不動産投資ローンは繰り上げ返済すべき？　メリットや注意点、判断基準を解説

不動産投資ローンを利用している方の中には「ローン返済時の利息がもったいない」「早く借入金を減らしたい」といった理由から、繰り上げ返済を検討している方もいるでしょう。

繰り上げ返済を行うと、利息負担を軽減できたり、返済期間を短縮できたりするメリットがあります。一方で無計画に実行すると手元資金が不足し、空室や修繕などの突発的な支出に対応しにくくなる可能性があります。また他の投資に回したいと思っても資金不足を理由に踏み出せないケースもあるため、注意が必要です。

本記事では、不動産投資ローンの繰り上げ返済の仕組みやメリット・デメリット、繰り上げ返済を検討してよいケースやおすすめしないケースについて解説します。繰り上げ返済をするべきか迷っている方向けに判断基準もご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

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不動産投資ローンの繰り上げ返済とは？

不動産投資ローンの繰り上げ返済とは、毎月のローン返済とは別に、まとまった自己資金を充てて元金の一部または全部を前倒しで返済することです。

不動産投資ローンの繰り上げ返済には、主に「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。それぞれメリットや注意点が異なるため、繰り上げ返済の目的や手元資金とのバランスを見ながら判断する必要があります。

返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、毎月の返済額は変えずに、ローンの返済期間を短くする方法です。繰り上げ返済した金額を元金の返済に充てることで、予定より早くローンを完済できます。

返済期間が短くなる分、本来支払う予定だった利息を減らせるため、一般的には返済額軽減型よりも利息の削減効果が大きくなりやすいです。できるだけ早くローンを完済したい場合や、返済総額を抑えたい場合に向いています。

ただし、毎月の返済額は変わらないため、月々のキャッシュフローをすぐに改善したい場合には適していないことがあります。返済期間短縮型を選ぶ際は、繰り上げ返済後も毎月の返済を無理なく続けられるかを確認しましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間は変えずに、毎月のローン返済額を少なくする方法です。月々の返済負担を抑えられるため、毎月手元に残る資金を増やしやすくなります。

不動産投資では、空室が発生したり突発的な修繕費がかかったりすることがあります。返済額軽減型によって毎月の返済額を抑えられれば、こうした支出に備えやすくなるでしょう。

一方で返済期間短縮型と比べると、利息の削減効果は小さくなりやすいです。返済総額を大きく減らしたいのか、月々のキャッシュフローを改善したいのかによって、どちらの方法を選ぶかを検討しましょう。

繰り上げ返済のメリット

先述した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると、元金が減ることで利息負担を抑えられる他、返済期間の短縮や月々の返済負担の軽減につながる場合があります。主なメリットは以下の通りです。

• 返済総額を抑えられる
• キャッシュフローを改善できる
• 金利上昇リスクを抑えられる
• 予定より早くローンを完済できる

それぞれ詳しく解説します。

返済総額を抑えられる

繰り上げ返済の大きなメリットは、ローンの返済総額を抑えられる点です。繰り上げ返済した資金は元金の返済に充てられるため、本来その元金に対して発生する予定だった利息を軽減できます。

利息の軽減効果は借入残高や金利、残りの返済期間、充当額などによって異なります。一般的には、返済期間が長く残っている段階で繰り上げ返済を行うほど、利息の軽減効果は大きくなりやすいです。

借入金3,000万円、金利2.5％、元利均等返済、ボーナス払いなしという前提条件で、300万円を返済期間短縮型で繰り上げ返済する場合、ローンの残存期間の長さによって、利息軽減効果は以下のように変わります。

• ローン期間35年、5年後に300万円を一部繰り上げ返済した場合：利息軽減額は約299万円
• ローン期間20年、5年後に300万円を一部繰り上げ返済した場合：利息軽減額は約125万円

このように、同じ金額を同じタイミングで繰り上げ返済したとしても、残りのローン期間が長いほど利息の軽減効果は大きくなりやすいです。ただし、繰り上げ返済による効果は諸条件によって変わるため、実行前に必ずシミュレーションで確認しましょう。

