新築ワンルームマンションの不動産売買契約を締結する際のポイント【シリーズ：初めての不動産投資】

不動産投資に関する情報はインターネット上に溢れていますが、新築に特化した情報はあまり多くありません。本連載ではケーススタディを通して、不動産投資初心者の方へ、新築ワンルームマンション投資の正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第15回からは物件購入の流れに沿って、ステップごとのポイントを詳しく解説しています。
ステップ3は「不動産売買契約を締結する」です。融資の仮審査に通ったら、いよいよ不動産売買契約を締結します。契約の締結時に行われる重要事項説明で確認しておきたいポイントを具体的にご紹介します。

シリーズを通して読んでいただくことで、不動産投資への正しい知識と理解が深まります。初めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている
太田さんの話を聞いて、老後資金の確保を目的に新築ワンルームマンション投資を始めることを決意

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

重要事項説明の場で確認すべきポイント

購入する物件が決まったら、重要事項説明を経て不動産売買契約を締結します。しかし、初めて見る契約書では、どのような点を確認しなければならないのかも分からないでしょう。重要事項説明や不動産売買契約書の確認の際にチェックすべきポイントを具体的にご紹介していきます。

なお、重要事項説明は、必ず宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示した上で行う必要があり、不動産の売買の際には省略できない工程です。そのため、重要事項説明が行われない場合や、「宅地建物取引士証」が提示されない場合には、悪徳業者（詐欺）の疑いがあるので、契約を取り止めるべきです。

また不動産売買契約書は、新築ワンルームマンションの場合、不動産会社が作成します。こちらも書面での契約締結がない場合は、悪徳業者（詐欺）の疑いがあるので、契約を取り止めましょう。

物件情報

まずは物件情報に誤りがないかを確認しましょう。物件の所在地や名称、部屋番号など、登記に基づく情報が正しく契約書に書かれているかを確認します。併せて部屋の面積（バルコニーなども含む）や設備が、事前に見ていたパンフレットなどと相違ないかも確認しましょう。

売買代金や支払い方法

物件価格や支払い方法、期日、消費税額といったお金に関わる部分の確認は重要です。契約の締結後は変更できないため、不明点がなくなるまでしっかり確認してください。

手付金については、いくら支払うのかだけではなく、その金額が「売買代金の20%以下」であるかも確認しましょう。売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、手付金は売買代金の20%を超えてはならないと「宅地建物取引業法」により定められているのです。

また売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、手付金などが一定額を超える際には、保全措置を取らなければならないとも定められています。保全措置とは、売主の不動産会社の倒産などによって、売買契約を結んだ不動産を引き渡すことも、代わりに損害を賠償することもできなくなった場合に、一定額の手付金を買主に返還することを保証するための措置のことで、金融機関や保険会社などと保証保険契約を結びます。なお、売買時の物件の状態によって、保全措置が必要となる金額は異なります。

• 工事完了前の物件：手付金が代金の5%または1,000万円を超える場合
• 工事完了後の物件：代金の10%または1,000万円を超える場合

さらに、手付金が最終的に売買代金の一部として充当されるかどうかも、契約時に確認しておきましょう。他には固定資産税・都市計画税などの負担額も併せて見ておきます。

物件の引き渡しと所有権の移転の日程

続いて、物件の引き渡しと、所有権の移転の日程（所有権移転登記の日程）を確認します。売買代金の支払いと物件の引き渡し・所有権移転登記は、同日に行われるのが一般的です。金銭や権利関係のトラブルを防ぐ目的があるため、しっかりと確認しましょう。

手付解除

手付解除の期限も確認しましょう。手付解除とは、買主が手付金を放棄する、もしくは、売主が手付金の倍額を返金すれば、契約を解除できるという仕組みのことです。

いつまでであれば手付解除が可能なのかの期限が契約書に明記されているかを必ず確認しておきましょう。

融資特約

融資特約に関する記載があるかどうかも確認します。融資特約とは、予定していた融資が不成立になった際に、売買契約を白紙に戻せる特約です。融資特約の有無と併せて、銀行名や融資条件まで記載されているかも確認することが大切です。

契約違反による解除

契約違反による解除の条項では、契約解除の条件や違約金などを確認しましょう。これは、売主か買主のどちらかに契約違反があった場合に、契約を解除できることを定めたものです。トラブルを防ぐためにも、あらかじめチェックしておきましょう。

危険負担

危険負担についても見ておきます。危険負担とは、不動産売買契約の締結後、引き渡しまでの間に火事や地震などで物件が損害を受けた場合の対応についてを定めた条項です。修復が可能であれば売主が修復し、不可能な場合は契約を解除すると定めた内容が一般的です。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

最後に、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）についても確認しましょう。契約不適合責任とは、引き渡した物件について契約内容に適合しないところがあった場合に、売主が責任を負うことを定めた条項です。

第9回で解説した通り、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、責任期間（保証期間）を「引き渡しから2年以上」としなければならないと「宅地建物取引業法」にて定められています。また新築の場合は、住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」については「引き渡しから10年」の責任期間があると「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」にて定められています。責任期間が短く設定されていたり、免責とされていたりしないかを確認しておくことが重要です。

不動産売買契約を締結する際に必要なもの

不動産売買契約を締結する際は、以下を忘れずに準備しましょう。

• 身分証明書（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 実印
• 印鑑証明書
• 手付金（現金または振込控え）
• 印紙代
• その他、不動産会社から指示されたもの

契約当日は不動産会社で手続きを行うのが一般的です。必要書類は会社により異なる場合があるため、指示された書類を不足なくそろえて向かいましょう。不明点は早めに相談しておくと安心です。

不動産売買契約の締結時には疑問点がゼロになるまで確認を！

重要事項説明と書面による契約締結は、不動産購入時に必ず行われる工程です。信頼できる不動産会社であれば法律に則った対応をしてくれますが、必ずご自身の目で認識に相違がないかどうかを確認し、完全に納得してから契約を締結しましょう。

エスリード株式会社では、不動産売買契約の際に必ず重要事項説明の場を設けており、また法律を順守した内容の書面で契約締結を行っています。疑問点が解消されるまで丁寧にご説明いたしますので、小さなことでもお気軽にご質問ください。

新築ワンルームマンション投資にご興味をお持ちの方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第18回のテーマは「管理会社や賃貸仲介会社を選定する」です。エスリードであれば、グループに管理会社や賃貸仲介会社があるため、物件の購入から管理、仲介まで丸ごとお任せいただけますが、他の不動産会社から物件を購入した場合、ご自身で不動産の管理方法や委託先を選ばなければならないケースもあるでしょう。そういった方のために、信頼できる管理会社や賃貸仲介会社を選ぶためのポイントを解説します。

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