋 大正 野田 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-21）. 鶴橋 鶴橋駅は大阪市生野区にある駅で、JR大阪環状線やOsaka Metro千日前線、近鉄線を利用できます。大阪市内だけではなく、奈良方面や大阪上本町方面へも移動しやすい駅です。 鶴橋はコリアンタウンとしても知られており、韓国料理店やカフェ、韓国食材を扱う店舗などが多く集まっています。買い物や外食を楽しみながら暮らしたい方にとって、魅力を感じやすい環境といえるでしょう。 またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、薬局なども複数あります。日用品や食材を購入しやすく、日常生活にも困りにくい立地です。近隣には大阪赤十字病院もあるため、医療機関へのアクセスを重視する方にも検討されやすいでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市生野区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：17万5,648人 朝ラッシュの混雑度 ＜鶴橋→玉造＞ 6：49～7：49の混雑率 88％ 7：49～8：49の混雑率 109％ 8：49～9：49の混雑率 31％ ※2020年度 主要駅への所要時間 大阪駅まで約15分、京橋駅まで約7分、天王寺駅まで約6分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線、近鉄線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 大正 大正駅は大阪市大正区にある駅で、JR大阪環状線とOsaka Metro長堀鶴見緑地線を利用可能です。阪神なんば線のドーム前駅も徒歩圏内にあり、複数の路線を使い分けられます。大阪シティバスの路線も充実しているので、区内各所へ移動しやすいだけではなく、なんば・あべの橋方面へもアクセスしやすい点もポイントです。 周辺エリアは、海と川に囲まれた運河と渡船の街としても知られています。区内には渡船場が複数あり、地域ならではの暮らしを感じられる点も魅力の一つでしょう。 プロ野球やコンサートに使用されるスタジアム「京セラドーム大阪」も近くにあり、周辺には飲食店やコンビニエンスストア、ショッピングモール、大型ホームセンターなどもあります。 またスーパーマーケットや商店街も充実しており、日常の買い物にも困りにくいでしょう。沖縄料理店や沖縄食材を扱う店舗も多く、区内には「リトル沖縄」と呼ばれるエリアも。個性的な街の雰囲気を好む方からの一定の賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市大正区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万8,252人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約12分、京橋駅まで約29分（OsakaMetro長堀鶴見緑地線なら19分）、天王寺駅まで約6分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線 野田 野田駅は、大阪市福島区にある駅です。近隣にはOsaka Metro千日前線の玉川駅もあるため、大阪市内の主要エリアへもスムーズにアクセスできます。 駅周辺は下町の温かみがありながら、都市の利便性も兼ね備えたエリアです。改札を出てすぐの高架下には複合商業施設「ビエラ野田」があり、買い物や食事に利用できます。 また昔ながらの商店街や市場も点在しています。スーパーマーケットやコンビニエンスストアも多く、日々の買い出しを駅周辺で済ませやすい環境です。 徒歩数分圏内には、吉野町公園や江成公園などの中規模の公園もあります。さらに内科、小児科、耳鼻科など、個人病院も駅周辺にそろっています。穏やかな生活環境を重視する単身者やファミリー層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市福島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万3,694人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 大阪駅まで約3分、京橋駅まで約11分、天王寺駅まで約22分 利用可能路線 JR大阪環状線、Osaka Metro千日前線 大阪環状線沿線で注目の開発情報 大阪環状線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。駅前の整備や新しい施設の開業が進むと、人の流れが増え、将来的な賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、大阪環状線沿線で注目したい以下5つの開発情報をご紹介します。 大阪駅西高架エリア開発 グラングリーン大阪の開発 大阪環状線改造プロジェクト 森之宮エリアの開発 なにわ筋線の開業 京橋駅の地平ホームの地下化計画 大阪駅西高架エリア開発 大阪駅周辺では、駅西側エリアを中心にまちづくりが進められています。具体的には、東海道線支線地下化・新駅設置事業や、うめきた2期地区開発計画などが進行しており、大阪駅周辺では交通・商業の両面で利便性の向上が進んでいます。 JR西日本グループは、2011年に駅ビル「大阪ステーションシティ」を開業。その後も、2023年3月には大阪駅うめきた地下口と西口の供用を開始し、2024年7月には駅ビル「イノゲート大阪」も開業しています。 また2024年9月には、都市型ショッピングセンター「うめきたグリーンプレイス」と既存の大阪駅方面を結ぶ歩行者デッキが開通しました。2025年3月には、うめきたグリーンプレイスの開業に合わせて、新たな歩行者デッキも整備されています。 さらに2027年春にかけて、高架下の商業ゾーンも順次開業する予定です。大阪駅周辺の商業機能や歩行者動線が充実すれば、就業者や来訪者の動きがより活発になり、周辺エリアの賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 グラングリーン大阪の開発 大阪駅周辺では、うめきたエリアの大規模開発プロジェクトとして「グラングリーン大阪」の整備が進められています。グラングリーン大阪は、商業施設やオフィス、ホテルなどを備えた複合施設です。 2024年9月には先行まちびらきが行われ、2025年3月には南館がグランドオープンしました。開発エリアの中央には「うめきた公園」が併設されており、都心で自然を感じながら過ごせる空間として注目されています。2027年には、全体のまちびらきが行われる予定です。 これまで大阪駅周辺は、梅田エリアを代表する商業・オフィス街として高い集客力を持っていました。そこに新たな商業施設や都市公園が加わったことで、梅田エリア全体の魅力がさらに高まっています。充実した暮らしを重視する方や、職住近接を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 大阪環状線改造プロジェクト JR西日本では、2013年度から「大阪環状線改造プロジェクト」が進められています。「明るい、きれい、わかりやすい」などをコンセプトに、新型車両の導入や駅設備の刷新などが行われてきました。 新型車両の導入では、車いすスペースが設けられたり、車内ディスプレイに4カ国語の案内表示が設置されたり、国内外の利用者にとって使いやすい環境が整えられています。 駅設備の刷新については、具体的な駅の改良工事例を2つ見ていきましょう。 京橋駅改良工事 京橋駅では、2022年3月1日にリニューアルが行われました。可動式ホーム柵の設置に加え、エレベーターやエスカレーターの整備、トイレの改良、駅ナカ店舗のリニューアルなどが実施されています。駅の安全性や快適性が高まることで、賃貸需要が高まる可能性があります。 弁天町駅改良工事 弁天町駅では、Osaka Metro中央線との乗り換えを円滑にするため、駅の改良工事が行われました。改良工事では、既存の南北改札の間に新駅舎を整備し、新たな改札口を設置。バリアフリー機能も向上しました。 また2025年3月、新駅舎の開業に合わせて、駅前には人工芝広場「べんてんひろば」も新たに開業しました。元々は2025年大阪・関西万博に合わせたにぎわい空間としてオープンした広場でしたが、万博終了後も定期的にイベントなどが開催され、多くの人でにぎわうスペースになっています。 このように駅周辺の滞在性や回遊性が高まれば、居住地としての魅力向上にもつながるでしょう。 森之宮エリアの開発 森之宮エリアでは、大阪城東部地区まちづくりとして、新たな都市機能の整備が進められています。大阪城公園に近い立地を生かしながら、大学・商業・交流機能などを備えたエリアとしての発展が期待されています。 1期開発では、先述した通り、2025年9月に大阪公立大学の森之宮キャンパスが開設されました。JR大阪環状線の森ノ宮駅の北口から歩ける距離に位置しており、学生や教職員の往来が増えることで、駅周辺のにぎわいにもつながるでしょう。 1.5期開発では、JR大阪城公園駅から大阪公立大学キャンパスまでをデッキでつなぐ計画が進められています。歩行者動線が整えば、大阪城公園や京橋エリアへの移動もしやすくなります。 また2028年春には、Osaka Metroが森之宮新駅（仮）を開業する予定です。さらに大阪城公園の東側では、1万人超の観客を収容できる「森之宮アリーナ（仮）」の開発も計画されています。学生や来訪者の増加が見込まれるため、周辺の賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 なにわ筋線の開業 大阪市内では、2031年春の開業に向けて、なにわ筋線の整備が進められています。なにわ筋線とは、大阪駅（うめきたエリア）とJR難波駅、南海本線の新今宮駅をつなぐ新たな鉄道路線です。 鉄道施設は関西高速鉄道が整備・保有し、JR西日本と南海電鉄が施設を使用して旅客営業を行う計画です。大阪駅周辺と難波・新今宮方面を結ぶことで、大阪市中心部の南北方向の移動がしやすくなるでしょう。 またなにわ筋線の開業により、関西国際空港や新大阪駅方面への移動がよりスムーズになることも期待されています。大阪の鉄道ネットワークが強化されれば、沿線で働く人や訪れる人の動きも変化する可能性があります。大阪環状線沿線でも、大阪駅や新今宮駅周辺を中心に、居住地としての注目度が高まるかもしれません。 京橋駅の地平ホームの地下化計画 京橋駅周辺では、JR東西線・学研都市線のホーム付近を地下化する計画が検討されています。 先述した通り、京橋駅は複数路線が乗り入れるターミナル駅ですが、線路が地上を東西に走っており、地域の回遊性に課題があります。周辺には「開かずの踏切」もあり、人の流れが分断されやすい状況です。地下化によって歩行者や車両の移動が円滑になれば、駅周辺の再開発を進めやすくなるでしょう。 今後、大阪市は地下化事業に必要な用地の範囲を早期に確定させ、都市計画手続きを進める方針を示しています。現時点では、2030年度の事業認可と2053年度の事業完了が想定されています。 長期的な計画ではありますが、京橋駅周辺の交通環境や街の回遊性が改善されれば、職住近接を重視する層からの賃貸需要にも良い影響を与えるでしょう。 大阪環状線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 大阪環状線は、大阪市中心部を一周する交通利便性の高い路線です。大阪駅や京橋駅、天王寺駅といった主要駅を通る他、住宅地として暮らしやすい駅や、大学・企業・商業施設が集まる駅もそろっています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の生活環境や開発情報も確認することが大切です。長期的な賃貸需要を見極めるには、地域事情に詳しい不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、大阪環状線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月29日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.29 2026.05.29 御堂筋線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 御堂筋線は、江坂駅からなかもず駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅といった大阪市内の主要駅を通るため、通勤・通学や日常の移動で多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や朝の混雑状況、交通の利便性、地域の特徴などから見た不動産投資におすすめの御堂筋線の駅をご紹介します。 suggest2 御堂筋線は、大阪市内の主要エリアを南北に結ぶ利便性の高い路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る御堂筋線の人気駅は、江坂駅・東三国駅・西中島南方駅 御堂筋線で交通の利便性が高い駅は、新大阪駅・梅田駅・なんば駅・天王寺駅・なかもず駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 御堂筋線とは？ 御堂筋線とは、大阪市の中心部を縦断する道路「御堂筋」の地下を走るOsaka Metroの路線です。正式名称は「高速電気軌道第1号線」で、吹田市の江坂駅から堺市北区のなかもず駅までを結んでいます。 営業区間は24.5kmで、駅数は20駅です（※）。