銀座線で不動産投資！ 乗降客数や交通利便性、地域の特徴から見たおすすめ駅を紹介
銀座線は、渋谷駅から浅草駅までを結ぶ地下鉄路線です。表参道・青山一丁目・新橋・銀座・虎ノ門といった都内のビジネス街や商業地、観光地を通っており、通勤・通学や買い物、観光などで多くの人に利用されています。
不動産投資では、エリアの賃貸需要や交通利便性を把握した上で物件を選ぶことが重要です。そこで本記事では、乗降客数や交通の利便性、地域の特徴から見た不動産投資におすすめの銀座線の駅をご紹介します。
また銀座線沿線で不動産投資を検討している方に向けて、東京よりも物件価格を抑えやすい大阪でおすすめのエリアについても解説します。銀座線沿線のエリアと大阪のエリアを比較しながら、物件選びの参考にしてください。
この記事で分かること
- 銀座線は、渋谷駅から浅草駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線
- 乗降客数と朝の混雑状況から見る銀座線の人気駅は、青山一丁目駅・田原町駅・浅草駅
- 銀座線沿線で不動産投資を検討しているなら、大阪の本町駅や日本橋駅、恵美須町駅、心斎橋駅などの周辺もおすすめ
※本記事の情報は2026年6月時点の情報です
銀座線とは？
銀座線は、東京メトロが運行する地下鉄路線です。東京都渋谷区の渋谷駅から東京都台東区の浅草駅までを結んでいます。
営業キロは14.2kmで、駅数は19駅です（※1）。表参道・青山一丁目・虎ノ門・新橋・銀座・日本橋・上野など、東京を代表する商業地やビジネス街を通っています。
また銀座線は、日本で初めて開業した地下鉄としても知られています（※2）。1927年に上野～浅草間で開業し、その後、運行区間を延ばしながら現在の渋谷～浅草間を結ぶ路線になりました。歴史ある路線でありながら、現在も都心移動を支える重要な地下鉄です。
※1参考：東京地下鉄株式会社.「FACT BOOK 2025」.（参照2026-06-06）.
※2参考：東京メトロ.「あしたのメトロ銀座線」.（参照2026-06-06）.
乗降客数と朝の混雑状況から見る銀座線の人気駅3選
銀座線で不動産投資を検討する際は、主要駅への近さだけではなく、実際に居住地として選ばれやすい駅にも注目しましょう。住んでいる人が多く、通勤しやすい駅の周辺は、賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。
ここでは、銀座線の各駅における乗降客数と朝ラッシュ時間帯の混雑状況を参考に、特に利用者が多いと考えられる以下3つの駅をご紹介します。
- 青山一丁目
- 田原町
- 浅草
なお、ここでは乗り換え目的での利用が多いと考えられる駅は省いています。
※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-06）.
青山一丁目
青山一丁目駅は東京都港区にある駅で、東京メトロ銀座線・半蔵門線、都営大江戸線を利用できます。徒歩圏内には乃木坂駅もあり、東京メトロ千代田線も利用しやすい立地です。
駅周辺には各国の大使館や大企業のオフィスビルなどがあり、都心でありながら静かで穏やかな雰囲気が特徴です。「赤坂御用地」や「明治神宮外苑」「青山公園」なども近く、緑の多い環境が広がっています。
また青山エリアにはブティックやカフェ、美術館などもあり、洗練された街の雰囲気を感じられるでしょう。落ち着いた住環境と都心へのアクセスを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めます。
ただし、駅周辺にはリーズナブルな価格帯のスーパーマーケットが少ない傾向にあるため、日常の買い物は近隣駅周辺の店舗まで足を伸ばしたり、週末にまとめて購入したりする工夫が必要です。場所によっては坂道も多いため、徒歩や自転車で移動する場合は注意しましょう。
田原町
田原町駅は、東京都台東区にある駅です。つくばエクスプレスの浅草駅までは徒歩数分で、都営大江戸線・浅草線の蔵前駅やJR上野駅へも徒歩10〜15分程度でアクセスできます。
駅周辺は、昔ながらの商店や住宅が混在する生活感のあるエリアです。近くには、調理器具や食器などの専門店が並ぶ「かっぱ橋道具街」があります。食に関する店舗が多く、料理が好きな方にとっても魅力を感じやすい環境でしょう。浅草や上野にも歩いて行きやすいため、休日には食べ歩きや散策など、多様な過ごし方ができます。
また24時間営業のスーパーマーケットや大型商業施設も近くにあり、日常の買い物には困りにくい環境です。「西浅草八幡神社」や「浄土宗清光寺」「本法寺（熊谷稲荷）」などの神社仏閣も点在しており、落ち着いた街並みも残っています。
下町の暮らしやすさと都心へのアクセスを重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるでしょう。
浅草
浅草駅は東京都台東区にある駅で、東京メトロ銀座線や都営浅草線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレスを利用できます。銀座線の始発駅に当たるため、通勤・通学時に座って移動しやすい点も魅力です。
また都営浅草線を使えば、新橋や押上方面へも直通で移動できます。京急線・京成線との直通運転もあるため、羽田空港や成田空港へ乗り換えなしでアクセスでき、出張や旅行が多い方にとっても利便性の高い駅です。
駅周辺は「浅草寺」や「仲見世通り」を中心に、日本の伝統文化を日常的に感じられるエリアです。観光地としてのにぎわいがある一方で、近くには「松屋浅草」や「浅草ROX」といった大型商業施設、スーパーマーケット、書店などもあり、食料品や日用品、衣料品などの買い物にも便利でしょう。
また浅草寺の西側にある「ホッピー通り」には大衆酒場が軒を連ねており、外食を楽しみたい方にも向いています。東側を流れる隅田川沿いには「隅田公園」が整備されており、東京スカイツリーを眺めながら散歩やジョギングなどを楽しめるでしょう。
交通利便性の良さと観光地ならではの活気を求める方から、一定の賃貸需要を期待できます。
交通の利便性から見る銀座線の人気駅3選
不動産投資では、複数の路線を利用できる駅や、主要駅へ短時間で移動できる駅の周辺エリアも有力な候補になります。交通利便性の高い駅が最寄りの物件は人気が衰えにくく、安定した賃貸需要を期待できるでしょう。
ここでは、銀座線の中でも交通の利便性に優れている以下3つの駅をご紹介します。
- 渋谷
- 新橋
- 上野
※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）.
渋谷
渋谷駅は、東京都渋谷区にある駅です。東京メトロ銀座線の他、半蔵門線や副都心線、東急東横線・田園都市線、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、京王井の頭線などを利用できます。
都心各方面へ移動しやすいだけではなく、東急東横線を使えば横浜方面へ、副都心線を使えば埼玉方面へもアクセスしやすい立地です。成田空港へは特急列車のJR成田エクスプレスで直結している他、羽田空港や成田空港方面へ向かうリムジンバスも運行しています。
駅周辺には「渋谷ヒカリエ」や「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷PARCO」「SHIBUYA109」などの大型商業施設が豊富で、平日・休日ともに多くの人でにぎわっています。アパレルショップや雑貨店、飲食店、エンターテインメント施設まで幅広くそろっており、買い物や外食を楽しみやすい環境です。
商業エリアの印象が強い一方で、駅から少し歩くと住宅エリアもあり、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも点在しています。また「代々木公園」や「明治神宮」「渋谷区ふれあい植物センター」といった緑を感じられる場所もあり、ちょっとした休憩や散策におすすめです。
交通利便性を重視する方や都心でアクティブに暮らしたい若年層から、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。
新橋
新橋駅は東京都港区にある駅で、東京メトロ銀座線、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、都営浅草線、ゆりかもめを利用できます。
都営浅草線は京急線や京成線と直通運転を行っているため、羽田空港や成田空港へも乗り換えなしでアクセス可能です。汐留やお台場方面へ向かうゆりかもめも利用でき、都心部から湾岸エリアまで移動しやすい駅といえるでしょう。
駅周辺は、オフィスビルが集まるビジネス街です。平日は多くのビジネスパーソンが行き交い、昼夜を問わず人の流れがあります。飲食店や居酒屋も非常に多く、仕事帰りの外食や会食にも利用しやすい環境です。
スーパーマーケットやコンビニエンスストアもあり、仕事帰りに食料品や日用品を購入しやすい点も魅力です。またクリニックも複数あるため、万が一のときも受診しやすいでしょう。職住近接を重視するビジネスパーソンから一定の賃貸需要を期待できるエリアです。
上野
上野駅は東京都台東区にある駅で、東京メトロ銀座線・日比谷線やJR山手線・京浜東北線・常磐線、東北新幹線などを利用できます。徒歩圏内には京成上野駅もあり、京成本線も利用可能です。
新幹線が通っているため、地方への出張や旅行の際にも便利な駅です。また京成上野駅は成田空港方面へ向かうスカイライナーの始発駅でもあり、都内への移動だけではなく、広域移動にも優れています。
駅周辺は、自然や歴史を感じられるスポットや文化施設、商業施設が集まる多様なエリアです。「上野恩賜公園」を中心に「東京国立博物館」や「国立科学博物館」「国立西洋美術館」「東京都美術館」などの施設が集まっています。
また観光名所にもなっている「アメヤ横丁」には、生鮮食品や衣料品、雑貨などを扱う店舗が400以上並んでいます。「アトレ上野」や「エキュート上野」「上野マルイ」などの大型商業施設もそろっており、日常の買い物から休日のショッピングまで楽しみやすいでしょう。「上野東照宮」や「寛永寺」といった歴史的な建造物もあり、街歩きにも適しています。
交通利便性と生活利便性、文化的な環境を重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアといえるでしょう。
地域の特徴から見る銀座線で賃貸需要の高い駅
銀座線沿線で物件を選ぶ際は、交通の利便性だけではなく、駅周辺の施設や街の性格も確認しましょう。官公庁や企業、オフィスビルなどが集まる駅は、職住近接を重視する方から一定の賃貸需要を見込みやすい傾向にあります。
ここでは、銀座線で一定の賃貸需要があると考えられる駅として、虎ノ門駅をご紹介します。
※参考：東京メトロ.「各駅の乗降人員ランキング」.（参照2026-06-03）.
