大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4
所在地
大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4
交通情報
JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分
Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分
住居専有面積
21.09～21.80㎡
間取り
1K
北陸新幹線の開業で地域はどう変わった？ 各駅周辺の影響と新大阪までの延伸課題を解説
不動産投資を行う上で、エリア選定は重要なポイントです。将来的に人口や人流の増加が見込めるエリアを選べば、賃貸需要や資産価値の向上につながる可能性があります。
関西圏で今後の不動産価格の上昇要因として期待されているものの一つが、北陸新幹線の延伸です。北陸新幹線は2024年に金沢～敦賀間が開業しており、将来的には新大阪まで延伸する計画があります。新幹線の乗り入れによって交通利便性が高まれば、沿線エリアや終着駅となる大阪エリアにも経済効果や再開発の波及が期待できるでしょう。
一方で「新幹線の延伸によってどのような経済効果が見込まれるのか」「不動産投資のエリア選定にどう生かせばよいのか」が分からない方もいるかもしれません。また敦賀以西のルートについては複数案が議論されており、今後の動向を踏まえて判断することが大切です。
本記事では、北陸新幹線のこれまでの歩みや、沿線駅で見られた経済効果・まちづくりへの影響、敦賀以西のルート検討状況を解説します。
※本記事は2026年6月時点の情報です
この記事で分かること
- 北陸新幹線の開業により、軽井沢駅や金沢駅、福井駅、敦賀駅などでは、来訪者の増加や駅前の再開発、商業・宿泊施設の整備といった好影響が確認できる
- 敦賀以西のルートは小浜・京都ルートを既定ルートとしつつ、米原ルートや湖西ルート、舞鶴ルートなどを含めた見直しの議論が行われている
- 北陸新幹線の延伸を踏まえて不動産投資を検討する際は、ルートの進捗や再開発計画、沿線エリアの賃貸需要を継続的に確認することが大切
北陸新幹線のこれまでの歩み
北陸新幹線は、東京都から長野県、富山県、石川県などを経由し、福井県までを結ぶ路線です。全国新幹線鉄道整備法に基づき、昭和48年（1973年）に整備計画が決定され、段階的に開業してきました。
これまでの主な歩みは、以下の通りです。
年
経緯
開業に伴い新設された駅
1997年（平成9年）
長野冬季オリンピック・パラリンピックの開催を見据え、高崎～長野間が開業
安中榛名駅
佐久平駅
佐久平駅
2015年（平成27年）
長野～金沢間が開業
飯山駅
上越妙高駅
黒部宇奈月温泉駅
新高岡駅
上越妙高駅
黒部宇奈月温泉駅
新高岡駅
2024年（令和6年）
金沢～敦賀間が開業
越前たけふ駅
なお、東京～高崎間は上越新幹線を共有する区間のため、北陸新幹線として新たに整備・開業した区間は、高崎～長野間からになります。
新幹線の開業・延伸に伴い、東京～金沢間の移動時間は約2時間半に短縮されました。従来は4時間近くかかっていたため、北陸新幹線の延伸により首都圏と北陸の移動利便性は大きく向上しました。さらに敦賀駅まで延伸したことにより、新たな周遊ルートが生まれ、北陸エリアの活性化につながっています。
このように北陸新幹線の延伸は、単に移動時間を短縮するだけではありません。交通利便性が高まることで、観光客の増加や企業立地の魅力向上、交流人口の拡大など、沿線地域にさまざまな効果をもたらすことが期待されています。
新幹線開業に伴う地域への影響
新幹線や高速道路などのインフラが開通すると、地方都市の人や消費が大都市へ流出する「ストロー効果」が懸念されることがあります。しかし、北陸新幹線の開業・延伸に伴う沿線地域への影響を見ると、観光需要の拡大や駅前再開発、企業進出、人口増加など、プラスの変化が多く見られます。
ここでは東京～敦賀間に位置する以下の駅における、新幹線開業に伴う変化や経済効果、再開発の動向を見ていきましょう。
- 軽井沢駅
- 長野駅
- 上越妙高駅
- 金沢駅
- 福井駅
- 敦賀駅
軽井沢駅
軽井沢駅周辺は、北陸新幹線の高崎〜長野間開業により、首都圏からのアクセス性が大きく向上しました。これにより乗車人数は開業前から約1.2倍に増加し、延伸開通などの効果も相まって、開業15年以降も増加傾向にあります（※1）。
また観光客の来訪数だけではなく、人口面でも変化が見られました。軽井沢町は開業前と比較して、人口が約1.3倍に増えています（※2）。二地域居住や移住を検討する層にとっても首都圏からの交通利便性が魅力となり、地域の人口増加や不動産需要を支える要因の一つになっていると考えられます。
こうした影響を受け、近年は駅周辺の再開発も活発です。駅北側には、駅直結型の商業施設「軽井沢T-SITE」が2026年3月に開業しました。開業から長い年月が経過した後も、駅周辺では観光・商業機能の更新が続いており、新幹線駅としての集客力を生かしたまちづくりが進んでいます。
※1参考：山梨県.「新幹線駅設置都市における開業効果や取り組み」.（参照：2026-05-23）.
※2参考：軽井沢町.「2.人口」.（参照：2026-05-23）.
長野駅
長野駅は、高崎〜長野間開業時に終着駅となり、その後長野〜金沢間開業によって通過駅となりました。終着駅から通過駅に変わった後も、長野駅周辺では駅ビルや商業施設の更新、再開発が続いています。
長野〜金沢間の延伸に合わせて、2015年には駅ビル「MIDORI長野」がリニューアルしました。駅直結の商業機能が強化されたことで、観光客や通勤・通学利用者の利便性が高まり、駅周辺のにぎわい創出にもつながっているようです。
さらに長野駅前では、百貨店のリニューアルや「長野駅前B-1地区再開発」が進められています。同地区では、オフィスやマンションなどを含む複合施設の整備が予定されており、2030年頃の完成を目指しています。
長野駅周辺は、善光寺をはじめとした観光資源への玄関口であり、インバウンド需要の拡大も期待されるエリアです。インバウンド需要が10年前の2.6倍にまで拡大していることからも、新幹線開業による交通利便性の向上と駅前再開発が組み合わさることで、観光・商業・居住の各面で地域の魅力が高まっていることが分かります。
※参考：SBC信越放送.「「当初は『通過駅』への懸念も…」インバウンド客は10年前の2.6倍に【北陸新幹線・金沢延伸開業から10年】長野駅の一日平均利用者は約1割増」.（参照：2026-05-23）.
上越妙高駅
上越妙高駅は、長野〜金沢間開業に伴い誕生した新幹線駅です。新駅の整備に併せて在来線の一部が移設され、駅前にまとまった開発用地が確保されました。駅周辺では土地区画整理が行われ、広い土地を生かしたまちづくりが進められています。
駅前にはビジネスホテルやオフィス、コワーキングスペース、温泉施設などが整備され、ビジネス利用者や観光客を受け入れる機能が少しずつ充実してきました。新幹線駅の開業により、首都圏や北陸方面とのアクセスが向上したことで、駅周辺の土地利用や民間投資にも変化が見られます。
また近隣では海外不動産投資ファンドによる土地取得や、海外富裕層向けのリゾート開発計画も報じられています。上越妙高駅周辺は、新幹線の駅前開発と広域観光を見据えたリゾート開発が並行して進んでおり、注目度の高いエリアといえるでしょう。
このように新幹線の新駅開業は、駅前の土地利用を大きく変える契機になります。上越妙高駅の事例は、新駅整備と区画整理をきっかけに駅周辺の土地利用が再編され、新たな都市機能や観光機能を導入しやすい環境が整ったケースといえます。
金沢駅
金沢駅周辺は、北陸新幹線の開業効果が特に大きく表れたエリアの一つです。長野〜金沢間開業により、東京〜金沢間の移動時間は大幅に短縮され、首都圏からの観光・ビジネス需要が拡大しました。2009年に約246.5万人だった金沢市内の年間宿泊者数は、2017年には約346万人まで増加し、インバウンド需要の拡大も見られます（※1）。
新幹線開業前後にはホテルや旅館の新規開業も相次ぎ、いわゆる「お宿バブル」と呼ばれる状況も生まれました。新幹線開業によって観光客や出張者が増えたことで、宿泊施設や飲食店、商業施設などの需要が高まり、駅周辺の開発を後押ししたと考えられます。
経済効果も事前想定を大きく上回りました。事前調査では石川県への経済波及効果が約124億円と試算されていましたが、実際には678億円に達したとの推計もあり、北陸新幹線の開業が地域経済に与えたインパクトの大きさが伺えます（※2）。
直近では金沢駅から武蔵、南町、香林坊、片町に至る都心軸沿線エリアが、都市再生緊急整備地域に指定されました。これにより用途地域の制限にとらわれず、柔軟かつ自由度の高いビル建設や複合施設の建設が可能になっています。
さらに金沢駅周辺では都ホテル跡地の超高層ビル計画や、2027年開業予定の「Zepp金沢」など、新たな開発も進んでいます。新幹線開業から時間が経過した後も、駅周辺の都市機能更新が続いている点は、金沢駅の大きな特長です。
※1参考：JRTT.「北陸新幹線（長野・金沢間）～事後評価の概要～」.（参照：2026-05-23）.
※2参考：日本政策投資銀行.「北陸新幹線金沢開業による観光活性化が石川県内に及ぼす経済波及効果」.（参照：2026-05-23）.