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅など、大阪市内の主要駅を通っているため、通勤・通学だけではなく、買い物やレジャーにも使いやすい路線といえるでしょう。 沿線には繁華街やオフィス街、住宅地など、さまざまなエリアがそろっています。大阪市内を柔軟に移動できる点は、賃貸需要を考える上でも注目したいポイントです。 ※参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-20）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る御堂筋線の人気駅3選 御堂筋線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれている駅にも注目しましょう。乗降客数が多く、朝ラッシュの時間帯に一定の混雑が見られる駅は生活拠点として選ばれている可能性があり、賃貸需要を見込みやすいです。 ここでは、御堂筋線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 江坂 東三国 西中島南方 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 江坂 江坂駅は、吹田市南部にある駅です。Osaka Metro御堂筋線と北大阪急行線を利用でき、大阪市中心部だけではなく、北摂方面（大阪府の北部地域）へも移動しやすい立地にあります。 駅周辺には「江坂ウエストサイドストリート」と呼ばれる商業通りがあり、衣料品店や雑貨店、100円ショップなどが立ち並んでいます。飲食店やカフェも多く、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませやすい環境です。 また江坂公園や豊津公園、江の木公園といった緑を感じられる場所もあります。江坂公園には図書館や市民サービス窓口も併設されているため、子育て世帯にとっても暮らしやすいエリアといえるでしょう。 24時間営業や深夜まで営業しているスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あります。交通利便性と生活利便性の両方を重視する単身者やファミリー層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府吹田市 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：4万4,078人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 始発駅のため無し ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約4分、梅田駅まで約11分、なんば駅まで約21分、天王寺駅まで約28分、なかもず駅まで約47分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、北大阪急行線 東三国 東三国駅は、大阪市淀川区にある駅です。利用できる路線はOsaka Metro御堂筋線のみですが、隣駅の新大阪駅までは徒歩や自転車でも行ける距離で、出張や通勤の利便性を重視する方にとって使いやすい立地といえます。 駅周辺は、娯楽施設が少ない住宅街です。北側には神崎川が流れており、川沿いには遊歩道も整備されています。散歩やジョギングを日常に取り入れやすく、落ち着いた住環境を求める方に向いているでしょう。 また定食屋やラーメン店、ファストフード店など、一人でも利用しやすい飲食店が多くあります。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも複数あるため、日常の買い物にも困りにくい環境です。 クリニックや郵便局、銀行ATM、クリーニング店なども駅周辺にまとまっています。都心へのアクセスと生活のしやすさを両立したい単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万8,753人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約1分、梅田駅まで約8分、なんば駅まで約18分、天王寺駅まで約27分、なかもず駅まで約44分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線 西中島南方 西中島南方駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線に加え、阪急線も利用できます。大阪市内の主要エリアへ移動しやすいだけではなく、京都方面へもアクセスしやすい立地です。 駅周辺にはオフィスビルが多く、平日は多くのビジネスパーソンが行き交います。ビジネスホテルやコワーキングスペースも見られ、仕事の拠点としての側面が強いエリアです。新大阪駅にも近いため、出張が多い方からも検討されやすいでしょう。 飲食店の選択肢が豊富な点も、西中島南方駅周辺の特徴です。居酒屋やカフェ、バーの他、ラーメン店も多く、外食を楽しみながら暮らしたい単身者にとって便利な環境といえます。 また24時間営業のスーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あります。近隣には総合病院がある他、幼稚園や小学校も点在しているため、生活利便性を重視する単身者や共働き世帯、ファミリー層からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,754人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 主要駅への所要時間 利用可能路線 利用可能路線 交通の利便性から見る御堂筋線の人気駅5選 不動産投資では、複数路線を利用できる駅や、主要エリアへ短時間で移動できる駅も有力な候補になります。交通の利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、御堂筋線の中でも交通の利便性に優れた以下5つの駅をご紹介します。 新大阪 梅田 なんば 天王寺 なかもず ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 新大阪 新大阪駅は大阪市淀川区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線に加え、JR線・東海道新幹線などを利用できます。大阪市内だけではなく、京都・神戸・東京方面へも移動しやすい広域交通の拠点です。 駅周辺にはオフィスビルやビジネスホテルが多く、平日はビジネスパーソンが多い傾向にあります。駅構内や駅周辺には、飲食店やカフェ、コンビニエンスストアなどが充実。日常の外食や買い物に加え、出張前後の利用にも便利です。周辺にはマンションも見られるため、職住近接を重視する単身者や、移動のしやすさを求めるビジネスパーソンからの賃貸需要を期待できます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市淀川区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万1,389人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 梅田駅まで約6分、なんば駅まで約16分、天王寺駅まで約23分、なかもず駅まで約42分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、JR線、東海道新幹線 梅田 梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・谷町線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線を利用できます。大阪市内の主要エリアへ短時間で移動しやすく、交通利便性に優れたエリアといえるでしょう。 駅周辺は昼夜を問わず人通りが多く、商業施設やオフィスビルが立ち並んでいます。「阪急うめだ本店」「阪神梅田本店」「大丸梅田店」といった百貨店の他「LUCUA osaka」「グラングリーン大阪」「LINKS UMEDA」「グランフロント大阪」「阪急三番街」などの大型商業施設もそろっています。 スーパーマーケットやドラッグストアも豊富にあり、日常の買い物にも困りません。飲食店についても、高級店からチェーン店まで幅広く集まっているため、外食を楽しみながら暮らしたい方にも向いています。 交通利便性や買い物環境を重視する単身者、都心での暮らしを求めるビジネスパーソンから、選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：21万7,351人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 4 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 4 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約7分、なんば駅まで約9分、天王寺駅まで約16分、なかもず駅まで約35分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・谷町線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線 なんば なんば駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線の他、JR線、阪神線、近鉄線、南海線を利用できます。 JR難波駅に直結する大型複合商業施設「OCAT」にはバスターミナルがあり、関西国際空港や大阪国際空港（伊丹空港）方面へのバスに加え、日本各地へ向かう高速バスも発着しています。鉄道だけでなく、バスを使った移動にも便利な駅です。 駅周辺には「大阪高島屋」や「なんばマルイ」などの百貨店の他に「なんばCITY」「なんばパークス」といったショッピングモールもあります。日常の買い物に便利なスーパーマーケットやコンビニエンスストアも複数あり、都心部でありながら生活利便性も高い環境です。 また観光スポットでもある道頓堀周辺には、個性的な飲食店やエンターテインメント施設も点在しています。一方で、裏通りや住宅街エリアには落ち着いた雰囲気のカフェや個人経営の店舗もあり、にぎわいと暮らしやすさの両方を感じられるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：18万623人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約16分、梅田駅まで約9分、天王寺駅まで約6分、なかもず駅まで約25分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・千日前線、JR線、阪神線、近鉄線、南海線 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・谷町線に加え、JR線や近鉄線、阪堺線を利用できます。南大阪や奈良、和歌山方面へのアクセスに優れており、大阪市内外を結ぶ交通拠点の一つです。 リムジンバスや夜行高速バスも運行しているため、通勤・通学だけではなく、出張や旅行の機会がある方にとっても使いやすい駅といえるでしょう。 駅周辺には「あべのハルカス」「あべのキューズタウン」「天王寺MIO」といった大型商業施設が集まっており、にぎわいのあるエリアです。一方で少し離れると、昔ながらの住宅街や商店街も見られます。 駅すぐの場所にある天王寺公園には「てんしば」と呼ばれる芝生広場やカフェ、レストラン、天王寺動物園などがあり、休日の気分転換の場所として適しています。都会の利便性と落ち着いた暮らしの両方を求める方から、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：12万7,078人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約24分、梅田駅まで約17分、なんば駅まで約7分、なかもず駅まで約18分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・谷町線、JR線、近鉄線、阪堺線 なかもず なかもず駅は堺市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と南海線を利用可能です。南大阪方面から大阪市中心部へ移動しやすく、通勤・通学の利便性を重視する方に適しています。御堂筋線の始発駅に当たるため、朝の通勤時間帯でも座って移動しやすい点が魅力の一つです。 駅周辺には大阪公立大学中百舌鳥キャンパスがあり学生が多いため、単身者向けの賃貸需要も見込めるエリアです。駅から数分圏内には複数のスーパーマーケットがあり、日常の買い物にも困りにくい環境が整っています。 また中百舌鳥駅前通商店街には、定食屋や和菓子店、喫茶店などがそろっており、穏やかな雰囲気を味わえます。 なお、なかもず駅周辺は古墳で有名なエリアでもあり、北区だけでも10個以上の古墳が遺跡として残っているのも特徴です。歴史や自然を身近に感じたい方にも検討されやすいエリアといえます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府堺市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,603人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜なかもず方面＞ 終点駅のため無し 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約40分、梅田駅まで約33分、なんば駅まで約24分、天王寺駅まで約17分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、南海線 地域の特徴から見る御堂筋線で賃貸需要の高い駅2選 御堂筋線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下の2駅をご紹介します。 