不動産投資の誤解1.利回りで比較する【初めての不動産投資シリーズ】

資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。

第5回のテーマは「不動産投資の誤解」です。よく他の投資手法と比較して不動産投資は利回りが悪いと言う方がいますが、そもそも利回りで比較すること自体が誤りです。なぜ金融商品と不動産投資を利回りで比較すべきではないのか、分かりやすく解説します。

シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

第1回目：あなたの不動産投資の目的は？　投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資】
第2回目：そもそも不動産投資とは？　会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資】
第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資】
第4回目：なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？【シリーズ：初めての不動産投資】

登場人物①

山田さん

28歳　男性
中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年）　年収500万円
不動産投資初心者　検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた

登場人物②

太田さん

エスリード株式会社
営業戦略室 マーケティングリーダー
投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。

利回りとは？

山田さんの言う通り、利回りとは投資金額（元本）に対する収益の割合のことで、利回りの数字が大きいほど、投資の効率が良いということです。通常、利回りといえば、1年間に得られる収益の割合（年利回り、年利）を指します。

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合のことで、不動産投資で単に利回りという場合は、この表面利回りを指していることがほとんどです。

表面利回りの計算式は以下の通りです。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、物件を2,100万円で購入し、毎月の家賃収入が7万円、年間の家賃収入が84万円の場合、表面利回りは4%となります。

表面利回りは、ビジネスに例えるなら「粗利」のイメージです。物件の運用にかかる経費、例えば管理費や修繕費、ローンの利息、固定資産税、火災保険料などは考慮されていないため、実際の収益とはやや乖離があります。

実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から先述した物件の運用経費を差し引いた後の収益の割合です。

実質利回りの計算式は以下の通りです。

実質利回り ＝ （年間家賃収入 － 年間運営経費） ÷ 物件価格 × 100

先ほどの例で、年間の運営経費が21万円の場合、実質利回りは3%となります。

実質利回りは、ビジネスに例えるなら「純利益」のイメージです。投資の判断においては、表面利回りよりも実質利回りの方が重要です。

「利回り論」という誤解

まずさまざまな金融商品と不動産投資の利回りを比較してみましょう。以下は、主要な金融商品と一般的に期待できると言われている利回りです。

まずさまざまな金融商品と不動産投資の利回りを比較してみましょう。以下は、主要な金融商品と一般的に期待できると言われている利回りです。

• 新NISA：3〜10%
• 投資信託：3〜10%
• 個別株：1〜7%
• 債券：1〜3%
• 不動産投資：3〜7%

単に利回りの数字で比較した場合、不動産投資の方が見劣りするケースもあり、それを理由に不動産よりも〇〇に投資すべきといった主張をされる方がいます。また不動産投資の中でも、新築よりも利回りが良いからという理由で、中古物件をおすすめする方もいます。

しかし、利回りの良し悪しだけで投資手法を選んでしまうと、資産の拡大に時間がかかってしまったり、思ったほど資産を拡大できなかったりする可能性があるのです。

不動産投資は投資規模が大きい

さまざまな金融商品と不動産投資を利回りで比較してはいけない理由の一つが、投資規模の違いです。自己資金で投資しなければならない金融商品とは異なり、不動産投資では金融機関からの融資を受けられるため、初年度から数千万円規模の投資を行うことができます。

例として、8%の利回りが期待できる投資信託と、4%の利回りが期待できる不動産投資を比較してみましょう。利回りの数字だけを見ると、不動産投資は見劣りします。しかし、投資規模が全く異なるため、実は不動産投資の方が圧倒的に利益額が多くなるのです。

先ほどの不動産投資の例で見てみましょう。物件を2,100万円で購入し、毎月の家賃収入が7万円、年間の家賃収入が84万円の場合、表面利回りは4%となります。

この不動産投資と同じ収益を8%の利回りが期待できる投資信託で得る場合、半分の1,050万円の資金が必要です。同じ投資規模になるまでには、毎月10万円を投資しても約11年、毎月5万円の投資なら17年半かかってしまう計算になります。

つまり、利回りが半分でも、投資規模が10倍も20倍も30倍も大きいため、資産の拡大スピードは不動産投資の方が圧倒的に速く、同じ期間運用した場合の利益額も不動産投資の方が大きい場合が多いのです。

投資規模という前提条件を同じにしない限り、利回りで他の投資手法と不動産投資を比較することは全くの無意味です。利回り論に陥ることなく、ご自身の投資の目的に合った手法を選択しましょう。

