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不動産投資の丸わかりガイド【2025年最新】
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不動産投資の基礎知識
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不動産投資の誤解1.利回りで比較する【シリーズ：初めての不動産投資⑤】
資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。 第5回のテーマは「不動産投資の誤解」です。よく他の投資手法と比較して不動産投資は利回りが悪いと言う方がいますが、そもそも利回りで比較すること自体が誤りです。なぜ金融商品と不動産投資を利回りで比較すべきではないのか、分かりやすく解説します。 suggest2 不動産投資における利回りの基礎知識 不動産投資の＂投資規模の大きさ＂と＂インフレへの強さ＂は他の投資手法の利回りの良さを上回る 利回りの良さは必ずしも物件の価値の高さを表しているわけではない！ 物件選びでは利回りよりも立地が重要 シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。 第1回目：あなたの不動産投資の目的は？ 投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資】 第2回目：そもそも不動産投資とは？ 会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資】 第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資】 第4回目：なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？【シリーズ：初めての不動産投資】 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 利回りとは？ fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 「利回り」という言葉を聞いたことはありますか？ yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん あります！ 投資金額に対する収益の割合のことですよね？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん その通りです！ 山田さんの言う通り、利回りとは投資金額（元本）に対する収益の割合のことで、利回りの数字が大きいほど、投資の効率が良いということです。通常、利回りといえば、1年間に得られる収益の割合（年利回り、年利）を指します。 不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。 表面利回り 表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合のことで、不動産投資で単に利回りという場合は、この表面利回りを指していることがほとんどです。 表面利回りの計算式は以下の通りです。 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 例えば、物件を2,100万円で購入し、毎月の家賃収入が7万円、年間の家賃収入が84万円の場合、表面利回りは4%となります。 表面利回りは、ビジネスに例えるなら「粗利」のイメージです。物件の運用にかかる経費、例えば管理費や修繕費、ローンの利息、固定資産税、火災保険料などは考慮されていないため、実際の収益とはやや乖離があります。 実質利回り 実質利回りは、年間の家賃収入から先述した物件の運用経費を差し引いた後の収益の割合です。 実質利回りの計算式は以下の通りです。 実質利回り ＝ （年間家賃収入 － 年間運営経費） ÷ 物件価格 × 100 先ほどの例で、年間の運営経費が21万円の場合、実質利回りは3%となります。 実質利回りは、ビジネスに例えるなら「純利益」のイメージです。投資の判断においては、表面利回りよりも実質利回りの方が重要です。 「利回り論」という誤解 fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん じゃあ、利回りの良い投資手法や物件を選んだ方が良いということですね？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん もちろん、利回りが良いに越したことはありません。しかし、利回りの良し悪し、すなわち「利回り論」だけで投資手法を選んだり、物件を選ぶのはおすすめできません。その理由を解説していきます。 まずさまざまな金融商品と不動産投資の利回りを比較してみましょう。以下は、主要な金融商品と一般的に期待できると言われている利回りです。 まずさまざまな金融商品と不動産投資の利回りを比較してみましょう。以下は、主要な金融商品と一般的に期待できると言われている利回りです。 新NISA：3〜10% 投資信託：3〜10% 個別株：1〜7% 債券：1〜3% 不動産投資：3〜7% 単に利回りの数字で比較した場合、不動産投資の方が見劣りするケースもあり、それを理由に不動産よりも〇〇に投資すべきといった主張をされる方がいます。また不動産投資の中でも、新築よりも利回りが良いからという理由で、中古物件をおすすめする方もいます。 しかし、利回りの良し悪しだけで投資手法を選んでしまうと、資産の拡大に時間がかかってしまったり、思ったほど資産を拡大できなかったりする可能性があるのです。 不動産投資は投資規模が大きい さまざまな金融商品と不動産投資を利回りで比較してはいけない理由の一つが、投資規模の違いです。自己資金で投資しなければならない金融商品とは異なり、不動産投資では金融機関からの融資を受けられるため、初年度から数千万円規模の投資を行うことができます。 例として、8%の利回りが期待できる投資信託と、4%の利回りが期待できる不動産投資を比較してみましょう。利回りの数字だけを見ると、不動産投資は見劣りします。しかし、投資規模が全く異なるため、実は不動産投資の方が圧倒的に利益額が多くなるのです。 先ほどの不動産投資の例で見てみましょう。物件を2,100万円で購入し、毎月の家賃収入が7万円、年間の家賃収入が84万円の場合、表面利回りは4%となります。 この不動産投資と同じ収益を8%の利回りが期待できる投資信託で得る場合、半分の1,050万円の資金が必要です。同じ投資規模になるまでには、毎月10万円を投資しても約11年、毎月5万円の投資なら17年半かかってしまう計算になります。 つまり、利回りが半分でも、投資規模が10倍も20倍も30倍も大きいため、資産の拡大スピードは不動産投資の方が圧倒的に速く、同じ期間運用した場合の利益額も不動産投資の方が大きい場合が多いのです。 