淀屋橋 本町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 淀屋橋 淀屋橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と京阪線を利用できます。 駅周辺は、大阪の中でも有数のオフィス街です。地下鉄の地上部を走る大幹線道路・御堂筋を中心に、淀屋橋・本町・北浜・肥後橋の一帯には、高層オフィスビルが多く立ち並んでいます。 近年はタワーマンションも増えており、職場の近くで暮らしたい方からも注目されているエリアです。また御堂筋沿いには商業施設やコンビニエンスストア、飲食店などもあり、多くの人でにぎわっています。 スーパーマーケットは多くありませんが、お弁当やパン、惣菜などを購入できる店舗は豊富にあります。日常の食事を手軽に済ませやすいため、単身者や共働き世帯からの一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万4,944人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約10分、梅田駅まで約2分、なんば駅まで約6分、天王寺駅まで約13分、なかもず駅まで約32分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、京阪線 本町 本町駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・中央線の3路線を利用できます。南北方向と東西方向のどちらへの移動にも対応しやすく、大阪市内の幅広いエリアへアクセスしやすい駅です。 駅周辺には大手企業の本社やオフィスが多く集まっており、平日は多くのビジネスパーソンが行き交っています。夜間は比較的落ち着いた雰囲気になり、繁華街のような騒がしさもないため、都心で静かに暮らしたい方に住まいの候補として選ばれやすいでしょう。 日常の買い物には、夜遅くまで営業する小型のスーパーマーケットやホームセンターを利用可能です。飲食店やクリニックも充実しており、駅から少し歩けば公園も複数あります。職住近接と暮らしやすさを両立したい方から、一定の需要を見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万6,113人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約11分、梅田駅まで約4分、なんば駅まで約3分、天王寺駅まで約12分、なかもず駅まで約30分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・中央線 その他御堂筋線の人気駅 御堂筋線沿線で不動産投資を検討する際は、交通利便性やオフィス需要だけではなく、街の雰囲気や暮らしやすさにも注目しましょう。商店街や公園、生活利便施設がそろう駅は、居住地として選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、これまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ御堂筋線の駅として、以下の3駅をご紹介します。 中津 心斎橋 大国町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-18）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-05-16）. 中津 中津駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線を利用できる他、少し離れた場所には阪急電鉄の中津駅もあります。梅田駅にも近く、大阪市中心部へ移動しやすい立地です。 駅周辺は、ビジネス街の近代的な雰囲気と、昔ながらの下町らしさが共存しています。マンションの他に古い長屋や商店街も残っており、都心に近い場所で落ち着いて暮らしたい方に検討されやすいでしょう。 また駅前には警察署がある他、中津中央公園や北スポーツセンターなども近く、日常的に体を動かしたり、気分転換をしたりしやすい環境です。 小学校や保育園も点在しているため、ビジネスパーソンだけではなく、ファミリー世帯からの賃貸需要も見込めるエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万1,143人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約4分、梅田駅まで約2分、なんば駅まで約11分、天王寺駅まで約19分、なかもず駅まで約38分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線、阪急線 心斎橋 心斎橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・長堀鶴見緑地線の3路線を利用できます。大阪の「キタ」エリアと「ミナミ」エリアのどちらにも移動しやすい、交通利便性の高い駅です。 駅周辺は、東西南北で異なる特色を持っています。東側には飲食店が集まるエリア、西側にはアメリカ村、南側には道頓堀、北側には繊維の卸問屋街として知られる南船場があります。買い物や外食、娯楽を身近に楽しめる点が魅力です。 また「大丸心斎橋店」「心斎橋PARCO」「クオーツ心斎橋」といった大型商業施設の他に、歴史ある心斎橋筋商店街もあり、平日・休日を問わず多くの人が行き交っています。 繁華街としてのにぎわいがある一方で、周辺にはマンションも見られます。交通の利便性や買い物環境を重視する若者や、都心での暮らしを楽しみたい方から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：9万1,813人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約14分、梅田駅まで約7分、なんば駅まで約1分、天王寺駅まで約8分、なかもず駅まで約27分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・長堀鶴見緑地線 大国町 大国町駅は大阪市浪速区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と四つ橋線の2路線を利用できます。なんば駅の隣駅に位置しており、都心へのアクセスを重視する方にとって便利な立地です。 駅の東側では再開発が進み、近代的な街並みが広がっています。一方で下町らしい雰囲気が残っているエリアもあり、都心に近い場所で生活感のある暮らしを送りたい方にも向いているでしょう。 駅周辺には、買い物や食事、温泉などを楽しめる「大阪木津卸売市場」があります。深夜まで営業しているスーパーマーケットもあり、帰宅時間が遅くなりやすい単身者にとっても便利な環境です。 また保育園や公立図書館、公園なども点在しており、日常生活に必要な施設が充実している点も魅力です。 エスリードでは、御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅から徒歩6分の「エスリード 難波ALLURE」を取り扱っています。大阪市中心部でワンルームマンション投資を検討する際は、注目したいエリアの一つです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市浪速区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万1,705人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜江坂・箕面萱野方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 3 9：30〜10：00 3 ＜なかもず方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 1 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 新大阪駅まで約20分、梅田駅まで約12分、なんば駅まで約1分、天王寺駅まで約4分、なかもず駅まで約23分 利用可能路線 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線 御堂筋線沿線で注目の開発情報 御堂筋線沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。開発によって商業施設や文化施設、歩行者空間などの整備が進むと、人の流れが増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、御堂筋線沿線で注目したい以下7つの開発情報をご紹介します。 御堂筋線の主要駅の大規模リニューアル 淀屋橋駅東地区都市再生事業 心斎橋プロジェクト 淀屋橋駅西地区再開発 本町4丁目プロジェクト 新大阪駅周辺のまちづくり グレーターなんば 御堂筋線の主要駅の大規模リニューアル Osaka Metroでは「地下空間の大規模改革」として、主要駅のリニューアルが進められています。御堂筋線では、2025年3月下旬から4月上旬にかけて、淀屋橋駅・本町駅・大国町駅・天王寺駅がリニューアルされました。 この取り組みでは、老朽化した駅の壁や天井の剥離、落下などを防ぐための安全対策に加え、駅ごとの魅力を生かしたデザインや機能の刷新も行われています。日常的に利用する駅の安全性や快適性が高まることは、沿線で暮らす人々にとって大きなメリットです。 駅構内が明るく使いやすくなれば、通勤・通学時の印象も変わります。御堂筋線は大阪市内の主要駅を結ぶ路線であるため、駅の利便性向上は沿線全体の居住地としての魅力にもつながるでしょう。 淀屋橋駅東地区都市再生事業 淀屋橋駅東地区では、中央日本土地建物が所有する「日土地淀屋橋ビル」と、京阪ホールディングスが所有する「京阪御堂筋ビル」の共同建て替えが行われました。2025年6月23日には、新たなランドマークとして、淀屋橋駅直結の高さ約150mの複合ビル「淀屋橋ステーションワン」が開業しています。淀屋橋駅と接続する地下1階から地上2階には商業施設が入り、地下空間から地上まで吹き抜けの、明るく快適な空間が実現しました。 また本事業に伴い、淀屋橋駅の地下通路もリニューアルされ、淀屋橋ステーションワンから駅コンコースや周辺エリアへの歩行環境も向上されています。 先述した通り、淀屋橋は大阪有数のオフィス街であり、平日は多くの人々が行き交います。駅直結の複合ビルが開業したことで利便性が高まり、周辺で暮らしたいビジネスパーソンからの賃貸需要にも良い影響を与えるでしょう。 心斎橋プロジェクト 心斎橋エリアでは、長年にわたり地域のにぎわいを支えてきた「心斎橋プラザビル」と「心斎橋フジビル」の建て替えが行われました。新たな施設名は「クオーツ心斎橋」で、2026年4月25日に開業しています。 クオーツ心斎橋は、店舗・宿泊施設・オフィスなどを備えた、心斎橋駅直結の複合ビルです。地下2階から地上6階には商業施設、8階から14階にはオフィス空間が設けられています。さらに16階から28階にはヒューリックグループが運営する「ザ・ゲートホテル」が入り、2026年6月15日にグランドオープン予定です。 先述した通り、心斎橋駅周辺は商業施設や飲食店、宿泊施設が集まる大阪有数の繁華街です。新たな複合ビルの開業によって来訪者や就業者が増えれば、周辺エリアがさらににぎわうでしょう。交通利便性や都心での暮らしを重視する方からの賃貸需要にも、良い影響が期待できます。 淀屋橋駅西地区再開発 淀屋橋駅西地区では、オフィスと商業施設を備えた、駅直結の高層複合ビル「淀屋橋ゲートタワー」の建設が進められており、2026年7月9日にグランドオープンします。 同ビルは地上29階・地下2階建てで、1フロア約1,100坪の広いオフィス空間を備える予定です。大規模なオフィスが供給されることで、淀屋橋周辺で働く人の流れがさらに活発になる可能性があります。地下1階から2階には商業施設が入り、ファッションや雑貨、カフェなどの店舗が並ぶ予定です。 また地上11階には、一般客も利用できる屋上庭園やシェアラウンジが設けられる予定です。働く場所としてだけではなく、休憩や交流の場としての機能も高まるでしょう。駅周辺の快適性が向上すれば、職住近接を重視する単身者や共働き世帯からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 本町4丁目プロジェクト 本町4丁目では、御堂筋線本町駅直結の立地に、オフィス・学校・ホテルが入る複合ビルの整備が予定されています。施設名は「yui-note honmachi（ユイノート本町）」で、2026年7月末の竣工が予定されています。 10階から25階には、オフィス空間が設けられる計画です。1フロア約270坪で柱の無いレイアウトであるため、さまざまな規模の企業が入居しやすい仕様といえるでしょう。 2階から8階には、学校法人相愛学園の「相愛中学校」「相愛高等学校」の校舎が入る予定です。体育館やトレーニングルームに加え、アクティブラーニング（能動的学習）機能を備えた教室も設けられる計画となっています。またホテル棟もあり、2026年12月18日に「ソラリア西鉄ホテル大阪本町」が開業予定です。 オフィスワーカーや学生、宿泊者など多様な人が行き交う拠点が生まれれば、本町駅周辺のにぎわいはさらに高まるでしょう。