キャッシュフローを改善できる

返済額軽減型を選択した場合、毎月のローン返済額を減らせるため、月々のキャッシュフローを改善できる可能性があります。家賃収入からローン返済や管理費などを差し引いた後に手元に残る資金が増えれば、運用中の資金にも余裕が生まれます。

不動産投資では、空室による家賃収入の減少や、突発的な修繕費が発生することがあるため、月々の返済負担を軽減できれば、こうした支出に備えやすくなるでしょう。

手元に残った資金を次の物件取得に向けた準備資金や、他の投資に回す選択肢も有効です。

金利上昇リスクを抑えられる

変動金利で不動産投資ローンを組んでいる場合、将来的に金利が上昇すると返済総額が増える可能性があります。繰り上げ返済によって元金を減らしておけば、金利が上昇した際に利息がかかる元金部分を小さくできるため、金利上昇による支払利息の増加を抑えやすくなります。

特に借入残高が大きい場合や、返済期間が長く残っている場合は、金利上昇の影響も大きくなりやすいです。将来的な金利上昇が不安な場合は、繰り上げ返済によって元金を減らすこともリスク対策の一つになるでしょう。

予定より早くローンを完済できる

返済期間短縮型を選択した場合、毎月の返済額は変えずにローンの完済時期を早められます。定年退職までにローンを完済したい、老後の返済負担を減らしたいといった要望がある場合は、有効な方法といえるでしょう。

ローンを完済した後は、家賃収入の多くが手元に残るようになります。そのため、老後の生活資金や将来の資産形成を見据えた計画を立てやすくなる点もメリットです。

運用中の資金余力と完済計画のバランスを見ながら、無理のない範囲で繰り上げ返済を検討しましょう。

繰り上げ返済のデメリット・注意点

繰り上げ返済には、さまざまなメリットがある一方で、デメリットや注意点もあります。繰り上げ返済を検討している方は、以下の点も考慮しましょう。

• 手元の現金が減る
• 手数料がかかる場合がある
• 投資機会を逃す可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

手元の現金が減る

繰り上げ返済は、まとまった自己資金を使ってローンの元金を前倒しで返済する方法のため、繰り上げ返済を行うと手元に残る現金が減ります。

不動産投資では、設備の故障による突発的な修繕費や、入居者の退去による空室期間中のローン返済など、想定外の支出が発生することがあります。手元資金が十分にない状態で繰り上げ返済を行うと、こうした支出に対応できず、自己資金での補填が難しくなってしまいかねません。

繰り上げ返済を行う際は、空室や修繕、税金などに備える資金を十分に残した上で、無理のない範囲で実行することが大切です。

手数料がかかる場合がある

金融機関によっては、繰り上げ返済を行う際に手数料がかかる場合があります。手数料は数千円から数万円程度の場合もあれば、返済額や残債に対する一定割合で設定されていることもあります。いくら利息の軽減効果があっても、手数料や違約金が大きいと、実質的なメリットが小さくなってしまう可能性がある点に注意が必要です。

金融機関は、当初の返済計画を前提に利息収入や資金計画を立てています。そのため繰り上げ返済によって予定していた利息収入が減る分を補う目的で、手数料や違約金が設定されているのです。特に固定金利でローンを組んでいる場合は、繰り上げ返済時に違約金や手数料が高額になる傾向にあります。

手数料や違約金の有無、金額の決まり方は、ローン契約時の約定書や金融機関の案内に記載されています。すでにローンを組んでいる方は、繰り上げ返済を行う前に条件を確認しておきましょう。

投資機会を逃す可能性がある

手元資金を繰り上げ返済に使うと、追加投資や他の資産運用に回せる資金が減ります。その結果、条件の良い物件が見つかった場合でも、頭金や諸費用を用意できず、投資機会を逃してしまう可能性があります。

契約者の属性や物件価格によっては、フルローンを組み自己資金の投入を抑える戦略も取れますが、必ずしも全ての人が希望する融資額を受けられるとは限りません。頭金の充当が必要になった際に、手元に資金がなければ物件をあきらめざるを得ないでしょう。

