日本の金利はなぜ上がり始めたのか？　金利変動の仕組みと不動産投資への影響・対策を解説

資産形成や本業以外の収入源作りを目的に、不動産投資を検討する方は少なくありません。一方で「金利が上がると返済額はどのくらい増えるのか」「金利上昇局面で不動産投資を始めてもよいのか」と悩んでいる方もいるでしょう。

不動産投資ではローンを活用して物件を購入するケースが多いため、金利の変動が毎月の返済額やキャッシュフローに影響します。ただし、金利上昇は不動産投資にとって必ずしもマイナスに働くとは限りません。金利の決まり方や上昇の背景を理解しておけば、リスクの大きさや対策を判断しやすくなります。

本記事では、金利の基本や変動金利・固定金利の違い、金利上昇が不動産投資に与える影響、金利上昇局面で取るべき対策を解説します。

※本記事の内容は、2026年6月時点の情報です

東証プライム上場企業のエスリードでは、無料で不動産投資のシミュレーションができるシートをご用意しています。
以下からお気軽にダウンロードしてみてください。

そもそも金利とは？　不動産投資で知っておきたい基本

金利とはお金を貸し借りするときに、借入金額に対して発生する利息の割合のことです。利息とは、お金を借りる対価として支払う金額を指します。

例えば100万円を1年間、金利1％で借りた場合、1年間で発生する利息は1万円です。不動産投資では物件購入時に多額の資金を借り入れるケースが多いため、金利が高くなるほど返済負担が重くなり、毎月の収支にも影響します。

不動産投資ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。それぞれ特徴が異なるため、違いを理解した上で選ぶことが大切です。

変動金利

変動金利とは、市場金利の動向に応じて適用金利が変わる金利タイプです。一般的には、各金融機関が設定する基準金利に連動する形で、半年に一度程度のタイミングで適用金利が見直されます。

変動金利のメリットは、固定金利よりも低い金利で借り入れできる可能性がある点です。契約期間中の金利を低く設定できれば、毎月の返済額や返済総額を低く抑えられます。キャッシュフローの安定化や返済負担の軽減につながるでしょう。

また変動金利には、金利上昇時の返済負担が急激に増えにくい仕組みが設けられています。代表的なのが「5年ルール」と「125％ルール」です。

これらのルールが適用されるローンであれば、金利が上昇した場合でも返済額が急増するのを防ぐことができます。ただし、利息負担そのものがなくなるわけではありません。金利が上昇すると、毎月の返済額が据え置かれていても返済額に占める利息の割合が増え、元本の減りが遅くなる可能性があります。

そのため変動金利を選ぶ場合は、借り入れ当初の金利の低さだけで判断せず、金利上昇時の返済額や総支払額の変化もシミュレーションしておくことが大切です。

固定金利

固定金利とは、契約時に決めた金利が一定期間、または返済期間中ずっと変わらない金利タイプです。固定金利には、借り入れ当初から完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」と、3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定する「固定金利選択型」があります。

固定金利のメリットは、市場金利が上昇しても契約時の金利が一定期間維持されるため、返済額が変わりにくい点です。毎月の返済額を把握しやすく、長期的な収支計画を立てやすいことから、金利上昇リスクを抑えたい方に向いています。

一方で、固定金利は変動金利よりも金利が高めに設定される傾向にあります。返済総額が大きくなりやすく、市場金利が下がった場合でもその恩恵を受けにくい点はデメリットです。返済額の安定性を重視するのか、低金利による返済負担の軽減を重視するのかによって、選ぶべき金利タイプは変わります。

金利の違いによる総支払額の差はどのくらい？

金利はわずかな差でも、返済期間が長くなるほど総支払額に大きな影響を与えます。ここでは、借入金額3,000万円を30年で返済するケースを例に、金利2％と3％の金額感の違いを見てみましょう。