駅直結という利便性もあり、職住近接を重視する層やファミリー層からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 新大阪駅周辺のまちづくり 新大阪駅周辺では、大阪府・大阪市によって「新大阪駅周辺地域まちづくり方針」が策定されています。新大阪駅は、新幹線やJR線、御堂筋線といった複数路線を利用できる広域交通の拠点であり、今後さらにまちづくりが進むエリアです。 方針では、新大阪駅から500m圏内に観光・文化施設などを導入し、人々の交流を促すことが目指されています。また広域交通結節施設や大規模交流施設、駅と街をつなぐ歩行者動線、新大阪連絡線新駅ビルの開発なども計画されています。 新大阪駅周辺の利便性や回遊性が高まれば、出張者や観光客だけではなく、周辺で働く人々の流れも活発になるでしょう。大阪市内外へ移動しやすい立地であることから、交通利便性を重視する方からの賃貸需要も高まるかもしれません。 グレーターなんば なんば駅周辺では、南海電鉄を中心に再開発プロジェクト「グレーターなんば」が進められています。なんば駅を中心に主に4つのエリアで整備を行い、周辺エリア全体の魅力向上を目指す計画です。 同プロジェクトでは、なんば駅周辺を単なる乗り換え拠点としてではなく、商業・観光・ビジネスなどが一体となったエリアとして発展させる方針が示されています。商業施設やホテル、オフィスなどの開発が進めば、来訪者や就業者の増加も見込まれます。 再開発によって駅周辺のにぎわいがさらに高まれば、交通利便性と都心での暮らしを重視する方からの賃貸需要にもつながるでしょう。 御堂筋線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 御堂筋線は、江坂駅からなかもず駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。新大阪駅・梅田駅・心斎橋駅・なんば駅・天王寺駅といった大阪市内の主要駅を通るため、交通利便性を重視する方から選ばれやすい路線といえます。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、御堂筋線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月29日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.27 2026.05.27 谷町線で不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 谷町線は、大日駅から八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。東梅田駅や天王寺駅、南森町駅といった主要駅を通るため、大阪市内の通勤・通学や日常の移動で多くの人に利用されています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの谷町線の駅をご紹介します。 suggest2 谷町線は、商業地や官庁街、住宅地などを結ぶOsaka Metroの主要路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る谷町線の人気駅は、都島駅・天神橋筋六丁目駅・谷町六丁目駅 谷町線で交通の利便性が高い駅は、東梅田駅・天王寺駅・南森町駅 ※本記事は2026年5月時点の情報です 谷町線とは？ 谷町線とは、大日駅から東梅田駅・谷町四丁目駅・天王寺駅などを経て、八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。守口市から大阪市中心部を通り、八尾市方面までを結んでいます。 営業距離は28.1kmで、駅数は26駅です（※1）。谷町線はOsaka Metroの中でも最も長い路線で、官庁や寺院の多い都市幹線道路・谷町筋の地下を走っています（※2）。 官公庁・オフィスビルが集まるエリアや、寺町の情緒を感じられるエリア、商業施設が充実しているエリア、住宅地として暮らしやすいエリアなど、さまざまな特色を持つ街がそろっている沿線です。 ※1参考：大阪メトロサービス.「Osaka Metro メディアガイド2020」.（参照2026-05-19）. ※2参考：Osaka Metro NiNE.「谷町線」.（参照2026-05-19）. 乗降客数と朝の混雑状況から見る谷町線の人気駅3選 谷町線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に住んでいる人の多い人気駅を確認することが大切です。ここでは、谷町線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる以下の駅をご紹介します。 都島 天神橋筋六丁目 谷町六丁目 なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 都島 都島駅は大阪市都島区にある駅です。電車だけではなく大阪シティバスも利用でき、城東区や旭区、守口市方面へもアクセスしやすい点が魅力です。また都島駅から南西に10分ほど歩くと、JR大阪環状線の桜ノ宮駅も利用できます。 駅から徒歩15分圏内には複数のスーパーマーケットがある他、昔ながらの商店も見られ、日常の買い物を済ませやすい環境です。都心に近い立地でありながら、暮らしやすさを重視する方からのニーズを見込めるエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市都島区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万3,812人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約6分、天王寺駅まで約22分、南森町駅まで約9分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 天神橋筋六丁目 天神橋筋六丁目駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・堺筋線、阪急線を利用可能です。通称「天六」とも呼ばれており、駅周辺には下町風情のある天神橋筋商店街があります。個人商店や飲食店、カフェ、ドラッグストア、スーパーマーケットなどがそろっており、日常の買い物や外食を駅周辺で済ませられます。 商店街を中心に生活利便性が高く、都心部へも移動しやすいため、単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万8,626人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約6分、天王寺駅まで約19分、南森町駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・堺筋線、阪急線 谷町六丁目 谷町六丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線を利用できます。通称「谷六」とも呼ばれており、落ち着いた雰囲気が魅力のエリアです。 駅周辺には官公庁やオフィスビルが集まっている一方で、桃園公園や難波宮跡公園といった公園もあります。谷町筋を挟んで東西には、昔ながらの町家や長屋も残っており、歴史ある街並みを感じられる点も特徴です。 生活面では、国立病院機構大阪医療センターをはじめ、クリニックや郵便局、金融機関などが徒歩圏内にあります。また駅から歩いてすぐの場所にある空堀商店街には、おしゃれな古民家カフェ・居酒屋や、セレクトショップなどが立ち並んでおり、昔ながらの城下町の街並みの中で外食や買い物を楽しめます。 駅周辺の官公庁やオフィスで働くビジネスパーソンや、生活利便性を重視する方からの一定の賃貸需要を期待できるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：3万2,232人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 4 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約9分、天王寺駅まで約5分、南森町駅まで約6分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・長堀鶴見緑地線 交通の利便性から見る谷町線の人気駅3選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、谷町線の中でも交通の利便性に優れている、以下3つの駅をご紹介します。 東梅田 天王寺 南森町 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 東梅田 東梅田駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・御堂筋線・四つ橋線・JR線・阪急線・阪神線を利用できます。 駅周辺は、ビジネス街と繁華街が共存するエリアです。平日は多くのビジネスパーソンが行き交い、休日は買い物や外食を楽しむ人でにぎわいます。住宅は、曾根崎周辺から幹線道路の新御堂筋を越えた東側にかけて多く見られ、都心に近い場所で暮らしたい方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 駅から徒歩圏内には「大阪駅前ビル」や「阪急百貨店」「グランフロント大阪」「HEP FIVE」などの大型商業施設がある他、曾根崎には、昔ながらの雰囲気を残す曾根崎お初天神通り商店街もあります。通勤・買い物・外食の利便性を重視する単身者や共働き世帯にとって、東梅田駅周辺は候補に入りやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：16万4,709人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 天王寺駅まで約14分、南森町駅まで約2分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・御堂筋線・四つ橋線、JR線、阪急線、阪神線 天王寺 天王寺駅は大阪市天王寺区にある駅です。Osaka Metro谷町線・御堂筋線、JR大阪環状線・大和路線・阪和線といった複数路線を利用できるため、大阪市内でも有数の交通利便性の高いターミナル駅といえます。 大阪市内の主要エリアへ移動しやすいだけではなく、関西国際空港方面や奈良・和歌山方面へも乗り換えなしでアクセスできます。通勤・通学に加え、出張や旅行の機会が多い方にとっても使いやすい駅でしょう。 駅周辺には「あべのハルカス」「あべのキューズモール」「天王寺MIO」などの商業施設があります。買い物や外食に便利な立地でありつつ、少し離れると昔ながらの一戸建て住宅や商店街も見られます。 また天王寺公園のように自然を感じられる場所もあり、都心の利便性と落ち着いた生活環境の両方を求める方からの賃貸需要を見込めます。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：25万3,102人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約14分、南森町駅まで約12分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・御堂筋線、JR大阪環状線・大和路線・阪和線 南森町 南森町駅は大阪市北区にある駅で、Osaka Metro谷町線・堺筋線を利用できます。地下通路でJR東西線の大阪天満宮駅にもつながっており、大阪市内だけではなく京橋方面や尼崎方面へも移動しやすい立地です。 駅周辺には、税理士・司法書士・行政書士といった士業事務所や法律事務所、行政機関が多く集まっている一方で、駅から少し離れると落ち着いた住宅街が広がっています。先述した天神橋筋商店街も近く、日常の買い物や外食を済ませやすい環境です。 また駅から徒歩数分の場所には「天満の天神さん」と呼ばれ親しまれている神社「大阪天満宮」があります。毎年7月には大阪三大夏祭りの一つである「天神祭」が開催され、地域の歴史やにぎわいを身近に感じられる点も魅力です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万4,484人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約2分、天王寺駅まで約12分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・堺筋線、JR東西線 地域の特徴から見る谷町線で賃貸需要の高い駅2選 谷町線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺にどのような施設があるかも確認しましょう。企業や官公庁、大学、公共施設などが集まる駅は、安定した賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。 ここでは地域の特徴を踏まえた上で賃貸需要が期待できる駅として、以下の2駅をご紹介します。 谷町四丁目 天満橋 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 谷町四丁目 谷町四丁目駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線・中央線を利用可能です。 駅の西側には、繊維の卸商社が集まる「船場センタービル」で知られる堺筋本町のオフィス街、東側には大阪城公園、北側には大阪府庁や大阪府警察本部、大阪労働局、大阪府パスポートセンターなどがあり、エリアごとに異なる特徴を持っています。 