虎ノ門
虎ノ門駅は、東京都港区にある駅です。徒歩圏内には虎ノ門ヒルズ駅や神谷町駅、内幸町駅などもあり、東京メトロ銀座線の他に日比谷線や都営三田線も利用できます。
駅周辺は、官公庁や大手企業のオフィスが集まるビジネス街です。霞が関にも近く、平日昼間は多くのビジネスパーソンが行き交っています。近くには複合商業施設「虎ノ門ヒルズ」があり、オフィスやレストラン、カフェ、ショップなどが入っています。仕事帰りの外食にも利用しやすく、都心で働く方にとって利便性の高い環境です。
コンビニエンスストアやドラッグストアは点在しているものの、スーパーマーケットは少ない点に注意しましょう。日常の食料品を購入する際は、近隣駅に行くか宅配サービスを活用する必要があります。
オフィス街としての性格が強いため、職住近接を重視する単身者やビジネスパーソンから、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。
銀座線沿線での不動産投資を検討しているなら大阪の物件もおすすめ
銀座線は、都心の商業地やビジネス街を通っており、一定の賃貸需要を見込める路線です。
しかし、東京の物件価格が非常に高騰している点には注意しましょう。特に新築の場合はワンルームマンションでも1億円以上になるケースもあり、供給量自体が少ないです。東京と大阪の新築ワンルームマンションの価格例を比較すると、以下のようになります。
エリアによっても物件価格には差がありますが、上記例では東京の物件価格が大阪の12倍以上になることが分かるでしょう。一方で、家賃相場は東京と大阪で物件価格ほど大きな差が出ない傾向にあるため、大阪の方が東京よりも利回りが良くなりやすいです。
以上のことから、銀座線沿線で不動産投資を検討している方は、大阪の物件も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。例えば大阪の御堂筋線は、梅田・心斎橋・なんば・天王寺などの主要エリアを通る地下鉄路線です。
銀座線が表参道・青山一丁目・新橋・銀座・虎ノ門といった商業地やオフィス街を結ぶように、御堂筋線も大阪の商業・ビジネスの中心地をつないでいます。そのため銀座線沿線に近い条件で物件を探す場合は、御堂筋線沿線のエリアも比較対象になるでしょう。
銀座線の駅を大阪にある駅に例えると？
ここまで、銀座線沿線で一定の賃貸需要を見込める駅をご紹介しました。東京の駅だけで購入する物件を探すのではなく、似た特徴を持つ大阪の駅とも比較してみましょう。
立地条件や街の雰囲気、物件価格などを比べることで、より幅広い選択肢から投資先を検討しやすくなります。ここまでご紹介した銀座線の駅を大阪の駅に例えると、以下のようになります。
- 【青山一丁目を大阪の駅で例えると？】本町
- 【田原町を大阪の駅で例えると？】日本橋駅
- 【浅草を大阪の駅で例えると？】恵美須町
- 【渋谷を大阪の駅で例えると？】心斎橋
- 【新橋を大阪の駅で例えると？】京橋
- 【上野を大阪の駅で例えると？】天王寺
- 【虎ノ門を大阪の駅で例えると？】淀屋橋
銀座線の駅と大阪の類似駅を比較し、物件選びの参考にしてみてください。
【青山一丁目を大阪の駅で例えると？】本町
青山一丁目駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、本町駅が挙げられます。本町駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線を利用できます。
青山一丁目駅との類似点は、オフィス街としての性格が強く、周辺に落ち着いた街並みもある点です。本町駅周辺は大阪を代表するビジネス街でありながら「新阿波座公園」や「靱公園」「中之島公園」といった自然を感じられるスポットもあり、平日のリフレッシュや休日の散策に適しています。
飲食店も多いため、仕事帰りの外食にも利用しやすいでしょう。またコンビニエンスストアやドラッグストアも点在しており、日常の買い物にも対応しやすい環境です。
一方で大型のスーパーマーケットは少し歩いた場所にあるので、食料品は休日にまとめて購入するか、近隣駅の店舗も活用するとよいでしょう。職住近接を重視するビジネスパーソンから選ばれやすいエリアといえます。
＜江坂・箕面萱野方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
＜なかもず方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 2
8：30〜9：00 2
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 2
Osaka Metro中央線
＜夢洲方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 3
＜長田・近鉄線方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 2
Osaka Metro四つ橋線
＜西梅田方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 2
＜住之江公園方面＞
7：00〜7：30 1
7：30〜8：00 1
8：00〜8：30 2
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
- 大阪駅まで約11分（Osaka Metro四つ橋線／西梅田から徒歩）
- 新大阪駅まで約11分（Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約3分（Osaka Metro御堂筋線）
- 天王寺駅まで約12分（Osaka Metro御堂筋線）
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-06）.
【田原町を大阪の駅で例えると？】日本橋駅
田原町駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、日本橋駅が挙げられます。日本橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro堺筋線・千日前線、近鉄難波線を利用可能です。
田原町駅との類似点は、近くに専門街がある点です。日本橋駅周辺には、調理器具や食器などがそろう「千日前道具屋筋商店街」や、大阪でも有数の電気街である「日本橋筋商店街（日本橋でんでんタウン）」、履物問屋が立ち並ぶ「履物問屋街（はきはきタウン）」などが集まっています。またスーパーマーケットやコンビニエンスストアも多いので、日常生活の利便性は高いでしょう。
なお、繁華街に近い場所では、夜間も人通りが多くなります。活気のある街での暮らしや生活利便性の高さを重視する方から、一定の賃貸需要を見込めるエリアです。
＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 2
＜天下茶屋方面＞
7：00〜7：30 1
7：30〜8：00 1
8：00〜8：30 1
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
Osaka Metro千日前線
＜野田阪神方面＞
7：00〜7：30 3
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
＜南巽方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 2
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 2
- 大阪駅まで約19分（Osaka Metro堺筋線～JR大阪環状線）
- 新大阪駅まで約22分（Osaka Metro千日前線～Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約1分（Osaka Metro千日前線）
- 天王寺駅まで約10分（Osaka Metro堺筋線～Osaka Metro御堂筋線）
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-06）.
【浅草を大阪の駅で例えると？】恵美須町
浅草駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、恵美須町駅が挙げられます。恵美須町駅は大阪市浪速区にある駅で、Osaka Metro堺筋線と阪堺電気軌道阪堺線を利用できます。
浅草駅との類似点は、観光客でにぎわうスポットに近く、下町らしい街並みも残っている点です。恵美須町駅周辺には、展望塔「通天閣」や繁華街「新世界」があり、国内外から多くの観光客が訪れます。
また浅草駅は東京メトロ銀座線の、恵美須町駅は阪堺線の始発・終着駅である点も類似しています。通勤・通学や外出の際に座って移動しやすい点は魅力の一つです。
飲食店やコンビニエンスストア、家電量販店、専門店なども点在しており、観光地ならではの活気がありながら、日常の買い物にも困らないでしょう。そのため、都心での生活を重視する単身者層を中心に、一定の賃貸需要を見込めます。
＜天神橋筋六丁目・阪急線方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 2
＜天下茶屋方面＞
7：00〜7：30 1
7：30〜8：00 1
8：00〜8：30 1
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
- 大阪駅まで約21分（Osaka Metro堺筋線～JR大阪環状線）
- 新大阪駅まで約27分（Osaka Metro堺筋線～Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約5分（Osaka Metro堺筋線～Osaka Metro千日前線）
- 天王寺駅まで約6分（Osaka Metro堺筋線～Osaka Metro御堂筋線）
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-06）.
【渋谷を大阪の駅で例えると？】心斎橋
渋谷駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、心斎橋駅が挙げられます。心斎橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と長堀鶴見緑地線を利用できます。
渋谷駅との類似点は、若者カルチャーや流行の発信地としての性格が強い点です。渋谷駅周辺には大型商業施設やファッション関連の店舗が多く、心斎橋駅周辺も大阪を代表するショッピングエリアとして知られています。
駅周辺には「心斎橋PARCO」や「大丸心斎橋店」「心斎橋筋商店街」などがあります。少し歩けばアメリカ村にもアクセスでき、個性的なアパレルショップやカフェ、飲食店も豊富です。休日の買い物や外食を楽しみやすい環境といえるでしょう。
またスーパーマーケットやドラッグストア、コンビニエンスストアなども点在しているため、都心部でありながら、食料品や日用品の買い物もしやすい環境です。交通利便性と生活利便性が高く、活気のある街に暮らしたい単身者から選ばれやすいエリアです。
＜江坂・箕面萱野方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
＜なかもず方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 2
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
Osaka Metro長堀鶴見緑地線
＜大正方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 2
8：30〜9：00 2
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 2
＜門真南方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 2
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
- 大阪駅まで約15分（Osaka Metro御堂筋線／梅田から徒歩）
- 新大阪駅まで約14分（Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約1分（Osaka Metro御堂筋線）
- 天王寺駅まで約8分（Osaka Metro御堂筋線）
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年05月19日（月））」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水））」.（参照2026-06-06）.
【新橋を大阪の駅で例えると？】京橋
新橋駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、京橋駅が挙げられます。京橋駅は大阪市城東区と都島区にまたがる駅で、JR大阪環状線・片町線（学研都市線）・東西線、Osaka Metro長堀鶴見緑地線、京阪本線を利用できます。
新橋駅との類似点は、ビジネスパーソンによく利用される駅でありつつ、駅周辺に庶民的な飲食店街が広がっている点です。新橋駅周辺にはガード下の居酒屋や立ち飲み店が集まっていますが、京橋駅周辺にも昔ながらの酒場や飲食店が多くあります。
飲食店以外にも「京阪シティモール」や「京阪百貨店」「KiKi京橋」といった商業施設があり、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアも点在しています。日常の買い物にも困りにくい環境といえるでしょう。
また大阪ビジネスパーク方面へもアクセスしやすく、オフィス街で働く方の通勤拠点にもなっています。大阪駅や天王寺駅方面へも短時間で移動できるため、交通利便性を重視する方にも向いているでしょう。
交通利便性の高さと親しみやすい街の雰囲気を求める方から選ばれやすいエリアです。
- JR：23万3,396人（2024年度／一日平均）
- Osaka Metro：3万4,897人（2025年11月11日交通調査）
- 京阪本線：13万1,851人（2024年度／一日平均）
＜京橋→桜ノ宮＞
6:40～7:40の混雑率 71％
7:40～8:40の混雑率 101％
8:40～9:40の混雑率 55％
Osaka Metro長堀鶴見緑地線
＜大正方面＞
7：00〜7：30 3
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 2
9：30〜10：00 3
＜門真南方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 2
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
- 大阪駅まで約7分（JR大阪環状線）
- 新大阪駅まで約16分（JR学研都市線～JRおおさか東線）
- なんば駅まで約28分（京阪本線～Osaka Metro御堂筋線）
- 天王寺駅まで約14分（JR大阪環状線）
※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：国土交通省.「JRにおける各区間の混雑の見える化」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月08日（水））」.（参照2026-06-06）.
