少額でできる不動産投資とは？　主な種類やデメリットを解説

近年は投資への関心が高まっており、2025年12月末時点でNISAの口座数は2,826万口座、NISA買付額は累計71兆円に達しています。こうした流れを受け、投資の中でも少額から始められる不動産投資に興味を持っている方もいるのではないでしょうか。

本記事では、少額から始められる不動産投資の種類や、押さえておきたいデメリットなどを解説します。また一般的な不動産投資の概要についてもご紹介するので、不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてください。

※参考：金融庁.「NISAの利⽤状況（速報値）」.（参照2026-04-07）.

少額でできる不動産投資とは？

一口に不動産投資といってもさまざまな手法があり、中には月に1万～数万円程度の少額から始められるものもあります。このような少額でできる不動産投資は、事業者が複数の投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売却益が投資家に分配される仕組みになっていることが一般的です。

投資商品によって、投資家が不動産の所有権を得られるかや、運用にどの程度関与できるのかなどが異なります。

少額でできる不動産投資の種類

少額でできる不動産投資には、主に以下の3種類があります。

• REIT（リート）
• 不動産クラウドファンディング
• 不動産小口化商品

それぞれどのような投資商品なのか、見ていきましょう。

REIT（リート）

REIT（リート）は、多くの投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃貸収入や売却益から必要なコストを差し引いた利益を投資家に分配する投資商品です。「不動産投資信託」とも呼ばれ、数万～数十万円程度の少額からの投資が可能です。日本で取り扱われているREITは「J-REIT」と呼ばれています。

証券取引所に上場しているため、上場株式と同じように証券会社で口座を開設し、証券会社を通して投資をします。銘柄も多く、投資対象となる不動産はオフィスビルやホテル、物流施設、商業施設、倉庫などさまざまです。不動産投資法人がどの物件に投資するかを決め、運用や管理も一括して行います。そのため投資家自身で投資する物件を個別に選ぶことはできません。

またREITでは複数の不動産に投資することが多いですが、実際に不動産を所有するのは不動産投資法人です。投資家は不動産を所有するわけではなく、証券を購入して投資する形であることを認識しておきましょう。

＜REIT（リート）の特徴＞

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不動産会社などの事業者がインターネットを通じて多くの投資家から資金を募り、その資金で不動産を購入・運用して賃貸収入や売却益を投資家へ分配する投資商品です。

投資家はインターネット上のサービスを利用して、投資をする不動産を選びます。手続きも比較的シンプルでオンライン上で完結する他、一般的には一口数万円程度から投資可能です。

また数カ月～数年程度の短期間での運用となるケースが多く、少額・短期間で始めやすいという特徴があります。条件さえ当てはまれば事業者として登録できるので、多くの不動産会社が参入しており、投資対象や運用期間などの異なるさまざまな商品を展開しています。

なお、不動産クラウドファンディングには「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類があります。匿名組合型は、事業者が事業主体となり、投資家が匿名組合契約によって出資する仕組みです。出資を受けた事業者が不動産の取得・運用を行い、投資家は不動産の所有権を持ちません。

任意組合型は、複数の投資家が共同で出資し、不動産を共有する形で運用する仕組みです。投資家は不動産を共同で所有する立場となり、任意組合契約を結んだ事業者とともに運用や管理を行います。ただし、不動産クラウドファンディングにおいて、任意組合型の数は少なく、投資機会は少ないでしょう。

＜不動産クラウドファンディングの特徴＞

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、特定の不動産を複数の口数に分けて一口数万〜100万円程度の単位で投資できるようにした投資商品です。投資家は一口から出資でき、投資額に応じて賃貸収入や売却益などの収益が分配される仕組みになっています。

不動産小口化商品にも、不動産クラウドファンディングと同様に匿名組合型と任意組合型の2種類があります。

匿名組合型の場合、投資家は不動産の運用には関与せず、所有権もありません。一方で一口数万円からの少額での出資が可能です。

任意組合型の場合、投資家は所有権を持っており運用に関与できるものの、一口100万円以上の出資が必要なケースが多いです。さらに、万が一不動産の運用で損失や負債が発生した場合に、出資額以上の負担を負う可能性がある点に注意してください。

不動産小口化商品は、投資する物件を自分で選べることが特徴ですが、選択できる物件数はそれほど多くありません。人気の物件の場合は希望する投資家が多いので、希望通りに投資できないこともあります。

＜不動産小口化商品の特徴＞

少額でできる不動産投資のデメリット

初心者でも始めやすい少額でできる不動産投資ですが、デメリットも存在します。種類別の主なデメリットは以下の通りです。

• 【共通のデメリット】レバレッジをかけられない
• 【共通のデメリット】投資家自身がコントロールできる要素が少ない
• 【共通のデメリット】元本割れのリスクがある
• 【REITのデメリット】価格変動リスクが高い
• 【不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品のデメリット】途中解約できない