※元利均等返済・ボーナス払いなしで試算

このケースでは、金利が1％違うだけで、総支払額には約561万円の差が生まれます。国税庁の民間給与実態統計調査によると、2024年の給与所得者の平均給与は478万円です（※）。金利差による支払額の違いが、一般的な年間収入を上回る規模になってしまいます。

不動産投資では、金利上昇によって毎月の返済額が増えると、家賃収入は変わらなくても手元に残る資金は減る可能性があります。空室や修繕費が発生した際に充てる資金の余裕も少なくなってしまうため、金利の変化は収支に大きく影響するでしょう。

ただし、実際の支払額は借入金額や返済期間、返済方法、金利タイプによって変わります。不動産投資ローンを検討する際は、ご自身の条件でシミュレーションを行い、金利上昇時にどの程度返済負担が増えるのかを確認しておくことが大切です。

※参考：国税庁.「令和６年分　民間給与実態統計調査」.（参照：2026-05-21）.

金利の変動に影響を与える3つの要因

金利の変動は、金融政策や景気・物価、海外情勢など、さまざまな要因が絡み合って起こります。投資を始めようと考えているなら、金利が変動する背景を理解しておくことが大切です。

ここでは、金利の変動につながる代表的な要因を3つご紹介します。

• インフレ・デフレと中央銀行の金融政策
• 景気や雇用の動き
• 海外金利や地政学的な理由

インフレ・デフレと中央銀行の金融政策

金利に大きく影響する要因の一つが、インフレ・デフレと中央銀行の金融政策です。政策金利とは、中央銀行が金融政策を行う際に操作する短期金利のことで、日本では日本銀行が金融政策を通じて金利水準を決めています。

物価が上がり続けるインフレの局面では、中央銀行が政策金利を引き上げることがあります。金利を上げることで企業や個人がお金を借りにくくなり、消費や投資の過熱を抑えやすくなるためです。一方で、景気が悪化して物価が下がりやすいデフレの局面では、金利を下げて企業や個人がお金を借りやすい環境を整え、経済活動を刺激することがあります。

中央銀行が政策金利を引き上げると、金融機関の資金調達コストが上がるため、銀行の貸出金利やローン金利も上昇しやすくなります。

景気や雇用の動き

景気や雇用の動きも、金利に影響する要素の一つです。景気が良くなると、商品やサービスが売れやすくなり、企業の利益が増えます。企業は設備投資や人材確保のために銀行から資金を借りる機会が増えるため、資金需要が高まり、金利は引き上げられやすくなります。

また景気が拡大して雇用が活発になると、賃金が上がることもあります。賃金上昇によって消費が増え、物価が上がりやすくなると、インフレを抑えるために金利が引き上げられる場合もあるでしょう。反対に、景気が低迷して企業の投資意欲や個人の消費が弱まると、資金需要が減り、金利は下がりやすくなります。

海外金利や地政学的な理由

日本の金利は、国内の景気や物価だけではなく、海外金利や為替、資源価格、地政学的リスクの影響も受けます。海外の金利が上昇すると、より高い利回りを求めて投資資金が海外へ向かいやすくなり、為替や国内金利にも影響を与えることがあります。

また円安が進むと、輸入品やエネルギーの価格が上がりやすくなります。原油価格や天然ガス価格が上昇すれば、食品価格や電気代、ガソリン代などにも波及し、国内のインフレ圧力が強まることがあります。物価上昇が続けば、中央銀行がインフレを抑えるために金利を引き上げる可能性もあるでしょう。

近年は、ロシアによるウクライナ侵攻や中東情勢の緊迫化などにより、資源価格や物流コストが変動しやすい状況が続いています。こうした海外情勢は、国内の物価や金融政策にも影響し、不動産投資ローンの金利にも間接的に関わる可能性があります。

不動産投資ローンの金利はどのように決まる？

実際に適用される金利は、契約者の年収や勤務先、勤続年数、他の借り入れ状況、物件の担保評価、収益性なども踏まえて判断されます。しかし不動産投資ローンの金利がどのような指標を基に決まるのかを把握しておけば、市況の変化に応じた対策を取りやすくなるでしょう。