【上野を大阪の駅で例えると？】天王寺
上野駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、天王寺駅が挙げられます。天王寺駅は大阪市天王寺区と阿倍野区にまたがる駅で、JR大阪環状線・阪和線・大和路線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線などを利用できます。
上野駅との類似点は、交通利便性の高さに加え、自然・文化・商業・歴史の要素がそろっている点です。天王寺駅周辺には、広大な芝生広場がある「天王寺公園」や「大阪市立美術館」「四天王寺」の他、商業施設の「あべのハルカス」「あべのキューズモール」などが集まっています。そのため、休日には散策や文化施設の利用、買い物など、さまざまな過ごし方ができるでしょう。
また少し歩けば、昔ながらの商店や住宅地も見られます。商業地としてのにぎわいと生活感が近い距離にある点も、上野駅と似ているでしょう。交通利便性と生活利便性、休日の過ごしやすさを重視する方から、一定の賃貸需要を期待できるエリアです。
- JR：26万7,658人（2024年度／一日平均）
- Osaka Metro：25万3,102人（2025年11月11日交通調査）
＜江坂・箕面萱野方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
＜なかもず方面＞
7：00〜7：30 1
7：30〜8：00 1
8：00〜8：30 1
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
Osaka Metro谷町線
＜大日方面＞
7：00〜7：30 3
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 4
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 2
＜八尾南方面＞
7：00〜7：30 1
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 1
8：30〜9：00 1
9：00〜9：30 1
9：30〜10：00 1
- 大阪駅まで約21分（JR大阪環状線）
- 新大阪駅まで約24分（Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約7分（JR大阪環状線～南海線）
※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年08月18日（月））」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年10月01日（水））」.（参照2026-06-06）.
【虎ノ門を大阪の駅で例えると？】淀屋橋
虎ノ門駅と似た特徴を持つ大阪の駅としては、淀屋橋駅が挙げられます。淀屋橋駅は大阪市中央区にある駅で、Osaka Metro御堂筋線と京阪本線を利用できます。
虎ノ門駅との類似点は、高層オフィスビルが立ち並ぶビジネス街である点です。淀屋橋駅周辺は金融機関や企業のオフィスが多く、平日はビジネスパーソンでにぎわっています。
駅周辺には飲食店が多い他、コンビニエンスストアやドラッグストアも点在しているため、仕事帰りの食事や買い物にも対応しやすいでしょう。数は少ないものの、スーパーマーケットも徒歩圏内にあります。
また川沿いの景観を楽しめる他、歴史的建築物も残っており、都心部でありながら落ち着いた雰囲気を感じられるエリアです。大阪中心部で働くビジネスパーソンから一定の賃貸需要を期待できます。
- Osaka Metro：21万5,475人（2024年度／一日平均）
- 京阪本線：8万3,154人（2025年11月11日交通調査）
＜江坂・箕面萱野方面＞
7：00〜7：30 2
7：30〜8：00 2
8：00〜8：30 3
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
＜なかもず方面＞
7：00〜7：30 3
7：30〜8：00 3
8：00〜8：30 4
8：30〜9：00 3
9：00〜9：30 3
9：30〜10：00 3
- 大阪駅まで約10分（Osaka Metro御堂筋線／梅田から徒歩）
- 新大阪駅まで約10分（Osaka Metro御堂筋線）
- なんば駅まで約6分（Osaka Metro御堂筋線）
- 天王寺駅まで約13分（Osaka Metro御堂筋線）
※参考：Osaka Metro.「路線別駅別乗降人員（2025年11月11日 交通調査日）」.（参照2026-06-06）.
※参考：国土交通省.「駅別乗降客数データ」.（参照2026-06-06）.
※参考：Osaka Metro.「地下鉄車内の混雑状況（2025年05月19日（月））」.（参照2026-06-06）.
銀座線沿線で不動産投資を検討しているなら大阪の物件も検討しましょう
銀座線は、渋谷駅から浅草駅までを結ぶ東京メトロの地下鉄路線です。沿線には、商業地やビジネス街、観光地、落ち着いた住宅エリアなど、さまざまな特徴を持つ駅がそろっているため、通勤・通学や休日の買い物などに利用されやすく、一定の賃貸需要を見込めるでしょう。
一方で、東京都心部の物件価格は高い傾向にあります。そのため銀座線で不動産投資を検討しているなら、大阪などの主要都市にも視野を広げ、物件価格や利回り、賃貸需要などを比較してみるのがおすすめです。
長期間安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極めるには、地域事情に詳しく信頼できる不動産会社へ相談するとよいでしょう。エスリード株式会社は、大阪を中心とした関西エリアの不動産事情に精通している不動産デベロッパーです。銀座線に類似した特徴を持つ大阪のエリアで不動産投資を検討している方は、お気軽にエスリードへご相談ください。
大阪で販売中のエスリードの物件
大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月6日時点の情報です）
田端 俊之
エスリード株式会社
営業部営業戦略室 次長
1999年 日本エスリードに入社、営業部門、開発部門を経て2002年から企画・マーケティング部門に従事。 携わったマンションの販売企画は100物件を超え、ＣＭ制作や自社主催のセミナー講師も務める。
マーケティング室の統括責任者として長年市場分析やマーケティング戦略業務に従事してきた経験を活かし、デベロッパーの市場分析目線から《マンション経営》をわかりやすくお伝えします。
関西の国立大学で経済学・マーケティングを学び、1999年に日本エスリードに入社。
入社以来、企画及びマーケティングを担当し、マーケティング室の統括責任者として市場分析やマーケティング戦略業務を担う。
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不動産投資物件の家賃は値上げできる？ 正当な理由や交渉の流れ、注意点を解説
不動産投資物件を運用していると、周辺相場の上昇や固定資産税・管理コストの増加などにより「現在の家賃を見直した方がよいのでは」と感じる場面があります。家賃の値上げ自体は相応の理由があれば可能なことですが、オーナーの判断だけで一方的に行えるものではありません。原則として入居者との合意が必要です。 そのため家賃の値上げ交渉を進める際は、正当な理由や客観的な根拠を整理し、入居者に納得してもらいやすい形で伝えることが欠かせません。値上げ額や通知のタイミングを誤ると、退去やトラブルにつながる恐れもあります。 本記事では、不動産投資物件の家賃を値上げできるケースや、正当な理由として認められやすい内容、管理会社と連携して交渉を進める流れを解説します。家賃を適正な水準に見直し、収益改善につなげたい方はぜひ参考にしてください。 suggest2 不動産投資物件の家賃は、周辺相場や税負担、経済事情の変動など正当な理由があれば値上げ交渉できる 家賃の値上げ交渉では、客観的な根拠を用意し、管理会社と連携しながら入居者との合意形成を目指すことが重要 家賃の値上げには退去や法定更新のリスクもあるため、増額幅や通知のタイミングを慎重に検討する必要がある 不動産投資物件の家賃は値上げできる？ 不動産投資物件の家賃は、一定の条件を満たせば値上げ交渉が可能です。家賃は一度決めたら変えられないものではなく、相応の理由があれば、オーナー側から見直しを求められます。家賃を適正な水準に見直せれば、毎月のキャッシュフローを改善できます。修繕費や空室リスクへの備えも確保しやすくなり、次の物件購入に向けた原資づくりにもつながるでしょう。家賃収入が増えることで物件の収益性が高まり、将来売却する際にも高い評価を得られる可能性があります。 家賃の値上げ・値下げの根拠となるのは、借地借家法第32条です。借地借家法とは、土地や建物を借りる人が、オーナーから不当に立ち退きを求められたり、不利な条件を押し付けられたりしないよう保護するための法律です。 同法では、土地や建物に対する税金の増減、経済事情の変動、周辺の類似物件の家賃相場などによって現在の家賃が不相当になった場合、オーナー・入居者のどちらからでも賃料の増減を請求できると定められています。ただし、実際に家賃を変更するには、原則として入居者の同意が必要です。オーナーの一存で突然大幅に値上げしたり、十分な説明をしないまま新しい家賃を請求したりすると、入居者とのトラブルにつながる恐れがあります。また賃貸借契約で一定期間は家賃を増額しない旨の特約がある場合は、そちらが優先されるので注意が必要です。 家賃の値上げ交渉を進める際は、入居者の承諾をスムーズに得られるよう理由を整理しておくことが欠かせません。 ※参考：e-Gov.「借地借家法 第32条」.（参考：2026-06-05）. 家賃の値上げ交渉で正当な理由になりやすいケース オーナー側から賃料の値上げを交渉する際、入居者が納得できるような理由を丁寧に伝える必要があります。物価上昇に伴い、月々のキャッシュフローを見直したいと考えている場合は、ご自身の物件で当てはまる正当な理由があるか、確認してみましょう。 ここでは以下5つの理由について、詳しく解説します。 周辺相場と比べて家賃が低い 固定資産税・都市計画税などの税負担が増えている 建物の維持費や管理コストが上昇している 物価上昇によって実質的に家賃が目減りしている リノベーションや共用部の設備改善で物件価値が高まっている 周辺相場と比べて家賃が低い 現在の家賃が周辺相場と比べて低い場合は、家賃の値上げ交渉を行う理由になりやすいです。賃貸物件の家賃相場は、エリアの利便性や駅からの距離、築年数、間取り、設備、管理状態などによって異なります。そのため現在の家賃設定が適正かどうかを確認する際は、周辺にある類似物件の家賃と比較する方法が有効です。 例えば、オーナーチェンジで購入した物件や相続した物件では、以前の契約条件のまま長期間家賃が据え置かれているケースがあります。その間に周辺相場が上がっていれば、現在の家賃が相場より低くなっている可能性があります。 また物件周辺で再開発が進んだ、新しい駅ができて交通利便性が高まった、商業施設やオフィス、学校など人の集まる施設が近くにできたといった場合も、周辺の家賃相場が上昇することがあります。このような環境変化があれば、周辺相場との差を根拠に家賃の見直しを提案しやすいでしょう。 ただし、単に「周辺より安い」と伝えるだけでは、入居者に納得してもらいにくいです。交渉時は、近隣の類似物件の募集賃料や成約事例、駅距離・築年数・設備条件などを整理し、賃料の算出方法が合理的であることを示せる資料を用意しておきましょう。 固定資産税・都市計画税などの税負担が増えている 固定資産税や都市計画税など、物件を保有するための税負担が増えている場合も、家賃の値上げ交渉の理由になり得ます。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。