また谷町筋や本町通などの大通り沿いには飲食店が多く、日用品や食品を購入できるスーパーマーケットも複数ある他、駅の北東側や南側には閑静な住宅街も見られます。 官公庁やオフィス街に近く、生活利便性も高いため、職住近接を重視する単身者や共働き世帯から選ばれやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：10万1,330人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約7分、天王寺駅まで約7分、南森町駅まで約4分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線・中央線 天満橋 天満橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro谷町線と京阪線を利用できます。官庁街や繁華街に近く、通勤・買い物の利便性を重視する方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 谷町四丁目駅周辺と同様に、駅から歩ける距離に大阪府庁や大阪府警察本部などがあります。警察官の巡回も見られるため、都心部でありながら安心感を得やすいエリアです。駅前には商業施設「京阪シティモール」もあり、買い物や外食にも困りません。 また大川沿いには、桜の名所としても知られている緑豊かな散歩道が広がっています。都心に近い場所で、自然を身近に感じながら暮らしたい方にも選ばれやすい立地です。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市中央区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：8万6,060人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 2 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約5分、天王寺駅まで約9分、南森町駅まで約3分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線、京阪線 その他谷町線の人気駅 谷町線で不動産投資を検討する際は、街の特性や雰囲気などにも注目しましょう。個性的な店舗や商店街がある駅は、充実した暮らしを重視する人から選ばれやすい傾向にあります。 ここでは、ここまで紹介した観点とは異なる魅力を持つ駅として、以下の2駅をご紹介します。 中崎町 四天王寺前夕陽ヶ丘 ※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-05-19）. ※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2023年11月01日（水））」.（参照2026-05-16）. 中崎町 中崎町駅は大阪市北区にある駅です。大阪駅・梅田駅まで徒歩20分ほどでアクセスできる一方、昔ながらの住宅街の側面もあります。そのため、都心に近い場所で落ち着いて暮らしたい方に選ばれやすいエリアです。 駅周辺には、全長約400mの天五中崎通商店街があります。約110軒の店舗が立ち並び、買い物や食べ歩き、カフェ巡りなどを楽しめます。食品や日用品を購入できるスーパーマーケットもあり、日常の買い物にも困りにくいでしょう。 またギャラリーやアトリエも多く、アートの街としても知られています。梅田エリアへの近さに加え、昔ながらの街並みや個性的な店舗が残る雰囲気を好む単身者・若年層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市北区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：1万6,963人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 1 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 2 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 3 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約2分、天王寺駅まで約17分、南森町駅まで約5分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘 四天王寺前夕陽ヶ丘駅は、大阪市天王寺区にある駅です。駅名にもある通り、周辺には593年に聖徳太子によって建立された四天王寺があります。 駅周辺は、宗派を問わず多くの寺院が並ぶ落ち着いた街です。また四天王寺中学校・高等学校や大阪星光学院、清風高等学校といった教育施設も点在しており、文教地区としても知られています。 駅の東側には、天王寺区役所や天王寺警察署などの行政機関もあります。生活に必要な手続きをしやすく、安心感のある住環境を求めるファミリー層から支持されやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 大阪府大阪市天王寺区 乗降客数 1日当たりの想定乗降者数：2万4,950人（※2025年11月11日交通調査） 朝ラッシュの混雑度 5段階（1：座席に座れる、2：間隔を空けて立てる、3：肩が触れ合わずに立てる、4：扉付近は隣の人と触れ合う、5：全体的に隣の人と触れ合う）で紹介 ＜大日方面＞ 7：00〜7：30 3 7：30〜8：00 3 8：00〜8：30 4 8：30〜9：00 3 9：00〜9：30 2 9：30〜10：00 2 ＜八尾南方面＞ 7：00〜7：30 1 7：30〜8：00 2 8：00〜8：30 2 8：30〜9：00 1 9：00〜9：30 1 9：30〜10：00 1 主要駅への所要時間 東梅田駅まで約13分、天王寺駅まで約2分、南森町駅まで約11分 利用可能路線 Osaka Metro谷町線 谷町線で注目の開発情報 谷町線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。開発によって商業施設や文化施設、歩行者空間などの整備が進むと、人の流れが増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 ここでは、谷町線沿線で注目したい以下2つの開発情報をご紹介します。 Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト 谷町九丁目駅直結ビルの建て替え Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト 長原駅前では「Osaka Metro谷町線 駅前大規模開発プロジェクト」が進行しています。2025年春には、商業施設「そよら長原駅前」が開業しました。 また駅前では、大規模レジデンスの開発も進められています。商業施設と住宅の整備が進むことで駅周辺の利便性が向上し、居住地としての人気も高まるでしょう。長原駅周辺が注目されれば、谷町線沿線の賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 谷町九丁目駅直結ビルの建て替え 谷町九丁目駅周辺では、駅直結ビルの建て替えが進行中です。1960年代に竣工した東谷町ビルは2024年より閉鎖され、現在は建物の解体が進められています。東谷町ビルの跡地には、マンションが建設される見通しです。 また谷町九丁目駅周辺では、他にもタワーマンションの建設工事が複数進行しています。谷町九丁目駅はOsaka Metro谷町線・千日前線を利用できる駅で、東梅田駅やなんば駅方面へアクセスしやすい立地です。住宅供給が進めば、交通利便性を重視する方からの賃貸需要が高まり、居住エリアとしての存在感が高まるでしょう。 谷町線沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ 谷町線は、大日駅から八尾南駅までを結ぶOsaka Metroの路線です。東梅田駅や天王寺駅などの主要駅を通る他、官公庁街や住宅地、商業地、寺町の情緒が残るエリアなど、さまざまな地域性を持つ駅がそろっています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、谷町線沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年5月19日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪
• 2026.05.27 2026.05.27 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資！　乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介 JR中央本線は、東京都にある新宿駅から愛知県にある名古屋駅までを結ぶ路線です。通勤・通学はもちろん、出張や旅行などの広域移動にも利用されており、沿線にはオフィス街や商業地、住宅地などさまざまな特徴を持つ駅が点在しています。 不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめのJR中央本線沿いの駅を名古屋地区に絞ってご紹介します。名古屋で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。 suggest2 JR中央本線（名古屋地区）は、愛知県にある名古屋駅から岐阜県の中津川駅、長野県の塩尻駅などを結ぶ路線 乗降客数と朝の混雑状況から見る人気駅は、鶴舞駅・千種駅・大曽根駅 JR東海 中央本線で交通利便性が高い駅は、名古屋駅・金山駅 JR東海 中央本線とは？ JR中央本線は、東京駅から長野県の塩尻駅、岐阜県の中津川駅などを経由し、名古屋駅までを結ぶ路線です。東京駅から塩尻駅まではJR東日本が、名古屋駅から塩尻駅まではJR東海が管轄しています。 名古屋駅から塩尻駅までのJR東海区間には40の駅があり、名古屋駅から中津川駅までは名古屋圏の通勤・通学路線として多くの方に利用されています。普通列車や快速列車の他、有料快速列車・ホームライナーも運行されており、東京や長野、岐阜、山梨などへの長距離移動にも使われている路線です。 また名古屋市内では、名古屋駅・金山駅・鶴舞駅・千種駅・大曽根駅といった複数の駅に停車し、地下鉄線や名鉄線などへの乗り換えにも便利です。 乗降客数と朝の混雑状況から見るJR中央本線（名古屋地区）の人気駅3選 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけで判断しないことが大切です。実際に住んでいる人が多ければ、賃貸需要は高いと考えられるでしょう。ここでは、JR中央本線（名古屋地区）沿いの各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる、以下3つの駅をご紹介します。 鶴舞 千種 大曽根 ※参考：国土交通省.「駅別乗降客数 2024年度（令和6年度）版」.（参照2026-05-20）. 鶴舞 鶴舞駅は名古屋市中区にある駅で、JR中央本線と名古屋市営地下鉄鶴舞線の2路線を利用できます。JRと地下鉄を使い分けられるため、名古屋駅や金山駅方面だけではなく名古屋市内の各方面へも移動しやすい環境です。 駅周辺は、自然と都市機能が調和したエリアです。駅からすぐの場所には「鶴舞公園」があり、春には桜、梅雨の時期には紫陽花や菖蒲などを楽しめます。「さくら名所100選」にも選ばれている公園で、都心にいながら四季の移ろいを感じられる点が魅力です。 また名古屋大学医学部附属病院をはじめとする医療機関や、名古屋大学・名古屋工業大学などの大学が点在しており、医療機関・教育機関に勤務する方や、学生の生活拠点としても選ばれやすいでしょう。 スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店、商店街、警察署などもあり、生活利便性も高く暮らしやすいエリアです。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：4万671人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約8分、金山駅まで約3分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄鶴舞線 千種 千種駅は名古屋市千種区にある駅で、JR中央本線と名古屋市営地下鉄東山線の2路線を利用可能です。徒歩圏内には今池駅や新栄町駅、車道駅があり、目的地に応じて複数の路線・駅を使い分けられます。 駅周辺には、オフィスビルや予備校、専門学校などが複数立ち並び、ビジネスパーソンや学生の往来が多い傾向にあります。一方で、少し離れると落ち着いた住宅街も広がっており、都心への近さと暮らしやすさを両立しやすいエリアです。 駅周辺には、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などもそろっています。平和公園や覚王山日泰寺といった、自然や歴史を感じられる場所もあり、休日の散策やリフレッシュにも適しています。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市千種区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：5万2,832人 朝ラッシュの混雑度 ＜新守山→大曽根＞6：49～7：49の混雑率 97％7：49～8：49の混雑率 109％8：49～9：49の混雑率 64％※2020年度 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約21分（東山線を使えば9分）、金山駅まで約6分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄東山線 ※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-05-20）. 