40代から始める不動産投資！　メリットや注意点、押さえておきたいポイントを解説

40代になり「今から不動産投資を始めても遅いのでは？」と不安に感じている人も多いのではないでしょうか。実際には、収入やキャリアが安定しやすい40代は不動産投資を始めるのに適したタイミングといえます。

本記事では、40代から不動産投資を始めるメリットや注意点、押さえておきたいポイントを解説します。

どのくらいの人が投資をしているの？

そもそも日本において、どのくらいの人が投資をしているのでしょうか。日本証券業協会の「2025年度個人投資家の証券投資に関する意識調査報告書」によると、2024年1月からスタートした新NISAについて、30代以下の口座開設率が最も高く、次いで40代の割合が高い結果となっています。

＜新NISA口座の開設状況＞

また金融経済教育推進機構（J-FLEC）の「家計の金融行動に関する世論調査」によると、40代は預貯金が資産の大部分を占めながらも、株式や投資信託などの投資性商品を3人に1人程度は保有していることが分かります。

＜40代が保有している金融商品の保有割合と構成比率＞

40代は教育費や住宅ローンなどの支出が増えやすい年代である一方、老後資金の準備も意識し始める時期です。そのため、すぐに使える資金を預貯金で確保しながら、投資性商品を活用して将来に向けた資産形成を進める傾向にあるのでしょう。

※参考：日本証券業協会.「2025年度個人投資家の証券投資に関する意識調査報告書」.（参照：2026-05-15）.
※参考：金融経済教育推進機構（J-FLEC）.「家計の金融行動に関する世論調査（2025年）」.（参照：2026-05-18）.

40代で不動産投資を始めるのは遅い？

40代で不動産投資を始めるのは、決して遅くはありません。国土交通省の賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）によると、賃貸住宅を所有している家主の年齢は以下の通りです。

60 歳以上が最も多く、次いで50代、30代が多い結果となりました。さらに、家主の賃貸住宅経営の経験年数は以下の通りです。

経験年数10〜19年が最も多く、50〜60代の家主も40代から不動産投資を始めたことが想定できます。これらの結果から、40代・50代で不動産投資を始める人は、比較的多いと考えられるでしょう。

※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」.（参照：2026-03-21）.

40代で不動産投資を始めるメリット

40代で不動産投資を始めるメリットは以下の通りです。

• 融資の審査に通りやすい
• 好条件で不動産投資を始めやすい
• 団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる
• 節税効果が大きくなりやすい
• 老後資金の計画を立てやすい

それぞれの詳しい内容を紹介していきます。

融資の審査に通りやすい

40代はこれまでの仕事の経験や実績が積み重なり、収入やキャリアが安定しやすい年代です。管理職など責任あるポジションを任されるケースも多く、20〜30代と比べて年収が増加する人も少なくありません。

不動産投資では、物件購入の際に金融機関から融資を受けるのが一般的です。そのため、年収や勤続年数、勤務先の信用力といった要素が融資審査で重視されます。

40代は長年の勤続実績に加え、職位や役割の面でも評価されやすく、金融機関からの信用を得やすい傾向にあります。「返済能力が高い」「離職リスクが低い」と判断されれば、融資可能額や金利の面で好条件を引き出せるでしょう。その結果、自己資金を抑えて投資を始めることも可能になります。

これらを踏まえると、将来の資産形成を見据えて不動産投資を検討する場合、40代は比較的スタートしやすいタイミングといえます。

好条件で不動産投資を始めやすい

40代は20〜30代と比べて収入水準が高く、一定の貯蓄を積み上げている人も比較的多い年代です。自己資金をある程度準備できていると、金融機関からの融資額が増えやすく、不動産投資の選択肢も広がります。そのため新築や人気エリアの物件など、高価格帯の物件にも挑戦しやすくなるでしょう。

また自己資金を多く用意して借入額を抑えることで、毎月の返済負担を軽減し、キャッシュフローを安定させやすい点もメリットです。資金計画に余裕を持たせることで、長期的な運用の安定性にもつながります。

団体信用生命保険への加入により保険の見直しができる

不動産投資で金融機関から融資を受ける際、多くの場合は団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。

団信とは、ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険によってローン残債が完済される仕組みです。残された家族に返済の負担がかからないだけではなく、家賃収入が見込める不動産を資産として残せる点も安心材料の一つといえます。

また団信にはがんや心筋梗塞といった疾病保障が付帯される種類もあり、病気によってローン返済が困難になるリスクにも備えられます。そのため団信への加入をきっかけに、現在の保険内容の見直しをすることも可能です。40代は生命保険の加入率が高く、男性は83.5%、女性は86.8%と多くの人が一定の保険料負担を抱えています。また以下の表のように、保険料は50代まで上昇する傾向にあるため、団信加入時に保障内容の重複を整理できれば、保険料負担を軽減できる可能性があります。

【男性】

【女性】

40代からの不動産投資は、資産形成だけではなく家計全体のバランスを見直すきっかけとしても有効です。

※参考：公益財団法人生命保険文化センター.「2025（令和７）年度 生活保障に関する調査」.（参照：2026-03-21）.