都市計画税は、道路や公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業に充てるため、一定の区域内にある土地・建物に課される税金です。 これらの税額は、土地や建物の評価額などを基に計算されます。再開発や交通網の整備などによって不動産の評価額が上がれば、固定資産税や都市計画税の負担が増えることがあります。また土地の評価額が大きく変わっていない場合でも、負担調整措置などによって税額が段階的に上がるケースもあります。 税負担の増加は、オーナーの努力だけで避けられるものではありません。そのため、固定資産税や都市計画税の負担が増えている場合は、課税明細書などを確認した上で、家賃見直しの根拠として整理しておくとよいでしょう。固定資産税評価額は原則として3年に一度評価替えが行われるため、納税通知書や課税明細書を定期的に確認しておくことも大切です。 建物の維持費や管理コストが上昇している 建物の維持費や管理コストの上昇も、家賃の値上げ交渉ができる理由の一つです。借地借家法第32条では、土地・建物に対する「租税その他の負担」の増減が、賃料増減請求の要素として示されています。 ここでいう「その他の負担」には、建物を維持管理するために必要な費用も含まれると考えられます。例えば管理費や共益費、火災保険料、設備点検費、維持修繕費などです。 近年は人件費や資材費の上昇により、建物の管理や修繕にかかるコストが増えています。エレベーターや給排水設備、外壁、屋上防水などの修繕費が上がれば、従来の家賃水準では運営コストを賄いにくくなる場合もあるでしょう。 特に大規模修繕を行った場合は、建物の安全性や快適性の向上につながるため、入居者にとっても一定のメリットがあります。単に「費用が増えた」と伝えるのではなく「修繕によって住環境がどのように改善されたのか」や「今後も安心して住み続けられる管理体制を維持するための見直しである」ということを説明すると、理解を得やすくなります。 物価上昇によって実質的に家賃が目減りしている 物価上昇によって現在の家賃の実質的な価値が下がっている場合も、値上げ交渉の理由になることがあります。借地借家法第32条では、土地・建物の価格の変動だけではなく、その他の経済事情の変動によって家賃が不相当になった場合も、賃料の増減を請求できると定められています。 例えば長年家賃を据え置いている物件では、契約当初と比べて物価水準が変わっていることがあります。家賃額そのものは変わっていなくても、物価が上昇すれば、同じ金額で得られる実質的な価値は下がります。その結果、現在の家賃が経済状況に見合わなくなるケースがあるでしょう。 ただし、経済事情の変動を理由にする場合は、一時的な事情ではなく、継続的な物価上昇や維持コストの増加などを説明できることが求められます。感染症の一時的な流行や短期的な景気変動だけでは、家賃改定の理由として十分と判断されにくいケースもあるため、根拠となる資料を整理しておくことが大切です。 リノベーションや共用部の設備改善で物件価値が高まっている リノベーションや共用部の設備改善によって物件価値が高まっている場合も、家賃を見直す理由になります。特に前の入居者が退去した後に原状回復だけではなくリノベーションを行い、室内の使いやすさやデザイン性を高めた場合は、新たな募集時に家賃を上げやすくなります。 例えば1Kで不足しやすい収納を補うために壁面収納を設置したり、ターゲットを新婚世帯やDINKSに広げるために間取りを変更したりするケースなどです。設備や間取りが入居者ニーズに合えば、従来より高い家賃でも選ばれやすくなるでしょう。 またエントランスや共用廊下のリニューアル、無料インターネットの導入、屋根付き駐輪場や宅配ボックスの設置など、共用部の改善も家賃見直しの材料になります。入居者の利便性や満足度につながる設備投資であれば、値上げ交渉の際にも納得感を得やすくなります。 ただし、既存の入居者に対して家賃の値上げを交渉する場合は、入居者自身がその改善によるメリットを実感できるかどうかがポイントです。リノベーションや設備改善を理由にする際は、どのような点が改善され、入居者にどのような利便性があるのかを具体的に説明しましょう。 家賃の値上げ交渉で正当な理由として認められないケース 家賃の値上げ交渉を検討する際は、不要なトラブルを避けるためにも正当な理由として認められにくいケースも理解しておきましょう。 オーナーの個人的な都合 賃貸借契約書に特約が明記されている 入居者の合意なく一方的に値上げしようとしている それぞれのケースについて解説します。 オーナーの個人的な都合 オーナーの個人的な都合だけを理由にした家賃の値上げは、正当な理由として認められにくいです。 例えば「収益をもっと増やしたい」「ローン返済が厳しくなった」「他の支出が増えた」といった事情は、オーナー側の経営上・生活上の都合に当たります。こうした理由だけでは、現在の家賃が周辺相場に対して不相当であることや経済事情の変動によって家賃改定が必要であることを説明しにくいでしょう。 もちろん、不動産投資では収益性の確保も大切です。しかし家賃の値上げ交渉を行う際は、オーナーの都合ではなく、周辺相場との乖離や税負担・維持管理費の増加など、客観的な根拠を入居者に示す必要があります。 賃貸借契約書に特約が明記されている 賃貸借契約書に「一定期間は賃料を増額しない」といった特約が明記されている場合、その期間中の値上げは認められにくくなります。借地借家法第32条では、現在の家賃が不相当になった場合に賃料の増減を請求できるとされていますが、一定期間は建物の賃料を増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従うとされています。 そのため家賃の値上げを検討する際は、まず賃貸借契約書の内容を確認しましょう。更新時期や賃料改定に関する条項、増額しない特約の有無を把握した上で、交渉できるタイミングや条件を整理しておく必要があります。 入居者の合意なく一方的に値上げしようとしている 家賃の値上げは、オーナーが通知すれば自由に変更できるものではありません。原則として、入居者との合意が必要です。 借地借家法では、現在の家賃が不相当になった場合に賃料の増額を請求できます。ただし、請求しただけで直ちに新しい家賃が確定するわけではなく、入居者が応じない場合は協議や法的手続きによって解決を図ることになります。増額について協議が整わない間は、入居者は相当と認める額を支払えば足りるとされています。 そのため、入居者の合意を得ないまま一方的に家賃を引き上げたり、説明不足のまま新しい金額を請求したりするのは避けるべきです。値上げ交渉を行う際は、借地借家法の原則に沿って、理由や根拠を丁寧に説明し、入居者との合意形成を目指しましょう。 管理会社と連携して家賃の値上げ交渉をする流れ 不動産投資を副業で行っている方の多くは、自主管理ではなく管理会社に物件管理を委託しているでしょう。そのため家賃の値上げを検討する際も、管理会社と連携しながら進めるケースが一般的です。 管理会社は、近隣の賃料相場や入居者対応の実務に詳しいため、値上げ額の妥当性や伝え方について相談しやすい存在です。家賃の値上げを行う際は、入居者とのトラブルを避けるためにも、管理会社などのプロの力を借りながら慎重に進めましょう。 ここでは、管理会社と連携して家賃の値上げ交渉を進める流れを解説します。 1.近隣の賃料相場をデータで把握する まずは、現在の家賃が周辺相場と比べて適正かどうかを確認します。不動産ポータルサイトや管理会社が保有する募集データなどを活用し、同じエリアで条件が近い物件の家賃水準を調べましょう。 比較する際は、所在地だけではなく築年数や専有面積、間取り、駅からの距離、設備、階数、管理状態なども見る必要があります。条件が大きく異なる物件と比較しても、入居者に納得してもらえる根拠にはなりにくいためです。 また入居者側も、自分で相場を調べた上で交渉してくる可能性があります。オーナー側も複数のポータルサイトや類似物件の募集情報を確認し、客観的なデータを用意しておくと、値上げの根拠を説明しやすくなります。 2.値上げの正当な理由と条件を管理会社とすり合わせる 次に、家賃を値上げしたい理由と条件を管理会社とすり合わせます。周辺相場より家賃が低いのか、固定資産税や管理コストが増えているのか、修繕や設備改善によって物件価値が高まっているのかなど、値上げの根拠を整理しましょう。 管理会社は地域の家賃相場や入居者の反応を把握しているため、希望する値上げ額が市場価格と比べて妥当かどうかについて意見をもらえます。オーナーが希望する金額と、入居者に受け入れられやすい金額に差がある場合は、現実的な落としどころを考えることも必要です。 また固定資産税の増額通知、修繕費の見積書、周辺の家賃相場データなど、根拠となる資料も準備しておきましょう。併せて「いつから値上げするのか」「いくら値上げするのか」「入居者への説明資料を誰が用意するのか」なども管理会社と決めておくと、交渉を進めやすくなります。 3.管理会社から入居者へ丁寧に説明してもらう 値上げの理由や条件を整理できたら、管理会社を通じて入居者へ通知します。通知では、変更後の家賃額や適用開始時期だけではなく、値上げをお願いする理由も分かりやすく伝えることが大切です。 家賃の値上げは口頭だけで伝えるのではなく、書面で通知しましょう。口頭のみでは「言った・言わない」のトラブルになりやすく、内容が正確に残りません。通知書を作成し、値上げの理由や改定後の賃料、適用開始日、回答期限などを明記しておきます。文面が強すぎると入居者に不安や反発を与える可能性があるため、管理会社と相談しながら、丁寧な表現を心掛けましょう。 なお、入居者と直接交渉する行為は、非弁行為に該当するため管理会社では行えません。管理会社が担うのは通知や説明、入居者の意向確認のみになるため、条件調整が難航する場合は弁護士などの専門家への相談も検討してください。 4.相手の事情や反応を踏まえて着地点を探る 家賃の値上げ交渉では、一方的に条件を伝えるだけではなく、入居者の事情や反応を踏まえて着地点を探ることも欠かせません。入居者にとって家賃の値上げは毎月の支出増につながるため、すぐに受け入れてもらえないケースもあります。 例えば、値上げ額が大きい場合は段階的に引き上げる、適用開始時期を数カ月後にする、更新時期に合わせて改定するなど、入居者が受け入れやすい条件を検討する方法があります。状況によっては、一時的に据え置く代わりに次回更新時に改めて協議する、といった対応も考えられるでしょう。 また家賃の金額だけではなく、値上げの開始日や支払い方法についても合意が必要です。管理会社と入居者の反応を共有しながら、双方にとって無理のない落としどころを探りましょう。 5.合意内容は必ず書面で残す 入居者と合意に至った場合は、合意内容を必ず書面で残しましょう。口頭で合意しただけでは、後から認識の違いが生じる可能性があります。 書面には変更前の家賃と新しい家賃、適用開始日、支払い方法、その他交渉で決まった条件などを明記します。一般的には「賃料変更合意書」や「覚書」を作成し、オーナーと入居者の双方で署名・捺印を行います。 書面を残しておけば、将来の誤解や紛争を防ぎやすくなります。管理会社にも控えを共有し、次回更新時や入金管理の際に確認できるようにしておきましょう。 家賃の値上げを検討しやすいタイミング 家賃の値上げ交渉を行うには、周辺相場の調査や根拠資料の準備、管理会社とのすり合わせ、入居者への通知・説明など、複数のステップが必要です。思い立ってすぐに家賃を変更できるわけではないため、検討を始めるタイミングも重要になります。 タイミングを誤ると、入居者に十分な説明ができなかったり交渉期間が短くなったりして、トラブルにつながる恐れがあります。ここでは、家賃の値上げを検討しやすい主なタイミングを3つご紹介します。 契約更新の4〜5カ月前 退去後に新たな募集を行うとき 周辺相場や維持コストが変化したとき 契約更新の4〜5カ月前 既存の入居者に家賃の値上げを交渉する場合は、契約更新の4〜5カ月前を目安に検討を始めるとよいでしょう。 家賃の値上げ通知については、法律上「何カ月前までに通知しなければならない」といった明確な期限が定められているわけではありません。