大曽根 大曽根駅は名古屋市東区にある駅で、JR中央本線の他に、名古屋市営地下鉄名城線や名鉄瀬戸線を利用できます。ガイドウェイバス・ゆとりーとラインの始発となる場所で、守山駅や白沢渓谷駅、小幡緑地駅などにもアクセス可能です。 駅周辺には、ドーム球場「バンテリンドーム ナゴヤ（旧：ナゴヤドーム）」があります。野球観戦やコンサートなどのイベントを気軽に楽しめる環境で、休日の過ごし方の選択肢も広がりやすいでしょう。 また徒歩圏内には日本庭園「徳川園」もあり、秋の紅葉や冬の寒牡丹など、季節の移り変わりを身近に感じられるでしょう。都市の利便性に加え、文化や自然に触れられる点も魅力の一つです。 駅周辺には、スーパーマーケットや日用品を扱う店舗、コンビニエンスストア、飲食店などがそろっている他、ショッピングモール「イオンモールナゴヤドーム前」もあり、日常の買い物には困りません。交通利便性と生活利便性のどちらも重視する方にとって、暮らしやすいエリアといえるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市東区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：6万6,113人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約13分、金山駅まで約8分 利用可能路線 JR中央本線、名古屋市営地下鉄名城線、名鉄瀬戸線 交通の利便性から見るJR中央本線（名古屋地区）の人気駅2選 不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。 ここでは、JR中央本線（名古屋地区）の中でも交通の利便性に優れている、以下2つの駅をご紹介します。 名古屋 金山 名古屋 名古屋駅は名古屋市中村区にある駅で、JR中央本線をはじめ、JR東海道本線・関西本線、東海道新幹線、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線、名鉄名古屋本線、近鉄名古屋線などを利用できます。東京や大阪方面へも移動しやすく、名古屋を代表するターミナル駅です。 駅周辺には、オフィスビルや商業施設、ホテルなどが集まっています。「JRセントラルタワーズ」「タカシマヤ ゲートタワーモール」「ミッドランドスクエア」などの大型商業施設も多く、買い物や外食、旅行などさまざまな目的で多くの人が行き交うエリアです。 一方で駅から少し離れると、マンションや住宅街も見られます。スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、銀行、郵便局、病院なども周辺にそろっているため、生活に必要な用事を済ませやすい環境です。 また近代的な商業施設が立ち並ぶ中、徒歩圏内には円頓寺商店街のように昔ながらの雰囲気を感じられる場所もあります。交通利便性と生活利便性を両立させたい単身者やビジネスパーソンからの、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中村区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：41万6,867人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 金山駅まで約4分 利用可能路線 JR中央本線、JR東海道本線、JR関西本線、東海道新幹線、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線、名鉄名古屋本線、近鉄名古屋線、あおなみ線 金山 金山駅は名古屋市中区にある駅で、JR中央本線の他にJR東海道本線、名古屋市営地下鉄名城線・名港線、名鉄名古屋本線を利用可能です。複数路線が集まる交通結節点ともいえます。 駅周辺は、商業施設や飲食店が集まるにぎやかなエリアです。駅の北側には、大型商業施設「アスナル金山」があります。カフェや居酒屋、専門店なども多く、外食や買い物に便利な環境です。 駅から徒歩圏内には、ショッピングモール「イオン金山店」もあり、生活用品や衣料品などをそろえやすいでしょう。また歩いて5分程度の場所にある「日本特殊陶業市民会館」では、コンサートや演劇、講演などが開催されており、文化施設としても利用されています。 一方で駅から少し離れると、落ち着いた住宅街もあります。木々に囲まれた「古沢公園」もあり、都市部にありながら身近に緑を感じられる環境です。都心に近いながらも、暮らしやすさを重視している方からの賃貸需要を見込めるでしょう。 table2 項目 内容 所在地 愛知県名古屋市中区 乗降者数（2024年度） 1日当たりの想定乗降者数：14万708人 朝ラッシュの混雑度 - 主要駅への所要時間 名古屋駅まで約5分 利用可能路線 JR中央本線、JR東海道本線、名古屋市営地下鉄名城線・名港線、名鉄名古屋本線 JR中央本線（名古屋地区）で注目の開発情報 JR中央本線（名古屋地区）沿線で不動産投資を検討する際は、駅周辺の開発情報も確認しておきましょう。駅や周辺施設の整備が進むと、人の流れが増えて将来的な賃貸需要にもプラスに働く可能性があります。 ここでは、JR中央本線（名古屋地区）沿線で注目したい以下3つの開発情報をご紹介します。 鶴舞公園リニューアル 名古屋駅のスーパーターミナル化 金山エリアの再開発 鶴舞公園リニューアル 鶴舞駅周辺で注目したい開発情報の一つが、鶴舞公園のリニューアルです。2023年5月、鶴舞公園の一部エリアで整備が行われ、新たな商業施設「TSURUMA GARDEN」が開業しました。 リニューアルでは、歴史・文化的資産を生かしながら、公園の景観や自然と調和した空間づくりが行われています。清潔なトイレや休憩所が整備された他、園路やスロープのバリアフリー化も進められました。 また「TSURUMA GARDEN」には、スイーツ・食料品を扱う店舗や飲食店などがそろっており、公園を散策する人だけではなく、買い物や食事を楽しみたい人にとっても利用しやすい空間になっています。 鶴舞公園の利便性や快適性が高まることで、自然を身近に感じながら暮らしたい方や、休日の過ごしやすさを重視する方からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 名古屋駅のスーパーターミナル化 名古屋駅周辺では、リニア中央新幹線の開業を見据えたまちづくりが進められています。その方向性を示すものが、名古屋市によって2014年に策定された「名古屋駅周辺まちづくり構想」です。 この構想では、名古屋駅を国際的・広域的な役割を担う圏域の拠点として位置付けています。誰にとっても使いやすい国際レベルのターミナル駅を目指し、駅前広場周辺の再整備や、分かりやすい乗り換え空間の形成などが進行中です。 また高速道路の整備をはじめとした、広域交通との接続性を高める取り組みも行われています。鉄道だけではなく、車やバスなども含めた移動環境が整えば、名古屋駅周辺は広域交通の拠点としてさらに存在感を高めていくでしょう。周辺で働く人や移動拠点として利用する人も増え、賃貸需要にも良い影響を与える可能性があります。 金山エリアの再開発 金山駅周辺では、大型商業施設のアスナル金山の再整備や、新たな劇場の整備を中心とした再開発が検討されています。 先述した通り、金山駅は複数路線が集まる交通の要衝です。名古屋市内外から人が集まりやすいエリアである一方で、来訪者の行動範囲が駅周辺に限定されやすいという課題があります。再開発によって商業機能や文化機能がさらに充実すれば、駅周辺だけではなく、地域全体のにぎわい創出にもつながるでしょう。 なお、アスナル金山は元々2028年2月で閉鎖され、新たな複合施設が建設予定でしたが、2036年3月まで存続する方針が示されています。その後の整備内容については、今後改めて検討される見込みです。 金山エリアの魅力が高まれば、通勤・通学の利便性だけではなく、商業施設や文化施設の利用のしやすさを重視する層からの賃貸需要にもつながる可能性があります。 JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資を検討しているならエスリードにご相談ください！ JR中央本線（名古屋地区）は、名古屋駅や金山駅、鶴舞駅、千種駅、大曽根駅などを通る路線です。複数路線に乗り換えられる駅も多く、名古屋市内外へ移動しやすいだけではなく、生活利便性の高いエリアも点在しています。 不動産投資を成功させるには、乗降客数や交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や生活環境、開発情報なども確認することが大切です。長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。 エスリード株式会社は、名古屋エリアや関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。将来にわたって需要が見込まれるエリアの物件を多数取り扱っているため、JR中央本線（名古屋地区）沿いで不動産投資をお考えの方は、お気軽にエスリードへご相談ください。 名古屋で販売中のエスリードの物件 名古屋で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。名古屋で不動産投資をお考えの方はぜひチェックしてみてください。（※2026年5月20日時点の情報です） エスリード名古屋STATION NORTH エスリード 鶴舞シエスタ エスリード名古屋サザンプレイス エスリード鶴舞グランパークス エスリード桜山ル・ヴェール エスリード 大曽根アヴェール エスリード栄エステージ エスリード 東別院ザ・セントレ
• 2026.05.27 2026.06.01 不動産投資で欠かせないシミュレーションの考え方｜必要な情報や注意すべきポイントを解説【無料DLシート付】 不動産投資では事前に収支シミュレーションを行いますが、初心者の場合、表面利回りやローン返済額だけを確認すればよいと考えてしまいがちです。しかし、空室や滞納による損失や、運営費用、融資条件、税金などを含めて考えなければ、正しい収支は分かりません。 本記事では、不動産投資で必要なシミュレーションの考え方や要素、押さえておくべきポイントなどを解説します。正しいシミュレーションをすることは、無理のない不動産投資を行う上で重要です。これから不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ参考にしてください。 suggest2 不動産投資では、キャッシュフローやローン定数K、損益分岐売却価格などのシミュレーションをして全体の収支を確認することが大切 シミュレーションに必要な情報は事前に漏れなく、かつ正確に集めておく 諸費用の考え方や家賃の下落周期・下落率、空室率、借入金の元金の減り方などによっても、シミュレーション結果が変わるので注意が必要 またエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。以下からお気軽にダウンロードしてみてください。 不動産投資ではどんなシミュレーションが必要？ インターネット上には不動産投資に関連するさまざまな簡易シミュレーションが存在していますが、それらは物件の利回りやローンの返済額など、それぞれ単体の情報しか分からないことがほとんどです。 しかし不動産投資において、物件の利回りだけ、あるいはローン返済額だけを切り取って見ても、全体の収支に問題がないかどうかは判断できません。実際の運用では、空室や滞納による損失が起こり得る他、運営費用や保険料、税金などもかかります。 現実的なシミュレーションをするには、複数の指標を踏まえた上で総合的に考えなければなりません。ここからは不動産投資のシミュレーションで考慮すべき以下の指標について、ご紹介します。 キャッシュフロー（実効総収入（EGI）・純営業収益（NOI）・税引前キャッシュフロー（CF）・税引後キャッシュフロー（CF）） ローン定数K 損益分岐売却価格 キャッシュフロー 不動産投資のキャッシュフローとは、投資の収益から支出を差し引いたときに手元に残るお金のことです。キャッシュフローを考えるときは、家賃収入はもちろんのこと物件の購入時や運用中にかかる費用についても整理しましょう。 不動産投資で物件の収益力を見るとき、まず目にしやすいのが利回りです。中でも、単に「利回り」とだけ書かれている場合は、表面利回りを示しているケースが多いでしょう。表面利回りとは物件価格に対する年間の家賃収入の割合で、計算式は以下の通りです。 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 例えば、年間家賃収入が84万円、物件価格が2,000万円なら、表面利回りは4.2％です。 ただし、表面利回りだけでは実際の手残りは分かりません。なぜなら、不動産投資では年間を通して常に満室であるとは限らず、家賃滞納が起こることもあるためです。さらに運用中は管理費や修繕費用、保険料、税金なども発生します。また不動産投資では融資を受けることが一般的なので、毎月、元金と利息の返済もしなければなりません。こうした支出を反映しないままでは、運用中の収支を正しく判断できないでしょう。 そのため不動産投資では表面利回りだけを見るのではなく、現実に近いキャッシュフローをシミュレーションすることが大切です。具体的には、空室や滞納を加味した実効総収入を計算した上で運営にかかる費用、ローン返済、税金などを差し引いて、手元にどれくらいお金が残るのかを確認します。 