ここでは変動金利と固定金利に分けて、不動産投資ローンの金利が決まる仕組みを解説します。

変動金利は短期プライムレートなどによって決まる

変動金利は、主に短期プライムレートを基準に決まります。プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業などに貸し出す際に適用する最優遇金利のことです。短期プライムレートは、1年未満の短期貸し出しに用いられる最優遇金利を指します。

短期プライムレートは、日本銀行の政策金利や金融市場の動向、金融機関の資金調達コストなどを踏まえて決まります。変動金利型ローンは、この短期プライムレートを基準にしていることが多く、政策金利が引き上げられると、金融機関の貸出金利も上がりやすくなります。

実際に適用される金利は、短期プライムレートだけで決まるわけではありませんが、基準となる指標を確認しておくことで、金利変動の方向性を把握しやすくなります。

固定金利は長期プライムレートなどによって決まる

固定金利は、長期プライムレートや長期国債利回りなどの影響を受けて決まります。長期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業などに1年以上の長期貸し出しを行う際に適用する最優遇金利のことです。

固定金利は、借入期間中または一定期間の金利をあらかじめ固定するため、将来の金利動向を織り込んで決められる傾向にあります。特に10年物国債などの長期国債利回りは、固定金利に影響しやすい代表的な指標です。

各金融機関は、長期国債の利回りや日銀の金融政策、資金調達コスト、将来の金利見通しなどを総合的に判断して固定金利を設定します。長期金利が上昇すると、固定金利型ローンの金利も上がりやすくなるため、固定金利を検討する際は長期国債利回りの動向も確認しておきましょう。

日本の金利はなぜ上がっているの？

先述した通り、日本の金利は上昇傾向にあります。これまで長らく低金利の状態が続いていたため、不安に感じる方もいるでしょう。これまでの日本の金利事情を振り返った上で、近年の金利上昇について解説します。

1990年代初頭のバブル崩壊から長らく続いたデフレスパイラル

日本ではバブル崩壊後の景気低迷を背景に、長く低金利政策が続いてきました。1990年代初頭に土地や株式の価格が大きく下落し、企業の投資意欲や個人消費が落ち込んだことで、日本経済は長期的なデフレに悩まされるようになりました。

物価が下がることは一見良いことのように思えますが、経済全体では深刻な問題につながります。「今買うよりも、将来さらに安くなる」と考える人が増えると、消費が控えられ、企業の売り上げや賃金が伸びにくくなるためです。その結果、さらに物価が下がるという悪循環に陥る恐れがあります。

こうした状況を受け、日本銀行は1999年にゼロ金利政策を導入しました。ゼロ金利政策とは、金融機関同士が短期資金を貸し借りする際の金利を、実質的にゼロに近づける政策です。企業や個人がお金を借りやすい環境を整え、投資や消費を促すことが目的でした。

その後、2000年には一度ゼロ金利政策が解除されたものの、景気回復は十分に進まず、2001年以降も量的緩和政策が続きました。さらに2006〜2007年にかけて小幅な利上げが行われましたが、2008年のリーマンショックによる世界金融危機を受け、再び低金利政策が続くことになります。

2013年以降は「アベノミクス」や「異次元の金融緩和」が進められました。国債の大規模な買い入れなどを通じて市場に資金を供給し、物価上昇率2％の実現を目指した政策です。2016年にはマイナス金利政策も導入され、日本銀行当座預金の一部にマイナス金利が適用されるようになりました。

世界情勢の変化によりインフレ圧力が高まる

大きな転換点となったのが、2024年です。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、金融政策の枠組みを見直しました。その後、2024年7月に政策金利を0.25％程度へ引き上げ、2025年1月には0.5％程度、2025年12月には0.75％程度へと段階的な利上げが行われています。