しかし、契約満了や更新の直前に突然値上げを伝えると、入居者の不信感を招きやすく、交渉がこじれる原因になります。 一般的には、契約満了の2〜3カ月前までに書面で通知するケースが多いです。しかし実際には、通知前に周辺相場の調査や管理会社との打ち合わせ、値上げ額の検討、通知書の作成などを行う必要があります。そのため、通知の2〜3カ月前ではなく、さらに余裕を持って4〜5カ月前から準備を始めておくのがおすすめです。 また早めに通知をしておけば、入居者が値上げに納得できず引っ越しを検討する場合、次の物件を探す時間を確保できます。オーナー側にとっても、新たな入居者を募集する準備期間を確保しやすくなるでしょう。 退去後に新たな募集を行うとき 既存の入居者が退去して空室になったタイミングも、家賃を見直しやすい時期です。新たな入居者を募集する段階であれば、入居者との値上げ交渉が不要なため、周辺相場や物件の状態に合わせて募集賃料を設定しやすくなります。 特に、退去後に原状回復だけではなくリノベーションや設備交換を行う場合は、賃料を見直すきっかけになります。室内の使い勝手やデザイン性、設備の利便性が高まれば、従来より高い賃料でも入居希望者に選ばれやすくなる可能性があります。 ただし募集賃料を高く設定しすぎると、空室期間が長引く恐れがあります。退去後に家賃を上げる場合も、周辺の類似物件や成約状況を確認し、相場から大きく外れない範囲で設定することが大切です。 周辺相場や維持コストが変化したとき 周辺相場や維持コストが変化したタイミングも、家賃の値上げを検討しやすい時期です。 例えば、物件周辺で再開発が進んだり新しい駅や商業施設ができたりすると、エリアの利便性が高まり、周辺の家賃相場が上昇することがあります。現在の家賃が周辺相場より低くなっている場合は、相場との差を根拠に見直しを検討できるでしょう。 またインフレによって修繕費や管理費、資材費、人件費などが上がった場合や、地価上昇に伴って固定資産税・都市計画税の負担が増えた場合も、家賃を見直すきっかけになります。こうしたコスト増はオーナーの努力だけでは避けにくいため、先述した通り、合理的な理由として説明しやすいケースです。 固定資産税評価額の評価替えが行われるタイミングや、再開発の住民説明会が開催されるタイミングがあれば、管理会社と家賃の値上げについて相談しましょう。また、投資用物件のあるエリアの市況や管理費用の推移を定期的に確認しておくことも重要です。 家賃の値上げ交渉を成功させるポイント 入居者との合意形成ができ、家賃を増額できれば、毎月の家賃収入が増え、キャッシュフローの改善につながる可能性があります。家賃の増額を成功させるためにも、以下のポイントに気を付けながら準備を進めましょう。 値上げ額は入居者にとって無理のない範囲にする 入居者にもメリットがある条件を検討する 書面で事前に通知し、必要に応じて口頭でも誠意を示す 値上げ額は入居者にとって無理のない範囲にする 家賃の値上げ額は、入居者にとって無理のない範囲に設定することが重要です。 周辺の家賃相場と現在の設定額に大きな差がある場合でも、いきなり相場水準まで一気に引き上げると、入居者の不信感や退去につながる可能性があります。例えば、現在の賃料が周辺相場より3万円安いからといって、次回更新時に一度で3万円の値上げを求めると、入居者にとっては大きな負担になります。 値上げ幅が大きくなる場合は、契約更新ごとに数％ずつ段階的に増額するなど、入居者の負担感を軽減する方法を検討しましょう。無理のない範囲で見直すことで、入居者との関係を保ち、空室リスクを避けながら、家賃を適正水準に近づけられます。 入居者にもメリットがある条件を検討する 家賃の値上げ交渉では、オーナー側の事情だけではなく、入居者にとってのメリットも併せて提示すると、納得してもらいやすくなります。 例えば、古くなったエアコンや給湯器を交換する、インターネット環境を整える、防犯設備を見直すなど、住みやすさにつながる改善を行う方法があります。また次回の更新料を1回分無料にする、値上げ開始時期を数カ月後にするなど、金銭的な負担を和らげる条件を提示するのも選択肢です。 入居者は、家賃が上がるなら引っ越した方がよいのではないかと考えることがあります。そのため、値上げ後も住み続けるメリットを感じてもらえるかが重要です。引っ越しにかかる敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し代などと比較して、現在の物件に住み続ける方が負担を抑えられると伝えられれば、交渉が進みやすくなるでしょう。 書面で事前に通知し、必要に応じて口頭でも誠意を示す 先述した通り、家賃の値上げを申し入れる際は、事前に書面で通知しましょう。通知書には、値上げ後の家賃額や適用開始日の他に、値上げに至った経緯や理由も分かりやすく記載します。オーナー側の要望を一方的に押し付けるのではなく、入居者に失礼のない丁寧な文面にすることが大切です。 書面で通知すれば、後から「聞いていない」「内容が違う」といった認識違いを防ぎやすくなります。日本郵便の内容証明のように、いつ、どのような内容の文書を送ったかを証明するサービスを利用するのも方法の一つです。 また書面だけではなく、必要に応じて管理会社経由で口頭でも補足説明をしてもらうと、入居者の不安を和らげやすくなります。日頃から住んでいただいていることへの感謝を伝えた上で、やむを得ず家賃の見直しをお願いしたい理由を丁寧に説明してもらいましょう。 なお、家賃の値上げ交渉の成否は日頃の管理状況にも左右されます。共用部の清掃が行き届いているか、設備トラブルや入居者からの連絡に小まめに対応しているかといった印象は、交渉時の受け止め方にも影響します。普段から丁寧な管理を続けておくことが、家賃見直しの交渉を進めやすくする土台になるでしょう。 家賃の値上げにはリスクもある？ 家賃の値上げ交渉は、毎月の収入改善につながる可能性がある一方で、いくつかのリスクも伴います。そのため家賃の値上げを検討する際は、収益改善のメリットだけではなく、想定されるリスクも理解した上で判断することが大切です。ここでは、家賃の値上げ交渉で注意したい主なリスクを解説します。 退去される可能性がある 先述した通り、家賃の値上げによって入居者が退去してしまう可能性があります。特に、値上げ額が大きい場合や、値上げの理由について十分な説明がない場合、入居者が「この家賃なら別の物件に引っ越した方がよい」と判断することもあるでしょう。 入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで空室期間が発生します。空室中は家賃収入が途切れる一方で、ローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などの支払いは続きます。不動産投資では家賃収入をローン返済の原資としているケースも多いため、空室が長引けば自己資金の持ち出しが増えたり、返済計画に影響が出たりする恐れがあります。 また新たな入居者を募集する際には、広告費や原状回復費、設備交換費などが発生することもあります。家賃を上げられたとしても、退去によって空室期間や募集コストが増えれば、結果的に収支が悪化する可能性もあるため注意が必要です。 こうしたリスクを避けるためにも先述したポイントを踏まえて、丁寧に交渉を進めましょう。 値上げに応じてもらえず法定更新となる可能性がある 契約更新のタイミングに合わせて家賃の値上げ交渉を行う場合、更新期日までに入居者と合意できないと、借地借家法第26条に基づき、従前の条件のまま契約が更新される可能性があります。これを「法定更新」と呼びます。 法定更新後は、原則として期間の定めのない賃貸借契約となります。そのため更新直前に家賃の値上げを申し入れても、入居者との合意が間に合わなければ、以前の家賃のまま契約が継続してしまう点に注意が必要です。さらに法定更新になると、次回更新という明確な区切りがなくなるため、更新料の扱いや今後の条件変更に影響する場合があります。 もちろん法定更新となった後でも、借地借家法第32条に基づき、現在の家賃が不相当であるといえる事情があれば、賃料増額を請求できる可能性はあります。 しかし、入居者が応じない場合は協議が長引いたり、調停・訴訟などの手続きが必要になったりすることもあるため、実務上の負担は小さくありません。 こうしたリスクを避けるためにも、家賃の値上げ交渉は更新直前に慌てて行うのではなく、余裕を持って準備することが大切です。周辺相場や税負担、維持管理コストなどの根拠を整理し、管理会社と連携しながら、入居者に納得してもらいやすい形で進めましょう。 家賃を適正な水準に見直し、収益改善を図って次の投資につなげましょう 家賃の値上げは、毎月の賃料収入を増やし、不動産投資のキャッシュフローを改善する方法の一つです。家賃収入が増えれば、管理費や修繕費などの運用コストをカバーしやすくなるだけではなく、予期せぬ修繕や空室リスクへの備えも確保しやすくなります。 ただし、家賃の値上げはオーナーの判断だけで一方的に進められるものではありません。周辺相場や税負担、管理コストの上昇など、入居者に説明できる合理的な理由を整理し、増額幅やタイミングを慎重に検討する必要があります。入居者との合意形成を目指すには、地域の賃貸事情に詳しい管理会社と連携し、納得してもらいやすい形で交渉を進めることが大切です。 エスリード株式会社は、関西エリアに密着し、30年以上にわたって新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた不動産デベロッパーです。入居率99.4％の実績に加え、豊富な経験に基づくノウハウを生かし、物件選定から購入後の賃貸管理までトータルでサポートしています。 家賃を適正な水準に見直しながら安定した収益を確保したい方や、物件購入後のフォローも継続的に依頼したい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
積算価格とは？ 実勢価格との違いや計算方法、不動産投資で重要な理由を解説
不動産投資を検討する際「物件価格は妥当なのか」「金融機関からどのくらい融資を受けられるのか」と気になる方は多いでしょう。その判断材料の一つになるのが、積算価格です。 積算価格とは、不動産の土地と建物の価値をそれぞれ評価し、合算して算出する価格のことです。物件そのものが持つ資産価値を把握しやすく、金融機関の担保評価や融資判断でも参考にされることがあります。 一方で、積算価格が高いからといって、必ずしも投資に適した物件とは限らない点に注意が必要です。市場で売買される際の実勢価格や家賃収入などの収益性、周辺の賃貸需要、将来的な売却可能性なども併せて確認する必要があります。 本記事では積算価格の意味や実勢価格との違い、計算方法を分かりやすく解説します。併せて投資判断に活用する際の注意点も紹介するので、物件選びや資金計画を考える際の参考にしてください。 suggest2 積算価格とは、不動産の土地と建物の価値をそれぞれ評価し、合算して算出する評価額のこと 不動産の価格を表す指標には積算価格や実勢価格、収益価格などがあり、それぞれの特徴を理解した上で使い分けることが大切 投資判断をする際は、積算価格だけではなく、実勢価格や収益性、賃貸需要、将来的な売却可能性なども併せて確認する必要がある 積算価格とは？ 積算価格とは、対象となる不動産の「土地」と「建物」の価値をそれぞれ評価し、合算して算出する価格のことです。「現在と同じ土地を購入し、同じ建物をもう一度建てた場合、いくらかかるのか」という原価法の考え方を基に算出されます。 土地と建物を分けて考えるため、物件そのものが持つ資産としての価値を把握しやすい評価方法です。特に金融機関が不動産を担保として評価する際や、不動産投資ローンの融資判断を行う際に参考にされることがあります。 積算価格と実勢価格の違い 不動産投資を検討していると、積算価格の他に「実勢価格」という言葉を目にすることがあります。どちらも不動産の価格を示す言葉ですが、算出の考え方や使われる場面は異なります。 ここでは両者の違いを詳しく見ていきましょう。 