キャッシュフローの計算に欠かせない、以下の指標について詳しく見ていきましょう。 実効総収入（EGI） 純営業収益（NOI） 税引前キャッシュフロー（CF） 税引後キャッシュフロー（CF） 実効総収入（EGI） キャッシュフローを考える上で、最初に押さえたいのが実効総収入（EGI）です。実効総収入とは空室や滞納による損失を加味した後の、年間家賃収入を指します。一方で、常に満室で家賃の滞納もなく、損失が全くない前提で計算した年間家賃収入は、総潜在収入（GPI）と呼ばれます。 実効総収入（EGI）の計算式は以下の通りです。 実効総収入（EGI） = 総潜在収入（GPI） – 空室や滞納による損失 空室や滞納による損失は、新築物件の場合、総潜在収入（GPI）の3％程度を見込むとよいでしょう。「第11回 全国賃貸住宅実態調査報告書」によると、区分・単身向け物件の2022年の空室率は全国で2.33％、東京都で2.35％、大阪府で2.54％でした。このデータを踏まえると、空室や滞納による損失を3％程度で見込むことは現実的な目安といえます。 中古物件の場合、築浅であれば総潜在収入（GPI）の3％程度を目安にするとよいでしょう。一方で築30年を超えるのであれば、立地や管理状況によって空室期間が長引く可能性もあるため、総潜在収入（GPI）の5％程度を見込んでおくと、より現実に近いシミュレーションになるはずです。 また賃貸住宅の平均居住期間に関する調査「2022年日管協短観」では、単身世帯の平均居住期間は3年3カ月、ファミリー世帯は5年1カ月とされています。入退去は一定の周期で発生するため、空室が発生する頻度も考慮しておきましょう。 例えば、新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出すケースを考えてみます。総潜在収入（GPI）は、8万円 × 12カ月で96万円です。また空室や滞納による損失を総潜在収入（GPI）の3％とすると、96万円 × 3％で2万8,800円となります。これらの数値から、実効総収入（EGI）は96万円 -2万8,800円 = 93万1,200円となることが分かります。 ※参考：IREM JAPAN（全米不動産管理協会日本支部）.「第11回 全国賃貸住宅実態調査報告書」.（参照2026-05-15）. ※参考：日管協.「賃貸住宅の平均居住期間に関する調査「2022年日管協短観」を発表」.（参照2026-05-15）. 純営業収益（NOI） 実効総収入（EGI）を計算したら、次に確認したいのが純営業収益（NOI）です。純営業収益とは、実効総収入（EGI）から、その物件を運営するために必要な費用を差し引いた金額を指します。 純営業収益（NOI）の計算式は以下の通りです。 純営業収益（NOI） = 実効総収入（EGI） – 運営費用 物件の運営費用には、委託管理の管理手数料、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、原状回復費用、修繕費用などが含まれます。購入前の段階では具体的な金額が分からないこともあるため、それぞれの費用を一定の割合で見込んでおくとよいでしょう。主な物件の運営費用の目安は、以下の通りです。 table2 費用項目 目安 委託管理手数料 年間賃料収入の5〜10％程度（一般的には5％前後、地方や物件種別によっては10％近くになることも） 固定資産税・都市計画税 物件価格の0.8〜1.5％程度／年（固定資産税0.7〜1.2％＋都市計画税0〜0.3％程度）年間賃料収入の5〜15％程度に相当することが多い 火災保険料・地震保険料 年間賃料収入の0.5〜2％程度（建物の構造・築年・補償内容にもよる） 原状回復費用 年間賃料収入の1〜3％程度（入居者の平均居住期間や解約の頻度にもよる）退去ごとに数万〜数十万円、2〜3年ごとに発生するケースが多い 修繕費用 年間賃料収入の4〜8％程度（築年数・規模にもよる）築古物件の場合、上振れリスクもあるため注意が必要 これらの費用を合計すると、運営費用は総潜在収入（GPI）の20〜30％程度になるケースが多いです。そのためシミュレーションでは、物件ごとの条件を確認しつつ、運営費用を総潜在収入（GPI）の20〜30％程度で見込んでおくのがよいでしょう。 新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出す場合、前項で求めた実効総収入（EGI）は93万1,200円でした。運営費用を総潜在収入（GPI）である96万円の20％と仮定すると、96万円 × 20％で19万2,000円です。したがって、純営業収益（NOI）は93万1,200円 – 19万2,000円 = 73万9,200円となります。 ここまで計算すれば、その物件がローン返済前の段階でどれくらいの収益力を持つのかが分かります。 税引前キャッシュフロー（CF） 不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的です。そのためシミュレーションでは、ローンの返済額まで含めて考えなければなりません。その際に確認するのが、税引前キャッシュフロー（CF）です。 税引前キャッシュフロー（CF）とは、純営業収益（NOI）から、年間の元利返済額（元金と利息を合わせたローンの返済額）を差し引いた金額を指します。つまりローン返済後にどれくらいお金が残るのかを確認できるのです。税引前キャッシュフロー（CF）の計算式は、以下の通りです。 税引前キャッシュフロー（CF） = 純営業収益（NOI） – 年間元利返済額 新築ワンルームマンションを家賃8万円で貸し出す場合、純営業収益（NOI）は73万9,200円でした。ここで以下の条件で融資を受けた場合の、税引前キャッシュフロー（CF）を計算してみましょう。 借入金額：2,000万円 金利：2.0％ 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：79万5,024円 この場合、税引前キャッシュフロー（CF）は、73万9,200円 – 79万5,024円 = ▲5万5,824円です。 このようにNOIが黒字でも、ローンの返済額まで含めると手残りがマイナスになることがあります。表面利回りやNOIだけを見て判断すると、実際の収支とのズレが生じやすくなるでしょう。不動産投資を検討するなら、最低限税引前キャッシュフロー（CF）まではシミュレーションしておくことが大切です。 税引後キャッシュフロー（CF） 税引後キャッシュフロー（CF）とは、税引前キャッシュフロー（CF）から所得税や住民税、個人事業税などの税金を差し引いた後の金額です。実際に手元に残るお金をより正確に把握するには、ここまで確認しておく必要があります。 税金を計算するときに重要になるのが、減価償却費です。減価償却とは、建物などの固定資産の購入費を耐用年数に応じて分割し、毎年経費計上する考え方です。不動産投資では、減価償却費を必要経費として計上できます。その結果、不動産所得が帳簿上の赤字になった場合、会社員であれば給与所得と損益通算することによって課税所得を抑えられ、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。 ただし区分マンション投資の場合、物件価格の全額を減価償却できるわけではありません。物件価格には土地の持ち分が含まれているため、建物価格と土地価格を分けて考える必要があると認識しておきましょう。 税引後キャッシュフロー（CF）を正しくシミュレーションするには、建物の耐用年数や価格を確認し、減価償却費を適切に計算することが大切です。 ローン定数K ローン定数Kとは、総借入金額に対して、年間でどの程度の割合でローンを返済しているのかを示す指標です。 ローン定数Kの計算式は、以下の通りです。 ローン定数K = 年間元利返済額 ÷ 総借入金額（残高） 不動産投資では、同じ借入金額でも、金利や返済期間が変われば毎年の返済負担も変わります。ローン定数Kは、金融機関の融資条件を比較するときや、その借り入れが無理のない水準かを考えるときに役立つでしょう。 ここで併せて確認したいのが、NOI利回りです。NOI利回りとは、純営業収益（NOI）を物件価格で割った割合を指します。計算式は以下の通りです。 NOI利回り = 純営業収益（NOI） ÷ 物件価格 例えば新築ワンルームマンションを家賃8万円で賃し出し、純営業収益（NOI）が73万9,200円、物件購入費用が2,100万円（物件価格2,000万円 + 初期費用100万円）と仮定した場合、NOI利回りは73万9,200円 ÷ 2,100万円 = 3.52％です。 このNOI利回りがローン定数Kを上回っていれば、物件の収益力が返済負担を上回っている状態といえます。一般に、この状態は健全なレバレッジ（順レバ）といわれます。反対に、NOI利回りがローン定数Kを下回っている場合は、物件の収益力よりも返済負担の方が重いということです。これを不健全なレバレッジ（逆レバ）といいます。 実際に2つの融資例を見てみましょう。 ＜融資例①＞ 借入金額：2,000万円 金利：1.0% 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：約67万7,486円 NOI利回り：3.52％ 上記の条件で融資を受けた場合のローン定数Kは、約67万7,486円 ÷ 2,000万円 = 約3.39％です。NOI利回りがローン定数Kよりも約0.13ポイント、上回っています。 ＜融資例②＞ 借入金額：2,000万円 金利：2.0% 融資期間：35年（元利均等返済） 年間元利返済額：約79万5,024円 NOI利回り：3.52％ 上記の条件で融資を受けた場合のローン定数Kは、約79万5,024円 ÷ 2,000万円 = 約3.98％です。ローン定数がNOI利回りよりも約0.46ポイント、上回っています。 上記の融資例では、①は健全なレバレッジ、②は不健全なレバレッジとなりました。つまり①の方は、物件の収益力が返済負担を上回っているため、収益を得やすい状態といえます。一方で②の方は、返済負担が物件の収益力を上回っているため持ち出しが発生しやすく、収支を圧迫しやすいでしょう。 このように比較することで、融資条件が不動産投資の成否に与える影響がよく分かります。金利や返済期間だけを見るのではなく、ローン定数KとNOI利回りの関係まで確認することで、その融資条件が本当に妥当かを判断しやすくなるでしょう。 損益分岐売却価格 不動産投資のシミュレーションでは、運用中の収支だけではなく、売却時の損益についても押さえておくことが大切です。そのときに役立つのが、損益分岐売却価格です。損益分岐売却価格とは、不動産投資全体の収支がちょうど0になる売却価格を指します。つまり、損益分岐売却価格以上の金額で売却できなければ、最終的な収支はマイナスになることを認識しておきましょう。 損益分岐売却価格は、物件の保有期間によって変わります。運用を続けるほどローン残債は減っていくため、保有年数が長いほど損益分岐売却価格は下がるのが一般的です。短期間で売却をする場合、ローン残債が多く残っているケースが多いため、より高い価格で売却しなければ赤字になってしまうでしょう。 損益分岐売却価格の計算式は、以下の通りです。 損益分岐売却価格 = ローン残債 + 手出し累計 – 手残り累計 正確に損益分岐売却価格の計算をするには、購入時の諸費用や売却時の諸費用も加味する必要があります。売却価格だけをざっくり見るのではなく、最終的にどの程度支出が発生するのかや、手元にいくら残るのかまで見ておくことが大切です。 シミュレーションに必要な情報 不動産投資のシミュレーションでは、条件が1つ変わるだけでもキャッシュフローや損益分岐売却価格などが変わってきます。そのためシミュレーションを行う前には、必要な情報をできるだけ漏れなく正確に集めておくことが大切です。 ここからは、以下の項目に分けて最低限確認しておきたい情報をご紹介します。 物件に関する情報 物件購入時の諸費用 不動産投資ローンの条件 物件の家賃・空室率 年間の諸経費 物件売却時の諸費用 物件に関する情報 不動産投資のシミュレーションを行うときは、物件そのものの情報を整理する必要があります。特に重要なのは、物件価格をそのまま1つの金額として見るのではなく、土地と建物に分けて把握することです。先述した通り建物部分は減価償却の対象になりますが、土地部分は対象外であるためです。 また新築か中古かによっても、空室率や修繕費、建物の法定耐用年数などが変わってくることを押さえておきましょう。事前に確認しておくべき、主な物件に関する情報は以下の通りです。 table2 項目 概要 土地価格 物件価格のうち土地に当たる部分減価償却の対象外 建物価格 物件価格のうち建物に当たる部分減価償却の対象 新築／中古 空室率や修繕費用などに影響する 築年数 家賃の下落や修繕タイミングなどを考える際の目安になる 修繕履歴 中古物件の場合、確認しておく将来の修繕費を考える材料になる 法定耐用年数 減価償却期間や融資期間の目安となる中古物件の場合、残存耐用年数を確認しておく 物件購入時の諸費用 物件を購入する際には、さまざまな諸費用が発生します。これらを見落としたまま購入してしまうと、購入時に必要な自己資金が足りなくなったり、収支計画と大きく乖離したりする恐れがあります。事前に確認しておくべき、主な物件購入時の諸費用は以下の通りです。 table2 項目 概要 消費税（建物部分） 物件価格のうち土地に当たる部分減価償却の対象外 印紙税 不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などにかかる税金 登録免許税 所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金 司法書士手数料 司法書士へ登記手続きを依頼する場合に発生する手数料 仲介手数料 仲介会社を利用した場合のみ、発生する費用 不動産取得税 不動産を取得した後に課される地方税 固定資産税・都市計画税の清算金 中古物件を購入して年の途中で所有者が変わる場合に発生するその年の固定資産税や都市計画税を日割り計算して、買主と売主で分担することが一般的 不動産投資ローンの条件 シミュレーションでは、不動産投資ローンの条件も細かく確認しておくことが重要です。