がん団信は40代までの加入制限あり！

先述した通り、団信の中には所定のがんと診断された場合にもローン残債が保障される保険があります。ただし、がん団信は金融機関によって加入条件が設けられており、年齢制限があるケースも少なくありません。中には40代までの加入に限定されている商品もあるため、年齢が上がるほど選択肢が少なくなる可能性があります。

そのため40代で不動産投資を検討する際は、こうした保障内容も含めて早めに情報収集を行うことが重要です。将来の健康リスクへの備えと資産形成の両立という観点から、団信の内容も踏まえて検討するのがおすすめです。

節税効果が大きくなりやすい

40代になると昇進や役職の変化によって収入が増える人も多く、それに伴い所得税や住民税の負担も大きくなりやすいです。日本の所得税は累進課税制度を採用しており、所得金額が増えるほど高い税率が適用される仕組みです。

例えば、課税所得が695万〜899万9,000円の場合の税率は23％ですが、900万〜1,799万9,000円になると税率は33％に引き上がります。そのため税率の区分の境目にいる人や、手取りをできるだけ多く残したいと考える人ほど、節税対策を意識し始める傾向にあります。

不動産投資は、こうした税負担を軽減する手段としても有効な方法です。なぜなら不動産投資で得られる不動産所得は、給与所得や事業所得など、他の所得と損益通算できるためです。

損益通算とは、同一年度に不動産所得・事業所得・譲渡所得（総合課税分）・山林所得で生じた赤字を他の黒字所得と相殺し、全体の課税所得を減らせる仕組みです。例えば建物の減価償却費や管理費、修繕費、ローン金利などの支出がかさみ、不動産所得が帳簿上の赤字になった場合、本業で得ている給与所得などと相殺することができます。その結果、課税所得が減り、適用される税率が変わるケースがあるのです。

収入水準が上がりやすい40代は、不動産投資において損益通算の仕組みを活用することで、資産形成を進めながら節税効果を得やすい年代といえるでしょう。

※参考：国税庁.「No.2260　所得税の税率」.（参照：2026-03-23）.

老後資金の計画を立てやすい

不動産投資は、入居者がいれば毎月安定した家賃収入を得られるメリットがあります。株式など他の投資手法と比べて価格変動がそこまで大きくないため先の見通しを立てやすく、老後の資産形成を計画的に進めたい人に適しています。またローン返済や管理、修繕などの支出は発生するものの、金額やタイミングをある程度事前に把握できるため、リスクヘッジをした上で、将来設計を描けるでしょう。ローンを完済した後は、家賃収入を生活資金に充てることも可能です。

特に40代以降は、退職後の生活を見据えて準備をし始める人が増える時期です。将来の収支を見通しながら老後の資金計画を着実に進められる点は、不動産投資ならではの特長といえるでしょう。

40代で不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始めるに当たって、40代ならではのメリットがある一方で、以下のような注意点も理解しておく必要があります。

• 十分な資金計画が必要
• ローンの返済期間が短くなる可能性がある
• 団体信用生命保険へ加入できない場合もある

それぞれの詳しい内容を紹介していきます。

十分な資金計画が必要

40代は、マイホームの購入や子どもの進学、親の介護など、さまざまなライフイベントが起きやすい年代です。教育費や住宅ローンの返済などで家計の支出が一時的に増えることも多く、投資に回せる資金が限られてしまうケースも少なくありません。不動産投資を始める際には日々の生活費だけではなく、将来必要となる支出や万が一の備えも考慮した上で、無理のない資金計画を立てることが重要です。

一般的に、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入であるため、本業の給与からの持ち出しは限られます。しかし物件購入時には頭金や登記費用、仲介手数料などの諸費用が必要になる他、空室が発生した場合や突発的な修繕が必要になった場合には、基本的に自己資金から捻出しなければなりません。こうした突発的な出費に備えるためにも、どの程度の自己資金を確保しておくべきかを具体的に検討しておくことが大切です。