積算価格は「評価額」、実勢価格は「実際に売買される価格」 積算価格は路線価や地価公示価格、再調達価格などを基に算出される理論上の評価額です。先述した通り、土地と建物を分けて評価してそれぞれの価値を積み上げて計算するため、物件そのものの資産価値を表す価格となります。ただし、積算価格は客観的な基準に沿って算出されるため、景気や需要の変化といった市場の動向を直接反映しにくいといった側面もあります。 一方、実勢価格は実際に市場で売買が成立する価格のことです。売り手と買い手の交渉や景気動向、金利、需給バランス、周辺エリアの人気などによって変動します。そのため、同じ物件でも売却する時期や市場環境によって価格が変わる可能性があります。 積算価格は物件の資産価値を把握するための評価額、実勢価格は実際の売買や市場動向を反映した時価に近い価格と整理すると分かりやすいでしょう。 家賃収入が目的なら積算価格を重視した方が良い 不動産投資の目的が老後の資産形成などの場合、物件を長く保有しながら安定して賃料を得ることが前提になります。このようなケースでは、物件の収益性と併せて積算価格を確認しておきましょう。 長期的な運用を考える上では、新築や築浅物件は検討に入りやすい選択肢の一つです。こうした物件は人気が高く物件価格も高くなりやすいため、購入時に無理のない範囲で融資を受けられるかどうかがポイントになります。積算価格が高い物件であれば、金融機関から見て担保価値があると評価されやすく、希望する融資額に近づけやすいでしょう。 また家賃収入を目的に長期保有を考える場合は、収益性も重要な指標の一つです。借入額や金利、返済期間によって月々のキャッシュフローが変わるので、購入時の融資条件を踏まえて投資目的を達成できる収益性を確保できるか確認しておきましょう。 一方節税を重視している場合は、オーナー自身の課税所得金額や計上できる減価償却費の額などが判断材料になります。投資目的によって物件価格を見る際のポイントは異なるため、まずは何のために不動産投資を行うのかを整理することが重要です。 投資判断では実勢価格や収益性も併せて確認することが大切 積算価格と実勢価格を比較すれば、その物件が割高なのか、割安なのかを判断する材料になります。 例えば実勢価格が積算価格を大きく上回っている場合、土地や建物の評価額だけではなく、立地の良さや周辺環境、エリアの人気、将来性などが価格に反映されている可能性があります。反対に実勢価格が積算価格を下回っている場合は、価格面では割安に見えることもありますが、賃貸需要や物件状態に課題がないか確認が必要です。 このように不動産投資では、積算価格だけで投資判断を行うのではなく、実勢価格や収益性も併せて確認することが大切です。将来得られる家賃収入から逆算した収益や実質利回り、市場の動向、周辺の賃貸需要などを総合的に見ることで、投資として成り立つかどうかを、判断しやすくなります。 積算価格の計算方法 積算価格は、基本的に「土地の価格＋建物の価格」で求めます。ここでは、土地と建物それぞれの価格をどのように計算するのか、具体例を交えながら見ていきましょう。 土地の価格は路線価や地価公示価格などを基に計算する 土地の積算価格は、一般的に路線価や地価公示価格などを基に算出します。計算式は以下の通りです。 土地の積算価格 = 路線価や地価公示価格などを基にした1㎡当たりの土地の価格 × 土地の面積 例えば、1㎡当たりの土地単価が100万円、土地面積が20㎡の場合、土地の価格は以下のように計算できます。 100万円×20㎡＝2,000万円 ただし、実際の土地評価では、基準となる単価に面積を掛けるだけで正確な価格を求められるとは限りません。土地の形状や接道状況、周辺環境などによって、評価額が調整されるためです。 例えば、角地や二面道路に面している土地は利便性が高いと評価され、価格が加算される場合があります。一方、旗竿地や不整形地、接道幅が狭い土地などは、使い勝手や建築上の制約があるため、評価が下がることがあります。 このように土地の積算価格を算出する際は、路線価や地価公示価格などの基準価格に加え、土地の個別条件を反映した補正も考慮する必要があります。簡易的な試算をするなら単価と面積を使って計算できますが、より正確に把握したい場合は、不動産会社や専門家に確認するとよいでしょう。 建物の価格は再調達価格と残存耐用年数を基に計算する 建物の積算価格は、現在同等の建物を新築した場合にかかる費用を基に、築年数による価値の減少を反映して算出します。一般的には、以下の式で求めます。 建物の積算価格 = 再調達価格 × 延床面積 × （残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数） 再調達価格とは、同じ構造・規模の建物を現在新しく建てる場合に必要な1㎡当たりの建築単価のことです。建物の構造によって目安となる単価が変わります。 国税庁が公表している、令和6年分用の地域別・構造別の工事費用（1㎡当たり）は以下の通りです（※1）。 （単位：円） table2 地域 木造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造 全国平均 207,000 318,000 304,000 294,000 東京都 217,000 349,000 385,000 354,000 大阪府 207,000 353,000 304,000 294,000 愛知県 207,000 318,000 304,000 294,000 兵庫県 207,000 341,000 304,000 294,000 延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積のことです。投資用マンションの一室を簡易的に試算する場合は、専有面積を用いて計算するケースもあります。 残存耐用年数は、法定耐用年数から築年数を差し引いた年数です。法定耐用年数とは、建物の構造ごとに定められている耐用年数のことで、例えば鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年、木造の住宅用建物は22年とされています（※2）。 築年数が浅いほど残存耐用年数は長くなり、建物の評価額も高くなりやすいです。反対に、築年数が経過するほど残存耐用年数は短くなり、建物部分の積算価格は下がりやすくなります。 ※1参考：国税庁.「地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和6年分用】」.（参照：2026-06-04）. ※2参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」.（参照：2026-06-04）. 積算価格の計算例 先述した計算方法で、以下の条件の物件の積算価格を試算してみましょう。 【前提条件】 table2 項目 条件 路線価 1㎡当たり100万円 土地面積 20㎡ 建物所在地 大阪府 建物構造 鉄筋コンクリート造マンション 専有面積 60㎡ 築年数 10年 再調達価格 30.4万円/㎡ 法定耐用年数 47年 まず、土地の評価額を計算します。 100万円×20㎡＝2,000万円 次に、建物の評価額を計算します。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年で、築年数が10年の場合、残存耐用年数は37年です。 30.4万円 × 60㎡ × ｛（47年 – 10年） ÷ 47年｝ = 約1,436万円 最後に、土地と建物の評価額を合算します。 2,000万円 + 約1,436万円 = 約3,436万円 この条件での積算価格は、約3,436万円となります。 ただし、これはあくまで簡易的な計算例です。実際の評価では、土地の形状や接道状況、建物の状態、金融機関ごとの評価基準などによって金額が変わることがあります。積算価格は目安として活用しつつ、正確な評価は不動産会社や金融機関などに確認しましょう。 積算価格が不動産投資で重要とされる理由 先述した通り不動産投資を検討する際、さまざまな指標や条件を総合的に見る必要がありますが、中でも積算価格は重要度の高い指標の一つです。特に、金融機関から融資を受けて物件を購入する場合は、積算価格が融資額や自己資金の考え方に影響することがあります。 ここでは、不動産投資で積算価格が重要とされる主な理由を解説します。 金融機関の融資額の目安になる 積算価格が重要とされる理由の一つは、金融機関の融資額を判断する際の目安になるためです。 金融機関は不動産投資ローンの審査を行う際、契約者の年収や勤務先、信用情報などに加え、購入する物件の担保価値も確認します。万が一返済が滞った場合に、物件を売却してどの程度の資金を回収できるかを判断する必要があるためです。 その際、土地と建物の価値を基に算出される積算価格は、客観的な担保価値を確認する材料になります。積算価格が高い物件は、金融機関から担保価値があると評価されやすく、融資金額の増額や金利優遇につながる可能性があります。 自己資金の考え方に影響する 積算価格は、自己資金をどの程度用意する必要があるかを考える際にも関係します。 物件を購入する際、購入価格の全額を融資で賄えるとは限りません。金融機関によって基準は異なりますが、融資額の上限を積算価格の70〜80％程度とするケースがあります。 例えば積算価格が低い物件では、担保価値があまりないと見なされ、希望する融資額に届かない場合があります。不足分を補うために、頭金を多めに用意しなければならないこともあるでしょう。 一方積算価格が高い物件であれば、金融機関の担保評価を得やすくなり、頭金に充当するはずだった自己資金の負担を抑えられます。結果として、手元資金を残したまま運用を始めやすくなります。 このように購入時の資金計画にも影響するため、物件価格だけではなく積算価格を踏まえてどの程度の融資を受けられるのか、自己資金をどれくらい用意する必要があるのかを確認しておきましょう。 積算価格を参考にする際の注意点 積算価格はあくまでも指標の一つであるため、投資判断を行う際は、以下の注意点に留意しましょう。 市場環境や物件の立地によって実勢価格と乖離することがある 築年数の経過で建物の積算価格は下がりやすい 積算価格の高い物件が必ずしも良いとは限らない 市場環境や物件の立地によって実勢価格と乖離することがある 積算価格における土地の評価では、利便性や将来性などプラスに働く評価も、土地の形のいびつさや接道条件の悪さ、周辺に嫌悪施設があるといったマイナスの評価も十分に反映しきれません。 そのため土地の個性によっては、実際の取引価格である実勢価格とは一致しない可能性があります。このズレを見落としてしまうと、積算価格だけを見て割安だと判断した物件が、実際には割高だったり、売却価格が伸びにくい物件を購入してしまったりする恐れがあります。 投資判断をする際は、必ず積算価格と実勢価格の両方を確認し、乖離がある場合はその理由を見極めましょう。 実勢価格が積算価格を大きく上回る場合、売却時に買い手が付きにくくなる可能性がある 都心へのアクセスが良い、駅から近い、周辺で再開発が進んでいる、ブランドマンションとして評価されているなどの理由から、実勢価格が積算価格を大きく上回る物件もあります。特に新築や築浅のうちは融資を利用しやすいこともあり、賃貸需要や将来性を反映した高い価格で購入されるケースもあるでしょう。 しかし実勢価格が積算価格を大きく上回る物件は、売却時に注意が必要です。金融機関は融資額を判断する際、積算価格などを基に担保価値を評価します。そのため、次の買い手が物件を購入しようとしても、実勢価格に近い額の融資を受けられない可能性があるのです。 買い手が実勢価格と融資額の差を埋められるほど十分な自己資金を用意できれば問題ありませんが、自己資金の負担が大きくなります。結果として購入できる人が限られ、希望価格で売却しにくくなることもあるでしょう。 そのため、購入時から積算価格と実勢価格の差を確認しておき、出口戦略まで考えておく必要があります。 築年数の経過で建物の積算価格は下がりやすい 建物の積算価格は、再調達価格や延床面積に加え、法定耐用年数と築年数を用いて算出されます。