投資規模という前提条件を同じにしない限り、利回りで他の投資手法と不動産投資を比較することは全くの無意味です。利回り論に陥ることなく、ご自身の投資の目的に合った手法を選択しましょう。 不動産投資はインフレに強い もう一つ忘れてはならないのは、第3回でも解説した通り、不動産投資はインフレに強いというメリットです。インフレが進むと貯金は実質の価値が目減りしてしまいます。また例えば、金融商品の利回りとインフレ率が同水準で推移した場合、投資で得られた利益は物価上昇に吸収され、実質的に資産は増えていきません。一方、不動産は実物資産なのでインフレに連動しやすく、その価値が下がりにくいです。 また先ほどの投資信託の例で、月々の積立額を3万円とすると、年間36万円を投資に回すことになります。つまり、毎年36万円は「インフレから守られた資産」を積み上げられるということですが、裏を返せば毎年36万円ずつしかインフレ対策が進まないということでもあります。 一方、不動産投資の場合は、物件を購入した瞬間に数千万円単位の資産をインフレに強い領域へと移すことが可能です。先ほどの不動産投資の例であれば、いきなり2,100万円の「インフレから守られた資産」を積み上げられるということ。これが不動産投資の大きな強みです。 自己資金で少しずつインフレに備える金融商品と、金融機関からの融資を活用していきなり大きな資産をインフレに強い領域へと移せる不動産投資。この違いは、長期的な資産形成において大きな戦略差につながります。こういった点からも、単なる利回り論で投資手法を選択するべきではないのです。 またインフレへの対策としては金（ゴールド）への投資も有効ですが、不動産とは異なり、自己資金でしか購入できません。そのため、自己資金が少ない方は資産として十分な量の金を保有するのが難しいです。同じ実物資産への投資でも、不動産であれば金融機関からの融資を受けられるため、この点の課題も解決できます。 将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、インフレが進行した場合には連動して家賃を値上げできたり、売却時の価格が高くなったりと、むしろ良い影響を受けて利益を増やしていくことが可能です。不動産投資は将来のインフレ対策として、非常に有効な手段といえるでしょう。 利回りの良い物件は必ずしも価値の高い物件ではない！ 物件は利回りよりも立地が重要 fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 利回りの良し悪しだけで判断をしてはいけないことがよく分かりました！ ちなみに、物件選びの際は、利回りについてどのように考えればよいですか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 物件も利回りで選んではいけません。「利回りの良い物件 = 価値の高い物件」と考えてしまいがちですが、実はこの判断は非常に危険です。 先述した通り、利回りは「家賃収入 ÷ 物件価格」で算出するため、利回りが良い理由として「家賃が相場より高い」場合と「物件価格が相場より安い」場合の2つのパターンが存在します。特に注意すべきは前者で、家賃が周辺相場から大きく乖離した無理のある利回りになっている可能性があります。 例えば、マンション内で一つの部屋だけ極端に家賃が高い場合、入居者が短期間で退去してしまったり、なかなか入居者が付かずに空室期間が長引いてしまったりと安定運営が難しく、期待通りの収益を得られない可能性が高いです。 また後者は、投資用物件は空室よりも入居者が付いている方が買われやすいため、物件を早く売却するために相場より安い家賃で募集し強引に入居者を付けた結果、物件価格が安くなっているというケースがあります。安い家賃が基準になるため、物件の評価額が下がり安く購入できるのですが、その基準や評価額は自身が運用する際にも引き継がれます。そうすると適正な家賃に戻して募集するのが難しくなり、その結果、売却時にも高く売ることができなくなるのです。ずっと運用して家賃収入を得続けるのであればあまり影響はないかもしれませんが、万が一の際になるべく高く売りたいと思っても苦戦する可能性があります。 このように利回りの良さは必ずしも物件価値の高さを表しているわけではありません。不動産投資で失敗しないためには、数字だけで判断するのではなく、なぜその物件の利回りは良いのかを見極める必要があるのです。 また第1回で解説した通り、物件選びで最も重要なのは、将来にわたって需要が減少しない立地です。例えば、新築のワンルームマンションで「立地は悪いけれど利回りの良い物件」と「立地は良いけれど利回りの悪い物件」を紹介された場合は、迷うことなく後者の「立地は良いけれど利回りの悪い物件」を選ぶべきです。新築であれば、多少立地が悪くても最初はすぐに入居者が決まります。しかし、建物が古くなっていくにつれて、なかなか次の入居者が決まりにくくなっていきます。そうすると家賃を下げざるを得なくなりますし、空室期間が長引けばその分の家賃収入も減ってしまうので、その物件から得られる収益が減ってしまうでしょう。逆に立地選びがきちんとできていれば、需要の増加やインフレに連動して家賃を上げることができ、ローンを繰上げ返済できたり、当初の想定よりもその物件から得られる収益が増えたりするでしょう。特に、購入した物件を長期にわたって運用する予定であれば、利回りの良い物件よりも、将来にわたって需要が減少しない立地の物件を選ぶことが重要です。 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第6回のテーマは「不動産投資のリスク」です。第4回でもご紹介した通り、リスクだけにフォーカスして「不動産投資は危険」という方がいますが、それは誤りです。次の記事で、不動産投資のリスクの実態について詳しく解説します。 さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。 btns2 https://eslead.satori.site/contact-supportdesk お問い合わせ
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なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるの？【シリーズ：初めての不動産投資④】
