不動産投資の誤解2.不動産投資のリスク【初めての不動産投資シリーズ】

資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第6回のテーマは「不動産投資のリスク」です。第4回でもご紹介した通り、リスクだけにフォーカスして「不動産投資は危険」という方がいますが、大前提、どんな投資にもリスクはあり、不動産投資だけを危険視するのは公平ではありません。不動産投資のリスクはどの程度のものなのか、その実態について詳しく解説します。

シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

第1回目：あなたの不動産投資の目的は？　投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資】
第2回目：そもそも不動産投資とは？　会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資】
第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資】
第4回目：なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？【シリーズ：初めての不動産投資】
第5回目：不動産投資の誤解1.利回りで比較する【シリーズ：初めての不動産投資】

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

不動産投資でよくいわれるリスクと実態

第4回でも提示した不動産投資で一般的にいわれているリスクと効果的な対策は、以下の通りです。

山田さんの言う通り、これらのリスクはしっかりと事前に対策をしていればコントロールできるものです。また不動産投資の目的から考えると、必ずしもリスクではないことが見えてきます。それぞれのリスクについて、さらに詳しく解説します。

空室リスク

「空室リスク」とは、文字通り空室期間が発生し、家賃収入が得られなくなってしまうリスクです。たしかに入居者が退去し空室になれば、家賃収入は途絶えます。なかなか入居者が付かず空室が長期間にわたれば、計画通りの収益を得られず、損益分岐点が遅れたり、予定外の持ち出しが発生したりしてしまうでしょう。

空室リスクを低減するには、やはり立地が重要です。本連載で繰り返しお伝えしていますが、将来にわたって需要が減少しない、あるいは、これから需要が増えていくエリアの物件をしっかりと選べば、空室リスクは下げられます。

また信頼できる管理会社に依頼し、物件を良い状態に保っておくことも重要です。賃貸物件の仲介手数料の上限は「1カ月分の家賃＋消費税」と法律で定められています。どの物件を紹介しても得られる仲介手数料は大きくは変わらないため、不動産仲介会社は入居者が付きやすい物件を優先的に紹介します。不動産仲介会社に紹介してもらいやすくする、また引っ越し先を探している人に選ばれやすくするためにも、物件を良い状態に保つことは重要です。

需要が減少しない立地の物件を選び、適切に管理をしていれば、長期的に見て空室率は安定します。ちなみに「空室率はゼロでなければならない」と考える方もいらっしゃいますが、それは大きな間違いです。入居者が入れ替わるタイミングでは、短くてもどうしても空室期間が発生してしまうため、安定して一定水準以下を保てていればよいのです。需要の多い立地であっても、8〜12%程度は空室率を見込んで収益をシミュレーションするようにしましょう。

それでも空室リスクが気になる場合は、家賃保証制度を利用するという方法もあります。家賃保証制度とは空室や家賃の滞納などが発生した場合でも、管理会社がその月の家賃収入を保証してくれる制度です。管理費はやや高くなりますが、毎月安定して家賃収入を得られるため、空室期間の長期化による収益の減少リスクを低減できます。

家賃下落リスク

賃貸物件の家賃は、主に物件の状態と需要によって変動します。当たり前のことですが、建物は築年数が増えていくにしたがってどんどん老朽化していくため、需要がなくなればそれに合わせて家賃を下げざるを得なくなっていきます。特に管理がずさんな管理会社に物件を任せていると老朽化が早まり、想定よりも早い時期から家賃を下げなければならなくなる可能性があるため、この点においても信頼できる管理会社に依頼することは重要です。またなかなか入居者が付かなければ、空室期間を短くするために家賃を下げざるを得なくなります。

一方、需要の多い立地であれば、古い物件であってもすぐに次の入居者が決まるため、老朽化による家賃の下落幅を小さくすることができます。さらにインフレの際には、家賃を上げられる可能性もあります。家賃は周辺エリアの平均家賃や同じマンション内の他の部屋の募集家賃と連動するため、家賃相場が上がれば自身の物件の家賃も自然と上げやすくなります。そのため物件の購入前には、周辺の平均家賃の推移も確認しておきましょう。過去数年のデータを見れば、そのエリアの家賃が上昇傾向なのか下降傾向なのかを把握でき、将来の家賃変動リスクや長期的な収益性をより正確に見極めることができます。不動産投資では物件のみならず、エリアの家賃動向を読むことも重要なのです。

もっと言えば、老後資金の確保を目的に不動産投資を行う場合、家賃が多少下落したからといって収入を得られなくなるわけではありません。最終的に目的を果たせるなら、多少の下落は許容範囲といえるでしょう。

故障・修繕リスク

物件を長期にわたって運用する場合、設備の故障や建物の修繕を避けては通れません。故障や修繕はリスクではなく、それに対して備えておかないことが問題です。

日々の管理がいい加減だと、老朽化が早まったり、修繕費用が余計にかかったりします。繰り返しになりますが、しっかりと物件を管理してくれる信頼できる管理会社に依頼することが重要です。管理費が安いからという理由だけで選ぶと、ずさんな管理会社に当たってしまうことがあるので注意しましょう。少しのお金を出し惜しんだ結果、より多くの費用がかかってしまうことになるかもしれません。

