不動産投資の本当のメリットは〇〇！？5つの本質について不動産投資のプロが解説【初めての不動産投資シリーズ】

資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第3回のテーマは「不動産投資のメリット」です。世の中にあふれる情報コンテンツではあまり触れられていない「本当のメリット」をご紹介します。

シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので
始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

【初めての不動産投資シリーズ】
第1回目：あなたの不動産投資の目的は？　投資戦略は目的によって決まる
第2回目：そもそも不動産投資とは？　会社員でもできるの？
第4回目：なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？
第5回目：不動産投資の誤解1.利回りで比較する
第6回目：不動産投資の誤解2.不動産投資のリスク

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

不動産投資のメリットとは？

不動産投資のメリットは、主に以下の5つです。

• レバレッジをかけられる
• インフレ対策になる
• 安定収入を得られる
• 節税が期待できる
• 生命保険や死亡保険の代わりになる

一つずつ解説していきます。

レバレッジをかけられるのが不動産投資の最大のメリット

第2回でも解説した通り、不動産投資の最大のメリットであり他の投資手法との一番の違いは、金融機関からの融資を活用しながら、効率よく資産を拡大していけることです。自己資金がほとんどなかったとしても、山田さんのように同じ会社で長く働いていて一定程度の安定収入があれば、その信用力を生かして金融機関から融資を受け、数千万円の物件から投資を始めることができます。投資額が大きい分、資産規模の拡大スピードも速いです。

融資限度額は年収や返済能力などを考慮して決定されるため、無理のある貸し付けは行われません。家賃収入と、ローンの返済額やその他の経費の収支のバランスを意識して適切に運用すれば、融資を受けることは大きなリスクにはならないのです。

このように自己資金が少なくてもその何倍もの投資を行うことができ、かつ、その自己資金は手元に残したまま仕組みを利用して無理なく資産形成できるのが、不動産投資の最大のメリットです。

インフレ対策になる

インフレとは「インフレーション」の略で、物価が継続的に上昇することで、相対的にお金の価値が下がり続ける状態です。日々のニュースなどからご存じの通り、2025年現在、日本はインフレとなっており、さまざまなものの値上げからそれを実感している方がほとんどでしょう。

お金の価値が下がるというのは、想像以上に深刻です。アフリカ南部の国・ジンバブエでは、2000年代にハイパーインフレが発生。例えば、たったパン一斤を買うのにも1千万ジンバブエドルが必要で、さらに数カ月後には、同じパン一斤を買うのに2千京ジンバブエドルが必要になる状況でした。そのままでは会計の度に大量の紙幣をやり取りしなければならないため、政府はデノミネーションと新しい紙幣の発行を繰り返し、最終的には100兆ジンバブエドル紙幣が登場。ジンバブエドルはハイパーインフレの代名詞となりました。

ちなみに、デノミネーションとは通貨の呼称単位の変更のことで、ジンバブエのようなハイパーインフレの際には切り下げが行われます。例えば、ジンバブエの1回目のデノミネーションでは3桁切り下げられ、1,000ジンバブエドルが1ジンバブエドルに、2回目ではさらに10桁切り下げられ100億ジンバブエドルが1ジンバブエドルになりました。インフレが進みすぎると、どれだけお金を持っていても紙くず同然となってしまい、お金に価値がなくなればそれはもう資産とは呼べません。

このようにインフレになると、貯金は実質の価値が目減りしてしまいます。一方、不動産は実物資産なので、その価値はインフレに連動しやすいです。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、インフレが進行した場合には連動して家賃を値上げできたり、売却時の価格が高くなったりするでしょう。不動産投資は将来のインフレ対策として、非常に有効な手段なのです。

安定収入を得られる

不動産投資のメリットとしてほとんどの方が認識しているのが、安定収入を得られることでしょう。例えば、マンションの一室を購入して賃貸物件として貸し出す場合、入居者の契約期間中は、原則毎月決まった金額の家賃収入を得ることができます。変動幅が小さく、安定的に収入を積み上げていくことが可能です。