資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。 第4回のテーマは「不動産投資は危険なの？」です。不動産投資はメリットが多いのにもかかわらず「危険」や「やめておいた方がいい」という意見が目立ちます。その真相について解説していきましょう。 suggest2 「不動産投資はやめとけ」と言われる理由の大半は悪いイメージや知識不足による過度な不安 投資なのでリスクはゼロではないが、きちんと対策しコントロールできる 不動産投資は信頼できる不動産会社・管理会社を選べば危険ではない シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。 第1回目：あなたの不動産投資の目的は？ 投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資】 第2回目：そもそも不動産投資とは？ 会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資】 第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資】 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 「不動産投資はやめとけ」と言われる理由 fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 不動産投資について調べると「危険」とか「やめておけ」とかネガティブな意見が多いですよね。実際のところ、そんなに危ないのですか？ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん もちろん、投資なのでリスクはゼロではありません。しかし、すでにご説明した通り、インカムゲイン重視の不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンで、リスクに対してしっかり対策をすれば安定的に資産形成できます。 yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん インターネット上で目にする否定的な意見は、主に不動産投資に対する悪いイメージや知識不足による過度な不安からきていると考えています。 具体的には以下のような理由が考えられます。 インターネット記事やSNSなどによるネガティブなイメージ ローン（借り入れ）=よくないことというイメージ リスクに対しての過剰な不安 中古物件を扱う不動産会社のポジショントーク 一つずつ解説していきます。 インターネット記事やSNSなどによるネガティブなイメージ 山田さんの言うように、インターネット検索やSNSで不動産投資について調べると否定的な意見をたくさん目にします。それらの中には、実際に不動産投資をして失敗した方や、悪徳業者に騙されてしまった方の意見ももちろんあると思いますが、大半はインターネット記事やSNSなどで目にしたネガティブな情報から不動産投資=危険と判断し、拡散されているものと考えられます。インパクトのある見出しでアクセス数の増加を狙っているものもあるでしょう。 大前提、全ての投資においてリスクとリターンはセットです。リスクゼロの投資はあり得ません。にも関わらず、リスクだけにフォーカスして「不動産投資はやめとけ」という意見は公平ではありません。またこういった悪いイメージが一人歩きしてしまうのは、不動産投資に対する知識不足からリスクに対して過剰に反応してしまっているのも原因の一つです。 さらに第1回でも解説した通り、不動産投資の目的やゴールは一人一人異なります。そのため成功や失敗の定義も人それぞれです。例えば、キャピタルゲイン重視で不動産投資を始め、数年後に売却して利益を得ようとしていた場合、その目的が叶わなければ失敗と判断するでしょう。しかし、インカムゲインや実物資産に目を向けると、必ずしも失敗とは限りません。そのため、インターネットで情報収集する際はもちろん、誰かの実体験を見聞きする際も、自身の不動産投資の参考にできるものなのかをきちんと見極めることが大切です。 ローン（借り入れ）=よくないことというイメージ ドラマなどのイメージからか、日本ではローン（借り入れ）や連帯保証に対して、悪いイメージを持っている方が多いです。そのため自己資金ではなく、金融機関からの融資を受けて不動産投資をすることに対して反対する方もいます。また数千万円の融資を受けて投資をすることになるため、投資額が大きい分、損失が出てしまった時の額も大きくなるのではと不安に思う方も少なくありません。 しかし、第2回で解説した通り、不動産投資のローンは、住宅や自動車を購入するときのローンとは性質が異なります。住宅ローンが「消費のための借り入れ」であるのに対し、不動産投資ローンは「収益を生み出すための資金調達」です。身の丈に合わないものを買う、あるいは、一発逆転のギャンブルに大金を注ぎ込むのではなく、将来の家賃収入という安定したキャッシュフローを見越して資金を活用する仕組みです。 また金融機関は年収や返済能力を踏まえて融資限度額を設定するため、そもそもドラマに出てくるような無理のある金額で貸し付けが行われることはありません。 インカムゲイン重視の不動産投資は「無理に大きく増やす」ギャンブルではなく、「仕組みを味方に付けて着実に育てる」資産形成です。適切な範囲で融資を受け、収支バランスを意識した運用を行えば、大きなリスクを背負うことなく、安定的なリターンを得ることができます。 山田さんのような信用力の高い会社員の方は、金融機関からの融資を活用しながら、仕組みを味方に付け効率よく資産を拡大していきましょう。 リスクに対しての過剰な不安 先述した通り、リスクゼロの投資はありません。もちろん不動産投資にもリスクはありますが、きちんと事前に対策をしていればコントロールできるものばかりなので、本来であれば過剰に不安視する必要はありません。不動産投資に対する知識不足が、人々を不安に陥れているのです。 不動産投資で一般的にいわれているリスクと効果的な対策は、以下の通りです。 table2 一般的に言われているリスク 効果的な対策 空室リスク 入居者がなかなか見つからず、空室期間が長くなってしまう ・将来にわたって需要が減少しない、あるいは、これから需要が増えていくエリアの物件を選ぶ ・家賃保証制度を利用する 家賃下落リスク 物件の築年数の増加に合わせて、家賃を下げざるを得なくなる ・将来にわたって需要が減少しない、あるいは、これから需要が増えていくエリアの物件を選ぶ ・管理会社は費用の安さではなく、対応品質で選び、なるべく良い状態を維持する 故障・修繕リスク 設備の故障や建物の老朽化により、修繕の費用がかかる ・設備の故障や建物の老朽化は起こるものとして、あらかじめきちんと運用計画に含めておく・管理会社は費用の安さではなく、対応品質で選び、なるべく良い状態を維持する 金利上昇リスク 政策によって、ローンの金利が上昇する可能性がある ・金利上昇を踏まえて返済シミュレーションを行い、耐えられる範囲で投資を行う・金利上昇は経済が好調なサインであり、家賃を上げられる好材料が揃っているタイミングでもある。収益が増え、金利上昇分を賄える場合もあるため、必ずしもリスクとは限らない 災害・事故リスク 地震や火事などの災害や、事件・事故によって物件を運用できなくなる可能性がある ・災害や事件・事故は起こる可能性があるものとして、あらかじめきちんと想定に含めておく ・災害に対しては、火災保険や地震保険に加入することで対策できる ・新築の物件は新耐震基準が適用されているため、地震で倒壊するリスクは少ない。