また繰り上げ返済に使う資金を、別の投資に回した方が資産全体としての運用効率が良くなるケースもあります。繰り上げ返済を検討する際は、返済による利息軽減効果だけではなく、他の資金の使い道と比較した上で判断しましょう。

不動産投資ローンは繰り上げ返済すべき？

不動産投資ローンの繰り上げ返済は、必ず行った方がよいとは限りません。繰り上げ返済をすれば利息負担を抑えられる一方で、資金の流動性を失うため、修繕費の支払いや追加投資のチャンスなど、必要なタイミングで活用することができなくなってしまうためです。

繰り上げ返済をすべきかどうかは、手元資金の余力や借入金利、ローン残高、残りの返済期間、今後の物件購入や売却の予定などによって変わります。例えば手元資金に十分な余裕があり、金利負担が大きい場合は、繰り上げ返済による効果を得やすいでしょう。一方で空室や修繕に備える資金が不足している場合や、次の物件取得を検討している場合は、無理に繰り上げ返済しない方がよいケースもあります。

大切なのは、利息を減らせるかどうかだけで判断せず、繰り上げ返済後も安定して賃貸経営を続けられるかを確認したり、他の用途に使った場合との経済的メリットを比較したりすることです。

次項からは、不動産投資ローンの繰り上げ返済を検討してよいケースと、無理におすすめしないケースをそれぞれ解説します。

不動産投資ローンの繰り上げ返済を検討してよいケース

手元資金に余裕があり、繰り上げ返済をするべきかを検討している場合は、以下のケースに当てはまるかどうか確認してみましょう。

• ボーナスや売却益など、まとまった臨時収入が入った場合
• 金利負担が重く、繰り上げ返済による軽減効果が大きい場合
• 返済期間を大幅に短縮できる場合
• 2棟目の取得や売却戦略とセットで考える場合

ご自身の状況に当てはまる場合、繰り上げ返済によるメリットが大きい可能性があります。

ボーナスや売却益など、まとまった臨時収入が入った場合

ボーナスや売却益、他の投資で得た利益など、まとまった臨時収入が入った場合は、繰り上げ返済を検討してもよいタイミングです。数百万円単位の余裕資金を元金返済に充てられれば、利息軽減や返済期間短縮の効果を得やすくなります。

ただし、臨時収入が入ったからといって、全額を繰り上げ返済に回すのは避けましょう。先述した通り、修繕費などの出費や良い物件との出会いは突然訪れるものだからです。

繰り上げ返済を行う際は、生活防衛資金や空室・修繕に備える資金を残した上で、余裕資金の範囲内で実行することが大切です。

金利負担が重く、繰り上げ返済による軽減効果が大きい場合

借入金利が高いローンを組んでいる場合は、繰り上げ返済による利息軽減効果が大きくなりやすいです。金利が高いほど、元金に対して発生する利息も大きくなるため、元金を減らすことで返済総額を抑えやすくなります。

特に、借入残高が多い場合や返済期間が長く残っている場合は、繰り上げ返済の効果を得やすいでしょう。一方で、借入金利が低い場合は、繰り上げ返済による利息軽減効果が限定的になることがあります。

目安として、金利が2％以下の場合は繰り上げ返済の効果が比較的小さくなることもあるでしょう。ただし、効果の大きさは借入残高や残りの返済期間、手数料などによって変わるため、金利だけで判断せず、事前にシミュレーションで確認してください。

返済期間を大幅に短縮できる場合

返済期間短縮型で繰り上げ返済を行う場合、ローンの完済時期を早められます。

特にローン返済の初期段階は、毎月の返済額に占める利息の割合が大きいため、早い段階で繰り上げ返済を行うほど利息軽減効果を得やすくなります。そのため、残債や返済期間がまだ多く残っており、繰り上げ返済によって完済時期を大きく早められる場合は、返済期間短縮型を選ぶメリットが大きいでしょう。