築年数が経つほど残存耐用年数は短くなるため、建物部分の評価額は下がりやすくなります。 例えば、鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年です。築年数が浅い物件であれば残存耐用年数が長く、建物の積算価格も高く出やすいです。一方、築年数が進むほど評価額は下がり、法定耐用年数を超えた建物は、基本的に建物部分の評価額が0円として扱われます。 そのため築古物件は土地の評価額が高くても、建物部分の積算価格が低く出る場合があります。金融機関の担保評価にも影響するため、築年数が経過した物件を購入・売却する場合は、注意しましょう。 積算価格の高い物件が必ずしも良いとは限らない 積算価格が高い物件は、資産価値や担保価値の面では評価されやすい傾向にあります。しかし積算価格が高いからといって、不動産投資として必ず良い物件とは限りません。なぜなら積算価格は、土地や建物の「資産としての価値」を示す指標ではあるものの、物件の収益性を直接示すものではないからです。 例えば、地方で土地面積が広い物件は、積算価格が高く出る場合があります。しかしそのエリアに十分な賃貸需要がなければ、空室が続き、家賃収入を安定して得られない可能性があります。反対に、都心部のマンションは土地の持分が少ないため積算価格が低く出やすいものの、賃貸需要が高く、家賃収入が安定していれば、投資対象になり得るでしょう。 収益性を確認したい場合は、積算価格だけではなく、収益還元法による評価も参考にしてください。収益還元法とは、将来得られる家賃収入を基に不動産の価値を算出する方法です。物件がどれだけ収益を生むかを確認したい場合に活用されます。実際の賃貸需要や周辺環境、将来のエリア動向、収益性などを総合的に確認することで、ご自身の投資目的に沿った物件かどうかを判断しやすくなります。 積算価格の仕組みを理解し、投資判断に役立てましょう 積算価格は、土地と建物の価値を基に算出される評価額であり、不動産投資における物件の資産価値を把握するための指標の一つです。金融機関の担保評価や融資判断でも参考にされるため、融資の受けやすさや自己資金の考え方にも関わります。 また積算価格と実勢価格を比較することで、物件価格の妥当性を判断する材料にもなります。実勢価格が積算価格を大きく上回っている場合は、立地や将来性が価格に反映されている可能性がある一方、売却時に買い手が十分な融資を受けにくく、売却に時間がかかることもあるでしょう。 実際に物件を選ぶ際は、積算価格を一つの目安としながら、実勢価格や収益性、周辺の賃貸需要、エリアの将来性なども含めて総合的に判断することが大切です。複数の視点から確認することで、ご自身の投資目的に合った物件かどうかを見極めやすくなります。 エスリード株式会社では、大阪をはじめとする関西エリアを中心に、新築分譲マンションの開発・販売を手がけています。グループ全体で物件選定から購入後の運用、管理、売却までトータルでサポートしているため、積算価格や収益性を踏まえて不動産投資を検討したい方は、ぜひエスリードへご相談ください。
一物四価とは？ 4つの価格の役割と不動産投資で重視すべきポイントを解説
不動産投資を検討する際、「この物件価格は相場と比べて高いのか」「将来どのくらいで売却できそうか」「保有中の税金はいくらかかるのか」と気になる方は多いでしょう。こうした不動産の価値や税負担を把握する上で知っておきたいのが、一物四価です。 一物四価とは、一つの土地に対して「実勢価格」「地価公示価格」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」という4つの価格が存在することを指します。同じ土地であっても、売買価格を知りたいのか、税金を計算したいのかなど、目的によって確認すべき価格は変わるのです。特に不動産投資では、投資判断をする際に複数の物件価格や周辺の賃貸需要、収益性、将来のエリア動向なども併せて確認する必要があります。 本記事では、一物四価の意味や4つの価格の役割、価格が複数存在する理由を解説します。不動産投資で物件購入前・購入後に確認したい価格や、一物四価を見る際の注意点も紹介するので、物件価格の見方を知りたい方はぜひ参考にしてください。 suggest2 一物四価とは、一つの土地に対して「実勢価格」「地価公示価格」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」という4つの価格が存在すること 不動産投資では、物件購入前に売買価格の妥当性を判断する際は実勢価格や地価公示価格、購入後に相続時の評価額や税金を確認する際は相続税評価額（路線価）や固定資産税評価額など、場面によって確認すべき価格が異なる 一物四価は土地価格や税負担を把握する際の目安になる一方、投資判断では収益性や賃貸需要、周辺の取引事例なども併せて確認する必要がある 一物四価とは？ 一物四価とは、一つの不動産、主に土地に対して、異なる4つの価格が存在することを指します。具体的には「実勢価格」「地価公示価格」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」の4つです。 土地には定価がないため、一つの土地に目的に応じた複数の価格が設けられているのです。それぞれの価格の基準日や公表時期、決定者、評価の目安をまとめると、以下のようになります。 table2 価格の種類 主な用途 基準日 公表時期・確認時期 決定者 評価の目安 実勢価格 実際の売買価格の目安 取引時点 取引ごとに変動 売り手・買い手の合意 地価公示価格の110〜140％程度 地価公示価格 土地取引や公共事業の基準 毎年1月1日 毎年3月頃 国土交通省 土地価格の公的な基準 相続税評価額（路線価） 相続税・贈与税の計算 毎年1月1日 毎年7月頃 国税庁 地価公示価格の80％程度 固定資産税評価額 固定資産税・都市計画税などの計算 1月1日 3年に一度評価替え／納税通知書は毎年4〜6月頃 市町村、東京23区は東京都 地価公示価格の70％程度 ただし、評価の目安に記載の割合はあくまで概算の数値です。土地の立地や形状、接道状況、市場環境などによって、実際の価格は変動します。ここからは、それぞれの価格の意味や役割、確認方法について見ていきましょう。 実勢価格｜実際に市場で売買される価格 実勢価格とは、実際に買い手と売り手の合意によって市場で取引が成立した価格のことです。「時価」と呼ばれることもあり、不動産売買において最も実態に近い価格といえます。 実勢価格は、市場の需要と供給のバランスや、売主・買主それぞれの事情によって変動します。例えば売主が早く売却したい場合は価格が下がりやすく、反対に人気エリアで買い手が多い不動産は価格が上がりやすくなります。接道状況や土地の形状、周辺環境、駅からの距離なども、実勢価格に影響する要素です。 売却価格は、近隣の取引事例や土地の条件、売主の希望価格、売却時期などを踏まえて設定されます。その後、買主から価格交渉が入るケースもあり、最終的に双方が合意した価格が実勢価格となります。 公示価格を基準にした場合、実勢価格の目安は地価公示価格の110〜140％程度です。都市部の人気エリアや整形地など、需要が集中する土地では、地価公示価格の1.2〜1.5倍以上で取引されるケースもあります。一方で、需要が弱いエリアや個別条件に課題がある土地では、地価公示価格を下回ることもあるでしょう。 実勢価格を調べる方法としては、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」があります。不動産情報ライブラリでは、エリアごとの不動産取引価格情報や成約価格情報を検索できます。周辺の取引事例を確認することで、対象エリアの売買価格の目安を把握しやすくなるでしょう。 地価公示価格｜国が公表する土地価格の基準 地価公示価格とは、国土交通省が毎年公表する土地価格の指標です。全国の都市計画区域などに設定された標準地について、毎年1月1日時点の正常な価格を評価し、3月頃に公表されます。地価公示価格は、一般の土地取引価格の目安になる他、公共事業で用地を取得する際の価格算定基準などにも使われます。全国共通の基準で公表されるため、エリアごとの土地価格の動向を把握する際にも役立つ指標です。 評価は、標準地1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を基に決定されます。そのため、公的で客観性のある価格として活用されています。 ただし、地価公示価格はあくまで標準地の価格です。先述したように実際の土地は、条件がそれぞれ異なります。そのため、個別の土地価格をそのまま正確に示すものではありません。 地価公示価格も、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確認できます。気になるエリアの価格推移を見れば、その地域の地価が上昇傾向にあるのか、横ばいなのか、下落しているのかを把握できるでしょう。 相続税評価額（路線価）｜相続税や贈与税の計算に使う価格 相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に基準となる価格です。一般的には「路線価」と呼ばれることが多く、国税庁が毎年1月1日時点の価格を評価し、7月頃に公表します。 路線価は、道路に面する宅地の1㎡当たりの価格のことです。相続や贈与によって土地を取得した場合は、この路線価を基に土地の評価額を計算します。路線価は、公示価格の80％程度を目安に設定されることが一般的です。ただし、全ての土地に路線価が設定されているわけではありません。郊外や山林など、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求める「倍率方式」が用いられます。 路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価図では道路ごとに価格が記載されており、対象地がどの道路に面しているかを確認することで、1㎡当たりの評価額を把握することが可能です。 なお、相続税や贈与税の計算では、土地の形状や面積、利用状況などによって補正が必要になることがあります。正確な税額を知りたい場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に確認しましょう。 固定資産税評価額｜固定資産税などの基準になる価格 固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際の基準となる価格です。各市町村が定めており、東京23区では東京都が評価を行います。固定資産税評価額は、原則として1月1日時点の価格を基準に評価されます。ただし、地価公示価格や路線価のように毎年評価額が見直されるわけではなく、3年に一度「評価替え」が行われる仕組みです。 固定資産税評価額は、公示価格の70％程度を目安に設定されることが一般的です。ただし、実際の評価額は土地の条件や建物の構造、築年数などによって異なります。 評価額は、毎年4〜6月頃に不動産所有者へ届く「固定資産税の納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できます。手元に課税明細書がない場合は、市区町村の役所や、東京23区であれば都税事務所へ問い合わせてみましょう。不動産を購入した後は、毎年の税負担を把握するためにも、固定資産税評価額を確認することが大切です。 基準地価格を加えた一物五価もある 一物四価に「基準地価格」を加えて、一物五価と呼ぶこともあります。基準地価格とは、各都道府県が選定した基準地について、1㎡当たりの価格を評価したものです。 地価公示価格が毎年1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価格は毎年7月1日時点の価格を基準にしています。9月下旬頃に公表されるため、地価公示価格だけでは把握しきれない年の途中の地価動向を確認する際に役立ちます。 