不動産投資はインフレに強い

もう一つ忘れてはならないのは、第3回でも解説した通り、不動産投資はインフレに強いというメリットです。インフレが進むと貯金は実質の価値が目減りしてしまいます。また例えば、金融商品の利回りとインフレ率が同水準で推移した場合、投資で得られた利益は物価上昇に吸収され、実質的に資産は増えていきません。一方、不動産は実物資産なのでインフレに連動しやすく、その価値が下がりにくいです。

また先ほどの投資信託の例で、月々の積立額を3万円とすると、年間36万円を投資に回すことになります。つまり、毎年36万円は「インフレから守られた資産」を積み上げられるということですが、裏を返せば毎年36万円ずつしかインフレ対策が進まないということでもあります。

一方、不動産投資の場合は、物件を購入した瞬間に数千万円単位の資産をインフレに強い領域へと移すことが可能です。先ほどの不動産投資の例であれば、いきなり2,100万円の「インフレから守られた資産」を積み上げられるということ。これが不動産投資の大きな強みです。

自己資金で少しずつインフレに備える金融商品と、金融機関からの融資を活用していきなり大きな資産をインフレに強い領域へと移せる不動産投資。この違いは、長期的な資産形成において大きな戦略差につながります。こういった点からも、単なる利回り論で投資手法を選択するべきではないのです。

またインフレへの対策としては金（ゴールド）への投資も有効ですが、不動産とは異なり、自己資金でしか購入できません。そのため、自己資金が少ない方は資産として十分な量の金を保有するのが難しいです。同じ実物資産への投資でも、不動産であれば金融機関からの融資を受けられるため、この点の課題も解決できます。

将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、インフレが進行した場合には連動して家賃を値上げできたり、売却時の価格が高くなったりと、むしろ良い影響を受けて利益を増やしていくことが可能です。不動産投資は将来のインフレ対策として、非常に有効な手段といえるでしょう。

利回りの良い物件は必ずしも価値の高い物件ではない！　物件は利回りよりも立地が重要

先述した通り、利回りは「家賃収入 ÷ 物件価格」で算出するため、利回りが良い理由として「家賃が相場より高い」場合と「物件価格が相場より安い」場合の2つのパターンが存在します。特に注意すべきは前者で、家賃が周辺相場から大きく乖離した無理のある利回りになっている可能性があります。

例えば、マンション内で一つの部屋だけ極端に家賃が高い場合、入居者が短期間で退去してしまったり、なかなか入居者が付かずに空室期間が長引いてしまったりと安定運営が難しく、期待通りの収益を得られない可能性が高いです。

また後者は、投資用物件は空室よりも入居者が付いている方が買われやすいため、物件を早く売却するために相場より安い家賃で募集し強引に入居者を付けた結果、物件価格が安くなっているというケースがあります。安い家賃が基準になるため、物件の評価額が下がり安く購入できるのですが、その基準や評価額は自身が運用する際にも引き継がれます。そうすると適正な家賃に戻して募集するのが難しくなり、その結果、売却時にも高く売ることができなくなるのです。ずっと運用して家賃収入を得続けるのであればあまり影響はないかもしれませんが、万が一の際になるべく高く売りたいと思っても苦戦する可能性があります。

このように利回りの良さは必ずしも物件価値の高さを表しているわけではありません。不動産投資で失敗しないためには、数字だけで判断するのではなく、なぜその物件の利回りは良いのかを見極める必要があるのです。

また第1回で解説した通り、物件選びで最も重要なのは、将来にわたって需要が減少しない立地です。例えば、新築のワンルームマンションで「立地は悪いけれど利回りの良い物件」と「立地は良いけれど利回りの悪い物件」を紹介された場合は、迷うことなく後者の「立地は良いけれど利回りの悪い物件」を選ぶべきです。新築であれば、多少立地が悪くても最初はすぐに入居者が決まります。しかし、建物が古くなっていくにつれて、なかなか次の入居者が決まりにくくなっていきます。そうすると家賃を下げざるを得なくなりますし、空室期間が長引けばその分の家賃収入も減ってしまうので、その物件から得られる収益が減ってしまうでしょう。逆に立地選びがきちんとできていれば、需要の増加やインフレに連動して家賃を上げることができ、ローンを繰上げ返済できたり、当初の想定よりもその物件から得られる収益が増えたりするでしょう。特に、購入した物件を長期にわたって運用する予定であれば、利回りの良い物件よりも、将来にわたって需要が減少しない立地の物件を選ぶことが重要です。

老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第6回のテーマは「不動産投資のリスク」です。第4回でもご紹介した通り、リスクだけにフォーカスして「不動産投資は危険」という方がいますが、それは誤りです。次の記事で、不動産投資のリスクの実態について詳しく解説します。

さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。