物件を決めたら融資は早めに申請するのが吉！　新築ワンルームマンション投資の融資審査の流れ【シリーズ：初めての不動産投資】

不動産投資に関する情報はインターネット上に溢れていますが、新築に特化した情報はあまり多くありません。本連載ではケーススタディを通して、不動産投資初心者の方へ、新築ワンルームマンション投資の正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第15回からは物件購入の流れに沿って、ステップごとのポイントを詳しく解説しています。ステップ2は「融資の審査を受ける」です。購入する物件が決まったら、金融機関への融資の申請はすぐに行わなければなりません。融資の申請が遅れた場合に起こり得ることや、具体的な融資審査の流れについて、分かりやすく解説します。

シリーズを通して読んでいただくことで、不動産投資への正しい知識と理解が深まります。初めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている
太田さんの話を聞いて、老後資金の確保を目的に新築ワンルームマンション投資を始めることを決意

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

不動産投資の融資の申し込みはとにかく早めに！

気に入った物件が見つかったら、すぐに購入の申し込みをしなければならないというのは、これまでにお伝えしてきた通りです。また購入の申し込みと併せてすぐに行わなければならないのが、融資の仮審査の申し込みです。融資の申請もスピーディな対応が非常に重要となります。

なぜなら、早めに融資の目処が立たなければ、せっかく見つけた良い物件を逃すことになる可能性があるからです。不動産デベロッパーの力を借りつつ、必要な書類をそろえて、すぐに融資の申請を行いましょう。

ちなみに、もし融資の審査が遅れてしまった場合は、次で紹介するような3つの状況が起こってしまう可能性があります。

1.他の購入希望者に先を越される

融資の申請が遅れると、他の購入希望者に先を越されてしまい、物件を購入できなくなる可能性があります。例えば、同じ物件にAさんも申し込みを行い、Aさんの方が属性が良く、先に融資の仮審査の申し込みをしていた場合、もたもたしている間にAさんの融資の審査が通って売買契約が成立。希望の物件は募集終了となってしまうでしょう。

不動産デベロッパーも申し込みの早さだけではなく、審査に進める人を優先したいと考えているため、自身の優先度を下げないためには、漏れなく書類をそろえて、早めに融資の申請を行うことが大切です。

2.審査期限を逃し「翌年扱い」で当年の節税メリットを失う

申請や必要書類の提出が遅れ、融資の審査や契約が年内の期限に間に合わない場合、物件の取得（引き渡し）が翌年扱いとなってしまいます。

不動産投資では、融資契約および物件取得の時期によって、損益通算ができる年が決まるのがルールです。年内に契約・引き渡しまで完了すれば、翌年の確定申告で税金還付を受けられますが、年をまたぐと損益通算は翌年分となり、税金還付のタイミングも1年遅れてしまいます。

例えば、金融機関の年内審査受け付けの締切が12月15日のところ、12月10日に申請をしたとしましょう。しかし、書類に不備があった上、追加提出に時間がかかってしまい、審査が年明け扱いになったとします。その結果、融資契約が1月となると、損益通算は翌年分からの適用となります。確定申告による税金還付も翌々年となるため、節税効果を得られるタイミングが1年後ろ倒しになってしまうということです。

これは実際に毎年起きているケースで、特に12月は「1日遅れただけで節税効果が1年先送りになる」ということも珍しくありませんので、注意しましょう。

3.審査中に金利改定が行われ、想定していた返済額でローンを組めなくなる

融資の審査に時間がかかると、その間に金利改定が行われ、当初に想定していた条件でローンを組めなくなり、返済額に影響が出る可能性もあります。

例えば、11月末の時点で、変動金利0.47％を前提に融資の申請を行ったとしましょう。しかし、審査に必要な追加書類の提出が遅れ、審査の着手が12月中旬までずれ込んでしまったことで、翌月1日の金利改定をまたいでしまったとします。

その結果、適用金利が0.47％から0.52％へ上昇し、当初想定していた返済額よりも毎月数千円程度、負担が増えてしまいました。

一見すると「たった0.05％の上昇」に思えるかもしれませんが、35年という返済期間が長いローンでは、わずかな金利差でも収支計画に与える影響は大きく、その差が数十万円規模になることも珍しくありません。

特にインフレの局面では、物価上昇を抑えるために中央銀行（日本の場合は日本銀行）は金利を引き上げる傾向にあります。金利が上がると借り入れのコストが増え、消費や投資が抑制されることから、物価上昇を緩やかにできるためです。日々のニュースなどからご存じの通り、2026年現在、日本はインフレとなっています。そのため、審査が長引くほど金利上昇のリスクが高まる点は、あらかじめ理解しておきましょう。

変動金利には「2つの見直しルール」がある

併せて押さえておきたいのが、変動金利には主に2つの見直しルールが存在する点です。

まず1つ目は、金利（適用金利）の見直しです。これは一般的に半年ごとに行われ、ニュースなどでよく耳にする「変動金利が上がった・下がった」という話は、この金利見直しを指しています。