日本で金利が上昇している背景には、物価上昇や賃上げの動きがあります。2022年以降、ロシアによるウクライナ侵攻やコロナ禍からの経済回復に伴う供給制約、エネルギー価格・食品価格の上昇などにより、世界的にインフレ圧力が高まりました。日本でも輸入物価の上昇を通じて、生活必需品やエネルギー価格の上昇が家計に影響を与えるようになりました。

日銀が長年目指してきた物価上昇とは異なり、当初はコスト上昇によるインフレの側面が強かったものの、近年は企業収益の改善や賃上げの動きも見られています。

つまり日本の金利上昇は、長年続いた低金利政策からの正常化の流れと、物価上昇・賃上げの定着を見極める日銀の金融政策によって進んでいるといえます。現に、2026年6月15日の金融政策決定会合では、政策金利を1.0％へ引き上げることが決定しました。1995年以来、約31年ぶりの高水準となります。

インフレにより家計が豊かになっているのか、生活を圧迫しているのかは判断が難しい状況ですが、これから投資を行おうと考えている方は、今後の政策金利や物価、賃金の動向にも注意しておくことが大切です。

金利上昇は資産運用にどのような影響がある？

不動産投資は金利上昇の影響が分かりやすい投資方法のため、金利上昇と聞くと、不動産投資ローンの返済負担が増えることをイメージする方も多いでしょう。しかし株式や債券、投資信託など、他の資産運用にもマイナスの影響が出ることがあります。

つまり金利上昇は不動産投資だけのリスクではなく、資産運用全体に関わる重要なテーマなのです。ここでは株式投資やNISAでの資産運用などが、金利上昇によってどのような影響を受けるのかについて解説します。

株価が下がることがある

金利が上昇すると、株価に下落圧力がかかることがあります。理由の一つは、企業が融資を受ける際のコストが増えるためです。借り入れにかかる利息が増えれば、企業の利益が圧迫されやすくなり、業績見通しが悪化する可能性があります。特に借入額が多い企業ほど、金利上昇の影響を受けやすいでしょう。

また金利が上がると、投資家にとって預金や債券などの相対的な魅力が高まります。リスクを取って株式を買わなくても、比較的安定した利息収入を得やすくなるためです。その結果、株式から預金や債券へ資金が流れやすくなり、株価の下落要因になることがあります。

ただし、金利上昇が必ず株価下落につながるわけではありません。景気が強く、企業の利益成長が続いている局面では、金利が上がっても株価が底堅く推移することがあります。金利だけではなく、企業業績や景気動向も併せて見ることが大切です。

成長株やグロース株は特に影響を受けやすい

成長株やグロース株とは、現在の利益よりも、将来の成長期待が評価されて買われる株式のことです。最近ではAI関連企業やIT・SaaS系企業、半導体関連企業などで、将来の利益拡大への期待が株価に反映されやすい傾向にあります。

金利が上昇すると、将来得られる利益の現在の価値は小さくなります。対して、預金や債券の利息で得られる利益は増えます。つまり、何年も先の利益のためにリスクを冒さなくても、安定性の高い預金や債券で十分利益を得られるため、将来の成長期待で買われていた株式の魅力が相対的に下がってしまうのです。

そのため、金利上昇局面では成長株やグロース株の株価が特に下がりやすくなる場合があります。2022年に米国で急速な利上げが行われた際も、成長株が多いナスダック総合指数は大きく下落しました。このように株式の中でも金利上昇による影響は異なります。

債券は価格が下がりやすくなる

債券とは、あらかじめ決められた利率に基づいて利息を受け取る金融商品です。金利が上昇すると新しく発行される債券の利率も高くなりやすいため、以前に発行された低い利率の債券は相対的に魅力が下がります。

例えば金利2％の債券を保有しているときに、同じような条件で金利3％の新しい債券が発行されると、投資家は新しい債券を選びやすくなります。その結果、古い債券は価格を下げて利回りを調整する必要が出てくるのです。