古い物件を購入する場合は耐震基準を確認する ・火災で部屋が全焼したとしても、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）であれば骨格は残っているため、火災保険で修繕費を賄える 売却できないリスク なかなか買い手が見つからず、売却に時間がかかったり、売却自体が不可能になったりする可能性がある ・将来にわたって需要が減少しない、あるいは、これから需要が増えていくエリアの物件を選ぶ・管理会社は費用の安さではなく、対応品質で選び、なるべく良い状態を維持する 不動産投資のリスク対策で重要なのは、立地、管理会社、そして、あらかじめ運用計画をしっかりシミュレーションしておくこと。詳細については、第6回で解説します。 中古物件を扱う不動産会社のポジショントーク 中古物件を扱う不動産会社が投資家から運用中の物件を売ってもらうために、不動産投資に対する否定的な意見を拡散しているケースもあります。不動産投資のデメリットをことさらに強調し、無料査定〜売却へと誘導するのです。 特にネガティブな内容の記事や投稿は、善意の注意喚起ではなく、別の目的を持って書かれていることも多くあります。インターネット記事やSNSの情報を参考にする際は、誰がどんな立場で書いているのかもしっかり確認するようにしましょう。 不動産投資は信頼できる不動産会社・管理会社を選べば危険ではない fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 必ずしも確信を持って「危険」とか「やめておけ」とか言っているわけではないのですね。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうです。もちろん、善意の方も多いとは思いますが、不動産投資に対する知識不足がこういったネガティブな情報を一人歩きさせているのだと思います。 yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん こういった情報に惑わされないためにはどうしたらいいのでしょうか？ 第1回で解説した通り、成功につながる正しい不動産投資を行うには、まず不動産投資によってかなえたい本当の目的を明確にすることが重要です。そうすれば、自ずと投資判断の軸が定まり、根拠のない情報に振り回されたり、感覚的な判断により失敗してしまったりするリスクを減らすことができます。 またご自身でも基本的な知識は身に付けつつ、信頼できる不動産会社・管理会社を見つけて、二人三脚で不動産投資を行うのがおすすめです。特に山田さんのような会社員の方の場合は、どうしても物件の運用に割ける時間が少ないため、長期にわたって安定的に家賃収入を得るには、安心して任せられる不動産会社・管理会社に依頼するのがよいでしょう。 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第5回のテーマは「不動産投資の誤解」です。よく他の投資手法と比較して不動産投資は利回りが悪いと言う方がいますが、そもそも利回りで比較すること自体が誤りです。次の記事で詳しく解説します。 さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。 btns2 https://eslead.satori.site/contact-supportdesk お問い合わせ
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不動産投資の本当のメリットは〇〇だった！？【シリーズ：初めての不動産投資③】
資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。 第3回のテーマは「不動産投資のメリット」です。世の中にあふれる情報コンテンツではあまり触れられていない「本当のメリット」をご紹介します。 suggest2 不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけられること 不動産はインフレに強い 安定収入の他、節税や生命保険の代わりも期待できる シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので 始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。 第1回目：そもそも不動産投資とは？ 会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資①】 第2回目：あなたの不動産投資の目的は？ 投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資②】 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 不動産投資のメリットとは？ fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん では山田さん、先ほど不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけられることとお話ししましたが、他に不動産投資のメリットとしてご存じのものはありますか？ yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん たしかにその2つもメリットです。ですが、特に山田さんのように会社員で老後資金の確保を目的に投資を始める方にとっては、もっと大きなメリットがあります。 不動産投資のメリットは、主に以下の5つです。 レバレッジをかけられる インフレ対策になる 安定収入を得られる 節税が期待できる 生命保険や死亡保険の代わりになる 一つずつ解説していきます。 レバレッジをかけられるのが不動産投資の最大のメリット 第2回でも解説した通り、不動産投資の最大のメリットであり他の投資手法との一番の違いは、金融機関からの融資を活用しながら、効率よく資産を拡大していけることです。自己資金がほとんどなかったとしても、山田さんのように同じ会社で長く働いていて一定程度の安定収入があれば、その信用力を生かして金融機関から融資を受け、数千万円の物件から投資を始めることができます。投資額が大きい分、資産規模の拡大スピードも速いです。 融資限度額は年収や返済能力などを考慮して決定されるため、無理のある貸し付けは行われません。家賃収入と、ローンの返済額やその他の経費の収支のバランスを意識して適切に運用すれば、融資を受けることは大きなリスクにはならないのです。 このように自己資金が少なくてもその何倍もの投資を行うことができ、かつ、その自己資金は手元に残したまま仕組みを利用して無理なく資産形成できるのが、不動産投資の最大のメリットです。 