ローンの返済期間が短くなる可能性がある

40代で不動産投資を始める場合、ローンの返済期間が短くなる可能性があります。不動産投資ローンには完済時年齢の上限が設けられており、多くの金融機関では79歳までに完済する必要があるためです。 例えば48歳で不動産投資を始める場合、設定できる借入期間の上限は31年程度です。

返済期間が短くなると毎月の返済額が増えるため、キャッシュフローを圧迫するリスクがあります。一方で返済額が大きい分、借入残高の減りが早くなるため、借入金額に対して発生する利息の負担を抑えやすいというメリットもあります。つまり月々の返済額は大きいものの、総返済額は小さく抑えられるという訳です。また月々のキャッシュフローの圧迫が気になる場合は、物件購入時に頭金を入れて月々の返済額を抑えるという方法もあります。収入が増え自己資金に余裕のある40代だからこそ、返済期間が短くても対応できるといえるでしょう。

さらに退職金を使って一括繰上げ返済するのも選択肢の一つです。返済期間を短くするのと同様に、残りのローン期間の利子分の金額を支払う必要がなくなるため、総返済額を抑えられます。退職金が減ってしまうことに抵抗感がある方もいるでしょうが、インフレによってお金の価値が目減りするリスクを考慮すると、現金を実物資産に変えておくのも一つの戦略です。

このように返済期間が短いというのは、必ずしもデメリットとは限りません。重要なのは、返済期間中に無理のないキャッシュフローを維持できるかどうかという点です。40代で不動産投資を始める際は、目先の返済額だけに注目するのではなく、収支と返済期間のバランスを踏まえた計画を立てることが重要です。

団体信用生命保険へ加入できない場合もある

先述した通り不動産投資ローンを組む際は、団体信用生命保険（団信）への加入を求められるケースが一般的です。40代になると、高血圧や糖尿病、肝機能障害といった持病を抱える人の割合も増えてきます。団信の審査では健康状態や過去の治療歴などが確認されるため、持病がある場合やがん・うつ病などの治療歴がある場合は、加入が認められないこともあります。

また健康状態について事実と異なる申告をして審査に通過した場合、後から告知義務違反と判断される点にも注意が必要です。万が一の際に保険金が支払われない可能性もあるため、申告は正確に行いましょう。

健康状態に不安がある場合は他の保険に加入したり、団信なしで組めるローンを契約したりするなどの対処法を検討するのもおすすめです。

団体信用生命保険の審査に通らない場合はワイド団信という選択肢も

持病や過去の病歴があり、団信の審査に通らない場合は、ワイド団信の利用を検討しましょう。

ワイド団信とは、健康上の理由で通常の団信に加入できなかった人でも利用できるよう、加入条件が緩和された保険です。保障内容は一般的な団信とほぼ同様で、契約者が死亡または高度障害状態になった場合、保険金によってローン残高が返済される仕組みになっています。

ただしワイド団信は、通常の団信よりも金利が上乗せされるケースが多く、毎月の返済額が増える可能性がある点には注意が必要です。また審査基準や取り扱いの有無は金融機関によって異なり、中にはワイド団信を扱っていない金融機関もあります。利用を検討する際は、金利条件や返済額への影響を事前に確認し、ご自身の資金計画に無理がないか慎重に判断することが大切です。

40代が不動産投資を始める際に押さえておきたいポイント

40代から不動産投資を始めるメリットや注意点を把握した上で、物件や不動産会社を選ぶ際に押さえておくべきポイントをご紹介します。

• 不動産投資の目的を明確にしておく
• 信頼できる不動産会社に依頼する
• 将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ
• 金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する
• 無理のない資金計画を立てる
• 健康に気を遣う

それぞれの詳しい内容について見ていきましょう。

不動産投資の目的を明確にしておく

一口に不動産投資といっても、老後資金の準備や税金対策、キャッシュフローの改善など、投資の目的によって適した物件や戦略は大きく異なります。例えば老後資金の準備が目的の場合、長期的に安定した賃貸需要が見込める立地や、将来の修繕負担も踏まえた築年数などを重視することが大切です。一方、売却のしやすさや節税効果などは目的の大筋からずれるため、そこまで考慮する必要はありません。

このように目的が明確であれば投資判断の軸ができるため、ご自身の状況やニーズに合わない方法を選んでしまうリスクを抑えられます。

不動産投資の目的については、以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご覧ください。

あなたの不動産投資の目的は？　投資戦略は目的によって決まる！【初めての不動産投資シリーズ】

信頼できる不動産会社に依頼する

不動産投資では物件選びだけではなく、信頼できる不動産会社を選ぶことも同じくらい重要です。どの不動産会社に依頼するのかによって、物件の質や利用できる金融機関が異なります。結果として不動産投資の目的の達成度合いも変わるでしょう。例えば次のような特徴を持つ不動産会社は、専門知識が豊富で手厚いサポートを提供している「信頼性の高い不動産会社」であるといえます。