福井駅
福井駅周辺では金沢〜敦賀間開業に伴い、来訪者の増加や駅前再開発が進んでいます。福井県によると、開業後1年間における福井県内新幹線駅周辺の県外来訪者は、前年同期比117.0％となりました。地域別では、関東圏が129.3％、信越が152.7％、関西圏が115.4％と増加しており、広域からの来訪が増えていることが分かります（※）。
県内全域の主要観光地への入り込みも好調です。県立恐竜博物館や一乗谷朝倉氏遺跡博物館など、主要観光地の来訪も伸びており、北陸新幹線の開業が観光需要の拡大につながっていることが伺えます。
福井駅周辺では、開業に合わせて駅直結の商業施設「くるふ福井駅」がオープンしました。さらに西口では、ホテルやカンファレンスホール、オフィス、フードホール、フィットネスなどで構成される複合施設「FUKUMACHI BLOCK」が整備され、2024年3月には「コートヤード・バイ・マリオット福井」も開業しています。
また28階建ての分譲マンション「ザ・福井タワー イニシアグラン」や、飲食店・カフェ・クリニック・分譲マンションなどで構成される複合施設「marunouchi FUKULA」など、駅周辺では居住・商業・医療機能を備えた複合開発も進んでいます。
福井駅前南通り地区の再開発や東公園への多目的アリーナ整備、若狭湾エリアへの高級リゾートホテル誘致などが進めば、観光・ビジネス・居住の各面でさらなるエリア価値の向上が期待されるでしょう。
※参考：福井市.「北陸新幹線福井・敦賀開業後1年間の状況～「ふくい新時代」の幕開け～」.（参照：2026-05-23）.
敦賀駅
敦賀駅周辺では、北陸新幹線の金沢〜敦賀間開業に先立ち、駅西地区で官民連携による再開発が進められました。2022年秋には、駅前にTSURUGA POLT SQUARE「otta」が誕生し、ホテルや飲食店、物販施設、子育て支援施設、知育・啓発施設などが整備されました。
otta内の公設民営書店「ちえなみき」は、開業後1年間の来館者数が想定の3倍以上に増え、わずか3年で100万人の来訪を達成しています（※）。また敦賀市の中心部にあるホテルも高い稼働率を記録しており、駅前再開発による集客効果が表れています。
駅前から氣比神宮へ続く駅前大通りでは、歩道拡張などの整備が進められ、2026年3月に完了しました。観光地への回遊性を高めることで、駅を降りた人が街中へ流れやすくなり、商業・観光需要の拡大につながることが期待されています。
敦賀駅は現在、北陸新幹線の終着駅となっており、関西方面への乗り換え拠点としても重要な役割を担っています。駅前再開発や宿泊施設の整備が進むことで、観光客やビジネス利用者を受け入れる機能がさらに高まっていくでしょう。
※参考：ちえなみき.「来場者数100万人達成記念のお知らせ」.（2025-09-01）.
【2026年7月ルート決定】検討されていた敦賀以西の8ルートと課題点
北陸新幹線の敦賀以西については、2016年に敦賀〜京都間が、2017年に京都〜新大阪間のルートが決定されました。しかしその後、建設費の上昇や工期の長期化、京都市街地での地下工事への懸念、沿線自治体の負担などを背景に、ルートの再検証を求める声が出ています。
北陸新幹線の延伸ルートは、所要時間や建設費だけではなく、駅が設置される地域の人流や不動産需要にも影響する可能性があります。関西圏で不動産投資を検討しているなら、延伸計画の動向を注視し、エリア選定や物件購入のタイミングを見極めましょう。
ここでは現在議論されている主なルートの概要とそれぞれの課題、不動産価値の上昇を見込める可能性のある新駅予定地について紹介します。
【2026年7月追記】
8つものルート案で検討が進められていた敦賀以西の延伸計画ですが、2026年7月15日、自民党と日本維新の会は、福井県小浜市から京都を経由して新大阪駅までつなぐ、当初の小浜・京都ルートを採用することに決定しました。京都の停車駅は地下トンネル工事による懸念点が考慮され、JR桂川駅付近に新駅が建設される予定です。工期は26年、おおよその建設費は約3.9兆円で、将来の物価高騰を加味すると5.5兆円となる見込みです。
小浜・京都ルート
小浜・京都ルートは、現在の既定ルートです。敦賀駅から小浜市付近、京都駅、京田辺市付近を経由して新大阪駅へ向かうことが決まったものの、建設費の増加が大きな課題となっています。当初の概算事業費は約2.1兆円とされていましたが、近年の再試算では京都駅の案によって約3.4兆〜3.9兆円程度、将来の物価上昇を見込むと約4.8兆〜5.3兆円程度に膨らむとされています（※）。
また京都市街地の大深度地下を通る工事への懸念や、工期の長期化も議論の対象です。こうした課題が、米原ルートや湖西ルート、舞鶴ルートなど、他ルートを再検討する動きにつながっています。
※参考：国土交通省鉄道局.「北陸新幹線（敦賀・新大阪間）に関するご説明資料」.（参照：2026-05-23）.
小浜・京都ルートで検討されている新駅開業予定地
小浜・京都ルートでは、以下のような新駅・駅位置が想定されています。
想定されている新駅
想定されている場所
概要
小浜市付近駅
JR東小浜駅の西側〜小浜インター付近
小浜市周辺の新たな広域交通拠点となる可能性がある。周辺には保守基地の設置も想定されている
京都駅付近駅
京都駅付近、東西案・南北案など複数案あり
京都駅周辺の地下駅として想定されている。観光・ビジネス需要が大きい一方、地下工事の難易度や市街地への影響が課題
桂川駅付近駅
JR桂川駅付近
京都駅付近を避ける代替案として検討されているが、京都中心部との接続性が課題になる可能性がある
京田辺市付近駅
学研都市線・松井山手駅付近
関西文化学術研究都市方面へのアクセス向上が期待される
米原ルート（乗り入れ・乗り換え）
米原ルートは、敦賀駅から米原駅へ接続し、米原駅で東海道新幹線に乗り換える、または東海道新幹線へ乗り入れる案です。
米原ルートのメリットは、建設距離が短く、建設費を抑えやすい点です。一方で東海道新幹線への乗り入れを前提とする場合、JR東海との調整が必要になります。車両仕様や信号設備、安全装置、運行管理、ダイヤの過密さなど、技術面・運行面の課題があり、直通運転が可能かどうかが大きな論点です。
乗り換え案の場合は、敦賀での乗り換えが米原での乗り換えに変わるだけになり、利用者にとって大きな利便性向上につながるかは慎重に見る必要があります。場合によっては運賃や所要時間の面でメリットが限定的になる可能性もあります。
米原ルートは既存の米原駅への接続を前提とするため、新たな中間駅の設置は基本的に想定されていません。そのため不動産価値への影響は、米原駅周辺に限定されると考えられます。
湖西ルート（在来線活用・新設）
湖西ルートは、敦賀駅から琵琶湖西側を南下し、京都方面へ接続する案です。敦賀から京都方面を比較的短い距離で結べる可能性がある一方、湖西線沿線や比良山地周辺の地形、強風対策、京都駅への接続方法などが課題です。
湖西ルートには、大きく分けて新幹線の新線を整備する案と、既存の湖西線を活用する案があります。新線を整備する場合は、敦賀駅から湖西エリアを経由し、京都駅または山科駅方面へ接続するルートが想定されます。京都駅へ接続できれば利便性は高まりますが、京都市街地への地下トンネル整備や駅接続の難易度、建設費などが課題になるでしょう。山科駅に接続するとしても、在来線や地下鉄に乗り換えて京都市内・大阪方面へ移動するため、京都駅直結案と比べると利便性の評価が下がることは否めません。
一方在来線である湖西線を活用する案では、既存インフラを生かせるため、新線整備よりも建設費や工期を抑えられる可能性があります。ただし、湖西線は強風の影響を受けやすい区間があることに加え、在来線を活用する場合は新幹線としての高速性や輸送力、直通性をどこまで確保できるかが課題です。
なお滋賀県は米原ルート・湖西ルートについて慎重な立場を示しており、現時点では小浜・京都ルートを支持する姿勢を見せています。
湖西ルート（新設）で検討されている新駅開業予定地
新幹線の新線を整備する湖西ルートでは、以下のような新駅・駅位置が想定されています。
想定されている新駅
想定されている場所
概要
近江今津駅付近
滋賀県高島市・JR湖西線近江今津駅周辺
湖西地域の交通拠点となる可能性がある。一方、比良おろしによる強風対策や、湖西線との関係整理が課題
舞鶴ルート（京都・亀岡経由）
舞鶴ルートは、敦賀から小浜、舞鶴方面を経由し、京都または亀岡方面を通って新大阪へ向かう案です。舞鶴市は、日本海側の中核都市である舞鶴を新幹線網に取り込むことで、観光振興や企業立地、若者の定住促進などにつながるとして、誘致活動を進めています。
舞鶴ルートのメリットは、舞鶴市を新幹線ネットワークに組み込めることです。舞鶴には港湾機能や自衛隊の拠点もあり、災害時や有事の輸送能力向上という観点でも意義があるとされています。また、小浜・京都ルートで課題とされる京都市北部山地や京都市街地の地下工事を一部避けられる可能性があります。
ただし、舞鶴を経由する場合はルートが大回りになりやすく、建設距離や建設費が増加することが課題です。所要時間や費用対効果の面で不利になる可能性があるため、実現には沿線自治体の連携や国レベルでの慎重な検討が必要になるでしょう。
舞鶴ルートで検討されている新駅開業予定地
舞鶴ルートでは、以下のような新駅・駅位置が想定されています。
想定されている新駅
想定されている場所
概要
小浜市付近駅
JR東小浜駅の西側〜小浜インター付近
小浜市周辺の新たな広域交通拠点となる可能性がある。周辺には保守基地の設置も想定されている
舞鶴市付近駅
東舞鶴駅付近
京都舞鶴港や市街地へのアクセスを重視した候補。港湾・観光・防災拠点としての機能強化が期待される
亀岡ルート
亀岡ルートは、小浜市方面から亀岡市を経由し、新大阪方面へ向かう案です。小浜・京都ルートとは異なり、京都駅を経由しません。
このルートのメリットは、小浜方面と新大阪方面を比較的短い距離で結びやすいとされる点です。また京都駅周辺を通らないため、大深度地下での工事や京都市街地における住民理解、地下水・文化財などへの影響といった課題を回避しやすい可能性があります。
ただし、京都市中心部へのアクセス性や観光・ビジネス需要の取り込みという面では、小浜・京都ルートより弱くなる可能性があります。また既定ルートではないため、実現には国や自治体、鉄道事業者の再調整が必要です。
亀岡ルートで検討されている新駅開業予定地
亀岡ルートでは、以下のような新駅・駅位置が想定されています。
想定されている新駅
想定されている場所
概要
亀岡市付近駅
亀岡駅〜並河駅の間
亀岡駅前には丹波亀山城跡があるため、駅位置をずらす形で検討される予定。駅周辺の土地利用や居住需要に影響する可能性があるが、詳細は未定