2棟目の取得や売却戦略とセットで考える場合

繰り上げ返済は、単に利息を減らすためだけではなく、今後の物件取得や売却戦略と合わせて検討する際にも有効です。例えば複数の投資用不動産を保有している場合、1部屋を売却して得た資金を別の物件の繰り上げ返済に充てることで、残債を減らし、月々の返済負担を抑えられる場合があります。

追加投資や売却を見据えている場合は、単発の利息軽減効果だけではなく、ポートフォリオ全体の収支や資産拡大の戦略を踏まえて繰り上げ返済を検討しましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済をおすすめしないケース

不動産投資ローンの繰り上げ返済は、利息負担の軽減や返済期間の短縮につながる一方で、全ての人に適しているわけではありません。以下のようなケースでは、無理に繰り上げ返済を行わない方がよい場合があります。

• 空室・修繕に備える余裕資金が十分ではない場合
• 繰り上げ返済よりも資金を有効活用できる可能性がある場合
• 団体信用生命保険を死亡保障代わりにしている場合

それぞれ詳しく解説します。

空室・修繕に備える余裕資金が十分ではない場合

不動産投資では、空室や修繕に備える余裕資金を確保しておくことが重要です。入居者が退去すれば、次の入居者が決まるまで家賃収入が入らない期間が発生します。また退去後の原状回復費や設備交換費、突発的な修繕費が必要になることもあります。

このような支出に備える資金が十分ではない場合、繰り上げ返済よりも手元の現金を残しておくことを優先した方がよいでしょう。ローン残債を減らせても、空室期間中のローン返済や修繕費を自己資金で補えなければ、資金繰りが悪化する可能性があります。

繰り上げ返済は備えを確保した上で、余裕資金の範囲内で検討しましょう。

繰り上げ返済よりも資金を有効活用できる可能性がある場合

手元資金を繰り上げ返済に充てるべきか、他の用途に回すべきかは、慎重に判断する必要があります。繰り上げ返済を行う際に手数料や違約金がかかる場合、利息軽減効果よりも手数料の負担が大きくなり、実質的なメリットを得るまでに時間がかかる可能性があるためです。

判断する際は、イールドギャップも確認しましょう。イールドギャップとは、不動産投資の利回りから借入金利を差し引いた差のことです。イールドギャップを確認することで、借入金利に対して物件の収益性がどの程度あるのかを把握しやすくなります。イールドギャップが小さい場合は、繰り上げ返済によって返済負担を軽減させることも選択肢になります。一方で、イールドギャップが十分にプラスであれば、無理に繰り上げ返済をするよりも、借り入れを活用しながら運用を続ける方が資金効率を高められる可能性があります。

また、繰り上げ返済によって資金の流動性が失われる点にも注意が必要です。先述した通り、繰り上げ返済に充てた資金は原則として手元に戻せないため、売却時期や売却方針がある程度決まっている場合は、繰り上げ返済によって投入する自己資金が増え、投資効率が下がる可能性があります。その場合は繰り上げ返済ではなく、他の投資や次の物件取得に資金を回すことを検討した方がよいでしょう。

繰り上げ返済と金融商品への投資の実質的なリターンを比較

余裕資金をどちらに充てるべきかを考える際は、以下のように両方のシミュレーションをしてみるのがおすすめです。

【100万円を繰り上げ返済に充てるケース】

前提条件：物件価格3,000万円、ローン期間35年、金利2.5%、毎月のローン返済額10万7,000円、5年目に繰り上げ返済を行う場合

• 利息の軽減効果：約107万円
• 短縮する返済期間：19カ月
• 短縮した返済期間中、ローンとして支払わず手元に残る金額：約203万3,000円
• 繰り上げ返済による総合的な効果：約310万3,000円

このケースでは、繰り上げ返済によって約107万円の利息軽減効果が見込める他、返済期間を約19カ月短縮できます。完済時期が早まることで、完済後はその期間分のローン返済負担がなくなる点もメリットです。

【100万円を金融商品に投資するケース】

前提条件：実質利回り4%の複利運用

• 10年後の評価額：約148万円
• 20年後の評価額：約219万円
• 30年後の評価額：約324万円

30年間運用する前提であれば、金融商品への投資によって、100万円が約324万円まで増える計算です。長期で見ると両者の総合的な効果は近い水準になることが分かります。