このように、債券価格と金利は一般的に逆の動きをします。金利が上がると債券価格は下がり、金利が下がると債券価格は上がる関係です。

債券ファンドも、多くの債券をまとめて保有する商品であるため、保有債券の価格変動の影響を受けます。特に長期債券は、将来受け取る利息や償還金までの期間が長いため、金利変動の影響を受けやすい点に注意が必要です。

金利上昇が追い風になる資産や業種もある

金利上昇は、全ての資産にとってマイナスに働くわけではありません。資産や業種によっては、金利上昇が追い風になることもあります。

代表的なのが、銀行や保険会社などの金融関連株です。銀行は、預金などで集めた資金を貸し出し、その金利差で収益を得ています。金利が上昇すると貸出金利が上がりやすくなり、預金金利との差である利ざやが拡大することで、収益増加につながる場合があります。保険会社も、運用している債券などの利回りが高まれば、運用収益の改善が期待されることがあります。

また高配当株やバリュー株のように、将来の大きな成長期待よりも、現在の利益や配当で評価されやすい銘柄は、グロース株と比べると金利上昇の影響を受けにくい場合があります。もちろん業績が悪化すれば株価が下がる可能性はあるため、配当利回りだけで判断するのは避けましょう。

NISAで資産運用をしている場合も、金利上昇による影響は保有している商品によって異なります。株式中心の投資信託であれば株価の影響を受け、債券を含むバランス型のファンドであれば債券価格の下落が基準価額に反映されることがあります。金利上昇局面では、どの資産に投資しているかを確認することが重要です。

不動産投資において金利上昇はどのような影響がある？

ローンを利用して物件を購入している場合、金利の上昇は毎月の返済額や総返済額に関わるため、収支計画を見直すきっかけになるでしょう。また金利上昇は、投資家の期待利回りや物件価格にも影響する可能性があります。ここでは、不動産投資において金利上昇が与える主な影響を3つ解説します。

• ローン返済額が増える可能性がある
• キャッシュフローが悪化する可能性がある
• 不動産価格が下落する可能性がある

ローン返済額が増える可能性がある

金利が上昇するとローンの利息負担が増え、総返済額が大きくなる可能性があります。特に変動金利で不動産投資ローンを組んでいる場合は、市場金利の上昇に伴って適用金利が見直され、月々の返済額が増えることがあります。

固定金利の場合、固定期間中は金利上昇の影響を受けないものの、固定金利選択型では契約更新のタイミングで金利が上がる可能性があります。将来的に借り換えを検討する場合も、その時点の金利水準によっては返済負担が増えるかもしれません。

ただし、変動金利タイプの中には「5年ルール」や「125％ルール」が適用されるローンもあります。これらの仕組みがある場合、金利が上昇しても短期間で返済額が大きく跳ね上がるリスクは抑えやすくなります。ただし、利息負担そのものがなくなるわけではないため、返済額の内訳や総支払額への影響には注意が必要です。

キャッシュフローが悪化する可能性がある

金利上昇によってローン返済額が増えると、毎月のキャッシュフローが悪化する可能性があります。不動産投資では、家賃収入からローン返済や管理費、修繕費などを差し引いた金額が手元に残ります。そのため、家賃収入が変わらないまま返済負担だけが増えると、手元に残る資金が減ってしまうのです。

キャッシュフローに余裕がなくなると、空室や修繕費が発生した際に収支が悪化しやすくなります。不動産投資を長期的に続けるためには、金利が上がった場合でも運用を継続できるだけの計画を立てることが大切です。金利が上昇した場合の返済額や手元資金の変化も、シミュレーションしておきましょう。

不動産価格が下落する可能性がある

金利上昇は、不動産価格にも影響を与えることがあります。金利が上がると投資家の資金調達コストが増え、ローンを利用して不動産を購入するハードルが高くなります。その結果、市場全体で投資家の購買意欲が弱まり、物件価格に下落圧力がかかる可能性があるのです。