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確認できるので、地価の上昇・下落トレンドをより細かく確認したい場合は、基準地価格も見ておくとよいでしょう。 なぜ一つの土地に4つの価格があるの？ 一つの土地に複数の価格があると聞くと「なぜ同じ土地なのに価格が一つではないのか」と疑問に感じる方もいるでしょう。ここでは土地に対して4つの価格が設けられている理由を、以下3つの観点から解説します。 使う目的が異なるため 役割が異なるため 更新頻度が異なるため 使う目的が異なるため 土地は、建物や商品とは異なり、同じ条件のものが二つとして存在しません。立地や面積、形状、接道状況などが土地ごとに異なるため、全国一律の定価を付けることが難しい資産です。 そのため「売買で使うのか」「公共事業の基準にするのか」「税金を計算するのか」など、目的に応じて、適した算出方法が設けられ、異なる価格が設定されているのです。 例えば不動産を売買する際は、実際に市場で取引される実勢価格が重視されます。買い手と売り手の合意によって価格が決まるため、需要と供給、売主の事情、買主の予算などが反映されやすい価格です。一方、公共事業で土地を取得する際には、客観的な基準となる公示価格が参考にされます。 このように、土地は使われる場面によって必要な価格が異なります。不動産投資の判断をする際の指標として物件価格を参考にする場合も、目的ごとに確認する価格を変える必要があるでしょう。 役割が異なるため 一物四価は、単に価格の種類が分かれているだけではなく、それぞれ役割も異なります。 実勢価格は、市場取引の実態を反映した価格です。実際にいくらで売買が成立したのかを示すため、不動産の購入・売却を検討する際の現実的な価格として参考になります。 地価公示価格は、公的な土地評価の基準となる価格です。一般の土地取引の目安になるだけではなく、公共事業の用地取得価格を算定する際の基準としても使われます。 一方、路線価や固定資産税評価額は、税金を公平に計算するための基準です。相続税や固定資産税などは多くの人に関わるため、評価の基準が不安定だと税負担にばらつきが生じてしまいます。そのため実際の取引価格の変動をそのまま反映するのではなく、地価公示価格を基にした一定の目安で評価されます。 このように、実勢価格は市場の価格、地価公示価格は公的な基準、路線価や固定資産税評価額は課税の基準として、それぞれ異なる役割を持っているのです。 更新頻度が異なるため それぞれの価格は、更新される頻度やタイミングも異なります。 実勢価格は、市場で実際に取引される価格のため、景気や金利、需要と供給、売り主・買い主の事情によって日々変動します。人気エリアで需要が高まれば上昇しやすく、反対に買い手が少ないエリアでは下がることもあるでしょう。 地価公示価格や路線価は毎年更新されます。地価公示価格は毎年1月1日時点の価格を基準に3月頃に公表され、路線価も毎年1月1日時点の価格を基準に7月頃に公表されます。 一方、固定資産税評価額は3年に一度の間隔で更新が行われるものです。毎年見直されるわけではないため、地価が大きく変動している局面では、実勢価格や公示価格との間に差が出ることがあります。 このように、価格ごとに更新頻度や基準日が異なることも、一つの土地に複数の価格が存在し、価格差が生じる理由の一つです。 不動産投資の「物件購入前」に確認したい価格 不動産投資では、物件を購入する前に「提示されている価格が妥当か」「将来的にどのくらいの価格で売却できそうか」を確認しておく必要があります。ここでは、物件購入前に確認しておきたい価格と、その見方について解説します。 実際の売買価格を知るなら実勢価格 不動産の購入交渉や売買において、特に確認しておきたいのが実勢価格です。投資用物件を購入する際は、売り出し価格だけを見るのではなく、周辺で似た条件の物件がいくらで取引されているのかを確認することが欠かせません。近隣の実勢価格を把握しておけば、提示されている物件価格が相場と比べて高いのか、妥当なのかを判断しやすくなります。 また公示価格と実勢価格を比較することも、物件価格の妥当性を確認する材料になります。公示価格を客観的な相場の目安とし、そこに駅からの距離や接道状況、周辺環境、建物の状態、エリアの需給などを加味して、実際の売買価格が決まるケースが多いためです。 実勢価格は物件購入時に、将来の出口戦略を考える際にも役立ちます。周辺の実勢価格の相場や公示価格の推移を確認しておくことで、将来物件を売却する際にどの程度の価格が期待できるか、ある程度のイメージを持ちやすくなります。 ただし、実勢価格が高いからといって、必ずしも投資対象として優れているとは限りません。不動産投資では、購入価格に対して十分な家賃収入を得られるか、空室リスクは低いか、修繕費や管理費を差し引いても収支が成り立つかも重要なチェックポイントだからです。投資用物件を選ぶ際は、実勢価格と併せて収益性も確認し、総合的に判断しましょう。 不動産市況を知るなら地価公示価格 不動産市況を把握したい場合は、地価公示価格を確認しましょう。地価公示価格は、国が公表する土地価格の公的な指標であり、エリアごとの地価の上昇・下落トレンドを確認する際に役立ちます。 毎年地価公示価格が公表されると、地価が上昇したエリアや下落したエリアがニュースで取り上げられます。こうした情報を確認すれば、どの地域に需要が集まっているのか、再開発や人口流入の影響で地価がどのくらい上がっているのかなど、市況の大まかな流れを把握することが可能です。不動産投資では現在の物件価格だけではなく、将来的なエリアの成長性も重要な判断材料です。地価公示価格が継続して上昇しているエリアでは、土地需要が高まっている可能性があります。将来の売却価格や賃貸需要を考える上でも、参考になるでしょう。 ただし、地価公示価格は標準地の価格であり、個別の不動産価格をそのまま示すものではありません。そのため、地価公示価格はエリア全体の市況を確認するための目安として活用し、実際の購入判断では実勢価格や収益性、物件ごとの条件も併せて確認しましょう。 2026年の大阪市における地価公示価格の傾向や上昇率をまとめた記事があるので、イメージをつかみたい方はぜひ参考にしてください。 【2026年版】大阪市の地価公示価格ランキング｜上昇率の高い区と今後注目の再開発エリアを徹底解説 不動産投資の「物件購入後」に確認したい価格 物件を購入した後は、家賃収入やローン返済だけではなく、税金や将来の資産承継まで含めて運用計画を立てることが必要です。そのため、購入後にも確認しておきたい価格があります。 毎年の固定資産税を確認するなら固定資産税評価額 物件を保有している間は、毎年固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。これらの税額を確認・予測する際に基準となるのが、固定資産税評価額です。 なお、固定資産税評価額は、物件取得時にかかる不動産取得税の計算にも使われます。不動産取得税の計算式は、以下の通りです。 不動産取得税 = （固定資産税評価額 – 控除額） × 税率 税率は原則4％ですが、土地や住宅については軽減措置が適用される場合があります。適用条件や軽減措置の期限によって負担額が変わるため、物件購入時には不動産会社や自治体に確認しておきましょう。 相続や贈与を考えるなら路線価 将来、不動産を家族に相続する場合や生前贈与を検討する場合は、路線価を確認しておきましょう。路線価は、相続税や贈与税を計算する際に土地の評価額を求めるための基準です。 相続税は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に申告・納付する必要があります。また納税は原則として現金で行うため、不動産を相続する場合でも、納税資金をどのように準備するかを考えておかなければなりません。 不動産投資では、物件を保有し続けて家賃収入を得るだけではなく、将来どのように家族へ引き継ぐかも重要な視点です。物件購入後の運用や資産承継について考える際は、路線価を参考にしながら、相続税や贈与税の負担がどの程度になりそうかを把握しておきましょう。 ただし、実際の税額は土地の形状や利用状況、他の相続財産、相続人の人数などによって変わります。相続や贈与を具体的に検討する場合は、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。 一物四価を見る際の注意点 一物四価を理解しておくと、土地の価格相場や税金の目安を把握しやすくなります。ただし、それぞれの価格は目的に応じて設定されているため、どれか一つの価格だけを見て投資判断を行うのは避けましょう。 特に不動産投資では、土地の公的な評価額だけではなく、実際の取引価格や周辺の賃貸需要、物件ごとの個別条件も確認する必要があります。ここでは、一物四価を見る際の注意点を解説します。 都心部や人気エリアでは公示価格より高く売れるケースもある 地価公示価格は、土地価格の公的な基準として参考になる指標です。しかし実際の市場取引では需要と供給によって価格が決まるため、必ずしも地価公示価格通りに売買されるわけではありません。 例えば、都心部や駅近、再開発が進むエリアなどでは、買い手の需要が高まりやすく、実勢価格が地価公示価格を大きく上回るケースがあります。反対に、人口減少が進む地域や買い手が限られるエリアでは、地価公示価格を下回る価格で取引されることもあります。 不動産を購入・売却する際は、地価公示価格を参考にしつつ、周辺の取引事例や売り出し価格、土地の個別条件も併せて確認しましょう。 一物四価だけで投資判断をしないことが大切 一物四価は、土地の価格を把握する上で役立つ指標です。しかし不動産投資では、物件価格だけを鵜呑みにして投資判断をするのは避けましょう。 同じエリアの土地であっても、間口や奥行き、土地の形状、接道状況、建物の状態などによって使いやすさや資産価値は変わります。また投資用物件の場合は、入居者から選ばれる立地かどうか、家賃収入を安定して得られるかといった収益性も重要な要素の一つです。 市況を反映した不動産価格を知りたい場合は、過去の取引事例を参考に価格を算出する「取引事例比較法」で費用感を確認するのも方法の一つです。ただし、詳細な成約事例は不動産会社が利用するレインズなどに登録されているため、一般の方では確認しにくい情報もあります。気になる物件がある場合は、不動産会社に周辺の取引事例を確認してもらい、提示価格が妥当かどうか相談してみましょう。 また不動産投資では、将来得られる家賃収入を基に物件価値を算出する「収益還元法」も参考になります。一物四価で土地価格の目安を把握しつつ、取引事例や収益性、市場動向を総合的に確認することで、投資目的に合った物件を選びやすくなります。 一物四価の使い分けを理解し、不動産の価値を正しく把握しましょう 土地は立地や形状、周辺施設などさまざまな要素の影響を受けて価格が決まるため、二つとして同じものはないといわれています。そのため土地の価格については異なる目的や役割に応じた算出方法があり、これを「一物四価」と呼びます。不動産投資では、これらの価格の役割やおおよその関係性を理解しておくことで「この物件の価格は妥当なのか」「将来売却する際にどのくらいの価格が見込めるのか」「保有中や相続時にどの程度の税負担が発生しそうか」といった見通しを立てやすくなるでしょう。 ただし、一物四価のいずれか一つだけを見て、不動産の価値を判断するのは危険です。投資用物件としての良し悪しは、家賃収入や空室リスク、周辺の賃貸需要、将来のエリア動向などによっても左右されるためです。目的に応じて価格を正しく使い分け、複数の指標を総合的に確認することで、不動産取引や税金対策、投資判断に役立てられるでしょう。 エスリード株式会社は、関西エリアを中心に、地域に根差した新築分譲マンションの開発・販売を手がけています。30年超の実績やノウハウを基に物件選定から購入後の運用、管理、売却までトータルでサポートしています。 「投資用物件を選びたいが、何を基準に選定したら良いか分からない」「価格と併せて地域の市況や賃貸需要なども確認したい」とお考えの方は、ぜひエスリードへご相談ください。