• 需要の高い立地で開発をしている
• 同じグループ内に賃貸管理会社や不動産仲介会社がある
• 大手の金融機関と提携している
• 堅実な収支シミュレーションを提案してくれる
• 営業担当者の対応が良い

不動産会社や営業担当者に対して不信感がある場合は、物件購入の決断を早まらないようにしましょう。複数の会社から話を聞くなどして比較検討を行い、納得した上で投資を進めることが大切です。

将来にわたって需要の減少しないエリアの物件を選ぶ

不動産投資では、将来にわたって入居ニーズが減少しにくいエリアの物件を選ぶことが重要です。人気の高さはもちろん、将来的な人口動態や再開発計画、交通利便性なども踏まえて、長期的に賃貸需要が期待できる地域を見極める必要があります。こうしたエリアであれば入居者が集まりやすく、空室リスクを抑えやすいでしょう。

一般的に、不動産は築年数の経過とともに物件の価値が下がり、家賃も下落する傾向にあります。しかし賃貸需要が多いエリアであれば、築年数が進んでも家賃の下落幅を抑えられる可能性があります。物価の上昇やエリア人口の増加などを背景に、家賃を引き上げられるケースも珍しくありません。

また土地の価値が高まったときや家賃上昇によって物件の収益性が上がった際など、物件の評価額が上がるタイミングに売却すれば、より多くの売却益を得られる可能性もあります。現在の人気だけではなく、将来の成長性を見据えたエリア選びが目的達成の鍵となるでしょう。

金融機関の選択肢が多い不動産会社に依頼する

先述した通り、依頼する不動産会社によって金融機関の選択肢は異なります。提携している金融機関が多いほど、融資額や金利、融資期間、団信の内容など、不動産投資の収益性に影響する条件を幅広く比較検討できます。ご自身の収入や資産状況、投資目的に合わせた資金計画を立てやすくなるでしょう。

一般的に大手不動産会社の方が金融機関の提携先が多く、融資条件のよい金融機関がそろっている傾向にあります。購入物件の条件と金融機関の組み合わせによって、不動産投資の目的達成が左右されるといっても過言ではないため、問い合わせ時に必ず確認するようにしましょう。

無理のない資金計画を立てる

繰り返しになりますが、不動産投資では、無理のない資金計画を立てることが大切です。不動産投資ローンの返済の原資は基本的に家賃収入であり、本業の給与などからの持ち出しはできるだけ少なく抑えることが望ましいとされています。

ただしローンの組み方や物件によっては毎月の返済額が大きくなり、家計に影響が及ぶケースもあります。

例えば頭金なしでフルローンを組む場合や、完済時年齢の上限などを踏まえて返済期間を短く設定する場合は、毎月の返済額が高くなりやすいです。また家賃相場に対して物件価格が高すぎると、返済額に占める家賃収入の割合が小さくなり、キャッシュフローのバランスが崩れる恐れもあります。

万が一の事態に備えて、少なくとも3〜6カ月分の生活費を目安とした生活防衛資金を確保した上で、無理なく運用できる計画を立てておきましょう。また空室や家賃滞納、金利上昇、修繕費の発生、自然災害など、不動産投資で起こり得るさまざまなリスクを想定し、入念な収支シミュレーションを行うことも大切です。

健康に気を遣う

不動産投資を行う上では、日頃から健康に気を遣うことも大切です。先述した通り、持病や過去の病歴によっては団信に加入できず、ローンの返済に対する備えが十分に確保できない可能性もあります。また病気やけがの治療費がかさむと、家計や資金計画に影響が及ぶことも考えられます。

そのため不動産投資を安定して続けるためには、経済面だけではなく健康面にも目を向けて、日頃から体調管理を意識しておくことが重要です。

不動産投資は40代からでも遅くない！　40代ならではのメリットを生かして無理なく資産形成しましょう

キャリアや収入が安定しやすい40代は、金融機関からの信用を得やすく、不動産投資を始めるのに適したタイミングといえます。一方で教育費や住宅費など他の支出と重なりやすく、ローンの返済期間が短くなることでキャッシュフローに影響が及ぶ可能性もあるため、無理のない資金計画を立てることが重要です。

不動産投資を長く安定して続けるためには、投資の目的を明確にすることが大切です。また立地の選定から金融機関の紹介、運用までサポートしてくれる信頼できる不動産会社を選ぶことも欠かせません。

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