2つ目は、返済額の見直しです。多くの金融機関では、いわゆる「5年ルール」が採用されており、金利が変動しても返済額自体は5年間据え置かれる仕組みになっています。

さらに、返済額の急激な増加を防ぐため、6年目以降に返済額を見直す際には、一度に今までの1.25倍までしか上げないという「125％ルール」が設けられている金融機関も多くあります。これらのルールにより変動金利を選択した場合でも、短期的に返済額が急増するリスクは抑えられているのです。

これらのルールについて、金利の上昇によって増えた返済額を先送りしているに過ぎないといわれることもありますが、確かに金利の上昇によって総返済額は増えるものの、インフレの局面で金利が上昇した場合、連動して不動産の価値も上昇しやすい状況にあるため、必ずしも損益分岐点が遅れるとは限りません。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、インフレが進行した場合には連動して家賃を値上げできたり、売却時の価格が高くなったりして、予定通りのキャッシュフローを得ることもできるでしょう。日本がデフレからインフレへ転換したことによって、変動金利を危険視する方もいらっしゃいますが、インフレに強い不動産を購入するためのローンなので、過剰に恐れる必要はないでしょう。

不動産投資の融資の申請の流れ

新築ワンルームマンションを購入する場合、融資の申請の際には不動産デベロッパーがサポートしてくれるのが一般的ですが、基本的な流れは押さえておきましょう。

物件購入の申し込みをした後、以下のような流れで融資の審査を進めていくのが一般的です。

1. 融資を依頼する金融機関の検討
2. 仮審査
3. 不動産売買契約締結
4. 本審査
5. 金銭消費貸借契約の締結
6. 融資の実行

解説が必要な工程をいくつかピックアップし、詳しく解説していきます。

融資を依頼する金融機関の検討

新築ワンルームマンションの場合は、不動産デベロッパーが提携している金融機関の中から選ぶのが一般的です。提携金融機関は、当該デベロッパーでの融資実績が豊富で、審査や手続きがスムーズに進みやすいというメリットがあります。

比較・検討する際は、金利や融資額、融資期間、団体信用生命保険（団信）の内容などを含めて、総合的に比較することが重要です。

仮審査

金融機関が決まったら、仮審査を受けるための申し込みをします。仮審査は、申し込み者の年収や勤務先、勤続年数、他の借入状況などを基に、本審査に進める可能性があるかを事前に確認するための手続きです。提出書類が多くあるため、早めにそろえましょう。

審査結果が出るまでの期間は、一般的に数日から1週間程度が目安とされています。仮審査に通過したからといって、本審査への通過が保証されるわけではありませんが、融資を受けられる可能性を把握する重要なステップです。

多くの場合、仮審査の結果を踏まえた上で、不動産売買契約を締結します。一つの金融機関で仮審査に通過できなかったからといって諦めず、その場合は提携している他の金融機関へ仮審査の申し込みができないか、不動産会社に相談してみましょう。

本審査

仮審査を通過すると、本審査へと進みます。本審査では、申し込み者の属性に加え、購入する物件の収益性や購入の目的、収益化に向けた計画なども含めて、より詳細な審査が行われます。審査結果が出るまでの期間は金融機関によりますが、2〜4週間程度を見込んでおくとよいでしょう。

本審査の期間中は追加書類の提出を求められることも多く、対応が遅れると審査全体が長引く原因になります。スムーズに進めるためにも、迅速な対応を心がけることが大切です。

金銭消費貸借契約をする

本審査を通過すると、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。この契約をもって、金利や融資期間、返済方法といった融資条件が正式に確定します。

金銭消費貸借契約を締結した後は、原則として条件の変更ができなくなるため、契約内容を十分に確認することが大切です。金利や融資額、融資期間、団信の内容など、不明点があれば契約前に必ず確認し、交渉が必要な場合も必ず契約前に行いましょう。

その後、物件の引き渡しが行われるタイミングで融資が実行され、金融機関が指定する初回返済日から返済がスタートします。

融資の申請・契約締結で必要なもの

融資の申請や契約締結では、さまざまな書類や情報の提出が求められます。金融機関によって必要書類は多少異なりますが、以下の書類を事前に準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。

【融資の審査に申し込む際の提出書類】

【金銭消費貸借契約を結ぶ際の提出書類】

これらの書類は一度に全て出すというわけではなく、仮審査・本審査・金銭消費貸借契約と段階ごとに提出していくことになります。

融資の審査には時間がかかる！　とにかく早めの申請が吉！

人気の物件ほど購入の申し込みと併せて、すぐに融資の申請を行うことが大切です。遅れてしまうと、他の購入者に先を越されてしまったり、無事購入できたとしても税金や金利で損をしてしまったりする可能性があります。計画的に書類を準備し、なるべくスムーズに融資の審査を進めましょう。

エスリードであれば、立地の良い新築ワンルームマンションのご紹介のみならず、大手金融機関とも提携しており、多くの選択肢の中からお一人お一人の状況に合った金融機関をご紹介いたします。もちろん、融資の申請に際しては手厚くサポートいたしますので、安心してお任せください。

新築ワンルームマンション投資にご興味をお持ちの方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第17回のテーマは「不動産売買契約を締結する」です。契約締結時に必ず確認しておきたいポイントを具体的にご紹介します。

さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。