インフレ対策になる インフレとは「インフレーション」の略で、物価が継続的に上昇することで、相対的にお金の価値が下がり続ける状態です。日々のニュースなどからご存じの通り、2025年現在、日本はインフレとなっており、さまざまなものの値上げからそれを実感している方がほとんどでしょう。 お金の価値が下がるというのは、想像以上に深刻です。アフリカ南部の国・ジンバブエでは、2000年代にハイパーインフレが発生。例えば、たったパン一斤を買うのにも1千万ジンバブエドルが必要で、さらに数カ月後には、同じパン一斤を買うのに2千京ジンバブエドルが必要になる状況でした。そのままでは会計の度に大量の紙幣をやり取りしなければならないため、政府はデノミネーションと新しい紙幣の発行を繰り返し、最終的には100兆ジンバブエドル紙幣が登場。ジンバブエドルはハイパーインフレの代名詞となりました。 ちなみに、デノミネーションとは通貨の呼称単位の変更のことで、ジンバブエのようなハイパーインフレの際には切り下げが行われます。例えば、ジンバブエの1回目のデノミネーションでは3桁切り下げられ、1,000ジンバブエドルが1ジンバブエドルに、2回目ではさらに10桁切り下げられ100億ジンバブエドルが1ジンバブエドルになりました。インフレが進みすぎると、どれだけお金を持っていても紙くず同然となってしまい、お金に価値がなくなればそれはもう資産とは呼べません。 このようにインフレになると、貯金は実質の価値が目減りしてしまいます。一方、不動産は実物資産なので、その価値はインフレに連動しやすいです。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、インフレが進行した場合には連動して家賃を値上げできたり、売却時の価格が高くなったりするでしょう。不動産投資は将来のインフレ対策として、非常に有効な手段なのです。 安定収入を得られる 不動産投資のメリットとしてほとんどの方が認識しているのが、安定収入を得られることでしょう。例えば、マンションの一室を購入して賃貸物件として貸し出す場合、入居者の契約期間中は、原則毎月決まった金額の家賃収入を得ることができます。変動幅が小さく、安定的に収入を積み上げていくことが可能です。 ちなみに、毎月の家賃収入が7万円の場合、年間では84万円の収入となります。仮に年利4%の投資信託で同額のリターンを得ようとすると、約2,100万円の元本が必要です。このように、不動産投資の家賃収入は数千万円規模の金融資産から得られる利益に相当し、決して小さい額ではないのです。 ただし実際には、家賃収入とローンの返済額やその他の経費の収支を合わせると、手元に残るお金が少なかったり、物件によっては持ち出しが発生したりすることもあります。そのため、ローンの返済中はマイナス、完済してからがプラスと考える方もいらっしゃいますが、実際にローンの返済によって減っているのは負債であり、その間も物件は資産として保有しています。つまり、手元のお金は一時的に少なくなっても、その分、実物資産は毎月しっかりと積み上がっているのです。 また繰り返しになりますが、将来にわたって需要が減少しないエリアの物件を選び、しっかりと管理をして良い状態を保っていれば、なかなか次の入居者が決まらず家賃収入を得られなかったり、家賃を下げざるを得なかったりするリスクを低減できます。そういった点からも、運要素が少なく、安定して収入を得やすいといえるでしょう。 節税も期待できる 第1回で簡単にご紹介した通り、山田さんのような会社員の方が副収入として不動産投資を行う場合、節税につながる可能性があります。所得税には損益通算という制度があり、不動産投資による所得が赤字となった場合、総所得金額からその損失を控除できるのです。その結果、所得税が減額される可能性があります。また所得税が減額された場合は、同様に住民税も減額されます。 ちなみに、赤字と聞くとマイナスの印象を持つ方が多いと思いますが、不動産所得の赤字は、必ずしも手元の自己資金が減っている状態とは限りません。不動産投資では物件の減価償却費を経費として算入できるため、家賃収入と、ローンの返済額やその他の経費の収支は赤字になっていなくても、会計上は赤字になることがあるのです。 減価償却とは、資産のうち建物や自動車、設備など、時間の経過とともに価値が減っていくものの取得金額を、法定耐用年数などに応じて分割し、毎年経費計上することです。事業の用に供しており、取得金額が10万円以上かつ1年以上使用するものであれば、個人の場合は所得税の申告時に減価償却費を経費算入できます。つまり不動産投資では、物件の取得費用を分割して経費として計上できるということです。またローンの返済額のうち、利息部分については経費として計上できます。 このように不動産投資では、会計上の赤字が必ずしも悪いわけではなく、税制上のメリットを生かしながら資産を増やすことができます。仕組みを理解していれば、節税できた分を再投資に回すなど、戦略的に資産を形成していくことが可能です。 ただし、損益通算によって所得税や住民税が減税されるかは、給与所得額や物件の運用状況などによるため、第1回でも述べた通り、老後の資金の確保を目的とした不動産投資においては、おまけ程度に考えるのがよいでしょう。 生命保険や死亡保険の代わりにできる 金融機関からの融資を受けて不動産を購入する場合、ほとんどのケースで「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められます。団信とは住宅ローンなどの契約者（債務者）が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、保険金から残りのローン残高を返済する保険制度です。これにより、万が一の場合にも家族がローン返済の負担を負うことなく、物件を所有し続けることができます。 先述した通り、団信はローンの契約者が死亡した場合、もしくは、高度障害状態になった場合に適用されるのが一般的ですが、保障内容は融資を受ける金融機関によって異なり、中には三大疾病への保障といった特約が付いているものもあります。団信の保障内容を重視する場合は、不動産会社がどこの金融機関と提携しているのかも確認するようにしましょう。一般的には、大手の不動産会社ほど大手の金融機関と提携していることが多いため、充実した団信に加入できる可能性が高いです。 団信は生命保険や死亡保険の代わりになるため、すでに一般の保険に加入している場合は、内容を見直すことで保険料の節約につながるでしょう。 会社員の老後資金の確保にはメリットの多い不動産投資がおすすめ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 不動産投資ってこんなにメリットがあるんですね！ 全然知らないものもありました！ ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png 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太田さん いい疑問ですね！ それについても詳しく解説しましょう。 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第4回のテーマは「不動産投資は危険なの？」です。なぜ、不動産投資は危険、やめておいた方がいいという意見が多いのか、その真相について解説していきます。 さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。