それぞれの詳細を見ていきましょう。

【共通のデメリット】レバレッジをかけられない

少額でできる不動産投資に共通するデメリットとして、レバレッジをかけられないことが挙げられます。

レバレッジとは、少ない自己資金で、その何倍もの取引を行う仕組みのことです。不動産投資では、金融機関からの融資によってレバレッジをかけることができ、数千万〜数億円の物件を運用することで、投資効率の向上や資産の拡大を図ることが一般的です。

しかし、少額でできる不動産投資の場合、金融機関からの融資は受けられず、基本的には自己資金のみで投資しなければなりません。投資額が小さい分、得られる収益も大きくなりにくいことを理解しておきましょう。

【共通のデメリット】投資家自身がコントロールできる要素が少ない

投資家自身がコントロールできる要素が少ないことも、少額でできる不動産投資に共通するデメリットの一つです。

少額でできる不動産投資の多くは、不動産の選定や運用、管理を事業者が担っています。例えばREITの場合、投資対象となる不動産や運用方針は不動産投資法人によって決められています。投資家はどの銘柄に投資するかは選べますが、具体的な不動産選びや運用に関わることはできません。

また不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品の場合、あらかじめ事業者によって選ばれた案件の中から投資先を選ぶ仕組みとなっています。一定の選択肢は用意されているものの、投資家自身が自由に不動産を探して投資先を選べるわけではありません。

【共通のデメリット】元本割れのリスクがある

元本割れのリスクがあることも、少額でできる不動産投資のデメリットです。

元本割れとは、投資した金額よりも、受け取る配当金や返還される出資金の合計が少なくなってしまう状態を指します。

詳細は後述しますが、REITの場合、不動産投資であっても市場環境や景気の影響を受けるため、必ずしも想定通りの収益を得られるとは限りません。

また不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品の場合は、予定されていた配当や償還金の支払いが遅れたり、支払われなくなったりするトラブルも起きています。実際に、配当金の分配が遅れたことや、事業計画の変更について十分な説明がなかったことなどを理由に、複数の投資家が事業者を訴えた事例も報告されています。少額だからといって安易に投資をするのではなく、事業者の信頼性や当該不動産の立地や収益性、想定されるリスクなどを十分に確認した上で判断することが大切です。

【REITのデメリット】価格変動リスクが高い

REITのデメリットとして、価格変動リスクが高いことが挙げられます。

そもそも不動産投資は、市場の影響を受けにくい投資手法です。物件を貸し出すことで得られる家賃収入は、入居者の契約期間中は原則毎月一定であり、物価上昇や物件の経年劣化などによって多少の変動はあるものの、運用期間全体で見ると変動幅は小さいです。
一方でREITは不動産を投資対象としているものの、証券取引所で売買されます。一般的な不動産投資のように「長く保有して収益を得る投資方法」と考えられることもありますが、実際は「利回りを重視する配当型の金融商品」です。

投資家は不動産の価値よりも「今の利回りが他の金融商品より魅力的か」を基準に判断する傾向にあります。そのため、利回りが低下すると、より利回りの良い他の銘柄へと投資先を変更するケースも少なくありません。またREITは市場でいつでも売買できるので、不安が広がると一気に売りが集中し、価格が急落するリスクもあります。

このようにREITは、不動産投資というよりも株式市場の影響を受けやすい金融商品といえます。日経平均株価の動きに連動するような値動きになる可能性があることを認識しておきましょう。

【不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品のデメリット】途中解約できない

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品には、途中で解約しにくいというデメリットがあります。

先述した通り、REITは証券取引所で売買されるので、基本的にいつでも売却が可能です。一方、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品は、あらかじめ運用期間が設定されていることが多く、原則として途中解約ができません。そのため、運用期間中に急に資金が必要になった場合や、より条件の良い投資先が見つかった場合でも、自由に資金を移すことは難しいでしょう。中には途中解約が認められているものもありますが、違約金や手数料が発生するケースがほとんどです。

不動産投資も少額から始められる

ここまで少額でできる不動産投資として、REITや不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品をご紹介しました。しかし実は一般的な不動産投資も、自己資金は少額から始められます。先述した通り、不動産投資では金融機関からの融資を受けるのが一般的なため、自己資金が少なくてもレバレッジをかけて数千万円規模の不動産を所有・運用できます。最低限、初期費用分の自己資金は必要ですが、ローン返済の大半は家賃収入で賄えるため、フルローンを組んだ場合でも月々の持ち出しは少額に抑えられるでしょう。

中には融資と聞くと不安に感じる方もいるかもしれませんが、融資限度額は投資家の年収や返済能力、職種、勤務先の情報などを踏まえた上で、金融機関が適切に設定します。そのため、返済が難しくなるような無理な金額で貸付けが行われることはありません。