ただし、繰り上げ返済は利息軽減効果を比較的確実に見込める一方で、金融商品への投資は運用実績によって結果が変動します。そのため必ずしも「長期運用なら金融商品の方が有利」とも言い切れません。

このように繰り上げ返済をするべきか、金融商品に投資するべきかは、運用期間やキャッシュフローの状況、リスク許容度、投資経験などを総合的に考慮して判断する必要があるのです。

団体信用生命保険を死亡保障代わりにしている場合

団体信用生命保険を死亡保障の一部として考えている場合も、繰り上げ返済は慎重に判断した方がよいでしょう。

団体信用生命保険とは、ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金によってローン残債が返済される仕組みです。不動産投資ローンを組む際には、基本的に団体信用生命保険へ加入します。

団体信用生命保険では、基本的にローン残債が保障の対象になります。そのため繰り上げ返済によって借入残高を大きく減らすと、万が一の際に保険で返済される金額も少なくなります。結果として、死亡保障としての効果が小さくなる可能性がある点に注意が必要です。

特に20〜40代の方や、小さな子どもがいる家庭では、ローン残債をあえて残すことで、団体信用生命保険を有効に活用できる場合があります。繰り上げ返済を検討する際は、利息の軽減効果だけではなく、万が一の保障として団体信用生命保険をどの程度重視するかも踏まえて判断しましょう。

繰り上げ返済するか迷った時の判断基準

不動産投資ローンを繰り上げ返済するべきか迷った場合は、以下の判断基準を参考に資金の使い道を検討しましょう。

• 繰り上げ返済による効果は十分に大きいか
• 返済後も十分な現金が残るか
• 別の投資と比べてメリットがあるか

それぞれ詳しく解説します。

繰り上げ返済による効果は十分に大きいか

まずは、繰り上げ返済によってどの程度の効果が得られるのかを確認しましょう。現在の借入金利や借入残高、残りの返済期間、繰り上げ返済に充てる金額によって、利息軽減効果や返済期間の短縮効果は変わります。

効果を把握するには、金融機関のシミュレーションを利用したり、不動産会社や金融機関に相談したりする方法があります。手数料や違約金がかかる場合は、その金額も含めて試算し、実質的なメリットがあるかを精査することが大切です。

複数の投資用物件を所有していて、どのローンから繰り上げ返済するべきか迷う場合は、「ローン定数K」を参考にする方法もあります。ローン定数Kとは、総借入金額に対して年間でどの程度の割合を返済しているのかを示す指標です。

ローン定数Kは、以下の計算式で算出できます。

• ローン定数K = 年間元利返済額 ÷ 総借入金額

ローン定数Kが高い場合は、借入金額に対する年間返済負担が大きいことを示します。複数のローンを比較する際は、金利だけではなく、ローン定数Kや残りの返済期間、物件ごとの収益性も踏まえて判断しましょう。

返済後も十分な現金が残るか

繰り上げ返済を行う際は、返済後も十分な現金が残るかを確認することが重要です。繰り返しになりますが、利息を軽減できても手元資金が不足すると、空室や修繕、税金の支払いなどに対応しにくくなる可能性があります。

繰り上げ返済に充てる資金は、生活費や将来のライフイベントに必要な資金、物件運用に必要な資金を差し引いた上で、完全な余裕資金の範囲内にとどめるのが基本です。

目安として、生活防衛費は最低でも月々の生活費の3〜6カ月分程度を確保しておきましょう。例えば月々の生活費が20万円であれば、3〜6カ月分に当たる60万〜120万円程度を見込んでおくとよいです。

修繕費については、物件の築年数や設備の状態によって必要額が変わりますが、年間家賃収入の10〜15％程度を目安に積み立てておく考え方もあります。区分マンションの場合、大規模修繕は管理組合の修繕積立金で対応するケースが多いものの、室内設備の交換費や原状回復費はオーナー負担になることがあります。