ちなみに、毎月の家賃収入が7万円の場合、年間では84万円の収入となります。仮に年利4%の投資信託で同額のリターンを得ようとすると、約2,100万円の元本が必要です。このように、不動産投資の家賃収入は数千万円規模の金融資産から得られる利益に相当し、決して小さい額ではないのです。

ただし実際には、家賃収入とローンの返済額やその他の経費の収支を合わせると、手元に残るお金が少なかったり、物件によっては持ち出しが発生したりすることもあります。そのため、ローンの返済中はマイナス、完済してからがプラスと考える方もいらっしゃいますが、実際にローンの返済によって減っているのは負債であり、その間も物件は資産として保有しています。つまり、手元のお金は一時的に少なくなっても、その分、実物資産は毎月しっかりと積み上がっているのです。

また繰り返しになりますが、将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、なかなか次の入居者が決まらず家賃収入を得られなかったり、家賃を下げざるを得なかったりするリスクを低減できます。そういった点からも、運要素が少なく、安定して収入を得やすいといえるでしょう。

節税も期待できる

第1回で簡単にご紹介した通り、山田さんのような会社員の方が副収入として不動産投資を行う場合、節税につながる可能性があります。所得税には損益通算という制度があり、不動産投資による所得が赤字となった場合、総所得金額からその損失を控除できるのです。その結果、所得税が減額される可能性があります。また所得税が減額された場合は、同様に住民税も減額されます。

ちなみに、赤字と聞くとマイナスの印象を持つ方が多いと思いますが、不動産所得の赤字は、必ずしも手元の自己資金が減っている状態とは限りません。不動産投資では物件の減価償却費を経費として算入できるため、家賃収入と、ローンの返済額やその他の経費の収支は赤字になっていなくても、会計上は赤字になることがあるのです。

減価償却とは、資産のうち建物や自動車、設備など、時間の経過とともに価値が減っていくものの取得金額を、法定耐用年数などに応じて分割し、毎年経費計上することです。事業の用に供しており、取得金額が10万円以上かつ1年以上使用するものであれば、個人の場合は所得税の申告時に減価償却費を経費算入できます。つまり不動産投資では、物件の取得費用を分割して経費として計上できるということです。またローンの返済額のうち、利息部分については経費として計上できます。

このように不動産投資では、会計上の赤字が必ずしも悪いわけではなく、税制上のメリットを生かしながら資産を増やすことができます。仕組みを理解していれば、節税できた分を再投資に回すなど、戦略的に資産を形成していくことが可能です。

ただし、損益通算によって所得税や住民税が減税されるかは、給与所得額や物件の運用状況などによるため、第1回でも述べた通り、老後の資金の確保を目的とした不動産投資においては、おまけ程度に考えるのがよいでしょう。

生命保険や死亡保険の代わりにできる

金融機関からの融資を受けて不動産を購入する場合、ほとんどのケースで「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められます。団信とは住宅ローンなどの契約者（債務者）が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、保険金から残りのローン残高を返済する保険制度です。これにより、万が一の場合にも家族がローン返済の負担を負うことなく、物件を所有し続けることができます。

先述した通り、団信はローンの契約者が死亡した場合、もしくは、高度障害状態になった場合に適用されるのが一般的ですが、保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には三大疾病への保障といった特約が付いているものもあります。団信の保障内容を重視する場合は、不動産会社がどこの金融機関と提携しているのかも確認するようにしましょう。一般的には、大手の不動産会社ほど大手の金融機関と提携していることが多いため、充実した団信に加入できる可能性が高いです。

団信は生命保険や死亡保険の代わりになるため、すでに一般の保険に加入している場合は、内容を見直すことで保険料の節約につながるでしょう。

会社員の老後資金の確保にはメリットの多い不動産投資がおすすめ

老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第4回のテーマは「不動産投資は危険なの？」です。なぜ、不動産投資は危険、やめておいた方がいいという意見が多いのか、その真相について解説していきます。

さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。