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そもそも不動産投資とは？ 会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資②】
資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては、根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまうケースが後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。 第2回のテーマは「そもそも不動産投資とは？」です。まずは不動産投資の基本の仕組みについて、自分の言葉で説明できるくらい、しっかりと理解しておきましょう。 suggest2 不動産投資の仕組み 不動産投資は安定収入を得ている会社員にこそおすすめの投資方法 不動産投資の最大のメリットは「レバレッジをかけられる」こと シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので 始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。 第1回目：あなたの不動産投資の目的は？ 投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資①】 第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資③】 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようとしている 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 そもそも不動産投資とは？ fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん では山田さん、不動産投資はどういう投資手法かご存知ですか？ yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 合っています！ ですが、それだけが全てではありません。 山田さんの言う通り不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を所有し、その物件から利益を得る投資手法です。また賃貸物件として他の人に貸し出し家賃収入を得るだけではなく、物件を売却して売却益を得ることもできます。現在主流となっている不動産投資の手法は一般的にミドルリスク・ミドルリターンといわれており、一つの物件から巨額の利益を得ることは難しいですが、逆にリスクも大きくなく、安定的に資産形成しやすいです。 マンションやアパートの一室だけではなく、戸建てや店舗も不動産投資の対象です。また駐車場やコインランドリー、民泊などの経営、最近だと太陽光発電所の運営も不動産投資に含まれます。 不動産投資で得られる利益 fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうです。投資の世界では家賃収入などの運用益のことを「インカムゲイン」、売却益のことを「キャピタルゲイン」といいます。それぞれについて、もう少し詳しく解説していきましょう。 インカムゲイン インカムゲインとは、先述した通り、運用益のことです。株式投資や債券投資など金融資産を運用する場合は配当や利子が、不動産投資の場合は家賃収入や駐車場などの利用料、太陽光発電による売電収入などがインカムゲインに当たります。 ただし、インカムゲインがそのまま丸ごと収益になるわけではありません。物件を運用する際には、管理費や修繕費といった経費がかかったり、ローンの返済が発生したりします。運用益からそれらを差し引いた額が収益となるのです。 キャピタルゲイン キャピタルゲインとは、こちらも先述した通り、売却益のことです。金融資産の運用の場合も不動産投資の場合も、売却価格から取得費用や諸経費を差し引いて残ったものがキャピタルゲインとなります。 現在は、物件を長期にわたって保有し、安定的に家賃収入を得るインカムゲイン重視の不動産投資が主流となっていますが、1980年代後半〜1990年代前半のいわゆるバブル期は、大きなキャピタルゲインを狙った不動産投資が主流でした。プラザ合意により急速に円高が進み、製造業や輸出業の救済を目的に金融緩和政策を行った結果、市場には大量の余剰資金が流入。金余り（市場に出回っているお金の量が需要を上回り、行き場を失っている）の状態の中、株式や土地などの投機目的の売買が活発になったことで、不動産価格が高騰。さらなる利益を求めて多くの人が不動産投資に参入しましたが、バブルの崩壊とともに不動産価格は大暴落。巨額の損失を被った方も少なくありませんでした。バブル崩壊時の印象から、不動産投資=危険という印象をいまだにお持ちの方もいらっしゃいますが、当時の不動産投資は、相場の急騰や急落を利用して短期間で大きな売却益を得るいわばギャンブル。一方、現在主流のインカムゲイン重視の不動産投資は、長期にわたって毎月こつこつと家賃収入を得る資産形成です。同じ不動産投資でも手法が全く異なり、インカムゲイン重視の不動産投資であれば、大きなリスクなく安定的に資産を増やしていくことができます。 会社員でも不動産投資ってできるの？ fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 不動産投資は自己資金が少なくても始められます！ むしろ、山田さんのように安定収入がある会社員の方にこそ、不動産投資はおすすめです。 不動産投資の最大のメリットであり他の投資手法との一番の違いは、金融機関からの融資を活用しながら、効率よく資産を拡大していけることにあります。投資の世界ではこれを「レバレッジをかける」といいます。 例えば、山田さんの自己資金が500万円だった場合、株式投資や債券投資では基本的に融資を受けられないため、自己資金の範囲内、つまり500万円までしか投資を行うことができません。一方不動産投資であれば、たとえ自己資金がほとんどなかったとしても、信用力を生かして金融機関からの融資を受け、数千万円の物件から投資を始めることができます。自己資金が少なくてもその何倍もの投資を行うことができ、かつ、その自己資金は手元に残したまま無理なく資産形成できるのが、不動産投資なのです。投資額が大きい分、資産規模の拡大スピードも速くなります。 