繰り上げ返済を行う前に、生活資金、空室対応資金、修繕費、税金などを差し引いてもある程度の金額を返済できるかどうか確認しましょう。

別の投資と比べてメリットがあるか

余裕資金は繰り上げ返済に充てるだけではなく、他の投資や次の物件取得に回すこともできます。先述したシミュレーションのように、繰り上げ返済によって節約できる利息と、同じ資金を別の用途に使った場合に得られる可能性があるリターンを比較することが大切です。

例えば2部屋目の投資用不動産を購入する、金融商品に投資する、インフレ対策として別の実物資産を保有するなど、余裕資金の使い道はいくつもあります。

ただし、投資には価格変動リスクや為替変動リスク、信用リスク、金利変動リスクなどがあり、想定通りの利益を得られるとは限りません。資産全体のバランスを見ながら、その資金を何に充てるのが望ましいのかを検討しましょう。

繰り上げ返済で失敗しないためのポイント

繰り上げ返済を行うと決めた場合でも、手数料や返済方式、返済するタイミングによって得られる効果は変わります。想定よりも利息軽減効果が小さくなってしまう、手元資金が不足してしまうといった失敗を避けるためにも、実行前に以下のポイントを確認しておきましょう。

• 手数料や条件を事前に確認する
• 感覚ではなくシミュレーションで判断する

手数料や条件を事前に確認する

先述した通り、金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料や違約金がかかる場合があります。手数料が高いと利息軽減効果が小さくなり、繰り上げ返済によるメリットを十分に得られない可能性があるため注意が必要です。

特に固定金利で借り入れている場合や、一定額以上を一括で返済する場合は、手数料や違約金の有無を事前に確認しておきましょう。一方で、一部繰り上げ返済では手数料がかからないケースや、インターネットから申し込むことで手数料が無料または低くなるケースもあります。

また金融機関によって、繰り上げ返済できる最低金額や受け付け方法、返済方式、反映されるタイミングが異なります。実行前にローン契約書や金融機関の案内を確認し、利息軽減効果が手数料によって相殺されないかを把握することが欠かせません。

感覚ではなくシミュレーションで判断する

繰り上げ返済は「お金が貯まったから」「借金を早く減らしたいから」といった感覚だけで判断しないことが大切です。繰り上げ返済の効果は、返済方式や返済時期、返済額、ローン金利、残りの返済期間によって大きく変わります。

例えば同じ100万円を繰り上げ返済する場合でも、今返済するのか、5年後に返済するのかによって利息軽減効果は異なります。また返済期間短縮型を選ぶのか、返済額軽減型を選ぶのかによっても、返済総額や月々のキャッシュフローへの影響は変わるでしょう。

そのため繰り上げ返済を行う前に、金融機関のシミュレーションや不動産会社への相談を活用し、具体的な数値を確認することが大切です。返済後の手元資金、利息軽減額、返済期間の短縮効果、月々の返済額の変化などを比較した上で、無理のない計画を立ててください。

不動産投資ローンの繰り上げ返済は返済効果と他の使い道との比較で判断しよう

不動産投資ローンの繰り上げ返済には、利息負担を軽減できる、返済期間を短縮できる、月々の返済額を抑えられるなどのメリットがあります。特に借入金利が高い場合や返済期間が長く残っている場合、まとまった金額を返済に充てられる場合は、繰り上げ返済による効果を得やすいでしょう。

一方で、繰り上げ返済に充てた資金は原則として手元に戻せません。少額で繰り上げ返済を行う場合や、手数料・違約金がかかる場合は、利息軽減効果よりも手元資金が減るデメリットの方が大きくなる可能性もあります。また手元資金が減ることで、空室や修繕に備える資金が不足したり、次の物件取得や他の投資を行いにくくなったりする点にも注意が必要です。

資産運用では、資産全体をどのように成長させるかという視点が重要です。不動産投資ローンの繰り上げ返済による利息軽減効果や返済期間短縮効果、返済後の手元資金、他の投資に充てた場合の見込みリターンなどを比較し、ご自身の投資方針に合った選択をしましょう。

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