特に借入金額や自己資金、金利、返済期間などは、毎年のキャッシュフローに直結します。事前に確認しておくべき、主な不動産投資ローンの条件は以下の通りです。 table2 項目 概要 借入金額 金融機関から借り入れる金額 頭金 物件購入時に自身で用意する資金物件価格から借入金額を差し引いたもの 金利（年利） 借入金に対してかかる利率 返済期間 不動産投資ローンを返済する期間 返済回数 通常は年に12回（毎月1回返済）会社員の場合、本業の賞与タイミングに返済回数を増やすボーナス併用返済や繰り上げ返済などもある 年間元利返済額 1年間で返済する元金と利息の合計額 物件の家賃・空室率 不動産投資では、購入時点の家賃がそのまま何十年も続くとは限りません。周辺の家賃相場や物件の築年数によって、家賃を見直す場面が出てくることがあります。周辺の類似物件の家賃相場や築年数ごとの賃料差を確認すると、家賃の下落率を想定しやすいでしょう。 また空室率は0％とするのではなく、入居者が見つからない場合や退去してしまった場合を想定して見積もることが大切です。事前に確認しておくべき、主な物件の家賃・空室率は以下の通りです。 table2 項目 概要 対象物件の家賃 物件の賃料 家賃以外の収入 駐車場代や共益費など、家賃以外の収入 周辺の家賃相場 自身の物件の家賃が相場とかけ離れていないかを比較するための目安 空室・滞納率 自身の物件の空室の発生率や、家賃の滞納率を加味する 家賃の下落タイミング 家賃を何年ごとに見直す想定にするか 家賃の下落率 家賃の見直し1回に対して、どれだけ下げる前提にするか 年間の諸経費 不動産投資では、運営中に複数の諸経費がかかります。家賃収入を得られても、経費が想定より多ければ、手元に残るお金はその分減ってしまうでしょう。 また諸経費には、毎月ほぼ一定で発生するものと、入居者の退去や修繕のタイミングでまとまって発生するものの2つがあります。そのため短期間の諸経費だけで見るのではなく、ある程度長期間で見込んでおくことが大切です。 事前に確認しておくべき、主な年間の諸経費は以下の通りです。 table2 項目 概要 管理費 マンションやアパートの場合、共用部分の維持管理のためにかかる費用 管理委託費 マンションやアパートの管理を、不動産管理会社へ依頼する場合の費用 修繕費 建物や設備の補修、交換にかかる費用 固定資産税・都市計画税 毎年1月1日に土地や建物を所有している人が負担する税金 地震保険料・火災保険料 災害や火災に備えるための保険料災害や火災によって建物が損壊したときに、保険金をローンの返済や建物の修繕に充てられる 原状回復費用 入居者が退去した後、貸し出した際の状態に戻すための費用 修繕積立金 マンションやアパートで将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用 物件売却時の諸費用 不動産投資のシミュレーションでは、売却時にかかる費用も見込んでおかなければなりません。売却価格だけを見て利益が出ると判断しても、実際には諸費用を差し引くと手残りが想定より少なくなることがあります。損益分岐売却価格を考える上でも、かかり得る費用を押さえておきましょう。 特に見落としやすいのが、税金と各種手数料です。売却益が出た場合には譲渡所得税が発生する可能性がある上に、仲介業者を通して売却をするなら仲介手数料もかかります。事前に確認しておくべき、主な売却時の諸費用は以下の通りです。 table2 項目 概要 譲渡所得税 売却によって利益が出た場合にかかる税金所得税と住民税の合算売却する不動産の所有期間によって税率が異なる 仲介手数料 仲介業者を利用して売却した場合のみ、発生する費用 登記費用 売主が抵当権抹消登記費用を負担するケースが多い ローン返済手数料 ローン返済額が残っている場合、売却時に一括で返済をしなければならないそれに伴って発生する手数料 印紙税 売買契約書にかかる税金 シミュレーション時に確認すべきポイント 必要な情報をそろえても、前提条件の設定が適切でなかったり、必要な費用を入れ忘れていたりすれば、正確なシミュレーションはできません。そのためシミュレーションをする際には、以下で紹介するポイントを押さえておくことが大切です。 購入時や売却時の諸費用が含まれているか ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないか 家賃の下落周期・下落率は適切か 空室率は適切か ローン返済シミュレーションの元金の減り方は適切か それぞれについて詳しく見ていきましょう。 購入時や売却時の諸費用が含まれているか 先述した通り、物件の購入時や売却時にはさまざまな諸費用がかかります。しかし簡易的なシミュレーションでは、物件価格や家賃、ローン返済額だけが想定されており、諸費用が考慮されていないケースもあります。その場合、実際よりも収益性が高くなってしまうでしょう。 正しいシミュレーションを行うには、購入時と売却時の費用を全て含めることが大切です。抜け漏れがないかをしっかりと確認してください。 ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないか シミュレーションを見るときは、借入金額の内訳も確認する必要があります。「本来は購入時に自己資金で支払う想定だった諸費用が、借入金額に含まれて計算されていた」というケースなどがあるためです。こうした前提のズレがあると、自己資金の額や月々の返済額を正しく算出できません。 物件購入時の諸費用を借入金に含めることを、オーバーローンといいます。オーバーローンは手元資金を抑えられる一方で、返済総額が増えてしまいます。また諸費用にも利息が上乗せされることになるので年間元利返済額は大きくなりやすく、キャッシュフローが悪化する可能性があります。基本的に物件購入時の諸費用は、手元資金で支払うようにしましょう。 その上でシミュレーションをする際には、ローンの借入金額に意図せず諸費用が含まれていないかをチェックしてください。 家賃の下落周期・下落率は適切か 不動産投資のシミュレーションでは、家賃が将来どのように変動するかを適切に見込んでおくことが大切です。一般的に築年数がたつにつれて、家賃は下がっていく傾向にあります。そのため不動産投資を始めたときに設定した家賃が、何十年も変わらない前提で試算するのは現実的ではありません。 一方で、条件を厳しくすればよいというわけでもありません。例えば、新築の物件であるのに、たった5年で家賃が10％下落する設定にした場合、適切とはいえないでしょう。大切なのは、現実に近いラインで家賃の下落周期・下落率を考えることです。 家賃の下落周期の考え方 家賃の下落周期を考える上では、入居者の平均入居期間が参考になります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所による調査では、2023年度の首都圏における平均居住期間は以下の通りでした。 全体：4年5カ月 単身：3年7か月 ファミリー：5年5カ月 つまり、約3～5年に一度は入退去の機会が訪れる傾向にあることが分かります。ただし、退去の度に毎回家賃を下げる必要はありません。実際には、物件の立地や建物・設備の状態、募集時の周辺相場などによって、同じ賃料で次の入居者が決まることもあります。 そのためシミュレーションでは、6～10年に一度のタイミングで家賃を見直す想定をしておくのが一つの方法です。もちろん、これは全ての物件に当てはまる固定ルールではありません。駅近で需要が下がりにくい物件と、そうではない物件とでは、見直しの頻度は変わります。自分の検討している物件の立地や空室の状況などに合わせて、適切な下落周期を設定しましょう。 ※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所.「第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2023年4月～2024年3月」.（2024-11）. 家賃の下落率の考え方 家賃の下落率については、周辺の家賃相場を参考にする方法があります。具体的には、運用予定の物件と類似している立地や広さ、設備の物件をいくつか調査し、築何年で家賃がどの程度なのかを確認しましょう。これにより築年数ごとの家賃の目安が分かります。 ただし、家賃相場は、あくまで現在の物価や需給を前提として設定されているものです。例えば、インフレによって物価や人件費、建築費などが上昇している状況では、周辺の家賃相場も上がりやすくなるため、築年数の経過による家賃の下落周期や下落率が緩やかになる可能性もあります。だからこそ、1つの前提だけで結論を出すのではなく、複数のパターンを用意しておくのがおすすめです。例えば、家賃の下落率が5％の場合と10％の場合でそれぞれどの程度収支が変わるのかを確認しましょう。 空室率は適切か 不動産投資において空室率が高い状態が続くと、その分だけ家賃収入は減ってしまいます。シミュレーションの段階で空室率を適切な値に設定しておかないと、実際に運用を始めてから空室が埋まらず、想定していた収支計画が崩れてしまうかもしれません。 まず、空室率0％を前提にするのは不自然であることを認識しておきましょう。賃貸住宅では、どのような物件であっても入居者が退去するタイミングが訪れます。すぐに次の入居者が見つかったとしても、原状回復工事や入居日の調整などがあるため、一定の空室期間は発生することが一般的です。いくら条件の良い物件でも、全く空室が出ないとは考えにくいでしょう。 そのためシミュレーションでは、一定の空室を見込んでおく必要があります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所による調査では、2023年度の首都圏における委託管理物件の入居率は95.6％でした。つまり空室率は4.4％ということです。築年数を考慮するなら、新築で約3％、中古で5～10％程度にするのがよいでしょう。 例外としてサブリースを利用する場合は、投資家視点では空室率が0％になるケースもあります。サブリースとは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を支払う仕組みです。この場合、空室が発生した際の影響を直接受けにくいでしょう。 ただしサブリースを利用する場合、サブリース会社への手数料の支払いが発生するため、その分受け取れる賃料は少なくなってしまいます。また保証賃料の支払いが発生しない免責期間が設けられるケースもあるので、条件を細かく確認した上でシミュレーションすることが大切です。 ※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所.「第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2023年4月～2024年3月」.（2024-11）. ローン返済シミュレーションの元金の減り方は適切か ローン返済のシミュレーションをする際には、毎月の返済額だけではなく、元金の減り方が適切かどうかも確認しましょう。金融機関からの融資の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。 元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済初期は利息の割合が大きく元金はゆっくりとしか減りませんが、返済額が一定なので返済計画を立てやすいでしょう。一方、元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金の額が一定になる返済方法です。返済初期の負担は重くなりやすいものの、元金の減りが早く、総返済額は元利均等返済より少なくなります。 不動産投資ローンの場合、金融機関にもよりますが、返済方法を任意選択できないことが多く、原則として、元利均等返済となります。そのため、元利均等返済を前提にシミュレーションしておくとよいでしょう。 ここで重要なのは、元利均等返済の場合、返済初期は利息の比率が高く、返済が進むにつれて徐々に元金の割合が増える形で計算されているかどうかを確認することです。この点が正しく反映されていないと、税引後キャッシュフローにも影響が出ます。なぜなら利息は必要経費として扱える一方で、元金は経費にはならないためです。元金と利息の内訳がずれていると経費計上額が変わり、結果として税額も変わってしまうので注意しましょう。 不動産投資を始める前に適切な方法でシミュレーションを行いましょう 不動産投資のシミュレーションをする際には、表面利回りや毎月のローン返済額だけを見ても、実際の収支は判断できません。以下に挙げる要素を順番に確認して、キャッシュフローに問題がないかを考えましょう。 実効総収入（EGI） 純営業収益（NOI） 税引前キャッシュフロー（CF） 税金を差し引いた税引後キャッシュフロー（CF） またローン定数KやNOI利回り、損益分岐売却価格なども確認して、融資条件を検討したり、売却タイミングを考えたりすることも大切です。いくつかのパターンでシミュレーションをし、どの程度の条件変化までなら収支が成り立つのかを確認しておくと、投資判断の精度が高まるでしょう。 エスリード株式会社は東証プライム市場に上場している不動産デベロッパーであり、不動産投資に関するさまざまな支援を行っています。不動産投資のシミュレーションが手軽にできるシートを無料で提供しているので、ぜひご活用ください。またエスリードでは、シミュレーションのサポートも行っています。条件の設定や計算が合っているのか不安な方や不動産投資が初めての方は、お気軽にご相談ください。