新幹線開通による地域への影響は大きい！ 再開発計画などの情報にもアンテナを張るのがおすすめ
北陸新幹線の開業・延伸により、沿線の多くの駅では来訪者の増加や駅前再開発、商業施設・宿泊施設の整備などが進んできました。軽井沢駅や金沢駅、福井駅などの事例からも分かるように、新幹線の開通は地域の人流や経済活動、不動産需要にも大きな影響を与える可能性があります。
今後、敦賀以西の延伸ルートが具体化すれば、新駅が設置されるエリアや沿線地域では、再開発や企業誘致、観光需要の拡大が進むことも考えられます。周辺の地価や不動産価格、賃貸需要に影響が及ぶ可能性もあるため、北陸新幹線延伸の進捗や再開発計画には継続的に注目しておきましょう。
また北陸新幹線が将来的に新大阪までつながれば、関西と北陸、首都圏を結ぶ広域交通ネットワークがさらに強化されます。終着駅となる新大阪を含む大阪エリアでは、交通利便性や拠点性の向上により、不動産価値や賃貸需要の高まりも期待できるでしょう。
大阪エリアで不動産投資を検討している方は、不動産価格がさらに上昇する前に、早めに情報収集を始めることが重要です。新幹線延伸の進捗や再開発動向を確認しながら、ご自身の目的に合った投資用物件を検討しましょう。
エスリード株式会社は、大阪をはじめとする関西エリアを中心に、新築分譲マンションの開発・販売を手がけてきた不動産デベロッパーです。関西圏の地域特性や賃貸需要を踏まえ、将来性のある立地を見極めた物件提案を行っています。北陸新幹線の延伸を踏まえて物件を探したい方や、大阪で不動産投資を検討している方は、まずはエスリードへお気軽にご相談ください。
【エスリードのおすすめ物件情報】
大阪で販売中のエスリードの物件
現在販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方はぜひチェックしてみてください。（※2026年6月9日時点の情報です）
監修者プロフィール
田端 俊之
エスリード株式会社
営業部営業戦略室 次長
1999年 日本エスリードに入社、営業部門、開発部門を経て2002年から企画・マーケティング部門に従事。 携わったマンションの販売企画は100物件を超え、ＣＭ制作や自社主催のセミナー講師も務める。
マーケティング室の統括責任者として長年市場分析やマーケティング戦略業務に従事してきた経験を活かし、デベロッパーの市場分析目線から《マンション経営》をわかりやすくお伝えします。
関西の国立大学で経済学・マーケティングを学び、1999年に日本エスリードに入社。
入社以来、企画及びマーケティングを担当し、マーケティング室の統括責任者として市場分析やマーケティング戦略業務を担う。
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マス広告とは、幅広いターゲットに向けて一斉に情報を届けるPR手法です。テレビや新聞、雑誌、ラジオなどの媒体を使い、商品やサービスの認知を広げるために活用されています。例えば、テレビCMで新商品を宣伝したり、新聞広告でサービスの内容を紹介したりする方法があります。雑誌では読者層に合わせた広告を出し、ラジオでは音声を通じて印象に残る訴求を行うことも可能です。 普段何気なく目にしているテレビCMや新聞広告も、企業が費用をかけて行っているPR施策の一つです。Amazonギフト券のプレゼントだけが特別な施策ではなく、企業はさまざまな方法で商品やサービスの認知拡大を図っています。 インターネット広告（Webサイトや検索結果に表示される広告） インターネット広告とは、インターネット上で商品やサービスの情報を発信する広告手法です。検索エンジンやSNS、Webメディア、動画サイトなど、さまざまな場所で見かける広告が該当します。 例えば、GoogleやYahoo!で検索したときに表示される広告や、X・InstagramなどのSNSに表示される広告があります。他にも、第三者のWebメディアに記事の形で掲載される記事広告や、動画の前後・合間に流れる動画広告などもWeb広告の一種です。 主なインターネット広告の種類は、以下の通りです。 table2 インターネット広告の種類 概要 リスティング広告 GoogleやYahoo!JAPANなどの検索結果に表示される広告 SNS広告 XやInstagram、FacebookなどのSNS内に表示される広告 ディスプレイ広告 Webサイトやアプリケーションの広告枠に表示される広告 記事広告 Webメディアにおいて通常記事とほとんど同じ体裁で、商品やサービスを紹介する広告 動画広告 YouTubeやTikTokなどの動画プラットフォームやSNSで配信される広告 インターネット広告は、インターネットを利用していると自然に目に入る機会が多いです。またインターネットで不動産投資に関する情報を検索した後に、WebサイトやSNS上で不動産会社の広告を目にすることもあるでしょう。これは、検索したキーワードや閲覧したページの内容などを基に、ユーザーの関心に近い広告が表示される仕組みによるPR施策の一つです。 電車・バス・タクシーなどに掲示される広告（交通広告） 電車やバス、タクシーなどの移動手段を活用して情報を届ける広告手法もあり「交通広告」と呼ばれています。通勤や外出の途中で目にする機会が多く、日常生活の中で自然に情報が入ってくる点が特徴です。 主な交通広告の種類は、以下の通りです。 table2 交通広告の種類 概要 電車内広告 電車内の中づりや窓上、ドア横、ドア上、吊革などに掲出する広告電車内ビジョン広告（映像広告）や、広告貸切電車といったプロモーションもある タクシー広告 車内広告：タクシーの車内にディスプレイを設置して動画を流す広告。タクシーをよく利用するビジネスパーソンや経営者、富裕層などが主なターゲットとなる車体ラッピング広告：タクシーの車体に貼り付ける広告。タクシー停車中、通行人の目に止まりやすい 電車やタクシーで見かける広告も、企業が認知を広げるために行うPR施策です。Amazonギフト券のようなキャンペーン施策とは形が違いますが、商品やサービスを知ってもらうために費用をかけている点は共通しています。 お店の商品棚などに置かれる広告（商品POP） 店舗・売り場で商品やサービスの情報を伝えるための販促物は、商品POPと呼ばれています。商品の特徴や価格、キャンペーン内容を分かりやすく示すために使われており、消費者が購入を検討する際の判断材料にもなるものです。 商品POPには、主に以下のような種類があります。 ポスター カード シール タペストリー デジタルサイネージ また季節やイベントに合わせて、商品POPを変更している店舗や売り場も少なくありません。例えば、店舗内にある「期間限定」「ポイント還元」「おすすめ商品」といった情報も、商品やサービスに興味を持ってもらうためのPR施策といえます。 さまざまなキャンペーン ここまで紹介したPR施策の他にも、企業はさまざまなキャンペーンを行って商品やサービスの購入・利用を促しています。 代表的なキャンペーンには、以下のようなものがあります。 table2 キャンペーンの種類 概要 初回割引 対象の店で初めて購入する方限定で、普段の価格よりも安くなる施策 1buy1 商品を1個買うと、もう1個無料でもらえる施策 2buy1 商品を2個買うと、さらにもう1個無料でもらえる施策 2個目半額 商品を1個買うと、2個目が半額になる施策 ポイント2倍 通常の2倍のポイントがもらえる施策 抽選で景品 購入者や申し込み者の中から抽選で景品が当たる施策 またコンビニエンスストアやスーパーマーケットのポイント還元、通販サイトのセール、飲食店の割引クーポンなどもキャンペーンの一種です。 Amazonギフト券の分だけ物件価格が割高になっているって本当？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 生活の中には多くのPR施策があるのですね。不動産会社のAmazonギフト券のプレゼントもPR施策の一つだと聞くと理解できます。ただ、キャンペーン費用を回収するために、物件価格が高くなっているのではないかと考えてしまいます……。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そのように不安に感じる方もいるのですが、実際、Amazonギフト券の分だけ物件価格が割高になっていることはほとんどありません。 一般的に、企業は販売活動にかかる費用として広告費や販売促進費を見込んでいます。Amazonギフト券のようなPR施策も、その予算の中で実施されるケースが多いでしょう。そのためAmazonギフト券を配ったからといって、その金額がそのまま物件価格に上乗せされるとは考えにくいです。 特に新築の不動産投資物件では、不動産会社が自由に物件価格を設定できるわけではありません。物件価格は金融機関が算出した評価額や融資可能額を元に決まります。決まり方の順番は、以下の通りです。 金融機関による物件の評価額 融資額の上限 物件の販売価格 不動産会社の利益 広告費や販売促進費 仮にPR施策にかかる費用を無理に物件価格へ上乗せすれば、金融機関の評価額・融資可能額と販売価格に乖離が出てしまう可能性があります。その場合、新築にもかかわらず、購入者がフルローンで不動産を購入できなくなってしまうでしょう。不動産会社が1万円、時には5万円といったAmazonギフト券を用意できるのは、販売価格が大きい不動産を扱っているからです。 もしかしたら中には、キャンペーン費用を含めて最初から物件価格を割高に設定している不動産会社も存在するかもしれません。しかし信頼できる不動産会社であれば、不透明な価格設定にはならないでしょう。 ちなみに、本来の価格に割り引きやキャンペーンの分を上乗せしているのにもかかわらず、あたかもお得に購入できるように見せる手法は、景品表示法において有利誤認表示として禁止されています。例えば、これまで通常価格5,000円で販売していた商品を通常価格6,000円とした上で、今だけ1,000円引きの5,000円で買える、商品券1,000円分がもらえるから実質5,000円で買えるといった表示はしてはいけません。これは不動産の販売においても同様です。 大切なのは、物件価格が周辺の相場と比べて妥当かどうかを確認することです。例えば、想定利回りが相場とかけ離れている場合や、築古物件などそもそもフルローンにするのが難しい物件の購入でエリアの相場よりも割高に感じる場合は、物件価格の根拠について担当者に確認を取ってみるのもよいでしょう。Amazonギフト券の有無にかかわらず、相場をもとに冷静に判断することが、納得のいく不動産投資につながります。 