不動産投資がおすすめな方・おすすめできない方【初めての不動産投資シリーズ】

資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第7回のテーマは「不動産投資がおすすめな方・おすすめできない方」です。第2回で解説した通り、不動産投資は会社員の方におすすめですが、金融機関からの融資を活用する以上、残念ながらおすすめできない方もいます。不動産投資はどのような方におすすめなのかを具体的にご紹介します。

シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

第1回目：あなたの不動産投資の目的は？　投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資】
第2回目：そもそも不動産投資とは？　会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資】
第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資】
第4回目：なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？【シリーズ：初めての不動産投資】
第5回目：不動産投資の誤解1.利回りで比較する【シリーズ：初めての不動産投資】
第6回目：不動産投資の誤解2.不動産投資のリスク【初めての不動産投資シリーズ】

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

不動産投資がおすすめな方

金融機関の融資には審査があり、不動産投資の場合は、融資を受ける本人と購入する物件がその対象になります。当たり前ですが、金融機関は返済が滞るリスクのない方に融資をしたいと考えているため「安定的に収入を得続けられる人」あるいは「万が一の場合でも問題なく支払える資金のある人」と判断されることが大切です。ちなみに、不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しく、より高い属性を求められます。

では具体的にどのような属性があると良いのか、一つずつ見ていきましょう。

年収500万円以上

不動産投資ローンの審査を受けるに当たっては、一般的に年収500万円以上が必要と言われています。住宅ローンよりも不動産投資ローンの方がやや求められる年収が高い傾向にあり、中には700万円以上としている金融機関もあります。

不動産投資の場合、ローンの返済は原則として家賃収入から行われるため、年収が高ければ高いほど住宅ローンよりも融資額が大きくなりやすいです。一般的には年収の7〜8倍程度といわれていますが、年収や他の属性によっては10倍、20倍というケースもあります。

安定した企業に1年以上勤めている・安定した職種に就いている

勤続年数は最低でも1年以上は必要です。2〜3年以上を条件にしている金融機関もあります。年収が高くても勤続年数が短いと安定していないと評価されるため、不動産投資を考えているなら転職前に始めるのがおすすめです。

また所属している企業も審査の対象であり、勤務先の規模・事業内容・資本金・売上高なども確認されます。やはり大企業や上場企業に勤務している場合は、有利に働くでしょう。

審査の際には職種も考慮され、例えば医師や弁護士、司法書士、税理士といった士師業の方は、生涯収入を得続けられる資格を持っていることから安定した職種とみなされ、有利に働きます。公務員の方も定年まで安定した収入が続くため、融資の審査では有利に働くといわれています。

ある程度の自己資金

不動産投資の頭金に使うか否かにかかわらず、ある程度の自己資金がある方が融資を受けやすいです。必ずしも現金である必要はなく、株式や債券、投資用物件などでも審査では有利に働きます。

手元にある程度の資金があれば、万が一の故障・修繕が発生してしまった際や、想定より空室期間が長引いてしまった場合でも無理なくカバーできるため、運用におけるリスクヘッジにもなります。

不動産投資をおすすめできない方

第2回で解説した通り、不動産投資の最大のメリットは金融機関からの融資を活用しながら、効率よく資産を拡大していけることであるため、融資の審査に通らない属性の方にはおすすめできません。また第1回で解説した通り、不動産投資では目的が重要です。不動産投資の仕組みが投資の目的に合わない方にもおすすめできません。

では具体的にどのような属性があるとおすすめできないのか、一つずつ見ていきましょう。

年収500万円未満・長期間にわたって安定した収入を得られない可能性がある

年収300万円・400万円という方が絶対に融資を受けることができないわけではありませんが、年収以外の属性が良いというのが前提条件になります。またある程度の頭金の納入を求められることが多く、それなりの自己資金が必要になるでしょう。

また先述した通り、銀行は「安定的に収入を得続けられる人」に融資をしたいと考えているため、逆に言えば安定して収入を得られない可能性がある人は融資の審査に通りにくいです。この点から、個人事業主や自営業、パート・アルバイトの方には、不動産投資はおすすめできないといえます。

自己資金に全く余裕がない

不動産投資ローンにはフルローンやオーバーローンがあり、自己資金ゼロでも始めることはできます。しかし、自己資金が全くない場合、審査の中で計画性がないと判断され、融資が下りない可能性があります。

ちなみに、フルローンとオーバーローンの違いは、以下の通りです。

• フルローン：物件の購入代金は全額ローンでまかない、諸費用は自己資金から支払う
• オーバーローン：自己資金ゼロで、諸費用まで含めて全額ローンでまかなう

最低でも諸費用分の自己資金は確保しておき、申し込むのはフルローンまでにとどめておくのが無難です。

自己資金が全くないと融資の審査で不利に働くだけではなく、運用計画が少し狂っただけでも破綻してしまう可能性があります。また急にまとまったお金が必要になっても、物件をすぐに現金化できるわけではありません。万が一に備えて、多少のお金は手元に置いておいた方が良いでしょう。

借り入れが多い場合も融資の審査に通りにくいので、可能なものは事前に完済しておくのがおすすめです。ちなみに、住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むべきか悩んでいるなら、不動産投資ローンを先にした方が良いといわれています。理由はいくつかありますが、まず住宅ローンは、不動産投資ローンの審査の際には負債とみなされます。また不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が審査に通りやすく、加えて不動産投資の家賃収入は年収に含めることが可能です。こういった理由から、審査の厳しい不動産投資ローンから先に組むべきといわれているのです。

資産運用の目的・目標が合わない人

第2回で解説した通り、不動産投資は「仕組みを味方に付けて着実に育てる」資産形成です。デイトレードのような短期間で大きく資産を増やせる手法ではないため、短期的な利益を目的としている場合は、不動産投資は不向きです。

一方、NISAやiDeCoといった制度を活用し、時間と仕組みを味方に付けて長期目線で資産を増やしていこうと考えている場合は、不動産投資もおすすめです。不動産投資であればいきなり数千万円の物件から投資を始めることができ、資産規模の拡大スピードも速いので、融資を受けられる属性であれば、前向きに検討してみてください。

会社員こそ不動産投資がおすすめ

融資を受けるには金融機関からの信用が不可欠です。審査の際にはさまざまな属性が考慮されますが「毎月きちんと返済できるか」という点も重視されます。山田さんのように同じ会社で長く働いていて一定程度の安定収入のある方であれば、金融機関の融資の対象になりやすいといえるでしょう。あとはどのような物件を、どのような条件で選ぶかです。

老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第8回のテーマは「不動産投資の種類」です。一口に不動産投資といってもさまざまな種類があります。次の記事で、不動産投資の種類とそれぞれのメリットをご紹介します。

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