また金利が上昇すると、収益物件に対して投資家が求める期待利回りも高くなりやすい点に注意が必要です。収益物件の価格は、年間純収入を期待利回りで割る収益還元法で考えられることがあります。収益還元法で算出した場合の期待利回りと、物件価格の関係を見てみましょう。

このように年間純収入が同じ場合、期待利回りが高くなるほど物件価格の目安は下がります。期待利回りが上がったとしても、家賃をすぐに引き上げるのは簡単ではありません。そのため投資家が求める利回りを満たすために、物件価格を下げる形で調整されることがあります。

金利上昇が不動産投資にとって必ずしもマイナスではない理由

金利上昇が不動産投資に与える影響として、ローン返済額の増加やキャッシュフローの悪化、不動産価格の下落リスクなどを解説しました。しかし、金利上昇は不動産投資にとって必ずしも悪いことばかりではありません。

ここでは、金利上昇が不動産投資にプラスに働く可能性がある側面を解説します。

家賃を上げられる可能性がある

金利が上昇する背景には、インフレや景気の回復が関係していることがあります。物価や賃金が上昇する局面では、生活費や人件費、建築費、管理費なども上がりやすく、所有物件のあるエリアの家賃水準も上昇する可能性があります。

家賃を引き上げられれば、金利上昇によって増えたローン返済額を、家賃収入の増加で一部相殺できる場合があります。特に、駅近や都心部など賃貸需要が高いエリアでは、市況の変化に合わせて賃料を見直しやすいでしょう。

ただし、既存の入居者がいる場合、家賃の値上げには入居者との合意が必要なので、オーナーの判断だけで自由に引き上げられるわけではありません。また相場とかけ離れた家賃を設定すると、退去や空室の長期化につながる恐れもあります。賃料改定を検討する際は、周辺相場や物件の状態、入居者との関係を踏まえて慎重に進めることが大切です。

不動産投資物件の家賃は値上げできる？　正当な理由や交渉の流れ、注意点を解説

不動産価格が上昇するケースもある

先述した通り、一般的に、金利上昇は不動産価格の下落要因になるとされています。ローンを利用して物件を購入する際の資金調達コストが高くなり、投資家が求める利回りも上がりやすくなるためです。

一方で、不動産価格は金利だけで決まるわけではありません。人口流入が続いているエリアや、賃貸需要が安定しているエリアでは、金利上昇局面でも不動産価格が底堅く推移したり、上昇したりするケースがあります。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、東京圏は30年連続で転入超過となっており、大阪圏も3年連続で転入超過となっています（※）。こうした人の流れがある地域では、住まいへの需要が不動産価格を支える要素になるでしょう。

また不動産は実物資産であるため、インフレ時には物価上昇の影響を受けやすいです。建築費や土地価格が上がると新築物件の価格が上昇し、それに伴って既存物件の価格にも影響する可能性があります。賃貸需要が強いエリアであれば、将来的な売却価格や担保価値の維持・向上につながることもあるでしょう。

ただし、金利上昇局面で全ての不動産価格が上がるわけではありません。人口減少が進むエリアや賃貸需要が弱い物件では、金利上昇による買い手の減少や利回り上昇の影響を受け、価格が下がる可能性もあります。金利上昇時こそ、立地や賃貸需要、再開発の有無、将来の人口動向などを踏まえて、価格を維持しやすいエリア・物件を選ぶことが重要です。

※参考：総務省統計局.「住民基本台帳人口移動報告　2025年（令和7年）結果」.（参照：2026-05-21）.