面談やセミナーを申し込むなら信頼できる不動産会社へ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん Amazonギフト券のプレゼントキャンペーンを行っているからといって、物件価格が割高にはならないのですね。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん その通りです。ただし、どの不動産会社に相談するかは慎重に見極める必要があります。先述した通り、Amazonギフト券をきっかけに不動産投資初心者を集め、十分な説明をしないままに契約を迫る業者がいないとは言い切れません。 そのため面談やセミナーに申し込む際は、特典の内容だけで判断しないことが大切です。信頼できる不動産会社かどうかを見極めた上で、相談先を選びましょう。 信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、主に以下の通りです。 需要の高い立地で開発をしている 不動産売買や管理の実績が豊富 経営基盤が安定している 大手の金融機関と提携している 説明やシミュレーションを丁寧にしてくれる 担当者の対応が良い 需要の高い立地で開発をしている 一口に不動産会社といっても、事業内容はさまざまです。例えば、開発から販売まで一貫して行っている不動産デベロッパーや、売り主から買い主探しの依頼を直接受けている元付け業者、買い主側の相談に乗り、元付け業者と交渉する客付け業者などが存在します。 中でも不動産デベロッパーは自社で開発した物件を販売しているため、物件の評判が自社ブランドに直結します。仮に不透明な価格設定や無理な販売を行えば、購入者だけではなく、金融機関や取引先からの信頼にも影響しかねません。長く信頼されることが重要となるので、悪質な販売手法をとる可能性は低いでしょう。 不動産デベロッパーの中でも、需要の高い立地で継続的に開発を行っている会社を選ぶのがおすすめです。好立地での開発は競争率が高く、用地を取得するには豊富なノウハウや情報ネットワーク、資金力、意思決定の速さなどが求められます。 そのような中で安定して開発を続けているということは、安定した事業基盤がある企業だといえるでしょう。 不動産売買や管理の実績が豊富 信頼できる不動産会社かどうかを見極めるには、不動産売買や管理の実績も確認しましょう。過去の実績を確認すれば、その会社がどのような物件を扱ってきたのか、どれだけ多くの顧客をサポートしてきたのかを把握しやすくなります。 不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。購入後の入居者募集や物件管理、修繕対応、将来の売却など、長期的に考えるべきことが多くあります。 売買や管理の実績が豊富な会社であれば、これまでの経験を基に、さまざまなケースに合わせた柔軟な提案をしてくれるでしょう。 セミナーや面談に申し込む前には、不動産会社の公式サイトなどで販売実績や管理戸数、事業年数などを確認するのがおすすめです。数字だけで判断する必要はありませんが、実績の有無は相談先を選ぶ上で重要な判断材料になります。 経営基盤が安定している 経営基盤が安定している不動産会社を選ぶことも大切です。先述した通り、不動産投資では購入後も運用や管理の相談をするケースが多く、長く付き合える会社かどうかを見極める必要があります。 企業の安定性を見る指標としては、以下のような項目が挙げられます。 上場の有無 資本金 大手グループであるかどうか 上場している企業は、上場審査の過程で収益性や継続性、健全性、内部管理体制の有効性などを確認されています。そのため、一定の信頼性を判断する材料になるでしょう。 また資本金が大きい会社は、事業規模も大きい傾向にあります。大手グループに属している場合は、グループ全体の資本力や情報網を生かした事業展開が期待できるでしょう。 大手の金融機関と提携している 不動産会社を選ぶ際は、大手の金融機関と提携しているかどうかも確認しましょう。不動産投資では不動産投資ローンを利用するケースが多く、どの金融機関から融資を受けられるかは重要なポイントです。 大手の金融機関は、企業と提携する際に一定の審査を行います。そのため、大手の金融機関と提携していることだけでも、不動産会社の信頼性を判断する一つの材料になるのです。 また大手の金融機関が提供しているローンは、融資額や金利、団体信用生命保険の内容などで条件が良い傾向にあります。自身の状況や目的に合った融資を受けられる可能性が高くなるでしょう。 一方で、大手の金融機関は審査基準が厳しい傾向にあります。年収や勤務先、他の借り入れの状況などによっては、希望通りに融資を受けられない可能性もゼロではありません。 提携している金融機関が多い不動産会社を選ぶことで、万が一融資の審査に通らなかった場合でも、他の金融機関を利用できるでしょう。 なお、必須ではありませんが、弁護士や税理士などの専門家と連携している不動産会社かどうかも確認しておきたいポイントです。不動産投資では、契約内容の確認や税務処理、相続・売却時の相談など、専門知識が必要になる場面があります。専門家との連携体制が整っている不動産会社であれば、長期的にも相談しやすいでしょう。 説明やシミュレーションを丁寧にしてくれる 信頼できる不動産会社かどうかは、説明やシミュレーションの丁寧さからも判断できます。 不動産投資に限らず、全ての投資にはリスクとリターンがあります。不動産投資では、起こり得るリスクをカバーするための対策や準備を徹底することが非常に重要です。家賃収入や節税効果などのメリットだけではなく、デメリットや注意点などもきちんと説明してくれる不動産会社であるかどうかを確認しましょう。 また不動産会社に提示されたシミュレーションが、現実的かどうかも細かくチェックしてください。特に見ておきたい項目は以下の通りです。 空室率がゼロになっていないか 家賃の下落率が反映されているか 適切なタイミングで、適切な額の修繕費や管理費が含まれているか 固定資産税などの税金が含まれているか 売却時の諸経費まで考慮されているか 収支がよく見えるシミュレーションでも、前提条件が甘い場合があります。数字の根拠やリスクへの備えを丁寧に説明してくれる会社であれば、投資判断もしやすくなるでしょう。 担当者の対応が良い 不動産会社を選ぶ際は、担当者の対応にも着目しましょう。不動産投資では、物件の購入前だけではなく、購入後の運用について相談する場面もあります。担当者が投資家目線で親身に対応してくれるかや、不明点に対して納得できるまで誠実に説明してくれるかは重要です。質問に対する回答が曖昧だったり、契約を急がせたりする場合は注意しましょう。 また担当者との相性も無視できません。不動産投資は長期的な運用を前提とするため、安心して相談できる担当者かどうかを見極めることが大切です。 Amazonギフト券の配布はPR施策の一環！ 特典だけで判断せずに信頼できる不動産会社に相談しましょう fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうです。不動産会社がAmazonギフト券を配っているのは、PR施策の一つです。Web広告や交通広告、割引キャンペーンなどと同じように、自社のサービスに興味をもってもらうための取り組みと考えてよいでしょう。 その上で大切なのは、特典だけで判断せず、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることです。セミナーや面談に申し込む際は、開発エリアや実績、経営基盤、提携している金融機関などをしっかりと確認しましょう。 エスリード株式会社は、大阪や名古屋を中心にワンルームマンションの開発や提供を行っている不動産デベロッパーです。新築の投資用物件の紹介はもちろんのこと、大手金融機関とも提携しており、多くの選択肢の中から一人一人の状況に合った金融機関をご紹介いたします。不動産投資に興味がある方や信頼できる不動産会社に相談したい方は、エスリードへお気軽にお問い合わせください。 なお、エスリードでは、初回面談を実施した方を対象に、Amazonギフト券1万円分をプレゼントするキャンペーンを行っています。1万円に設定している理由は、あくまでもAmazonギフト券は「不動産投資について話を聞いてみるきっかけ」の一つと考えているためです。Amazonギフト券の金額を過度に高くすると、ギフト券の取得を主な目的としたお申し込みが増え、面談がお客さまと当社の双方にとって有意義な時間になりにくい場合があります。 そのため当社はギフト券の金額を必要以上に高くするのではなく、不動産投資を真剣に検討されている方としっかり向き合い、価値のあるご提案をすることを重視しています。初歩的な疑問・質問にも丁寧にお答えするのはもちろん、無理な勧誘は一切行いませんのでお気軽にご相談ください。
不動産価格の評価方法とは？ 収益還元法・取引事例比較法・原価法の違いを解説
不動産価格を評価する方法には、収益還元法・取引事例比較法・原価法があります。それぞれ収益性・市場性・費用性という異なる観点から価格を算出するため、同じ不動産でも評価方法によって価格が異なる場合があります。 特に投資用不動産を購入する際は、収益性に見合った価格なのか、周辺相場と比べて妥当なのか、見込まれる融資額はどのくらいかなどを確認することが重要です。各算出方法の違いやそれぞれのメリット・注意点を理解しておくことで、物件価格を多角的に判断しやすくなります。 本記事では、収益還元法・取引事例比較法・原価法の仕組みを解説します。目的別に適した評価方法もご紹介するので、投資用不動産の購入価格や売却価格の妥当性を確認したい方はぜひ参考にしてください。 suggest2 収益還元法は、投資用不動産から得られる家賃収入や将来の売却想定価格などを基に、物件価格の妥当性を評価する方法 取引事例比較法は、近隣や類似エリアで実際に取引された不動産価格を基に、市場価格を評価する方法 原価法は、対象不動産を再調達した場合にかかる費用を基に、土地や建物の資産価値を評価する方法 不動産投資では、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせ、価格の妥当性を確認する必要がある 不動産価格を評価する際に重要な「価格の三面性」 不動産価格を評価する際は、一つの観点だけではなく、収益性・市場性・費用性の3つの観点から検討することが重要です。これらは「価格の三面性」と呼ばれ、不動産の価値を多角的に捉えるための基本的な考え方といわれています。 価格の三面性と、それぞれに対応する主な評価方法は以下の通りです。 