「融資」と聞くと不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、不動産投資のローンは、住宅や自動車を購入するときのローンとは性質が異なります。 住宅ローンが「消費のための借り入れ」であるのに対し、不動産投資ローンは「収益を生み出すための資金調達」です。企業が成長のために株式を発行して資金を集めるのと同じ発想で、将来の家賃収入というキャッシュフローを見越して資金を活用する仕組みなのです。 また金融機関は年収や返済能力を踏まえて融資限度額を設定するため、そもそも無理のある金額で貸し付けが行われることはありません。適切な範囲で融資を受け、収支バランスを意識した運用を行えば、大きなリスクにはならないでしょう。 融資を受けるには金融機関からの信用が不可欠です。審査の際にはさまざまな要素が考慮されますが、山田さんのように同じ会社で長く働いていて一定程度の安定収入があれば、金融機関からの融資を受けやすく、堅実に不動産投資をスタートさせられるでしょう。 不動産投資は「無理に大きく増やす」ギャンブルではなく、「仕組みを味方に付けて着実に育てる」資産形成なのです。 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第3回のテーマは「不動産投資のメリット」です。レバレッジをかけられることも含めた不動産投資の＂本当のメリット＂をご紹介します。 さっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。
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あなたの不動産投資の目的は？ 投資戦略は目的によって決まる【シリーズ：初めての不動産投資①】
資産形成の手段として不動産投資を始めたいと思い立ち、情報収集をしている方も多いでしょう。しかし、こと不動産投資においては根拠不明な情報も拡散されており、調べれば調べるほど誤った理解をしてしまう初心者の方も後を絶ちません。本連載ではケーススタディーを通して、不動産投資初心者の方へ、正しい知識と戦略をお伝えしていきます。 第1回のテーマは「不動産投資の目的」です。どうして不動産投資を始めようと思ったのか、まずはその動機や目的を明確にすることが成功への第一歩です。 suggest2 不動産投資の目的≠メリット 不動産投資の目的が違えば、戦略も違う 老後資金の確保を目的とした不動産投資で考慮すべきは「立地」「築年数」「管理会社・不動産仲介会社」 シリーズ通して読んでいただく事で正しい知識と理解が深まりますので 始めて読む方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。 第2回目：そもそも不動産投資とは？ 会社員でもできるの？【シリーズ：初めての不動産投資②】 第3回目：不動産投資の本当のメリットとは？【シリーズ：初めての不動産投資③】 登場人物① 山田さん 28歳 男性中堅の設備機器メーカー勤務（勤続5年） 年収500万円 不動産投資初心者 検索で見つけたエスリード株式会社に不動産投資の相談にやってきた 登場人物② 太田さん エスリード株式会社営業戦略室 マーケティングリーダー 投資用マンションを中心に、不動産投資の仕組みや魅力を「データ×現場のリアルな視点」で発信。データ分析に基づく集客設計から顧客フォロー、成約後のサポート体制づくりまでを一貫して推進し、投資家が安心して資産形成に臨める環境の整備に尽力。信頼できる情報を通じて、一人でも多くの方が自分らしい不動産投資を実現できるよう記事制作や監修を行っている。 不動産投資のメリットは＂目的＂ではない fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん 早速ですが山田さん、なぜ不動産投資を始めようと思ったのですか？ yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png 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https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん なるほど。たしかに、不動産投資をすれば家賃収入を得られますし、節税にもなりますが、それは「目的」ではありません。 山田さんのように、家賃収入が得られるから、節税効果があるからといった理由で不動産投資を始めようとする方は多いです。これらは一見すると「目的」に見えますが、実際には本当の目的を実現するための「手段」にすぎません。本当の目的は「なぜ家賃収入を得たいのか？」「なぜ節税をしたいのか？」の「なぜ」の部分に隠れているものです。 多くの方がこの目的と手段を履き違えており、本当の目的を明確にしないまま、利回りは何%か、新築か中古か、アパートかマンションかといった手段の検討を始めてしまいます。その結果、本当の目的に合った投資判断の軸（=投資戦略）を見極められないまま、感覚的に手段の選択をしてしまうのです。 不動産投資の情報は世の中にあふれていますが、それぞれの事業者が異なる立場から、自らの事業が有利になるように情報発信をしています。ある一部分だけを切り取って、ことさらにメリットやリスクを強調したコンテンツも少なくありません。投資判断の軸を持っていなければ、そういった極端な情報に流されてリスクに見合わない手段を選択してしまったり、不必要な不安を募らせて「やっぱり自分には向いていない」と不動産投資を断念してしまったりと、せっかくの資産形成のチャンスをふいにしてしまうことになりかねません。 不動産投資によってかなえたい本当の目的を明確にすることで、投資判断の軸として考慮すべきこと、考慮しなくていいことが明確になり、成功につながる正しい不動産投資を行うことができます。 fukidashi ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん さて山田さん、あなたが不動産投資でかなえたい本当の目的は何ですか？ 現在のキャッシュフローの改善？ 数年以内に必要になる資金の積み立て？ 老後資金の確保？ 貯金や株式投資以外の資産形成手段の採用？ 税金対策？ yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん 現在の生活においてはお金の心配はありませんが、老後資金に不安があるので、そのために不動産投資を始めたいです。 老後資金の確保において不動産投資で考慮すべきこと では「老後資金の確保」を目的とした不動産投資で考慮すべきこと、考慮しなくていいことを見ていきましょう。一般的に不動産投資のポイントといわれているものをいくつかピックアップしましたので、それぞれについて解説していきます。なお、ここでご紹介するのはごく一部です。 