また故障・修繕に関して知っておきたいのが「大規模修繕費用」についてです。大規模修繕とは、マンション全体の経年劣化に対して行う文字通り大規模な補修・改修工事のことで、マンションの快適性や資産価値を維持するためには欠かせません。大規模修繕費用は各物件のオーナーが専有面積の割合に応じて負担するため、実は部屋数の多い物件ほど、それぞれの負担額が少なくなりやすいのです。そのため物件選びの際は、マンションの規模や部屋数も確認しておくことが大切です。

金利上昇リスク

不動産投資における融資では、変動金利を利用するのが定石です。その際によく不安視されるのが「金利上昇リスク」ですが、金利上昇は必ずしもリスクとは言い切れません。

まず変動金利と固定金利の金利差は決して小さいものではなく、変動金利が多少上昇したとしても、固定金利は超えにくいです。金利上昇が大きく取り沙汰されることはありますが、実際のところ、日本では金利の引き上げは非常に慎重に判断されており、わずか0.2%の引き上げさえ簡単ではありません。その理由は、日本が長年デフレと低い経済成長率に苦しんできた国であり、急に金利を上昇させると企業の資金調達コストが増え、個人消費も冷え込み、再び「失われた◯年」といわれるような経済停滞を招きかねないからです。

特に住宅ローンや企業向け融資は経済全体への影響が大きく、仮に0.4％や0.6％といった急な利上げを実施すれば市場は混乱し、株価の急落や景気後退のリスクが一気に高まります。政府や日銀は、金融政策においては「急ブレーキを踏まないこと」を最重要視しており、小幅な調整を繰り返しながら市場の反応を確認するというのを基本姿勢としているのです。

そのため、仮に金利が上昇するとしても、現実的な上がり幅は0.1〜0.2％程度にとどまる可能性が高く、急激な変動はほぼあり得ません。

また変動金利には、金利が上昇したとしても融資の実行から5年間は返済額が変わらない「5年ルール」と、6年目以降の上昇率を当初の返済額の125％までに制限する「125％ルール」があるため、極端に返済額が跳ね上がることはありません。このように、金利上昇リスクは想像以上にコントロールされているものであり、過剰に恐れる必要はないのです。

さらに、金利が上がるということは＂経済が好調＂な局面であり、物価や賃金の上昇により家賃を引き上げやすい状況にあるともいえます。

金利上昇のタイミングで家賃を上げられるよう、やはりしっかりと需要の多い立地の物件を選び、良い状態に保っておくことが重要です。また金融機関から融資を受ける際には、金利上昇を踏まえた返済シミュレーションを行い、無理のない範囲で投資を行うようにしましょう。

災害・事故リスク

「災害・事故リスク」とは、自然災害や心理的瑕疵などで、物件の運用が難しくなるリスクです。災害や事件・事故は防ぐことができません。設備の故障や建物の修繕と同様に、起こる可能性があるものとしてあらかじめきちんと想定に含めておくことが大切です。

火災や地震に対する対策としては、保険への加入が有効です。仮に火災で部屋が全焼したとしても、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）であれば骨格は残っているため、火災保険で十分修繕費を賄えます。

また1981年6月1日以降に建築確認が完了した物件であれば、新耐震基準が適用されているため震度6強～7程度の大地震でも倒壊するリスクは少ないです。中古物件を購入する場合は、いつ建てられたのかをしっかりと確認するようにしましょう。

売却できないリスク

「将来、売却できないのではないか」という不安もよく耳にしますが、需要の多い立地の物件であれば流動性は十分にあり、問題なく売却可能です。ここでもやはり、立地が重要なのです。

またきちんと管理をして、いつでも売れる状態にしておくことも大切です。立地と良い物件状態の2つの条件がそろっていれば、何らかの事情で急いで売却しなければならなくなった際にも、スムーズに進められるでしょう。

さらに言えば、第1回で解説した通り、老後資金の確保を目的に不動産投資を行う場合は、必ずしも物件を売却する必要はありません。何十年もずっと運用し続けて、老後も毎月決まった家賃収入を得続けるのでもよいため、売却時に損をするのではないかと恐れること自体が、本来の目的を見失っているといえます。

不動産投資のリスクは事前の備えでコントロール可能

第5回・第6回を通して、不動産投資に対する誤解が解けたはずです。老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第7回のテーマは「不動産投資がおすすめな方・おすすめできない方」です。第2回で「不動産投資は会社員の方におすすめ」とご紹介しましたが、金融機関からの融資を活用する以上、残念ながらおすすめできない方もいます。次の記事で、不動産投資は具体的にどのような方におすすめなのかを詳しく解説します。

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