観点 概要 主な評価方法 収益性 その不動産を賃貸や事業に活用した場合、どのくらいの収益を生むかを基に価格を評価する考え方 収益還元法 市場性 周辺地域で類似する不動産がどの程度の価格で取引されているかを基に価格を評価する考え方 取引事例比較法 費用性 その不動産を取得・造成・建築するためにどの程度の費用がかかるかを基に価格を評価する考え方 原価法 不動産は立地や面積、形状、築年数、周辺環境などがそれぞれ異なり、全く同じものは存在しません。そのため一つの評価方法だけで価格を判断すると、実際の価値や市場での評価とズレが生じる可能性があります。 例えば昔から取引が多い住宅地域であれば、周辺の取引事例を参考にすることでおおよその価格を把握しやすいでしょう。一方山を切り開いて造成された新しい住宅団地のように、類似する取引事例が少ない場合は、取引事例比較法だけでは価格を算出しにくいケースもあります。このような場合は造成や建築にかかった費用、将来的に見込まれる収益など、別の観点も踏まえて評価する必要があります。 このように不動産価格を評価する際は、収益還元法・取引事例比較法・原価法によって算出した価格を同じ重みで見るのではなく、対象不動産の種類や用途、地域性、取引目的に応じて重み付けを行うのが一般的です。 収益性から不動産価格を評価する「収益還元法」 ここからは、価格の三面性に対応する主な評価方法を解説します。まずは、収益性から不動産価格を評価する「収益還元法」です。 収益還元法とは、投資用不動産が将来生み出すと期待される収益を基に、不動産価格を算出する方法です。不動産投資では、利回りなどを基に物件の収益性を確認します。ただし、年間の想定賃料を物件価格で割って算出する「表面利回り」だけでは、空室率や運営費用などを十分に反映できず、価格が収益力に見合っているか判断しにくい側面があります。その点収益還元法では、物件が将来生み出すと期待される収益を基に価格を算出するため、物件の稼ぐ力を価格に反映することが可能です。投資対象として無理のない価格かどうかも判断しやすくなるでしょう。 例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を行う場合、周辺の取引事例だけを見ると魅力的な物件でも、十分な家賃収入が得られなければ、投資対象として適しているとはいえません。収益還元法で価格と家賃収入のバランスを確認できれば、賃料収入に対して割高な物件や、投資効率の低い物件を避けやすくなります。 直接還元法 収益還元法には、主に「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。それぞれ計算方法や向いている場面が異なるため、違いを理解しておきましょう。 直接還元法とは、投資用不動産が1年間に生み出す純収益を還元利回りで割り、不動産価格を算出する方法です。以下の計算式で算出します。 不動産価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り 純収益とは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの諸経費を差し引いた金額です。正確な家賃収入を把握するには、不動産会社からレントロール（契約条件の一覧表）を提示してもらい、現在の賃料や入居状況、空室の有無などを確認しましょう。 また還元利回りとは、その物件に期待される投資利回りのことです。地域や築年数、物件の種類、空室リスクなどによって変わるため、類似物件の取引事例やキャップレートマップのような市場データを参考にして設定します。還元利回りの設定によって算出される価格は大きく変わるため、相場から大きく外れた数値を使わないことが重要です。 DCF法 DCF法とは、将来得られる純収益や売却価格を現在価値に割り戻して、不動産価格を算出する方法です。保有期間中の家賃収入、空室率、運営費用、将来の売却価格などを加味するため、直接還元法よりも実態に即した物件価格を算出できます。 計算式は以下の通りです。 不動産価格 = 保有期間中に得られる各年の純収益の現在価値の合計 + 売却想定価格の現在価値 ここで重要なのが「将来受け取るお金は、現在のお金と同じ価値ではない」という考え方です。例えば将来100万円を受け取れるとしても、物価上昇などが起これば今すぐ受け取る100万円とは価値が異なります。そのためDCF法では将来の収益をそのまま足し合わせるのではなく、割引率を使って現在価値に直してから計算します。 例えば各年100万円の純収益があり、割引率を5％、保有期間を5年とした場合、各年の純収益の現在価値は以下の通りです。 1年目：100万円 ÷ 1.05 = 約95.2万円 2年目：100万円 ÷ 1.05² = 約90.7万円 3年目：100万円 ÷ 1.05³ = 約86.4万円 4年目：100万円 ÷ 1.05⁴ = 約82.3万円 5年目：100万円 ÷ 1.05⁵ = 約78.4万円 空室率を加味する場合は、現在価値に割り戻す前に、各年の家賃収入に空室による減収を反映します。その上で諸経費を差し引き、年ごとの純収益を算出しましょう。 保有期間終了後の売却を想定する場合は、その売却想定価格も現在価値に割り戻して『復帰価格』を算出します。例えば、5年後の売却想定価格が2,000万円、割引率が5％の場合の計算式は、以下の通りです。 2,000万円 ÷ 1.05⁵ = 約1,567.1万円 最後に、各年の純収益の現在価値と売却想定価格の現在価値を合計します。 約95.2万円 + 約90.7万円 + 約86.4万円 + 約82.3万円 + 約78.4万円 + 約1,567.1万円 = 約2,000.1万円 このようにDCF法では、将来の収益や売却価格を現在価値に直して評価します。ただし、空室率や割引率、売却価格など多くの前提を置く必要があるため、計算は複雑になりやすいです。実際に活用する場合は、不動産会社に相談しながら試算するとよいでしょう。 収益還元法が向いている不動産 収益還元法は、利回りや将来の収益力を重視して評価したい不動産に向いています。具体的には賃貸マンションや一棟アパート、一棟マンション、オフィスビル、商業施設などが挙げられます。 大まかな収益性を手早く把握したい場合は直接還元法、長期保有を前提により精度の高い試算をしたい場合はDCF法での算出がおすすめです。購入前の検討段階では直接還元法で大まかな価格感を確認し、具体的に購入を検討する段階でDCF法による詳細なシミュレーションを行うといった使い分けもできます。 先述した通り、不動産投資をする上では、物件の収益性を確認することが欠かせません。融資額の算出では、土地や建物の価値を基にした積算価格が参考にされることもありますが、積算価格が高いからといって投資対象として優れているとは限りません。購入を検討する際は、収益還元法によって収益力に見合った価格かどうかも確認し、投資対象として適しているかを判断しましょう。 積算価格について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。 積算価格とは？ 実勢価格との違いや計算方法、不動産投資で重要な理由を解説 収益還元法の注意点 収益還元法は、投資用不動産の収益性を確認する上で有効な方法ですが、前提条件によって評価額が大きく変わる点に注意が必要です。 例えば想定家賃を高く設定しすぎると、不動産価格が実態よりも高く算出される可能性があります。空室率や割引率、還元利回りなどが実態に即していない場合も、実際の収益性とのズレが生じやすくなるでしょう。 また収益還元法は家賃収入を基に価格を算出するため、想定家賃を引き上げれば評価額も高く見えやすくなります。一見魅力的な物件に見えても、いざ運用し始めたら想定家賃が周辺相場と比べて著しく高かったという事態に陥ってしまいかねません。入居者が付かなかったり、早い段階で家賃を下げなければならなかったりすると、購入前のシミュレーションの前提が大きく崩れてしまうでしょう。 収益還元法で試算する際は、前提条件に問題がないか周辺の物件状況などと比較しながら確認する必要があります。また評価額はあくまで一定の前提に基づく試算であるため、複数のシナリオで収支を確認し、無理のない投資判断につなげることが重要です。 市場性から不動産価格を評価する「取引事例比較法」 取引事例比較法とは、近隣地域や類似エリアで実際に取引された不動産の価格を基に、対象物件の価格を評価する方法です。収益還元法が不動産の収益力に着目するのに対し、取引事例比較法では、市場でどの程度の価格で売買されているかを重視します。 取引事例比較法は実際の売買事例を参考にするため、現在の市場価格に近い価格を把握しやすい点が特長です。土地や戸建て、区分マンションなど、周辺に類似物件の取引事例が多い際に使われることが多く、購入価格や売却価格の妥当性を確認する際にも役立ちます。 取引事例比較法の計算方法 取引事例比較法では、実際に取引された類似不動産の価格を基に、対象不動産の価格を算出します。主な流れは以下の通りです。 近隣・類似エリアの取引事例を収集する 取引事例に必要な補正を加える 対象不動産の条件を反映して価格を算出する まず、対象不動産と条件が近い取引事例を収集します。立地や面積、用途、築年数、駅からの距離などが近く、できるだけ直近に取引された事例を選ぶことが重要です。取引事例は不動産会社が利用する物件情報ネットワークシステムのレインズなどに記録されているため、価格を検討する際は不動産会社へ相談し、参考になる成約事例を確認してもらうとよいでしょう。 次に、収集した取引事例に補正を加えます。実際の取引価格は、売り急ぎや買い進み、市場の変動、地域差、物件ごとの個別条件などの影響を受けるため、そのまま対象不動産に当てはめることはできません。主な補正項目は以下の通りです。 補正項目 概要 事情補正 売り急ぎや買い進みなど、通常の取引とは異なる事情を取り除くための補正 時点修正 取引時点と価格を評価する時点の違いを調整する補正 地域要因の比較 取引事例と対象不動産がある地域の違いを反映する補正 ※駅からの距離、商店街が近くにあるなど 個別的要因の比較 不動産そのものの条件差を反映する補正 ※土地の形状、接道状況、角地かどうか、マンションの階数・方角・管理状態など 最後に、補正後の取引価格を基に、対象不動産の条件を反映して価格を算出します。ただし、どの事例を選ぶか、どの程度補正するかによって評価額が変わります。類似事例の選定や補正には専門的な判断が必要になるため、不動産価格を確認する際は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。 