不動産投資で知っておきたい物件購入時の戦略【シリーズ：初めての不動産投資】

不動産投資に関する情報はインターネット上に溢れていますが、新築に特化した情報はあまり多くありません。本連載ではケーススタディを通して、不動産投資初心者の方へ、新築ワンルームマンション投資の正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第13回のテーマは「物件購入時の戦略」です。不動産を購入する際は、いくつか知っておきたい戦略があります。リスクを抑えてより効率良く資産を増やすための戦略について解説していきます。

シリーズを通して読んでいただくことで、不動産投資への正しい知識と理解が深まります。初めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた。
太田さんの話を聞いて、老後資金の確保を目的に新築ワンルームマンション投資を始めることを決意

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

二部屋以上の分散投資がおすすめ

まず十分な額の融資を受けられる見込みがある場合は、二部屋以上の分散投資がおすすめです。

一般的に、東京の新築ワンルームマンションの物件価格は4,000万円程度といわれています。これが大阪の新築ワンルームマンションになると、物件価格は2,000万円程度になります。もし仮に4,000万円の融資を受けられるなら、東京で一部屋に集中投資をするのではなく、大阪で二部屋を保有し、リスク分散をするという選択肢もあります。

また分散投資をしておくと、片方の物件の価値が上がって高く売却できた場合に、その収益でもう片方の物件のローンを繰り上げ返済し、新しい物件の運用を始めるといったことも可能になります。

ただし、どの物件に投資をするかは、立地や需要、部屋の仕様などを見て総合的に判断する必要があります。エリアだけで決まるものではないため、東京と大阪のどちらで不動産投資をするのが良いかという絶対的な正解はありません。

不動産投資ローンの借入期間は短くし過ぎない

不動産投資ローンの借入期間を決める際、山田さんのように「なるべく早く返す方が良いだろう」と考えて期間を短くしようとする方がいます。しかし、借入期間を短くし過ぎると月々の返済額が大きくなり、自己資金の持ち出しが増え、日々の生活や投資全体を圧迫してしまう可能性があります。

ローンの返済に家賃収入を活用できることが不動産投資のメリットの一つであるため、返済期間を短くして自己資金を投入することが最適な選択であるかを考えることが大切です。月々のキャッシュフローに余裕があれば、追加の融資を受けて二部屋目を運営するということもできます。また不動産以外の投資に振り分けるなど、資産全体のバランスを意識した設計も重要です。

一方で、借入期間が長くなれば、山田さんの言う通り支払う利息が増えます。ローンの借入期間を決める際はしっかりとシミュレーションをした上で、収支や資産のバランスに合ったちょうどよい期間を定めることが大切です。

出口戦略も考えておく

第1回でも解説した通り、山田さんのように「老後資金の確保」を目的に不動産投資を始めるなら、必ずしも売却をする必要はありません。しかし、いざというときに売れるよう出口戦略を考えておくことも重要です。物件の価値が上がったタイミングを逃さずにうまく売却できれば、繰り上げでローンを返済し、新しい不動産投資へと資産を拡大していくこともできます。

出口戦略は「将来売却できるかどうか」だけではなく、どのような条件で売約できるかも冷静に考える必要があります。例えば、物件を販売する不動産会社によっては、買い取り保証や買い取りサービスを用意しているケースもありますが、その内容は事前によく確認しておくことが大切です。将来の買い取り価格や条件が契約書に明記されていれば、一定の確実性があります。一方で「買い取りも可能です」といった説明にとどまる場合は、買い取り価格が保証されているわけではなく、売却時の市場評価をもとに価格を提示されることが一般的です。

物件の買い取りを行う会社は再販を前提としているため、必ずしも市場価格より高く売却できるとは限りません。営業担当者のセールストークをうのみにせず、仕組みを理解した上で出口戦略を考えることが重要です。

なお、不動産デベロッパーの中には、グループ内に買い取り再販事業を行っている企業を持っているケースもあり、エスリードグループでも「エスリードリアルティ株式会社」が買い取り再販事業を行っています。もちろん、当社グループに売却のご相談をいただけることは大変ありがたいのですが、将来の買い取り価格や条件を保証しているわけではありません。

「将来売却できなかったらどうしよう」という不安から、買い取りサービスの有無で物件の購入先を選んだり、買い取り保証付きの契約を結んだりする必要はありません。重要なのはどの会社が買い取るかではなく、魅力的な物件であるかどうかです。繰り返しお伝えしているように、将来にわたって需要が減少しないエリアの物件であれば、買い手は自然と集まり、売却の選択肢は広がります。また物件の価値が下がらないよう、実績が豊富な信頼できる管理会社に委託することも重要です。

不動産業界には、土地や建物の開発・企画を行う不動産デベロッパーよりも、既存の物件を仕入れて再販する買い取り再販事業者の方が圧倒的に多く存在しています。立地の良い魅力的な物件は多くの不動産会社にとって「仕入れ商品」であり、それだけで常に市場から求められる存在なのです。

不動産投資は難しくない！　基本を押さえつつ信頼できる不動産会社に依頼しよう

新築ワンルームマンション投資にご興味をお持ちの方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第14回のテーマは「信頼できる不動産会社の選び方」です。信頼の置ける不動産会社の条件はいくつかあるため、不動産投資を始める前にしっかり押さえておきましょう。

エスリード株式会社であれば、立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介はもちろん、グループの管理会社や賃貸仲介会社のご紹介まで丸ごとお任せいただけます。初心者の方にも安心して不動産投資を始めていただけるよう、物件を購入する際の戦略立案もお手伝いいたします。

さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。