table2 不動産投資のポイントといわれる項目 老後資金の確保において考慮すべきかどうか 考慮すべき理由 立地 ◎ 長期にわたって安定運用するために最重要 築年数 ◯ 維持管理や修繕の負担軽減のため考慮が必要 節税効果 × 目的が異なるため考慮不要 おまけ程度に考えればよい 不動産価格の上昇 × 目的が異なるため考慮不要 売却のしやすさ × 長期にわたって保有することが前提となるため考慮不要 立地 不動産投資において最も重要とされるのが「立地」です。特に老後資金の確保を目的とする場合は、購入した物件を長期にわたって運用することが前提となるため、現在のみならず、数十年先でも需要が減少しないエリアを選ぶことが重要です。 需要が減少しないエリアの物件をしっかりと選べていれば、まず空室期間が長くなって家賃収入が減少する「空室リスク」を下げられます。また築年数の増加に対しての家賃の下がり幅を抑制することもできます。逆に物価上昇や人口増加に伴って、家賃を上げていくこともできるかもしれません。 新築であれば、多少立地が悪くても最初はすぐに入居者が決まりますが、建物が古くなっていくにつれて、なかなか次の入居者が決まりにくくなっていきます。そうすると家賃を下げざるを得なくなりますし、空室期間が長引けばその分の家賃収入も減ってしまいます。 老後資金の確保を目的とするなら、将来にわたって需要が減少しない、あるいは、これから需要が増えていくエリアの物件を選びましょう。 築年数 建物は築年数が増えていくにしたがって、どんどん老朽化していくものです。そのため、古い物件であればあるほど、維持管理や修繕計画など考慮すべきことが多くなり、運用の難易度が上がっていきます。 先述した通り、老後資金の確保を目的に不動産投資をする場合は、購入した物件を長期にわたって運用することが前提となります。なるべく築浅の物件を選んだ方が、長期間安定して家賃収入を得られるでしょう。 節税効果 会社員の方の場合、給与所得と不動産投資における損益を合算できるため、節税につながる可能性があります。しかし、税金対策は今回の不動産投資の目的ではないため、節税はおまけ程度に考えるのがよいでしょう。 不動産価格の上昇 不動産投資で得られる利益には、売却益（キャピタルゲイン）と運用益（インカムゲイン）があります。売却益とは、購入時よりも高い価格で物件を売ることで得られる差額のことです。一方で運用益とは、物件を貸すことで得られる家賃収入のことです。 今回の不動産投資では、物件の売買を繰り返して売却益を得ることを目的としていないため、不動産価格が上昇するかどうかは考慮しなくてよいでしょう。 売却のしやすさ 老後資金=貯蓄というイメージから、いつかは物件を売却して、売却益を得なければならないと考える方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。何十年もずっと運用し続けて、老後も毎月決まった家賃収入を得続けるのでもよいのです。 必ずしも売却を前提とする必要がないため、売却しやすいかどうかはあまり考慮しなくてよいですが、一方で、万が一の時には売れる物件であるのが一番でしょう。そのため、将来売却する際の買い手のことを意識して物件を選ぶことも大切です。 個人の投資家の場合、不動産価格や表面利回りといった条件で物件の購入を判断する傾向にあります。一方、中古物件を扱う不動産会社の場合は、物件を仕入れた後に、自社の販売ルートで次の買い手が見つかるかどうかという視点で判断します。将来にわたって需要が減少しないエリアの物件をしっかりと選べていれば、どちらの買い手の目にも魅力的に映り、急いで売却しなければならなくなった際にもスムーズに進められる可能性が高まるでしょう。 管理会社や不動産仲介会社 不動産投資では物件選びにばかり注目しがちですが、管理会社や不動産仲介会社選びも重要です。 例えば、管理がずさんな管理会社に物件を任せていると、老朽化が早まります。そうすると、修繕費用が余計にかかったり、想定よりも早い時期から家賃を下げなければならなくなったりする可能性があります。また一般的に不動産仲介会社は入居者が付きやすい物件を優先的に紹介するため、そういった視点でも良い状態を維持する必要があります。管理会社を選ぶ際には、管理費用の安さだけで選ばないようにしましょう。 選択肢はあまり多くないですが、管理会社と不動産仲介会社が同じ企業グループに属しているところにまとめておまかせするのがおすすめです。この場合、不動産仲介会社は同じ企業グループの管理会社が管理する物件を優先的に紹介する傾向にあるため、空室リスクが低減されます。 不動産投資の＂目的＂を明確にすることが正しい不動産投資の第一歩 fukidashi yamada yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/yamada/ 3 yamada inherit 2025-11-19 08:55:18 2025-11-19 08:55:18 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/yamada.png 山田さん Webで情報収集をしていると、どれも重要なポイントと書かれていますが、目的によっては考慮しなくてもよいものもあるんですね！ 太田さん：そうです。不動産投資の目的が明確に定まっていれば、投資戦略が見えてくるというのをお分かりいただけたでしょうか。 ota ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/real-estate-investment-basics/purpose-of-real-estate-investment/ota/ 3 ota inherit 2025-11-19 06:59:13 2025-11-19 06:59:13 image/png image png https://www.eslead.co.jp/media/wp-includes/images/media/default.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota-150x150.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png https://www.eslead.co.jp/media/wp-content/uploads/2025/11/ota.png 太田さん そうです。不動産投資の目的が明確に定まっていれば、投資戦略が見えてくるというのをお分かりいただけたでしょうか。 成功につながる正しい不動産投資を行うには、まず不動産投資によってかなえたい本当の目的を明確にすることが重要です。そうすれば、自ずと投資判断の軸が定まり、感覚的な判断による失敗のリスクを減らすことができます。 老後資金の確保を目的に不動産投資を始めようと思われている方は、ぜひ、次の記事以降も山田さんと一緒に学んでいきましょう。第2回のテーマは「そもそも不動産投資とは？」です。 またさっそく山田さんのようにエスリードに相談したいという方は、以下のフォームよりお問い合わせください。