取引事例比較法が向いている不動産 取引事例比較法は、周辺に類似した取引事例が多い不動産の評価に向いています。例えば区分マンションや住宅地、取引量の多いエリアの土地などは、比較対象となる事例を見つけやすいため、取引事例比較法を活用しやすいでしょう。 区分マンションの場合、同じマンション内や近隣エリアで成約事例があれば、階数や方角、専有面積、築年数などを比較しながら価格を検討できます。土地の場合も、同じ地域内に用途や面積、接道条件が近い事例があれば、売買価格の目安を把握しやすくなります。 また取引事例比較法は、不動産を売却する際の価格設定にも有効です。周辺の成約事例を確認することで、相場から大きく外れた価格を設定してしまうリスクを低減できるでしょう。 取引事例比較法の注意点 取引事例比較法は、実際の売買事例を参考にできる点がメリットですが、類似する取引事例が少ない場合は、精度の高い評価が難しくなります。特に取引量が少ないエリアや特殊な形状の土地、個性の強い建物などは、比較対象を見つけにくいことがあります。 また取引事例があっても、築年数や駅からの距離、面積、管理状態、接道状況などが異なれば、単純に比較することはできません。検討している不動産の個別性が強いほど、事例との違いが価格に影響しやすくなります。 戸建ての場合は、土地と建物を分けて検討する必要がある点にも注意が必要です。土地は立地や面積、形状、接道状況などの影響を受け、建物は築年数や構造、間取り、延床面積、管理状態などによって価値が変わります。そのため、土地は取引事例比較法で確認し、建物は原価法で確認するといったように、評価方法を使い分けながら物件を評価しましょう。 費用性から不動産価格を評価する「原価法」 原価法とは、対象となる不動産を再び取得・建築した場合にどの程度の費用がかかるかを基に、不動産価格を評価する方法です。建物を新築した場合の価格から、築年数や劣化状況に応じた価値の減少分を差し引いて価格を求めます。 物理的なコストを基に評価するため、算出根拠が比較的明確である点がメリットです。また周辺に類似する取引事例が少ない場合や、土地と建物の価値を分けて確認したい場合にも役立ちます。 不動産投資では、金融機関が融資額を判断する際に土地や建物の資産価値を参考にすることがあります。そのため原価法の考え方を理解しておくと、担保価値の目安を把握したり、将来の売却を含めた出口戦略を検討したりする際に役立つでしょう。 原価法の計算方法 原価法では対象不動産の再調達原価を求めた上で、築年数や劣化状況などに応じた減価修正を行い、価格を算出します。基本的な計算式は以下の通りです。 不動産価格 = 再調達原価 – 減価修正額 再調達原価とは、対象不動産と同等の建物や土地を、現在新たに取得・建築した場合にかかる費用のことです。再調達原価の算出方法には、大きく分けて「直接法」と「間接法」があります。 算出方法 概要 直接法 対象不動産の建材費や人件費、施工会社の利益、設計費、発注者が負担する付帯費用などを詳しく調査し、現在同じ建物を建てる場合にどの程度の費用がかかるかを積み上げて計算する方法 間接法 類似する不動産の建築費や取引事例、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」などを参考にして再調達原価を求める方法 再調達原価を算出したら、次に減価修正を行います。減価修正とは、築年数の経過や劣化、機能の陳腐化、周辺環境の変化などによって生じる価値の減少を価格に反映することです。主な減価の種類は以下の通りです。 減価の種類 概要 具体例 物理的減価 建物の老朽化や破損など、物理的な劣化による価値の減少 ひび割れ、摩耗、破損、設備の劣化など 機能的減価 設計や設備、間取りなどが現在の需要や利用方法に合わなくなることによる価値の減少 旧式の設備、使いにくい間取り、時代に合わないデザインなど 経済的減価 周辺環境や市場環境の変化による価値の減少 周辺施設の撤退、人口減少、交通利便性の低下など ただし、全ての要因が必ず減価につながるわけではありません。例えば築年数が経過していても適切に修繕されている建物や、歴史的価値がブランド力になり、評価が高まる不動産もあります。減価修正は対象不動産の個別性を踏まえて行う必要があるため、専門家に相談しながら確認するのが望ましいでしょう。 原価法が向いている不動産 原価法は、建物や土地の物理的な価値を確認したい不動産の評価に向いています。具体的には新築物件や築年数が浅い物件、取引事例が少ない地域の不動産、工場や病院など特殊な用途の建物などが挙げられます。 新築や築浅の建物は、再調達原価と実際の価値との乖離が比較的小さいため、原価法で評価しやすいです。また周辺に類似する売買事例が少ない地域では、取引事例比較法だけでは価格を判断しにくいため、原価法を用いることで価格を把握しやすくなります。 工場や病院、学校、倉庫などの特殊な用途の建物も、一般的な住宅やマンションと比べて類似事例を見つけにくい傾向にあります。このような不動産では、建築にかかる費用や建物の状態を基に評価できる原価法が活用されることが多いです。 原価法の注意点 原価法は費用面を基に評価する方法のため、算出された価格が必ずしも実際に市場で売買される価格と一致するとは限りません。市場での人気や需要、周辺の取引水準などは、原価法だけでは十分に反映しにくいためです。 また建物の築年数や劣化状況によって評価額が大きく変わるため、再調達原価をどのように算出するか、どの範囲まで減価修正を行うかについて、専門的な判断が求められます。 さらに建物の再調達原価が高いからといって、不動産投資の対象として優れているとは限りません。入居需要が弱かったり、家賃収入が十分に見込めなかったりする場合は、投資対象として適さない可能性があります。原価法は資産価値や担保価値を確認する上で有効ですが、投資判断を行う際は、収益還元法による収益性や、取引事例比較法による市場性も併せて確認しましょう。 目的別に適した不動産価格の算出方法 不動産価格の評価方法は、収益還元法・取引事例比較法・原価法の3つに大きく分けられます。それぞれ見ている視点が異なるため、どの方法が常に優れているというわけではありません。不動産価格を判断する際は、各算出方法のメリットや注意点を把握し、一つの方法だけに頼るのではなく、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせることが大切です。 ここでは具体的な目的別に、どの算出方法を活用するべきか適切な組み合わせをご紹介します。 購入する投資用不動産の評価を確認する場合 購入する投資用不動産の評価を確認する場合は、収益還元法と取引事例比較法を併用するのがおすすめです。 収益還元法を用いると、表面利回りだけでは分かりにくい空室率や運営費用、修繕費、管理費なども踏まえて、実質的な収益を把握できます。ただし、収益還元法だけでは周辺相場と比べて価格が適正かどうかを判断しにくいです。そのため、取引事例比較法で周辺の類似物件がどの程度の価格で取引されているかも確認しましょう。収益性と市場価格の両面から見ることで、購入価格の妥当性を判断しやすくなります。 売却価格や購入価格の妥当性を確認する場合 売却価格や購入価格が周辺相場と比べて妥当かを確認したい場合は、取引事例比較法が参考になります。近隣や類似エリアで実際に取引された物件の成約価格を基に評価するため、市場価格として高すぎないか、または安すぎないかを判断しやすい方法です。 例えば、同じマンション内や近隣エリアで類似した成約事例がある場合、階数や方角、専有面積、築年数などを比較することで、おおよその価格感を把握できます。土地の場合も、立地や面積、接道状況などが近い事例を参考にすれば、売買価格の目安をつかみやすくなるでしょう。 なお、投資用不動産を売却する場合は、収益還元法の視点も重要です。入居率を改善したり、相場に合わせて家賃を見直したりすることで、物件の収益力が高まり、収益還元法による評価額の向上につながる場合があります。 融資評価や担保価値を確認する場合 融資評価や担保価値を確認したい場合は、価格の根拠が分かりやすい原価法の考え方が参考になります。特にフルローンを希望する場合は、物件価格に対する担保価値が十分見込めるかどうかが重要です。場合によっては頭金を用意しなければならない可能性もあるため、気になる物件と出会ったら早めに試算しておきましょう。 ただし、評価方法は物件の種類や金融機関の方針によって異なる場合があります。例えば、区分マンションでは収益還元法を重視するケースがある一方、土地建物一体の戸建てや1棟物件では、積算価格が参考にされることもあります。融資を前提に物件を検討する場合は、どのような評価方法が用いられるのかを不動産会社や金融機関に確認しておきましょう。 不動産の評価方法を理解し、納得感のある投資判断につなげよう 不動産価格を評価する方法には、主に収益還元法・取引事例比較法・原価法があります。収益還元法は不動産が生み出す収益性、取引事例比較法は市場での取引水準、原価法は土地や建物の費用性を基に価格を評価する方法です。 それぞれ見ている視点が異なるため、同じ不動産でも算出される価格が異なる場合があります。そのため、不動産投資では一つの評価方法だけで判断するのではなく、目的に応じて複数の評価方法を組み合わせることが大切です。投資用不動産を購入する際は収益還元法で収益性を確認し、取引事例比較法で周辺相場とのバランスを把握しましょう。さらに、原価法や積算価格で土地・建物の資産価値も確認すれば、多面的な視点で投資判断しやすくなります。 ただし、取引事例比較法では、周辺の成約事例の収集や条件差の比較に手間がかかります。データの数が少なかったり、比較対象の選び方に偏りがあったりすると、価格判断の精度にも影響するため注意が必要です。 エスリード株式会社では、AIがレインズのデータを自動で収集し、レポート化できる仕組みを活用しています。膨大な取引事例を基に客観性と網羅性を担保しながら、周辺相場や類似物件との比較を行えるため、不動産価格の妥当性を確認しやすい点が強みです。 「取引事例を基に物件価格の妥当性を確認したい」「収益性や将来の売却も見据えて投資用不動産を検討したい」とお考えの方は、ぜひエスリードへご相談ください。
【2026年7月】マンション賃料変動率・マンション価格変動率共に大阪が世界一！ 大阪の家賃や物件価格が上昇している理由を徹底解説