投資効率や将来的な資産形成まで考えるなら、少額でできる不動産投資ではなく、一般的な不動産投資を選ぶのがおすすめです。

不動産投資のメリット

レバレッジをかけられること以外にも、一般的な不動産投資にはさまざまなメリットがあります。ここからは、以下の4つのメリットをご紹介します。

• インフレ対策になる
• 安定収入を得られる
• 節税を期待できる
• 生命保険や死亡保険の代わりにできる

インフレ対策になる

一般的な不動産投資は、インフレ対策として有効です。インフレで物価が上がるとお金の価値は相対的に下がるので、現金をそのまま保有していると資産価値が実質的に下がります。

その点、不動産は実物資産であるため、物価の動きに価値が連動しやすいです。将来的に需要のあるエリアかつしっかりと管理をしている状態の物件であれば、インフレに合わせて家賃を上げられる可能性もあります。またインフレで物件の価値が上がったタイミングで売却するのも方法の一つです。売却益を次の物件購入の資金に充て、資産を拡大していくといった戦略も取れます。少額から始められる不動産投資の場合、途中解約が難しいケースもあるので、こうした柔軟な運用はしにくいでしょう。

安定収入を得られる

安定した収入を得られることも、一般的な不動産投資のメリットです。入居者が付けば家賃収入が発生するので、毎月一定の収益を得られます。また不動産会社が物件を借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払うサブリース契約を利用すれば、空室や滞納が発生した場合でも一定の収益を得られます。その分、不動産会社へ手数料を支払う必要はありますが、安定収入を得たい場合は選択肢の一つになるでしょう。

不動産投資ではローンを利用することが一般的なので、ローンの返済が終わるまでは手元に残るお金は少なく、プラスにならないのではと思う方がいるかもしれません。しかしローンの返済によって減っているのは負債であり、返済の度に物件という資産の持ち分は着実に積み上がっているのです。

また先述した通り、少額から始められる不動産投資では投資家自身でコントロールできない要素も多いです。一方、一般的な不動産投資では、投資の目的に合わせて適した物件を選んだり、信頼できる不動産会社や管理会社を選んで依頼したりすることが可能です。自身の要望を反映させつつ、プロのサポートを受けながら、安定的に資産を拡大していけるでしょう。

節税を期待できる

条件によっては節税効果が期待できることも、一般的な不動産投資のメリットの一つです。不動産投資による収益は「不動産所得」として扱われますが、管理費や修繕費などの経費に加え、建物部分の取得費を減価償却費として計上することで、帳簿上の赤字になるケースがあります。給与所得者の場合、損益通算という制度を利用することで、給与所得から不動産所得の赤字分を差し引くことができ、課税所得が抑えられることで、所得税や住民税の負担が軽減される可能性があります。

一方、少額から始められる不動産投資の場合、節税効果は大きく期待できないケースが多いです。例えば不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品で匿名組合型の場合、投資家は不動産を所有していないので、不動産の管理や運用に関する費用が発生しません。その結果、経費や減価償却費を計上して節税効果を得ることが難しいのです。

なおREITは、投資で得た利益や配当金が非課税になる「NISA」や「iDeCo」を活用して購入することで税制優遇を受けられますが、一般的な不動産投資のような損益通算による節税は見込みにくいです。節税効果の性質がそもそも異なることを認識しておきましょう。

生命保険や死亡保険の代わりにできる

不動産投資は、生命保険や死亡保険の代わりにすることもできます。

金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合、基本的には「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。これは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際に、ローン残債が保険金によって完済される保険です。契約する不動産投資ローンによっては、がんや心疾患、脳血管疾患の三大疾病を対象とする特約が付帯できるものもあります。

団信に加入していれば、万が一の際に家族へローン返済の負担を残さずに済みます。またローン残債のない不動産を家族に残せるため、家族はその物件を引き続き運用して家賃収入を得たり、売却してまとまった収益を得たりすることも可能です。物件の種類や状況によっては、家族が住まいとして活用できる場合もあるでしょう。

一方、少額でできる不動産投資の多くは融資を利用しないので、生命保険や死亡保険の代わりにはできません。

後悔しないために！　少額でできる不動産投資を始める前にデメリットやリスクを押さえておきましょう

少額でできる不動産投資は、月1万〜数万円程度で取り組める手軽さが魅力ですが「レバレッジを活用できない」「運用の自由度が低い」などのさまざまなデメリットもあります。また投資である以上、金額の大小にかかわらず一定のリスクが伴うことも認識しておかなければなりません。

少額でできる不動産投資で得られるメリットの多くは、一般的な不動産投資でも得られます。一般的な不動産投資は、まとまった自己資金が必要なイメージを持たれがちですが、金融機関からの融資を活用できるので、少額から始めることが可能です。さらに実物の不動産を保有しながら、自己資金以上の規模で効率的に資産形成を目指せる点は、一般的な不動産投資ならではの魅力です。

もちろん、一般的な不動産投資にもリスクは存在しますが、信頼できる不動産会社を選ぶことでリスクを抑えながら運用できるでしょう。「不動産投資に興味がある」「自身に適した不動産投資を知りたい」という方は、東証プライム市場に上場しており豊富な実績を持つ、エスリード株式会社にお気軽にお問い合わせください。