金利上昇局面で不動産投資家が取るべき対策

金利上昇局面では、不動産投資にさまざまな影響が出る可能性があります。ただし、事前にリスクを把握し、収支計画や運用方法を見直しておけば、影響を抑えながら運用を続けやすくなります。

ここでは、すでに不動産投資を行っている方や、これから始めようとしている方が取り組める主な対策をご紹介します。

• 経済動向への理解を深める
• 無理のない返済計画を立てる
• 家賃相場や収支を小まめに確認する
• 借り換えや繰り上げ返済、売却も選択肢に入れる

経済動向への理解を深める

不動産投資における金利上昇リスクを軽減するためには、経済動向への理解を深めることが大切です。金利は日本銀行の金融政策だけではなく、物価や賃金、景気、海外金利、為替など複数の要因によって変動します。

例えばGDPや消費者物価指数、景気動向指数、雇用統計などの経済指標を確認すると、景気や物価の方向性を把握しやすくなります。また日本銀行の金融政策決定会合や総裁会見の内容を確認しておけば、今後の金利動向を予測する材料になるでしょう。

もちろん、金利の動きを正確に予測することは簡単ではありません。しかし、経済ニュースや金融政策の流れを理解しておくことで、借り換えや繰り上げ返済、物件購入のタイミングなどを早めに検討しやすくなります。

無理のない返済計画を立てる

金利上昇局面では、無理のない返済計画を立てることも重要です。物件購入時には、現在の金利だけで判断するのではなく、将来金利が上がった場合でもキャッシュフローを維持できるかを確認しておきましょう。

例えば、適用金利が1％上昇した場合や、返済額が1.25倍になった場合などを想定して、返済シミュレーションを行う方法があります。金利が上がっても当初予定していた収支プランが破綻しないかを事前に確認しておくことで、リスクに備えやすくなります。

また購入時に自己資金を多めに入れて借入金額を抑えることも、将来の金利上昇リスクを緩和する方法の一つです。借入金額が少なければ、金利が上がった場合の利息負担も抑えやすくなります。返済方法を選べる場合は、元金均等返済を検討するのも一つの方法です。元金均等返済は、毎月返済する元金が一定で、返済が進むほど利息負担が減りやすい仕組みです。ただし、返済開始当初の負担は元利均等返済より重くなる傾向にあるため、手元資金や毎月の収支に余裕があるかを確認した上で選びましょう。

家賃相場や収支を小まめに確認する

金利上昇時には、家賃相場や物件の収支を小まめに確認することも大切です。返済負担が増えた場合でも、家賃収入を適切に維持・改善できれば、キャッシュフローの悪化を抑えやすくなります。

周辺の家賃相場や入居率、競合物件の設備状況などを定期的に確認し、必要に応じて賃料や募集条件を見直しましょう。インフレや賃貸需要の増加によって周辺相場が上がっている場合は、更新時や新規募集時に家賃の見直しを検討できる可能性があります。管理会社と連携しながら、空室期間の短縮や設備改善につながる施策を検討することで、収益性を維持しやすくなります。

借り換えや繰り上げ返済、売却も選択肢に入れる

金利上昇の影響が大きい場合は、借り換えや繰り上げ返済、売却も選択肢に入れて検討しましょう。より低い金利のローンへ借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。

また手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によってローンの元本を早めに減らす方法もあります。元本が減れば、将来支払う利息を抑えやすくなり、金利上昇の影響も軽減しやすくなります。ただし、繰り上げ返済には手数料がかかる場合があり、手元資金が減ることで修繕費や空室への備えが薄くなることもあるため、慎重な判断が必要です。

繰り上げ返済をするべきかの判断は金利や残債、残りの返済期間、手元資金などによって異なります。場合によっては別の投資に資金を回したり、2件目の不動産投資を検討したりする方が、リスク分散につながることもあるでしょう。

不動産投資ローンは繰り上げ返済すべき？　メリットや注意点、判断基準を解説

上記の方法でも改善が難しい場合は、売却を検討することも一つの方法です。ただし、売却時には売却益だけではなく、譲渡所得税や仲介手数料、ローン残債なども踏まえて手元に残る金額を確認する必要があります。土地や建物を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得税が、5年以下の場合は短期譲渡所得税がかかります。どちらに該当するのかによって税負担が大きく変わるため、売却時期は慎重に判断しましょう。