不動産投資を検討する際、どのエリアを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。近年、投資先として注目を集めているエリアの一つが「大阪」です。不動産サービス大手の日本不動産研究所が2026年4月に行った調査によると、大阪は世界の主要都市の中で、賃料水準と物件価格水準の上昇率で、いずれも世界一となりました。なぜ大阪は、賃料や物件価格の水準がここまで伸びているのでしょうか。 本記事では同調査の概要をはじめ、大阪の家賃や物件価格が上昇している理由を解説します。大阪で不動産投資を検討している方は、エリア選びの参考にしてみてください。 ※本記事の内容は、2026年7月時点の情報です suggest2 日本不動産研究所の調査によると、大阪はマンション賃料指数の対前回変動率で3.1％上昇、マンション価格指数の対前回変動率で3.3％上昇した 大阪の家賃や物件価格が上昇している背景には、再開発による街の魅力向上、交通網の整備、建設コストの増加などがある 大阪で不動産投資を検討する際は、再開発情報やエリアごとの賃貸需要を踏まえて、投資目的に合った物件を選ぶのが重要 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪のマンション賃料指数は半年で3.1%上昇 一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」によると、2025年10月から2026年4月までの半年間で、マンション賃料指数の対前回変動率が最も高かった都市は大阪でした。 マンション賃料指数とは、各都市におけるマンション賃料の水準を数値化したものです。 大阪のマンション賃料指数は、前回調査から3.1％上昇しており、ニューヨークや東京、ロンドン、香港といった世界の主要都市を上回る結果となりました（※1）。 都市別のマンション賃料指数の対前回変動率は、以下の通りです。 都市 マンション賃料指数の対前回変動率 大阪 3.1％ ムンバイ 2.8％ シドニー 2.8％ ニューヨーク 2.4％ 東京 1.4％ ロンドン 1.2％ 香港 1.0％ 日本不動産研究所は大阪の結果について、都心部の高層マンションに対する富裕層の需要が根強いことに加え、駅近のファミリー向けマンションへの実需も堅調であると分析しています。また競争力の高い物件を中心に、賃料上昇の傾向が見られることも、マンション賃料指数が高まった要因であると述べています。 一方、家賃の金額そのものを見ると、立地や物件の条件によって差はあるものの、東京23区のワンルームの家賃水準（2026年5月調査）は大阪市の約1.3倍となっており、依然として大きな開きがあります。しかし、世界の主要都市を上回るペースで家賃水準が上昇している現在、東京都の差は着実に縮まっています。 このマンション賃料指数の上昇率は、大阪が日本の第二の中枢都市として国内外から改めて注目を集めている表れともいえるでしょう。東京と比較してまだ割安感が残っているということは、裏を返せば、投資先としての伸びしろが大きいということです。家賃上昇による収益性の向上や資産価値の成長も期待できるため、大阪は今後さらに国内外から注目される都市として存在感を強めていくでしょう。（※2）。 ※1参考：一般財団法人日本不動産研究所.「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」.（参照：2026-06-12）. ※2参考：全国賃貸管理ビジネス協会.「全国家賃動向」.（参照：2026-06-13）. 大阪のマンション価格指数も半年で3.3%上昇 大阪は、マンション賃料指数だけではなくマンション価格指数も上昇傾向にあります。 同調査によると、マンション価格指数の対前回変動率が最も高かった都市も大阪でした。マンション価格指数とは、各都市におけるマンション価格の水準を数値化したものです。 大阪のマンション価格指数は、前回調査から3.3％上昇しました。次いでニューヨークが2.9％、ムンバイが2.7％となっており、ここでも有名都市をしのぐ上昇率を見せています（※）。 都市別のマンション価格指数の対前回変動率は、以下の通りです。 都市 マンション価格指数の対前回変動率 大阪 3.3％ ニューヨーク 2.9％ ムンバイ 2.7％ シドニー 2.3% 香港 1.9％ 東京 1.6% 一方、同調査によると、東京の物件価格を100とした場合、大阪は7割程度と、賃料水準同様、まだ割安に物件を取得できる状況です。年間予定賃料を物件価格で割って算出する「表面利回り」も東京より高く出やすく、将来性のみならず、投資効率の面でも大阪の方が優位な状況といえるでしょう。 また大阪では、高額物件への注目度も高まっています。例えばうめきた2期地区に建設されるタワーマンション「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」は、最上階の物件が一部屋当たり40億円で完売したことが話題になりました。こうした超高額マンションの需要もあるため、大阪の不動産価格は今後も上昇傾向を維持すると考えられます。 ※参考：一般財団法人日本不動産研究所.「第26回 国際不動産価格賃料指数（2026年4月現在）」.（参照：2026-06-12）. 大阪の家賃や物件価格が上昇している理由 大阪のマンション賃料指数やマンション価格指数が上昇している背景には、都市開発による街の魅力向上や交通網の整備、建設コストの増加などがあると考えられます。 特に大阪市内では、梅田・なんば・淀屋橋といった都心部に加え、夢洲や咲洲などのベイエリア、大阪城東部エリアでも複数の再開発プロジェクトが進んでいます。こうした動きによって利便性や集客力が高まると、居住地や投資先としての注目度が上がり、賃貸需要や物件価格が高まる可能性があるのです。 ここでは、大阪の家賃や物件価格が上昇している理由として考えられる、以下3つの主な要因をご紹介します。 開発による魅力向上 交通網の整備による利便性の向上 建設コストの増加 開発による魅力向上 大阪市内では、大規模な再開発プロジェクトが複数進行しています。商業施設やオフィス、都市公園、交通結節点などの整備が進むことで、街の魅力や利便性が高まり、周辺エリアの賃貸需要の増加が期待できるでしょう。 また再開発によって人の流れが変わると、これまで注目されてこなかったエリアにも住宅需要や投資需要が波及することがあります。大阪の家賃や物件価格の上昇を考える上では、こうした都市開発の動きも判断材料になるでしょう。 ここでは、大阪のキタ・ミナミ・ニシ・ヒガシエリアにおける代表的な再開発をご紹介します。 【キタ】うめきたプロジェクト 【キタ】芝田1丁目計画・梅田一丁目一番地計画 【ミナミ】ミナミエリアの再開発プロジェクト「グレーターなんば」 【ミナミ】淀屋橋ステーションワンの建設 【ニシ】日本初となる統合型リゾート（IR）の開発 【ニシ】咲洲コスモスクエア地区の開発 【ヒガシ】森之宮エリアの開発 【ヒガシ】大阪ビジネスパークエリアの再開発 【ヒガシ】京橋駅周辺の再開発 【キタ】うめきたプロジェクト 大阪・梅田エリアでは、うめきた地区の大規模再開発プロジェクトが進んでいます。うめきた地区とは、大阪市北区にあるJR大阪駅北側の梅田貨物駅跡地を中心としたエリアです。JR大阪駅や阪急大阪梅田駅、Osaka Metro梅田駅などが集まる西日本最大級のターミナルエリアに位置しており、もともと高い交通利便性を備えています。 うめきたプロジェクトの先行開発区域では、2013年に「グランフロント大阪」がまちびらきし、オフィスや商業施設、ホテル、ナレッジキャピタル（知的創造・交流施設）などが集まる梅田の新たな顔として定着しています。 2期区域では「みどり」と「イノベーション」の融合拠点を目指したまちづくり「グラングリーン大阪」の開発が進行中です。2024年9月には先行まちびらきを迎え、うめきた公園も一般開放されました。うめきた公園は、JR大阪駅直結の都市公園を中心とする複合都市開発の一部であり、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては世界最大級の規模とされています。 またうめきた地区では都市基盤整備事業も進められています。周辺道路の整備や歩行者動線が改善すれば、交通の円滑化や回遊性向上が期待できるでしょう。こうした再開発によって大阪キタエリアのブランドイメージや利便性が高まれば、周辺の不動産価値にもプラスに働く可能性があります。 【キタ】芝田1丁目計画・梅田一丁目一番地計画 阪急大阪梅田駅周辺でも再開発が進められています。阪急阪神ホールディングスグループは、大阪梅田を世界の人々が訪れたく、働きたくなる「国際交流拠点」へと高める都市構想として「梅田ビジョン」を掲げています。 その一環として進められているのが、阪急大阪梅田駅周辺の再開発プロジェクト「芝田1丁目計画」です。阪急電鉄は、梅田ビジョンに基づく「大阪梅田駅の将来のありたい姿」を策定し、2026年1月から阪急大阪梅田駅のリニューアル工事を開始しています。 また梅田エリアでは、阪神百貨店が入る大阪神ビルディングや新阪急ビルの建て替えを柱とした再開発「梅田一丁目一番地計画」も進められています。 梅田はすでに大阪を代表するビジネス・商業エリアですが、再開発によってさらに利便性や集客力が高まれば、周辺エリアの居住ニーズにも影響を与えるでしょう。 【ミナミ】ミナミエリアの再開発プロジェクト「グレーターなんば」 ミナミエリアでは、南海電鉄を中心に「グレーターなんば」と呼ばれる再開発が進められています。グレーターなんばでは、複数のエリアで商業施設やホテルなどの整備が進んでおり、にぎわい創出の拠点や観光・宿泊拠点として注目されています。 近年は特にホテル開発が活発で、2022年に星野リゾートの「OMO7大阪」が開業しました。また2023年に誕生した「なんばパークス サウス」にはタイの高級ホテル「センタラグランドホテル大阪」や「ホテル京阪 なんばグランデ」がオープンしています。さらに難波千日前エリアでは「難波千日前地点再開発プロジェクト」の一環で「ハイアット セントリック なんば 大阪」が関西初上陸し、2031年3月の開業が予定されています。 なんばエリアは関西国際空港へのアクセスが良く、インバウンド需要の受け皿にもなりやすいです。ホテルや商業施設の整備が進むことで、観光客やビジネス利用者の流入がますます増えれば、周辺エリアの地価や賃貸需要にも好影響となることが期待されています。 【ミナミ】淀屋橋ステーションワンの建設 淀屋橋エリアでは、超高層複合ビル「淀屋橋ステーションワン」が2025年に竣工しました。淀屋橋ステーションワンは、御堂筋と土佐堀通が交差する淀屋橋交差点の南東角に位置し、中央日本土地建物が所有していた「日土地淀屋橋ビル」と、京阪ホールディングスが所有していた「京阪御堂筋ビル」を一体的に再開発したプロジェクトです。 建物は地上31階建てで、淀屋橋エリア最高となる高さ約150mの外観を持つ複合ビルです。オフィス、商業施設、レストラン、展望施設などで構成され、淀屋橋駅直結の利便性も備えています。 また御堂筋を挟んだ西側では「淀屋橋ゲートタワー」の再開発も進められており、淀屋橋交差点周辺では東西の再開発によって新たなランドマーク形成が進んでいます。 淀屋橋は、梅田・本町・中之島へのアクセスに優れたビジネスエリアです。オフィス機能や商業機能が強化されることで、周辺で働く人の居住ニーズや、利便性を重視する賃貸需要が高まっていくでしょう。 【ニシ】日本初となる統合型リゾート（IR）の開発 大阪ベイエリアでは、夢洲で統合型リゾート（IR）の開発が予定されています。大阪IRはカジノだけではなく、国際会議場や展示施設、ホテル、劇場、商業施設などを備える複合施設です。年間来訪者は約2,000万人、年間売上は約5,200億円が見込まれています（※）。また大阪IRの運営による地域経済への効果として、近畿圏での経済波及効果は年間約1兆1,400億円、雇用創出効果は年間約9.3万人と推計されています。 大阪IRが開業すれば、観光・ビジネス双方の需要が高まり、夢洲や咲洲、弁天町、九条、本町など、アクセスの良いエリアへの注目度が高まるかもしれません。来訪者や従業員の増加に伴い、宿泊・商業・住宅需要が周辺エリアに波及することも考えられるでしょう。 ※参考：大阪府・大阪市.「統合型リゾート大阪IR」.（参照：2026-06-12）. 大阪IRによる経済効果や開業メリットなどについては、以下の記事も併せてご覧ください。 大阪に開業予定の統合型リゾート（IR）の経済効果はどのくらい？ 他国のIRと徹底比較 【ニシ】咲洲コスモスクエア地区の開発 夢洲の隣に位置する人工島・咲洲では、コスモスクエア地区の開発も進められています。咲洲は交易拠点として位置付けられており、大阪港の中核をなすコンテナターミナルやフェリーターミナルが集まるエリアです。また国内最大級の国際展示場「インテックス大阪」や「アジア太平洋トレードセンター」もあり、国際交流やビジネスエリアとしての側面もあります。 咲洲では、2018年から「咲洲コスモスクエア地区複合一体開発」が行われており、高層マンションやホテル、飲食店、スポーツ施設などが立ち並ぶ予定です。約600戸もの分譲マンションも計画されていることから、夢洲でのIR開発などをきっかけにベイエリア全体の交通利便性や知名度が高まれば、居住エリアとしての存在感も高まっていくでしょう（※）。 ※参考：大阪維新の会.「咲洲コスモスクエア地区複合一体開発事業完了」.（参照：2026-06-22）. 【ヒガシ】森之宮エリアの開発 大阪城東部エリアでは、森之宮周辺の開発も進んでいます。森之宮エリアは、大阪城公園に近く、JR大阪環状線やOsaka Metro中央線、長堀鶴見緑地線を利用できる交通利便性の高いエリアです。 大阪府と大阪市が策定した「大阪城公園周辺地域まちづくり方針」の第1期開発では、大阪公立大学森之宮キャンパスの整備が進められ、2025年に開校しました。これに続く「1.5期開発事業」では、Osaka Metro用地に新駅や駅ビルの設置、大阪城公園駅と森之宮エリアを結ぶ歩行者デッキの整備などが予定されています。新駅ではオンデマンドバスやパーソナルモビリティの導入に加え、次世代交通を見据えた「空飛ぶクルマ」の離発着場の設置も計画に入っています。 森之宮エリアの開発が進めば、教育・商業・交流機能が強化され、学生や教職員、ビジネスパーソン、観光客など多様な人の交流やにぎわいが生まれるでしょう。ヒガシエリア全体の魅力向上とともに、居住地としてのニーズ向上も期待できます。 【ヒガシ】大阪ビジネスパークエリアの再開発 大阪ビジネスパーク（OBP）エリアは、大阪城公園や京橋駅に近い複合業務地区です。オフィスを中心に商業施設やホテル、ホールなどが緑豊かな空間の中に集まっており、ビジネスと観光の両面で利便性の高いエリアといえます。 先述した「大阪城公園周辺地域まちづくり方針」では、京橋駅から大阪ビジネスパーク、大阪城公園にかけての道路環境整備の推進や、寝屋川・第二寝屋川の公園空間の景観整備、安全性向上、ゆとりある歩行者空間の確保などが示されています。 OBPエリアで歩行者ネットワークや滞在空間の整備が進めば、大阪城公園や京橋駅周辺との回遊性が高まり、ビジネスだけではなく観光や居住としてのニーズも向上するかもしれません。 【ヒガシ】京橋駅周辺の再開発 京橋駅周辺は、JR・京阪電鉄・Osaka Metroが利用できる交通結節点であり「ヒガシの玄関口」とも呼ばれるエリアです。大阪駅や淀屋橋、天満橋、大阪城公園方面へのアクセスに優れており、ビジネス・観光・居住のいずれの面でも利便性が高いです。 京橋駅周辺では、JR片町線・東西線を地下化することで、鉄道や道路によって分断されていた交通接続環境の改善や歩行者ネットワークの再整備が計画されています。 また京橋駅周辺では、国際水準のスマートオフィスの整備などが進められており、スタートアップやベンチャー企業の集積を促す拠点形成が計画されています。企業誘致が進めば、京橋駅周辺は単なる乗り換え拠点ではなく、ビジネスや居住機能を備えたエリアとしての存在感を高めていくでしょう。 交通網の整備による利便性の向上 大阪では、大阪・関西万博やIR開発、都心部の再開発をきっかけに、交通網の整備も進んでいます。交通利便性が高まると、通勤・通学や観光、ビジネスでの移動がしやすくなり、沿線エリアの居住ニーズや賃貸需要の高まりにつながるでしょう。 主な交通網の整備としては、以下のようなものがあります。 路線・事業名 主な内容 開業・整備時期の目安 北大阪急行線延伸 千里中央駅から箕面萱野駅まで延伸し、箕面船場阪大前駅・箕面萱野駅を新設 新大阪・梅田・なんば方面へ乗り換えなしでアクセス可能 2024年3月開業 Osaka Metro中央線の夢洲延伸 コスモスクエア駅から夢洲駅まで延伸 大阪IRへのアクセスを担う路線 2025年1月開業 なにわ筋線 大阪駅とJR難波駅・南海新今宮駅方面を結ぶ新線 2031年春開業予定 新大阪連絡線 新大阪駅～十三駅～大阪駅を結び、新幹線駅と市内、関西国際空港方面へのアクセス向上が期待される 開業時期は未定 リニア中央新幹線 東京・名古屋・大阪を結ぶ国家的プロジェクト、大阪までの早期全線開業を目指す動きがある 大阪延伸時期は今後の進捗による 中でも注目を集めているのが、なにわ筋線です。なにわ筋線は大阪駅とJR難波駅、南海本線の新今宮駅を結ぶ新たな鉄道路線です。なにわ筋線によって鉄道ネットワークの強化や関西国際空港・新大阪駅へのアクセス改善が見込まれており、働く場所・住む場所・訪れる場所としての大阪の魅力がさらに増していくでしょう。 建設コストの増加 大阪の物件価格や家賃が上昇している背景には、建設コストの増加もあります。近年は、円安による輸入コストの増加や物価上昇などにより、建築資材の価格が上昇しています。資材費や人件費が高くなると、マンションを建設するための費用も増えるため、物件価格が上昇する要因になるでしょう。 またインバウンド需要が高い大阪市内の中心部では、ホテル需要が高まっていることも影響しています。同じ土地に建物を建てる場合、エリアによってはマンションよりもホテルの方が高い収益を見込めるケースがあります。そのため、土地の入札時にホテル開発を行う不動産デベロッパーが高い金額を提示し、土地の取得価格が上昇しやすくなるのです。 土地の価格が上がると、マンション開発を行う不動産デベロッパーも、用地を取得するために入札額を引き上げざるを得なくなります。その結果、土地取得費や建設費を含めた事業費が増え、マンションの販売価格が高くなるのです。 さらに物件価格が上がると、購入後のローン返済額や運用コストも大きくなります。投資家が一定の収益を確保するためには、家賃を高めに設定するケースも出てくるでしょう。 このように、建築資材の価格上昇やホテル需要の高まりによる土地取得競争は、大阪の物件価格や家賃が上昇する要因の一つと考えられます。もちろん、全てのエリアで同じように価格や家賃が上がるわけではありませんが、特にインバウンド需要が高い中心部では、今後も土地価格の動向を確認しておく必要があります。 大阪の不動産は今が狙い目！ 大阪で不動産投資を始めるならエスリードにご相談ください！ 不動産投資を始める際は物件選び以上に、どのエリアに投資するかが重要です。特に中長期的な運用を前提とする場合は、将来にわたって賃貸需要が見込めるか、家賃や物件価格の維持・上昇が期待できる要素があるかを見極める必要があります。 大阪は一般財団法人日本不動産研究所が公表した2026年4月の調査で、マンション賃料指数・マンション価格指数の対前回変動率がいずれも対象都市の中で最も高い結果となりました。東京やニューヨーク、ロンドン、香港といった世界の主要都市を上回る上昇率となっており、家賃や物件価格の上昇が期待できるエリアの一つといえるでしょう。 また不動産投資ではエリア選びだけではなく、不動産会社選びも重要です。大阪のエリア特性や賃貸需要、開発計画に詳しい不動産会社に相談することで、投資目的に合った物件を選びやすくなります。 エスリード株式会社は、大阪を中心に関西圏でマンションの開発・販売を行っている不動産デベロッパーです。大阪の不動産市場やエリア特性を踏まえた物件提案はもちろん、購入前の収支シミュレーションから運用中の管理、将来的な売却までグループ内で一貫してサポートできます。 大阪は家賃や物件価格の上昇、再開発、交通網の整備などを背景に、今後も不動産投資先として注目されるエリアです。大阪での不動産投資に興味がある方は、ぜひエスリードへご相談ください。 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋… 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 エスリード 難波ALLURE 所在地 大阪府大阪市浪速区大国3丁目8番4 交通情報 JR大阪環状線・大和路線「今宮」駅 徒歩2分 Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩6分 住居専有面積 21.09～21.80㎡ 間取り 1K 資料請求 物件詳細 大阪で販売中のエスリードの物件 大阪で販売中のエスリードの投資用物件は以下の通りです。大阪で不動産投資をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。（※2026年6月22日時点の情報です） エスリード 新大阪アヴァン エスリード 難波ALLURE エスリード 大阪城EAST エスリード ザ・グラン大阪ノース エスリード ザ・カレント大阪