不動産投資ローンは変動金利と固定金利のどちらがよい？

変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきかは、金利の低さだけではなく、将来の金利上昇リスクをどこまで許容できるかによって変わります。

変動金利は、固定金利よりも低い金利で借り入れられる可能性が高い一方で、完済まで金利水準の変化を小まめに注視する必要があります。金利が低い時期は返済負担を抑えやすいものの、将来的に金利が上昇すれば、毎月の返済額や総支払額が増える可能性があるからです。

一方で全期間固定金利を選べば、契約時の金利が完済まで変わらないため、長期的な返済計画を立てやすくなります。ただし、金利水準が高い時期に契約すると、割高な金利が続く点には注意が必要です。

また「変動金利が上がったら固定金利に変更すればよい」と考える方もいますが、この判断には注意が必要です。固定金利は将来の金利見通しを織り込んで決まるため、変動金利よりも先に上昇する傾向にあります。そのため、変動金利の上昇を確認してから固定金利へ切り替えようとしても、その時点ですでに固定金利も上がっている可能性があります。

このように、変動金利と固定金利はどちらが一律に有利とはいえません。毎月の返済額を抑えてキャッシュフローを重視したいのか、返済額を固定して安定した運用を優先したいのかを整理した上で選択してください。

これから不動産投資を始めるなら、最初のローン選びが重要

これから不動産投資を始める場合は、最初のローン選びが重要です。借り換えや繰り上げ返済はあくまで現在の借り入れ条件やキャッシュフローを改善する手段の一つであり、最初から条件の良いローンを選べていれば、こうした対応の必要性を抑えやすくなります。

特に不動産投資ローンを借り換える際は、事務手数料や保証料、抵当権設定・抹消の登記費用、司法書士費用、印紙税などが発生します。借り換えによって低い金利が適用されても、残債や残りの返済期間によっては、手数料負担で借り換えメリットが相殺されてしまう可能性もあるでしょう。

そのため、金利タイプや融資期間、団体信用生命保険の内容、繰り上げ返済の条件などを比較し、最初からご自身に合ったローンを選ぶことが長期的な安定運用につながります。条件の良いローンを選ぶには、複数の金融機関を比較できる環境があることも重要です。提携している金融機関が多い不動産デベロッパーであれば、ご自身の属性や投資方針に合ったローンを提案してもらいやすくなります。不動産投資を始める際は、物件の収益性だけではなく、不動産会社が提携している金融機関やローン選びのサポート体制も確認しておきましょう。

金利上昇の仕組みを理解し、金融機関の選択肢が多い不動産会社を選びましょう

金利には変動金利と固定金利があり、わずかな金利差でも総支払額に大きな差が出ることがあります。不動産投資ではローンを活用して物件を購入するケースが多いため、金利の仕組みや返済額への影響を理解した上で、無理のない資金計画を立てることが大切です。

金利は金融政策や景気・雇用の動き、海外情勢など複数の要因によって変動します。金利上昇局面では、日本銀行の金融政策決定会合や総裁会見の内容、物価・賃金の動向などを確認し、今後の金利動向を注視しておきましょう。

また金利上昇を想定した返済シミュレーションを行い、家賃相場や収支を小まめに確認することも大切です。必要に応じて、借り換えや繰り上げ返済、売却なども選択肢に入れることで、リスクを抑えながら運用を続けやすくなります。

これから不動産投資を始める方は、金利動向を理解した上で、最初から条件の良いローンを選ぶことが重要です。エスリード株式会社は大手金融機関と提携しており、ご希望や状況に応じた不動産投資ローンの提案が可能です。物件選定だけではなく、資金計画や融資条件の相談にも対応しているので、金利上昇局面での不動産投資に悩んでいる方は、ぜひエスリードへご相談ください。